TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
203º y 154º

PARTE ACTORA: INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A, sociedad mercantil de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 23 de julio de 1993, bajo el Nº 42, Tomo 40-A-Sgdo.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO e YVANA BORGES ROSALES, abogadas en ejercicio de este domicilio e inscritas ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 6.755,10.820 y 75.509, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: S.A. NACIONAL FARMACEUTICA (SANFAR), sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en fecha 22 de noviembre de 1951, ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 884, Tomo 4-A, en la persona de su representante legal BLAS ROBERTO GUEVARA VARGAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nº V-6.916.320.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: HEYMER CAROLINA RODRÍGUEZ y CRISTIHAN DI BATTISTA, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 180.351 y 100.687.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AP31-V-2013-000092
-I-
Se inició el presente juicio por distribución que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos, de la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A, contra la sociedad mercantil S.A. NACIONAL FARMACEUTICA (SANFAR), plenamente identificadas al inicio del presente fallo.
En fecha 30 de enero de 2013, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera ante este Tribunal al segundo (2do.) día de despacho siguientes, a la constancia en autos de la citación.
En fecha 6 de febrero de 2013, la representación judicial de la parte actora, solicitó copias certificadas del instrumento poder que consta en autos; consignó copias simples a los fines de abrir cuaderno de medidas y de librar la respectiva compulsa de citación.
En fecha 19 de febrero de 2013, se acordó y ordenó abrir el cuaderno de medidas y se libró compulsa de citación.
En fecha 19 de febrero de 2013, la representación judicial de la parte actora, dejó constancia de haber cancelado los emolumentos a la Coordinación de Alguacilazgo, a los fines de la práctica de la citación. En esta misma fecha se abrió cuaderno de medidas.
En fecha 14 de marzo de 2013, el alguacil designado para la práctica de la citación, consignó compulsa debidamente recibida y firmada por el representante legal de la sociedad mercantil demandada.
En fecha 22 de marzo de 2013, la apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación y reconvención a la demanda.
En fecha 25 de marzo de 2013, mediante auto este Tribunal admitió la reconvención y entendió como citada a la parte actora reconvenida, para el segundo (2do.) día de despacho siguiente a esa fecha, a fin que diera contestación a la reconvención.
En fecha 1º de abril de 2013, la representación judicial de la parte actora-reconvenida, dio contestación a la reconvención.
En fecha 8 de abril de 2013, la apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 9 de abril de 2013, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 12 de abril de 2013, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas. En esta misma fecha, mediante auto se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 16 de abril de 2013, la apoderada judicial de la parte demandada, solicitó cómputo de los días de despacho transcurridos al lapso concedido para la promoción de pruebas y solicitó fuesen declaradas extemporáneas las pruebas presentadas por la parte actora.
En fecha 23 de abril de 2013, la apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de conclusiones.
En fecha 24 de abril de 2013, mediante auto este Tribunal, negó el cómputo solicitado, en virtud que la parte demandada no señaló expresamente los días de despacho sobre los cuales recaería el mismo; y sobre la solicitud de declarar extemporáneas las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora, se indicó que este Tribunal emitiría pronunciamiento en la sentencia definitiva.
En fecha 25 de abril de 2013, la representación judicial de la parte actora, solicitó se notificara a la Procuraduría General de la República.
En fecha 26 de abril de 2013, este Tribunal mediante auto negó lo solicitado por la representación judicial de la parte actora, en acatamiento a lo dispuesto en el artículo 97 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.
En fecha 29 de abril de 2013, se defirió el pronunciamiento en la presente causa, por ocupaciones preferentes y por la dificultad de la Juez de formar criterio en el asunto, dado a la continua presentación de escritos y diligencias en fase de sentencia.
Ahora bien, encontrándose este Tribunal en la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, pasa a hacerlo en los términos siguientes:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alegar la represtación judicial de la parte demandante en su escrito libelar, que en fecha 21 de junio de 2011, por documento otorgado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, bajo el Nº 06, Tomo 124, su representada celebró sendos contratos con la S.A. NACIONAL FARMACÉUTICA (SANFAR), antes identificada, los cuales son del siguiente tenor:
1º Contrato de Arrendamiento, cuyo objeto es un Local PB, ubicado en la Planta Baja del Edificio Padre Sierra, situado en la Avenida Este 2, Esquina de Padre Sierra, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital; y
2º Contrato de Retribución de Servicios, relacionado con el asesoramiento de y demás gestiones del Local PB del Edificio Padre Sierra, dado en arrendamiento.
Resaltó lo dispuesto en las cláusulas Primera, Segunda, Tercera, Séptima y Décima Octava, del contrato de arrendamiento; en lo atinente a: el objeto del contrato y ubicación del inmueble; el tiempo de duración el cual sería de dos (2) años como plazo fijo, contados a partir del 1º de mayo de 2010, y el respectivo aviso de algunas de las partes contratantes en caso de prórroga, por lo menos con un (1) mes de anticipación; el canon mensual de arrendamiento por un monto de OCHO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 8.947,80), pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; y por último, que el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones por parte de la arrendataria, dará derecho a la arrendadora, a dar por resuelto el contrato e intentar las acciones legales.
Continuó su relato, indicando que es el caso, que la arrendataria ha dejado de cumplir con su obligación principal, al no pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, a razón de OCHO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 8.947,80) cada uno, lo cual asciende a la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO DOCE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 152.112,60), habiendo resultado infructuosa todas las gestiones para obtener el pago de la deuda.
Fundamentó la demanda, en los artículos 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil; y artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Concluye que de lo antes expuesto, se derivan las siguientes consecuencias jurídicas: 1) Que existe un contrato de arrendamiento celebrado entre su representada y S.A. NACIONAL FARMACÉUTICA (SANFAR), el cual tiene como objeto el local antes descrito; 2) Que la arrendataria S.A. NACIONAL FARMACÉUTICA (SANFAR), se encuentra en estado de insolvencia frente a la arrendadora por incumplir con el pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, a razón de OCHO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 8.947,80) cada uno, lo cual asciende a la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO DOCE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 152.112,60); y 3) Que su representada INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., puede demandar la resolución del contrato en razón del incumplimiento de la arrendataria a su obligación principal.
En el petitum, solicitan que la parte demandada convenga o sea condenada a:
PRIMERO: En la resolución del contrato de arrendamiento el cual tiene por objeto el LOCAL PB, ubicado en la Planta Baja del Edificio PADRE SIERRA, situado en al Avenida Este 2, Esquina Padre Sierra, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital; y consecuencialmente, en la entrega del inmueble en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
SEGUNDO: En pagar, por vía subsidiaria como indemnización por el uso del inmueble, la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO DOCE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 152.112,60), monto de los cánones de arrendamiento dejados de pagar oportunamente.
Solicitó se decretara y practicara medida de secuestro sobre el bien inmueble antes identificado, de conformidad con el artículo 599 del Código de procedimiento Civil.
Estimó la cuantía en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO DOCE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 152.112,60), equivalentes a Un Mil Seiscientos Noventa Bolívares con Catorce Unidades Tributarias, (1.690,14 U.T.).
Finalmente, pidieron que la presente demanda sea declarada con lugar en al definitiva.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Por su parte, siendo la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la representación judicial de S.A. NACIONAL FARMACÉUTICA (SANFAR), alegó lo siguiente:
Que, en primer lugar, existe falta de interés de la demanda para intentar el presente juicio, fundamentando esta defensa, en la circunstancia que no consta fehacientemente ni en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 21 de junio de 2011, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, bajo el Nº 06, Tomo 124, ni en el libelo de la demanda contenida en el expediente, bajo qué título actúa la demandante INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., es decir, no hay elemento probatorio alguno que permita evidenciar si la demandante es propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento ut supra o bien actúa como administradora del mismo, escenario en el cual no consta ni se acompaña al libelo los datos identificatorios o la copia del documento-mandato correspondiente.
Que, en virtud del alegato antes expuesto, solicita al Tribunal se inquiera a la demandada (sic) a la aclaratoria y subsanación denunciada.
Que, en segundo, alega el defecto de forma de la demanda, fundamentado en el hecho que a demandante no acompaña a su libelo de demanda un conjunto de instrumentos fundamentales para hacer valer su argumento de que su representada incurrió en un incumplimiento a su obligación contractual de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012.
Que, los instrumentos arriba señalados no son otros que las facturas legales que debieron ser recibidas y aceptadas por mi representada en cumplimiento de la normativa fiscal vigente, y que conforme a los señalamientos que más adelante expone, demuestra la necesidad de dichos instrumentos para hacer posible la reclamación argumentada por la parte actora en su libelo de demanda.
Que, con forme a lo antes expuesto, pide al Tribunal, se exija a la demandante la exhibición de las facturas correspondientes a los cánones de arrendamiento reclamados.
Que, entre otras defensas, niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, lo alegado por la demandante en su respectivo libelo, por estar fundamentada tal demanda en falsos y temerarios supuestos de hecho, toda vez, que contrario al ordenamiento jurídico vigente en el país, pretende hacer valer un presunto incumplimiento por parte de su representada en lo que respecta a sus obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda.
Que, el contrato de arrendamiento que le ocupa y que da por reproducido, evidentemente conlleva al pago de un canon de arrendamiento, no obstante en su cláusula Vigésima Quinta, establece que a todos los efectos derivados del contrato, las partes eligen como domicilio espacial la ciudad de Caracas, a la jurisdicción de cuyos tribunales declaran someterse, y para todo lo no previsto en éste se regirán por las disposiciones pertinentes del Código Civil y las demás leyes vigentes.
Que, en virtud de lo anterior, el contrato de arrendamiento es ambiguo en lo que respecta a la definición correcta que debería aplicar en la Cláusula Séptima, referida al canon mensual de arrendamiento y su forma de pago, y las cláusula descrita en el párrafo anterior (Vigésima Quinta) aclara esas lagunas y ambigüedad y permite que sean otras disposiciones legales las que supletoriamente rijan la correcta ejecución del contrato.
Que, en cuanto a que su representada no ha cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento de los meses antes señalados, resulta totalmente falso, toda vez que contrario a lo que ha sido la conducta de la arrendadora demandante en los meses precedentes al mes de agosto de 2011, ésta siempre facturó previamente el canon de arrendamiento convenido conforme a la normativa fiscal vigente, no siendo la arrendadora demandante diligente en presentar previa y oportunamente la correspondiente factura a los fines que su representada, en su condición de contribuyente especial, reciba cada factura y la pague previa retención de los porcentajes correspondientes por concepto de impuesto sobre la rente (ISLR) e impuesto al calor agregado (IVA) conforme a las disposiciones legales que rigen al materia y a las cuales el contrato de arrendamiento objeto de esta demanda estaba sujeto por aplicación de lo convenido entre las pares según lo especifica la Cláusula Vigésima Quinta.
Que, contrario a lo expuesto a los argumentos de derecho, en los cuales la parte actora sustenta su demanda, invoca el artículo 1.168 del Código Civil y el axioma jurídico “Exceptio non adimpleti contractus”, a través del cual su representada no estaba obligada a cumplir con el pago del canon de arrendamiento convenido en tanto la arrendadora cumpliera su obligación fiscal y de orden público de facturar dicho canon, lo cual tiene su fundamentación en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley que establece el Impuesto al Valor Agregado.
Que, la arrendadora debió cumplir con el requisito formal y legal de emitir factura a los fines de poder exigir el pago de cada uno de los cánones de arrendamiento que temerariamente reclama. De allí que su representada en su condición de contribuyente especial del fisco nacional y obligada fiscalmente a retener impuesto sobre la renta e impuesto al valor agregado, pueda pagar un canon de arrendamiento, sin la emisión previa de la correspondiente factura legal.
Que, su representada no ha incumplido con su deber de pagar los cánones de arrendamiento que se derivan de la ejecución del contrato, dado que es la arrendadora quien no ha cumplido con sus obligaciones legales y contractuales.
Que, solicita al Tribunal se sirva desestimar la demanda incoada por estar sustentada en un falso supuesto de hecho.
Que, se opone a que sea decretada la medida de secuestro solicitada por la parte actora.
Que, se reserva el derecho de ejercer las acciones legales correspondientes contra la actora, en lo que respecta a la vigencia, validez y eficacia del Contrato de Retribución de Servicios.
RECONVENCIÓN
En el mismo escrito de contestación al fondo de la demanda, la parte demandada, a tenor de lo previsto en el artículo 365 del Código de procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 361 in fine y 888 eiusdem, porpone la RECONVENCIÓN, y en efecto reconviene a la parte actora INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., antes identificada, a que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal al debido cumplimiento del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 21 de junio de 2011, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, inserto bajo el Nº 06, Tomo 124 de los Libros de Autenticaciones, el cual tiene por objeto el Local PB, ubicado en la Planta Baja del Edificio Padre Sierra, situado en la Avenida Este 2, Esquina de Padre Sierra, Parroquia Catedral, Municipio Libertador, Distrito Capital; toda vez que por imperio de la normativa fiscal vigente, es decir, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley que establece el Impuesto al Valor Agregado, la demandante reconvenida está en la obligación legal de emitir una factura fiscal para la exigibilidad del cobro de canon de arrendamiento, circunstancia ésta a la cual no ha dado cumplimiento con respecto a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012; por lo que mal podría su representada en su condición de contribuyente especial, aceptar, toda vez que de hacerlo incurriría en ilícitos fiscales lo cual le generaría serios y graves reparos por evasión fiscal y faltar al cumplimiento de deberes formales, que además tiene sustento en la tantas veces mencionada Cláusula Vigésima Quinta del contrato de arrendamiento.
Señala, que lo anterior obliga y compromete a la demandante reconvenida a cumplir por imperio de la Ley a la necesidad de presentar una factura legal para hacer exigible el cobro de los cánones de arrendamiento.
Asentó lo preceptuado en los artículos 1, 4 y 54 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley que establece el Impuesto al Valor Agregado.
Concluyó, que:
1) La demandante reconvenida está obligada a cumplir con el contrato de arrendamiento antes descrito.
2) Que la demandante reconvenida debe emitir una factura legal conforme a las previsiones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley que establece el Impuesto al Valor Agregado, a tenor de los previsto en la Cláusula Vigésima Quinta del contrato de arrendamiento, a los fines de hacer exigible el cobro de los cánones de arrendamiento pendientes a la fecha.
3) Que en razón de la temeraria acción que intentó la demandante reconvenida INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., su representada puede exigir, por los argumentos ut supra señalados, el debido cumplimiento del contrato de arrendamiento y no hacerse cómplices de los ilícitos tributarios que pretenden llevar a cabo con su accionar la demandante reconvenida.
En el petitum, reconviene a la parte actora INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., para que convenga o de lo contrario sea condenada a:
PRIMERO: En el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 21 de junio de 2011, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, inserto bajo el Nº 06, Tomo 124 de los Libros de Autenticaciones, el cual tiene por objeto el Local PB, ubicado en la Planta Baja del Edificio Padre Sierra, situado en la Avenida Este 2, Esquina de Padre Sierra, Parroquia Catedral, Municipio Libertador, Distrito Capital, de conformidad con lo previsto en la Cláusula Vigésima Quinta del contrato y los artículos 1, 4 y 54 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley que establece el Impuesto al Valor Agregado.
SEGUNDO: En facturar a la demandada reconviniente los cánones correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, a razón de OCHO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 8.947,80) cada uno, lo cual asciende a la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO DOCE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 152.112,60).
TERCERO: En la vigencia del contrato de arrendamiento ut supra señalado, hasta la fecha cierta de su real y efectiva terminación conforme a los términos y condiciones contemplados en el mismo.
Estimó la demanda en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO DOCE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 152.112,60).
Finalmente solicitó que la contestación de la demanda y la reconvención propuesta, surta los efectos de ley a favor de su representada.
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
En el mismo orden de ideas, la representación judicial de la parte actora reconvenida, presentó escrito mediante el cual señala lo siguiente:
I- Niega, rechaza y contradice en todas sus partes los alegatos de hecho y de derecho expuestos por al parte demandada S.A. NACIONAL FARMACEUTICA (SANFAR), en la contestación de la demanda y reconvención, por ser falsos, inciertos e infundados.
II-Niega y rechaza la defensa de falta de interés de su representada para intentar la presente demanda, por cuanto se evidencia claramente del contrato de arrendamiento, cuya resolución se demanda, que INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., actúa con el carácter de arrendadora, del Local PB del Edificio Padre Sierra y con ese mismo carácter o interés intenta la presente acción.
Señala que en materia de arrendamiento de la cosa ajena, no se requiere para su validez que se especifique el título bajo el cual actúa el arrendador, ya que el contrato de esta especie, no produce efectos reales sino personales, esto es, sólo crea obligaciones entre las partes contratantes, por lo que el contrato subsiste y surte efectos jurídicos frente a ambos. Por lo tanto puede arrendar, tanto el propietario como un tercero e incluso por autorización verbal, lo que implica que para ejercer la demanda por resolución de contrato de arrendamiento debido a la falta de pago de la principal obligación del arrendatario, INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., no necesita autorización expresa del propietario del inmueble, en virtud que o se discute la propiedad.
Asimismo indicó, que INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., es administradora del Local PB del Edificio Padre Sierra y la demandada S.A. NACIONAL FARMACEUTICA (SANFAR) siempre la reconoció como su arrendadora y así lo ha admitido expresamente en su escrito de contestación y reconvención, cuando pide que su representada emita las facturas por los cánones de arrendamiento adeudados.
En otro orden de ideas, niega, rechaza y contradice por infundada e incierta, la defensa fundamentada en defecto de forma del libelo de demanda, por cuanto en el mismo no se acompañaron las facturas legales correspondientes a los meses de cánones de arrendamiento demandados.
Aclaró que, los instrumentos en los cuales se fundamenta la acción, son aquellos de los cuales se deriva inmediatamente el derecho deducido y los mismos deberán producirse con el libelo, de donde se sigue, que el instrumento en que se fundamenta la demanda, es aquel del cual se deriva esa relación material entre las partes, o ese derecho cuya satisfacción se exige.
Continuó alegando, que en el caso de autos, siendo que el objeto de la acción es la resolución del contrato de arrendamiento, por falta de pago de cánones de arrendamiento, el documento al cual hace referencia el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, como elemental e imprescindible y de donde se origina la relación material entre las partes y el derecho que se reclama, no es otro que el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y no las facturas señaladas por la demandada, y que los cánones o pensiones arrendaticias son solamente el producto final del uso, goce y disfrute de la cosa arrendada, es por ello que los recibos que dejan constancia de su pago, mal podría denominarse en este caso documento fundamentales de la demanda y así piden sea declarado.
Con relación a la CONTESTACIÓN AL FONDO Y RECONVENCIÓN, rechaza el señalamiento de la demandada, que el contrato de arrendamiento, a su entender, es ambiguo en lo que respecta al modo y oportunidad de pago de los cánones de arrendamiento y que en razón de ello, debía acogerse a lo previsto en la Cláusula Vigésima Quinta, en cuanto a la aplicación de las normas establecidas en el Código Civil y en las leyes especiales inquilinarias y en consecuencia, INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., debía facturar el canon de arrendamiento previo a su vencimiento y presentarlo a la arrendataria para su aceptación y posterior pago, fundamentando su alegato en una interpretación errónea de los artículos 1, 4 y 54 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley que establece el Impuesto al Valor Agregado.
Arguyó, que su representada, arrendadora del inmueble de autos, si emitió los avisos de cobro y estos fueron recibidos por al arrendataria, en sus debidas oportunidades, ratificados en cada una de las distintas ocasiones en que se les reclamó el pago de la deuda.
Asimismo expresó, que la demandada-reconviniente admitió la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde agosto de 2011 hasta diciembre de 2012, ambos inclusive, alegando la excepción non adimpleti contractus, prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, fundamentada en el hecho que, presuntamente INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., no había emitido y presentado, para su aceptación y pago las factura legal de cobro de los cánones de arrendamiento antes indicados; defensa infundada puesto que la arrendataria quedó obligada al pago puntual de los cánones de arrendamiento, por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
Entre tanto, S.A. NACIONAL FARMACEUTICA (SANFAR), reconviene a su representada para que cumpla con el contrato de arrendamiento y en consecuencia emita las facturas legales de cobro de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012; por lo que niega, rechaza y contradice los hechos y el derecho alegado en la contestación y reconvención a la demanda, en especial niega que en el presente caso sea aplicable la excepción de contrato no cumplido, porque la arrendataria está obligada a cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento, puntualmente por tratarse de un contrato de tracto sucesivo, sin necesidad de aviso previo, tal y como ha sido el criterio unánime y reiterado de la doctrina y jurisprudencia.
A los fines de soportar el alegato esgrimido, reprodujo lo acordado en la Cláusula Séptima del contrato, que es del siguiente tenor:
“SEPTIMA: El canon mensual de arrendamiento será revisado anualmente, procediéndose a hacer el ajuste que se fije por acuerdo entre las partes cada doce (12) meses, aun cuando el período de vigencia de este contrato es de dos (2) años, tal y como se establece en la cláusula Tercera. De estos ajustes se dejará constancia por escrito mediante comunicaciones que “LA ARRENDADORA” dirigirá a “LA ARRENDATARIA” y ésta última firmará en señal de conformidad una vez decidido el monto del nuevo canon. Para el período que comprende desde el primero (1º) de mayo de 2010 hasta el treinta (30) de abril de 2011 el canon mensual de arrendamiento ha sido convenido en al cantidad de OCHO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 8.947,80) que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar con toda puntualidad por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes (...)”.

En virtud de lo anterior, expone que no es cierto que el contrato de arrendamiento se ambiguo respecto a la oportunidad, forma y modo del pago del canon de arrendamiento, pues se establece de manera clara y diáfana el monto y las condiciones de pago del canon de arrendamiento, monto que se mantuvo para el segundo período de vigencia del contrato, a saber desde el mes de mayo de 2011, al no haber llegado a un acuerdo respeto a su incremento, condiciones que fueron cumplidas por la demandada durante la vigencia del contrato hasta llegada la oportunidad de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2011, cuando comenzó a insolventarse.
Niega, rechaza y contradice que sea aplicable a favor de la demandada-reconviniente la excepción de contrato no cumplido y que en consecuencia, su representada deba emitir facturas legales por los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde agosto de 2011 hasta diciembre de 2012, ambos inclusive, por cuanto hasta la fecha S.A. NACIONAL FARMACEUTICA (SANFAR), no ha cumplido con la obligación de pago.
Agregó, que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral que implica obligaciones recíprocas para ambas partes, siendo la principal obligación del arrendatario el pago oportuno del canon de arrendamiento y simultáneamente en el mismo instante de efectuar dicho pago, nace en cabeza del arrendador la obligación de emitir recibo o factura de pago donde se evidencia la solvencia del inquilino. Antes de hacerse efectivo el pago de la obligación, la arrendadora no puede entregar la factura legal, porque primero debe producirse el pago para luego emitir el recibo o factura respectiva.
Destaca, que su representada ha cumplido a cabalidad sus obligaciones como arrendadora, toda vez, que mensualmente emitió el correspondiente Aviso de Cobro del canon de arrendamiento correspondiente, pero hasta tanto la arrendataria no cumpliera con el pago, no podía emitir la factura respectiva, por cuanto al ser Agente de Retención del Impuesto al Valor Agregado, está obligado a enterarlo en el momento de recibir el pago.
Reprodujo los artículos 1, 4, 5, 13 y 55 del Decreto Ley tantas veces mencionado, con relación al Impuesto al Valor Agregado.
Concluyó que, siendo que la arrendataria se encuentra en estado de insolvencia frente a la arrendadora, ya que no ha pagado por más de un año, su obligación principal, siendo infundados y temerarios los alegatos expresados para justificar su incumplimiento, pide al Tribunal se declare sin lugar la reconvención propuesta y con lugar la demanda.
DEL MATERIAL PROBATORIO
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
Conjuntamente con el libelo de la demanda la parte actora presentó los siguientes instrumentos:
1) Inserta los folios 8 al 11, corre copia certificada de instrumento poder, conferido por la parte actora a las abogadas que lo representan en juicio, autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 13 de julio de 2009, bajo el Nº 65, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue desconocido ni objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos la representación judicial que ejercen los abogados en el presente juicio; y así se declara.
2) Inserta al folio 12, corre auto de certificación expedido por la Secretaria del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en cual se lee: “(...) Que los originales que anteceden corrieron insertos en el Expediente Nº AP31-V-2011-002116 de la nomenclatura interna de este circuito, contentivo del juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A, contra la ciudadana ELBA TERESA PALACIOS (..)”. Al respecto observa esta Juzgadora, que el presente instrumento no aporta elementos que ayuden a dilucidar el punto debatido, razón por la cual, se desecha como medio probatorio; y así se declara.
3) Inserto los folios 13 al 20, corre Contrato de Arrendamiento acompañado de Contrato de Retribución de Servicios, autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 21 de junio de 2011, bajo el Nº 06, Tomo 124 de los Libros de Autenticaciones. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue desconocido ni objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos el vínculo jurídico que une a las partes inmersas el presente juicio; y así se declara.
4) Insertas a los folios 21 al 23, corren copias fotostáticas simples de las cédulas de identidad de los ciudadanos JESÚS ANTONIO RUIZ COELLO, JOSÉ DEL CARMEN APONTE AVILES y RAMÓN ESTEVEZ DOMINGUEZ. Al respecto observa esta Juzgadora, que los presentes instrumentos no aportan elementos que ayuden a dilucidar el punto debatido, razón por la cual, se desecha como medio probatorio por ser una prueba impertinente; y así se declara.
Durante el lapso de promoción de pruebas la parte actora, promovió las siguientes:
1) Promovió y ratificó contrato de arrendamiento cursante a los folios 13 al 20, plenamente identificado. Al respecto considera esta Sentenciadora, que este instrumento ya fue valorado, por lo que sería inoficioso emitir nuevo pronunciamiento; y así se declara.
2) Inserta al folio 120 al 125, corre copia certificada de mandato de Administración del Edificio Padre Sierra, conferido a INMOBILIARIA FINCAREAL C.A., mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao, en fecha 14 de agosto de 1996, bajo el Nº 14, Tomo 90 de los Libros de Autenticaciones. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue desconocido ni objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos la legitimidad con la cual actúa la parte demandante en el presente juicio; y así se declara.
3) Inserta al folio 126, corre autorización conferida a INMOBILIARIA FINCAREAL C.A., para que celebre los contratos de arrendamiento de cualquiera de las unidades que conforman el Edificio Padre Sierra. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado por la parte demandada, por lo que a tenor del artículo 1.363 del Código Civil, surte pleno valor probatorio, quedando demostrado en autos la legitimidad con la cual actúa la parte demandante en el presente juicio; y así se declara.
4) Inserto al folio 127, corre aviso de cobro con membrete de INMOBILIARIA FINCAREAL, correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y enero, febrero y marzo de 2012, dirigido a SANFAR con sello y firma (ilegible) por parte de ésta. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado por la parte demandada, por lo que a tenor del artículo 1.363 del Código Civil concatenado con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, surte pleno valor probatorio, quedando demostrado en autos que la parte actora hizo gestiones de cobro; y así se declara.
5) Inserto al folio 128, corre documento en el cual se lee: “INMOBILIARIA FINCAREAL RIF: J-30115735-4 SEÑORES SANFAR CALLE 8 EDF. ARAGUANEY URB. LA URBINA CARACAS ATENCIÓN EDITH ROMERO DEPTO. DE FINANZAS PRESENTE.- CONTIENE AVISOS DE COBRO LOCAL PB EDF. PADRE SIERRA”, contentivo de sello húmedo en el cual se lee: “TESORERIA” 19 (mes ilegible) 2012, Recibido por: Firma Autógrafa de Edith Romero. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado por la parte demandada, por lo que a tenor del artículo 1.363 del Código Civil concatenado con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, surte pleno valor probatorio, quedando demostrado en autos que la parte actora hizo gestiones de cobro; y así se declara.
6) Insertas a los folios 129 al 139, corren copias fotostáticas simples de facturas emitidas por INMOBILIARIA FINCAREAL, a S.A. NACIONAL FARMACEUTICA (SANFAR), por concepto de canon de alquiler correspondiente a los meses de agosto de 2011, septiembre de 2011, octubre de 2011, noviembre de 2011, diciembre de 2011, enero de 2012, febrero de 2012, marzo de 2012, abril de 2012, mayo de 2012 y junio de 2012. Al respecto quien aquí decide que estos instrumentos no contiene sellos o características que indiquen que fueron aceptadas y recibidas por la contraparte, razón por la cual se desechan como material probatorio; y así se declara.
7) Inserta al folio 140, corre misiva de fecha 9 de abril de 2012, dirigida a S.A. NACIONAL FARMACEUTICA (SANFAR), suscrita por INMOBILIARIA FINCAREAL C.A., mediante la cual se señala la inconformidad por el incumplimiento del compromiso de pago de la deuda atrasada, del local donde funciona la farmacia Normal, ubicada en al esquina Padre Sierra de esta ciudad de Caracas y de la que son inquilinos. Contiene firma ilegible, número de cédula de identidad ininteligible y fecha 09-04-12. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado por la parte demandada, por lo que a tenor de los artículos 1.363 y 1.372 del Código Civil, se le otorga valor probatorio, quedando demostrada la existencia de la obligación de pago y del incumplimiento alegado por la parte actora; y así se declara.
8) Inserta al folio 141, corre misiva de fecha 10 de abril de 2012, dirigida a S.A. NACIONAL FARMACEUTICA (SANFAR), suscrita por INMOBILIARIA FINCAREAL C.A., mediante la cual se emite los avisos de cobro de lo adeudado por Sanfar por el arrendamiento del local donde funciona la farmacia Normal, ubicada en al esquina Padre Sierra y de la que son inquilinos. Contiene firma de recibido ininteligible y fecha 10-04-12. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado por la parte demandada, por lo que a tenor de los artículos 1.363 y 1.372 del Código Civil, se le aprecia en todo su alcance probatorio, quedando demostrada la existencia de la obligación de pago y del incumplimiento alegado por la parte actora; y así se declara.
9) Inserta al folio 142, corre copia fotostática simple de misiva de fecha 10 de abril de 2012, dirigida a S.A. NACIONAL FARMACEUTICA (SANFAR), suscrita por INMOBILIARIA FINCAREAL C.A., mediante la cual solicita respuesta por el atraso en el pago. Contiene sello húmedo de S.A. NACIONAL FARMACEUTICA (SANFAR), de fecha 16 de mayo de 2012, con firma autógrafa de recibido. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado por la parte demandada, por lo que a tenor de los artículos 1.363 y 1.372 del Código Civil, se le aprecia en todo su alcance probatorio, quedando demostrada la existencia de la obligación de pago y del incumplimiento alegado por la parte actora; y así se declara.
10) Inserta al folio 143, corre copia fotostática simple de misiva de fecha 2 de octubre de 2012, dirigida a S.A. NACIONAL FARMACEUTICA (SANFAR), suscrita con firma autógrafa ininteligible, con membrete de Escritorio Jurídico, mediante la cual se le invita a tratar el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento que presenta esa empresa con la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL C.A., recibida mediante firma autógrafa ilegible en fecha 3 de octubre de 2012, a las 9:20 a.m. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado por la parte demandada, por lo que a tenor de los artículos 1.363 y 1.372 del Código Civil, se le aprecia en todo su alcance probatorio, quedando demostrada que se realizaron gestiones para el cumplimiento de la obligación; y así se declara.
11) Insertos a los folios 144 al 154, cursan copias fotostáticas simples de correos electrónicos. Al respecto, esta sentenciadora observa que la validez de estos instrumentos, no se hicieron valer en juicio de acuerdo a las previsiones contenidas en la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, por lo que forzosamente se desechan como instrumento probatorio; y así se declara.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
Encontrándose la parte demandada en la etapa de contestación de la demanda, promovió el siguiente instrumento:
1) Inserta los folios 47 al 49, corre copia fotostática simple de instrumento poder, conferido por el Representante Judicial de la parte demandada a las abogadas que lo representan en juicio, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de diciembre de 2012, bajo el Nº 09, Tomo 340 de los Libros de Autenticaciones. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue desconocido ni objeto de tacha por la parte actora, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos la representación judicial que ejercen los abogados en el presente juicio; y así se declara.
Durante el lapso de promoción de pruebas, la parte demandada promovió los siguientes instrumentos:
1) Inserta al folio 104, corre misiva de fecha 11 de mayo de 2009, suscrita por la Administradora de INMOBILIARIA FICAREAL, C.A., dirigida a SANFAR, con atención a la Dra. Andreína González, mediante la cual se anexa las normativas del SENIAT, para la emisión de las facturas del IVA. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado por la parte actora, por lo que a tenor de los artículos 1.363 y 1.372 del Código Civil, surte pleno valor probatorio, quedando demostrado que la parte actora le indicó normativas del SENIAT a la parte demandada; y así se declara.
2) Inserta al folio 105, corre original de factura Nº 001556, de fecha 10 de febrero de 2012, con membrete personalizado en el cual se lee: “MARÍA MERCEDES MARQUEZ WARFIELD”, dirigida a S.A NACIONAL FARMACEUTICA SANFAR, en cuyo concepto se lee canon de alquiler mayo 2010, junio 2010, julio 2010, agosto 2010 y septiembre 2010, por un monto de Bs. 8.947,80 c/u, con sello húmedo de recibido por SANFAR y sello de “pagado”. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado por la parte actora, por lo que a tenor del artículo 1.363 del Código Civil concatenado con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, surte pleno valor probatorio, quedando demostrado, el pago efectuado por los meses de mayo de 2010 a septiembre de 2010, por concepto de canon de arrendamiento; y así se declara.
3) Inserta al folio 106, corre comprobante Nº 917252, de emisión de cheque emitido por Banco Mercantil, Banco Universal, a favor de INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A, por Bs. 46.081,17. Al respecto observa esta Juzgadora, que no exista una prueba de informe que complemente la complemente e indique los efectos del cheque y el comprobante emitido, razón por la cual forzosamente debe ser desechada; y así se declara.
4) Inserta al folio 107, corre copia fotostática simple de comprobante de retención, en el cual se lee: “(...) 2. Nombre o Razón Social del Agente de Retención, 21-S.A. NACIONAL FARMACEUTICA (SANFAR) (...) 6. Nombre o Razón Social del Sujeto Retenido MARIA MERCEDES MARQUEZ DE WARFIELD (...)”.Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado por la parte actora, por lo que a tenor del artículo 1.363 del Código Civil concatenado con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, surte pleno valor probatorio, quedando demostrada la carga impositiva que posee la demandada frente al SENIAT; y así se declara.
5) Inserta al folio 108, corre original de factura Nº 001167, de fecha 19 de marzo de 2012, con membrete personalizado en el cual se lee: “MARÍA MERCEDES MARQUEZ WARFIELD”, dirigida a S.A NACIONAL FARMACEUTICA SANFAR, en cuyo concepto se lee canon de alquiler octubre 2010, noviembre 2010, diciembre 2010, enero 2011 y febrero 2011, por un monto de Bs. 8.947,80 c/u, con sello húmedo de recibido por SANFAR y sello de “pagado”. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado por la parte actora, por lo que a tenor del artículo 1.363 del Código Civil concatenado con el artículo 444 del Código de procedimiento Civil, surte pleno valor probatorio, quedando demostrado, el pago efectuado por los meses de octubre de 2010 a febrero a 2011, por concepto de canon de arrendamiento; y así se declara.
6) Inserta al folio 109, corre comprobante Nº 917395, de emisión de cheque emitido por Banco Mercantil, Banco Universal, a favor de INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A, por Bs. 46.081,17. Al respecto observa esta Juzgadora, que no exista una prueba de informe que complemente la complemente e indique los efectos del cheque y el comprobante emitido, razón por la cual forzosamente debe ser desechada; y así se declara.
7) Inserta al folio 110, corre copia fotostática simple de comprobante de retención, en el cual se lee: “(...) 2. Nombre o Razón Social del Agente de Retención, 21-S.A. NACIONAL FARMACEUTICA (SANFAR) (...) 6. Nombre o Razón Social del Sujeto Retenido MARIA MERCEDES MARQUEZ DE WARFIELD (...)”.Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado por la parte actora, por lo que a tenor del artículo 1.363 del Código Civil concatenado con el artículo 444 del Código de procedimiento Civil, surte pleno valor probatorio, quedando demostrada la carga impositiva que posee la demandada frente al SENIAT; y así se declara.
8) Inserta al folio 111, corre original de factura Nº 001567, de fecha 10 de abril de 2012, con membrete personalizado en el cual se lee: “MARÍA MERCEDES MARQUEZ WARFIELD”, dirigida a S.A NACIONAL FARMACEUTICA SANFAR, en cuyo concepto se lee canon de alquiler marzo 2011, abril 2011, mayo 2011, junio 2011 y julio 2011, por un monto de Bs. 8.947,80 c/u, con sello húmedo de recibido por SANFAR y sello de “pagado”. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado por la parte actora, por lo que a tenor del artículo 1.363 del Código Civil concatenado con el artículo 444 del Código de procedimiento Civil, surte pleno valor probatorio, quedando demostrado, el pago efectuado por los meses de marzo de 2011 a julio de 2011, por concepto de canon de arrendamiento; y así se declara.
9) Inserta al folio 112, corre comprobante Nº 784, de emisión de cheque emitido por Banco CARIBE, La Urbina, a favor de INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A, por Bs. 46.081,17. Al respecto observa esta Juzgadora, que no exista una prueba de informe que complemente la complemente e indique los efectos del cheque y el comprobante emitido, razón por la cual forzosamente debe ser desechada; y así se declara.
10) Inserta al folio 113, corre copia fotostática simple de comprobante de retención, en el cual se lee: “(...) 2. Nombre o Razón Social del Agente de Retención, 21-S.A. NACIONAL FARMACEUTICA (SANFAR) (...) 6. Nombre o Razón Social del Sujeto Retenido MARIA MERCEDES MARQUEZ DE WARFIELD (...)”.Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado por la parte actora, por lo que a tenor del artículo 1.363 del Código Civil concatenado con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, surte pleno valor probatorio, quedando demostrada la carga impositiva que posee la demandada frente al SENIAT; y así se declara.
II
PUNTO PREVIO
Como punto previo, esta Juzgadora considera pertinente, resolver la reconvención propuesta por la parte demandada, para lo cual se debe establecer la normativa legal que rige para su conocimiento y oportunidad para su resolución, razón por la cual es preciso invocar lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza:

“Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.

La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de este, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recuso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto”.

Examinada pues, la competencia de esta Sentenciadora para emitir el pronunciamiento a la reconvención, pasa a resolverla bajo el siguiente criterio:
En principio, se debe tomar en consideración que la reconvención presentada por la demandada-reconviniente, se fundamenta en el contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 21 de junio de 2011, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, inserto bajo el Nº 06, Tomo 124 de los Libros de Autenticaciones, siendo el instrumento que da inicio a las actas que conforman el presente expediente, por haber sido promovido por la parte actora-reconvenida con su escrito libelar, quien aquí decide, previo análisis y valoración efectuada, considera que existe correspondencia en el vínculo jurídico que une a las partes; y así se declara.
Ahora bien, se observa que el Tratadista Emilio Calvo Baca, en su obra Código de Procedimiento Civil, realiza comentarios en las páginas 380 y 366, relativo a la figura que aquí se conoce, para lo cual señala:

“Doctrina de la Corte ha establecido que la reconvención es en sí una demanda, que comienza un juicio independientemente del juicio en el cual ocurre y que ambos juicios participan entre sí tan solo del mismo procedimiento (Sentencia del 14 de agosto de 1986). La reconvención o mutua petición es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez en el acto de la litis contestación, cualquier petición que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal. Se diferencia del llamado de terceros a causa, en que única y exclusivamente existe reconvención cuando el sujeto pasivo de la pretensión aducida es el propio demandante originario, de tal manera, no es reconvención la propuesta de demanda contra un tercero ajeno a la relación procesal originaria, en tal virtud cuando el acto de contestación de la demanda, se pretende reconvenir al demandante y a la vez proponer demanda contra un tercero, se debe declara inepta acumulación y no admitirla”. (Negrillas y Subrayado del Tribunal).

De la doctrina anteriormente descrita, acogida plenamente por esta Juzgadora, y de los comentarios expresados por el Tratadista antes citado, que señala además, que una de las características de la acción reconvencional es la de poseer poder especial, se desprende que la actora-reconvenida se encuentra expresamente facultada para contestar reconvenciones y se le confiere legitimidad para actuar en juicio, por lo que se perfecciona esta condición; más no así para la parte demandada-reconviniente, ya que de una revisión exhaustiva al instrumento poder consignado al expediente, no está facultada expresamente para proponer y/o contestar reconvención alguna, no obstante, quien aquí decide, a los fines de preservar la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa por mandato constitucional y siendo como fue, presentado el escrito de contestación, esta sentenciadora toma como punto de honor el conocimiento y decisión en la presente actuación judicial; y así se declara.
Aunado a lo anterior, se observa que se trata de una acción autónoma y distinta de la demanda, en virtud, que la parte demandada-reconviniente exige el cumplimiento del contrato, bajo el alegato que por imperio de la normativa fiscal vigente, es decir, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley que establece el Impuesto al Valor Agregado, la demandante-reconvenida está en la obligación legal de emitir una factura fiscal para la exigibilidad del cobro de canon de arrendamiento, circunstancia ésta a la cual no ha dado cumplimiento con respecto a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012; por lo que mal podría su representada en su condición de contribuyente especial, aceptar, toda vez que de hacerlo incurriría en ilícitos fiscales lo cual le generaría serios y graves reparos por evasión fiscal y faltar al cumplimiento de deberes formales, que además tiene sustento en la tantas veces mencionada Cláusula Vigésima Quinta del contrato de arrendamiento.
En atención de lo anteriormente planteado, debe necesariamente quien aquí sentencia hacer un juicio de valoración, específicamente a la Cláusula Vigésima Quinta del contrato de arrendamiento, como fundamento de la acción propuesta por la parte demandada-reconviniente, la cual establece:

“VIGESIMA QUINTA: a los efectos derivados del presente contrato, las partes eligen como domicilio especial la ciudad de Caracas, a la Jurisdicción de cuyos tribunales declaran someterse, y para todo lo no previsto en éste se regirán por disposiciones pertinentes del Código Civil y las demás leyes vigentes”.

Ahora bien, en atención al principio IURA NOVIT CURIA, en el cual el juez conoce el derecho y bajo el imperio del principio de la “AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES”, los contratantes dejaron claramente establecido, que el consentimiento de éstos tenía preeminencia sobre cualquier otra ley vigente relativa a la materia, por lo que el argumento –controvertido por la parte actora reconvenida-, no tiene sustento alguno en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, así como tampoco el alegato que el contrato es ambiguo en el modo y oportunidad de pago de los cánones de arrendamiento, toda vez, que se encuentra claramente establecido en la Cláusula Séptima del referido contrato de arrendamiento, que el pago debe realizarse con toda puntualidad por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en virtud de lo cual queda desvirtuado tal argumento; y así se declara.
Así pues, de una revisión exhaustiva a las cláusulas del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, no se establece que la demandada-reconviniente en el caso de marras, esté condicionada a pagar alguna carga fiscal adicional al pago de canon de arrendamiento, como lo relativo al pago del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A), por lo que quedó obligada a cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento puntualmente, sin necesidad de aviso ni facturación previa, por lo que el argumento debe forzosamente desecharse como fundamento de la reconvención, y siendo el punto controvertido para ejercer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, no es procedente en derecho y en consecuencia, debe esta sentenciadora declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta por S.A. NACIONAL FARMACEUTICA (SANFAR) contra INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., plenamente identificadas; y así se declara.
III
CONSIDERACIONES DE MÉRITO
Ahora bien, dando continuidad al conocimiento de fondo de la demanda, haciendo la salvedad que se encuentra estrechamente ligada al escrito de reconvención antes analizado y decidido, es preciso realizar las presentes consideraciones:
Antes de exponer el criterio de valoración al punto controvertido, que es específicamente la falta de pago de cánones de arrendamiento, es necesario hacer un paréntesis para hacerle saber a la representación judicial de la parte demandada, que las pruebas aportadas por la parte actora fueron analizadas y valoradas, en virtud, que fueron promovidas dentro del lapso procesal abierto al efecto; y así se establece.
En otro orden de ideas, esta Juzgadora no emite consideraciones de mérito sobre la oposición a la medida de secuestro, en virtud, que nunca fue decretada por este Tribunal; ni emite pronunciamiento con respecto al Contrato de Retribución de Servicios, considerando que no es el punto controvertido en la presente causa y debe ser impulsado en la vía jurisdiccional mediante una acción distinta; y así se declara.
De modo que, como defensa a los alegatos esgrimidos por la pare actora, la parte demandada arguyó que existe falta de interés de la demanda para intentar el presente juicio y el defecto de forma de la demanda, no obstante existiendo fundamento legal que prevén incidencias procedimentales aplicable a cada uno de los supuestos antes denunciados, dicha norma no fue invocada, por lo cual no puede esta Juzgadora permitir que sean relajadas las formalidades de ley y en consecuencia, debe desechar ambos argumentos como defensa al fondo de la controversia; y así se establece.
Ahora bien, bajo la premisa que el pronunciamiento de la reconvención se encuentra -como se indicó anteriormente-, estrechamente vinculada a la decisión de la causa, toda vez, que la acción ejercida deviene por la falta de pago de cánones de arrendamiento que parten de un instrumento fundamental y común, promovido por ambas partes para ejercer sus acciones; es imperioso abocarse a verificar si estamos ante la presencia del incumplimiento en el pago por la parte demandada.
En tal sentido, tomando en consideración que la parte actora pide la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, a razón de OCHO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 8.947,80) cada uno, lo cual asciende a la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO DOCE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 152.112,60), aceptado por la parte demandada, solapando su incumplimiento, en la falta de entrega de facturas previas por parte de la actora, no siendo esa condición pactada en el contrato de arrendamiento, y quedando demostrado con las pruebas aportadas a los autos que estuvo solvente hasta el mes de julio del año 2011, existe claramente una admisión de los hechos, relevándose de toda prueba la solvencia de la ésta y haciendo forzoso para quien aquí decide declarar con lugar la demanda y así, resuelto el contrato de arrendamiento el cual tiene por objeto el LOCAL PB, ubicado en la Planta Baja del Edificio PADRE SIERRA, situado en al Avenida Este 2, Esquina Padre Sierra, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital; ordenándose la entrega del inmueble en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y el pago vía subsidiaria como indemnización por el uso del inmueble, la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO DOCE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 152.112,60), monto de los cánones de arrendamiento insolutos, y así se decide.
IV
DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones que han quedado expuestas, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1) SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO presentara la sociedad mercantil S.A. NACIONAL FARMACEUTICA (SANFAR), contra sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A, ambas plenamente identificadas. 2) CON LUGAR, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A, contra S.A. NACIONAL FARMACEUTICA (SANFAR), plenamente identificadas en el texto del presente fallo. En consecuencia: 2.1) Queda resuelto el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 21 de junio de 2011, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, bajo el Nº 06, Tomo 124 de los Libros de Autenticaciones, el cual tiene por objeto el LOCAL PB, ubicado en la Planta Baja del Edificio PADRE SIERRA, situado en al Avenida Este 2, Esquina Padre Sierra, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual debe ser entregado en las mismas buenas condiciones en que fue recibido; y 2.2) Se ordena el pago vía subsidiaria como indemnización por el uso del inmueble, la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO DOCE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 152.112,60), monto de los cánones de arrendamiento insolutos.
En virtud de haber resultado totalmente vencida, se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los siete (7) días del mes de abril del año dos mil trece (2013). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZ,

YECZI PASTORA FARÍA DURÁN
EL SECRETARIO,

AILANGER FIGUEROA
En la misma fecha, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.), se publicó y registró la sentencia anterior.
EL SECRETARIO,

AILANGER FIGUEROA

EXP. AP31-V-2013-000092