TSJ Regiones - Decisión

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REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: INVERSIONES G.P. 09, C.A., de este domicilio, inscrita por ante el registro mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 06 de marzo de 2009, bajo el No 16, Tomo 30-A-Cto.

DEMANDADO: COLISEO SUB, C.A., de este domicilio, inscrita en el registro mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, de fecha 10 de enero del 2012, bajo el No 7, Tomo 2-A VII.

APODERADOS
DEMANDANTES: Víctor Alfredo Ortega Coronel, Gonzalo Cedeño Navarrete, Rafael Ortega Brant y Adriana Barraez, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nos. 8.494, 8.567, 64.518 y 59.795, respectivamente.

APODERADA
DEMANDADO: Jesús Alberto Chacón Contreras, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A. bajo el No 77.242.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL)

EXPEDIENTE No: AP31-V-2013-000285

- I –
- NARRATIVA-
En fecha 26 de febrero de 2013 es presentada ante la Taquilla de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas escrito de demanda, la cual una vez distribuida correspondió su conocimiento a este Juzgado.
En fecha 05 de marzo de 2013 es admitida la demanda y se ordena su trámite por el procedimiento breve consagrado en el Código de Procedimiento Civil con las modificaciones procesales establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 11 de marzo de 2013, comparece el apoderado de la parte actora y procede a consignar los emolumentos necesarios para la práctica de la citación.
En fecha 08 de abril de 2013, comparece el Alguacil Julio Echeverría y mediante diligencia procede a dejar constancia de haber logrado la citación de la demandada a través del ciudadano Harold Alonso Marcano en su carácter de Director General de la sociedad Coliseo Sub, C.A.
En fecha 10 de abril de 2013 la parte demandada a través de su apoderado judicial procedió a dar contestación a la demanda.
En fecha 16 de abril de 2013, el apoderado judicial de la parte demanda consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 08 de mayo de 2013 el apoderado judicial de la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas.
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-
- MOTIVA –
- De las Cuestiones Previas –

En la oportunidad de la contestación, el demandado procedió a oponer cuestiones previas, por lo que, este Tribunal procede a resolver las mismas de forma previa al conocimiento sobre el fondo del asunto.
Alega el apoderado del demandado la cuestión previa consagrada en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la parte actora ha ejercido de manera conjunta las acciones de resolución y cumplimiento de contrato, alegando que se ha solicitado la Resolución del contrato de arrendamiento y el cobro de los cánones de arrendamiento, lo que a su criterio es un cumplimiento de contrato, y que en todo caso, los cánones insolutos pueden reclamarse pero bajo la figura de daños y perjuicios.
A los fines de la resolución de la cuestión previa planteada, se hace necesario citar la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 21 de septiembre de 2006, No. 686, expediente No 2006-84, con Ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, en la cual se señaló:
“Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.
Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. N° 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo:
“…La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos.
Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Juan José Delgado Rodríguez, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.
Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…” (Subrayado de la Sala).

Criterio jurisprudencial que es ampliamente compartido por este Tribunal, y en consecuencia, aplicando el mismo al presente caso, debemos concluir que la parte actora no ha incurrido en acumulación prohibida de pretensiones, y en consecuencia se declara sin lugar la cuestión previa opuesta por el demandado relativa a la acumulación prohibida consagrada en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

- DECISIÓN DE FONDO –

Alega la parte actora en el presente juicio:

-Que es arrendadora de múltiples locales del Centro Comercial denominado Galerías Perico, localizado con su fachada principal con frente a la Avenida Este 4 o Avenida Universidad, entre las esquinas de Corazón de Jesús y Perico y una fachada lateral que da su frente a la calle Sur 9, entre las esquinas de Perico y Puente Yanez, en esta ciudad de Caracas.

- Que fue promotora de este Condominio y ejecutó todas las obras de dicha construcción, terminando las obras de áreas comunes, sus cuerpos de escaleras peatonales y eléctricas, ascensor, baños públicos, tableros eléctricos y demás equipos necesarios para la operación comercial, lo cual aconteció en el mes de agosto de 2011, declarándose culminada la obra por la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito capital en la ciudad de Caracas.

- Que en fecha 07 de febrero del 2011 procedió a celebrar con el ciudadano Harold Alonso Marcano, un pre contrato de arrendamiento, mediante la cual este último manifestó su voluntad de arrendar los locales identificados con los Nos N2-10 y N2-11.

- Que en fecha 01 de febrero de 2012 se procedió a dar apertura al Centro Comercial Galerías Pericos, previo aviso en la cartelera del Centro Comercial y avisos publicados en la prensa nacional.

- Que se le notificó al ciudadano Harold Alonso Marcano mediante aviso remitido por intermedio de la empresa courrier MRW sobre la fecha de la apertura del Centro Comercial.

- Que en fecha 20 de enero de 2012 se procedió a suscribir contrato definido de arrendamiento sobre los locales comerciales N2-10 y N2-11, localizados en el nivel Feria de Comida del Centro Comercial, suscribiéndose este contrato con la sociedad COLISEO SUB, C.A.

- Señala la actora que: “De acuerdo a lo estipulado en la cláusula QUINTA del citado contrato definitivo de alquiler, la empresa arrendataria quedo obligada a pagar por concepto de canon mensual de arrendamiento la suma de CATORCE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIEZ CENTIMOS (Bs.14.949,10), advirtiendo que conforme a lo previsto en el Párrafo Único de la referida Cláusula Quinta, la prenombrada empresa arrendataria tendría derecho también a descontar, durante las dos primeras mensualidades de vigencia contractual, la mitad de la suma abonada, o sea descontar en cada una de las dos primeras mensualidades la suma de SIETE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs.7.474,55), ya que de acuerdo a lo estipulado en la Cláusula Quinta del aludido Pre Contrato de arrendamiento, el interesado HAROLD ALONSO MARCANO al momento de reservar su local, abono a su cuenta de alquiler la cantidad de CATORCE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs.14.949,10), monto este imputable al contrato de alquiler definitivo de fecha 20 DE ENERO DEL 2012”.

- Que la empresa COLISEO SUB, C.A., ha venido operando su negocio de venta de comida desde hace varios meses, presentando a la fecha un abultado retraso en el pago de las mensualidades de alquiler.

- Que conforme a lo previsto en la Cláusula Quinta del aludido contrato definitivo de alquiler, la arrendataria estaba obligada al pago de los cánones de arrendamiento a partir de la fecha de inauguración del Centro Comercial, esto es, el 01 de febrero de 2012, “pero tomando en cuenta que del contenido del aludido Pre Contrato de arrendamiento, esta empresa arrendataria contaba con noventa (90) días de exoneración de pago de alquileres, para proceder a las labores de remodelación y acondicionamiento de su local, computando este lapso, desde la fecha de autenticación del referido contrato definitivo o sea desde el 20 de enero del 2012 y tomando en cuenta lo acordado en el Pre contrato, debemos concluir que dicha empresa arrendataria, estaba exenta de pagar alquileres por los noventa (90) días sucesivos iniciales o sea desde el 20 de enero del 2012, hasta el día 19 de abril de 2012.”

- Que del 20 de abril del 2012 hasta el 30 de abril del 2012, la arrendataria adeuda originalmente once (11) días de dicha mensualidad, “en el entendido que el alquiler por día, calculado en base al canon mensual de CATORCE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DÍEZ CÉNTIMOS (bs.14.949,10), dividido entre 30 días, equivale a un monto de alquiler diario de CUATROCIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES ON TREINTA CENTIMOS CENTIMOS (Bs.498,30), que multiplicados por los once (11) días adeudados en el mes de abril del año 2012, suman un total de CINCO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON TREINTA CENTIMOS (bs.5.481,30), monto este que tomando en cuenta el abono efectuado al suscribir el citado Pre contrato, se debe considerar ya pagado, pues deduciendo la cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (bs. 7.474,55), a descontar en esta mensualidad de abril del 2012, la suma correspondiente a los once (11) días pendientes de Abril del 2012, resulta compensada, quedando un remanente a favor de la empresa arrendataria de UN MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES BOLIVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 1.993,25), que debe ser imputado a favor de la mensualidad de Mayo del 2012”

- Que por la mensualidad del mes de mayo del 2012, la demandada originalmente adeudaba la suma prevista contractualmente de (Bs.14.949,10), a cuyo monto se debe deducir por una parte la mitad correspondiente a la suma abonada en el aludido Pre Contrato, de (Bs. 7.474,55), y por otra parte la cantidad remanente del mes de abril de (Bs.1.993,25), resultando así una suma a pagar por canon del mes de mayo de 2012 de (Bs.5.481,30).

- Que la arrendataria adeuda las mensualidades de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, enero y febrero de 2013, a razón de (Bs. 14.949,10).

- Que la demandada ha venido operando su negocio de venta de comida y que se le ha requerido en forma extrajudicial, en múltiples oportunidades el pago de las mensualidades adeudadas y que solo ha realizado los siguientes abonos: a) En el mes de marzo de 2012, abonó a cuenta de alquileres la suma de (Bs.12.951,26); b) En el mes de junio 2012, abonó a cuenta de alquileres la suma de (Bs.20.426,56); c) En el mes de octubre de 2012, abonó en cuenta de alquiler la suma de (Bs.20.426,56). Que los anteriores pagos fueron efectuados con gran atraso y en forma errática, con varios meses de diferencia entre cada uno de estos pagos.

- Que en consecuencia durante la vigencia del contrato la empresa demandada sólo ha abonado a cuenta de la deuda de alquiler la suma e (Bsf.53.804,38) y que por lo tanto para la fecha de presentación de la demanda adeuda la cantidad de (Bsf.80.737,52), abarcando las mensualidades de octubre, noviembre y diciembre de 2012 y enero y febrero de 2013, más un saldo remanente de (Bsf.5.992,02), que equivalen a doce (12) días de alquiler y que imputa al mes de septiembre de 2012.

- Que la demandada ha incumplido con su obligación contractual consagrada en la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento y que dicho incumplimiento da lugar a la petición de la resolución del contrato de conformidad con la Cláusula Décimo Segunda.

- Que como base legal alega los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, 1.592, 1.594 del Código Civil, y los artículos g33 y 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

- Que por todos estos hechos es que pretende lo siguiente: Que la demandada convenga o en su efecto sea condenada por este Tribunal a: 1) La Resolución del Contrato de Arrendamiento; 2) En pagar la cantidad de (Bsf.80.737,52) que se corresponde con el monto de los cánones de arrendamiento adeudados; 3) Que como consecuencia de la resolución del contrato se condene a la empresa demandada a desalojar y hacer entrega de los locales arrendados; 4) Que pague las costas y costos procesales.

- Estima la demanda en la cantidad de OCHENTA MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CINCO SIN CÉNTIMOS (Bsf.80.785,00) que equivalen a (755 UT) para el momento de presentación de la demanda.

De la Contestación de la demanda:
En la oportunidad de la contestación la parte demandada alegó:
- Que rechazaba, negaba y contradecía la demanda tanto en los hechos como en el derecho.

- Admite de manera expresa que celebró contrato de arrendamiento con la parte actora.

- Que opone la llamada excepción de incumplimiento consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, alegando para ello que: “desde la firma del Contrato de Arrendamiento, la arrendadora mediante una serie incumplimientos de carácter doloso ha impedido el buen funcionamiento de la cosa arrendada, incumpliendo con algunas de las principales obligaciones derivadas de la naturaleza del mencionado contrato, por cuanto han ocurrido hechos derivados de la naturaleza del mencionado contrato, por cuanto han ocurrido hechos que se circunscriben a la situación, como por ejemplo que hasta la presente fecha no se ha constituido la Gerencia de Operaciones, la cual estaría encargada de realizar todo lo necesario para el buen funcionamiento del Centro Comercial en beneficio de los arrendatarios y el público que lo visite, así como otros hechos que no han permitido que dicho Centro Comercial sea atractivo al público, y en consecuencia haya incidido en la baja facturación, lo cual no ha permitido los ingresos necesarios de la empresa que representamos para cubrir sus gastos de operaciones, por lo que consideramos que en el presente caso se encuentran llenos todos los requisitos de procedencia de la Excepción Non Adimpleti Contractus.

- Señala que: “…en vista a la gran cantidad de fallas estructurales que presentaba el referido Centro Comercial después de emitido dicho oficio, la Junta de Condominio del momento elaboró un informe Técnico con su respectivo material fotográfico, el cual fue debidamente suscrito por la Junta de Condominio, donde solicitaban pronta solución a dicho caso, siendo remitido en fecha 23 de agosto de 2012, a la Empresa G.P. 09, C.A. y recibido en la misma fecha. Entonces nos preguntamos cómo se pudo emitir un Oficio de Culminación de Obra en agosto de 2011 por parte del ente público y un año después el inmueble presentaba tantas fallas, situación que fue aceptada por la empresa Inversiones G.P. 09, C.A., comprometiéndose a finiquitar los trabajos pendientes, es decir, la obra no estaba culminada al cien por ciento (100%)…”

- En relación al alegato de la parte actora de que se dio inauguración del Centro Comercial procede a señalar que “vista la inspección realizada por la Notaria antes señalada se evidencia a simple vista de su registro fotográfico lo contradictorio de la presunta inauguración, se observa que todos los locales comerciales se encuentran cerrados y muchos menos con público, ciudadano Juez a esto lo podemos llamar inauguración?, se sobreentiende que la inauguración de un centro comercial, un local comercial o cualquier inmueble destinado a satisfacer las necesidades del público debe hacerse con los locales en pleno funcionamiento no de manera improvisada, lo cual afecta la inversión de los funcionamientos no de manera improvidaza, lo cual afecta la inversión de los arrendatarios, a que s debe esto? A que no se ha constituido la Gerencia de Operación, establecida en la Cláusula Segunda el Contrato de Arrendamiento, y que la arrendadora a violado flagrantemente, esta Gerencia con conocimiento de centros Comerciales se encargará de la gerencia integral, profesional y moderna del mismo, para lo cual se requiere dictar regulaciones comerciales, operativas y de mercadeo entre otros aspectos, igualmente determinará también la combinación más adecuada de los distintos rubros comerciales y servicios lo cual se denomina TENANT MIX., lo cual no se ha cumplido en virtud que no ha habido una promoción para la variedad de ventas y servicios, así como tampoco se ha realizado publicidad del Centro Comercial, tampoco se ha promocionado, siendo esta una obligación que recae en el arrendador. Esta situación ha incidido en la poca afluencia de público a pesar de estar en todo el frente de la Avenida Universidad de Caracas y en consecuencia en las bajas ventas de la empresa.”

- Señala de igual forma que la Cláusula Décima Primera del contrato establece al arrendatario el pago por concepto de Fondo de Promoción, el cual es cancelado en el recibo de condominio.

- Que es por todos estos hechos que solicita que la demanda sea declarada sin lugar.

De las Pruebas Aportadas al Proceso:

- Cursante del folio 10 al 14, instrumento poder debidamente autenticado mediante el cual la sociedad Inversiones G.P., 09, C.A. otorga poder a abogados. Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana, otorgándole el valor establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-. Así se establece.
- Cursante al folio 15, comunicación No 04934 de fecha 16 de agosto de 2011 dirigida a Inversiones G.P., 09, C.A, de parte de la Alcaldía de Caracas, Servicio Autónomo de Inspección de Obras, por lo que debe ser considerado un documento administrativo, y el cual de conformidad con la jurisprudencia de la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, él mismo constituye una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, cuyo contenido se tiene como fidedigno salvo prueba en contrario. Siendo ello así se le otorga a dicho instrumento valor probatorio. Así se establece.-
- Cursante del folio 16 al 23, documento privado celebrado entre la sociedad Inversiones G.P., 09, C.A. y el ciudadano Harold Armando Alonso Marcano, contentivo del contrato que las parte denominaron “Pre Contrato de Arrendamiento”, documento que no fue desconocido ni tachado por el demandado, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concatenación con los artículos 1.363, 1.359 y 1.360 del Código Civil el mismo es plenamente apreciado y valorado por este Tribunal. Así se decide.-
-Cursante del folio 24 al 43, copias certificadas de la Inspección Ocular practicada por la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda. Este documento no fue tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana, otorgándole el valor establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-. Así se establece.
- Cursante a los folios 44 al 46, fotocopias de extractos de periódicos. En relación a esta probanza hay que señalar que el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil establece: “Las publicaciones en periódicos o gacetas, de actos que la ley ordena publicar en dichos órganos, se tendrán como fidedignas, salvo prueba en contrario.”. Tal como se observa el legislador regula el caso de las publicaciones en prensa de los actos que la ley ordena publicar, y en todo caso, en la probanza aquí analizada fue consignada una copia de la publicación, por lo que la misma carece de valor probatorio alguno, y en consecuencia se desecha. Así se decide.-
- Cursante a los folios 47 al 49, instrumento privado contentivo de recibo emitido por la sociedad MRW y copia simple de documento privado contentivo de notificación, la cual carece de valor probatorio alguno, al tratarse de un documento emanado de un tercero ajeno a la presente causa y no haber sido ratificado a través de la prueba documental la misma es desechada, y en consecuencia no se le asigna valor probatorio alguno. Así se decide.-
- Cursante a los folios 50 al 58, documento autenticado ante la Notaría Pública Interina Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad Inversiones G.P. 09, C.A. como arrendador y con la sociedad Coliseo Sub, C.A.”, como arrendataria, y que tuvo por objeto los Locales identificados como N2-10 y N2-11, que forman parte del Centro Comercial denominado CENTRO COMERCIAL GALERIAS PEPRICO, situado en la Avenida Universidad, entre calle Sur 9 y Avenida Fuerzas Armadas, Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital. documento que no fue desconocido ni tachado por el demandado, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concatenación con los artículos 1.363, 1.359 y 1.360 del Código Civil el mismo es plenamente apreciado y valorado por este Tribunal. Así se decide.-
- Cursante a los folios 78 al 84, copia simple de documento constitutivo estatutario de la sociedad Coliseo Sub, C.A., registrada ante el Registro Mercantil Séptimo del Distrito Capital. Este documento no fue tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana, otorgándole el valor establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-. Así se establece.
- Cursante a los folios 100 al 121, documento privado contentivo de “Informe Técnico”, el cual no suscrito por persona alguna, por lo tanto, al desconocerse su autoría el mismo no es válido como prueba en juicio, por lo tanto se desecha y no se le otorga ningún valor probatorio. Así se decide
- Cursante a los folios 122 al 148, copias simple del Libro de Actas de Asamblea de Propietarios del Centro Comercial Galerías Perico, las cuales aparecen como certificadas por el Vicepresidente de la sociedad Administradora Danoral, C.A., la cual no tiene facultades para emitir copias certificadas, por lo tanto, se desecha esta probanza y no se le otorga ningún valor probatorio. Así se decide.-
- Cursante a los 152 al 153, acta levantada con ocasión a la Inspección Judicial practicada por este Tribunal en fecha 6 de mayo de 2013, la cual es ampliamente valorada y apreciada por este Tribunal, la cual no fue tachada ni impugnada por las partes, por lo que, la misma es ampliamente apreciada y valorada por este Tribunal. Así se decide.-

Así las cosas, lo primero que hay que señalar es que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y en consecuencia, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En igual sentido se pronuncia el artículo 1.354 del Código Civil.
En el presente caso, la parte demandada en la oportunidad de la contestación admitió que suscribió un contrato de arrendamiento con la parte actora, por lo tanto, queda plenamente demostrada la relación jurídica.
Por otra parte, el demandado ha admitido que ha dejado de dar cumplimiento con el contrato de arrendamiento en relación con el pago de los cánones de arrendamiento que le imputa la parte actora, pero pretende justificar este incumplimiento alegando que su vez el actor no ha dado cumplimiento al contrato, excepción establecida en el artículo 1.168 del Código Civil.

El artículo 1.168 del Código Civil: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.

El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral o sinalagmático ya que del mismo surgen obligaciones para ambas partes contratantes, por lo que, cada una de las partes esta obligada frente a la otra, y es de igual forma un contrato de tracto sucesivo o de ejecución continua, ya que la prestación de las partes no se realiza en una unidad de tiempo sino un período más o menos largo.

La noción de la excepción del contrato no cumplido es un precepto que contiene una noción de equidad natural, y que ordena a quien quiera el cumplir las obligaciones contraídas para hacia otros cuando se pretenda por parte de éstos el cumplimiento de obligaciones correspondientes, indicándonos el autor Giorgi que este fundamento “puede relacionarse con todos los contratos productores de obligaciones recíprocas, sean bilaterales perfectos, sean bilaterales imperfectos, pues en todos quedaría igualmente ofendida la equidad si una parte pudiese obligar a la otra al cumplimiento, sin efectuar por su parte la obligación contraída y correspondiente. (Jorge Giorgi “Teoría de las obligaciones en el Derecho Moderno”, Volumen IV, pág. 206, Editorial Reus, 1977).

Por su parte, el autor español Luís Díez-Picazo señala que la excepción de no cumplimiento es una de las consecuencias más importantes que se desprenden del carácter sinalagmático de una relación obligatoria y del principio de interdependencia o de reciprocidad de las obligaciones “que se funda en la regla de la ejecución simultánea de las prestaciones recíprocas y en la idea de que cada parte puede rehusar o rechazar el cumplimiento de la obligación prevista a su cargo, mientras la otra parte no cumpla con la suya. A la inversa, ninguna de las partes puede demandar el cumplimiento de la obligación contraria, sin cumplir u ofrecer el cumplimiento de la obligación propia.” (En “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial”, Tomo II, 5 ed., Editorial Civitas, Madrid 1996, Pág. 692).

En relación a los requisitos para la procedencia de la excepción de no cumplimiento o Exceptio Non Adimpleti Contractus el autor venezolano Eloy Maduro Luyando (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II, Ucab, Caracas, 2008, pág. 967-971) señala las siguientes:
1) Debe tratarse de un contrato bilateral;
2) El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser culposo;
3) Las obligaciones deben ser de ejecución o cumplimiento simultáneo, es decir, que las obligaciones de una de las partes no se encuentren sometidas a término o condición.
4) Debe ser opuesta de buena fe, debiendo el Juez analizar la conducta asumida por ambas partes.
5) No es necesaria la intervención judicial.

En el presente caso, tal como ya se estableció, estamos en presencia de un contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, y que del mismo se derivan obligaciones para las partes, tanto contractuales como legales. En el caso del demandado, su incumplimiento consiste en una de las obligaciones contractuales y legales, como lo es el pago del canon de arrendamiento en los términos establecidos en el contrato, y el incumplimiento que imputa el demandado, y que alega es la causal por la cual no ha cumplido con el pago del canon, consiste en que “la arrendadora mediante una serie incumplimientos de carácter doloso ha impedido el buen funcionamiento de la cosa arrendada, incumpliendo con algunas de las principales obligaciones derivadas de la naturaleza del mencionado contrato” y procede a señalar como incumplimiento en específico que no se constituyó la “Gerencia de Operación, establecida en la Cláusula Segunda el Contrato de Arrendamiento”.
La Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento establece:
“GALERIAS PERICO, según se establece en el Documento de Condominio y sus Reglamentos, está concebido para funcionar y operar bajo el concepto de una unidad integral de producción, destinada a satisfacer las necesidades de insumos, servicios y entretenimiento de la población de los sectores circunvecinos, lo cual supone el análisis y estudio permanente del mercado para identificar esas necesidades y determinar los mejores y más competitivos actores comerciales con capacidades para satisfacer de la mejor manera esas necesidades del público usuario del Centro Comercial. Ésta filosofía, la cual lleva consigo la interpretación constante de estudios de mercado y hábitos del consumidor, constituyen el valor agregado por el cual los arrendatarios del Centro Comercial se sienten atraídos a invertir en el mismo, valor que se garantiza con el manejo profesional y unitario de su gerencia y administración y que determina la consecución de la visión y misión de GALERIAS PERICO, que es la de incrementar el valor de la propiedad y maximizar la rentabilidad de los comerciantes a través del servicio total a sus visitantes y consumidores. Por esa razón, el Centro Comercial estará manejado por una Gerencia de Operaciones con conocimientos de Centros Comerciales, que se encargará de la gerencia integral, profesional y moderna del mimo, para lo cual se requiere dictar regulaciones comerciales, operativas y mercadeo, que requieren del estricto cumplimiento por parte de los comerciantes, dependientes y comunidad comercial en general, ejecutar actividades de supervisión, gestión, prestación de servicios especializados, regulación de horarios de actividades y en general, todo lo necesario para que GALERIAS PERICO efectivamente opera y funcione como una unidad integral de producción, en beneficio de propietarios, inquilinos y usuarios del mismo. Esa Gerencia de Operaciones del Centro Comercial determinará también la combinación más adecuada de los distintos rubros comerciales y servicios (Tenant Mix) que más conviene tener presente en la edificación, a objeto de hacer de GALERIAS PERICO un polo de atracción para la comunidad, como en efecto se ha logrado, de modo de llamar la atención del mayor número de clientes y usuarios para los establecimientos comerciales que allí se instalen. En consecuencia, LA ARRENDATARIA declara aceptar y estar en cuenta de que quien arrienda uno o más de los distintos locales comerciales que conforman GALERIAS PERICO, acepta ese sistema como válido y conveniente a sus intereses, por lo cual, igualmente declara conocer y aceptar en todas sus partes las normas establecidas en el Documento de Condominio y los Reglamentos Generales e Individuales del Centro Comercial, sometiéndose al régimen de administración integral y a la normativa especial que el mismo requiere y en virtud del cual, entre otros aspectos, los distintos locales comerciales deberán destinarse, siempre dentro del uso del local comercial, a los distintos rubros comerciales y de servicios que imparta la Gerencia de Operaciones del mismo, por cuanto se trata de una regulación convenida que, con vista de la experiencia que acopia en cuanto a Centros Comerciales, por ende, se acepta como una manera conveniente de potenciar la revalorización de los inmuebles y el mejor rendimiento de los establecimientos comerciales que funcionen en el Centro Comercial GALERIAS PERICO.”

En el presente caso, el demandado ha alegado como obligación incumplida por el actor el hecho de no haberse constituido la Gerencia de Operaciones a la que se refiere la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, y por lo cual, se hace necesario determinar si esta obligación contractual junto con la obligación incumplida por el demandado son obligación de ejecución o cumplimiento simultáneo, es decir, que las obligaciones de una de las partes no se encuentren sometidas a término o condición, requisito indispensable para la procedencia de la excepción de no cumplimiento.
En este sentido, la obligación del demandado (arrendatario) que ha incumplido es la relativa al pago de los cánones de arrendamiento mensuales la cual, para su cumplimiento, no se encontraba sometida a la materialización de lo consagrado en la cláusula segunda del contrato, esto es, a la constitución de la Gerencia de Operaciones, la cual se encargaría de propender a la realización de una serie de enunciados en pro de la buena marcha de la actividad comercial del Centro Comercial.
Por otra parte se observa que el contrato de arrendamiento no estableció un lapso o término para la creación de la Gerencia de Operaciones, por lo tanto, en el supuesto en que la arrendataria se sintiese afectada por su falta de constitución ella tenía el derecho a exigir su creación a través de la vía judicial pretendiendo el cumplimiento del contrato de arrendamiento y los posibles daños y perjuicios, pero ello (la falta de constitución de la Gerencia de Operaciones) no se constituye en una excepción para el cumplimiento de su obligación principal como arrendatario como lo es el pago de los cánones de arrendamiento; excepción que si sería admisible en el caso en que el arrendador no entregara al arrendatario la cosa arrendada (artículo 1.585, 1º del Código Civil) o en el caso que el arrendador no mantuviese al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato (artículo 1.585, 3º del Código Civil)

Consecuencia de lo anterior es que, al existir plena prueba de los hechos alegados por el actor como causal para la resolución del contrato, como lo es la falta de pago del canon de arrendamiento, y siendo ésta una de las principales obligaciones legales (artículo 1.592, 2º del Código Civil), y la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento que establece como causal de resolución del contrato la falta de pago de dos (2) o más cánones de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente demanda debe ser, como efectivamente lo será, declarada sin lugar en la dispositiva. Así se decide.-

- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento (local comercial) incoara la sociedad INVERSIONES G.P. 09, C.A. en contra la sociedad COLISEO SUB, C.A., ambas partes ya identificadas en este fallo, y decide así:

PRIMERO: Se declara la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 20 de enero de 2012 y que fuere autenticado ante la Notaría Pública Interina Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda.

SEGUNDO: Se condena al demandado a hacer entrega del local arrendado constituido por dos (2) locales comerciales identificados como N2-10 y N2-11, que forma parte del Centro Comercial denominado Centro Comercial Galerías Perico, situado en la Avenida Universidad, entre calle Sur 9 y Avenida Fuerzas Armadas, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas.

TERCERO: Se condena al demandado a pagarle a la parte actora la suma de OCHENTA MIL SETECIENTOS TREINTA Y SIETE CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bsf.80.737,52), por concepto de saldo de los alquileres adeudados, correspondientes a cánones de arrendamiento de los doce días del mes de septiembre de 2012 y meses de octubre, noviembre y diciembre de 2012 y los meses enero y febrero de 2013.

CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis. Así se decide.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los VEINTICUATRO (24) días del mes de MAYO del año DOS MIL TRECE (2013). Años 202º de la Independencia y 154º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
El Secretario Accidental,
Abg. Edwin Díaz Acevedo.
En la misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental,
Abg. Edwin Díaz Acevedo.

EJFR/ed.-
Exp. No AP31-V-2013-000285