REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.- 203° y 154° I. PARTE NARRATIVA. PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 70, tomo 35-A SDO, en fecha 18 de agosto de 1995. PARTE DEMANDADA: JOSE AMERICO FARIA FERNANDEZ y GUILFRED ANTONIO PALENCIA ARAUJO, de nacionalidad portuguesa el primero de los nombrados y venezolana el segundo, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. E-81.085.492 y V-12.041.367, respectivamente. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: RICARDO JOSÉ PAZ GONZALEZ, MANUEL ANDRES ROMERO AMPARAN, BERNARDO ANDRES PEINADO CIONI, DOMINGO ALBERTO PARILLI AVILAN y VERONICA MERINO BOUZAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 110.273, 107.058, 107.003, 144.709 y 148.067, respectivamente. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARMEN LOPEZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo e Nº 70.228. MOTIVO: DESALOJO Tipo de sentencia: Definitiva A) PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA. Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte actora aduce que su representado es propietario de un lote de terreno y su edificación, ubicado en la Av. Francisco de Miranda, Sector Los Nardos, frente al Hospital Pérez de León, Municipio Sucre del Estado Miranda; con cuyo carácter en fecha 30 de agosto de 2002, celebró como arrendador contrato de arrendamiento con los ciudadanos JOSE AMERICO FARIA FERNANDEZ y GUILFRED ANTONIO PALENCIA ARAUJO, como arrendatarios, constituido por los locales signados con los números 20, 21, 22, 22B, 28, 29, 30 y 30B, con el único objeto de actividades meramente comerciales los cuales se encuentran ubicados en la planta baja del CENTRO COMERCIAL EL PETAREÑO, C.A. Que dicho contrato en principio tendría una duración de dos (02) años fijos, contado desde el 15 de agosto de 2002 hasta el 15 de agosto de 2004, prorrogable por un período igual de dos (02) años de mutuo acuerdo, estipulando inicialmente un canon mensual de arrendamiento de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00) equivalente a UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (BsF. 1.300,00), de acuerdo a la reconversión monetaria, y posteriormente modificado según resolución emanada del Ministerio del Poder Popular Para la Infraestructura de fecha 06 de marzo de 2007, por la cantidad de UN MIL CIENTO SETENTA BOLÍVARES (BsF. 1.170,00) mensuales a petición de la parte interesada; y que por la falta de pago de los cánones que comprende el período de agosto de 2010 hasta mayo de 2013, demanda su desalojo. Por otro lado, la parte demandada procedió a dar contestación al fondo de la demanda, alegando que no pudo pagar los meses reclamados como insolutos porque estaba cerrado el tribunal 25º de municipio; pero en cualquier caso, adujo la compensación de los cánones insolutos a razón que el mismo se ha ocupado de pagar una obligación perteneciente al arrendador como lo es el pago del servicio público del agua de todo el centro comercial; suma que supera los montos reclamados en más de Bs. 200.000,oo. B) DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO. Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda junto con sus recaudos en fecha 17 de junio de 2013, quedando atribuida a este Juzgado en esa misma fecha. Se admitió dicha demanda de desalojo por los trámites del procedimiento breve en fecha 01 de julio de 2013, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada (folios 135-136 cuaderno principal). En fecha 08 de julio de 2013, previa consignación de los fotostatos pertinentes se ordenó librar la compulsa respectiva a la parte demandada, la cual fue remitida a la oficina de alguacilazgo de este circuito en esa misma fecha para su posterior práctica, asimismo se procedió abrir el respectivo cuaderno de medidas. Posteriormente el 18 de julio de 2013, se decretó medida preventiva de secuestro sobre el inmueble de autos, comisionando al Juzgado Distribuidor de municipio Ejecutor de Medidas de esta circunscripción mediante oficio N° 16135; cuando subsiguientemente en fecha 23 de julio de 2013, comparece la abogada CARMEN LOPEZ, en su carácter de apoderada judicial de la demandada dándose por citada de la presente demanda, y consignando escrito de oposición a la medida (folios 29 al 31 cuaderno de medidas). En su oportunidad, presentó escrito de contestación al fondo junto a defensas previas según consta del escrito de fecha 30 de julio de 2013. Siendo la oportunidad legal para promover pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. II. PARTE MOTIVA. Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedo planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Alegatos de la parte demandante: Aduce la representación judicial de la parte actora, que su representada es propietaria del inmueble de autos y sobre el cual suscribió un contrato de arrendamiento con los ciudadanos JOSE AMERICO FARIA FERNANDEZ y GUILFRED ANTONIO PALENCIA ARAUJO, en su carácter de arrendatarios, en forma privada en fecha 30 de agosto de 2002 (folios 28 al 30) con una vigencia de dos (2) años, desde el 15 de agosto de 2002 al 15 de agosto de 2004. Que el monto del canon mensual de arrendamiento fue convenido en la suma de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.300.000,oo) equivalente a UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (BsF. 1.300,00), de acuerdo a la reconversión monetaria, siendo posteriormente modificado según resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura de fecha 06 de marzo de 2007, por la cantidad de UN MIL CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs.F. 1.170,00) mensuales Expone que en un principio los arrendatarios fueron fiel cumplidores de sus obligaciones contractuales, pagando correctamente sus cánones de arrendamiento, pero que a partir del mes de agosto de 2010, dejaron de pagar los cánones de arrendamiento y hasta la fecha adeudan por ese concepto treinta cuatro (34) meses, comprendidos en el período que va desde agosto de 2010 hasta mayo de 2013, ambos inclusive, con base a la regulación fijada por el organismo indicado, a razón de UN MIL CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs.F. 1.170,00) mensuales; lo que equivale a la suma de TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 39.780,oo). En virtud de lo anterior, procede a demandar el desalojo por la falta de pago oportuno de dichos cánones con fundamento al literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Alegatos de la parte demandada: Por su parte la apoderada demandada en la etapa de contestación procedió a oponer las cuestiones previas previstas en el ordinal sexto (6to) y noveno (9no) del artículo 346 de CPC. Respecto del fondo, alude que sus representados han cumplido con las obligaciones contractuales, específicamente al pago de los cánones de arrendamiento al cual hace alusión el actor, en virtud que a partir del 06 de mayo de 2007, acudió al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas con la finalidad de consignar los cánones de arrendamiento correspondientes del inmueble de autos y que debido al cierre del mismo no pudo seguir consignando. Señala que consignaron los cánones de arrendamientos que van desde julio de 2006 hasta abril de 2012, siendo que a partir de mayo de 2012 se encontraba cerrado el tribunal, lo que constituye un hecho del príncipe que le impide seguir pagando. De igual manera hace mención a que sus representados con motivo de la amenaza de corte o suspensión del servicio de aguas y acueductos por parte del Instituto Autónomo Municipal de Aguas y Acueductos del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda (IMAS), se vieron en la obligación de asumir una obligación que pertenecía en principio al arrendador, y dado que dicho servicio es indispensable para el desarrollo de las actividades del RESTAURANTE Y PEZZERIA, por consiguiente al asumir dicha obligación desde Diciembre de 2005 hasta hoy día la misma supera los DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo), por lo que solicita por vía de compensación deducir los cánones de arrendamientos que no se han podido cancelar por causa ajena a su voluntad motivado al cierre del tribunal de consignaciones y así declarar cancelada y totalmente extinguida el saldo deudor de tal obligaciones. DE LAS CUESTIONES PREVIAS. El demandado presenta como defensas previas la contenida en el ordinal 6º del artículo 346 CPC respecto a los defectos de forma del libelo por no contener los requisitos del artículo 340 ejusdem; así como la cosa juzgada prevista en el ordinal 9º del artículo 346 ibídem, resultado de la sentencia previa dictada por otra instancia judicial. Ambas cuestiones deben ser rechazadas por quien decide según el siguiente análisis. (i) Defecto de forma de la demanda. Según el demandado, no hay una relación sucinta de los hechos en el escrito de demanda y en su criterio, no se sabe cuál es la pretensión de la demanda. Observa este juzgador, que cae en una serie de contracciones acerca de la fecha en que se celebra el contrato y si acepta o no el acompañado por el actor junto al libelo, aspecto que será abordado más adelante. Específicamente sobre la supuesta omisión del libelo, se comprueba de la lectura del escrito que contiene la demanda, que se trata de una acción por desalojo bajo la existencia de una relación arrendaticia a tiempo “indeterminado”, por haberse expirado el tiempo natural incluyendo la prórroga de ley. En el libelo se dice que celebrado el contrato inicialmente el 30 de agosto de 2002 tuvo una duración de dos años, a partir del 15 de agosto de 2002 y que se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado. Que el monto inicial pactado en la suma de Bs.1.300,oo fue modificado por virtud de la regulación del inmueble por parte del organismo regulador, siendo asignado la suma de Bs.1.170,oo por cada mes. El argumento de la pretensión de desalojo se basa en la supuesta falta de pago de los cánones correspondientes que van desde agosto de 2010 a mayo de 2013; en donde se invoca que la sociedad de comercio EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A. como propietario de los locales 20, 21, 22, 22B, 28, 29, 30 y 30B, dio en arrendamiento los mismos a los ciudadanos JOSÉ AMÉRICO FARIA FERNÁNDEZ y GUILFRED ANTONIO PALENCIA. Que la demandada sostenga que el contrato fue suscrito el 15-08-2002 y no el 30-08-2002, no le impide efectuar su defensa al fondo, ni consiste como supone en su defecto del libelo. Que coexistan estos dos instrumentos corresponde a un análisis de fondo En criterio del tribunal, acá están resumidos los hechos más relevantes de la demanda, y que por ende, cumple con la exigencia de todo libelo según artículo 340 CPC, por lo cual, se entiende suficientemente que la parte demandada sabe a qué le están refiriendo en la demanda. Por tanto, es improcedente esta cuestión previa. (ii) La cosa juzgada. La otra defensa previa es la relativa a la cosa juzgada. Para la representación judicial del demandado, en este caso existe cosa juzgada con motivo de la sentencia dictada por el juzgado 11º de municipio que declaró inadmisible la demanda que por desalojo presentara la sociedad de comercio EL PETAREÑO, CENTRO COMERCIAL, C.A. en contra de los arrendatarios JOSÉ AMÉRICO FARIA FERNÁNDEZ y GUILFRED ANTONIO PALENCIA. La simple lectura de aquel fallo da cuenta que solo se ha inadmitido una demanda, bajo el supuesto que el contrato de arrendamiento lo hubo presentado en copia simple; por lo tanto, jamás puede considerarse que atendió el fondo de la demanda que nos ocupa; y máxime, cuando en aquel juicio según el resumen de la controversia que se lee del propio fallo, se estaba exigiendo el pago de unos supuestos gastos de mantenimiento; cuyo aspecto no es litigado en este caso. Efectivamente, aquella sentencia interlocutoria lo que viene a decir, es que no se dio inicio a trámite dicho juicio; por lo que mal puede invocarse que este asunto “está decidido” en aquel juicio. No debe olvidarse, que la cosa juzgada prevista en el ordinal 9º del artículo 346 CPC que se invoca como cuestión previa, se circunscribe a aquellos asuntos que deciden el mérito de la causa, siempre que contra las sentencias en ese estado, se hayan agotado todos los recursos o en su defecto, adquieran firmeza. Se trata dicha defensa previa de la cosa juzgada material, es decir, aquella cuya materia haya sido “decidida” y por ende, no puede volverse a “decidir”. En contraste, la sentencia dictada por el juzgado 11º de municipio solo constituye cosa juzgada formal porque no entró al fondo de la demanda (no constituye “materia” decidida). Pero adicionalmente, al revisar su contenido se deduce que esta demanda que ocupa a este tribunal no tiene relación de identidad con el contenido de la sentencia dictada por el juzgado 11º municipal; pues se trata de hechos distintos. Por lo tanto, es improcedente esta cuestión previa. DE LAS PRUEBAS Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: I. Junto al libelo de demanda la accionante produjo los siguientes: 1.- A los folios 19 al 27, constan copias simples del documento de propiedad donde la sociedad mercantil EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., adquirió un lote de terreno y las edificaciones realizadas sobre el mismo. En principio, de esta prueba se aprecia que se trata de una copia fotostática de un documento público, que no fue objeto de impugnación o ataque alguno por parte de los apoderados judiciales de la parte demandada, razón por la cual, se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Siendo legal dicho documento, se tiene por valido su contenido, de donde se desprende, y de ahí su pertinencia, la cualidad e interés jurídico que posee la Sociedad Mercantil EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., accionante en este proceso, en dar en arrendamiento los inmuebles construidos sobre dicho terreno de su propiedad. 2.- A los folios 28 al 30, consta en copia simple contrato de arrendamiento suscrito entre EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A. (arrendador) y los ciudadanos JOSE AMERICO FARIA FERNANDEZ y GUILFRED ANTONIO PALENCIA ARAUJO (arrendatario) de fecha 30 de agosto de 2002. En principio, este instrumento privado no tendría valor por ser un fotostato simple del supuesto original, todo en conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. En la oportunidad de la litis contestación, la parte demandada procede en forma genérica a negar todos los hechos; ergo, especialmente aparece su negativa a que el contrato que nos ocupa haya sido celebrado el 30 de agosto de 2002 (véase folio 152, cuaderno principal); pero nada dice respecto de si acepta o no el contenido del mismo; o si desconoce la firma que lo suscribe, que es la manera en que se ataca la legalidad de un medio. En este caso, analiza quien decide, que no obstante esto, dicho instrumento se tiene como “existente” dentro del mundo probatorio, en el sentido que no consta su tacha o impugnación. Ora, si bien se trata de una copia simple, al menos con carácter indiciario se le relaciona con el otro contrato de arrendamiento presentado por la demandada (folio 175-177) en donde consta que las mismas partes celebraron “otro” contrato el 15 de agosto de 2002. Ahora bien, cuando se afirma atrás que este “instrumento” consta en el mundo probatorio, lo que indica es que surte “efectos procesales”. En ese orden, al revisar el contenido del medio que nos ocupa (sin que lo haya advertido ninguna de las partes) se observa que aunque son dos -2- los arrendatarios que aparecen en el cuerpo de dicha convención, únicamente aparece una -1- firma de ellos. En criterio de quien decide, constituye una circunstancia que revela una falencia como “contrato” si se entiende por tal la manifestación de voluntad libremente manifestada, y en donde solo se constata la firma de uno de los arrendatarios y no de ambos. Adicionalmente, este medio entra en contradicción con el otro contrato de arrendamiento del 15 de agosto de 2002, el cual si contiene la firma de ambos arrendatarios y por sobre el cual, no consta que el arrendador-demandante haya impugnado su contenido ni desconocido su firma; aspecto que llevará adelante a resolver un punto previo al fallo. En síntesis, este contrato analizado si bien no se tiene como prueba plena, si, como indicio al adminicular su contenido con el otro contrato presentado por la demandada; todo en conformidad con lo establecido en el artículo 510 CPC. 3.- A los folios 31 al 37, cursa copia simple de sentencia “interlocutoria” dictada por el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 20 de marzo de 2012, que declara Inadmisible la pretensión realizada por el actor por no acompañar los instrumentos fundamentales para ejercerla. Se hace constar, que este medio fue acompañado para sustentar la defensa previa de cosa juzgada, atrás decidida. En cuanto al fondo, se trata de una copia fotostática de un documento público, que no fue objeto de impugnación o ataque alguno por parte de los apoderados demandados, razón por la cual, se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, se desecha por su impertinencia, debido a que en esa oportunidad a pesar de que se trató de las mismas partes (Sociedad Mercantil EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A. y JOSE AMERICO FARIA FERNANDEZ y GUILFRED ANTONIO PALENCIA ARAUJO), no fue interpuesta en las mismas condiciones que atañe en esta oportunidad. 4.- A los folios 38 al 125, consta en copia simple expediente de consignaciones realizadas por los ciudadanos JOSE AMERICO FARIA FERNANDEZ y GUILFRED PALENCIA a favor del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción, bajo la nomenclatura 2006-0996, donde se aprecia que los arrendatarios realizaron consignaciones (pago de cánones) por ante dicho juzgado. A estas copias fotostáticas de un documento público, se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Siendo legal dicho documento, se tiene por valido su contenido, y de ahí su pertinencia para demostrar que el arrendatario realizó consignaciones de arrendamiento correspondientes a los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008; enero a diciembre 2009, y enero, febrero y marzo de 2010, por ante el juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas. II. En la oportunidad de promoción de pruebas (folios 7-9 de la 2ª pieza), el actor se valió de los siguientes medios. 1.- Promovió, ratificó e hizo valer el mérito de los siguientes medios: (i) la copia del documento que acredita la propiedad del actor respecto del inmueble de autos, (ii) la copia del contrato de arrendamiento (folios 28 al 30), que acredita la relación arrendataria entre los ciudadanos JOSE AMERICO FARIA FERNANDEZ y GUILFRED ANTONIO PALENCIA ARAUJO (arrendatarios) y EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A; (ii) las copias del expediente que contiene las consignaciones de arrendamiento relacionados con el expediente 2006-0996; medios todos instrumentales que ya fueron valorados en su oportunidad. 2. Promovió las confesiones espontáneas de la parte demandada, con respecto al reconocimiento de la existencia de la relación arrendaticia que une a las partes del proceso. Conviene con esta promoción quien decide, que a pesar de la negativa primeramente presentada por la demandada respecto a que no existe tal contrato de arrendamiento del 30 de agosto de 2002; luego confiesa espontáneamente la existencia de la relación contractual pero devenida de otro contrato suscrito igualmente en forma privada pero el 15 de agosto de 2002 (esta vez suscrito por ambos arrendatarios). Con esto, existe confesión espontánea conforme al artículo 1401 del código civil, sobre el reconocimiento de la relación arrendaticia entre las partes; sobre la fijación del canon de alquiler inicial por Bs.1.300,oo y posteriormente por regulación en Bs.1.170,oo 3.- Promovió prueba testimonial de conformidad con los artículos 477 y siguientes del Código de Procedimiento Civil con el objeto que los ciudadanos JOSÉ LUIS GONZALEZ QUEVEDO y DAVID THOES GHERY LORENZO, titulares de las cédulas de identidad Nros.12.500.245 y 10.011.296, rindieran declaración; cuyas deposiciones cursan a los folios 17 al 20. Estos testigos se desechan, pues a pesar de ser coherentes entre sí respecto a las preguntas formuladas; ninguno aporta nada al tema debatido en el fondo. En efecto, conforme a la sana crítica permitida en el artículo 508 CPC, se desechan por ser impertinentes en cuanto al mérito de autos. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA. I. Junto al escrito de contestación a la demanda la apoderada demandada produjo los siguientes medios: 1.- Documento de compra-venta en copia simple (folios 159 al 163) y posteriormente en el lapso probatorio los volvió a producir en original (folios 386 al 390) celebrado entre MARIA CARMEN DA SILVA PESTANA y MARIA CONCEICAO PESTANA DE DA SILVA como vendedoras y JOSE AMERICO DE FARIA FERNANDEZ y JOSE FERNANDEZ FERNANDEZ como compradores, el cual acredita la adquisición del 66,66% de participaciones de la Sociedad Mercantil RESTAURANTE Y PIZZERIA EL VIVERO 2002, S.R.L. En principio se trata de una copia fotostática de un documento público, siendo el mismo posteriormente convalidado con su respectivo original, el cual no fue objeto de impugnación o ataque alguno por parte de los apoderados actores, razón por la que se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Siendo legalmente promovido dicho documento, se tiene por valido su contenido, y de ahí su pertinencia para demostrar que los ciudadanos JOSE AMERICO DE FARIA FERNANDEZ y JOSE FERNANDEZ FERNANDEZ adquirieron unas cuotas de participación (del 66,66%) sobre la sociedad mercantil RESTAURANTE Y PIZZERIA EL VIVERO 2002, S.R.L., que tiene su sede comercial según el respectivo documento en los mismos locales cursantes en autos como objeto de litis. Es decir, que los inquilinos JOSÉ FARIA y GUILFRED PALENCIA son además socios de la sociedad de comercio que funciona en los mismos locales alquilados 20, 21, 22, 22B, 28, 29, 30 y 30B en el Centro Comercial El Petareño. 2.- Acta de Asamblea Extraordinaria y registro del fondo de comercio en copia simple (folios 164 al 170) y copia certificada (folios 296 al 328) de fecha 25 de noviembre de 1998, en la sede de la empresa denominada RESTAURANTE Y PIZZERIA EL VIVERO 2002 S.R.L., acudiendo a la misma el 100% del capital suscrito, en los socios MARIA CARMEN DA SILVA PESTANA y MARIA CONCEICAO PESTANA DE DA SILVA, propietarias del 50% del capital respectivamente. La copia certificada viene a sustituir la copia simple, teniendo la primera pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1384 del Código Civil. Por ende, siendo legal dicho documento, entonces se tienen por valido su contenido, y de ahí su pertinencia, para demostrar que en fecha 25 de noviembre de 1998 se deliberaron los siguientes puntos: (i) cambio de la empresa de S.R.L a COMPAÑÍA ANONIMA; (ii) venta de las acciones de MARIA CARMEN DA SILVA PESTANA y MARIA CONCEICAO PESTANA DE DA SILVA; y (iii) redacción de todas las cláusulas del Acta Constitutiva original de S.R.L con las correspondientes correcciones para COMPAÑÍA ANONIMA. 3.- Al folio 171 cursa inserto copia simple de documento emanado de terceros el cual posteriormente fue promovido en la fase probatoria en original (folio 15, 2da Pieza). En principio se trata de un documento emanado de un tercero que para poder hacerlo valer se requeriría del testimonio de quien emana (art.431 CPC); pero se observa además que es impertinente para acreditar algún hecho de interés procesal ya que no guarda relación con los hechos discutidos. 4.- Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura de fecha 06 de marzo de 2007, cursante en copia simple (folios 172 al 174) y en original (folios 375 al 377). Esta prueba ha de tratarse como un documento administrativo público, que no siendo objeto de impugnación o ataque alguno por parte de los apoderados actores, se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Consta además que este hecho de la regulación fue convenido por el propio actor. En general, es pertinente para demostrar que los ciudadanos JOSE AMERICO FARIA FERNANDEZ y GUILFRED ANTONIO PALENCIA ARAUJO (arrendatarios), introdujeron en fecha 28 de julio de 2006 solicitud de regulación de alquileres sobre el inmueble denominado Edificio CENTRO COMERCIAL EL PETAREÑO, de la cual se resuelve según lo establecido en los artículos 9, 29, y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fijar un canon de arrendamiento mensual de UN MILLON CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.170.000,oo) hoy día UN MIL CIENTO SETENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.170,oo) sobre “local s.n.”. Sobre este último dato en que el organismo regulador le asigna al local objeto de regulación las siglas “s.n.”, debe entenderse “sin número” según el uso común; aspecto no discutido por ninguna de las partes. Entonces, que se trata del mismo inmueble que ocupan los arrendatarios distinguidos como locales comerciales distinguidos como 21, 22, 22B, 28, 29, 30 y 30B en el Centro Comercial El Petareño. 5.- Contrato de arrendamiento en copia simple (folios 175 al 177, pieza I; folios 49 al 51 cuaderno de medidas), asimismo en original (folios 360 al 362) suscrito entre EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A. (arrendador) y los ciudadanos JOSÉ AMERICO FARIA FERNANDEZ y GUILFRED ANTONIO PALENCIA ARAUJO (arrendatarios), en fecha 15 de agosto de 2002. Ya se hizo la acotación antes cuando se valoró el “contrato” promovido por el actor que solo contiene una firma de los arrendatarios (folios 28-30); que en cambio el presente medio contenía ambas firmas de los arrendatarios y que fue acompañado tanto en copia simple (folios 175 al 177 pieza I; folios 49 al 51 cuaderno de medidas) y luego en original (folios 360 al 362). Tratándose de un instrumento de naturaleza privada, se hace constar que la parte actora no desconoció su firma (como arrendador) ni el contenido (por vía de tacha); razón por la que se confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Estando legalmente promovido se tiene por válido su contenido, siendo pertinente para acreditar: (i) que existe una relación arrendataria entre EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A. –como arrendador- y los ciudadanos JOSE AMERICO FARIA FERNANDEZ y GUILFRED ANTONIO PALENCIA ARAUJO –como arrendatarios- sobre los inmuebles objeto de juicio identificados como locales 21, 22, 22B, 28, 29, 30 y 30B en el Centro Comercial El Petareño; (ii) que dicha relación arrendaticia consta en documento privado del 15 de agosto de 2002; (iii) que la duración de la relación contractual era de un año contado desde el 15 de agosto de 2002 al 14 de agosto de 2003; y (iv) que el canon de arrendamiento mensual se fijó en la suma de Bs.1.300,oo mensuales. 6.- Cursan planillas de depósitos bancarios en copias simples (folios 178 al 185; folios 228 al 236; folios 363 y 364; folios 378 al 385 pieza I; y folios 33 al 42 cuaderno de medidas) en original (folios 288 al 295) relativas a la cuenta del juzgado 25º de Municipio junto a sus sellos respectivos. Puede pensarse en principio que estas planillas bancarias han de tasarse como tarjas (art.1383 del código civil); más, sin embargo, guardan relación con las copias certificadas del expediente de consignaciones (folios 40 al 320 pieza II) cursante por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de esta Circunscripción, asignado el expediente N° 200060996 (nomenclatura de ese tribunal). Por tanto, ha de tenerse como parte complementaria de aquellas copias certificadas por el tribunal 25º de municipio, cuyas actuaciones se tasan como legales conforme lo dispuesto en el artículo 1384 del código civil al estar contenidas aquellas en copias certificadas. Estas planillas de depósitos guardan relación con el expediente de consignaciones. En su caso, acreditan consignaciones de los cánones de arriendo que van desde julio de 2006 a marzo de 2012. 7.- Cursan letras de cambio en copia simple (folios 186 al 197) y en original (folios 345 al 359). De las mismas se desprende que se tratan de documentos privados que solo acreditan la existencia del pago de obligaciones dinerarias varias que presuntamente pagaron (i) unas veces GUILFRED ANTONIO PALENCIA ARAUJO a favor de AGUSTIN DA SILVA PESTANA; (ii) otras veces RESTAURANT Y PIZZERIA EL VIVERO 2002 a favor de AGUSTIN DA SILVA PESTANA; (iii) otras veces por el RESTAURANT Y PIZZERIA EL VIVERO 2002 a favor de MARIA CONCEICAO PESTANA; (iv) otras de JOSE AMERICO FARIA FERNANDEZ a favor de ANTONIO ROJAS MARCANO y ADELINA NUÑEZ DE ROJAS; y por último, (v) otras de GUILFRED ANTONIO PALENCIA ARAUJO a favor de ANTONIO ROJAS MARCANO y ADELINA NUÑEZ DE ROJAS. Al tratarse de documentos privados se tienen legalmente promovidos según lo establecido en el artículo 444 CPC; pero se desechan del proceso en virtud de su impertinencia ya que se trata de letras de cambio «no causadas»; además, sin relación probatoria con el fondo de este litigio (que se precisa en la supuesta insolvencia de los arrendatarios de un grupo de cánones de arriendo) 8.- Sentencia definitiva de fecha 21-07-2008 copia simple (folios 198 al 207; folios 365 al 376) dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas. Se trata de una copia fotostática de un documento público, que no fue objeto de impugnación o ataque alguno por parte de los apoderados judiciales de la parte actora, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, se desecha del proceso ya que la misma solo versa sobre el resultado judicial de la alegación de una cuestión previa relacionada con un juicio de nulidad de notificación (entre las mismas partes), que nada aporta a este proceso. 9.- Sentencia definitiva de fecha 20 de marzo de 2012, en copia simple (folios 208 al 215); y copia certificada (folios 337 al 344) dictada por el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; la cual fue antes analizada para resolver la cuestión previa. Nada aporta al proceso y por ende se desecha por impertinente respecto del “fondo”. 10.- Pruebas documentales varias en copias simples respecto a actuaciones judiciales (folios 216 al 221; 330 al 336 pieza I, y 43 al 48 cuaderno de medidas), sobre medidas cautelares dictadas sobre el inmueble de juicio. Aunque se trata de documentos públicos emanados de tribunales, y validos por aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; resultan impertinentes ya que de los mismos solo se desprende la existencia de una medida cautelar dictada sobre el inmueble donde se encuentra constituido el Centro Comercial EL PETAREÑO, que nada aporta al “fondo” del proceso. 11.- Documento emanado de tercero (folio 329) supuestamente “emitido” por Condominio Merry 2000 C.A. No obstante que la propia parte demandada en su contestación dice que tal empresa no existe en ningún Registro Mercantil de Caracas, resulta su ilegalidad como medio al no ser presentado la prueba testimonial de quien emana como indica el artículo 431 CPC; siendo además impertinente respecto al “objeto” de litigio. 12.- Recibos del pago de agua emitidos por el instituto Autónomo Municipal de Aguas y Acueductos del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda (IMAS) en copias simples (folios 237 al 280 cuaderno principal; folios 58 al 66 cuaderno de medidas); y en original (folios 393 al 455) a favor de MARIA PESTANA. Estos recaudos cursan en patrones consecutivos que han de tenerse como tarjas (art.1383 del código civil). Siendo legalmente presentados, de los mismos constan pagos varios por servicio de agua según recibos que se expiden a favor de MARIA PESTANA. Se desprende de los mismos, según sus contenidos; que para el ente prestador del servicio, el nombre registrado del «suscriptor» es María Pestana Da S., sobre el inmueble ubicado en la Av. Francisco de Miranda, urbanización Lebrún, Comercial Petareño. Esto parece indicar que el inmueble solo tiene un medidor. Si el Centro Comercial no tiene registrado varios medidores (entre los varios locales o áreas que le contienen); los recibos presentados por la parte demandada en su poder, evidencian que se trata del pago del servicio de agua por todo el centro comercial; y no consta contraprueba presentada por la actora para desvirtuar lo contrario. No puede pasarse por alto tampoco la circunstancia que tales recibos de pago de agua estén en poder del arrendatario (y no del arrendador). El hecho que los arrendatarios tengan en su “poder” esa cantidad de recibos de agua, supone que fueron éstos quienes “pagaron” ante el ente prestador del servicio durante los períodos allí apuntados, pues de otro modo, no se consigue explicar qué hacen los arrendatarios con esos recibos, si tratándose del agua de “todo” el centro comercial, corresponde a una obligación del propietario del inmueble. Adicionalmente, consta de escrito presentado ante el juzgado 25º de Municipio por estos mismos arrendatarios ante el expediente de consignaciones (folios 70-71, 2ª pieza), que aquellos expusieron que pagaban tales servicios por falta de pago del arrendador; cuyas actuaciones se reputan validas porque jamás fueron impugnadas por el demandante. Parece entonces que los arrendatarios tienen consigo tales recibos presentados, porque fueron ellos quienes pagaron. De lo contrario, si el propietario/arrendador hubiera pagado el servicio de agua por todo el período indicado en tales recibos; debiera tenerlos en su “poder”; y en su caso (acá no probado) alegar y demostrar que los mismos le fueron “sustraídos”; por ejemplo; pues de ser así, se tratarían de pruebas adquiridas ilegítimamente, ergo, sin valor alguno por violación del debido proceso (Art.49.1.CRBV). Finalmente estos recibos acreditan el pago (por los arrendatarios) del servicio de agua de todo el inmueble, ya que todos aparecen a nombre de la ciudadana “MARIA PESTANA Da S.” y por el inmueble cuyos datos de identidad coinciden con el de autos (“Avda. Francisco de Miranda, Urbanización Lebrún, Comercial El Petareño”). También, que la persona que aparece como “suscriptor”; es la misma que aparece como representante de la sociedad de comercio demandante. Siendo que la defensa ha invocado la compensación del pago del agua respecto de la deuda de los cánones de arrendamiento, corresponderá en análisis posterior la procedencia o no de la misma; por momentos, estos medios legales lo que hacen es constar lo atrás indicado. 13.- Constancia de Solvencia emitida el 09-10-2013 (folios 36, II pieza), emanada del Instituto Autónomo de Aguas y Acueductos de Sucre; que como se viene explicando, debe dársele tratamiento de documento administrativo público (que puede tacharse de falsa). En efecto, la jurisprudencia se ha referido a este tipo de medios como tal, en el sentido que se le aplican “analógicamente” las consecuencias referidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, no tratándose de un documento público propiamente (según de su naturaleza); considera quien decide que existe una limitación procesal en hacerlo valer únicamente dentro del lapso probatorio, y no como hizo la demandada, cuando lo hubo presentado al “vencerse” dicha oportunidad. En efecto, si fuere presentado en pruebas la otra parte tendría oportunidad de impugnarlo, de traer contrapruebas durante ese mismo lapso probatorio, etc. Por ende, siendo ilegalmente presentado, se desecha. II. Durante la etapa de promoción de pruebas (folios 283-286) presentó los siguientes medios: 1-. Promovió e hizo valer el mérito de los documentos insertos en autos y presentados junto a la contestación de la demanda en fecha 01 de agosto de 2013 (folios 159 al 280); los cuales fueron antes valorados. 2.- Promovió prueba testimonial de los ciudadanos PEDRO JOSÉ MATA y OLEIDY MARIA RIVERO que fue negada por auto del 06 de agosto de 2013 (folio 02, pieza 2ª) ya que ambos aparecen con el mismo número de cédula de identidad. 3.- Promovió originales de planillas de depósito (folios 288-290) realizados a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., en la cuenta corriente N° 0000012-8700-0103-7592, del Banco Industrial de Venezuela, correspondiente al juzgado Vigésimo Quinto de municipio de esta circunscripción, valorados anteriormente los cuales se desglosan a continuación en la misma forma en que fueron presentados: 3.1. Planilla de depósito N° 920749, de fecha 11-01-2010 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 3.2. Planilla de depósito N° 1256989, de fecha 08-02-2010 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 3.3. Planilla de depósito N° 1256988, de fecha 09-03-2010 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 3.4. Planilla de depósito N° 1256991, de fecha 12-04-2010 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 3.5. Planilla de depósito N° 1256990, de fecha 11-05-2010 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 3.6. Planilla de depósito N° 1265629, de fecha 08-06-2010 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 3.7. Planilla de depósito N° 1265634, de fecha 09-07-2010 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. Si bien se trata de planillas bancarias relacionadas con la cuenta bancaria del tribunal 25º de municipio, la sola lectura evidencia su impertinencia ya que de las mismas se acreditan los depósitos de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio de 2010; y en la demanda se reclaman como insolutos a partir de agosto de 2010 en adelante. 4. Planillas de depósitos en originales (folios 290-295) realizados a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., en la cuenta corriente N° 0102-0552-230000034393, del Banco de Venezuela, correspondiente igualmente al juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción, específicamente en la misma forma en que fueron presentados: 4.1. Planilla de depósito N° 71711411, de fecha 12-08-2010 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 4.2. Planilla de depósito N° 83323590, de fecha 22-09-2010 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 4.3. Planilla de depósito N° 92294610, de fecha 13-10-2010 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 4.4. Planilla de depósito N° 82144640, de fecha 09-11-2010 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 4.5. Planilla de depósito N° 92270409, de fecha 08-12-2010 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 4.6. Planilla de depósito N° 95773892, de fecha 11-01-2011 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 4.7. Planilla de depósito N° 4570626, de fecha 08-02-2011 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 4.8. Planilla de depósito N° 4845168, de fecha 14-03-2011 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 4.9. Planilla de depósito N° 3968158, de fecha 07-04-2011 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 4.10. Planilla de depósito N° 847170, de fecha 11-05-2011 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 4.11. Planilla de depósito N° 6224415, de fecha 07-06-2011 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 4.12. Planilla de depósito N° 79604507, de fecha 08-07-2011 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 4.13. Planilla de depósito N° 79386250, de fecha 10-08-2011 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 4.14. Planilla de depósito N° 285559837, de fecha 21-09-2011 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 4.15. Planilla de depósito N° 18242477, de fecha 11-10-2011 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 4.16. Planilla de depósito N° 79531227, de fecha 10-11-2011 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 4.17. Planilla de depósito N° 6222426, de fecha 06-12-2011 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. Como puede colegirse, estos medios son legales al relacionarse con el expediente que contiene las consignaciones que los arrendatarios efectúan a favor de la arrendadora. De los mismos se desprende el depósito efectuado sobre los meses que van desde agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010; y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011. 5.- Copia certificada de Asamblea Extraordinaria celebrada en fecha 25-11-1998 en la sede de la empresa denominada RESTAURANTE Y PIZZERIA EL VIVERO 2002 S.R.L., y Registro del fondo de comercio del RESTAURANTE Y PIZZERIA EL VIVERO 2002 S.R.L. (folios 296 al 358), los cuales fueron valorados anteriormente. 6.- Original de Certificación de Gravámenes sobre el inmueble donde se encuentra constituido el Centro Comercial EL PETAREÑO, C.A., siendo este valorado con anterioridad. 7.- Copia certificada de sentencia dictada en fecha 20-03-2012 por el juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (folios 337 al 344), la cual declara inadmisible el procedimiento instaurado por la Sociedad mercantil EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A, contra JOSE AMERICO FARIA FERNANDEZ y GUILFRED ANTONIO PALENCIA ARAUJO, desechada anteriormente por impertinente. 8.- Originales de letras de cambio (folios 345 al 359) relacionados con pagos varios desechadas anteriormente por impertinentes. 9.- Original de Contrato de arrendamiento (folios 360 al 362) suscrito entre EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A. (arrendador) y los ciudadanos JOSE AMERICO FARIA FERNANDEZ y GUILFRED ANTONIO PALENCIA ARAUJO (arrendatarios) en fecha 15 de agosto de 2002, siendo valorado precedentemente. 10.- Copia simple de sentencia definitiva (folios 365 al 374) de fecha 21-07-2008 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, desechada anteriormente. 11.- Original de Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura de fecha 06 de marzo de 2007 (folios 375 al 377) relacionada con la regulación del inmueble objeto de juicio, la cual fue valorada anteriormente. 12.- Consignaciones de depósitos bancarios en copia simple (folios 378 al 385) que guardan relación con copias certificadas del expediente de consignaciones (folios 40 al 320 pieza II) cursante por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de esta Circunscripción, asignado el expediente N°200060996 (nomenclatura de ese tribunal); antes valorados. 13.- Original de documento de compra-venta (folios 386 al 390) celebrado entre MARIA CARMEN DA SILVA PESTANA y MARIA CONCEICAO PESTANA DE DA SILVA como vendedoras, y JOSE AMERICO DE FARIA FERNANDEZ y JOSE FERNANDEZ FERNANDEZ como compradores, el cual acredita la adquisición del 66,66% de participaciones de la Sociedad Mercantil RESTAURANTE Y PIZZERIA EL VIVERO 2002, S.R.L., siendo el mismo valorado anteriormente. III. Pruebas presentadas en el cuaderno de medidas al momento de hacer formal oposición al secuestro dictado por presunta “insolvencia”. 1. Siendo ratificadas en el lapso probatorio (capítulo cuarto, vto. folio 284) constan en el cuaderno de medidas las siguientes planillas de depósitos (folios 42-42): 1.1. Planilla de depósito N° 19066747, de fecha 12-01-2012 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 1.2. Planilla de depósito N° 34796517, de fecha 09-02-2012 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 1.3. Planilla de depósito N° 19267858, de fecha 08-03-2012 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. 1.4. Planilla de depósito N° 34725273, de fecha 13-04-2012 a nombre del PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., por un monto de Bs. 1.170,oo. Como puede colegirse, estos medios son legales al relacionarse con el expediente que contiene las consignaciones que los arrendatarios efectúan a favor de la arrendadora. De los mismos se desprende el depósito efectuado sobre los meses que van desde enero, febrero, marzo, abril de 2012. PRUEBAS DE OFICIO Como se viene explicando, hay algunas cuestiones que las partes han omitido explicar o aportar los medios respectivos; uno de estos ejemplos se consiguen con la coexistencia de dos distintos contratos de arrendamiento (presentado por cada una de las partes); aspecto que dio lugar a un análisis pormenorizado de quien decide, como receptor de las pruebas por ellos aportados. En esta misma línea, consideró quien decide la necesidad de que se aportaren otros medios instrumentales “de cuya existencia haya algún dato en el proceso y que se juzgue necesario” (ord.2º, artículo 401 CPC); por lo cual, dictó dos distintos autos para mejor proveer, el primero pidiéndole esa información al juzgado 25º de municipio en virtud de aparecer en autos un recibo por servicio de “agua” aparentemente adjuntado con el expediente de consignaciones; el segundo auto, pidiéndole información al ente oficial prestador del servicio de agua. Se hace la salvedad que expedidos los autos de pruebas de oficios en fechas 02 de octubre de 2013 (folio 29, 2da. Pieza) y 15 de octubre de 2013 (folio 321, 2da. Pieza), ninguna de las partes se opuso a las mismas en forma alguna, ni apeló de dichas providencias. En tal sentido, para valorar los documentos adjuntados por pruebas de oficio, se especifica: 1.- Mediante auto de fecha 02-10-2013, este tribunal dictó como prueba de oficio requerir una «documentación» al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio contentiva de (i) la totalidad de las actas del expediente de consignaciones que se encuentra abierto en ese despacho por los arrendatarios JOSE AMERICO FARIA y GUILFRED PALENCIA a favor del arrendador CENTRO COMERCIAL EL PETAREÑO C.A.; y, (ii) si en el expediente de consignaciones, aparecen anexado algún recibo por pago del servicio de agua potable. Ello obedece al dato probatorio suministrado por la demandada en su fajo de copias, donde se pudo apreciar la posible existencia de tal documento (específicamente al folio 237); por cuya necesidad de pruebas este director del proceso consideró necesario su búsqueda. Es el caso que el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio remite todo el fajo que contiene las documentales requeridas (contentivas del expediente de consignaciones), y entre ellas, se puede apreciar la existencia de un recibo de pago de agua potable distinguido con el N° P-103V en la cual cancelan recibos Nros. 2011156, 2032826, 2076175, 2097857, 2119538, 2141224, 2162927 y 2184635; tal y como lo corroboró ese juzgado en oficio respectivo (folio 40, pieza II) y como se puede leer del propio documento requerido (folio 73, pieza II). Esta prueba documental pedida por prueba oficiosa (contentiva del recibo de pago de agua, que a su vez relaciona 8 recibos o períodos diferentes) al estar debidamente certificada por el órgano jurisdiccional como recaudo judicial (art.1384 del código civil); hace presumir la validez de su existencia, cuyo contenido es idéntico al mismo recibo acompañado por la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda y de promoción de pruebas (folios 237 y 420). Sobre este medio ha de explicarse, que no obstante ya dicho “recibo” (prueba documental) había sido consignado en autos en copia simple por la demandada, se reputaría por validas por aplicación del artículo 429 CPC porque la contraparte actora no impugnó tales copias de expediente judicial. A pesar de ello, tratándose de “fotostatos” a penas legibles (con un sello húmedo a penas visible) este juzgador consideró necesario su acompañamiento por auto para mejor proveer como proveyó el juez del tribunal 25º de municipio. Por todo esto, esta prueba se tiene por legal conforme lo establecido al artículo 401 del Código Procesal Civil, en su ordinal 2º; y pertinente especialmente para acreditar un hecho clave en la litis: que los arrendatarios “anexaron” en el expediente de consignaciones de los cánones de arrendamiento, tal recibo de pago de agua citado, con la especial observación que hicieron en esa sede judicial (folios 70-71, 2da. pieza): “Es el caso que ante EL CORTE O SUSPENSIÓN DEL SERVICIO PUBLICO DE AGUA POTABLE, por parte del INSTITUTO AUTONOMO MUNICIPAL DE AGUAS Y ACUEDUCTOS DEL MUNICIPIO AUTONOMO SUCRE DEL ESTADO MIRANDA, por la falta de pago en que ha incurrido mí ARRENDADORA, al acumular una deuda de TRES MILLONES SEISCIENTOS SIETE MIL CUATROCIENTOS DIEZ BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs.3.607.410,30), desde el pasado 01 de Diciembre del año 2.005 y, hasta el día 25 de Octubre del 2.006, como se desprende del contenido del LISTADO DE DEUDAS AL 06 DE NOVIEMBRE DEL 2.006, que en COPIA SIMPLE acompaño….” En el mismo escrito, con la consignación de ese recibo de pago de agua, explicaba que obedecía a la necesidad de haber pagado una deuda por servicio de agua para seguir desempeñando su actividad comercial de restaurante y pizzería. Afirmó: “(…) admito, que el hecho especifico de haber cancelado una obligación de mí ARRENDADORA, para poder seguir funcionando en el ejercicio de mí Comercio (sic), no esta (sic) previsto como tal en la Ley Especial, para dar cancelada alguna mensualidad del CANON DE ARRENDAMIENTO…” Más sin embargo, alegaba que en ese momento tal pago como tercero (frente al ente prestador del servicio) debería ser imputable a la mensualidad del mes de octubre (folio 71, 2da pieza). La aseveración que hicieran los arrendatarios en sede judicial, acredita un dato relevante a esta litis, como es, la expresa voluntad de que ese pago fue imputable a los cánones; lo que demuestra que no se trata de una “liberalidad” a favor del arrendador. Dicho recibo (consignado en sede del juzgado 25º de municipio) debe entonces “adminicularse” con el resto de recibos por el mismo concepto de agua presentados por la demandada; los cuales fueron valorados positivamente a favor del promovente como legales (prueba de tarjas) y pertinentes para acreditar que si el arrendatario los tiene en su poder, es porque pagó por cada uno de esos recibos ante el ente prestador del servicio. Y así se concluye. 2.- Mediante auto dictado en fecha 15 de octubre de 2013 (folio 321, 2ª pieza) y como complemento del auto de fecha 02-10-2013 (folio 29, 2ª pieza), se acordó oficiar a la sede Administrativa del instituto Municipal de Aguas y Acueductos del municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, a fin de informar si el local para comercio denominado CENTRO COMERCIAL EL PETAREÑO, posee medidor del servicio básico de agua potable y si el referido servicio se encuentra a nombre de la ciudadana MARIA PESTANA. Este juzgador debe sin embargo advertir que el contenido de esta prueba es bien distinto a la prueba oficiosa anterior. En efecto, si en aquella pidió la presentación de documentos necesarios; cuyos datos reposan en autos, en este caso, se pidió información a un ente, con lo cual, desvirtúa las facultades oficiosas previstas en el artículo 401 CPC, ordinal 2º invocado (que no prevé la prueba de informes). Además, porque fue propuesta a pedimento de la parte demandada. Por tanto, debe desecharse este medio y sus resultas. PUNTO PREVIO. DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Llama poderosamente la atención a quien decide sobre la coexistencia probatoria de dos (2) distintos contratos de arrendamiento, supuestamente celebrados en fechas cercanas (i) entre las mismas partes (la sociedad de comercio EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., actuando como arrendador y los ciudadanos JOSÉ AMÉRICO FARIA FERNANDEZ y GUILFRED ANTONIO PALENCIA ARAUJO, actuando como arrendatarios), (ii) sobre el mismo objeto (locales 20, 21, 22, 22B, 28, 29, 30 y 30B), (iii) el mismo monto de alquiler (Bs.1.300,oo) mensuales e inclusive con el contenido de las mismas estipulaciones, salvo algunas variantes relativas a la duración y terminación. Este juzgador no consigue respuesta de alguna de las partes en explicar, cómo es posible que aparezcan dos (2) contratos de arrendamiento aparentemente suscritos entre las mismas partes (con una sutil diferencia que ninguno ha invocado). Según el actor, la relación arrendaticia celebrada entre dichas partes, tuvo lugar el 30 de agosto de 2002 (vto. folio 30, cuaderno principal); hecho éste negado por la parte demandada, alegando que tal relación arrendaticia fue suscrita el 15 de agosto de 2002 (folio 152 cuaderno principal). Esta parece ser una cuestión irrelevante si se colige que ambos contratos tienen fecha de vigencia a partir del 15-08-2002. Estos distintos contratos con sus elementos de identidad atrás apuntados, tienen también ciertas diferencias; a saber: En el primero de los casos (contrato presentado por el demandante, folios 28-30) se estipula una vigencia de dos (2) años desde el 15 de agosto de 2002 al 15 de agosto de 2004; en cambio, en el segundo de los casos (contrato presentado por el demandado en los folios 175-177, cuaderno principal; folios 47-52 en la pieza nro.2 del cuaderno principal; y en los folios 49-51 del cuaderno de medidas), se estipula una vigencia de un (1) año desde el 15 de agosto de 2002 al 14 de agosto de 2003. Ahora bien, ¿cuál es el contrato aplicable en el caso de autos? En este orden ha de tenerse en cuenta, que en principio todos los contratos consignados por ambas partes fueron presentados en copias simples; lo que en estricto rigor del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en “principio” parece que no surten efectos legales (ya que deben ser presentados en originales); afirmación que obviamente no puede ser absoluta. Téngase en cuenta que en otro juicio anterior y por motivo de esta problemática “probatoria” presentada de contratos de arriendo contenidos en documentos privados en copias simples, obra en autos sentencia de inadmisibilidad a la demanda presentada por la sociedad mercantil EL PETAREÑO, CENTRO COMERCIAL, C.A. versus JOSÉ AMÉRICO FARÍA FERNÁNDEZ y GUILFRED ANTONIO PALENCIA ARAUJO por desalojo, dictada en fecha 20 de marzo de 2012 por el juzgado 11º de Municipio de esta misma circunscripción, según el cual: “(…) la parte actora produjo acompañado al libelo una fotocopia de un documento privado simple, contentiva del contrato de arrendamiento, la cual carece de todo valor probatorio, pues conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pueden presentarse en juicio fotostatos (sic) documentos públicos, privados reconocidos o tenidos por reconocidos, pero los demás documentos deben presentarse en originales….; pues una fotocopia de un documento privado simple carece de valor probatorio…” (cursa en folios 208-213, cuaderno principal; y folios 37-342, cuaderno principal). Dicho tribunal lo que hizo fue aplicar la “solución” del legislador procesal, que a juicio de quien decide no se corresponde con la necesidad de la prueba que forma parte del derecho fundamental al debido proceso prescrito en el art.49.1. CRBV relativo al «derecho de acceso a las pruebas». En efecto, esa respuesta del legislador procesal no tomaría en cuenta, asuntos ya examinados por este sentenciador en otros casos como en temas de pruebas desaparecidas para ambas partes por hechos ajenos a las mismas (ej., imaginemos las pruebas que desaparecieron en el deslave de Vargas; en un accidente aéreo o automovilístico, incluso por “sustracción” o simplemente por extravío involuntario de pruebas, etc.). En criterio de este juzgador, que deban ser presentadas los originales de los documentos que constan en copias simples; no exime en ciertas circunstancias que puedan valerse las partes de copias simples de aquellos instrumentos extraviados; o de difícil obtención. Se hace menester reconocer la necesidad de acceso a la prueba que tienen sus promoventes; pues sería ilógico afirmar que si no existe un instrumento original de arrendamiento, entonces no existe tal negocio jurídico, cuando el mismo puede demostrarse por cualquier otro medio de prueba (incluyendo su reproducción fotostática, aunque sea simple). En este tipo de casos, se deben matizar (no eliminar) las barreras legales a fin que se privilegie el derecho de acceso a la prueba (de orden constitucional, 49.1.CRBV) frente a ciertas categorías procesales aplicables a ciertos instrumentos (como sería el caso de los documentos privados presentados en copias simples en contraste al art.444 CPC). Dada esta particular situación “probatoria”, observa quien decide, que si bien (en principio) no se entiende la coexistencia de dos (2) distintos contratos de arrendamiento de fechas 15 de agosto de 2002 y 30 de agosto de 2002; ocurre que el primero (presentado por el actor, folios 28-30) solo contiene una firma de los arrendatarios constituidos por dos personas naturales; en cambio en el segundo (presentado por el demandado, en los folios 175-177, cuaderno principal; folios 47-52 en la pieza nro.2 del cuaderno principal y en los folios 49-51 de cuaderno de medidas) aparecen las dos firmas supuestamente suscritas por los arrendatarios. Este dato a pesar de no ser explicado por las partes, no puede pasar desapercibido por quien decide, toda vez que posteriormente en el lapso probatorio consta nuevamente presentación por la demandada del mismo contrato, solo que esta vez lo hizo en “original” (folios 360-362); con lo cual, se “ratifica” la existencia de aquellas copias simples. De modo que, si la parte actora no desconoció la firma que aparece donde dice “arrendador”, entonces, en apego del artículo 444 CPC, su firma queda reconocida y valido su contenido. A esto hay que agregar, que en las copias certificadas del expediente de consignaciones que remitió el juzgado 25º de Municipio (folios 41 al 320, de la 2ª pieza del cuaderno principal), consta que cuando los arrendatarios (JOSÉ AMÉRICO DE FARIA y GUILFRED PALENCIA) abrieron el respectivo expediente de consignaciones a favor del CENTRO COMERCIAL EL PETAREÑO, C.A., expusieron que existía una relación arrendaticia indeterminada según contrato celebrado el 15 de agosto de 2002. Sobre esta declaración, se colige otro dato de interés procesal de los temas discutidos por la demandada, pues si bien en principio niega los hechos de la demanda en forma genérica (especialmente cuando niega la suscripción de aquel contrato presentado por el arrendador del 30 de agosto de 2002); en cualquier caso, concuerda con su “arrendador” que se está en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, ya que según los arrendadores en escrito de consignaciones (folio 42, pieza 2ª del cuaderno principal) manifiestan: “Somos inquilinos a TIEMPO INDETERMINADO…”. En conclusión, queda reconocido que el instrumento válido que une a las partes lo constituye el contrato privado del 15 de agosto de 2002 presentado por la demandada en distintas oportunidades y que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, por tanto, que la pretensión del actor de desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es la acción correcta para incoarse ante este tipo de situaciones; y por ende es intrascendente la defensa planteada por la demandada en este punto. DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS. Luego de revisadas las pruebas, se constató la existencia de los siguientes hechos principales: 1. Que la sociedad de comercio EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A. es propietaria del centro comercial en donde se encuentran ubicados los locales objeto de juicio de desalojo. 2. Que la sociedad de comercio EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A. se encuentra representada por sus directores principales MARIA CARMEN DA SILVA PESTANA y MARIA CONCENCIAO PESTANA DE DA SILVA. 3. Que la sociedad de comercio EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A. dio en arrendamiento por documento privado del 15 de agosto de 2002 a los ciudadanos JOSÉ AMÉRICO FARÍA FERNANDEZ y GUILFRED ANTONIO PALENCIA ARAUJO los locales distinguidos como 20, 21, 22. 22B. 28, 29, 30 y 30B del referido centro comercial suficientemente identificado. 4. Que el contrato de arriendo se convirtió en uno a tiempo indeterminado. 5. Que el contrato inicial preveía un canon por Bs.1.300,oo y que posteriormente fue regulado por organismo competente en la suma de Bs.1.170,oo. 6. Que los arrendatarios han procedido a consignar los cánones de arriendo ante el juzgado 25º de municipio desde julio de 2006 a abril de 2012, fecha última en que dicho tribunal cerró por causas ajenas a las partes. 7. Que consta en dicho expediente de consignaciones que los arrendatarios anexaron un recibo de pago de agua por varios períodos, cuya obligación le imputan a su arrendador; y que este como beneficiario retiró algunas consignaciones posterior a aquel anexo. 8. Que cursan recibos consecutivos por pago de servicio de agua a nombre de Maria Pestana efectuados por los arrendatarios ante el ente prestador del servicio. 9. Que el centro comercial El Petareño “no” está constituido en régimen de propiedad horizontal, que por ende no tiene documento de condominio; y que por tanto, las divisiones internas no disponen de identidad para el cobro de servicios individualizados ante los órganos competentes. 10. Que los arrendatarios fungen además como propietarios de la sociedad de comercio PIZZARIA Y RESTAURANT EL VIVERO 2002, C.A. y del fondo de comercio que funciona en los mismos locales alquilados. En general, ninguna de las partes probó (i) cuánto es el monto “exacto” que debería pagarse por consumo de agua en los locales alquilados; (ii) si cada local alquilado tiene asignado o no un medidor por el ente que suministra el servicio de agua. DEL FONDO DE LA DEMANDA. Estamos en presencia de una situación bien particular basada en la defensa del demandado en proponer (i) que no ha podido pagar por hecho del príncipe –atribuido al cierre del tribunal 25º de Municipio-; (ii) en alegar la compensación de los eventuales montos debidos por concepto de cánones de arrendamiento cuando el inquilino dice haber pagado por el arrendador el servicio de agua que correspondía a todo el centro comercial el Petareño, C.A.; e, (iii) insistir que además de ser inquilino de los locales objeto de juicio, sus representados fungen como propietarios además del fondo de comercio denominado RESTAURANTE Y PIZZERIA EL VIVERO 2002, S.R.L. que funciona precisamente donde están los locales alquilados objeto de litigio. En el primer supuesto, la apoderada judicial funda su defensa en que sus representados estaban consignando los cánones de arriendo desde julio de 2006. Que éstos estuvieron solventes en el pago de los cánones de arriendo reclamados hasta abril de 2012, cuando por hecho notorio (por todos conocidos), el tribunal 25º de Municipio cerró sus puertas al público, y con ello, la oportunidad de seguir consignando a favor de su arrendador. En el segundo supuesto, alega que el inquilino tuvo que pagar los servicios derivados del agua potable, siendo esta una obligación que le correspondía a la propietaria del inmueble, que es la arrendadora de los locales objeto de juicio. En tercer lugar, invoca la propiedad del fondo de comercio donde funcionan los locales alquilados al Centro comercial El Petareño, c.a., insistiendo en su derecho de ser compensado o resarcido por ese concepto. Aunque una y otra defensa las mezcla indistintamente el demandado en la oportunidad de la litis contestación; quien decide pasa a examinar todos estos puntos detenidamente y por separado dada la naturaleza de dichas defensas. DE LA CAUSA EXTRAÑA NO IMPUTABLE. Es para todos conocidos –como invoca la defensa- que el juzgado 25º de municipio dedicado exclusivamente a recibir las consignaciones presentadas por los inquilinos e incluso terceros, en descargo o a cuenta de sus arrendadores/propietarios, cerró la atención al público en mayo de 2012. Por tal motivo, el demandado presenta la relación de las consignaciones efectuadas a favor de su arrendador a esta esa fecha anterior (abril 2012). Al oponerse a la práctica de la medida de secuestro dictada inicialmente, viene a decir primero que: “…mientras se pasaba la competencia a la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE VIVIENDAS (SUNAVI), queen (sic) mayo (2012), se produjo una resolución donde se indicó que los Inquilinos no incurrirían en mora mientras se adecuaba la infraestructura para continuar con el trámite de las consignaciones, y que dicha circunstancia es válida tanto para los arrendatarios de Viviendas, como para los arrendatarios de Locales Comerciales….Por lo tanto, ningún arrendatario puede ser declarado en estado de morosidad…” (folio 30, cuaderno de medidas). Al mismo tiempo, incorpora a su defensa la compensación de los pagos que dijo haber realizado por el arrendador por servicios de agua; suma de dinero –dice- que “supera suficientemente el monto de los canones (sic.) que no se pudieron consignar por el `el Hecho del Príncipe´ ya que se encontraban cerrados los tribunales de consignación (sic.)”. (folio 32, vto.). En la oportunidad de contestación de la demanda, insiste en que el actor ha actuado con mala fe al solicitar una medida de secuestro por presunta insolvencia cuando constan las consignaciones a su favor (folio 149). En este orden, de los medios producidos por el demandado relativo a las consignaciones y planillas de depósitos bancarios (presentadas en varias oportunidades); posteriormente especificados por parte del juzgado 25º de municipio a quien se le requirió por vía de prueba de oficio; constan que desde fecha 04 de julio de 2006 los arrendatarios JOSÉ FARIA y GUILFRED PALENCIA han presentado consignaciones consecutivas a favor de la sociedad de comercio EL PETAREÑO, CENTRO COMERCIAL, C.A. hasta abril de 2012. Este hecho final, coincide con el alegato de la defensa respecto al cierre de aquel tribunal. Esta circunstancia obliga a quien decide a analizar si pudo o no el arrendatario cumplir con el resto de los cánones a partir del cierre del tribunal, que considera quien decide entra en los casos de causa extraña no imputable por hecho del príncipe. Si bien el hecho del príncipe no está definido por el legislador venezolano (Cfr., Emilio Calvo Baca, Código Civil Venezolano, Comentado y concordado, Ediciones Libra, 2009, Caracas, p.45), reconocemos que entre sus especies se ubican el caso fortuito, la fuerza mayor, hecho de la víctima, hecho de tercero, hecho del príncipe, etc. Palacios Herrera explica que la causa extraña no imputable es el género, y los casos de caso fortuito y fuerza mayor son su especie; como también pueden serlo el hecho del acreedor, el hecho de un tercero, la pérdida de la cosa, entre otras. (Oscar Palacios Herrera, Apuntes de Obligaciones, Ediciones Centro de Estudiantes, Universidad del Zulia, Maracaibo, 1982, p.232); señalando además, que la fuerza mayor es una causa extraña –dice- al círculo del deudor (Ob. Cit., p.233). Convenimos que el hecho del príncipe constituye una causa o fuerza mayor, como también se reconoce en Mazeud y Tunc (Henri y León Mazeud; André Tunc. Tratado teórico y práctico de la Responsabilidad Civil, delictual y contractual, Tomo I, vol.II, Ediciones Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, 1962, p.157). En general, no hay dudas que en materia de causa extraña no imputable se exime de responsabilidad al deudor, entendiendo que aquella causa extraña produce incumplimiento del mismo, como dice Maduro Luyando: “Ese incumplimiento es de naturaleza voluntaria, no imputable al deudor, y por lo tanto éste queda liberado del deber de prestación (…)” (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones, Universidad Católica Andrés Bello, 10ª ed., 1997, p.194). Afirma a tales fines que: “El deudor está impedido de cumplir su obligación mientras exista el obstáculo, pero puede cumplirla una vez cesada la imposibilidad” (Ob. Cit., p.197). Dicha situación debe ser analizada en su contexto histórico, respecto a los hechos en litigio, de manera de formarse un criterio completo de tal situación. Aunque estamos en presencia de un local de uso comercial, ergo, fuera del alcance del Decreto-Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (Gaceta Oficial 6.503, Ext. del 12 de noviembre de 2011) en su Disposición Transitoria 153, Tercera; genera consecuencias inmediatas en casos como este (de arrendamiento de uso comercial). Es así como con ocasión a su entrada en vigencia a los fines de cumplir con la Disposición Transitoria 159, Novena del indicado Decreto-Ley, con el objeto de proceder a la certificación de los saldos de los expedientes de consignación judicial de pagos, la Presidencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ordenó la suspensión del despacho en el Juzgado Vigésimo Quinto (25º) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (único órgano autorizado en materia consignaciones). Sobre la base de lo expuesto, la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y en virtud del abandono del cargo de la jueza encargada del Juzgado 25º de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 14 de mayo de 2012 emitió la Resolución Nº 005-2012 mediante la cual señaló que las actividades del mencionado Tribunal se reanudarían una vez que fuese designado Juez o Jueza por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, y que las causas incoadas ante dicho Juzgado permanecerían hasta tanto en suspenso y no correrían en modo alguno los lapsos procesales desde 17 de abril de 2012. Esta última resolución se cita a fines complementarios; pero que en nada afectan la validez de la situación en que se encontraba el cierre del tribunal de consignaciones; ya que es imposible que una resolución de rectoría “suspenda” los lapsos; tarea que únicamente está habilitado bien el legislador ordinario, bien en su caso, el propio TSJ dentro de sus competencias de supresión y creación de juzgados. Consecuencia de ello, es que los inquilinos tanto en materia de inmuebles destinados a vivienda como también los de uso comercial, se vieron imposibilitados de efectuar el pago ante el referido Tribunal mediante el procedimiento de consignación previsto en el artículo 51 y siguientes del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Hay que resaltar que dicho procedimiento solamente es aplicable cuando al arrendador se rehúse a recibir el monto de los cánones de arriendo; y en este caso, está probado que los arrendatarios empezaron a consignar ante el referido tribunal especial de consignaciones desde el 04 de julio de 2006 hasta la fecha del cierre de dicho tribunal (mayo de 2012, siendo el último mes consignado abril de 2012). Durante ese ínterin y después del cierre del tribunal especial en materia de consignaciones, no consta cambio de actitud de su arrendador en “recibirle” personalmente los pagos correspondientes; pues tampoco alegó el actor que su representada estaba en disposición de hacer superar aquella causa no imputable a su deudor. Todo parece indicar, que en el período siguiente a mayo de 2012 (cierre del tribunal como causa ajena al deudor), los arrendatarios estaban “protegidos” (por la causa extraña no imputable porque el cierre del tribunal les impedía tal pago.) Ora queda por analizar si esta medida constituye o no un concepto absoluto o si por el contrario, el arrendatario pudo “superar” tal situación por medio de otras vías. En este orden, hacemos nuestras las palabras del maestro Melich-Orsini en este respecto (aplicable justamente a los casos de incumplimiento involuntario del deudor): “…La utilidad del contrato consiste, en efecto, en crear entre las partes ciertas obligaciones que no existirían si ellas no lo hubieran dispuesto así en el ejercicio de su autonomía privada. Sin embargo, aun suponiendo que las partes se hubieran tomado la molestia de documentar sus acuerdos por escrito, es necesario rendirse a la evidencia de que el contenido de un contrato sobrepasa en realidad aquello que las partes han incluido de manera explícita en el documento del caso. En primer lugar, habrá que tomar en cuenta las pautas legales sobre integración e interpretación integrada del contrato. Ellas implican una considerable extensión del dominio de la responsabilidad contractual…” (José Melich-Orsini. Doctrina General del Contrato, 3ª Edición Corregida y Ampliada, Editorial Jurídica, Venezolana, Caracas, 1997, pág. 464). (Subrayado del tribunal), (negrillas del tribunal). Siguiendo la línea del maestro, este sentenciador sostiene que la causa extraña no imputable no puede ser un concepto absoluto. Es decir, su sola “verificación” no es motivo suficiente para que el deudor se ampare en ella y se exonere de toda culpa, ergo, de responsabilidad; pues de las pautas legales que aplican ante la falta de previsión del contrato, es posible «determinar la extensión del dominio de la responsabilidad contractual» (al que alude la doctrina de Melich-Orsini). Entonces, ¿debió hacer más el inquilino en superar tal causa extraña no imputable; o sería suficiente quedarse cruzados de brazos? Antes de responder esta inquietud, analiza quien decide el criterio sentado en Sala de Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, fallo 1.790 de fecha 15 de diciembre de 2011, basado en el Decreto-Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (en lo adelante DLRCAV), publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 6.053 Extraordinario, de fecha 12 de noviembre de 2011, según el cual el Poder Judicial no tiene jurisdicción para recibir consignaciones de alquileres de vivienda. No parece que esta sentencia haya tomado en cuenta la situación de los alquileres que tienen por objeto actividad de uso comercial; cuyos inmuebles quedan excluidos del ámbito de aplicación del referido decreto-ley (art.8.5. DLRCAV). Entonces, resulta del argumento en contrario del propio Decreto-ley y de la sentencia citada, que los locales comerciales se guían por otras directrices según su naturaleza. Ora que “deban” estos inquilinos hacer su máximo esfuerzo de cumplir con sus obligaciones teniendo en cuenta que ocupan inmuebles destinados al desarrollo de fines netamente comerciales, no puede derivar en un tratamiento desigual de la ley, en tanto discriminación que solo debe ser suficientemente explícita por parte del legislador en beneficio de determinado sector o grupo social. Es decir, en estos inmuebles de uso comercial privan las estipulaciones del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Gaceta Oficial 36.845 del 07 de diciembre de 1999) y del Código Civil en la materia de contratos en general. De otro lado, si fuere el caso que tampoco aplicase para estos inmuebles los mismos criterios aludidos por la Sala Político Administrativa en la referida sentencia respecto de que no es posible a los inquilinos recurrir al procedimiento de oferta real (que no es el caso) para liberarse de sus obligaciones; cabe la interrogante si esto constituye una “justificación” posible dentro de la legalidad sustantiva prevista en la materia dentro del Código Civil; o si los arrendatarios deben hacer su mayor esfuerzo. Llegamos pues al punto de analizar el ideal del padre de familia previsto en la legalidad sustantiva contractual. Decimos legalidad sustantiva para referirnos a las disposiciones del código civil que son aplicables al caso, en el entendido que en materia contractual se regulan determinadas conductas, más concretamente sobre el comportamiento del buen padre de familia que se exige al deudor (art.1270 CC) y de su liberación por causas objetivas (arts.1270, 1272 código civil). Como el propio Melich-Orsini sostiene, en esta materia se ha suscitado un complejo debate doctrinal acerca del verdadero fundamento de la responsabilidad contractual (Vid., Melich-Orsini, p.476). Estando en materia contractual, se observa, que son aplicables al tema arrendaticio también las disposiciones generales al comportamiento debido del padre de familia exigido al “deudor” (Vid. Arquímedes Enrique González Fernández. Del arrendamiento y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Caracas, 2000, pp.89-90). Para estudiar si el inquilino tuvo una actuación conforme al ideal del padre de familia, debe interpretar quien decide sus actividades con miras a verificar la buena fe debida, en atención de la facultad interpretativa prevista en el artículo 12 del código de Procedimiento Civil. En el presente asunto, aunque no conste en actas procesales el envío por parte del inquilino a su arrendador de algún correo electrónico, carta o misiva, telegrama en donde constase su intención de “superar” la causa extraña no imputable (constituido por el cierre del tribunal); y en el supuesto que tampoco se permitan ofertas reales en este sentido, durante el mismo período obran sin embargo una serie de “acciones” de su parte circunscritas al pago de altas sumas dinerarias por concepto del servicio agua de todo el centro comercial (que dicen superar los doscientos mil bolívares). En criterio de quien acá decide, resulta una actividad que supera en demasía la responsabilidad inicial que le correspondería para el pago de los cánones insolutos por cierre del tribunal (Bs.39.780,oo), aspecto que será analizado en capítulo posterior, si le favorece o no por vía de compensación. Por momento, esa actividad desplegada por el arrendatario respecto al pago del servicio de agua estando cerrado el tribunal, le beneficia. Supone que aunque no dio lugar a la causa extraña (que no le es imputable), porque no era previsible para él dicha circunstancia; la misma parece “superable” con el pago de aquellos otros conceptos. Tampoco consta requerimiento que haya hecho el arrendador a su arrendatario para superar dicha causa de cierre del tribunal (por ejemplo, facilitándole los datos de una cuenta bancaria del arrendador a tales fines). Melich en su magistral obra, condensa parte del debate sobre la responsabilidad objetiva y subjetiva, y alude a Demogue a quien le atribuye la autoría en distinguir entre obligaciones de medio y obligaciones de resultado, entendidas las primeras donde el deudor asume un compromiso de efectuar la prestación que “promete”. De modo que: “De nada le valdrá a este último para exonerarse de responsabilidad hablar de su buena fe, del esfuerzo puesto por él para alcanzar un cabal cumplimiento. A menos que compruebe un obstáculo exterior que, por haber sido imprevisible e irresistible resulte evidente que no podía ser superado por él, el deudor deberá ser condenado.” (Ob. Cit., p.480). Esto parece indicar que el contrato de arrendamiento se encuentra dentro del tipo de obligaciones de medio y no de resultado (donde el inquilino se compromete a pagar un canon y el arrendador se compromete a permitir el goce pacífico de la cosa). El mismo Melich más adelante explica que uno de los requisitos de procedencia de la causa extraña no imputable en materia de exoneración de culpa o no del deudor, es que si bien dicha causa no es dependiente u originada por el hecho del deudor; si en cambio, requiere que aquel demuestre su irresistibilidad. Que ante la existencia de tal causa, el deudor debiera demostrar que actúa como buen padre de familia o emplearse a máximo para cumplir. Afirmando, “sin que le sea permitido excusarse por dificultades que no signifiquen una imposibilidad de cumplimiento”. (Ob. Cit., p.506). Si entendemos bien, el deudor debe demostrar que ha actuado con buena fe; en ese sentido, demostrar su máximo esfuerzo (buen padre de familia) para superar dicha causa que le impide cumplir con su obligación. Para saber cuando determinado incumplimiento es atribuido o imputable a su deudor, en primer término ha de tratarse de obligaciones posibles, entendidas como aquellas teóricamente materializables en el sentido que alude Maduro Luyando (Ob. Cit., p.116) pero además se requiere –como indica otra doctrina nacional- que se trate de obligaciones exigibles, de forma que pueda únicamente constituirse en mora del deudor en ese tipo de obligaciones. (Vid., Palacios Herrera, p.249). En ese orden, estando cerrado el tribunal de consignaciones, se trata de una obligación “imposible” de cumplir; aunado al hecho que no consta la “exigibilidad” por parte de su arrendador para que aquel cumpla por otros medios. En el caso que nos ocupa, nadie discute que el cierre de tribunales es una causa no atribuible al deudor; pero no podría justificarse en forma alguna la omisión de sus actividades con miras a honrar sus compromisos contractuales (en especial con relación al pago del alquiler como obligación principal); solo que estando cerrado el tribunal aquel no podría acudir a esa forma de liberarse. Sin embargo, parece que hizo más. En el presente caso, los pagos efectuados por servicio de agua durante ese período, parecen “superar” esa causa en doble sentido: primero, porque demuestran que estando cerrado el tribunal 25º de Municipio, los inquilinos siguieron pagando ante el ente prestador del servicio, el agua de todo el centro comercial (cuya obligación le corresponde a su propietario), y segundo, que las sumas pagadas en totalidad superan las cantidades que correspondían por concepto de cánones. Estas circunstancias, llevan a confirmar la tesis que sigue este sentenciador, y avalado por la doctrina dominante, que la causa extraña no imputable no constituye un juicio absoluto; y que los arrendatarios han procedido como buen padre de familia para superar tal impedimento. En este asunto, es evidente que la actividad desplegada por los arrendatarios se circunscriben a la buena fe esperada (art.1160 del código civil) y que superan el ideal del buen padre de familia (art.1270 del código civil), cuando estando cerrado el tribunal de consignaciones, hicieron superar aquella causa no imputable, y siguieron pagando las sumas que por concepto de servicio de agua de todo el centro comercial, que en principio, correspondían al propietario. Téngase en cuenta también, que el pago del servicio del agua se hizo constar en el propio expediente de consignaciones de alquiler; lo que hace deducir que el arrendador tenía conocimiento de ello y que los arrendatarios pretendían hacer imputar aquellos pagos a la deuda de alquileres. SOBRE LA COMPENSACIÓN CON MOTIVO AL PAGO DEL SERVICIO DE AGUA. Este constituye quizá el punto más álgido en la contienda. El demandado ha presentado una serie de recibos relacionados con los pagos por éste efectuado ante el organismo regulador por servicio de agua potable. En este aspecto, atrás se explicó, que llamaba la atención que tales recibos (por dichos períodos) estén en poder de los arrendatarios y no del arrendador, lo que lleva a concluir que fueron pagados por los primeros. Además, no consta que el arrendador haya desvirtuado los mismos, por ejemplo, acreditando prueba que fue dicho propietario/arrendador quien los “pagó” (ej. prueba de informes al ente municipal; prueba de inspección en la sede del ente municipal). Más importante parece la omisión del arrendador porque no desvirtuó (contraprueba) que el monto pagado por los inquilinos están relacionados con todo el centro comercial y no únicamente con los locales alquilados; porque no acreditaron cuánto debía pagar estos arrendatarios por servicio de agua, cuando el contrato no especifica monto, ni la fórmula correspondiente. Según la defensa de los demandados, desde fecha 01 de diciembre de 2005 dichos inquilinos han procedido –en vez de hacerlo el arrendador- a pagar dicho servicio de agua, en virtud de la falta de pago de su arrendador; obligados –dicen en diligencia presentada ante el 25º de municipio- a pagar el agua para evitar el corte del vital líquido y seguir afectándose su objeto comercial. Alegan que esos pagos ascienden es más de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,oo); cantidad de la que piden sean compensadas de las cantidades que se le reclaman como insolutas por concepto de cánones de arriendo, que no pudieron seguir consignando desde mayo de 2012 en virtud del cierre del tribunal de consignaciones. Debe sin embargo precisar el tribunal, que sumados los recibos de pago del agua que produjo la demandada, ascienden en total a la cantidad de Bs.116.848,48 (siempre superior a la cantidad insoluta por cánones al estar cerrado el juzgado 25º de municipio cuya deuda es reclamada según libelo en Bs.39.780,oo). Atrás se determinó del conjunto de recibos valorados por tarjas, que los arrendatarios han efectuado pagos por el servicio de agua por las sumas que indican, y algunos de los cuales reposan en el expediente de consignaciones. Corresponde ahora es estudiar si es compensable con las sumas que éstos deben por cánones insolutos. Analiza quien decide, que según el contrato válidamente celebrado entre las partes (que fue consignado por el demandado), a los arrendatarios les correspondería el pago por servicio de luz eléctrica, INOS, teléfono y aseo urbano (cláusula novena); más no precisa cómo ha de hacerse el referido pago. Estamos en presencia de una lacónica cláusula que hace mención al “Inos”, que ha de entenderse por tal las siglas del extinto Instituto Nacional de Obras Sanitarias (INOS), que era el ente oficial prestador del servicio de agua de ese entonces (hoy un servicio municipalizado que presta el IMAS). Por ende, uno de los problemas que plantea en este caso, es que no se conoce la forma en que cada inquilino –o al menos, no se desprende del contrato- debe pagar la cuota que le correspondería por tal vital líquido; ello para verificar si los pagos que efectúan los arrendatarios por concepto de este servicio de agua son realmente los que tienen que pagar por sus locales alquilados; o si corresponden como dicen, por todo el centro comercial. En el primer caso, que los arrendatarios hayan pagando realmente lo que les corresponde por concepto de agua de sus locales, no podría hablarse de compensación. En el segundo caso, es decir, que dichos pagos sean superiores a lo que les corresponde, por ejemplo, que hayan pagado por todo el centro comercial; en ese caso, es que puede analizarse si es compensable estos pagos con las deudas de cánones de arriendo. Sobran elementos para deducir que cualquier pago que hagan los arrendatarios por ese concepto pretendieron siempre imputarlo a los cánones (como se lee claramente de la diligencia del folios 70-71, pieza II, donde consignan uno de esos recibos de pago –folio 72- en sede del juzgado 25º de municipio); pues de otra manera no tendría sentido para qué anexaron la misma en el propio expediente que contiene las consignaciones de los cánones de arrendamiento. Tratándose de un centro comercial como lo reconocen ambas partes (y por tanto relevado de pruebas), debe colegirse que si no existe documento de condominio (como en el presente caso), es posible que exista alguna figura afín relacionada con la recaudación o cobro de los gastos por mantenimiento y demás servicios (acá no probada). Luego, que se convenga que el inquilino paga el servicio de agua según contrato, no puede entenderse jamás que algún inquilino esté obligado a pagar la totalidad del consumo del servicio de agua por todo el centro comercial. Afirmar lo contrario sería una ficción. Entonces, los locales objeto de juicio están individualizados dentro de un inmueble mayor que constituye el Centro comercial. Así las cosas, estando en presencia (i) de un inmueble sometido a regulación de alquileres, (ii) que es independientemente considerado del resto y (iii) que no está sometido a propiedad horizontal, a los inmuebles alquilados y objeto de demanda, le es aplicable la disposición del artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), según la cual, “…el pago de los gastos de aseo, conservación, agua, energía eléctrica y cualquier otro similar, podrá ser fijado por las partes contratantes, siempre y cuando no excede de un veinticinco por ciento (25%) del monto del canon de arrendamiento”. Como se observa, se regula un máximo del 25% por todos estos servicios (incluyendo el agua); y en el caso que nos ocupa, según la relación de recibos presentados por los arrendatarios, solamente el pago por servicio de agua supera considerablemente ese 25%, cuyos montos mensuales varían entre Bs.437,269; Bs.441,oo; Bs.626,97; (entre otros); si tomamos en cuenta que el canon fijado por el organismo regulador es de Bs.1.170,oo. Agrega quien decide, que son extensibles al caso que nos ocupa cualquier “acción” que contraríe los derechos del inquilino como dispone el artículo 7º ejusdem; pero paradójicamente se consigue que se afectan los derechos del inquilino por la “omisión” del arrendador en dejar de pagar el servicio de agua de todo el centro comercial durante el período correspondiente desde 2005 a 2013. Todo esto nos lleva a deducir que los pagos que efectúan los arrendatarios no pueden ser por los gastos generados por sus locales alquilados; teniéndose en cuenta que tales recibos aparece expedidos por altos montos y a nombre de la propietaria de todo el centro comercial. A su vez, por máximas de experiencia conoce quien decide que en Venezuela, los costos por el servicio de agua (junto con los servicios de “gas” doméstico) constituye bajos costos individualmente hablando; que puede ascender en casos como centros comerciales, grandes depósitos industriales, edificios de oficinas, fábricas, etc. Es evidente que los costos pagados por este servicio por los arrendatarios son “superiores” a los que les correspondería pagar, si se aplicara como debe el artículo 19 LAI. Queda por resolverse si esos pagos efectuados por los arrendatarios por su arrendador, le pueden ser “oponibles” por vía de compensación. Si se trata como parece, que efectivamente los arrendatarios han pagado una obligación “natural” de la arrendadora derivada de su condición de propietaria de todo el centro comercial, en ese caso, cabría decir que el arrendador se “convierte” en deudor de sus inquilinos. En ese orden, aplica la tesis que los pagos que aquellos arrendatarios hicieran por aquella arrendadora/propietaria deben imputársele por vía de compensación a los montos de los cánones insolutos desde la fecha en que se cerraron el tribunal 25º de Municipio. Esta parece ser la situación de autos; ya que no probó la arrendadora que esa obligación no sea imputable a ella; ni impugnó los medios legales que constan que los arrendatarios pagaron durante todo ese período. Tratándose de un centro comercial, aunque pueda pensarse en principio que todo el conglomerado de inquilinos se aprovechaba del pago total del agua que hacían los demandados, y si fuere el caso (no alegado, ni probado) que cada uno de los inquilinos fueren a su vez obligados al pago de su cuota por servicio de agua ante el propietario; ello no exime al propietario de pagar ante el ente prestador del servicio, ni lo libera por el hecho de que dicho pago haya sido efectuado por sus arrendatarios. Es decir, el propietario/arrendador puede tenerse «solvente» frente al ente prestador del servicio, pero a su vez, debe tenerse como «deudor» frente a sus inquilinos que pagaron en su nombre. Teniéndose en cuenta que no hay documento de condominio, y que aparentemente existe un solo medidor frente al ente prestador del servicio (según recibos a nombre de la única “suscriptora” María Pestana), no cabe duda que el propietario es el obligado al pago total/general del consumo del centro comercial y no cada uno de los inquilinos, ya que se trata de una obligación que asume cada propietario según las ordenanzas municipales como explica la doctrina (Isaac Bendayán Levy, Estudios de Derecho Inquilinario, Ediciones libra, Caracas, 1987, p.49). Todo esto lleva a concluir, que si los arrendatarios asumieron una obligación que en principio correspondía a su arrendador como propietario del inmueble, pueden exigirle a éste la repetición; o en este caso, invocar la compensación de las sumas por ellos debida por cánones de arriendo. Los arrendatarios (como cualquier tercero que paguen en nombre de otro) pueden intentar repetir (frente a su arrendador) el pago de tales sumas; y por tanto, cabe hablar en estos casos de compensación. Vale recordar que la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece un tipo de derecho de repetición (devolución) que tendría todo inquilino en exigir a su arrendador la devolución de las sumas que aquel haya pagado por sobre alquileres (arts.58 y ss.). Se trata de una solución legislativa que tienen los arrendatarios cuando han procedido a pagar montos de los cánones de alquiler por encima de las regulaciones oficiales, teniendo acción contra sus arrendadores por cobros indebidos. Al tratarse de una acción de reintegro, son aplicables también en forma genérica las disposiciones relativas en materia de compensación. (Vid. Arquímedes Enrique González Fernández. Del arrendamiento y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Caracas, 2000, p.233). Ahora bien, que la legislación especial de arrendamiento establezca un modo de «compensación» de deudas en materia de sobre alquileres (art.63 LAI), no significa en forma alguna que queden excluidas también las otras formas de compensación previstas en el código civil. Ese sería el caso de autos, en donde no se ha propuesto la reconvención (es decir, la parte arrendataria no está exigiendo a su arrendador la “repetición” de aquellos pagos asumidos por concepto de agua); sino que alega la “compensación” de los montos que ella asumió por servicio del agua para ser imputados a la deuda que reconoce tiene por conceptos de alquiler por estar cerrado el tribunal de consignaciones. En este sentido, dispone categóricamente el artículo 1332 del código civil, que la compensación opera en virtud de la ley, “…aún sin el consentimiento de los deudores, en el momento mismo de la existencia simultánea de las dos deudas, que se extinguen recíprocamente por las cantidades concurrentes.” Asimismo, se trata de deudas asumidas que tienen por objeto sumas de dinero (art.1333 código civil). En este caso, concurriendo ambas deudas, se deben “entender” extinguidas entre sí (hasta por el monto de sus montos concurrentes); solo que como dice Maduro Luyando: “Cuando es controvertida –como se deduce de las actas del proceso- requiere de la declaración del juez en decisión de carácter declarativo…” (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones, Universidad Católica Andrés Bello, 10ª ed., 1997, p.348). En efecto, los tratadistas consultados confirman que al coexistir deudas estimables en dinero; que sean determinables y que converjan entre sí, se compensarán hasta el monto de su “concurrencia”. Nos bastan tres de los más destacados. En el caso de Melich Orsini lo llama el «automatismo de la compensación legal», que aplica al darse las condiciones de homogeneidad, liquidez y exigibilidad (José Melich Orsini. Modos de Extinción de las obligaciones, Serie Estudios, Nro.60, Caracas, 2004, p.178); que sin consentimiento de alguno de los deudores opera de derecho, las deudas se extinguen “siempre que en ese momento de su compensabilidad ellas coexistan” (Ob. Cit., p.178). Palacios Herrera se explica en términos de que son compensables al coincidir deudas correlativas entre sí, “…en virtud de la ley se extinguen hasta por el monto concurrente.” (Oscar Palacios Herrera, Apuntes de Obligaciones, Ediciones Centro de Estudiantes, Universidad del Zulia, Maracaibo, 1982, p.373). Por su lado, Maduro Luyando explica que como la compensación opera de pleno derecho, significa, “de que una vez decidida por el juez, las obligaciones se extinguen desde su existencia simultánea, aun sin el consentimiento de los deudores, y no desde que se dicte la decisión.” (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones, Universidad Católica Andrés Bello, 10ª ed., 1997, p.344). De esta manera, cuando los arrendatarios asumen la deuda de su arrendador (de una obligación de aquella) contentiva del pago por servicio de agua, se constituyen en acreedores de su arrendador hasta por el monto asumido, hasta por las cantidades concurrentes recíprocamente que se extinguen entre sí. En ninguna parte se desprende que se trata de una donación o liberalidad de estos arrendatarios a “favor” de su arrendador; que además requiere sea expresa y además auténtica (art.1439 código civil); ni tampoco expusieron que renunciaban a su acreencia por vía de remisión de deuda (véase arts.1326 y ss. código civil). En fin todo lleva a concluir que la deuda asumida por estos arrendatarios puede oponérsele a su arrendador por vía compensatoria (ahora deudor desde el momento mismo del primer pago del servicio total de agua). En consecuencia, si la deuda que tienen los arrendatarios por cánones de alquiler asciende a la suma de Bs.39.780,oo y de otro lado, pagaron estos la cantidad de Bs.116.848,48; significa que la propietaria/arrendadora se tiene como deudora de sus inquilinos hasta por ese monto; solo que deben compensarse a favor de ellos por vía de concurrencia de deudas hasta la suma de Bs.39.780,oo, con lo cual, la demanda de desalojo por supuesta falta de pago no tiene objeto ya que son superiores los montos “debidos” por el arrendador frente a sus inquilinos por concepto de pago del servicio de agua. Por último, no consta de autos que los arrendatarios hayan renunciado a la compensación como dispone el artículo 1335, ordinal 4º del código civil; antes bien, constan gestiones de los mismos en sede del juzgado 25º de municipio alegando imputación a los cánones de arriendo; circunstancia por demás conocida por la arrendadora al retirar los montos de tales consignaciones. Para este sentenciador resulta ajustado a derecho darles la razón a los arrendatarios, cuando en presencia de la causa extraña no imputable (constituido por el cierre del tribunal de consignaciones), han asumido incluso mucho antes de ese evento, el pago de servicios de agua por todo el centro comercial, cuando en principio constituía una deuda que correspondería a su arrendador como propietario del inmueble. Y así se establece. Consecuencia de lo expuesto, procede la defensa de la causa extraña no imputable cuando los arrendatarios hicieron más de lo que les correspondía por contrato, y asumieron el pago de servicios de agua que le correspondía a su arrendador, y por ello, también es procedente el alegato de compensación hasta por el monto concurrente de deudas. Como el demandante no probó plenamente su demanda, la misma debe desecharse en derecho. III. PARTE DISPOSITIVA Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley decide lo siguiente: PRIMERO: se declara SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada previstas en los ordinales 6º y 9º del artículo 346 del código de procedimiento Civil; por ende se condena en costas por esta incidencia conforme el artículo 274 CPC. SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue la Sociedad Mercantil EL PETAREÑO CENTRO COMERCIAL, C.A., en contra los ciudadanos JOSE AMERICO FARIA FERNANDEZ y GUILFRED ANTONIO PALENCIA ARAUJO, ambas partes plenamente identificadas en autos; y por ende se condena en costas del juicio principal conforme al artículo 274 CPC. TERCERA: Como hubo vencimiento recíproco en las decisiones atrás dictadas, se ordena la compensación de costas conforme al artículo 275 CPC. Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 248 ejusdem. Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, es necesaria la notificación de las partes.- Notifíquese a las partes. DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los 29 días del mes de noviembre del año dos mil trece (2013). Año 203º y 154°