TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, doce de noviembre de dos mil trece
203º y 154º

ASUNTO : AP31-V-2013-000602

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil DESARROLLOS EXTRADOS C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda (hoy Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital), en fecha 26 de febrero de 1998, bajo el No 34, Tomo 61-A-Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: PEDRO PRADA, VICTOR PRADA, SORELENA PRADA, ELENA KATHERINE CAMPOS, AGUSTIN BRACHO, ARMANDO RODRIGUEZ LEON, FRANCISCO BETANCOURT, IRIS ACEVEDO, ROMULO PLATA y RENNY FERNANDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 32.731, 46.868, 97.170, 180.325, 54.286, 37.254, 22.925, 116.424, 122.393 y 181.725 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil TIENDAS BIKINI.COM, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha tres (3) de octubre de 2001, bajo el No 78, Tomo 190-A-Pro., e inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el No, J-30853083-3, en la persona de dos (02) de sus Directores los ciudadanos LUIS EDUARDO SCHOLTZ ACEVEDO y PEDRO JOSE HERNANDEZ SANTOS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos V-4.086.933 y V-5.565.943, respectivamente,

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: HECTOR TRUJILLO TRUJILLO, JAVIER YÑIGUEZ ARMAS, GINA MARIA DE SOUSA o ERNESTO FERRO URBINA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 9.674, 39.163, 131.048 y 59.510, respectivamente.
MOTIVO: (RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO) Sentencia Definitiva.
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda interpuesto por los abogados PEDRO PRADA, VICTOR PRADA, SORELENA PRADA, ELENA KATHERINE CAMPOS, AGUSTIN BRACHO, ARMANDO RODRIGUEZ LEON, FRANCISCO BETANCOURT, IRIS ACEVEDO, ROMULO PLATA y RENNY FERNANDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 32.731, 46.868, 97.170, 180.325, 54.286, 37.254, 22.925, 116.424, 122.393 y 181.725 respectivamente, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora Sociedad Mercantil DESARROLLOS EXTRADOS C.A., antes identificada, parte actora en el presente juicio contra Sociedad Mercantil TIENDAS BIKINI.COM, C.A., antes identificada, por Resolución de Contrato de Arrendamiento sobre un inmueble constituido por un (01) local comercial distinguido con las letras y números PB.-20, situado en el piso Planta Baja (PB), del Centro Comercial TOLÓN FASHIÓN MALL, ubicado en la avenida Principal de Las Mercedes, con Avenida New York y Calle Copérnico, Municipio Baruta del Estado Miranda, local este que cuenta con un área aproximada de CUARENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON NUEVE DECÍMETROS CUADRADOS (49,09M2), fundamentando su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.567 y 1.594 del Código Civil Venezolano y en los artículos 36,38,47,286,881, y siguientes del Código de Procedimientos Civil.
En fecha 29 de abril de 2013, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del juicio breve y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano JOSE GARCÍA, a fin de que compareciera por ante este Juzgado al Segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos que de su citación, a dar contestación de la demandada.
En fecha 07 de mayo de 2013, compareció la presentación judicial de la parte actora y consignó copias simples, a los fines de que sea librada la compulsa, en fecha 09/05/2013, el Tribunal ordenó se libró compulsas a la parte demandada.
En fecha 06 de junio de 2013, compareció el ciudadano Eduard Pérez, en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito judicial consignó compulsas sin firmar.
En fecha 07 de junio de 2013, compareció la representación judicial de la parte actora y solicitó la citación mediante cartel de citación, en fecha 10/06/2013, este Juzgado ordenó librar Cartel de Citación.
En fecha 13 de junio de 2013, compareció la representación judicial de la parte actora y dejó constancia de haber retirado el cartel de citación, posteriormente en fecha 12707/2013, consignaron los mismos debidamente publicados en los diarios Ultimas Noticias y el Nacional.
En fecha 23 de julio de 2013, compareció la Abogado IRIS ACEVEDO CASTRO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 116.424, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y GINA MARIA DE SOUSA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No 131.048, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, mediante la cual formal y expresamente acordaron suspender la presente causa por un lapso de veinticinco (25) días continuos y en fecha 25/07/2013, este Juzgado suspendió la causa.
En fecha 8 de octubre de 2013, compareció la apoderada judicial de la parte demandada GINA MARIA DE SOUSA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No 131.048, y consignó escrito de demanda y reconvención.
En fecha 09 de octubre de 2013, se dictó auto acordando admitir la reconvención presentada por los abogados GINA MARIA DE SOUSA, JAVIER YÑIGUEZ ARMAS y HECTOR TRUJILLO TRUJILLO, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 131.048, 39.163 Y 9.674, respectivamente actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada TIENDAS BIKINI.COM, C.A. En consecuencia, se fijó el segundo (2do) día de despacho siguiente a la presente fecha, a fin que la parte actora-reconvenida, comparezca por ante la Sede de este Tribunal, a objeto que dé contestación a la reconvención interpuesta en su contra, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14 de octubre de 2013, compareció la representación judicial de la parte actora reconvenida y consignó escrito de contestación a la reconvención e impugnación de cuestiones previas.
En fecha 17 de octubre de 2013, se dictó auto mediante el cual se abrió la segunda pieza del expediente, a los fines de llevar el orden procesal de las actuaciones.
En fecha 21 de octubre de 2013, compareció la representación judicial de la parte demandada reconviniente y consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 24 de octubre de 2013, se dictó auto mediante el cual, este Tribunal se pronuncio sobre las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente.
En fecha 28 de octubre de 2013, compareció la representación judicial de la parte actora reconvenida consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 29 de octubre de 2013, se llevó acabo las declaraciones testimoniales promovidas por la representación judicial de la parte demandada reconviniente. Se dejó constancia que se encontraron presente en este acto la promovente ciudadana GINA MARIA DE SOUSA GONCALVES, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No.131.048, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente. Igualmente se deja constancia que se encuentran presente los abogados IRIS MARINELL ACEVEDO CASTRO y FRANCISCO ANTONIO BETANCOURT ROMAN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 116.424 y 22.925, respectivamente.
En fecha 29 de octubre de 2013, compareció la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente y consignó escrito de promoción de pruebas, posteriormente en esta misma fecha compareció la representación judicial de la parte actora reconvenida y apeló al auto dictado en fecha 24 de octubre de 2013.
En fecha 30 de octubre de 2013, se dictó auto mediante el cual, este Tribunal se pronunció sobre las pruebas promovidas por las partes.
Luego en la tarde del 30 de octubre de 2013, la representación judicial de la parte actora reconvenida consignó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 31 de octubre de 2013, se dictó auto mediante el cual el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la apoderada judicial de la parte actora reconvenida.
En fecha 31 de 2013, la representación judicial de la parte actora reconvenida dejó constancia de haber consignado los emolumentos al alguacil.
Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Tribunal procede a dictar el presente fallo, previo las siguientes consideraciones:
CUESTIONES PREVIAS.

En la oportunidad de la litis contestación, la parte demandada, promovió la cuestión previa contenida en el ordinal primero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la incompetencia de este Tribunal por conexidad de la presente causa con causa pendiente en otro tribunal. Alega la representación Judicial de la parte demandada, que la sociedad mercantil FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, COMPAÑÍA ANÓNIMA DE INMUEBLES Y VALORES CARACAS, instauró demanda por resolución de contrato de arrendamiento contra la sociedad mercantil TIENDAS BIKINI, COM, C.A, que dicho juicio, cursa por ante el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente No AP31-V-2013-601; alega además la parte demandada, que la actora, DESARROLLOS EXTRADOS, C.A, es filial de la sociedad mercantil FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, al igual que COMPAÑÍA ANONIMA DE INMUEBLES Y VALORES CARACAS y GESTION INTEGRAL DE VALORES INMOBILIARIOS, que FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, es la propietaria de las acciones de las sociedades filiales, que las Juntas Directivas, se repiten en una y otra, ocupando diversos cargos; que la demandada en ambos procesos es la misma compañía TU BIKINI.COM, C.A, por lo que según la demandada, ambas partes son idénticas. Que ambas demandas por son resolución de contrato de arrendamiento, fundamentadas en las mismas causales de resolución de contrato, alegando un incumplimiento de TIENDAS BIKINI,COM, C.A, en la actualización de depósito en garantía al nuevo canon de arrendamiento, así como la falta de presentación de prueba de la contratación de pólizas de responsabilidad civil general que amparen al inmueble arrendado, que por ello hay identidad de causa o título; alegando que hay identidad entre personas y título, encuadrando la situación en el ordinal 2º del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil; señalando además la parte demandada, que en la causa que cursa por ante el Juzgado Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción judicial, la citación tuvo lugar el día 21 de Mayo de 2013, por lo que es aquel el tribunal de la prevención. Esta cuestión previa fue rechazada por la parte actora, señalando que no existe identidad entre sujetos, pues las actoras en ambos juicios son personas jurídicas distintas, que no existe identidad de títulos pues los contratos de arrendamiento sobre los cuales se fundamentan las respectivas pretensiones, son diferentes.
Observa quien suscribe, que la parte actora en el presente juicio, es la sociedad mercantil DESARROLLOS EXTRADOS, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital , en fecha 26 de Febrero de 1998, bajo el No 34, Tomo 61-A Sgdo; en el juicio respecto del cual se alega la acumulación por conexión, la actora es la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA DE INMUEBLES Y VALORES CARACAS, C.A; inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, en fecha 24 de Abril de 1925, bajo el No 154, Tomo 2. Produjo la parte demandada, acompañando a su escrito de contestación de la demanda, y promovió durante el lapso probatorio: a) impreso de la página web de la Superintendencia Nacional de Valores, donde en el Registro Nacional de Valores, aparece la sociedad mercantil DEARROLLOS EXTRADOS, C.A, la sociedad mercantil C.A INMUEBLES Y VALORES CARACAS y F.V.I FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, S.A.C.A, lo cual es prueba de que se encuentran en el Registro Nacional de Valores llevado por la Superintendencia Nacional de Valores; b) promovió la parte demandada, documental impreso, denominado INFORMACION DE PRENSA, de fecha 24 de Marzo de 2004, donde la Superintendencia para la Promoción y Protección de la Libre Competencia, PROCOMPETENCIA, informa que dicto medidas cautelares a favor de arrendatarios del Centro Comercial Tolón, permitiéndoles temporalmente ofrecer productos que sean competidores de los bienes comercializados por las sociedades mercantiles Pepsi-Cola Venezuela; Compañía de Espectáculos del Este, C.A y Cervecería Polar, C.A, señalando que dicha medida fue dictada contra las empresas Desarrollos Extrados, propietaria del Centro Comercial El Tolón; Gestión Integral de Valores Inmobiliarios, C.A, administradora del mencionado centro comercial, Fondo de Valores Inmobiliarios, C.A, encargada de la gerencia administrativa, asesoria financiera y ventas; Compañía de Espectáculos del Este, C.A y Cervecería Polar, C.A, por la presunta comisión de practicas exclusionarias y contratos restrictivos de la libre competencia, esto es una prueba libre de tipo documental, que prueba las medidas cautelares dictadas por dicho organismo contra estas empresas; c) promovió la parte demandada, prospecto emitido por la sociedad anónima inscrita de capital abierto F.V.I FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, S.A.C.A, para la Oferta Pública de Papeles Comerciales al Portador Emisión 2010-01, lo cual es prueba de que esta sociedad mercantil hizo una oferta pública de papeles comerciales al portador en el año 2010, emitiendo el respectivo prospecto, según lo previsto en la Ley de Mercado de Valores y la normativa dictada por la Superintendencia Nacional de Valores, ninguna de estas documentales libres es prueba de que estas sociedades mercantiles sean una misma persona, estas documentales fueron impugnadas por la parte actora en su escrito de rechazo de cuestiones previas, pero como quiera que no se trata de fotocopias de documentos, sino de impresos de páginas web, se trata de pruebas libres de tipo documental, pero las cuales no han aportado ninguna prueba de que entre las demandantes en el presente juicio y el juicio respecto del cual alega la conexidad, exista identidad.

Por otra parte, en el presente juicio, el objeto de la pretensión es la resolución de un contrato de arrendamiento celebrado entre fecha 15 de Noviembre de 2011, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao, bajo el No 25; Tomo 158 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, entre DESARROLLOS EXTRADOS, C.A y TIENDAS BIKINI, COM, C.A, cuyo objeto es un local comercial distinguido los letras y números PB-20, situado en la Planta Baja del Centro Comercial Tolón Fashion Mall, ubicado en la Urbanización Las Mercedes; en el proceso respecto del cual se alega la conexidad, producido por la parte demandada, acompañando su escrito de contestación y promovido en el lapso probatorio, el objeto de la pretensión es la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 23 de Julio de 2009, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao, anotado bajo el No 30, Tomo 87, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, entre GESTION INTEGRAL DE VALORES INMOBILIARIOS, C.A y TIENDAS BIKINI. COM, C.A, sobre un inmueble constituido por un local comercial identificado con las letras y números T-33, ubicado en el Nivel Terraza del Centro Comercial San Ignacio, en la Urbanización La Castellana; evidentemente, no se trata del mismo título, pues el título es el contrato de arrendamiento que se pretende resolver, el cual es distinto, pues se trata de contratos de arrendamiento, celebrados en fechas diferentes, por diferentes arrendadores, cuyo objeto son locales comerciales en diferentes centros comerciales, teniendo en común solo el arrendatario, por lo que no puede concluirse que exista identidad de títulos.
Así las cosas, resulta forzoso para quien suscribe, concluir que no puede prosperar la cuestión previa propuesta por la representación judicial de la parte demandada, de acumulación por conexidad, prevista en el ordinal primero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, adminiculada con el artículo 52, ordinal 2º Ejusdem.
Propuso la representación judicial de la demandada, la cuestión previa de defecto de forma del libelo por no llenar los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, prevista en el ordinal 6º del artículo 346 Ejusdem y en concordancia con lo el ordinal 10º del artículo 24 de Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y el artículo 335 constitucional, esta cuestión previa fue rechazada por la parte actora. Observa quien aquí suscribe, que el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece:
“El Tribunal Supremo de Justicia garantizará la supremacía y efectividad de las normas principios constitucionales; será el máximo y último intérprete de esta Constitución y velará por su uniforme interpretación y aplicación. Las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios constitucionales son vinculantes para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales de la República”.
Establece el artículo 24 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia:
“Artículo 24. Es de la competencia de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia:
1. Declarar si hay o no mérito para el enjuiciamiento del Presidente o Presidenta de la
República o quien haga sus veces y, en caso afirmativo, conocerá de la causa, previa autorización de la Asamblea Nacional, hasta sentencia definitiva.
2. Declarar si hay o no mérito para el enjuiciamiento del Vicepresidente Ejecutivo o Vicepresidenta Ejecutiva, de los o las integrantes de la Asamblea Nacional o del propio Tribunal Supremo de Justicia, de los Ministros o Ministras, del Procurador o Procuradora General de la República, del Fiscal o Fiscala General de la República, del Contralor o Contralora General de la República, del Defensor o Defensora del Pueblo, del Defensor o Defensora Público General, de los Rectores o Rectoras del Consejo Nacional Electoral, de los Gobernadores o Gobernadoras, Oficiales Generales y Almirantes Efectivos y en funciones de comando, de la Fuerza Armada Nacional Bolivariana y de los Jefes o Jefas de Misiones Diplomáticas de la República y, en caso afirmativo, remitir los autos al o la Fiscal General de la República o a quien haga sus veces, si fuere el caso; y, si el delito fuere político, conocerá de la causa hasta la sentencia definitiva.
3. Dirimir los conflictos de no conocer que se planteen entre tribunales de instancia con distintas competencias materiales, cuando no exista una Sala con competencia por la materia afín a la de ambos.
4. Las demás que establezcan la Constitución y las leyes.

Observa quien aquí suscribe que el ordinal 10º del artículo 24 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, en el cual fundamenta la cuestión previa planteada, la parte demandada, no existe. Por otra parte, el ordinal 5 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, requiere que todo libelo exprese la relación de hechos y de derecho en los que se fundamente la pretensión, con las pertinentes conclusiones, no requiere el Código de Procedimiento Civil, que se indique algún precedente jurisprudencial como requisito del libelo de la demanda, por lo que visto que el libelo, expresa los fundamentos de hecho y derecho en los que se fundamenta la pretensión, no puede prosperar en derecho la cuestión previa planteada en estos términos. No puede soslayar esta sentenciadora, el carácter manifiestamente infundado de la cuestión previa planteada en el proceso por los apoderados judiciales de la parte demandada, pues alegar una cuestión previa con fundamento en una norma legal inexistente, es una conducta contraria al deber de lealtad y probidad que se deben las partes en el proceso y que engloba el deber de exponer los hechos conforme a la verdad, no interponer pretensiones ni alegar defensas, ni promover incidentes, cuando se tenga consciencia de su falta de fundamento, por lo que de conformidad con el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, que ordena al Juez, tomar las medidas necesarias para prevenir y sancionar las conductas contrarias a la lealtad y probidad que se deben las partes en el proceso, en tal sentido se EXHORTA a los apoderados judiciales de parte demandada, a ABSTENERSE, de seguir interponiendo incidencias, manifiestamente infundadas con el único propósito de obstaculizar el desenvolvimiento normal del proceso.

DEL MERITO DE LA CONTROVERSIA

La pretensión deducida en el presente juicio, es la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre la actora, DESARROLLOS EXTRADOS, C.A y la demandada TIENDAS BIKINI.COM. C.A, el cual consta de instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao, en fecha 15 de Noviembre de 2011, bajo el No 25, Tomo 158 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, cuyo objeto es un local distinguido con las letras y números PB-20, situado en la Planta Baja del Centro Comercial Tolón Fashion Mall, ubicado en la Urbanización Las Mercedes, Avenida Principal con Avenida New York y Calle Copérnico. Señala la parte actora como fundamento fáctico de su pretensión que la relación arrendaticia se inició el año 2004, según consta de documento autenticado de fecha 2 de Febrero de 2004, bajo el No 4, Tomo 12, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que según la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, la duración del contrato sería de cinco años fijos, contados a partir del 14 de Noviembre de 2003 hasta el 14 de Noviembre de 2008. Que en fecha 6 de Junio de 2006, las partes contratantes, suscribieron por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao, bajo el No 70, Tomo 57, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría que, un convenio en virtud del cual acordaron modificar cláusulas del contrato de arrendamiento originalmente celebrado en lo relativo a establecimiento de obligaciones en moneda extrajera, a efectos de denominarlas en bolívares, en cumplimiento de la Ley Contra Ilícitos Cambiarios. Que en fecha 27 de Agosto de 2008, renovaron la relación arrendaticia, según consta de instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao, bajo el No 58, Tomo 88 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, quedando sujeta a nuevos términos y condiciones aprobados por las partes; que la renovación sería por tres años fijos, contados a partir del 14 de Noviembre de 2008 hasta el 14 de Noviembre de 2011. Que de conformidad con lo previsto en la cláusula Décima Tercera del Contrato de arrendamiento, en su numeral 4, a fin de garantizar el cumplimiento de las obligaciones por parte de la arrendataria, esta última entregó a la arrendadora la cantidad de VEINTIDOS MIL NOVENTA BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 22.090,00) por concepto de depósito en garantía. Alega la parte actora que LA ARRENDATARIA, solicitó la renovación del contrato de arrendamiento, la cual fue aprobada por LA ARRENDATARIA, en el entendido de que la vigencia del nuevo contrato estaba sujeta a nuevos términos y condiciones. Que en fecha 14 de Noviembre de 2011, las partes suscribieron otra renovación del contrato de arrendamiento, la cual comenzó a regir a partir de esa fecha, y suscribieron un nuevo contrato que rigiera la relación arrendaticia. Que según el nuevo contrato, en su cláusula cuarta se estableció una duración por un periodo fijo, comprendido entre el 14 de Noviembre de 2011 hasta el 31 de Marzo de 2015. Alega la parte actora, que según la cláusula quinta del contrato vigente celebrado entre las partes, el canon de arrendamiento sería variable, consistente en la cantidad que fuere mayor entre un canon mínimo y un canon porcentual, estableciéndose que el canon mínimo era la cantidad de VEINTIDOS MIL NOVENTA BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 22.090,50) mensuales, que dicho canon mínimo sería para el primer año de contrato, que sería ajustado anualmente de acuerdo con el índice General de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas, establecido por el Banco Central de Venezuela acumulado para cada periodo de doce meses, y en caso de que no sea publicado el se aplicará el Índice Nacional de Precio al Consumidor, establecido por el Banco Central de Venezuela acumulado para el periodo de 12 meses; que el incremento que resultare por el ajuste realizado en un año formara parte de la base para el cálculo del ajuste del año siguiente. Aduce además la parte accionante, que en la cláusula décima quinta, se establecieron las causales de resolución del contrato de arrendamiento, entre ellas, en el numeral 9, se estipuló que si LA ARRENDATARIA, no cumple con su obligación de presentar la prueba de la contratación de las pólizas de responsabilidad civil general, que deberán amparar al local comercial arrendado, de conformidad con la cláusula décima octava del contrato; y en el numeral catorce se estableció como causal de resolución, la no adecuación del monto del depósito entregado en garantía a los ajustes que sufriera en canon de arrendamiento, de acuerdo con lo previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, según la cual EL ARRENDATARIO, entregó a LA ARRENDADORA, la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL CIENTO OCHENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 44.181,00) equivalente a dos cánones de arrendamiento, por concepto de depósito en garantía de cumplimiento de las obligaciones contractuales, mantenimiento y reparaciones del local arrendado, cantidad que sería actualizada de acuerdo a los incrementos que sufriera el canon de arrendamiento, dentro de los siete dias siguientes al incremento del canon de arrendamiento, la no adecuación del depósito, daría lugar a la resolución del contrato.
Alega la parte actora, que para el 24 de Noviembre de 2012, vencido el primer año de vigencia del contrato, se efectuó el incremento del canon de arrendamiento a la suma de VEINTICINCO MIL SETECIENTOS VEINTISEIS BOLIVARES CON VEINTISIETE CENTIMOS (Bs. 25.726,27), que LA ARRENDATARIA, no ha cumplido con la obligación de actualizar el depósito en garantía el cual debía ser equivalente a dos mensualidades de arrendamiento, es decir, la suma de CINCUENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 51.452,54), por lo que ha incurrido en una de las causales de resolución de contrato pactadas por las partes.
Señala además la parte actora, que según la cláusula décima octava del contrato, LA ARRENDATARIA, se obliga a contratar una póliza de responsabilidad civil general, que cubra al local comercial arrendado por la suma de SETECIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 795.258,00), ajustable anualmente, de acuerdo con el ajuste del valor del local comercial, póliza que debería cubrir riesgos locativos, por los daños que pudiera sufrir el local por incendio, inundación; por los riesgos de vecinos, es decir los daños que pudieran causarle a los locales vecinos y personas por siniestros que pudieran ocurrir en el local arrendado y por daños a terceros por la ocupación del local; obligándose además a presentar prueba de la contratación del seguro dentro del plazo de treinta días continuos, contados a partir del 14 de Noviembre de 2011; que LA ARRENDATARIA, no ha cumplido con esta obligación de presentar dicha prueba, por lo que también debe operar la resolución del contrato, pues el incumplimiento de esta obligación, es causal de resolución, según lo estipulado por las partes en el contrato. Fundamenta legalmente su pretensión la actora, en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1594 del Código Civil; los artículos 36, 38, 47, 286 y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 15 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte la representación judicial de la parte demandada, en la litis contestación rechazó los alegatos de la parte actora en los que fundamenta su pretensión resolutoria. Alega que LA ARRENDADORA y la propietaria del inmueble, han pretendido boicotear el cumplimiento por parte de la demandada de sus obligaciones contractuales y que han efectuado actuaciones con la finalidad de engañar a la ARRENDADORA. Admite la parte demandada, que según la cláusula décima tercera del contrato, estaba obligada a actualizar el depósito en garantía cada vez que ocurriera una variación del canon de arrendamiento, que la realidad es que durante los nueve años, la arrendadora ha calculado el ajuste de la garantía y le solicitaba por escrito a la arrendataria la consignación del ajuste y procedía, la arrendataria a depositarlo; que esa operación ocurría cada vez que se renovaba el contrato a través de la fórmula que impuso la arrendadora de terminar anticipadamente el contrato e imponer un nuevo contrato con un nuevo y exorbitante canon, así mayores y cuantiosas obligaciones. Admite el hecho de que para la fecha de la celebración del contrato vigente, 15 de Noviembre de 2011, dio un depósito en garantía por la suma de CUARENTA Y CUATRO MIL CIENTO OCHENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 44.181,00); alega la parte demandada, que cumplió con la obligación de actualizar el depósito en garantía, en fecha 16 de Mayo de 2013, sin requerimiento de la arrendadora, depositando en la cuenta corriente No 0102-0552-2800000056575, en el Banco de Venezuela, propiedad de la actora, la suma de TRECE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (13.445,84), correspondientes al ajuste del depósito en garantía, cantidad que sumada a los CUARENTA Y CUATRO MIL CIENTO OCHENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 44.181,00) ya dados en depósito en garantía, supera la suma que indica la actora en su demanda, oponiendo a la actora el comprobante bancario No 87701607 del Banco de Venezuela, que demuestra el depósito en la mencionada cuenta corriente que mantiene la actora en el Banco de Venezuela, el cual produjo acompañando el escrito de contestación a la demanda, marcado “E”, oponiendo a la actora igualmente el telegrama con acuse de recibo enviado a la actora a través de IPOSTEL, notificándole el depósito de dicha cantidad como consecuencia del ajuste de la garantía del canon de arrendamiento. Alega la parte demandada, que la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, establece unas complicadas e ilegales fórmulas de determinación del canon de arrendamiento, que impiden que la arrendataria pueda determinar por si misma el ajuste del depósito en garantía, que es la arrendadora quien debe fijar el ajuste y notificar a la arrendataria para que proceda al pago, que en este caso, ante la mala fe de la arrendadora, la demandada determinó el ajuste y lo depositó a la arrendadora, superando el monto fijado por la actora en la demanda. Aduce además, la parte demandada, que no es una obligación legal para el arrendatario, actualizar la garantía cada vez que se incremente el canon de arrendamiento, de acuerdo con lo previsto en los artículos 21, 22, 23 y 24 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Alega además la representación judicial de la parte demandada que en las cláusulas quinta, séptima, décima tercera, décima octava y décima segunda del contrato, se establecen obligaciones para el arrendatario que son desmedidas, abusivas ilegales; que se establecen múltiples garantías para el cumplimiento del contrato, que en el contrato solo se establecen obligaciones para la arrendataria, sin derecho alguno. Que el dinero dado en garantía, según el artículo 23 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, debe ser depositado en una cuenta bancaria de ahorros y que los intereses serán acumulados al deposito, preguntándole donde están dichos intereses, a que cantidad ascienden, que los mismos acumulados de años deben ascender con creces al ilegal ajuste que se reclama en el presente juicio. Arguye la parte demandada, que para la fecha de la contestación de la demanda, la actora ha recibido por concepto de depósito la suma de CINCUENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS VEINTISEIS BOLIVARES CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 57.626,84) la cual supero la cantidad de CINCUENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 51.452,54), señalada por la actora en el libelo, señalando que no existe el incumplimiento alegado por la actora en su libelo, en primer lugar por el depósito efectuado por ajuste del canon de arrendamiento; en segundo lugar, porque el ajuste de la garantía se hacía al momento de firmar un nuevo contrato de arrendamiento y la arrendataria ajustaba la garantía previa solicitud escrita de la arrendadora; tercero porque el no ajustar la garantía a un nuevo canon de arrendamiento, no genera incumplimiento por parte del arrendatario, conforme las previsiones del artículo 1592 del Código Civil, menos cuando coexisten garantías en el contrato.
Alega la parte demandada, en su escrito de contestación que en la cláusula quinta del contrato, hay ilegalidades, tales como la carga para la arrendataria de pagar el condominio, disfrazándolo de cómo cuotas y gastos de operación y mantenimiento del centro comercial, y pagar una cuota mensual para mantener el fondo de mercadeo y promoción que debe pagar al ente administrador del Centro Comercial Tolón Fashion Mall; que en recientes sentencias de instancia, se declaró la nulidad de la obligación contractual de cargar el condominio a los arrendatarios, que tales gastos son cargas del propietario, que el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que la obligación de pagar los gastos comunes es una obligación propter rem, que la falta de pago de tales gastos comunes, solo puede ser exigida judicialmente al propietario del inmueble, que esta norma es de orden público y la autonomía de la voluntad de las partes no puede soslayar esta norma de orden público y por ser contraria al estado social de derecho y de justicia, señalando que esto afecta de nulidad la cláusula en lo que respecta a la obligación del arrendatario de pagar los gastos de condominio y el fondo de mercadeo y promoción del centro comercial. En cuanto al incumplimiento de la obligación prevista en la cláusula décima octava, relativa a la obligación de contratar una póliza de seguros que ampare al local contra los riesgos especificados en el contrato y donde la arrendataria se obliga a presentar prueba de la contratación de la póliza que ampare el local comercial, dentro de un plazo de treinta días contados a partir del 14 de Noviembre de 2011, alega la parte demandada, que cumplió con dicha obligación con la entrega de una copia de la póliza suscrita por la arrendataria con Seguros Nuevo Mundo, a la abogada Marcela Villasmil Cely, representante de la arrendadora y al momento de la firma del contrato, se le hizo entrega; señalando que el local se encuentra asegurado desde antes de la suscripción del último contrato por un monto superior al establecido en el contrato vigente; que en fecha 15 de Mayo de 2008, Seguros Nuevo Mundo, emitió póliza No 0000001235, amparando el inmueble arrendado, cuya prima fue pagada por la arrendataria, con vigencia del 22 de Julio de 2208 hasta el 22 de Julio de 2009; que en fecha 13 de Agosto de 2009, Seguros Nuevo Mundo, emitió póliza No 0000001235, amparando el inmueble arrendado, cuya prima fue pagada por la demandada, con vigencia del 22 de Julio de 2009 hasta el 22 de Julio de 2010; que en fecha 28 de Julio de 2010, Seguros Nuevo Mundo, emitió póliza 0000001235, amparando el inmueble arrendado, cuya prima pagó la demandada, con vigencia desde el 22 de Julio de 2010, hasta el 22 de Julio de 2011; que el local estuvo amparado por la póliza No 0000001235, emitida por Seguros Nuevo Mundo, durante el periodo comprendido entre el 22 de Julio de 2011 hasta el 22 de Julio de 2012; que en fecha 27 de Agosto de 2012, La Venezolana de Seguros y Vida, C.A, emitió póliza que ampara el inmueble arrendado, cuya prima pagó la demandada, con vigencia desde el 27 de Agosto de 2012 hasta el 27 de Agosto de 2013, por la suma asegurada de DOS MILLONES OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 2.894.566,00). Que el local objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, es ocupado por la demandada, desde el año 2004, por lo que al suscribirse el contrato que esta vigente, estaba en plena vigencia la póliza de seguro contratada desde el 22 de Julio de 2011 hasta el 22 de Julio de 2012.
La parte demandada en el presente juicio, reconvino a la actora, deduciendo como pretensión reconvencional que se declare el que el contrato cuya resolución se demanda en el juicio principal, es un contrato de adhesión y por tanto debe ser interpretado a favor de la arrendataria; demandan el cumplimiento del contrato de arrendamiento, específicamente en su cláusula quinta, solicitando que se condene a la actora reconvenida a emitir facturas debidamente canceladas de los cánones de arrendamiento de los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2012; que se declare la nulidad parcial del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, específicamente la cláusula quinta; que la cláusula décima tercera, es parcialmente nula, pues es parcialmente nulo su parágrafo único y la nulidad de las cláusulas décima octava y vigésima tercera; que de se declare que la reconviniente no esta obligada a pagar la cuota de condominio o gastos de operaciones y mantenimiento; así como cuota alguna por concepto de mantenimiento del fondo e mercadeo y promoción del Centro Comercial Tolòn, previstos en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento. Alega la demandada reconviniente, como fundamento fáctico de su pretensión, que desde el primero de Agosto de 2012, fecha de vencimiento de un contrato de arrendamiento suscrito entre TIENDAS BIKINI.COM. C.A y GESTION INTEGRAL DE VALORES INMOBILIARIOS, C..A, sobre un local comercial en el Centro Comercial San Ignacio, la conducta de esta última empresa mencionada y de DESARROLLOS EXTRADOS, C.A, fue abusiva y entorpecedora, porque la reconvenida se negó a recibir los pagos y a recibir correspondencias emanadas de TIENDAS BIKINI.COM, C.A. Que la reconvenida, quien factura el canon de arrendamiento a la reconviniente, y esta última, son contribuyentes especiales y en consecuencia agentes de retención del Impuesto al Valor Agregado, por lo que se hace necesaria la factura del canon para realizar el pago previa retención, señalando que DESARROLLOS EXTRADOS, C.A, no solo incumple su obligación contractual de recibir el pago sino incumple deberes formales tributarios. Que ante la negativa de la actora reconvenida de aceptar los pagos del canon de arrendamiento, en fecha 26 de Septiembre de 2012, TIENDAS BIKINI.COM. C.A, le notificó a DESARROLLOS EXTRADOS, C.A, que el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2012, habían sido depositados en la cuenta corriente No 0102-0551-280000056575, que mantiene DESARROLLOS EXTRADOS, C.A, en el Banco de Venezuela, por la suma total de OCHENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 86.594,72), que también notifico a la arrendadora en esa oportunidad que había pagado la suma de CINCUENTA Y OCHO MIL SETENCIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES CON CINCUENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 58.763,51), por concepto de condominio del local arrendado, mediante deposito en cuenta corriente que mantiene OPERADORA CENTRO COMERCIAL TOLON, C.A, en BANESCO, BANCO UNIVERSAL, cuenta No 01340339203393133804, por lo que deducen como pretensión a la reconvenida la entrega de las facturas correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2012 y que se le condene a facturar correcta y mensualmente el monto del canon de arrendamiento a causarse a partir del mes de Septiembre de 2012 y recibir el pago puntual de la arrendataria, fundamentando esta pretensión en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda en el juicio principal. Alega además la parte reconviniente que DESARROLLOS EXTRADOS, C.A, filial del FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, arrendadora, administradoras y propietarias de prestigiosos centros comerciales en Caracas y otros inmuebles en todo el país, bajo esta fortalecida posición impone a los pequeños comerciantes, como lo es TU BIKINI.COM, C.A, la suscripción de un contrato de adhesión con cláusulas abusivas, sin que el arrendatario tenga la posibilidad de discusión, negociación o aprobación, y ellos las vicia ab initio, de nulidad. Señala además la parte demandada reconviniente que según el artículo 6 del Código Civil, las partes pueden obligarse válidamente en los términos y condiciones que convengan, siempre que no quebranten el orden público o las buenas costumbres, que se considera una violación al orden público y las buenas costumbres, cuando una parte impone, valiéndose de su posición dominante o la inexperiencia de la otra parte, cláusulas contrarias a la equidad; que el contrato cuya nulidad demanda por vía de reconvención, es desequilibrado, no equitativo, contrario a la buena fe. Arguyendo además que las cláusulas abusivas están reñidas con la equidad y la buena fe, que existe un evidente desbalance entre las recíprocas prestaciones, las cuales favorecen a uno de los contratantes, el cual se valió de su preponderancia para obtener ventajas excesivas, que tales cláusulas abusivas violentan el principio de la buena fe en la ejecución de los contratos, prevista en el artículo 1160 del Código Civil, citando además las definiciones de cláusulas abusivas de la doctrina española y de otras naciones, y la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en Sala Constitucional, en fecha 8 de Diciembre de 2000, expediente No 00-1339, donde se expresa: “Los contratos de adhesión no pueden condicionar la suspensión del servicio, al cumplimiento de obligaciones y de actividades, que impone unilateralmente el prestador, sin ningún tipo de justificación o razonabilidad…ha considerado en el capítulo de los derecho económicos, como contrario a los principios fundamentales de la Constitución, el abuso de la posición de dominio que un o una particular, un conjunto de ellos o de ellas, o una empresa o conjunto de empresas, adquiera o haya adquirido en un determinado mercado de bienes o de servicios, con independencia de la causa determinante de su posición de dominio…”.
Alega la parte demandada reconviniente, que DESARROLLOS EXTRADOS, C.A, al imponer las condiciones generales del contrato, ejerciendo dominio, quebrantando el consentimiento del arrendatario, los principios de la equidad, la buena fe y el orden público que deben privar en la celebración de todo contrato, aprovechándose de la posición de mayor fortaleza, mediante la imposición de cláusulas abusivas, lo cual lo convierte en un contrato de adhesión y convierte las cláusulas abusivas en nulas. Alega además la parte reconviniente, que en esta contratación, es el débil jurídico, por no poder discutir o negociar el contrato y que el artículo 2 Constitucional protege al débil jurídico. Argumenta la reconviniente que la relación contractual se inicio hace mas de nueve años, que la arrendataria es inquilina de dos locales comerciales sobre los cuales la matriz de la arrendadora ejerce su propiedad o dominio, que a lo largo de los años se han suscrito varios contratos de arrendamiento y que la arrendadora valiéndose de mañas y argucias deplorables para una empresa que cotiza en la Bolsa de Valores, aduciendo el incumplimiento de obligaciones contractuales accesorias, solicitando la protección del Estado ante las actuaciones y atropellos que, como arrendador DESARROLLOS EXTRADOS, C.A, filial del FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, como arrendataria y propietario, abusando de su posición predominante impusieron a la demandada reconviniente, solicitando que por consiguiente, el contrato sea interpretado en su beneficio. Fundamentan su pretensión reconvencional en los artículos 2, 335, 112 y 113 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; los artículos 6, 1160, 1167, 1185, 1264, 1592, 1600 y 1684 del Código Civil; los artículos 12, 36 y 38 del Código de Procedimiento Civil; 7, 21, 22, 23, 34, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y artículos 6, 12, 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por su parte, la actora reconvenida, rechazó la reconvención, negando que la sociedad mercantil FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, sea la propietaria de los centros comerciales TOLON FASHION MALL y SAN IGNACIO; negó que DESARROLLOS EXTRADOS, C.A, tenga una actitud ilegal, abusiva y entorpecedora en contra de TIENDAS TU BIKINI.COM, C.A; y que haya usado artimañas para formar el presente juicio; alegando que por el contrario, a petición de la reconviniente, se suspendió el proceso a los fines de llegar a un acuerdo, pero que se trataba de una burla pues la reconviniente nunca presenta una propuestas para llegar a un acuerdo, sino que por el contrario, ha usado todos los medios para amañar el proceso interponiendo excepciones, cuestiones previas inexistentes, faltando a la lealtad y probidad que se deben las partes en el proceso, pretendiendo crear un retardo procesal. Negó la parte reconvenida, ejercer una relación de subordinación con la reconviniente, que la relación contractual ha sido producto de deliberación bilateral entre las partes en virtud de la autonomía de la voluntad de las mismas; negó la imposición de condiciones generales del contrato, ejerciendo posición de dominio, quebrantando el consentimiento de la arrendataria, los principios de la equidad, la buena fe y el orden público; negó tener una posición de fortaleza frente a la arrendataria, ya que la relación arrendaticia data de varios años atrás y siempre fue producto de conversaciones bilaterales; negó que el contrato de arrendamiento, sea un contrato de adhesión, que es producto de la deliberación de las partes; negó la imposición por parte de su representada de las cláusulas contractuales; negó que TIENDAS BIKINI.COM, C.A; sea un débil jurídico frente a DESARROLLOS EXTRADOS, C.A, que ambas son personas jurídicas que hacen vida económica en el mercado venezolano en igualdad de condiciones; negó que su representada sea filial del FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, C.A, que su patrimonio es independiente; negó que su representada hubiere recibido pago alguno por concepto de actualización del depósito en garantía; negó que su representada estuviera en la obligación de calcular el ajuste de la garantía establecida en la cláusula DECIMA TERCERA del contrato de arrendamiento; negó que la reconviniente haya cumplido su obligación de presentar a la reconvenida la prueba de la contratación de seguros previstos en el contrato; negó que DESARROLLOS EXTRADOS, C.A, se hubiere negado a recibir los pagos de los cánones de arrendamiento a TU BIKINI.COM, C.A; negó que la cláusula quinta del contrato de arrendamiento sea nula por ser inconstitucional y violar lo establecido en los artículos 112 y 113 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; negó y rechazo la nulidad de la cláusula quinta en cuanto a la obligación de pagar el condominio, gastos de operaciones y mantenimiento; negó que el contrato viole el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; negando además que la cláusula vigésima tercera del contrato de arrendamiento, sea nula y violatoria del principio de autonomía de la voluntad de las partes, los principios de la equidad y orden público.
Siendo que la pretensión deducida en el juicio principal es la resolución del contrato de arrendamiento, por incumplimiento de las obligaciones contractuales contenidas en las cláusulas Décima Tercera y Décima Octava del contrato; y como quiera que la demandada, reconvino a la actora, demandando la nulidad absoluta de las cláusulas quinta, décima octava y vigésima tercera del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda en el juicio principal, y la nulidad parcial de la cláusula décima tercera en su parágrafo único. Así las cosas, de ser declaradas con lugar estas nulidades, no podría prosperar en derecho la resolución del contrato por incumplimiento de unas cláusulas nulas, por lo que por orden lógico y economía procesal, este tribunal, procederá en primer lugar pronunciarse sobre la reconvención propuesta por la parte demandada en el presente juicio. Así se establece.
Observa quien suscribe, que en el particular segundo del petitorio de la reconvención propuesta por la parte demandada, esta deduce como pretensión reconvencional que se condene a la reconvenida a dar cumplimiento a obligaciones contractuales contenidas en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, dicha cláusula contractual, en el numeral tercero del petitorio, se pide se declare absolutamente nula, resultando en consecuencia dos pretensiones que se excluyen mutuamente, por ser contrarias entre si, pues si una cláusula contractual es absolutamente nula, mal puede solicitarse su cumplimiento, por lo que estas dos pretensiones deducidas en el escrito reconvencional, son inadmisibles, de conformidad con lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con el artículo 341 Ejusdem. Así se decide.
Deduce como pretensión la parte demandada reconviniente, que se declare que el contrato cuya resolución se demanda en el juicio principal, sea declarado un contrato de adhesión y que por consiguiente debe ser interpretado a favor de la arrendataria, fundamentando dicha pretensión en el alegato de que DESARROLLOS EXTRADOS, C.A, es filial del FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, arrendadora, administradoras y propietarias de prestigiosos centros comerciales en Caracas y otros inmuebles en todo el país, quien bajo esta fortalecida posición impone a los pequeños comerciantes, como lo es TU BIKINI.COM, C.A, la suscripción de un contrato de adhesión con cláusulas abusivas, sin que el arrendatario tenga la posibilidad de discusión, negociación o aprobación, y ellos las vicia ab initio, de nulidad, arguyendo además que las cláusulas abusivas están reñidas con la equidad y la buena fe, que existe un evidente desbalance entre las recíprocas prestaciones, las cuales favorecen a uno de los contratantes, el cual se valió de su preponderancia para obtener ventajas excesivas, que tales cláusulas abusivas violentan el principio de la buena fe en la ejecución de los contratos, pretensión que fue rechazada por la reconvenida, negando que DESARROLLOS EXTRADOS, C.A, sea filial del FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, C.A, y que esta última sea propietaria de los centros comerciales TOLON FASHION MALL y CENTRO SAN IGNACIO, en la ciudad de Caracas. El legislador patrio ha definido el contrato de adhesión en el artículo 70 de la Ley Para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, dice la norma:
“Concepto de contrato de adhesión
Artículo 70. Se entenderá como contrato de adhesión, a los efectos de esta Ley, los contratos tipos o aquellos cuyas cláusulas han sido aprobadas por la autoridad competente por la materia o establecidas unilateralmente por la proveedora o el proveedor de bienes y servicios, sin que las personas puedan discutir o modificar substancialmente su contenido al momento de contratar.
En aquellos casos en que la proveedora o el proveedor de bienes y servicios unilateralmente establezcan las cláusulas del contrato de adhesión, la autoridad competente, podrá anular aquellas que pongan en desventaja o vulneren los derechos de las personas, mediante acto administrativo que será de estricto cumplimiento por parte de la proveedora o proveedores.

De la lectura del contrato de arrendamiento, producido por la actora acompañando el escrito libelar, puede observarse que ambas partes declaran que han sostenido una relación arrendaticia que se inició en Febrero de 2004, mediante instrumento auténtico, cuyo objeto es el local objeto de este último contrato de arrendamiento, que ese primer contrato tuvo una duración de cinco años fijos contados a partir del 14 de Noviembre de 2003 hasta el 14 de Noviembre de 2008; declaran así mismo, que en al año 2006, ambas partes mediante documento auténtico hicieron modificaciones al contrato originalmente celebrado; son contestes en afirmar que en fecha 27 de Agosto de 2008, ambas partes acordaron renovar el contrato, por tres años fijos desde el 14 de Noviembre de 2008 hasta el 14 de Noviembre de 2011; ambos afirman en dicho instrumento que LA ARRENDATARIA, solicitó la renovación del contrato de arrendamiento a LA ARRENDADORA, solicitud que fue aprobada en el entendido de que la vigencia del mismo quedaría condicionada a unos nuevos términos y condiciones; las partes declaran que en vistas de los varios cambios que ha sufrido el contrato, celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, donde LA ARRENDATARIA, reconoce y acepta expresamente que el funcionamiento de los centros comerciales comporta una serie de servidumbres, renuncias o limitaciones recíprocas para los comerciantes, lo cual general la necesidad de regulación mediante normas generales y obligatorias contenidas en el documento de condominio y su reglamento. De la lectura de todas estas declaraciones de las partes contratantes no pareciera que estamos ante la presencia de un contrato tipo, previamente establecido en forma unilateral por parte de la arrendadora, pues las partes de mutuo acuerdo con el devenir del tiempo ha ido modificando su relación arrendaticia de mutuo acuerdo, tal y como lo expresan en este instrumento privado autenticado, el cual de conformidad con lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil, merece tanto entre las partes como respecto de terceros de las declaraciones formuladas por los otorgantes.

Fundamenta la reconviniente, su pretensión de que se declare contrato de adhesión, el contrato de arrendamiento, en el alegato de que DESARROLLOS EXTRADOS, ejerce una posición de dominio, por ser filial del FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, hechos negados por la reconvenida y que por consiguiente, le corresponde a la reconviniente demostrar, de conformidad con lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil.
Promovió la parte demandada reconviniente: a) impreso de la página web de la Superintendencia Nacional de Valores, donde en el Registro Nacional de Valores, aparece la sociedad mercantil DESARROLLOS EXTRADOS, C.A, la sociedad mercantil C.A INMUEBLES Y VALORES CARACAS y F.V.I FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, S.A.C.A, lo cual es prueba de que se encuentran en el Registro Nacional de Valores llevado por la Superintendencia Nacional de Valores, no indica la promovente el objeto de dicha prueba, y se observa que no demuestra que entre estas empresas haya relación de casa matriz-filial; b) promovió la parte demandada, documental impreso, denominado INFORMACION DE PRENSA, de fecha 24 de Marzo de 2004, donde la Superintendencia para la Promoción y Protección de la Libre Competencia, PROCOMPETENCIA, informa que dicto medidas cautelares a favor de arrendatarios del Centro Comercial Tolón, permitiéndoles temporalmente ofrecer productos que sean competidores de los bienes comercializados por las sociedades mercantiles Pepsi-Cola Venezuela; Compañía de Espectáculos del Este, C.A y Cervecería Polar, C.A, señalando que dicha medida fue dictada contra las empresas Desarrollos Extrados, propietaria del Centro Comercial El Tolón; Gestión Integral de Valores Inmobiliarios, C.A, administradora del mencionado centro comercial, Fondo de Valores Inmobiliarios, C.A, encargada de la gerencia administrativa, asesoria financiera y ventas; Compañía de Espectáculos del Este, C.A y Cervecería Polar, C.A, por la presunta comisión de practicas exclusionarias y contratos restrictivos de la libre competencia, esto es una prueba libre de tipo documental, que prueba las medidas cautelares dictadas por dicho organismo contra estas empresas, se desecha por impertinencia, toda vez que las sanciones que haya impuesto algún organismo a estas empresas, nada tiene que ver con lo controvertido ; c) promovió la parte demandada, prospecto emitido por la sociedad anónima inscrita de capital abierto F.V.I FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, S.A.C.A, para la Oferta Pública de Papeles Comerciales al Portador Emisión 2010-01, sin indicar tampoco el objeto de la prueba, no obstante, se puede observa que en dicha prueba libre del tipo documental impresa, lo que se aporta a los autos es el hecho de que esta sociedad mercantil hizo una oferta pública de papeles comerciales al portador en el año 2010, emitiendo el respectivo prospecto, según lo previsto en la Ley de Mercado de Valores y la normativa dictada por la Superintendencia Nacional de Valores, lo cual resulta impertinente, y además se trata de una prueba ilegalmente promovida toda vez que no indica la parte promovente cual es el hecho controvertido que pretende traer el proceso con la prueba promovida, se desecha por ilegal, siendo además que la forma idónea de probar la propiedad de un inmueble es mediante el documento público de adquisición de la propiedad.

Promovió la representación judicial de la reconviniente, prueba de informes, para que la Superintendencia Nacional de Valores, informe al Tribunal, si DESARROLLOS EXTRADOS, C.A, al igual que COMPAÑÍA ANÒNIMA DE INMUEBLES Y VALORES CARACAS y GESTION INTEGRAL DE VALORES INMOBILIARIOS, C.A, son empresas filiales del FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, no obstante haber sido admitida dicha prueba en el lapso probatorio, se observa que se trata de una prueba ilegal, pues la prueba de quienes son los accionistas de una sociedad mercantil, es el Libro de Accionistas, o en su defecto los documentos constitutivos estatutarios debidamente registrados por ante el Registro Mercantil o las Asambleas de Accionistas donde se hayan acordado transmisión de acciones, por lo que además se trata de una prueba inidónea, se desecha.
Promovió la reconviniente, informes a la Superintendencia Para la Promoción y Protección de la Libre Competencia (PROCOMPETENCIA) para que informe, si DESARROLLOS EXTRADOS, C.A, al igual que COMPAÑÍA ANÒNIMA DE INMUEBLES Y VALORES CARACAS y GESTION INTEGRAL DE VALORES INMOBILIARIOS, C.A, son empresas filiales del FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, , no obstante haber sido admitida dicha prueba en el lapso probatorio, se observa que se trata de una prueba ilegal, pues la prueba de quienes son los accionistas de una sociedad mercantil, es el Libro de Accionistas, o en su defecto los documentos constitutivos estatutarios debidamente registrados por ante el Registro Mercantil o las Asambleas de Accionistas donde se hayan acordado transmisión de acciones, por lo que además se trata de una prueba inidónea, se desecha.
Promovió la representación judicial de la parte demandada reconviniente, la testimonial del ciudadano JULIO GARCIA BASTIDAS, a quien se le interrogo si sabe quien es el propietario de el Centro Comercial Tolón y del Centro San Ignacio, y expresó que el FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, expresó además que DESARROLLOS EXTRADOS, C.A, es una filial del FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, calificó la relación contractual con el Fondo de Valores Inmobiliarios y sus filiales, como una relación de imposición, observa quien suscribe, que el testimonio, tiene por finalidad traer hechos al proceso, que el testigo declara haber presenciado, en el caso que nos ocupa, el testigo hace juicios de valor, calificaciones jurìdicas, por lo que se trata de una prueba ilegal. Al testigo además se le pregunta por su relación contractual y señala que tuvo una relación contractual con una empresa denominada NEVECA, quien le alquiló un local en el Centro San Ignacio, lo cual nada tiene que ver con lo controvertido, que versa sobre el Centro Comercial Tolòn Fashion Mall. Se observa igualmente, que en la repregunta, se le preguntó al testigo, si conoce al abogado JAVIER IÑIGUEZ ARMAS, y respondió que si lo conoce porque se encargó de su ùltimo divorcio y se ha ocupado y se ocupa de otros intereses de su persona, por lo que se trata de un testigo que carece de credibilidad. Promovió la testimonial del ciudadano WILFRED XAVIER FREITES ROSAS, a quien se le interrogo quien es el propietario del Centro Comercial Tolòn Fashion Mall y del Centro San Ignacio y respondió que el FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, manifestó que DESARROLLOS EXTRADOS, C.A, es una filial de FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, hechos que no son susceptibles de traerse al proceso mediante la testimonial, pues mediante la testimonial se traen al proceso hechos que el testigo ha presenciado, no calificaciones jurídicas; se le hacen una serie de preguntas sobre un presunto contrato que celebró con el Fondo de Valores Inmobiliarios o alguna de sus filiales, a lo cual responde afirmativamente, sin indicar con cual empresa contrató, y se le hacen preguntas acerca de ese presunto contrato que no se identifica, lo cual se trata de hechos impertinentes, se desecha.
La parte reconviniente, finca su alegato de que la parte actora reconvenida, le impuso las condiciones contractuales, valiendose de su posición de dominio, la cual basa en la supuesta condiciòn de filial del Fondo de Valores Inmobiliarios, la cual fue negada por la reconvenida y no ha sido probada durante el proceso, la Ley Para Promover y Proteger el Ejercicio de la Libre Competencia, en su artículo 14, define la posición de dominio, así:
“ Cuando determinada actividad económica es realizada por una sola persona o grupo de personas vinculadas entre si, tanto en dondiciòn de comprador como de vendedor y tanto en su condiciòn de prestador de servicios como en su calidad de usuario de los mismos; y
Cuando existiendo mas de una persona para la realización de determinado tipo de actividad, no haya entre ellas comtepecncia efectiva.
Establece el artículo 15:
Se tendrà como personas vinculadas entre si a las siguientes;
1.- Personas que tengan una participación del cincuenta por ciento (50%) o mas del capital de la otra o ejerzan de cualquier forma el control sobre ella.
2.- Las personas cuyo capital sea poseído en un cincuenta por ciento (50%) o mas por las personas indicacas en el ordinal anterior o qyue esten sometidas a controlpor parte de ellas; y
3.- Las personas que, de alguna forma, estén sometidas al control de las personas que se señalan en los numerales anteriores.
Observa esta juzgadora, que aun cuando la reconviniente hubiere aportado a los autos elementos que llevaran a la conclusión de que la actora reconvenida es filial del Fondo de Valores Inmobiliarios y que esta última es propietaria del Centro Comercial Tolòn Fashion Mall y del Centro San Ignacio, no podría concluirse que estamos ante una situación de posición de dominio, pues el hecho de que un grupo de empresas controlen dos centros comerciales en una ciudad como Caracas, no implica que exista una posición de dominio, pues en Caracas hay varias decenas de centros comerciales, propiedad de otras personas naturales y jurìdicas, y zonas comerciales donde también hay locales comerciales, por lo que no puede concluirse que la arrendadora ejerza una posición de dominio en el mercado de alquiler de locales comerciales en la ciudad de Caracas, ni que la demandada reconviniente sea un débil jurìdico toda vez que admite tener tiendas en el Centro Comercial Tolòn, Centro San Ignacio, y según póliza de seguros producidas por la misma demandada también tiene una tienda en el Centro Comercial El recreo, por lo que no puede considerarse débil jurìdico a una persona que tenga varias tiendas en prestigiosos centros comerciales.
Esto adminiculado, a la forma en la que esta redactado el contrato de arrendamiento, que se alega, es de adhesión y sin posibilidad de negociación, hace surgir en esta sentenciadora, la convicción de que no estamos ante la presencia de un contrato de adhesión, por lo que no puede prosperar en derecho la pretensión reconvencional de que se declare el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda vía principal, como contrato de adhesión. Así se establece.
Deduce como pretensión reconvencional, la demandada, la nulidad de la clàusula décima tercera del contrato de arrendamiento, en su parágrafo único, la cual establece:
“Cada vez que ocurra una variación del canon de arrendamiento, inclusive el canon de arrendamiento estipulado para el término del ejercicio de la prórroga legal, deberá actualizarse la garantìa ofrecida en atención al monto del nuevo canon, dentro de los siete (7) días siguientes a la fecha en la que se efectúa dicho incremento. De no adecuarse la garantía ofrecida en el pasot de antes señalado, LA ARRENDADORA podrá considerar el presente contrato como resuelto, quedando LA ARRENDADORA facultada para disponer de EL LOCAL COMERCIAL arrendado y solicitar la desocupación inmediata del mismo”.
Alega la parte reconviniente que dicho parágrafo de la clàusula, es contrario al artículo 22 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, que no se establece la obligación de actualizar la garantía cada vez que se incrmente el canon de arrendamiento, establece la norma:
“Cuando se constituya depósito en dinero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, este no podrá exceder del equivalente a cuatro (4) meses de alquiler, mas los interesese que se generen conforme al artículo 23 de este Decreto Ley, sumas estas que no podrán ser nunca imputables al pago de los cànones de arrendamiento”.

La norma es clara, el depósito no podrá exceder del equivalente a cuatro meses de alquiler, obviamente la ley debe interpretarse en su contexto, si la Ley de Arrendamientos Inmobliarios, en artículo 14, prevé que el canon de arrendamiento puede ajustarse en el tiempo de acuerdo a la inflación, y prevé incluso que durante la prórroga legal, puede incrementarse el canon de arrendamiento, resulta obvio que el depósito debe complementarse de acuerdo al nuevo canon establecido, pues de lo contrario, sería una garantía desactualizada, al decir la ley que equivalente al canon de arrendamiento, es implicito que si la relaciòn arrendaticia, se ha venido reonovando en el tiempo, que el depósito es de acuerdo al ùltimo canon de arrendamiento, por lo que se considera que dicha cláusula contractual no es contraria a la mencionada norma, así como tampoco del artìculo 23 que establece la obligación del arrendador de depositar el deposito en garantìa en un banco y que los intereses que se generen serán en beneficio del arrendatario, ni del artículo 24 que establece la penalidad para el arrendador que incumpla con el artículo 23. .
Alega la parte demandada reconviniente que esta cláusula es nula pro ser abusiva, pues en la misma se establecen mùltiples garantìas en contravención a la ley, una garantìa es la forma mediante la cual el obligado asegura a su acreedor el cumplimiento de la obligación, por lo tanto, en la cláusula quinta que se establecen las obligaciones económicas derivadas del contrato de arrendamiento, no se establecen garantías; en la clàusula Séptima, se establece el régimen de las reparaciones menores y mayores que requiera el local, tampoco es una garant+ia; en la clàusula décima octava, se estipula la obligación de la demandada, de asegurar el predio arrendado por riesgos locativos y responsabilidad civil, esto no es una garantía de cumplimiento de las obligaciones contractuales, es una obligación para proteger el local arrendado de cualquier eventual daño y para responder ante terceros de cualquier daño que pudiera causersle por el uso u ocupación del local, no son garantías, por lo que este alegato, de ilegalidad, ni que sea vilatoria de ninguna norma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y menos del artìculo 7 que establece el carácter de orden público de los derechos de los arrendatarios.
Señala la representación judicial de la parte demandada reconviniente, que dicha cláusula cuya nulidad alega fue impuesta por LA ARRENDADORA, que no hubo posibilidd de discusión, observa quien suscribe, que en el contrato de arrendamiento producido acompañando el libelo, en la parte denominada Antecedentes en el numeral 6. , las partes acordaron que conforme a la Cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento referido en el numeral 4, es decir el contrato celebrado en fecha 27 de Agosto de 2008. Observa quien suscribe, que la parte reconvenida, promovió durante el lapso probatorio, mandato otorgado por la sociedad mercantil TU BIKINI, COM, C.A a la sociedad mercantil FONDO DE VALORES COMERCIALIZADORA, C.A, en fecha 29 de Marzo de 2001, instrumento privado, marcado Z, donde autoriza a la mandataria a gestionar con DESARROLLOS EXTRADOS, C.A, lo concerniente a un local comercial identificado como PB-21., ubicado en el Centro Comercial Tolòn, que para la fecha se encontraba en construcción, lo cual es una manifestación inequívoca de la voluntad de ser arrendatario de un local en el Centro Comercial Tolón dicho instrumento no fue desconocido por la parte demandada reconviniente, por lo que se le tiene por reconocido; promovió la parte reconvenida, instrumento autenticado, de fecha 7 de Febrero de 2002, contentivo de contrato de compromiso de arrendamiento, donde la arrendataria declara que conoce el proyecto en construcciòn del Centro Comercial Tolón, y su voluntad de comprometerse a arrendar el local PB-21, comprometiendose la reconvenida en reservarlo para la reconviniente para arrendarselo, marcado dicho instrumento AA, promoviò documento privado marcado BB, contentivo de modificaciòn de compromiso de arrendamiento, donde las partes acordaron sustituir el local que seria arrendado por el local PB-20, el cual no fue desconocido por la parte demandada reconviniente, por lo que se tiene por legalmente reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; promoviò la representación judicial de la parte actora reconvenida, el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, cuyo objeto es el mismo local, en fecha 2 de Febrero de 2004, instrumento autenticado, producido en original, donde se aprecia en la cláusula decima tecera la obligación de la arrendataria de dar depósito en gfarantìa y en el parágrafo Unico: se establece la obligación de complementar o ajustar el depósito en garantìa dentro de los siete días siguientes al incrremento del canon de arrendamiento, contrato que se mantuvo en el tiempo, con renovaciones, ratificandose dicha clàusula en la modificaciòn del contrato de arrendamiento celebrada entre las partes, la cual fue producida en original, por la parte reconvenida, autenticado en fecha 6 de Junio de 2006; de todas las documentales producidas por la parte reconvenida, las cuales hacen plena prueba, pues se trata de documentos privados autenticados y privados que al no ser desconocidos se tienen por reconocidos, de que las clàusulas contractuales que rigen la relaciòn arrendaticia, han sido producto del concierto entre las partes contratantes y no imposiciones y atropellos impuestos por la parte reconvenida, pues de ser así LA ARRENDATARIA, no habría suscrito esta cláusula que dice ser abusiva durante años. Así las cosas resulta forzoso para quien suscribe declarar sin lugar la pretensión de nulidad del parágrafo unico de la cláusula décimo tercera del contrato de arrendamiento. Así se decide.
En cuanto a la nulidad de la Cláusula Décima Octava del Contrato de Arrendamiento, donde se establece la obligación de la Arrendadora de contratar una póliza de responsabilidad civil general que ampare al local arrendado, por la suma de SETENCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARS (Bs. 795.258,00), con fundamento en que es violatoria del artìculo 21 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tratarse de la coexitencia de garantìas exigidas al arrendatario, establece la norma:
“ El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por este. En ningún caso podrán coexistir ambos tipos de garantías”.
Esta norma es clara, prohíbe la exigencia de garantìas reales y personales, es decir, no puede exigirse un depósito en efectivo y a la vez una fianza, por otra parte, como ya se señalo en la motivación para decidir la nulidad de la clàusula décimo tercera cuando se alegò la coexistencia de garantìas, los cuales se dan por reproducidos, pues la obligación de asegurar el local arrendado no es una garantìa sino obligación para resarcir cualquier daño por caso fortuito que pudiere sufrir el inmueble arrendado o cualquier tercero con ocasión de la ocupación del inmueble por el arrendatario, el depósito en garantía y la obligación de contratar un seguro que ampare al predio arrendado, son obligaciones de distinta naturaleza y en modo alguno puede sostenerse que se trata de una coexistencia de garantías, por tal razón, no puede prosperar en derecho la nulidad sustentada sobre este argumento. Asi se establece.
En cuanto a la nulidad de la clàusula vigésima tercera del contrato de arrendamiento, alega la parte reconviniente que es nula por quebrantar el libre consentimiento de la voluntad del arrendatario, los principios de equidad, la buena fe y el orden público que deben privar en la celebración del contrato, establece dicha cláusula:
VIGESIMA TERCERA: Este convenio es producto de las discusiones y negociaciones libremente llevadas a cabo entre LA ARRENDATARIA y LA ARRENDADORA, en términos paritarios en el proceso de formación de su voluntad de contratar, y constituye su entendimiento y acuerdo completo con resopecto a EL LOCAL COMERCIAL que constituye us objeto, los términos y condiciones del contrato, sus clàusulas y las demás obligaciones tanto principales como sedundarias a cargo de cada una de ellas, y por tanto, deja sin efecto todas las negociaciones, compromisos verbales, discusiones previas y convenios preliminares y no podrá ser modificado, cambiado o reformado salvo por escrito debidamente firmado por las partes. En este sentido, LA ARRENDADORA, no asume ninguna obligación que no este convenida de manera expresa en el presente contrato, y las modificaciones al mismo sòlo serán válidad cuando sean convenidas por escrito entre ambas partes”.

No indica la parte actora en su escrito reconvencional de que forma esta cláusula violenta el libre consentimiento de la voluntad de la arrendataria, ni la equidad, la buena fe y el orden público; y no observa quien aquí suscribe, que exista alguno de estos elementos, se trata de una cláusula declarativa, donde ambas partes manifiestan que el contrato es producto de su voluntad comùn y que solo podrá ser modificado por otro acuerdo suscrito por ambas, lo cual es perfectamente amparado por el arículo 1159 del Código Civil, por lo que no puede prosperar en derecho esta pretensión de nulidad en estos tèrminos propuesta.
La última de las pretensiones deducida por la parte demandada reconviniente, es que se declare que no tienen obligación de pagar la cuota de condominio o gastos de operaciones y mantenimiento, asi como cuota por conceoto de mantenimiento del fondo de mercadeo y promoción del Centro Comercial Tolón Fashion Mall, previstos en la clàusula quinta del contrato, como quiera que dicha pretensión depende de la declaratoria de nulidad de la cláusula quinta del contrato, la cual se declaró inadmisible, no puede esta pretensión accesoria prosperar en derecho. Así se decide.

Declaradas como han sido sin lugar las pretensiones deducidas en la reconvención, entre las cuales, se pretendía la nulidad de las cláusulas contractuales cuyo incumplimiento es el fundamento de la acción resolutoria instaurada por la actora, procede esta juzgadora a pronunciarse sobre el mérito de la demanda principal.
Siendo que la demandada, rechazo los hechos alegados en el libelo por la parte actora, admitiendo sin embargo, la relación arrendaticia, que se inició entre las partes desde el año 2004, siendo el objeto el mismo inmueble que hoy ocupa la demandada como arrendataria, admitiendo así mismo la celebración del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda en el presente juicio, se tienen estos hechos por no controvertidos, admitido el hecho de la existencia de dicha obligación contractual Siendo el centro de la diatriba, el cumplimiento o no por parte de la demandada de su obligación de actualizar o complementar el monto de la suma dada como depósito en garantía por haber entrado en vigencia un nuevo canon de arrendamiento, a partir del día 24 de Noviembre de 2012, las partes están contestes en afirmar que para la fecha de la celebración del contrato cuya resolución se demanda, la demandada dio como depósito en garantía la suma de CUARENTA Y CUATRO MIL CIENTO OCHENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 44.181,00), equivalente dicha cantidad a dos cánones de arrendamiento a razón de VEINTIDOS MIL NOVENTA BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (22.090,50), hecho que también queda fuera del debate probatorio. Alega la actora que para el día 24 de Noviembre de 2012, vencido el primer año de vigencia del contrato de arrendamiento, se efectuó el incremento del canon de arrendamiento mínimo hasta por la cantidad de VEINTICINCO MIL SETECIENTOS VEINTISEIS BOLIVARES CON VEINTISIETE CENTIMOS (Bs. 25.726,27), que hasta la fecha de la demandada, la arrendataria no había cumplido su obligación de actualizar el monto del depósito en garantía, en virtud del incremento sufrido por el canon de arrendamiento, debiendo ahora ser el depósito en garantía la suma de CINCUENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 51.452,54), por su parte la demandada alega que en la cláusula quinta del contrato se estipulan unas fórmulas complicadas e ilegales de determinación del canon mensual de arrendamiento, que es la arrendadora quien debe fijar el ajuste y notificar a la arrendataria para que proceda al pago, cuestionando la forma en la que la arrendadora determinó que el canon de arrendamiento fuera ahora la suma de VEINTICINCO MIL SETECIENTOS VEINTISEIS BOLIVARES CON VETINTISIETE CENTIMOS (Bs. 25.726,27), correspondiendo a la arrendataria demostrar que cumplió con su obligación de complementar el depósito en garantía una vez que entró en vigencia el nuevo canon de arrendamiento. El otro punto controvertido en el presente juicio, es el cumplimiento o no por parte de la arrendataria de su obligación de contratar las pólizas de seguros en los términos y condiciones estipulados en la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento, prueba que corresponde a la demandada en el presente juicio. Quedando en estos términos trabada la litis de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil adminiculado con el artículo 1354 del Código Civil.
En el presente juicio se pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el cual consta de instrumento autenticado producido en original acompañando el libelo, alegando la actora el incumplimiento por parte de la demandada de sus obligaciones contractuales contenidas en las cláusulas décima tercera y décima octava del contrato de arrendamiento.
Estipula la cláusula Décima Tercera del Contrato de Arrendamiento:
“DEPOSITO EN GARANTÍA.-
LA ARRENDATARIA ha entregado previamente a LA ARRENDADORA, en calidad de depósito como garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, la cantidad de VEINTIDOS MIL NOVENTA BOLIVARES FUERTES CON 50/100 CENTIMOS (Bs.F.22.090,50) . Ahora bien como consecuencia de la variación ocurrida en el canon de arrendamiento de EL LOCAL COMERCIAL, LA ARRENDATARIA entrega en este acto a LA ARRENDADORA, la cantidad de VEINTIDOS MIIL NOVENTA BOLIVARES FUERTES CON 50/100 CENTIMOS (Bs.F.22.090,50), equivalente a dos (02) mensualidades de canon de arrendamiento mínimo a los fines de cubrir el ajuste aplicado al depósito entregado como garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del presente contrato. De tal manera que LA ARRENDADORA declara expresamente haber recibido de LA ARRENDATARIA a la fecha, la suma total de CUARENTA Y CUATRO MIL CIENTO OCHENTA Y UN BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs. 44.181,00) por concepto de Depósito en Garantía del presente contrato, a su entera y cabal satisfacción. Dicho Depósito en Garantía cubre las obligaciones que asume LA ARRENDATARIA en virtud del presente contrato, e incluye tanto el pago de los cánones como los correspondientes a mantenimiento y reparaciones, sus accesorios y costas. La cantidad correspondiente al Depósito será reintegrada a LA ARRENDATARIA dentro de los SESENTA (60) DÍAS siguientes a la finalización del presente contrato de arrendamiento, pudiendo LA ARRENDADORA deducir de la misma las cantidades que por cualquier causa adeudare LA ARRENDATARIA.
Las partes acuerdan que la cantidad correspondiente a esta garantía será depositada en una cuenta en el Banco que disponga LA ARRENDADORA, correspondiendo a LA ARRENDATARIA los intereses generados por dicha suma, y siendo acumulados a la cantidad dada en garantía.
PARAGRAFO UNICO: Cada vez que ocurra una variación en el canon de arrendamiento, inclusive el canon de arrendamiento estipulado para el término del ejercicio de la prórroga legal, deberá actualizarse la garantía ofrecida en atención al monto del nuevo canon, dentro de los siete (7) días siguientes a la fecha en que se efectúe dicho incremento. De no adecuarse la garantía ofrecida en el lapso antes señalado, LA ARRENDADORA podrá considerar el presente contrato como resuelto quedando LA ARRENDADORA facultada para disponer de EL LOCAL COMERCIAL arrendado y solicitar la desocupación inmediata del mismo”.
Se estableció en la cláusula Quinta del Contrato:
“CANON DE ARRENDAMIENTO, FORMA Y TIEMPO DE PAGO:
“Las partes han determinado como canon mensual de arrendamiento por el local descrito en las Cláusulas Primera y Segunda del presente contrato, un CANON VARIABLE consistente en la cantidad que fuere mayor entre un canon mínimo y un canon porcentual.
Canon mínimo:
Ha sido convenido en la cantidad de VEINTIDOS MIL NOVENTA BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA/100 (Bs. F. 22.090,50) mensuales, a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs. 450,00) por metro cuadrado del inmueble arrendado.
El canon mínimo determinado para el primer año de vigencia del contrato, deberá ser ajustado anualmente así:
El canon mínimo a pagar se actualizará cada año de conformidad con el índice General de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas (IPC), establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para cada periodo de doce (12) meses , y, en su defecto, en cado de no ser publicado dicho índice, se aplicare el índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) igualmente establecido por el Banco Central de Venezuela acumulado para cada periodo de doce (12) meses. El incremento que haya resultado por el ajuste realizado en un determinado año formara parte de la base de cálculo del ajuste del año siguiente.
Canon Porcentual: Consistirá en el pago mensual de un porcentaje de las ventas brutas mensuales del fondo de comercio que operará en el LOCAL COMERCIAL. Este porcentaje ha sido determinado como equivalente al diez por ciento (10%) de las ventas brutas mensuales. Se entenderá como “ventas brutas” la sumatoria de todo lo que obtenga el Fondo de Comercio por concepto de las ventas que realice, ya sean al contado o a crédito. No se incluirá dentro de esta sumatoria, las cantidades que se correspondan con los impuestos sobre las ventas o sobre el consumo que pagaren los clientes y que recibiere el Fondo de Comercio para ser reportados o entregados al Fisco Nacional.
Determinación de cual canon será aplicable:
A los efectos del pago del canon de arrendamiento, LA ARRENDATARIA, pagará a LA ARRENDADORA la cantidad correspondiente al canon mínimo mensual según se ha establecido, por mensualidades adelantadas con toda puntualidad dentro de los primeros siete (07) días del mes siguiente que el canon de arrendamiento a pagar del mes anterior, fuere en canon porcentual, LA ARRENDATARIA, deberá pagar a LA ARRENDADORA, en bolívares la diferencia, dentro de los segundos siete (07) días del referido mes siguiente.
Para la determinación mensual del monto del canon porcentual, LA ARRENDATARIA, deberá contar con los instrumentos necesarios tales como libros contables, comprobante de los asientos de los mismos, reportes de ventas entre otros, así como las cajas registradoras necesarios de punto y venta y con el respectivo programa computarizado de contabilidad que establezca un patrón regular y general para determinar los montos totales de ventas mensuales, las cuales estañan a disposición completa y permanente de LA ARRENDADORA, pudiendo esta, realizar las auditorias que considere necesarias para constatar la veracidad de la información suministrada para tal fin. LA ARRENDATARIA se obliga a conectar su sistema de facturación con el sistema centralizado de información de ventas del centro comercial, a través de una interfase, de forma que su sistema centralizado de información reporte todos los días la cifra de ventas de su fondo de comercio. LA ARRENDATARIA se compromete a costear el desarrollo y a implementar, mantener e instalar los equipos y programas de computación requeridos para tal objetivo. El incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA de las obligaciones que le son impuestas por esta cláusula dará derecho a LA ARRENDADORA a dar por terminado unilateralmente en el presente contrato y reclamar el pago de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
LA ARRENDATARIA conoce que además de la obligación de pagar el canon mensual de arrendamiento que asume, deberá durante la vigencia del contrato de arrendamiento, cancelar al ente administrador del Centro Comercial Tolón Fashion Mall, que a los efectos ha sido designado en la persona jurídica de OPERADORA CENTRO COMERCIAL TOLON, C.A, las cantidades que se correspondan por concepto de cuotas y gastos de operación y mantenimiento del Centro Comercial TOLON FASHION MALL.
LA ARRENDATARIA se obliga a pagar una cantidad periódica, que se determinará por el ente administrador del Centro Comercial TOLON FASHION MALL, para mantener el Fondo de Mercadeo y Promoción; y, que será utilizada en la promoción y publicidad del Centro Comercial. LA ARRENDADORA ha delegado en el ente administrador de CENTRO COMERCIAL TOLON OPERADORA CENTRO COMERCIAL TOLON, C.A, anteriormente identificada, la facultad de recaudar los fondos destinados a mantener el Fondo de Mercadeo y Promoción así como también las facultades para utilizarlo y gerenciarlo en beneficio de los intereses comunes de TODOS los arrendatarios del Centro Comercial TOLON FASHION MALL.
LA ARRENDATARIA asume la obligación de cancelar mensualmente las cantidades que los órganos de administración del Centro Comercial TOLON FASHION MALL determinen para ser destinados al Fondo de Mercadeo y Promoción del Centro Comercial. Estas cantidades, a ser canceladas mensualmente no podrán ser superiores al cinco por ciento (5%) del canon mensual que se determine cada mes.
Queda entendido entre las pares y así lo acepta expresamente LA ARRENDATARIA, que en caso de terminación anticipada del presente contrato de arrendamiento, dará derecho a LA ARRENDADORA a exigirle a esta última, el pago de la totalidad de los cánones de arrendamiento que se generen hasta la finalización del contrato.
Las partes declaran expresamente conocer y aceptar que EL LOCAL COMERCIAL objeto del presente contrato no esta sujeto a regulación de conformidad con lo establecido en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.
La parte demandada, alega haber cumplido con la obligación de complementar la suma del depósito en garantía, señalando que en fecha 16 de Mayo de 2013, sin requerimiento de la arrendadora, depositó en la cuenta corriente No 0102-0552-2800000056575, en el Banco de Venezuela, propiedad de la actora, la suma de TRECE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (13.445,84), correspondientes al ajuste del depósito en garantía, cantidad que sumada a los CUARENTA Y CUATRO MIL CIENTO OCHENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 44.181,00) ya dados en depósito en garantía, supera la suma que indica la actora en su demanda, oponiendo a la actora el comprobante bancario No 87701607 del Banco de Venezuela, que demuestra el depósito en la mencionada cuenta corriente que mantiene la actora en el Banco de Venezuela, el cual produjo acompañando el escrito de contestación a la demanda.
La parte actora, durante el lapso probatorio, promoviò doce facturas emitidas a TIENDAS BIKINI.COM, C.A, por concepto del canon de arrendamiento durante el periodo desde el 14 de Noviembre de 2011 hasta el 31 de Octubre de 2012, cada una a razón de VEINTIDOS MIL NOVENTA BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 22.090,50), marcadas desde la letra A hasta la G, las cuales resultan impertinentes pues nada aportan al debate probatorio, se desechan. Promovió la parte actora factura No 6020552, de fecha 1 de Noviembre de 2012, donde se evidencia que TIENDAS BIKINI. COM, C.A, pagó a la actora la suma de VEINTIDOS MIL NOVENTA BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 22.090,50), por canon de arrendamiento desde el 1 de Noviembre de 2012 hasta el 13 de Noviembre de 2012; y que a partir del 14 de Noviembre de 2012, el canon de arrendamiento, es la suma de VEINTICINCO MIL SETECIENTOS VEINTISEIS BOLIVARES CON VEINTISIETE CENTIMOS (Bs. 25.726,27), la cual produjo la actora acompañando su escrito de promoción de pruebas marcada M, produjo igualmente produjo facturas marcadas desde la letra O hasta la letra X, todas con un canon de arrendamiento mínimo de VEINTICINCO MIL SETECIENTOS VEINTISEIS BOLIVARES CON VEINTISIETE CENTIMOS (Bs. 25.726,27), promovidas todas en copia, con sello de recibido de TU BIKINI.COM, C.A, por lo que se trata de facturas aceptadas, si bien es cierto que no puede dárseles el valor de documento privado simple, por ser fotocopias, tienen el valor de indicio de que fueron emitidas por esos montos y aceptadas por la arrendataria, por lo que se evidencia que a partir del día 14 de Noviembre de 2012, entro en vigencia el nuevo canon de arrendamiento, y conforme a la clàusula décima tercera, parágrafo único, el complemento del depósito en garantía debió efectuarse dentro de los siete días siguientes, es decir a mas tardar el 21 de Noviembre de 2012, la parte demandada, confiesa haber efectuado un depósito a favor de la demandada, en fecha 16 de Mayo de 2013, cuando ya había sido instaurada la presente demanda, y produjo depósito a favor de la actora, el cual se aprecia, como prueba libre del tipo de impresos electrónicos, quedando de este modo probado el incumplimiento por parte de la demandada de su obligación de complementar el depósito en garantía dentro del término de siete días contados a partir de la entrada en vigencia del nuevo canon de arrendamiento, en fecha 14 de Noviembre de 2012. Así se establece.

Para demostrar el cumplimiento de su obligación de contratar las pólizas descritas en la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento, la demandada promovió: póliza de emitida por La Venezolana de Seguros Vida, en fecha 27 de Agosto de 2012, siendo el predio asegurado el local T-33 del Centro San Ignacio, Nivel Terraza, no indicándose en dicha póliza que el local objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda este amparado por dicha póliza; promovió la demandada póliza emitida por Seguros Nuevo Mundo, con vigencia del 22 de Julio de 2010 hasta el 22 de Julio de 2011, donde el predio asegurado es el local PP 14 del Centro Comercial El Recreo, Nivel O; igualmente promovió póliza con vigencia desde el 22 de Julio de 2009 hasta el 22 de julio de 2010, donde el predio amparado es el local PP 14 del Centro Comercial El Recreo, Nivel O, emitida por Seguros Nuevo Mundo, y cuadro anexo donde se incluyen las tiendas de TU BIKINI.COM ubicadas en el Centro San Ignacio y el local B-20, del Centro Comercial Tolón, pero dicha póliza venció en fecha 22 de Julio de 2010; promovió póliza emitida por Seguros Nuevo Mundo, en fecha 11 de Octubre de 2011, con vigencia desde el 22 de Julio de 2011 hasta el 22 de Julio de 2012, siendo el riesgo amparado responsabilidad civil general y los predios asegurados el Local del Centro San Ignacio y el local arrendado en el Centro Comercial Tolón, y la suma asegurada la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 850.000,00), no produjo la parte demandada, el condicionado de la póliza para verificar si cumple con los requisitos de cubrir el riesgo locativo por daños al local arrendado derivados de incendio, explosión e inundación, ni si cumple o ampara los daños que puedan causarse a inmuebles vecinos y personas por la propagaciòn de incendios, explosión, inundación o daños por agua, ni se señala si cubre daños a tercersos en razòn de la ocupación del predio, ni probó tampoco la demandada haber cumplido con la obligación de notificar la contratación de la póliza dentro del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento.
Siendo que ha quedado demotrado el incumplimiento de la parte demandada de sus obligaciones contractuales, contenidas en las clàusulas Décima Tercera, parágrafo Unico y Décima Octava del contrato de arrendamiento, siendo además que las partes en la clàusula décima quinta del contrato establecieron que el incumplimiento de la clàusula décima tercera, es causal de resoluciòn de contrato y que de acuerdo con el artículo 1167 del Código Civil, el contratante que cumple con sus obligaciones, ante el incumplimiento de su contraparte, puede a su elecciòn demandar la resoluciòn o el cumplimiento del contrato, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, por lo que debe prosperar en derecho la acción resolutoria, de conformidad además con los artículos 1159 y 1160 del Código Civil.
Por fuerza de todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, Administrando justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR LA ACCIÒN RESOLUTORIA instaurada por la sociedad mercantil DESARROLLOS EXTRADOS, C.A, contra la sociedad mercantil TU BIKINI.COM. C,A. y se declara SIN LUGAR la RECONVENCIÒN propuesta por la sociedad mercantil TU BIKINI.COM. C,A contra la sociedad mercantil DESARROLLOS EXTRADOS, en consecuencia:
PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de Noviembre de 2011, mediante documento autenticado por ante la Notarìa Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el No 025, Tomo 158 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el número y letra PB-20, ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial TOLON FASHION MALL, situado en la Avenida Principal de Las Mercedes, Con Avenida New York y Calle Copérnico de la ubanizaciòn Las Mercedes, Municipio Baruta, Distrito Capital.
SEGUNDO: Se ordena a la demandada, la entrega inmediata y sin plazo alguno del inmueble identificado en el dispositivo anterior, a la actora.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artìculo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días del mes de Noviembre de 2013. Años: 203 y 154º.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia Certificada de la Presente Decisión.