REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 28 de noviembre de 2013
203º y 154º
ASUNTO: AP11-V-2013-000380
PARTE ACTORA: MANUEL ANTONIO PALENZUELA TIRADO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.534.772.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: RANDOLPH ROSAL MACHADO, DIXON J. GONZÁLEZ MARTÍNEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 4.848 y 160.146, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CONTINENTAL DE INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES C. A., sociedad mercantil, de este domicilio, inscrita en fecha seis (06) de abril de mil novecientos sesenta (1960), bajo el número 53, Tomo 12-A-Pro, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial el Distrito Federal y Estado Miranda, hoy Circunscripción Judicial el Área Metropolitana de Caracas; INVERSIONES E-369, C. A, sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en fecha veintitrés (23) de noviembre de dos mil doce (2012), bajo el Nº 22, Tomo 132-A-Pro, por ante el Registro Mercantil Séptimo de la extinta Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, hoy Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: GUIDO ANTONIO PUCHE NAVA, ESTHER MARÍA PUCHE FARÍA, GUIDO ALFONSO PUCHE FARÍA, GUIDO ANTONIO PUCHE FARÍA, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 2.435, 21.187, 19.678, 98.853, respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa, mediante libelo de demanda presentado MANUEL ANTONIO PALENZUELA TIRADO, representado por el abogado RANDOLPH ROSAL MACHADO, ambos identificados en el escrito del presente fallo, consignado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de este Circuito Judicial, la cual fue admitida por auto de fecha siete (07) de mayo de dos mil trece (2013), se admitió la presente causa.
Por auto de fecha veinticinco (25) de julio de dos mil trece (2013) se avoca a la causa, una Jueza Temporal, en virtud de una suplencia que realizo ante este organo jurisdiccional, siendo que por auto de la misma fecha se acordó la citación por carteles de la parte demandada CONTINENTAL DE INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES C. A., y se acordó boleta de notificación sobre la declaración del alguacil relativa a la negativa de firmar la citación del co-demandado INVERSIONES E-369 C. A., en la dirección de autos.
En fecha treinta (30) de julio de dos mil trece (2013), se recibió diligencia del apoderado de la parte actora, donde retiró el cartel de citación.
Por auto de fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil trece (2013), la Secretaria Accidental de esta Juzgado, dejó constancia de haberse trasladado el día treinta (30) de julio de dos mil trece (2013), al domicilio de la co-demandada INVERSIONES E-369 C. A., a hacer entrega de la boleta de notificación.
En fecha cinco (05) de agosto de dos mil trece (2013), se recibió diligencia del abogado Dixon González, apoderado judicial de la parte actora, consignando los carteles publicados en el diario EL NACIONAL.
En fecha ocho (08) de agosto de dos mil trece (2013), se recibió diligencia d del Apoderado judicial de bogado Guido Puche Farías, donde consignó originales de poderes donde se acredita su representación de Inversiones E-369 C. A., y Continental de Inversiones y Construcciones C. A.
En fecha ocho (08) e agosto de dos mil trece (2013), se recibió diligencia del apoderado judicial de la parte actora en donde consignó cartel de citación debidamente publicado.
Por auto de fecha doce (12) de agosto de dos mil trece (2013), quien aquí decide se abocó nuevamente al conocimiento de la presenta causa.
En fecha trece (13) de agosto de dos mil trece (2013) se recibió escrito de contestación de la demanda de parte de las co-demandadas Continental de Inversiones y Construcciones C. A., e Inversiones E-369 C. A.
En fecha veinte (20) de septiembre de dos mil trece (2013), se recibió escrito de promoción de pruebas de las co-demandadas Inversiones E-369 C. A., y Continental de Inversiones y Construcciones C. A.
Por auto de fecha veinticinco (25) de septiembre de dos mil trece (2013), este Juzgado se pronunció sobre la admisibilidad las pruebas presentados por las co-demandadas.
En fecha veintiséis (26) de septiembre de dos mil trece (2013), se declaró desierto la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos Ernesto José Pérez Vera, Antonio González Gutiérrez, Fermín José Basterrechea Torrecillas y Ramón Alfredo Saadeg González, suficientemente identificados en los autos.
En fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), se declaró desierto la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos Beatriz Frías, Juan Leandro Chapín Amado y Ricardo De Armas, suficientemente identificados en los autos.
En fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), la representación judicial de los demandados, solicitaron a tener de lo establecido en el articulo 483 del Código de Procedimiento Civil, se fijara nueva oportunidad para la evacuación de testigos promovidos. Siendo que en fecha 2 de octubre de 2013, se acuerda lo solicitado.
En fecha primero (01) de octubre de dos mil trece (2013) se recibió diligencia de la representación de las co-demandadas en donde consignó fotostatos constantes de cuarenta y cuatro (44) folios útiles a los fines de que sean agregados como prueba documental de la co-demandada CONTINENTAL DE INVERSIONES y CONSTRUCCIONES C. A., y cincuenta y cuatro (54) folios útiles como prueba documental de la co-demandada Inversiones E-369 C. A.
Por auto de fecha dos (02) de octubre de dos mil trece (2013), se acordó fijar nueva fecha para la evacuación de los testigos Ernesto José Pérez Vera, Antonio González Gutiérrez, Fermín José Basterrechea Torrecillas, Ramón Alfredo Saade González, Beatriz Frías, Juan Leandro Chapín Amado y Ricardo De Armas.
En fecha ocho (08) de octubre de dos mil trece (2013) se llevó a cabo la evacuación de los testigos Ernesto José Pérez Vera, Antonio González Gutiérrez, Fermín José Basterrechea Torrecillas, Beatriz Frías y Ricardo De Armas, declarándose desierto el acto de los testigos Ramón Alfredo Saade González, Juan Leandro Chapín Amado.
En fecha nueve (09) de octubre de dos mil trece (2013) se recibió diligencia de la representación de los co-demandados en donde renunció a la práctica y evacuación de la prueba de inspección judicial, y solicitó la homologación de la renuncia.
Por auto de fecha dieciocho (18) de octubre de dos mil trece (2013) se homologó la renuncia de la práctica y evacuación de la inspección judicial.
II
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
En el libelo de demanda el actor expuso que es el legítimo arrendatario del local comercial distinguido con la letra “B”, de la planta baja de edificio denominado “369” de la Calle Bolívar, de la Urbanización La Trinidad, Municipio Baruta del Estado Miranda, por más de veinte (20) años.
Que consignó el contrato de arrendamiento fue suscrito el treinta (30) de junio de mil novecientos noventa (1990) y fianza o garantía de depósito de igual fecha, ambas suscritas por la ciudadana Marina Dávila de Armas, titular de la cédula de identidad número V.-107.908, cónyuge del Ingeniero Salvador Armas Hernández, titular de la cédula de identidad número V.-243.557, ambos compradores de las parcelas donde se edificó el edificio “369” ya identificado, y ambos padres de los principales accionistas de la empresa propietaria del inmueble, Continental de Inversiones y Construcciones, C. A.
Asimismo, consignó recibo de pago suscrito el día dieciocho (18) de agosto de dos mil once (2011), en donde se confirmará que los cánones de arrendamiento correspondientes al año dos mil diez (2010) fueron totalmente pagados y revelaría que todos los cánones relativos al año dos mi once (2011) fueron íntegramente pagados de una sola vez hasta diciembre de dos mil once (2011).
Que en el año dos mil doce (2012) desaparece físicamente la mencionada ciudadana Marina Dávila de Armas, por lo que el actor consignó los cánones de arrendamientos en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Que asimismo consignó reseña de prensa publicada por el diario El Nacional en la página 5-C de su edición del quince (15) de mayo de dos mil doce (2012) en donde se expresaba que el citado Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio se encontraba cerrado, lo que ocasionó que se pudiera consignar los cánones de arrendamientos en el indicado Tribunal.
Que el edificio denominado “369” fue vendido por la empresa Continental de Inversiones y Construcciones C. A., suficientemente identificada ut retro, según instrumento público de compra venta suscrito en fecha veinte (20) de febrero de dos mil trece (2013), inscrito bajo el Nº 2013.213 del asiento registral 1, matriculado bajo el No. 241.1316.1.12668 y cuya serialización alcanza al documento matriculado bajo el No. 241.13.16.1.126.74 del libro del folio real del año dos mil trece (2013) llevado por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda.
Que “(…) el ‘thema deciddendum’ (Sic) o argumento central de la presente demanda es el hecho que la referida venta del inmueble de referencia se realizó de manera dolosa, toda vez que la propietaria del mismo, ‘CONTINENTAL’ actuando de manera voluntaria, consciente y deliberada decidió no cumplir con su obligación de notificar, de manera auténtica, de su decisión de vender a su arrendatario, el demandante MANUEL ANTONIO PALENZUELA TIRADO, tal y comos e lo exige la obligación taxativa y de orden público preeminente prevista en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.
Que “(…) de modo que el hecho dañoso central que se denuncia en la presente demanda no lo constituye una violación culposa de la obligación de notificación prevista en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino la violación voluntaria, dolosa, deliberada e inexcusable al derecho preferente o de preferencia ofertiva del inquilino para adquirir el inmueble que ocupa como arrendatario”.
Que “(…) de lo antes expuesto se concluye, que tanto CONTINENTAL como ‘propietaria- vendedora’, como INVERSIONES en su condición de ‘compradora’, de común concierto, de manera voluntaria, dolosa y deliberada infringieron y cualquier hubieren sido sus fines u objetivos violaron el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de manera ilícita. Es indiscutible, en consecuencia, que la conducta descrita le causó un daño material, tan innecesario como injusto, al demandante MANUEL ANTONIO PALENZUELA TIRADO”.
En su petitorio, demandó a las sociedades mercantiles Continental de Inversiones y Construcciones C. A., e Inversiones E-369, C. A, respectivamente, en virtud de que la primera de las nombradas no cumplió con su deber de notificar al arrendatario de su voluntad de vender el local comercial, suficientemente identificado en autos, y la segunda de las compañías mencionadas, como compradora, convenga en que sabía y le constaba que la vendedora en ningún momento dio cumplimiento con su obligación impuesta por el artículo 42 de a Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que ambas demandadas convengan conjunta o separadamente que el contrato de compra venta suscrito en fecha veinte (20) de febrero de dos mil trece (2013) es nulo de nulidad absoluta; que las mencionadas litisconsortes pasivas de forma individual o conjunta convengan en que al no cumplir con la notificación de preferencia ofertiva le provocaron una pérdida económica a su mandante por concepto de daños y perjuicios materiales; que asimismo ambas de forma conjunta o separada en pagar al actor la cantidad única, neta y liquida de un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000,00) por concepto de daños y perjuicios materiales, y solicitó que no se abra lapso probatorio pues la causa estriba en un asunto de mero derecho.
III
DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA DE CONTINENTAL DE INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES C.A., Y DE INVERSIONES E-369 C.A
Los co-demandados Inversiones y Construcciones C. A., y de Inversiones E-369 C.A, realizó escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos:
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de las partes la demanda intentada por el actor, alegando que ni los hechos ni el derecho argumentado en el libelo son ciertos.
Alegó que “del contrato de arrendamiento original, consignado por el mismo demandante, se desprende que fue firmado por el hoy demandante y el ciudadano DAVID BENCID BENDAYAN (…) por lo que habiendo una comunidad ordinaria entre los arrendatarios, no puede uno de ellos solos ejercer el derecho al retracto legal arrendaticio, pues él solo no tiene la cualidad suficiente para intentar dicha demanda, ni siquiera por representación de su comunero”.
Negó, rechazó y contradijo que “el demandante, NO HAYA DADO CUMPLIMIENTO AL SEGUNDO DE LOS REQUISITO (Sic) DE PROCEDIBILIDAD EXIGIDO POR EL ARTÍCULO 42 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, puesto que el co-arrendatario MANUEL ANTONIO PALENZUELA TIRADO, no dio cumplimiento a la exigencia relacionada a satisfacer los cánones de arrendamiento. En efecto, el citado demandante NO ESTA AL DIA CON EL PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO, por lo que mal puede alegar a su favor la solvencia exigida para poder satisfacer el retracto arrendaticio”.
Que “conforme a los artículos 16 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 51 al 57 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para mantenerse al día con los cánones de arrendamiento podía perfectamente acudir a un Juzgado de Municipio del Área Metropolitana de Caracas y hacer las respectivas consignaciones que no hizo. De ser imposible hacerlo, el coarrendatario debía haber acompañado al menos copia certificada de los intentos fallidos de hacer dichas consignaciones, por lo que no puede alegar su propia torpeza en su defensa y a su favor”.
Negó, rechazó y contradijo que “el demandante co-arrendatario MANUEL ANTONIO PALENZUELA TIRADO, cumpla satisfactoriamente los dos (2) requisitos de procedibilidad exigidos por el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, más aun cuando en su escrito de fecha 26 de abril de 2013, al fijar el monto de su reclamación, el apoderado actor Dixon González Martínez, fija el monto de la reclamación en la suma de UN MILLON SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.700.000,00), que es inferior al precio de la compra-venta que se pretende subrogar, por lo que no cubre ni el precio ni los gastos de la venta, de todo lo cual tiene conocimiento la parte actora, puesto que en su libelo expresamente reconoce que de las investigaciones que, a nivel de Registro Público, han realizado, pudieron determinar que la única y legítima propietaria del inmueble denominado edificio “369”, es la empresa CONTINENTAL DE INVERSIONES Y CONTRUCCIONES C. A. (…)”.
Negó, rechazó y contradijo que la venta se haya realizado en forma dolosa. Asimismo, negó, rechazó y contradijo que la actual propietaria del inmueble haya decido no cumplir con la obligación de notificar de manera auténtica, de su decisión de vender a su co-arrendatario y hoy actor, toda vez que “como se demostrará en el iter procesal, si hubo dichas negociaciones con todos los inquilinos del inmueble y no manifestaron su intención de comprar el local que ocupaban (…)”. Alegó que no hay derecho de retracto pues el inmueble fue vendido de manera global, y que hay testigos que corroborarían que la vendedora le ofreció en reiteradas ocasiones la venta y por le mismo monto que se vendió el local ocupado por el co-arrendatario, es decir, Bs. 1.800.000,00.
Que en fecha veinticuatro (24) de febrero de dos mil doce (2012), como conclusión a las negociaciones que no se pudieron concretar con el actor, éste dirigió una carta de ratificación de su oferta verbal en reunión del dieciséis (16) de febrero de dos mil doce (2012), en la cual ofreció pagar por los locales A y B del edificio denominado 369, la suma de doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 260.000,00) por cada local, lo que totalizaba quinientos veinte mil bolívares (Bs. 520.000,00) pagaderos el 25% a la firma de opción e compra, el 25% a la protocolización y el 50% restante a los seis (06) meses de la protocolización, la cual fue rechazada por su representado, pues no alcanzaba a suma por a cual e habían entablado dichas conversaciones.
Negó rechazó y contradijo que la supuesta venta dolosa le de derechos al actor para reclamar daños y perjuicios, pues lo que la ley estipula es la posibilidad de subrogarse en la figura del comprador en los mismos términos, siempre que se cumpla con los requisitos, los cuales alega que el actor no cumple.
Negó, rechazó y contradijo que el actor tenga derecho a demandar daños materiales pues los mismos no se encuentran contemplados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Negó, rechazó y contradijo que el contrato de compra venta celebrado en fecha veinte (20) de febrero de dos mil trece (2013) se anulo de nulidad absoluta.
Que “NEGAMOS, RECHAZAMOS y CONTRADECIMOS que nuestra representada deba convenir, o mucho menos pueda ser condenada por este Juzgado en pagar a MANUEL ANTONIO PALNEZUELA TIRADO cantidad alguna de dinero, ni mucho menos la suma de UN MILLÓN SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.700.000,00), por ningún concreto, ni por hecho contractual, ni por hecho extracontractual, ni que tengan aplicación y vigencia en el presente caso los artículos 1.185, 1.195 y 1.196 del Código Civil, que trata sobre el hecho ilícito civil, pues estamos en presencia de un caso de cumplimiento o incumplimiento de un contrato de arrendamiento y nunca de un hecho ilícito”.
Negó, rechazó y contradijo que deba realizarse la experticia establecidas en el artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y menos un valor de reposición, pues al demandante no se le habría privado de ningún bien material o derecho material a ser repuesto.
Negó, rechazó y contradijo que su mandante haya desplegado actividad delictiva alguna. De igual forma, negó, rechazó y contradijo que e actor resultara involucrado en una trama aparentemente criminal, por lo que el mismo no resultaría beneficiario del tratamiento extraordinario de protección que le garantizan los artículos 30 de la Constitución y 118 del Código Orgánico Procesal Penal ni posee cualidad procesal para solicitar al Juzgador Civil que exija al Ministerio Público mayor celeridad en el curso de una averiguación penal.
Negó, rechazó, contradijo y se opuso a que no se abriera la causa a pruebas, pues no se trata de un asunto de mero derecho.
Que el actor no ejerce en el libelo el retracto legal arrendaticio, ni demanda la subrogación con el comprador, ni ofrece pagar el precio pactado en la venta cuyo retracto pretende, sino que se dedicó a solicitar unos supuesto daños y perjuicios “(…) como si se tratara de un ilícito extracontractual (…)”.
Que en virtud de sus argumentos, el actor debe probar la existencia de un nexo de causalidad entre los hechos alegados y las conductas u omisiones de la parte demandada, pues él es el que tiene la carga de la prueba.
Por último solicitó que se declare improcedente la acción intentada por el actor.
IV
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
La parte actora, no consignó escrito de promoción prueba.
V
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS CO-DEMANDADAS
En la oportunidad procesal correspondiente, las co-demandadas en la presente causa promovieron las siguientes pruebas: hizo valer el mérito probatorio favorable que se desprende de los documentos acompañados a la demanda y reconocidos en la contestación de la demandada y los cuales no fueron ni impugnados ni desconocidos ni tachados por el demandante, especialmente el que data de fecha veinticuatro (24) de febrero de dos mil doce (2012), relativo a las negociaciones que no se pudieron concretar. Asimismo, solicitó prueba de inspección del local arrendado a los fines de que se dejara constancia del estado general de mantenimiento y conservación en que se encontraba el mismo, que se dejara constancia del deterioro externo e interno en que lo han mantenido los co-arrendatarios y que se dejara constancia de cualquier otra circunstancia que se considere relevante para corroborar la veracidad de los hechos alegados en la contestación de la demanda.
Por último, solicitaron la evacuación de los testigos ut retro señalados, los cuales arrojaron las siguientes declaraciones:
Los ciudadanos Ernesto José Pérez Vera, Antonio González Gutiérrez y Fermín José Basterrechea Torrecillas, suficientemente identificados en los autos, afirmaron que la venta del edificio denominado 369 les fue comunicado por el ciudadano Ricardo De Armas, el cual fue ofrecido por la cantidad de ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00) y que a los fines de concretar dicha negociación, los prenombrados testigos constituyeron la compañía Inversiones E-369 C. A.; que la citada venta también le fue notificada al ciudadano Manuel Palenzuela, parte actora en esta causa, pero que el mismo no poseía recursos para comprarlo, sin embargo le hizo una oferta muy por debajo el precio real de la oferta, que fue de doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 260.000,00) por cada local; que los citados testigos le ofrecieron asociarse a la compañía Inversiones E-369 C. A., al demandante pero que el mismo manifestó no tener los recursos necesarios para la compra; y que el ciudadano Manuel Palenzuela no se encontraba solvente de los cánones de arrendamientos.
La testigo Beatriz Frías, suficientemente identificada en los autos, afirmó en la evacuación testimonial que el ciudadano Ricardo De Armas en las negociaciones de la venta del edificio 369 conversó con el actor, Manuel Palenzuela, ofreciéndole la venta del local “B” y que éste le respondió con una carta en donde le ofrecía la cantidad de quinientos veinte mil bolívares (Bs. 520.000,00) por los dos locales.
Y por último, en la evacuación del testigo Ricardo De Armas, suficientemente identificado en los autos, declaró que ofreció en venta el citado inmueble, edificio 369, por la cantidad de ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00), para lo cual se reunió con todos los inquilinos, incluyendo al demandante Manuel Palenzuela, quien no aceptó la oferta y ofreció la cantidad de quinientos veinte mil bolívares (Bs. 520.000,00), y que el indicado actor no se encontraba solvente en sus cánones de arrendamiento al momento de hacer la venta del inmueble.
VI
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad procesal correspondiente a los fines de emitir pronunciamiento respecto al mérito de la actual controversia, el Tribunal pasa a decidir con fundamento en las siguientes consideraciones:
La presente causa pareció en principio que versaba sobre derecho de retracto legal arrendaticio, sin embargo, del petitorio, que es la fijación propiamente de la pretensión procesal del escrito libelar, no se extrae ninguna solicitud de subrogarse en la persona del comprador, que es la acción de retracto propiamente, pues en el citado petitum el actor solicitó que se declarara el contrato de compra venta del edificio 369 como nulo de toda nulidad; que la citada venta produjo daños materiales en el actor, por lo cual solicitó el pago de la cantidad única, neta y liquida de un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000,00).
El derecho al retracto legal arrendaticio nace como consecuencia de otro derecho, como lo es la preferencia ofertiva, burlada por el arrendador, ambos contenidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, lo cual Ad Pedem Litterae establece:
“Artículo 42 La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artículo 43 El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.
Artículo 44 A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único:
El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
…Omissis…
Artículo 47 El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.
Artículo 48 El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario”.
De estas normas transcritas se desprenden las condiciones para que el retracto legal arrendaticio tenga cabida, pero ya dijimos antes, que en estos autos no aparece de forma laguna el ejercicio de una acción de retracto legal arrendaticio, porque ello, el retracto entendido como la subrogación del demandante-arrendatario en los derechos y la posición del co-demandado-comprador del predio arrendado, en el contrato de compra venta de este predio, no fue que lo que pidió en el libelo el demandante de esos autos.
Efectivamente, el actor en su libelo no pidió ser subrogado en el contrato de venta del que ciñó su demanda, sino pidió la nulidad de dicho contrato y una indemnización por un supuesto daño que le originó con colaboración del contrato, entonces es claro y tajante que no fue un retracto legal arrendaticio lo deducido en estos autos, sino la nulidad de una venta y unos daños, siendo esta la oportunidad apta para clarificar la verdadera acción deducida y también la aptitud del trámite abreviado seguido para su sustanciación; debido a que se produjo como derivación de que el actor entendió que eran unos derechos conexos en su condición de arrendatario. Así se establece.
Establecido lo anterior, no es conducente revisar los extremos de procedencia del retracto legal arrendaticio, porque ya está claro, que no es esa la acción ni la pretensión que el demandante ejercitó, si aunque compete al Tribunal examinar si el contrato e venta el edificio “369”, es nulo por las razones que se postularon en el libelo de demanda, y si su celebración fue capaz de ocasionar el daño que se ha reclamado. En ese escenario, es necesario estimar que la falta de ofrecimiento en venta del medio arrendado, el arrendatario, en modo alguno hace nulo el contrato de venta que dicho predio se hubiese hecho a un tercero, porque precisamente el derecho que renace eventualmente en el arrendatario burlado o ignorado, es el de tomar la posición del comprador en ese contrato de venta, en iguales condicione de precio y modalidad de pago. Luego entonces seria ilógico que el contrato fuese nulo, pero genera efectos traslativos de propiedad a favor del arrendatario. Esta ha sido la opinión predominante en la jurisprudencia, cuando el arrendatario pide la nulidad de la venta el retracto a la vez.
En otro orden de ideas, revisando la solicitud de nulidad desde otro plano expositivo, se observa que el libelo mismo que el objeto de la venta fue un edificio del que solo el demandante es co-arrendatario de apenas un local, lo que negara ex artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la posibilidad del retracto, pues la venta fue un globo y también niega la posibilidad de nulidad por supuesta verificación de la hipótesis de procedimiento el retracto, ya que si la ley niega el acceso al retracto en se circunstancia es porque le legislador no vio razones para que ella pudiera no ser válida.
Amén de lo anterior, la nulidad demandada no fue pedida por algún vicio capaz de causar su nulidad absoluta del contrato, que es la que puede pedir un tercero al mismo, ni tampoco se alegó una causal de nulidad relativa a pesar de que no hubiera podido ser revisada porque el demandante no es parte del contrato.
Todas estas razones ofrecidas en los párrafos anteriores, apuntan a la improcedencia de la demandad de nulidad de la venta, impugnada no por falta de pruebas sino porque los supuestos alegados en el libelo aun demostrados no conducen ala nulidad tal como se explicó y de ello que por el solo hecho del contrato de venta no es nulo, porque no infringe ninguna norma, es incapaz de haber producido un daño o perjuicio cuya cuantía por sí fuera poco tampoco se razonó pormenorizadamente en el libelo, mucho menos en la fase probatoria. Así se establece.
Respecto a las pruebas testimoniales evacuadas, el Tribunal las desecha por inconducentes a la demostración a la nulidad y al daño, amén de que todos los deponentes aparecen más bien interesados que terceros, porque ellos son los seres que actúan por el interés de las empresas co-demandadas, de tal manera, que avisen de la inconducencia los sujetos inhábiles para actuar en esta causa.
En fuerza de las anteriores consideraciones se declara sin lugar la presente demanda. Así se decide.
VII
DECISION
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito del Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela declara:
Primero: SIN LUGAR el retracto legal arrendaticio incoado por MANUEL ANTONIO PALENZUELA TIRADO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.534.772, contra CONTINENTAL DE INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES C. A., sociedad mercantil, de este domicilio, inscrita en fecha seis (06) de abril de mil novecientos sesenta (1960), bajo el número 53, Tomo 12-A-Pro, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial el Distrito Federal y Estado Miranda, hoy Circunscripción Judicial el Área Metropolitana de Caracas; INVERSIONES E-369, C. A, sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en fecha veintitrés (23) de noviembre de dos mil doce (2012), bajo el Nº 22, Tomo 132-A-Pro, por ante el Registro Mercantil Séptimo de la extinta Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, hoy Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Segundo: SIN LUGAR el pago de daños y perjuicios solicitado por el actor.
Tercero: SE CONDENA el pago de de las costas del proceso al demandante de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los veintiocho (28), días de noviembre de 2013. 203º y 154º.
LA JUEZA,
BELLA DAYANA SEVILLA JIMÉNEZ
LA SECRETARIA
JENNY VILLAMIZAR
En esta misma fecha, siendo las 12:21 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA
JENNY VILLAMIZAR
Asunto: AP11-V-2013-000380
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