ASUNTO: AP31-V-2011-000358

El juicio por desalojo iniciado mediante libelo de demanda incoado el 10 de febrero de 2011, por la ciudadana ANA YACOBELLY MOYA, titular de la cédula de identidad N° 6.454.993, en su propio nombre y en representación del ciudadano NOE FERNANDEZ VALERO, titular de la cédula de identidad N° 6.429.122, representado en juicio por los abogados José Antonio González, Inés María Cartagena, Rita Torres, Cándida Barrera, Marlene Mancilla y Gladys Carrera, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 123.248, 59.709, 137.275, 117.008, 67.183 y 144.605, en ese orden, contra el ciudadano ROBERT DANIEL ESCOBAR MORALES, titular de la cédula de identidad N° 4.085.311, se admitió por auto del 16 de ese mismo mes y año, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2º) día de despacho siguientes a su citación, a los fines que la contestara.
PRIMERO
En su escrito de demanda, la parte actora alegó que es co-propietaria del apartamento distinguido con el N° 1, piso 1 del edificio KARIM, ubicado en la parcela de terreno del parcelamiento Alta Vista con frente a la calle Cuarta Transversal de Alta Vista, entre las calles Primero de Mayo y Orinoco, parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, dado en arrendamiento mediante contrato verbal al demandado desde el año 2004, por la pensión de quinientos bolívares (Bs. 500,00), mensuales.
Que el arrendatario ha dejado de pagar las pensiones de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, que suman la cantidad de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00), por lo que demandó el desalojo de conformidad con lo dispuesto en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Subsidiariamente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 34 literal “b” eiusdem, demandó el desalojo por la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, dado que vive alquilada en un inmueble situado en el kilometro 12, calle El Colegio, Casa N° 14, cerca del polideportivo El Junquito, Distrito Capital, por la suma de novecientos bolívares (Bs. 900,00), mensuales, que paga en forma adelantada, contrato suscrito con el ciudadano Carlos Ramón Iglesias, titular de la cédula de identidad N° 16.525.531, el 15 de septiembre de 2009 y feneció el 15 de septiembre de 2010 y que se encuentra en prórroga legal hasta el 15 de marzo de 2011. Que además, tiene un hijo menor de edad de nombre Guillermo Aarón González Moya, quien debe trasladarse diariamente desde su lugar de residencia en El Junquito hasta su lugar de estudio en la Universidad Nacional Experimental Marítima del Caribe en el Estado Vargas, lo que genera gastos de manutención, estudio y alimentación.
Sobre la base de esos hechos y con fundamento en el artículo 34, literales “a” y “b” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó al citado ciudadano a los fines que convenga o sea condenado al desalojo del inmueble y en pagar las costas procesales.
El valor de la demanda la estimó en la suma de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00).
El 11 de abril de 2011, el Alguacil dejó constancia de haber citado al demandado, quien en la oportunidad de contestar manifestó no tener abogado, por lo que de acuerdo a lo previsto en el artículo 4 de la Ley de Abogados, se le difirió la oportunidad para hacerlo y, el 27 de ese mismo mes y año, asistido por la abogada Isabel Pinto, contestó a la demanda.
En efecto, propuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la ilegitimidad del actor, por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, en virtud que el ciudadano Noé Fernández Valero, confirió poder a la ciudadana Ana Yacobelly Moya Pérez, sin que diga que puede ser sustituido y menos aún la referida ciudadana podía conferir facultades que no le fueron conferidas por su poderdante.
Negó y rechazó que haya incumplido con el pago de las pensiones de arrendamientos que van desde agosto a diciembre de 2010, alegando que las mismas fueron legítimamente consignadas ante el Juzgado 25 de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Rechazó la necesidad de la actora de ocupar el inmueble conjuntamente con su hijo, lo cual resulta contrario a la buena fe, dado que lo perseguido es un incremento en el canon a mil bolívares (Bs. 1.000,00), a lo cual no tuvo de acuerdo.
Admitió haber celebrado el contrato en el año 2004, pero que hace más de siete (7) años vienen haciéndoles incrementos de la pensión pero esta vez le pareció excesivo, por lo que ha buscado por todos los medios que desocupe, al punto de no recibir los pagos, lo que lo obligó a hacer las consignaciones.
Impugnó los instrumentos aportados a los folios 28, 30, 31, 32 33 y 41 del expediente.
SEGUNDO
Siendo la oportunidad procesal para decidir, estima el Tribunal que la litis se centra en determinar, si la arrendataria ha incumplido o no con sus obligaciones señaladas por la parte actora en cuanto al de pago de las pensiones de arrendamiento y, para el caso que dicha pretensión no prospere, analizar la de necesidad como motivo del desalojo, no sin antes conocer la cuestión previa alegada.
En efecto, la parte demandada alegó la ilegitimidad del actor, por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, en virtud que el ciudadano Noé Fernández Valero, confirió poder a la ciudadana Ana Yacobelly Moya Pérez, sin que diga que puede ser sustituido y menos aún que la referida ciudadana confiriese facultades que no le fueron conferidas por su poderdante.
Esa cuestión previa a que se refiere el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, trata de la capacidad procesal o legitimación ad procesum. Ésta capacidad procesal corresponde a las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, esto es, la capacidad de obrar o de ejercicio del derecho civil, regulada en el artículo 136 del Código Adjetivo Civil, al establecer: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”.
Del alegato de la parte no se evidencia querer cuestionar su falta de capacidad procesal, sino en todo caso una ilegitimidad del apoderado porque el poder no este otorgado en forma legal, dado que en su decir, no podía sustituirlo. Con ello, da a entender una confusión de instituciones procesales, pues una cosa es esa falta de legitimación derivada de la incapacidad de gestionar por sí mismo derechos en el proceso, con la ilegitimidad a que hace referencia el ordinal 3º del mismo artículo 346 en referencia, lo que resuelta suficiente para desechar la cuestión previa alegada.
No obstante, el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, señala:
“Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo”.

En este caso a pesar que una sola de los arrendadores compareció en juicio y no obstante que el otro otorgó el mandato cuestionado, en aplicación de la norma antes transcrita, debe extendérsele los efectos de las actuaciones por ella hecha al otro coarrendador.
La decisión que se dicte en el caso, necesariamente debe ser uniforme para ambos, dado que se trata de una pretensión de desalojo de un apartamento dado en arrendamiento por ambos; no puede declararse, por ejemplo, ha lugar la pretensión respecto de uno de los codemandantes y sin lugar respecto del otro, sino que la suerte debe ser igual respecto de ambos, dado que se trata de una relación sustancial única para ambos sujetos actores, por lo que se cumple el supuesto de la citada norma a los fines que los efectos del proceso, se extienda al otro, por lo que igualmente, debe desecharse el defecto alegado.
Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó copia simple de instrumento registrado el 22 de febrero de 1999, relativo al contrato de compra venta, por medio del cual, los actores adquirieron en propiedad por compra, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Dichos instrumentos se tienen como fidedignos por no haber sido impugnados por lo que merece fe su contenido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
Igualmente, la parte actora aportó original de instrumento privado contentivo del contrato de arrendamiento pactado entre los ciudadanos Carlos Ramón Iglesias, titular de la cédula de identidad N° 16.525.531 y Ana Yacobelly Moya, titular de la cédula de identidad N° 6.454.993, sobre una habitación para ser usada como vivienda familiar, ubicada en el kilómetro 12 de El Junquito, calle El Colegio, casa N° 14, Municipio Libertador, Distrito Capital, por la pensión mensual de novecientos bolívares (Bs. 900,00) y por un lapso de un (1) año a partir del quince 15 de septiembre de 2009. Dicho instrumento se tiene como reconocido en juicio y por ello merece fe su contenido, a tenor de lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil.
Asimismo, a los folios 28, 30, 31,32 y 33 del expediente, corren insertos misiva del 15 de junio de 2010, remitidas por el ciudadano Carlos Ramón Iglesias a la ciudadana Ana Yacobelly Moya, mediante la cual manifestó la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento sobre la habitación, por lo que debía usar la prórroga legal de seis meses y entregar el inmueble el 16 de marzo de 2011. Dicho instrumento fue impugnado por la parte demandada. Como puede apreciarse, se trata de un instrumento privado proveniente de un tercero ajeno al juicio, no fue ratificado en el proceso mediante la prueba testimonial, por lo que no tiene eficacia probatoria. El resto de los instrumentos, también proceden de instituciones ajenos al juicio (Universidad Nacional Experimental Marítima del Caribe y Consejo Comunal El Cafetal), que debieron ser ratificadas en juicio mediante la prueba de informes y no se hizo y al ser impugnadas por la contraparte deben desecharse por no tener eficacia probatoria.
En la oportunidad de la contestación, la parte demandada admitió expresamente la existencia del contrato de arrendamiento desde el año 2004. Sin embargo, alegó encontrarse solvente en las pensiones alegadas como insolutas, por haber hecho las consignaciones en el Tribunal competente al haberse negado la arrendadora a recibirlas. A esos fines, aportó copias certificadas del expediente de consignaciones del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el que consta que el mismo se abrió el 30 de septiembre de 2010, fecha en que el arrendatario consignó los meses de agosto y septiembre de 2010; el 25 de octubre de 2010, consignó la pensión del mes de octubre de octubre de 2010; el 24 de noviembre de 2010, la correspondiente a ese mes y año y el 23 de diciembre de 2010, la de ese mes y año.
Siendo así, tenemos que siendo un contrato de arrendamiento verbal, ante la falta de mayor prueba debe tenerse que las pensiones debían ser pagadas por mensualidades vencidas, por lo que debe concluirse que habiéndose consignado dichas pensiones dentro del mismo mes, deben reputarse tempestivas y eficaces para liberar al arrendatario de su obligación legal, siendo además que las mismas se hicieron por la pensión fijada por las partes y sobre lo cual no hay discusión. Por ello, debe desecharse la pretensión bajo este fundamento de la falta de pago.
TERCERO
No obstante lo anterior, debe analizarse la pretensión subsidiaria de necesidad de ocupar el inmueble, fundamentada en el literal “b” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
Omissis.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado,…”


De acuerdo a la citada norma, la pretensión de desalojo, procede por alguna de las causales taxativas en ella pactadas, dentro de las cuales existe, ciertamente la alegada por la parte actora, como es la necesidad del propietario de ocuparlo, con la condición que se trate de un contrato verbal y cuya propiedad corresponda a los actores.
La necesidad, como apunta una de las acepciones del Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual Cabanellas, deviene de la “Escasez; falta de algo en la medida de lo suficiente o deseado”. Es esa situación particular de la persona ante la ausencia de un objeto material o ideal, capaz de satisfacer un requerimiento como objeto de la vida ante alguna carencia.
En este sentido, la parte actora probó su condición de propietaria del apartamento ocupado por el arrendatario y ante una necesidad de igual o mayor entidad que la de su ocupante por ser su propiedad, haciendo uso de los atributos de ese derecho, puede usar, gozar y disponer de su bien, sin que ello signifique un atropello del derecho del arrendatario, pues en este caso, se ha acudido al órgano jurisdiccional de acuerdo al procedimiento legalmente pautado, a los fines que se acuerde el desalojo del inmueble arrendado y en estos casos, el legislador previó que el arrendatario permanezca un tiempo en el mismo, a los fines que pueda buscar nueva vivienda. Por ello es que para la procedencia de la petición, se requiere que se alegue y pruebe los extremos antes analizados.
En este sentido, ha quedado probado la existencia del contrato de arrendamiento verbal sobre el apartamento arrendado, propiedad de los actores. Si resulta una necesidad que los seres humanos vivan en sociedad, como seres biosicosociales, que requieren de sus semejantes para satisfacer sus necesidades, con más razón se entendería esa necesidad de las familias de vivir juntos, a los fines del intercambio necesario y ayuda mutua. Dicha cercanía, a veces no se da por voluntad propia, sino de la situación económica, pues no es un secreto el costo actual de un inmueble que no permiten a los hijos separarse de sus hogares paternos, sino que a pesar de formar familias separadas, siguen ocupando, sino las propias casas de sus padres, sí anexos o plantas distintas del mismo inmueble.
Máximas de experiencia indican que muchos propietarios dan en arrendamiento sus apartamentos en procura de unos ingresos para costearse algunos gastos, pero ello no es obstáculo para que vuelvan a recuperarlos, en pleno ejercicio de los atributos de los derechos de propiedad Constitucionalmente garantizados y que permitan desarrollarse como persona y cumplir con uno de los propósitos de toda familia, desarrollarse en un ambiente sano junto a sus seres queridos.
Claro que ese mismo derecho a una vivienda digna la tiene el arrendador y su familia, de allí el esfuerzo que debe hacer él y el Estado en lograrlo. Los derechos de ambas familias de ocupar una vivienda higiénica y adecuada son de igual entidad, pero el derecho de propiedad del que gozan la parte actora está por encima de su derecho como arrendatario, de allí que el legislador, en este caso, autorice al propietario a solicitar el desalojo cuando medie esta causal. Tanto derecho a la vivienda tiene el arrendatario como el propietario y porque no recobrar ese derecho a ocupar su vivienda ante la necesidad alegada. Que argumento sería válido para enervar ese derecho.
Precisamente los atributos del derecho de propiedad, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 545 del Código Civil, nos permite “…usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley”. Ciertamente, una de las formas de restringir este derecho de propiedad es mediante el contrato de arrendamiento por el cual se cede el derecho de gozar, como atributo del derecho de propiedad por un precio, pero ello no significa que quien así ceda ese atributo pierda su derecho a recobrarlo, cumpliendo con las formalidades legales, como se ha hecho en este caso.
Si bien, los contratos como fuentes de obligaciones deben respetarse por constituir ley entre las partes, la ley especial, faculta a la arrendadora a solicitar válidamente el desalojo cuando se trata de un contrato de arrendamiento celebrado de manera verbal y se vea “En la necesidad… de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado,” de acuerdo a lo dispuesto en el literal “b” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Siendo así, tenemos que la parte probó la relación arrendaticia verbal; su condición de propietaria y la necesidad de ocuparlo, por lo que resulta forzoso para el Tribunal declarar procedente la pretensión de desalojo.
CUARTO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa alegada por la parte demandada. SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión de desalojo intentada por la ciudadana ANA YACOBELLY MOYA, en su propio nombre y en representación del ciudadano NOE FERNANDEZ VALERO, contra el ciudadano ROBERT DANIEL ESCOBAR MORALES, fundamentada en la falta de pago. TERCERO: PROCEDENTE la pretensión subsidiaria de desalojo intentada por los ciudadanos ANA YACOBELLY MOYA, en su propio nombre y en representación del ciudadano NOE FERNANDEZ VALERO contra el ciudadano ROBERT DANIEL ESCOBAR MORALES, fundamentada en la necesidad de ocupar el inmueble. CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora el inmueble arrendado constituido por el apartamento distinguido con el N° 1, piso 1 del edificio KARIM, ubicado en la parcela de terreno del parcelamiento Alta Vista con frente a la calle Cuarta Transversal de Alta Vista, entre las calles Primero de mayo y Orinoco, parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital.
De conformidad con lo dispuesto en el Parágrafo Primero del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concede a la parte demandada un plazo improrrogable de seis (6) meses para hacer dicha entrega del inmueble, contados a partir de la notificación de la sentencia definitivamente firme.
Según lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la publicación del fallo. Líbrense Boletas de notificaciones.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los trece (13) días del mes de noviembre de dos mil trece (2013). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ.

En esta misma fecha siendo la(s) 9:37 a.m., se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ