TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
203° y 154°
I. PARTE NARRATIVA.
PARTE ACTORA: HAMID MASSAAD, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-11.917.629.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil ÓPTICAS SOLIDARIA 3000, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 28, tomo 17-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CARLOS BRENDER y ROBERTO SALAZAR, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 7.820 y 66.600, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE ANGEL DAVILA SUPERLANO y SANTOS SIMON ROBLES PEREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 88.761 y 6.236, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Tipo de Sentencia: Definitiva.

a) Planteamiento de la controversia.
Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte actora aduce que su representado suscribió varios contratos de arrendamiento (uno autenticado, otros privados) con la sociedad mercantil OPTICAS SOLIDARIA 3000, C.A., representada por su Presidente HECTOR CARLOS FIDALGO HERRERA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-11.070.472, y que estando el inquilino en uso de la prorroga legal ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre (no dice octubre), noviembre y diciembre de 2012; y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2013, a razón de CUATROCIENTOS SETENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 470,00), mensuales que ascienden a la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 6.580,00), demandado la resolución contractual.
Por otro lado, la parte demandada a través de su presidente HECTOR CARLOS FIDALGO HERRERA, procedió a dar contestación al fondo de la demanda, negando, rechazando y contradiciendo la demanda, tanto en los hechos como el derecho esgrimido por la parte actora en su libelo de demanda, así mismo alegó la falta de cualidad del ciudadano HAMID MASSAAD (arrendador) para celebrar algún acto en referencia al inmueble objeto de juicio por no poseer autorización expresa por parte de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA MERCADERES, C.A., quien es la propietaria del referido inmueble. Respecto a los cánones de arriendo reclamados como insolutos, alegó estar solvente según consta de planillas de depósitos bancarios que produjo al momento de oponerse a la práctica de la medida de secuestro (dictada por presunta insolvencia), las cuales fueron efectuadas a nombre de la propietaria por el mismo monto en que se encuentra regulado el inmueble. Además sostuvo haber pagado en exceso entre lo pactado en los contratos y el monto regulado.
b) Desarrollo del Procedimiento.
Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda junto con sus recaudos en fecha 09 de agosto de 2013, quedando atribuida a este Juzgado en esa misma fecha, donde se admitió por los trámites del procedimiento breve en fecha 14 de agosto de 2013, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
Asimismo, por estricto apego al artículo 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, se decretó medida de secuestro sobre el bien inmueble descrito en autos por presunta insolvencia. Consta en su práctica el 19 de septiembre de 2013 ante el juzgado ejecutor designado, oposición a su ejecución por parte del demandado (folios 18-20 cuaderno de medidas). En esos términos, también consta que no se practicó tal medida por las planillas de depósitos presentadas por la demandada que en criterio de la demandada demuestran que ha estado pagando en cuenta bancaria a favor del propietario del inmueble.
En fecha 01 de octubre de 2013, comparece el ciudadano HECTOR CARLOS FIDALGO HERRERA, actuando en carácter de presidente de la sociedad mercantil OPTICA SOLIDARIA 3000, C.A., procediendo a dar contestación al fondo de la demanda (folios 34-38 cuaderno principal).
Posteriormente, mediante oficio N° 191-13 de fecha 23 de septiembre de 2013, el Juzgado primero Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción procedió a remitir a este despacho copia certificada del acta de fecha 19 de septiembre de 2013, en razón de la incidencia de oposición de la medida de secuestro; y en ese estado, por auto del 25 de septiembre de 2013 este tribunal razonó que en virtud de la oposición abierta por el juzgado comisionado, era prudente dejar el dictado de dicha incidencia al momento de dictarse el fallo final; pues los alegatos de la oposición se basaban en unos depósitos bancarios efectuados por el demandado que tendrían incidencia con el fondo y no era el momento de su análisis probatorio.
Respecto del proceso principal, ambas partes hicieron uso del derecho a promover pruebas, mediante escritos presentados por el demandado, en fecha 15 de octubre de 2013 (folios 39-42); y por el actor en fecha 16 de octubre de 2013 (folios 212-221), los cuales fueron providenciados por auto del 16 de octubre de 2013.
II. PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
a. Alegatos de la parte demandante:
Aduce el representación judicial de la parte actora, que su representado suscribió inicialmente contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil OPTICA SOLIDARIA 3000, C.A., en fecha 23 de mayo de 2006, autenticado por ante la Notaria Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el N° 17 tomo 38, sobre un inmueble constituido por un local destinado a comercio, ubicado en el edificio MERCADERES, N° 10, Planta Baja N° 3, situado entre la esquina de Mercaderes y Bolsa, Municipio Libertador del Distrito Capital, con tiempo de duración de cuatro (04) años contados a partir del 01 de junio de 2006, pudiendo el mismo ser prorrogable de mutuo acuerdo entre las partes, estipulando un canon de arrendamiento por la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 470.000,oo), hoy día CUATROCIENTOS SETENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 470.oo).
Posteriormente, que en fecha 06 de mayo de 2010, se suscribe convenio privado, mediante el cual establecieron un prorroga de un (01) año contado a partir del 01 de junio de 2010, en los términos y condiciones con los que se suscribió el contrato de arrendamiento primigenio. Por último en fecha 16 de mayo de 2011, se suscribe un nuevo convenio privado en el cual se prorrogó el contrato en cuestión por un (01) año más contado a partir del 01 de junio de 2011. Asimismo, alude el representante judicial actor que la cláusula sexta del contrato de arrendamiento dispone:
“EL incumplimiento de una sola, cualesquiera de las cláusulas de este contrato dará derecho al ARRENDADOR a solicitar judicialmente su ejecución o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, quedando obligada la ARRENDATARIA al pago de las costas y costos, y honorarios de abogados, sin perjuicio de pagar también las penalidades aquí establecidas”…

Por su parte la cláusula segunda del último convenio celebrado entre las partes señala:
“…el contrato en referencia vence el 1 de junio de 2010, tal como quedó establecido en la cláusula segunda del primer contrato citado y suscrito entre las partes. Es nuestra de extenderlo hasta el 1 de junio de 2012. Tal como el citado contrato como en efecto así lo acordamos de mutuo acuerdo en este acto, quedando incólume las demás cláusulas citadas en el original contrato de arrendamiento…”

De igual forma hace referencia que una vez vencido el último convenio privado suscrito por ambas partes desde el 1º de junio de 2012, comenzó a transcurrir la prórroga legal prevista en el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, de dos (02) años contados a partir de 1º de junio de 2012. Esto quiere decir, alega el actor, que dicha prórroga vence el 31 de mayo de 2014.
El actor le atribuye al inquilino haber incumplido con sus obligaciones, específicamente en el pago de los cánones de arrendamiento concernientes a los meses de junio a diciembre de 2012 (excepto octubre); y enero a julio de 2013, generando una deuda de SEIS MIL QUINIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 6.580,oo), a razón de CUATROCIENTOS SETENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 470,oo) por cada mensualidad.
Este es el motivo de haber demandado la resolución del contrato, por estar vigente la prórroga legal.
b. Alegatos de la parte demandada:
Como defensa perentoria invoca que el demandante no tiene cualidad porque no posee autorización para dar en arrendamiento el inmueble por parte de su verdadera propietaria, la sociedad de comercio INMOBILIARIA MERCADERES, C.A.; y que en caso que fuera administrador, no pudo haberlo dado en arriendo por más de dos años a tenor de lo previsto en el artículo 1582 del código civil. Que el demandante como accionista de la empresa no puede disponer del inmueble, ya que según la cláusula 8ª de sus estatutos sociales solo lo puede hacer el presidente y el vicepresidente en forma conjunta, y no un accionista en forma aislada.
Respecto del fondo, alude que la Sociedad Mercantil OPTICAS SOLIDARIA 3000, C.A., una vez fenecido el contrato de arrendamiento en cuestión ha cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento a partir del 01 de junio de 2012, a la propietaria del inmueble Sociedad Mercantil INMOBILIARIA MERCADERES, C.A., con depósitos bancarios los cuales nunca fueron cuestionados y que fueron aceptados por dicha empresa por los montos establecidos, y que son los mismos que fueron presentados por ante el Juzgado Ejecutor de Medidas comisionado por este tribunal para oponerse a la práctica del secuestro por insolvencia.
Se colige de la defensa, que el inmueble se encuentra regulado por resuelto de la Dirección de Inquilinato por la suma de Bs.465,75; y por ende, que su representada ha pagado en exceso en tales contratos a razón de Bs.470,oo, mensuales; cantidad en “exceso” que dijo reservarse demandar por otra vía.
Insiste que su arrendador carece de la autorización expresa de parte de la empresa propietaria del inmueble, e invoca la nulidad del contrato y además que la demanda es inadmisible.
Punto previo.
DE LA SUPUESTA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA
Adicionalmente a que según el arrendatario, el arrendador no tiene autorización expresa de la propietaria, aún teniéndola, luego sostiene que no podía darlo en arriendo por más de dos (2) años.
En el presente proceso la parte demandada como defensa previa al fondo alegó la falta de cualidad del actor produciendo recaudos en donde constaba que la propiedad del inmueble de autos no es de la parte actora, sino la sociedad de comercio INMOBILIARIA MERCADERES, C.A.
Según el demandado, esa sería razón suficiente para que no tenga cualidad para demandarlo. A tales efectos, observa quien decide, que el demandado no está tomando en cuenta que los contratos por él suscritos «en carácter de arrendatario» con el ciudadano HAMID MASSAADD «en carácter de arrendador», gozan de validez mientras no sean anulados, disueltos o resueltos por los motivos legales.
Por tanto, el arrendador es libre de incoar acción judicial derivado de dichos contratos, siendo distinto saber los efectos que esas contrataciones como persona natural ejecuta éste, en nombre de la empresa que es la legítima dueña.
Para ello, ha de tomarse en cuenta además que de conformidad con los principios que regulan el procedimiento civil, no solamente pueden ejercer la acción el titular de un derecho o quien sea parte de una relación sustancial controvertida. También puede intentar la acción toda persona que tenga interés procesal en la cosa juzgada por verse favorecido o relacionado de alguna manera por ella. Así podemos señalar, entre otros, a título de ejemplos, el interés de ciertos sujetos de derecho en demandar la nulidad de contratos no celebrados por ellos; o la acción de los acreedores para demandar los actos realizados por su deudor en fraude de sus derechos de crédito; o, la cónyuge para demandar los actos realizados en perjuicio de la comunidad conyugal; el heredero para demandar la nulidad de los legados en perjuicio de la legítima, entre otros.
En este orden, debe precisarse que lo que exige el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, es una relación de identidad de quien invoca un derecho en juicio; de ahí que establece que para proponer la demanda se requiere tener interés jurídico actual como lo explica el gran maestro LUIS LORETO en su trabajo “CONTRIBUCIÓN AL ESTUDIO DE LA EXCEPCIÓN DE INADMISIBILIDAD POR FALTA DE CUALIDAD”; ENSAYOS JURÍDICOS, editorial Jurídica Venezolana, 1987, pág.225:
“Dada la relación lógica de antecedente a consecuente en que se encuentra la cualidad con respecto al interés jurídico hecho valer en juicio, es posible y de gran interés práctico separar en el proceso la prueba de una, de la prueba del otro, ya que si se demuestra la no existencia de la primera, antecedente lógico, que funciona en la estructura del proceso como un punto prejudicial, es manifiesto que será innecesario pasar a demostrar la existencia del segundo, interés jurídico demandado”.

Del trabajo de Loreto se colige pues que la cualidad es un requisito de la acción, de allí que si no está acreditado la cualidad, no puede considerarse la acción incoada como procesalmente procedente, y menos la pretensión de la misma que es su contenido (de la acción).
Luego, independientemente de las relaciones y efectos que deriven entre el ciudadano HAMID MASSAAD –arrendador de la cosa- y la sociedad de comercio INMOBILIARIA MERCADERES, C.A. –propietaria de la cosa inmueble- lo que aquí cabe decir, es que el primero tiene interés jurídico actual para demandar al inquilino (porque funge como arrendador en los contratos, porque fue él quien puso en posesión al inquilino en el goce de la cosa arrendada; porque no hay pruebas que la empresa dueña del local le haya reclamado judicialmente por qué dispuso dar en arriendo el mismo; porque fue el mismo arrendador quien le recibiera pagos por conceptos de alquiler al inquilino; porque el propio “inquilino” le pagaba directamente a su “arrendador” al inicio de nuevo contrato lo previsto por concepto de cánones. Muy al contrario como sostiene el demandado, el arrendador si tiene cualidad para venir a juicio.
Que el local sea propietario de la empresa INMOBILIARIA MERCADERES, C.A. y que los contratos hayan sido suscritos por el ciudadano HAMID MASSAAD, lo que demuestra es que estamos en presencia de un “alquiler de cosa ajena”.
Al respecto, José Luis Aguilar Gorrondona expresa que el arrendamiento de la cosa ajena es válida en principio, pero, con respecto a los efectos que produce entre las partes. Menciona el citado autor que, en caso de que las partes hayan procedido de buena fe –ambas– el contrato de arrendamiento subsistirá mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente, ergo, propietario o usufructuario por ejemplo, teniendo en cuenta que, según lo apuntado por el autor, dicho arrendamiento es “res inter alios acta”, para el titular del derecho real, por lo tanto, nada le impide a éste desposeer al arrendatario.
Por el contrario, no sostiene lo mismo Gilberto Guerrero Quintero, quien es del criterio de que es anulable el arrendamiento de la cosa ajena (Gilberto Guerrero Quintero. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Vol.I, Ucab, Caracas, 2003, pp.477 y ss.). Este autor, reconoce sin embargo que en “nuestra legislación civil no existe ninguna disposición que regule el arrendamiento del inmueble ajeno” (Ob. Cit., p.478).
Observa quien decide que la tesis de este doctrinario pone en peores condiciones la posición del arrendatario. En el caso que nos ocupa, cuando se trate de alquileres dados por personas que sean simples administradoras de cosas ajenas, en su criterio, solo podrían darlo por dos años y en caso que hayan otorgado por más del tiempo, entiende que es “nula la disposición sobre el tiempo contemplado en exceso”. (Ob. Cit., 480). En su decir, no se anula el contrato de la cosa ajena sino el exceso dado por más del tiempo mínimo.
En ese sentido, plantea una solución contraria a la situación del inquilino, cuando en estos casos (que el arrendador de la cosa ajena diera en arriendo por más de dos años), opina que aquel tiempo en “exceso” se reduce al tiempo mínimo. La situación se pone peor aún para el inquilino, cuando alegando la nulidad del contrato, propone la “terminación inmediata del mismo” (Ob. Cit., p.480). (Subrayado del tribunal).
Esta tesis, aprecia quien decide sería inaplicable al caso de autos, porque se hace “imposible” retrotraer los efectos ya cumplidos, esto es, no se puede “reducir” el contrato a solo dos -2- años, cuando ya ha disfrutado sobradamente seis -6- años. Dicha tesis empeora la posición inquilinaria cuando dispone que se terminará de inmediato el contrato. Por el contrario, este juzgador consideró darle validez a toda la relación arrendaticia en beneficio del arrendatario con el goce incluso de la prórroga legal que subsiste al vencimiento de aquellos 6 años previos.
En definitiva, la tesis de Guerrero Quintero pone en peores condiciones la posición del inquilino, cuando sostiene:
“(…) es complicado para el inquilino proceder a consignar en beneficio del propietario no arrendador (que no autorizó el acto), porque carece de la protección en nuestro Derecho, al no existir ninguna disposición legal que impida de inmediato, en tales circunstancias, el secuestro del inmueble debido a la falta de pago de la pensión arrendaticia (ord. 7º, art.599, CPC).”

De lo expuesto, es obvio que la tesis de Guerrero Quintero no beneficia en forma alguna al inquilino, porque tratándose de alquiler de la cosa ajena, supone su anulación, con la consecuencia que debería entregar de inmediato el inmueble alquilado; pero además, porque deja sin defensa al inquilino ya que no está de acuerdo a que éste pague al propietario no arrendador (como en el presente caso). Por argumento en contrario, según este autor, el inquilino quedaría liberado únicamente si paga al “arrendador” (aunque la cosa sea ajena); situación de la que observa quien decide, en forma alguna tiene previsión en alguna ley.
Así las cosas, las tesis doctrinarias apuntadas (Aguilar Gorrondona y Guerrero Quintero) solo sirven de ilustración; ya que en presencia de un Estado Social de Derecho, son las leyes (por el principio de legalidad) las que dan las pautas para regular las relaciones entre particulares entre sí, y de éstos frente al Estado; y no consta ninguna norma legal que regule la nulidad del arrendamiento de la cosa ajena. De modo que donde no distingue el legislador, no puede hacerlo el juez.
Para terminar. Resulta evidente que el inquilino ha disfrutado por más del tiempo que le permite la ley sustantiva a su “arrendador” para darle en arriendo un inmueble ajeno. Lo demás sería buscar excusas para intentar evadir su incumplimiento contractual.
Por los razonamientos anteriores, a pesar de que al arrendador no es propietario del inmueble de juicio, dicho contrato surte efecto entre partes; y en consecuencia, el arrendador en este caso si tiene cualidad para demandar en el presente juicio, pues lo que sería invalidable desde el punto de vista del derecho civil venezolano, sería la venta de la cosa ajena, aspecto bien distinto al que nos ocupa.
DE LAS PRUEBAS
Establecido lo anterior, corresponde analizar el material de pruebas producido en autos, valorando todos y cada uno de los medios, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
a. De las pruebas de la parte demandante.
Con el libelo de demanda el actor produjo los siguientes medios instrumentales:
1. Marcado “B” produjo a los folios 12 al 15, contrato de arrendamiento debidamente autenticado por notaría pública 36º, en fecha 23 de mayo de 2006, anotado al Nro.17, tomo 38. Este medio se tiene por legal al constituir documento auténtico presentado en original, todo en tenor de lo previsto en el artículo 1357 del código civil, siendo el mismo valorado con plenos efectos probatorios por ser pertinente para demostrar los siguientes elementos de interés judicial:
(i) que en la fecha en referencia el ciudadano HAMID MASSAAD como arrendador y OPTICAS SOLIDARIA 3000, C.A. como arrendataria celebraron dicho contrato de arrendamiento;
(ii) que tuvo por objeto el local 3, de la planta baja del edificio Mercaderes (que es el mismo objeto de juicio) para explotación comercial;
(iii) que el tiempo estipulado fue de cuatro (4) años hasta el 1º de junio de 2010; y,
(iv) que el canon convenido por todo ese período fue de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (470.000,oo) por cada mes. Dicho monto sería equivalente a la reconversión, a la suma de Bs.470,oo; que multiplicados por los 48 meses de esos 4 años, ascendió a la suma de VEINTIDOS MILLONES QUINIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 22.570.000,oo) o lo que lo mismo, Bs.22.570,oo según reconversión monetaria, suma que entregó el inquilino y recibió el propio arrendador. Finalmente, que dicho canon se pagaba en forma anualizada, en el sentido de un solo pago anticipado por todo el período.
2. Marcado “C” produjo al folio 16, contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 6 de mayo de 2010, entre las mismas partes atrás descritas. Este medio se tiene por legal a tenor de lo previsto en el artículo 444 del código de procedimiento civil, porque la parte demandada no desconoció la firma que emana del mismo; siendo valorado con plenos efectos probatorios por ser pertinente para demostrar:
(i) la continuidad de la relación arrendaticia entre el ciudadano HAMID MASSAAD como arrendador y OPTICA SOLIDARIA 3000, C.A. como arrendataria;
(ii) por el mismo objeto (el local 3, de la planta baja del edificio Mercaderes, para comercio;
(iii) que el tiempo estipulado en el contrato anterior expiraba el 1º de junio de 2010, y por medio de este nuevo contrato, decidieron extenderlo hasta el 1º de junio de 2011;
(iv) manteniéndose el canon convenido por todo ese período en Bs.470,oo por cada mes; que multiplicados por los 12 meses, ascendería a la suma de CINCO MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.5.640,oo), suma anticipada que entregó el inquilino y recibió el arrendador en ese mismo acto. Finalmente, que dicho canon se pagaba en forma anualizada, en el sentido de un solo pago anticipado por todo el período.
3. Marcado “D” produjo al folio 17, contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 16 de mayo de 2011, entre las mismas partes atrás descritas. Este medio se tiene por legal a tenor de lo previsto en el artículo 444 del código de procedimiento civil, porque la parte demandada no desconoció la firma que emana del mismo; siendo valorado con plenos efectos probatorios por ser pertinente para demostrar:
(i) la continuidad de la relación arrendaticia entre el ciudadano HAMID MASSAAD como arrendador y OPTICAS SOLIDARIA 3000, C.A. como arrendataria;
(ii) por el mismo objeto (el local 3, de la planta baja del edificio Mercaderes, para uso de comercio;
(iii) que la duración decidieron extenderla hasta el 1º de junio de 2012;
(iv) manteniéndose el canon convenido por todo ese período en Bs.470,oo por cada mes; que multiplicados por los 12 meses, ascendería a la suma de CINCO MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.5.640,oo), suma anticipada que entregó el inquilino y recibió el arrendador en ese mismo acto. Finalmente, que dicho canon se pagaba en forma anualizada, en el sentido de un solo pago anticipado por todo el período.
Hasta el momento, observa quien decide, que estos contratos son prueba fehaciente de la larga relación arrendaticia sostenida en el tiempo por las mismas partes contratantes, con la misma condición de arrendador y arrendatario, por el mismo objeto inmueble, por los mismos montos pagados anticipadamente y renovados en sus prórrogas por su propia cuenta. De los mismos se desprende, que no consta pago alguno que haya efectuado el inquilino a favor de la empresa INMOBILIARIA MERCADERES, C.A. en relación a estos contratos y períodos.
También se desprende de todos estos contratos, su naturaleza determinada. En especial con el último; se colige que al vencimiento nace el derecho a la prorroga legal a favor del inquilino.
4. A los folios 18-30 cursa inspección ocular practicada por el juzgado 11º de municipio de esta misma Circunscripción judicial, a petición del arrendador MAHID MASSADD quien con ese carácter solicitó la constitución del tribunal en la sede del local ocupado por la empresa arrendataria. Esta actuación se tiene como indicio al adminicular su contenido con el resto del material probatorio, a tenor de lo previsto en el artículo 510 del código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, se relaciona con los otros recaudos atrás valorados, especialmente para demostrar que el «inquilino» estuvo presente al momento de practicarse dicha inspección, en donde se presentó en carácter de «arrendador» el propio HAMID MASSAAD debidamente asistido de abogado.
Esto lleva a la conclusión, según la conjugación de los restantes medios probatorios (contratos) que si el demandado ocupa en calidad de arrendatario, lo debe a los contratos suscritos por el propio HAMID MASSAAD como arrendador y no por intermedio de la empresa INMOBILIARIA MERCADERES, C.A., a pesar que en juicio dicho inquilino desconoce la cualidad de su arrendador.
Efectivamente, si los contratos de arrendamiento (y no otros) fueron suscritos por el propio inquilino y por el ciudadano HAMID MASSAAD como arrendador, y siendo además que el mismo pidió en carácter de arrendador una inspección ocular en el local alquilado, resulta evidente que el arrendatario conoce que su “arrendador” es el ciudadano HAMID MASSAAD y no otro; es decir, que si ostenta cualidad para venir a juicio.

b. Pruebas de la parte demandada.
Con la contestación, el demandado no presentó prueba alguna; más, en la oportunidad de hacer formal oposición a la medida de secuestro dictada por presunta insolvencia del deudor, presentó los siguientes medios que de seguidas son analizados (a pesar de la existencia de cuadernos separados).
1. A los folios 25 al 50 (cuaderno de medidas) cursan planillas de depósitos bancarios pertenecientes en forma consecutiva al banco Mercantil, cuenta Nro.01050010911010693468 y efectuadas a favor de INMOBILIARIA MERCADERES, C.A. por parte de OPTICAS SOLIDARIA, 3000, C.A. todas a razón de Bs.465,75. Para valorar estos medios se debe explicar, que constituyen patrones consecutivos y homogéneos entre sí, resultante de aplicar la prueba de tarjas prevista en el artículo 1383 del código civil; siendo por tanto legales al no constar que la otra parte haya demostrado su invalidez por algún otro medio (por ejemplo, por medio de informes para que el banco certificara o no la existencia de tales depósitos, por esas cantidades y en esas fechas). En este caso, no consta ninguna contraprueba.
La pertinencia de dichos medios resulta de su conjunto, para demostrar que por parte de OPTICAS SOLIDARIAS 3000, C.A. se efectuaron unos depósitos bancarios (cada uno por Bs.465,75) a favor de INMOBILIARIA MERCADERES, C.A. en las fechas como se indica y en la misma manera y “orden” en que aparecen consignados.
Dichas planillas de depósitos cursan en originales en señal de “pago” por parte de la arrendataria (Óptica Solidarias 3000, C.A) a favor de la propietaria del local alquilado (Inmobiliaria Mercaderes, C.A.). Es decir, a pesar que los contratos de arrendamiento aparezcan a nombre del ciudadano HAMID MASSAAD como arrendador, a juicio de quien decide, bien quedaría librado el arrendatario en el pago de los cánones debidos si acredita, como en el presente caso, que ha procedido a depositar tales montos en cuenta de la propietaria del inmueble o bien si lo hiciera en favor de su arrendador.
Ora, que se tengan como válidos tales depósitos a favor del propietario del inmueble en descargo de su obligación contractual de pago; no implica que de por sí haya el inquilino cumplido fehacientemente.
En consecuencia, para establecer si tales depósitos se corresponden con las sumas reclamadas; deben examinarse individualmente conforme se explica; ya que aparecen dispuestos en forma “desordenada” por su promovente.
-Planilla depósito Nro.013010704800025 del 07 enero 2013 (folio 36); -mes reclamado en libelo como insoluto-
-Planilla depósito Nro.01302010995003 del 01 febrero 2013 (folio 37); -mes reclamado en libelo como insoluto-
-Planilla depósito Nro.01304012995063 del 01 de abril 2013 (folio 38); -mes reclamado en libelo como insoluto-
-Planilla depósito Nro.013030104790051 del 01 marzo 2013 (folio 39); -mes reclamado en libelo como insoluto-
-Planilla depósito Nro.013050304760099 del 03 mayo 2013 (folio 40); -mes reclamado en libelo como insoluto-
-Planilla depósito Nro.013060427270028 del 04 junio 2013 (folio 41); -mes reclamado en libelo como insoluto-
-Planilla depósito Nro.013070104830 (indescrifrable el resto ¿?) del 01 julio 2013 (folio 42); -mes reclamado en libelo como insoluto-
-Planilla de depósito Nro.01308020483006 del 02 agosto 2013 (folio 43); (mes no reclamado en el libelo).
-Planilla de depósito Nro.012080929930120 del 09 agosto 2012 (folio 44); -mes reclamado en el libelo como insoluto-
-Planilla de depósito Nro.013060427270029 del 04 de junio 2013 (folio 45); -mes reclamado en el libelo como insoluto-
-Planilla de depósito Nro.012090327270 del 03 septiembre 2012 (folio 46); -mes reclamado en el libelo como insoluto-
-Planilla de depósito Nro.012080929930119 del 09 agosto 2012 (folio 47); -mes reclamado en el libelo como insoluto-
-Planilla de depósito Nro.012100135150010 del 01 octubre 2012 (folio 48); (mes no reclamado en el libelo).
-Planilla de depósito Nro.012110127210159 del 01 noviembre 2012 (folio 49); -mes reclamado en el libelo como insoluto-
-Planilla de depósito Nro.012120529930062 del 05 diciembre 2012 (folio 50); -mes reclamado en el libelo como insoluto-.
Dado el evidente desorden probatorio presentado por el promovente en cada planilla, en el sentido que no indica ni explica a qué mensualidad o canon se refiere cada una de las mismas; deja a este sentenciador la tarea de tal precisión. Así las cosas, se observan las siguientes particularidades.
Primero, que de enero a julio de 2013 coinciden con los meses reclamados como insolutos (y aparece además la planilla correspondiente a agosto 2013 que no está como reclamado). Esto parece indicar, en principio, que aparecen todos los meses de 2013 que el actor reclama como insolutos.
Segundo, que en junio de 2013 aparecen dos depósitos distintos (folios 41 y 45).
Tercero, que aparece el mes de agosto de 2013 que no es reclamado.
Cuarto, que del mes de agosto de 2012 (canon que sí es reclamado como insoluto); aparecen dos (2) planillas de depósitos (folios 44 y 47). Esto quiere decir, que en presencia de cánones mensuales fijados según contrato; se deduce que ambas planillas de depósitos se corresponden a dos distintos meses. Puede deducirse que corresponde al mismo mes de agosto (una de ellas, folio 44 y al mes inmediatamente anterior que es julio del que no consta planilla alguna, véase la planilla del folio 47)-
Quinto, que aparecen un depósito de octubre de 2012, pero cuyo mes no aparece como reclamado.
Como las pruebas están dirigidas al juzgador para convencerlo de los alegatos de cada parte; en este caso que la demandada ha alegado a través de las mismas estar solvente en el pago de los cánones reclamados; en su conjunto, dichas pruebas hacen presunción en su contra, toda vez que por el principio de adquisición procesal, evidencia que su promovente no está solvente en el pago del mes de junio de 2012; y que el mes de julio de 2012, lo depositó tardíamente en el mes de agosto de 2012 en donde aparecen dos depósitos (folios 44 y 47).
Todo lleva a concluir que las pruebas que en principio “acreditaban” la presunta solvencia del inquilino al momento de oponerse a la práctica del secuestro (por falta de pago); no es tal. Es decir, estas pruebas demuestran fehacientemente que el arrendatario no se encuentre solvente en el pago de los cánones que le son reclamados como insolutos; habiendo solo cumplimientos parciales que no lo liberan de la obligación contraída en los contratos, pues ni siquiera habiendo depositado a nombre de la propietaria del inmueble, se consigue su solvencia.
A ello se debe agregar, que conforme los contratos por él suscritos, debía pagarse en forma anticipada al inicio de cada anualidad; tal y como se colegirá adelante.
2. Consta del folio 46 al 204 (cuaderno principal) copias certificadas del expediente de la sociedad mercantil INMOBILIARIA MERCADERES C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 31/10/1967, Tomo 59-A-1967, las cuales no fueron objeto de impugnación alguna por parte del abogado demandante y se les confiere pleno valor probatorio conforme lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil; en conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
De las referidas copias se evidencia la existencia de la persona jurídica INMOBILIARIA MERCADERES C.A., según se evidencia de su acta constitutiva inserta en el referido expediente (folios 49 al 55), asimismo se evidencia que los accionistas de la referida empresa (folio 50) cedieron a la compañía como aporte para la constitución de su capital social la titularidad del Edificio denominado “MERCADERES” situado en la Parroquia Catedral, donde está ubicado el inmueble objeto de litigio en este proceso, vale decir, el local comercial No. 3. También se evidencia de las actuaciones que el ciudadano HAMID MASSADD es accionista de la sociedad de comercio.
3. Consta del folio 205 al folio 211 copias simples de la resolución No. 006484 de fecha 11/04/2003, emanada del Ministerio de Infraestructura, Dirección General de Inquilinato, expediente No. 8.506, marcada con la letra “E” alusiva al procedimiento de regulación que guarda relación con el edificio Mercaderes. Dichas copias no fueron impugnadas por la parte contraria, siendo así, deben ser valoradas positivamente conforme lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; tratándose de documentos administrativos de carácter público, como ha explicado la jurisprudencia pacífica.
De su contenido se desprende, que existió solicitud de regulación de fijación de alquileres por la ciudadana María Soledad Noya Vicente, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA MERCADERES C.A., quien aparece en dicho resuelto como propietaria del Edificio Mercaderes.
También se evidencia de dicha resolución, que el aludido ente administrativo procedió a fijarle al local comercial distinguido con el No. 03 (ver folio 208) del Edificio Mercaderes la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 465.750,00) mensuales por concepto del canon máximo de arrendamiento que debía pagar el arrendatario, cantidad ésta que producto de la reconversión monetaria aplicada por el Ejecutivo Nacional en Decreto-Ley se entiende en la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 465,75) mensuales.
Observa adicionalmente quien decide, que esta suma objeto de regulación coincide con los depósitos bancarios que efectuó el arrendatario a favor del propietario del inmueble INMOBILIARIA MERCADERES, C.A.

DEL FONDO DEL PROCESO.
Verificada la cualidad del actor para demandar en este proceso, se colige entre los hechos probados del mérito de la causa, los que siguen:
I.
De los hechos probados.
(a) Que el ciudadano HAMID MASSAAD dio en arrendamiento el local nro.3 objeto de juicio a la sociedad de comercio OPTICA SOLIDARIAS, 3000, C.A.;
(b) que el ciudadano HAMID MASSAAD es accionista de la empresa INMOBILIARIA MERCADERES, C.A.;
(c) que la empresa INMOBILIARIA MERCADERES, C.A. es propietaria del edificio Mercaderes en donde está ubicado el inmueble local nro.3 objeto de litis;
(d) que la propietaria del inmueble INMOBILIARIA MERCADERES, C.A., procedió a solicitar la regulación máxima de alquileres por ante la Dirección de Inquilinato, ente que sobre el local nro.3 objeto de litis, estableció un canon mensual máximo en la suma de CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 465,75) mensuales (según la hoy reconversión monetaria);
(e) que a pesar que el local nro.3 objeto de litis es propiedad de INMOBILIARIA MERCADERES, C.A., cursan en autos tres -3- distintos contratos de arrendamiento celebrados por HAMID MASSAAD como «arrendador» y la sociedad de comercio OPTICAS SOLIDARIA, 3000, C.A. como «arrendatario».
(f) que en esos contratos se mantuvo convenido el monto mensual de Bs. 470,oo, esto es, superior al monto de Bs. 465,75, fijado por el organismo regulador;
(g) que las partes (arrendador y arrendatario) acordaron que el inquilino pagaba al inicio del contrato y de sus sucesivas prórrogas o nuevos contratos, por anualidad anticipada; en el entendido que durante el primer período de 4 años (1º de junio de 2006 al 1º de junio de 2010) pagó anticipadamente esos 48 meses; que al vencimiento de aquel lapso primigenio, al iniciarse el nuevo período (1º de junio de 2010 al 1º de junio de 2011) pagó también adelantado esos 12 meses adicionales; y que al vencimiento de la última prórroga contractual cuyo período se toma (1º de junio de 2011 al 1º de junio de 2012); igualmente pagó el inquilino esos 12 meses en forma anticipada.
Es importante acotar, que siempre dichos pagos los recibía el propio ciudadano HAMID MASSAAD en su carácter de «arrendador» y que siempre los pagaba el propio «arrendatario» OPTICAS SOLIDARIAS, 3000, C.A.;
(h) que al vencerse la última prórroga contractual (1º de junio de 2012); nace para el inquilino el derecho de hacer uso y disfrutar la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que todas las estipulaciones contenidas en el contrato permanecen vigentes entre las partes, salvo variaciones en el canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o convenio entre las partes. En consecuencia, el contrato prorrogado se mantiene en plena vigencia sus estipulaciones, especialmente en la obligación asumida por el arrendatario de pagar anticipadamente ese nuevo período anual.
Es el caso, que desde ese mismo momento en que inicia el nuevo período (por prórroga legal), el «arrendatario» OPTICA SOLIDARIAS 3000, C.A. decide hacer pago de sus cánones de arrendamiento de Bs. 465,75, según regulación inquilinaria «no» a nombre de su «arrendador» HAMID MASSADD; sino a nombre de la empresa propietaria INMOBILIARIA MERCADERES, C.A.
(i) que este tribunal aceptó como válido que el arrendatario quedare liberado de pagar sus cánones a nombre de la propietaria mediante depósitos bancarios en cuenta suya; pero es el caso, que el inquilino no demostró haber pagado correctamente; esto es, ni pagó en la forma convenida en el último contrato (es decir, en forma anticipada de un año); ni tampoco probó haber pagado consecutivamente, al dejar de pagar el canon del mes de junio de 2012 y pagar tardíamente el mes de julio de 2012, en agosto de ese año.
(j) Que estando en uso de la prórroga legal, el inquilino perdió su derecho a terminar su ocupación durante ese período, al incumplir con su principal obligación de pago y dar motivo de la resolución contractual que nos ocupa.
II.
De la condición del arrendador del inmueble.
Hechas estas precisiones resta por resolver otra de las defensas asumidas por la demandada, en el sentido de insistir que como el inmueble alquilado pertenece a INMOBILIARIA MERCADERES, C.A., el ciudadano HAMID MASSAAD como arrendador, en el supuesto que fuere administrador, no lo podría dar en arriendo por más de dos años, aspecto que se decide en estos términos:
Como se viene diciendo, se demostró la existencia de sendos contratos de arrendamiento celebrados entre los ciudadanos HAMID MASSAAD (arrendador) y la sociedad de comercio OPTICAS SOLIDARIA 3000, C.A. (arrendatario). También se demostró que la propietaria del inmueble de juicio es la empresa INMOBILIARIA MERCADERES, C.A.; y por este motivo, a juicio del demandado, el demandante no posee cualidad para demandarlo en este juicio, bajo el alegato que se trata “solo” de un accionista que posee un porcentaje del paquete accionario de la empresa, quien es la verdadera propietaria del inmueble alquilado.
En esto último, insiste el demandado, que en caso que el ciudadano HAMID MASSAAD fuere el administrador del inmueble, no podría darlo en arriendo por más de dos años según establece el artículo 1582 del Código Civil.
Según el mismo, aplicaría el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que los derechos del inquilino son irrenunciables; y además, que será nula toda estipulación que implique “…renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.
Ante esta situación, llama la atención a quien decide, que por un lado el demandado invoca que su “arrendador” no pudo darle en arriendo, y por otro lado, invoca la existencia de los mismos contratos para (i) alegar la incapacidad legal de aquel arrendador en arrendarle; y (ii) sobre la base de los mismos contratos, alega que allí “demuestra” que pagó en exceso en forma adelantada. Esto nos lleva a reflexionar que los contratos deben tomarse en su integridad, y no únicamente a lo que cada uno cree le aplica a su favor. Los contratos tienen la presunción de ley entre las partes (art.1159 del código civil), precisamente para evitar que cada contratante pretenda tomar únicamente como valido lo que le convenga en sus intereses y no todo el contrato. En este caso, se pasa analizar si tales contratos constituyen alguna violación de los derechos inquilinarios, en el entendido que no puede permitirse tal “menoscabo”.
Observa quien decide, que no consigue explicar el demandado, de qué forma se entiende el menoscabo de sus derechos, que si un accionista de la empresa actuando como administrador del inmueble propiedad de la referida empresa, da en arriendo por más de dos (2) años en alquiler; si más bien lo que permiten tales contratos es que el inquilino “disfrute” más tiempo del que, en principio, aquel administrador-arrendador podría dar. Porque si bien es cierto establece el artículo 1582 del código civil que quien detenta la simple administración no puede darlo en arriendo por más de dos -2- años; ello lo que indica son responsabilidades en cuanto a las relaciones entre ese administrador y el propietario de la cosa dada en alquiler. En su caso, quien podría reclamarle a ese administrador haber dado en arriendo por más de dos -2- años, es el propietario de dicho inmueble, y no, como en este caso, el inquilino; a quien más bien se le están ampliando sus derechos de uso y goce por un inmueble cuatro -4- años más que lo que le permite la ley sustantiva (2 años como tope máximo dirigido a los administradores).
Por ende, que se le haya permitido en el primer contrato de cuatro (4) años, y dos prórrogas de un (1) año cada una en ningún modo puede significar que se le están haciendo “nugatorios los derechos del inquilino”; y menos que aplique el artículo 7º LAI invocado por el demandado. Antes bien, se le están ampliando sus derechos de uso y goce de la cosa arrendada cuando ha gozado del inmueble con la explotación comercial por más del tiempo (mínimo) que le permite la ley sustantiva a aquel administrador-arrendador para darlo en arriendo.
Asimismo, no hay que obviar que ese inquilino está gozando de las bondades del sistema cuando el propio Estado (mediante la Dirección de Inquilinato), y a pedimento del propietario, en beneficio del inquilino le concedió una fijación de canon máximo en la suma de CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.465.750,oo); lo que equivaldría desde la reconversión monetaria a la suma de CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.F. 465,75). Es decir, el monto regulado por cada mes es tan ínfimo y bajo, que es mucho menor al valor del dólar oficial; y por tanto, que el inquilino lo está gozando desde hace seis -6- años y no hasta dos -2- años hasta donde inicialmente, podría habérsele dado en arriendo.
Entonces, ¿quién puede convencerse, que darle más tiempo de gozar el inmueble a un inquilino por tan bajo y precario monto del canon constituye una renuncia de sus derechos? Al menos, esa tesis de la defensa no convence a quien decide.
El otro punto insinuado sin muchas explicaciones por la defensa es el argumento de pagos en “exceso” en que habría incurrido el arrendatario en el pago de sus cánones iniciales. Ora, observa quien decide, que el demandado no reconvino al demandante ni alegó la compensación legal de las sumas que éste dice haber pagado en “exceso” (de más) frente a las sumas que el actor le reclama como insolutas; pues, solo así, tendría sentido su argumento que pagó en “exceso” y tendrían que imputárseles. Se limitó a decir que se reservaba demandar por separado las acciones por reintegro de lo pagado de “más”.
Pero aún así, no consigue quien decide que el arrendatario quede liberado de las obligaciones contractuales que se le reclaman, pues aún y cuando este sentenciador deduzca algún pago encima de la regulación fijada, en ningún caso supone que se libera al demandado de cumplir totalmente su deuda, como se verifica enseguida; o que acredite el demandado que no ha dado causal de resolución contractual.
Como se dijo atrás, el arrendatario objeta el arrendamiento dado por el arrendador por más de 2 años; y ahora, reconoce su existencia para valerse del mismo para alegar que pagó de más en esos contratos celebrados desde el 23 de mayo de 2006 al 1º de junio de 2012.
En este aspecto, el demandado respecto de la duración inicial del contrato suscrito el 23 de mayo de 2006 y extendido al 1º de junio de 2012, dice que:
“…ha sido el pago adelantado de mi representada, primero: de Bs.22.560.000,oo, luego, de Bs. 135.360,oo, lo que en forma detallada, implica que mi representada se vio obligada a pagar un excedente de, primero: TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs.377,60 F.), y NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES fuertes (94,00 F.), que suman un total de CUATROCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON SESENTA CENTIMOS fuertes (Bs.471,60 F); por todo el período de tiempo señalado en forma adelantada, todo en contravención a la Regulación de la cual tenía pleno conocimiento el actor, toda vez, ser accionista de la empresa propietaria del inmueble…”

Aunque no lo detalle el demandado como debiera, se colige de los contratos celebrados, que si se divide la suma global de cada unos, se obtiene que en cada mes, se pagó la suma mensual de Bs.470,oo. En efecto, el primer período de 4 años fue por monto adelantado y anual de Bs.22.560.000,oo (folio 13), que divididos por los 48 meses de existencia, se obtiene en cada mes Bs.470.000,oo; o Bs.470,oo conforme la reconversión monetaria. Lo mismo ocurre con el resto de las prórrogas convenidas por pago anualizado cada una por Bs.5.640,oo. En efecto, la primera de esas prórrogas por Bs.5.640,oo (folio 16 vto.) dividido entre 12 meses, da la suma de Bs.470,oo mensual; lo mismo ocurre con la segunda prórroga por Bs.5.640,oo (folio 17 vto.) dividido entre 12 meses, da la suma de Bs.470,oo mensual.
De lo expresado por la defensa, se comprueba que efectivamente hay un «diferencial» entre lo fijado en los contratos (Bs.470,oo por cada mes) y lo establecido en la regulación inquilinaria (Bs.465,75 por cada mes), pero no de la forma explicada por el demandado. En modo alguno, esas sumas “pagadas de más” entre lo fijado por el organismo regulador y lo pagado por los contratos, consiguen superar la obligación total que se le reclama al arrendatario por cánones insolutos. En este orden, no consigue explicar el demandado, bajo qué operación matemática puede obtenerse esa suma expresada por el mismo de Bs.135.360,oo; ni tampoco cómo obtener la otra suma de Bs.94,oo (como dijo en el folio 35).
En este sentido, debe quien decide resolver el presunto pago en exceso; aunque no conste reconvención del demandado frente al arrendador, siendo que la compensación es legal (art.1322 del código civil), es decir, que opera siempre que coincidan (converjan) los montos exigidos por el acreedor y que el deudor alegue haberlos satisfecho. Entonces, este juzgador coincide con el demandado, que ha habido un pago diferencial entre lo fijado por el ente regulador y lo pagado en los contratos.
Sin embargo, ese diferencial no implica que el arrendatario pueda declararse solvente en el cumplimiento de su obligación principal, como se explica. Porque si entendemos que la relación contractual fue de seis -6- años (una relación de cuatro años -48 meses, con una primera prórroga de un año -12 meses- y una segunda prórroga de un año adicional -12 meses-); evidencia que el inquilino pagó en general 72 meses. Luego, como pagó en general Bs.22.560.000,oo (o, Bs.22.560,oo según reconversión monetaria por el primer contrato de los primeros 4 años) y pagó Bs.5.640,oo en dos oportunidades (es decir, en sus dos prórrogas de un año cada una); ello da en general la suma pagada por concepto de cánones de alquiler de Bs.33.840,oo.
Bajo la misma fórmula, si tenemos que la duración contractual es de 72 meses pagados por el arrendatario, y siendo que el canon fijado por el organismo regulador era de Bs.465,75 por cada mes, se obtiene que multiplicando esos 72 meses por dicha suma, da la cantidad de Bs.33.534,oo que debió pagarse. Es decir, que el inquilino debió pagar Bs.33.534,oo por esos 72 meses y no Bs.33.840,oo.
Si hacemos coincidir estos montos por vía de compensación legal, esto es, restar de Bs.33.840,oo la suma de Bs.33.534,oo; se colige que a favor del arrendatario hay un diferencial de tan solo Bs.306,oo. Para que sea más fácil entenderlo, si dividimos ese monto de Bs.306,oo entre los 72 meses que duró la relación contractual, tenemos que el inquilino pagó de “más” en cada mes, la suma de CUATRO BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs.4,25).
Se trata de una suma tan baja que no consigue superar lo que aún debe pagar, ya que el inquilino no pudo demostrar haber pagado en el tiempo convenido (anualizado cuando comenzó la prórroga legal, y ni siquiera en forma consecutiva) el canon de junio de 2012; pues aún cuando tenga un saldo a su favor de solo Bs.306,oo; no consigue superar el monto total de ese mes probado como insoluto de Bs. 465,75, según resolución inquilinaria. Adicionalmente, el mes de julio de 2012, se pagó tardío en el mes de agosto de 2012, al constar dos depósitos en ese mismo mes, que debe imputarse al mes anterior (julio de 2012, reclamado por el actor como insoluto) y al mes agosto.
Del anterior análisis, se colige que aunque el arrendatario haya pagado en “exceso” en 6 años la suma total de Bs. 306,oo, no consiguió satisfacer el pago íntegro de lo adeudado, ni superar el monto total de los cánones reclamados como insolutos.
Con este razonamiento, se concluye que fue el arrendador quien ha puesto en posesión pacífica al inquilino en el uso y explotación de un bien inmueble. Si el inquilino OPTICA SOLIDARIAS 3000, C.A., ocupa el inmueble, es por voluntad y cuenta del ciudadano HAMID MASSAAD, quien suscribe como arrendador, ya que no alegó el demandado que existan otros contratos con la propietaria del inmueble.
Entonces, que dicho ciudadano HAMID MASSAAD en principio tenga o no capacidad para dar en arriendo un inmueble que no es de su propiedad, no significa que no pueda celebrar dicho contrato de la cosa ajena, como en efecto celebraron las partes; pues de otro modo, ¿con qué carácter ocuparía el demandado?; ¿sería invasor, sería comodatario, sería usufructurario, o que figura aplicaría; si no ha celebrado tampoco contrato con la empresa que es la única dueña? Se responde que es obviamente arrendatario como se desprende de las actas procesales, y así mismo lo acepta el propio demandado, tanto, que inclusive está alegando estar solvente en el pago de los cánones de “arrendamiento”.
Por tanto, el hecho que el ciudadano HAMID MASSAAD no sea el dueño del inmueble, no le ha impedido al “inquilino” poseer con ese carácter y gozar de la cosa inmueble propiedad de la empresa INMOBILIARIA MERCADERES, C.A., quien en este supuesto, tendrá acciones o no contra el arrendador (que es uno de sus accionistas). Esto nos lleva a resolver atrás la tesis que aunque no sea propietario del inmueble, el suscribiente como “arrendador” puede dar dicho inmueble en “arrendamiento”, pues lo que está prohibido por ley sustantiva es la venta de la cosa ajena (art.1483 del código civil, en el sentido que se hace “anulable”), no así el arrendamiento de la cosa ajena; como en el presente caso.
En cuanto a la condición del contratante HAMID MAASSAD como arrendador, se supone que al no constar prueba sobre alguna acción mercantil incoada por la empresa INMOBILIARIA MERCADERES, C.A. o alguno de sus accionistas en contra de aquel, ni ninguna reclamación civil por uso de mandato no autorizado; parece que el mismo actúa debidamente autorizado; aunque dicho mandato no se haya producido en actas (y tampoco el demandado requirió su “exhibición”) por el artículo 436 CPC, a pesar que el artículo 1688 del código civil establece que todo acto de disposición (como en este caso) debe constar en forma “expresa”.
Téngase en cuenta también, que el demandado nada dijo de la naturaleza de los contratos.
Finalmente, al estar probada la existencia de los contratos de arrendamiento, de donde se deducen su naturaleza determinada; a su vencimiento (1º de junio 2012) nacía a “favor” del inquilino la prórroga legal que lo obligaba a pagar por anualidad adelantada en ese inicio de prórroga legal (y no lo hizo). Establecido también que el inquilino ni pagó en forma anualizada durante el inicio de la prórroga de ley; ni en su defecto pagó en forma consecutiva el canon de junio de 2012 y que julio de 2012 lo pagó tardíamente en agosto, dan suficientes elementos de convicción que el mismo dio causal a resolver el contrato por incumplimiento de pago oportuno.
Ha quedado establecido atrás que el arrendatario ha gozado del uso y explotación comercial del inmueble para explotación comercial; por más del tiempo permitido por la ley sustantiva (habiéndolo disfrutado inicialmente por 6 años convenidos; más la prórroga legal que estaba en curso), cuando la ley sustantiva civil le daría posibilidad de ocupación por solo dos -2- años contractuales por la “capacidad” que tendría el arrendador como administrador del inmueble propiedad de otro.
Respecto a los cánones de arriendo depositados por el arrendatario en la cuenta bancaria del propietario, los mismos se entienden a favor del mismo, y por ende no puede condenarse a pagarlos. Ahora bien, estando en presencia de unos contratos bilaterales, como en el presente caso, y probado que el inquilino incumplió especialmente con el pago oportuno de los cánones indicados, procede declarar la resolución contractual en conformidad con lo previsto en el artículo 1167 del código civil.
Con todo, resulta evidente que hay plena prueba de los hechos invocados en la demanda, y que prospera en derecho, con los demás efectos de ley; a tenor de lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
III. PARTE DISPOSITIVA.
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMEINTO intentó el ciudadano HAMID MASSAAD contra la sociedad mercantil OPTICAS SOLIDARIA 3000 C.A y resuelto toda la relación arrendaticia, siendo el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 16/05/2011.
SEGUNDO: se ordena la ENTREGA MATERIAL, REAL y EFECTIVA a la parte actora del inmueble constituido por un local signado con el No. 03 destinado a comercio, ubicado en el edificio MERCADERES, situado entre las esquinas de Mercaderes y Bolsa, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, libre de bienes y personas, en las mismas condiciones que le fue entregado.
TERCERO: Se acuerda que las sumas depositadas (algunas tardíamente) por el arrendatario a favor del propietario quedan a favor de éste último.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 248 eiusdem.
En virtud que la presente decisión fue dictada FUERA DEL LAPSO DE LEY se ordena la notificación de ambas partes con respecto al contenido del presente fallo.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de noviembre de dos mil trece (2013). Años 202° y 153°.