TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Años: 203° y 154°

EXP. No. AP31-V-2013-000755

DEMANDANTE: INVERSIONES FSE 2007, C.A., debidamente inscrita por ante al Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, de fecha catorce (14) de marzo de 2007, bajo el Nro. 66, Tomo 713-A-VII, representada por su Directora ANA GRACIELA FIGUEIRA SILVA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.562.947, representada por las Abogadas MARÍA EUGENIA GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-15.821.530 de este domicilio, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro.120.161, y MAYERLING VASQUEZ RIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro.V-15.932.921 de este domicilio, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 122.748.

DEMANDADO: HECTOR FUENMAYOR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-4.083.425, sin Apoderado judicial constituido en autos.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I
En el libelo de la demanda, las Apoderadas de la parte actora señalaron lo siguiente:

“…Nosotras, MARÍA EUGENIA GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, de profesión abogada, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-15.821.530 de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro.120.161, y MAYERLING VASQUEZ RIVAS venezolana, mayor de edad, de profesión abogada, titular de la Cédula de Identidad Nro.V-15.932.921 de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 122.748; actuando en este acto en nuestro carácter de apoderados judiciales de INVERSIONES FSE 2007, C.A., debidamente inscrita por ante al Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, de fecha catorce (14) de marzo de 2007, bajo el Nro. 66, Tomo 713-A-VII, representada por la ciudadana en su carácter de Director ANA GRACIELA FIGUEIRA SILVA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.562.947; carácter el nuestro que se evidencia del poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha (10) de Mayo de dos mil trece (2013), quedando anotado bajo el N° 35, Tomo 140 de los libros de autenticaciones llevado por la mencionada Notaria, que acompañamos al presente escrito, Copia simple y el Original a los efectos Videndi en la cual distinguimos can la letra “A”; ante usted, muy respetuosamente ocurrimos para exponer lo siguiente:
CAPITULO I
DE LOS HECHOS
1.-DE LA RELACION ARRENDATICIA
La relación arrendaticia objeto de la presente demanda, se inicia el primero (1) de enero de 2011, fecha en la cual nuestra representada dio en arrendamiento, para uso comercial, al ciudadano HECTOR FUENMAYOR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-4.083.425, en su carácter de arrendatario; un inmueble el cual administra ubicado en la Avenida Principal de El Pedregal, entre Primera y Segunda Transversal de la Urbanización La Castellana, Edificio El Progreso, Pent House, Municipio Chacao del Estado Miranda, a través de contrato de arrendamiento, suscrito mediante documento autenticado en la Notarla Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha cinco (05) de agosto de 2011, quedando anotado bajo el Nro. 35, Tomo 180 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual anexamos distinguido con la letra “B”; y en la cual el prenombrado inmueble pertenece a las ciudadanos María Emilia Da Gloria De Figueira, Ana Graciela Figueira Silva y Juan Luis Figueira, en virtud de ser Únicos herederos Universales del ciudadano (fallecido) JOAO FIGUEIRA ENCARNACION; En la cual anexamos con la letra “C” copia certificada del Registro del Inmueble y con la letra “D” planilla de liquidación Sucesoral Nro. 2436. En el mencionado contrato se acordó un canon de arrendamiento mensual de SEIS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 6.000,00). Dichos pagos fueron abonados por el arrendatario ciudadano HECTOR FUENMAYOR, hasta el mes de diciembre del año 2012, en la Cuenta corriente 01080968100200022096 del Banco Provincial, cuyo titular es nuestra representada Ana Graciela Figueira Silva, tal como se evidencia de los estados de cuenta anexos, signados con la letra “E”.
Asimismo, se estipulo que el lapso de duración seria de UN AÑO, contados a partir del primero (1º) de enero de 2011, mas seis (06) meses correspondientes la prórroga legal señalada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, según lo señalado en la Cláusula Segunda del mencionado contrato, la cual reza:
SEGUNDA: El termino del presente contrato es de UN AÑO, contado a partir del día 01 de enero de 2011, más SEIS (06) meses correspondientes a la prórroga que hace mención la parte a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo que significa que este contrato expira en forma natural, es decir, la convenida, el día 31 de diciembre de 2011. El 01 de enero de 2012, comienza la prórroga legal la cual culminará el 30 de junio de 2012, la cual se entiende de obligatorio cumplimiento para LA ARRENDADORA y optativa para EL ARRENDATARIO, a tiempo determinado, y con las mismas condiciones estipuladas en este contrato, quedando expresamente convenido entre las partes que al finalizar este contrato y su prórroga se considera extinguido entre las partes y que la entrega del inmueble estará sujeta a la condiciones estipuladas en la Cláusula Penal o Duodécima de éste contrato. Si vencido este plazo las partes estiman conveniente prorrogar este contrato, siempre y cuando, prevalezcan las buenas relaciones y el respeto entre las partes, la parte interesada debe manifestar su voluntad a la otra por escrito con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato. Por su parte LA ARRENDADORA queda exceptuada de realizar el desahucio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil Venezolano (...)”. (Subrayado nuestro).
De la cláusula antes transcrita se desprende que las partes contratantes no establecieron prórroga convencional, por lo que, no se requiere notificación alguna para dar por terminado el contrato, tal como se indica en el mismo, quedando a potestad de la parte interesada en prorrogar el contrato, notificarlo a la otra parte, con por lo menos sesenta (60) días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato, lo cual, ciudadano juez, no sucedió en el presente caso, debido a que el arrendatario nunca notificó a nuestra representada sobre su intención de prorrogar el contrato en referencia.
En el presente caso, ciudadano Juez, al no requerirse notificación alguna para dar por terminado el contrato de arrendamiento, y vencido el plazo estipulado en el mismo, sin que ninguna de las parte haya notificado a la otra sobre la intención de prorrogar el contrato; a partir del primero (1°) de enero de 2012, comenzó a correr la prórroga legal de seis (06) meses, a la que hace referencia el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hasta el treinta (30) de junio de 2012, teniendo en cuenta que la relación arrendaticia, tuvo una vigencia de hasta un año. Vencida la prórroga legal el arrendatario debió haber entregado el inmueble a nuestra representada de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario………………………………
Ciudadano juez, muchas han sido las diligencias para lograr la entrega amigable del inmueble arrendado, pero, el arrendatario, ciudadano HECTOR FUENMAYOR, se ha negado reiteradamente a la entrega del inmueble arrendado, pese a las múltiples gestiones de carácter extrajudicial que ha realizado nuestra poderdante realizado a tal fin, resultando las mismas inútiles e infructuosas. Asimismo se ha negado a dar cumplimiento a lo establecido en la Cláusula Décima Segunda del contrato, que señala:
“DÉCIMA SEGUNDA: Queda expresamente convenido entre las partes que al finalizar el presente contrato y los seis (6) meses de prórroga en el caso de que EL ARRENDATARIO permanezca en el inmueble se compromete a cancelar la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 250,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble completamente desocupado de personas y bienes en concepto de cláusula penal, (...)”
Ante tal actitud que ha mantenido el arrendatario frente a su obligación de cumplir con la entrega del inmueble arrendado por el vencimiento del plazo de la prorroga legal el treinta (30) de junio de 2012, nuestro representado ha concluido que la vía amistosa ha quedado agotada. En consecuencia, nuestra representada, al inicio identificada, se ha visto en la necesidad de acudir a la vía judicial para lograr la devolución del inmueble arrendado, mediante la presentación de esta demanda……………………………..

CAPITULO IV
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA
Por todas las consideraciones de hecho y derecho anteriormente expuestas, en nombre y representación de INVERSIONES FSE 2007 C.A, antes identificada, en su carácter Administrador Arrendador del inmueble que nos ocupa, comparecemos ante su competente autoridad, para demandar, como en efecto demandamos en este mismo acto, por RESOLUCION DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL al ciudadano HECTOR FUENMAYOR, arriba identificado, en su carácter de Arrendatario en el contrato de Arrendamiento suscrito mediante instrumento autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha cinco (05) de agosto de 2011, quedando anotado bajo el Nro. 35, Tomo 180 de los Libros dé Autenticaciones llevados por esa Notaria. Todo con fundamento legal en las Arrendaticias y Civiles Ut retro transcritas, para que convenga o en su defecto a ello, mediante sentencia definitiva sea condenada por este Tribunal, a:
PRIMERO: Que la parte demandada ciudadano HECTOR FUENMAYOR, cumpla con su obligación y entregue el inmueble arrendado a nuestra representada, desocupado de objetos y personas en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. CLAUSULA PENAL
SEGUNDO: Que el demandado HECTOR FUENMAYOR, cancele las mensualidades pendientes por pagar, correspondiente a los meses de Enero del 2013, hasta la presente fecha.
CAPITULO V
DEL SECUESTRO
Es el caso ciudadano Juez, que el plazo de prórroga legal concedido por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al ciudadano HECTOR FUENMAYOR, se encuentra suficientemente vencido desde el treinta (30) de junio de 2012, y el mismo no ha hecho entrega del inmueble, por lo que solicitamos muy respetuosamente se acuerde el Secuestro del Inmueble Arrendado, de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 39 del Decreto Ley de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como, lo señalado en la cláusula segunda del contrato…………………….
Consideramos que la medida solicitada es procedente, por cuento se encuentran llenos los extremos legales a tal efecto, a saber:
1.- Nuestra demanda es por cumplimiento de contrato por estar vencido el lapso de prórroga legal.
2.- Se desprende del contenido de la cláusula segunda que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.
3.- El lapso de prórroga legal se encuentra extinguido desde treinta (30) de junio de 2012.
4.- Nuestros Poderdante es el Propietario del Inmueble Arrendado. Acompañamos copia certificada del documento de propiedad, marcada con la letra “C”……….” (Negrillas y subrayado del Tribunal)

A los fines de pronunciarse el Tribunal sobre la admisión o no de la presente demanda, se observa:

La cláusula segunda del contrato de arrendamiento, establece lo siguiente:
“SEGUNDA: El termino del presente contrato es de UN AÑO, contado a partir del día 01 de enero de 2011, más SEIS (06) meses correspondientes a la prórroga que hace mención la parte a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo que significa que este contrato expira en forma natural, es decir, la convenida, el día 31 de diciembre de 2011. El 01 de enero de 2012, comienza la prórroga legal la cual culminará el 30 de junio de 2012, la cual se entiende de obligatorio cumplimiento para LA ARRENDADORA y optativa para EL ARRENDATARIO, a tiempo determinado, y con las mismas condiciones estipuladas en este contrato, quedando expresamente convenido entre las partes que al finalizar este contrato y su prórroga se considera extinguido entre las partes y que la entrega del inmueble estará sujeta a la condiciones estipuladas en la Cláusula Penal o Duodécima de éste contrato. Si vencido este plazo las partes estiman conveniente prorrogar este contrato, siempre y cuando, prevalezcan las buenas relaciones y el respeto entre las partes, la parte interesada debe manifestar su voluntad a la otra por escrito con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato. Por su parte LA ARRENDADORA queda exceptuada de realizar el desahucio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil Venezolano…”

Ahora bien, según la cláusula antes citada, el contrato comenzó a regir el 01 de Enero de 2011, por el periodo de un (1) año, el cual venció el 31 de Diciembre de 2011, comenzando a correr automáticamente y de pleno derecho la prorroga legal el 01 de Enero de 2012, por un lapso de seis (6) meses de conformidad con lo establecido en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:
“Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto ¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: ……………
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. …”

La cual termino el 01 de Julio de 2012, dejándose al inquilino en el goce pacifico del inmueble, y recibiéndosele los cánones de arrendamiento, tal y como lo señala la parte actora en el libelo de la demanda cuando expresa:
“…En el mencionado contrato se acordó un canon de arrendamiento mensual de SEIS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 6.000,00). Dichos pagos fueron abonados por el arrendatario ciudadano HECTOR FUENMAYOR, hasta el mes de diciembre del año 2012, en la Cuenta corriente 01080968100200022096 del Banco Provincial, cuyo titular es nuestra representada Ana Graciela Figueira Silva, tal como se evidencia de los estados de cuenta anexos, signados con la letra…”.

Por lo que la relación arrendaticia paso a tiempo indeterminado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil que señala:
Artículo 1600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

En tal sentido, la presente demanda es contraria a derecho, tal y como se señala en la sentencia dictada por, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

“….En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:

“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

Aunado al hecho, de que en el presente caso, se demanda la resolución del contrato de arrendamiento, por vencimiento del término del contrato y la prorroga legal, por lo que se debe señalar, que cuando vence el contrato de arrendamiento y su prorroga legal, lo ajustado a derecho es demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del termino del contrato y la prorroga legal de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, que señala:
El artículo 1167 del Código Civil, que señala:
Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato ola resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Dicha norma es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:

“La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”

En este mismo orden de ideas, el Dr. EMILIO CALVO BACA, en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:

“…..Efectos de la resolución.
La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….”

Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, este Tribunal declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho, la acción intentada por INVERSIONES FSE 2007, C.A. contra HECTOR FUENMAYOR por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, todos identificados al inicio de esta decisión.
Regístrese, Publíquese, Notifíquese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los 28 días del mes de Mayo del año 2013. Años 203° y 154°.
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SÁNCHEZ
EL SECRETARIO ACCIDENTAL.,

Abg. FERMÍN MONSALVE
En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia
EL SECRETARIO ACCIDENTAL.,

Abg. FERMÍN MONSALVE

EXP. No. AP31-V-2013-000755