TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 17 de Octubre de 2013
203º y 154º
ASUNTO: AP11-M-2013-000508
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil VENEZOLANA DE FILTROS, C.A., de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17 de Marzo de 1960, bajo el No. 56, Tomo 8-A, posteriormente modificada según asiento de Registro Nº 90, Tomo 30-A, de fecha 23 de marzo de 1981, siendo su última modificación de fecha 18 de mayo de 1999, inserta bajo el Nº 47, Tomo 82-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos JOSÉ RAFAEL BADELL MADRID, ÁLVARO BADELL MADRID, NICOLÁS BADELL BENÍTEZ, ROLAND PETTERSSON STOLK, DAYANA CASTELLANOS, WANADI JOSÉ MOLINA CARDOZO Y JOSÉ FRANCISCO NOVOA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 22.748, 26.361, 83.023, 124.671, 138.561, 180.151 y 137.339, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INDUSTRIAS FILTROS LABORATORIOS INFIL C.A., de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 11 de Abril de 2.003, bajo el No. 16, Tomo 18-A-Cto.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JOSÉ SALCEDO, ROBERTO GÓMEZ GONZÁLEZ, EDUARDO SATURNO MARTORANO Y MARY JEAN PAREDES MARSHALL, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.612, 39.768, 67.966 y 69.206, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
NARRACIÓN DE LOS HECHOS
Se inicia la presente demanda por libelo presentado ante el Juzgado distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 01 de julio de 2013 y previo el sorteo respectivo le correspondió conocer del mismo a este Tribunal.
En fecha 03 de julio de 2013, se dictó auto mediante el cual se instó a la parte actora a que señalara la identificación completa de los directores de la parte demandada; siendo consignado dicho requerimiento por la parte actora en fecha 08 de julio de 2013.
En fecha 11 de julio de 2013, este Juzgado procedió a la admisión de la demanda por el procedimiento ordinario y se ordeno el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 16 de julio de 2013, la representación de la parte actora solicito se revocara el auto de admisión y se dictará nuevo auto de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
En fecha 17 de julio de 2013, este Juzgado procedió a la admisión de la demanda por el procedimiento breve y se ordeno el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 22 de julio de 2013, la parte actora consignó los fotostátos para la elaboración de la compulsa y comisión.
En fecha 23 de julio de 2013, compareció la representación judicial de la parte demandada, quien consignó poder y se dio por citada en el presente juicio. En esa misma fecha dicha parte consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 29 de julio de 2013, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, siendo consignado nuevamente el referido escrito en fecha 30 de julio de 2013.
En fecha 02 de agosto de 2013, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 05 de agosto de 2013, este Juzgado procedió a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 06 de agosto de 2013, se agregó a los autos las pruebas promovidas por la parte demandada y se procedió a la admisión de las mismas.
En fecha 07 de agosto de 2013, la representación de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 08 de agosto de 2013, se llevo a cabo las deposiciones testimoniales promovidas `por la parte demandada. En esa misma fecha se procedió a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 13 de agosto de 2013, la parte actora consignó las copias a los fines de que se librará oficio.
En fecha 24 de septiembre de 2013, se dictó auto en el cual se negó lo peticionado por la parte demandada el día 13 de agosto de 2013.
En fecha 25 de septiembre de 2013, la representacion de la parte actora presentó escrito de conclusiones: En esa misma fecha la representación de la parte actora sustituyó poder.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para decidir, este Juzgador observa:
ALEGATOS DE FONDO
La parte actora alega en su escrito libelar que en fecha 19 de mayo de 2006, las sociedades mercantiles VENEZOLANA DE FILTROS e INFILCA, celebraron un contrato de arrendamiento cuyo objeto era un inmueble propiedad de la parte actora constituido por un galpón de cinco mil doscientos cuarenta y seis metros cuadrados (5.246 mts2) de construcción, ubicado en la Urbanización Industrial San Rafael, Parcelas 3 y 4, Charallave, Estado Miranda; el referido contrato se otorgó por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 19 de mayo de 2006, quedando anotado bajo el No. 38, Tomo 77 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria respectivos.
Manifiestan que a través del referido contrato la empresa demandada se comprometió a procurar la posesión pacifica del inmueble a cambio del pago de un canon de arrendamiento mensual y que se excluyó del inmueble objeto del arrendamiento un área de setecientos cincuenta metros cuadrados (750 mts2).
Señalan que en la Cláusula Segunda del Contrato, se estableció expresamente que la duración del arrendamiento seria de cinco (05) años, contados a partir de la autenticación del documento contentivo del contrato y que este plazo vencía el 19 de mayo de 2.011 y que en la misma cláusula las partes acordaron la posibilidad de prorrogar la vigencia de la relación arrendaticia a voluntad de la arrendataria, la cual debía manifestar formal y expresamente con al menos 60 días de antelación al vencimiento del contrato.
Aducen que el contrato venció en el termino originalmente pactado, es decir, 19 de mayo de 2011, toda vez que la parte demandada no manifestó su voluntad de prorrogar el mismo de acuerdo a lo establecido en la referida cláusula, dándose lugar a una prorroga legal de dos (02) años adicionales, de conformidad con lo establecido en el literal c) del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la referida prorroga transcurrió íntegramente venciendo definitivamente, el día 19 de mayo de 2013, surgió ipso jure y sin necesidad de desahucio, ni ninguna otra formalidad, la obligación de la parte demandada de restituir a la parte actora la posesión plena del inmueble objeto del arrendamiento, actuando así de forma arbitraria, ilegal, inconstitucional y abiertamente contraria a la buena fe que debe prevalecer entre los contratantes.
Del mismo modo manifiestan que desde la finalización de la prorroga legal no han recibido pago alguno como canon de arrendamiento ni por ningún otro concepto, por el contrario su representada ha procurado obtener la restitución inmediata del inmueble a través de distintas vías amigables, incluyendo distintas gestiones con su representante legal, lo cual ha resultado infructuoso.
Por último la parte accionante procede a demandar a la sociedad mercantil INDUSTRIAS FILTROS LABORATORIO INFIL C.A., para que de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios voluntariamente cumpla o a ello sea condenada, con la obligación de restituir a la parte actora, el inmueble de su propiedad, constituido por el galpón de cinco mil doscientos cuarenta y seis metros cuadrados (5.246 mts2) ubicado en la Urbanización Industrial San Rafael, Parcelas 3 y 4, Charallave, Estado Miranda, objeto del contrato de arrendamiento, otorgado por las partes, por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 19 de mayo de 2006, anotado bajo el No. 38, Tomo 77 de los libros respectivos; solicitaron medida de secuestro sobre el bien antes señalado y solicitan la expresa condenatoria en costas.
Concluyen solicitando que la demanda sea declarada con lugar en la sentencia definitiva con los demás pronunciamientos de ley.
Estimaron la demanda en la cantidad de Cuatrocientos Veintiocho Mil Bolívares (Bs. 428.000,00), que equivalen a (4.000) Unidades Tributarias (U.T.) a su valor actual.
DEFENSAS OPUESTAS
En la oportunidad de la contestación a la presente demanda la representación judicial de la parte demandada antes de dar contestación al fondo de la demanda alegó que detrás del contrato de arrendamiento que sirve como instrumento fundamental de la presente demanda, existe una relación subyacente de la parte actora ni sus apoderados hablan y es relevante al presente caso; señalan que la actora no señalo que la relación comercial entre Venezolana de Filtros C.A., y los señores Humberto Puma Celestre, Bruno Puma Celestre y Giovanni Puma Celestre (hoy accionista y directores de Infilca) data de más tiempo atrás, siendo que la relación arrendaticia objeto de este juicio, es consecuencia del negocio jurídico pactado entre ellos, esto es la compra sistemática por parte de INFILCA del negocio comercial que la actora y sus accionistas operaban inicialmente a través de la empresa VENEZOLANA DE FILTROS C.A., manifiestan que de acuerdo a la relación comercial el único activo que se mantuvo fue el galpón comercial donde operaba la fabrica, el cual se le arrendó a INFILCA, según documento otorgado por ante la Notaría Publica Séptima del Municipio Baruta, en fecha 22 de mayo de 2003, anotado bajo el Nº 43, Tomo 16 de los libros respectivos, donde se estableció el termino contractual de tres años, revisables semestralmente.
También manifiestan que para el año 2006, los dos grupos pactaron la venta total del negocio por parte de la familia CACERES a los señores PUMA CELESTRE y en ese sentido en fecha 19 de mayo de 2006, se celebro una asamblea extraordinaria en la sede de INFILCA, donde se acordó la venta de las acciones de los señores CARMEN OMAYRA DE MICHAEL, NÉSTOR HERNANDO CÁCERES REYES y MARIA ELISA CÁCERES REYES, a los señores HUMBERTO PUMA CELESTRE y GIOVANNI PUMA CELESTRE, toda vez que el señor BRUNO PUMA CELESTRE no participo en esa adquisición y mantuvo dentro de la empresa el porcentaje accionario que tenia para ese momento, acompañando copia certificada de la referida acta de accionistas, resaltando que en la referida asamblea se acordó diferir la compra del galpón comercial por parte del grupo representado por los señores PUMA CELESTRE y se acordó que la compañía INFILCA se mantendría operando en el galpón comercial bajo la figura del arrendamiento, es así como en esa misma fecha se suscribió el contrato de arrendamiento objeto de la presente causa.
Asimismo manifiestan que existe un área de setecientos metros cuadrados (700 mts2) aproximadamente, dentro del área donde se encuentra el galpón comercial objeto del este litigio, que es objeto de un contrato de arrendamiento verbal, a tiempo indeterminado, el cual se encuentra en plena vigencia y que la parte actora no señala en su libelo, con lo antes expuesto lo que pretendemos demostrar es que su representada fue creada inicialmente por los hermanos PUMA CELESTRE y los hijos de la señora ENOE REYES CÁCERES (accionista de VENEZOLANA DE FILTROS), para adquirir el negocio que originalmente operaba la empresa demandante.
Posterior a ello, procedió a dar contestación al fondo de la demanda rechazando, negando y contradiciendo, en todos sus términos la demanda planteada por la actora, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado por ser totalmente inciertos e infundados los mismos.
Asimismo rechazan, niegan y contradicen, los siguientes hechos alegados:
1.- Que el objeto del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, haya sido exclusivamente, el área descrita en el contrato que se refiere como galpón comercial, que comprende un área de cinco mil doscientos cuarenta y seis metros cuadrados (5.246 mts2) de construcción, ubicado en la Urbanización Industrial San Rafael, Parcelas 3 y 4, Charallave, Estado Miranda, toda vez, que existe otro contrato de arrendamiento de índole verbal y a tiempo indeterminado, que las partes convenían paralelamente al que hoy es objeto de la demanda, que tiene por objeto un área de aproximadamente setecientos metros cuadrados (700 mts2) que se encuentra dentro del área de los (5.246 mts2) y que las partes describen como “maquinaria”.
2.- Que el término contractual del contrato de arrendamiento que se demanda, haya vencido el día 19 de mayo de 2011, toda vez que INFILCA no manifestó su voluntad de prorrogar el mismo, ya que INFILCA, en todo momento manifestó su voluntad de acogerse a la prorroga contractual estipulada en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, manifiestan que su representada, en todo momento manifestó su voluntad de acogerse a la prorroga contractual estipulada en la cláusula antes señalada, de manera que a partir del 19 de mayo de 2.011, no comenzó a correr la prorroga legal de dos (02) años que hace mención la actora, sino que por el contrario, comenzó la prorroga contractual de cinco (05) años que se estableció en el contrato y que aun se encuentra vigente”.
3.- Que en la relación contractual bajo examen, haya transcurrido la prorroga de ley, contemplada en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
4.- Se rechazo, negó y contradijo, que INFILCA a partir del 19 de mayo de 2013, no haya cumplido con todas las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento,
Por otro lado, la parte demandada alegó subsidiariamente la tácita reconducción de la relación arrendaticia, alegando que tal como se desprende de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el lapso de duración del mismo era de cinco años, contados a partir de la autenticación del mismo, es decir, (19-05-2006) y vencía en fecha igualmente señalada por la actora, (19-05-2011), asimismo señalaron que se puede apreciar del contrato, al vencimiento del mismo podían ocurrir varias situaciones: 1.- Que el arrendatario, se acogiera a la prorroga contractual, tal y como se pacto en la cláusula segunda; 2.- Que el arrendatario, entregara el inmueble; 3.- Que el arrendatario, continuase ocupando el inmueble y que la relación se renovara pero a tiempo indeterminado.
Aducen además que si se toma el carácter perentorio que las partes se dieron en la cláusula segunda del citado contrato, se tiene, que llegado, el día 9 de mayo de 2011, fenecía la relación arrendaticia, ya que las partes pautaron extremos tan determinantes que no existía condiciones para la prorroga legal, y el arrendatario continuo en posesión del inmueble y continuó pagando el canon de arrendamiento; concluyen manifestando que existen elementos que permiten que en el presente caso opere la tacita reconducción.
Asimismo se opuso a la medida de secuestro solicitada en el libelo de la demanda y solicitan que la demanda se declare sin lugar con expresa condenatoria en costas.
DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
• Consta a los folios 19 al 23 del expediente PODER otorgado a los abogados JOSÉ RAFAEL BADELL MADRID, ÁLVARO BADELL MADRID, NICOLÁS BADELL BENÍTEZ, ROLAND PETTERSSON STOLK, DAYANA CASTELLANOS, WANADI JOSÉ MOLINA CARDOZO, en fecha 20 de junio de 2013, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Número 08, Tomo 87 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; al cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360, 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejercida por su mandante en nombre de sus poderdantes, y así se declara.
• Consta a los folios 24 al 27 de la presente causa COPIA SIMPLE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito por las partes ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 19 de mayo de 2006, anotado bajo el Nº 38, Tomo 77 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria, el cual se acompaño en original; a la cual se la adminicula el contrato de arrendamiento sucrito por las partes involucradas en el presente proceso, ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 22 de mayo de 2003, anotado bajo el Nº 43, Tomo 16 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria, que cursa a los folios 66 al 69 y la copia certificada del referido contrato que cursa a los folios 218 al 221; asimismo se le adminicula las copias del contrato de arrendamiento que cursan a los folios 70 al 73, así como los depósitos correspondientes al pago del canon de arrendamiento que cursan a los folios 235 al 246, dichos documentos al no ser cuestionados se deben tener como validos y valorados por el Tribunal de conformidad con los Artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y se aprecia la existencia de la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar sobre el bien objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, y así se declara.
• En la etapa probatoria la representación judicial de la parte demandante promovió el MERITO FAVORABLE de los autos; el Tribunal observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo, y así se decide.
• Asimismo promovió la prueba documental: ACTA NOTARIAL que cursa del folio 326 al 330, evacuada ante la Notaria Publica Séptima de Baruta del Estado Miranda, en fecha 20 de Junio de 2011, en la cual se le notificó formalmente que su representada no prorrogaría el contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 19 de mayo de 2006, anotado bajo el Nº 38, Tomo 77 de los libros de Autenticaciones , cuyo plazo de duración el 19 de mayo de 2006, y como consecuencia de su reiterado incumplimiento en las cláusulas del contrato, el mismo había quedado rescindido y no podrían acogerse a la prorroga legal establecido en el artículo 38 de la Ley de arrendamiento Inmobiliarios; dicho documento no fue cuestionado de manera alguna, por lo que debe este Juzgado declarar valido el referido documento y otorgarle valor probatorio conforme con los Artículos 12, 507, 509, 510 y 935 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.371 del Código Civil, y en consecuencia aprecia la notificación efectuada por parte del arrendador, el cual es adminiculado al contrato analizado con antelación y que conforman la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, y así se declara.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
• Consta a los folios 42 al 45 del expediente PODER otorgado a los abogados JOSÉ SALCEDO, ROBERTO GÓMEZ GONZÁLEZ, EDUARDO SATURNO MARTORANO Y MARY JEAN PAREDES MARSHALL, en fecha 07 de junio de 2013, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Número 27, Tomo 225 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; al cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360, 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejercida por su mandante en nombre de sus poderdantes, y así se declara.
• Consta a los folios 74 al 77 de la presente causa COPIA SIMPLE DE LA COMUNICACIÓN de fecha 29 de junio de 2012, dirigida por la empresa VENEZOLANA DE FILTROS parte actora en la presente causa a la parte demandada; a la cual se le adminicula el ORIGINAL de la referida COMUNICACIÓN que cursa a los 133 al 136. Dicho Comunicación fue impugnada por la parte actora por ser presentada en copia simple, pero evidenciando este Tribunal que la misma también consta en original a las actas que integran el presente expediente, razón por la cual se tiene como fidedigna según lo contemplado en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora la misma conforme los Artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil, y se aprecia que la empresa Venezolana de Filtros C.A. por intermedio de la ciudadana ENOE REYES DE CACERES, notifico al arrendatario que a partir del mes de junio de 2012 el canon mensual de arrendamiento asciende a la cantidad de cuarenta y un mil setecientos diez bolívares (Bs. 41.710,oo) comunicación esta que habiendo sido promovida por su destinatario se presume aceptada por esta y así se declara.
• Consta a los folios 78 al 113 del expediente COPIA SIMPLE DE LA ASAMBLEA DE ACCIONISTAS de la Sociedad Mercantil INDUSTRIAS FILTROS LABORATORIOS INFIL C.A INFILCA, registrada por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 21 de Julio de 2006, anotado bajo el No.39, Tomo 76-A-Cto., a la cual se le adminicula la COPIA CERTIFICADA DE LA REFERIDA ACTA DE ASAMBLEA que cursa a los folios 150 al 187; asimismo se le adminicula la COPIA CERTIFICADA EL DOCUMENTO CONSTITUTIVO de la Sociedad antes mencionada, debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 11 de Abril de 2.003, bajo el No. 16, Tomo 18-A-Cto., que cursa a los folios 252 al 295; asimismo se le adminiculan as copias simples del Registro Mercantil que cursan a los folios 137 al 149 y 222 al 234, respectivamente, siendo cuestionadas las copias simples por la representación de la parte actora, pero observa este Tribunal que al haber sido consignadas también en copia certificada se deben de tener como fidedignas según lo contemplado en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia la asamblea celebrada, el registro y la constitución de la empresa demandada, y así se declara.
• En la etapa probatoria la representación judicial de la parte demandada promovió el MERITO FAVORABLE de los autos; el Tribunal observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo, y así se decide.
• Asimismo promovió la prueba de INFORMES la cual fue debidamente admitida, pero no llego a evacuarse, por lo tanto no hay prueba que valorar y apreciar, y así se establece.
• Igualmente promovió las TESTIMONIALES de los ciudadanos ZULMA CORTEZA JUÁREZ GRATEROL, LISETT KARINA PIMIENTA FUESTE Y HOMMY MANUEL PÉREZ GONZÁLEZ, la cual fue debidamente admitida, quienes rindieron su declaración el 08 de agosto de 2013, sin que los mismos hayan sido tachados por la parte demandada; observándose con sus deposiciones, así como con las repreguntas efectuadas por la parte demandante, que los mismos mantiene una relación laboral con su promoverte, razón por la cual no pueden ser valorados; por ello a tenor de lo previsto en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, es forzoso para este Juzgado desechar dichas testimoniales in comento, por no merecerle confianza a éste Juzgador, y así se declara.
DE LA RESOLUCIÓN DE LA PRESENTE CONTROVERSIA
Planteados como han sido los términos en que quedó trabada la controversia y analizadas las pruebas, se pasa a decidir el mérito de la causa:
De autos se evidencia que la parte actora pretende por vía jurisdiccional el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito por las partes ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 19 de mayo de 2006, anotado bajo el No.38 Tomo 77 de los libros respectivos, el cual fue analizado en la etapa probatoria, cuyo objeto era un inmueble propiedad de la parte actora constituido por un galpón de cinco mil doscientos cuarenta y seis metros cuadrados (5.246 mts2) de construcción, ubicado en la Urbanización Industrial San Rafael, Parcelas 3 y 4, Charallave, Estado Miranda, señalando que en la Cláusula Segunda del referido documento, se estableció que la duración del arrendamiento sería de cinco (05) años, contados a partir de la autenticación del mismo y que en la misma cláusula las partes acordaron la posibilidad de prorrogar la vigencia de la relación arrendaticia a voluntad de la arrendataria con al menos 60 días de antelación al vencimiento del contrato y que el término originalmente pactad la parte demandada no manifestó su voluntad de prorrogar el mismo, dándose lugar a una prorroga legal de dos (02) años adicionales de conformidad con lo establecido en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la referida prorroga transcurrió íntegramente venciendo definitivamente, el día 19 de mayo de 2013, naciendo la obligación de la parte demandada de restituir el inmueble objeto del arrendamiento.
Asimismo se evidencia que la parte demandante fundamento su demanda en los artículos 38 y 39 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios que establecen:
“Articulo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

“Artículo 39. La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”.

La acción intentada fue rechazada por la representación judicial de la demandada al sostener, entre otras cosas, que hubo una tacita reconducción del referido contrato; evidenciando este despacho de lo antes indicado que las partes involucradas en el presente proceso han aceptado como cierto que se encuentran vinculadas por una relación locativa entre ellos.
En relación a lo anteriormente expuesto, se debe señalar que con la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1999, que entró en vigencia el primero (1°) de enero del 2000, el Legislador creó la figura de la “prórroga legal”, según la cual, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de pleno derecho, por el tiempo previsto en los diferentes ordinales del artículo 38 de la citada Ley, y durante ese lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado
Asimismo, es bueno indicar que la prorroga legal, es el beneficio acordado por el Legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento de contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley. Es de observar que el mismo, se trata de un beneficio establecido por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Igualmente nos señala el artículo 1600 del Código Civil:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Del mismo modo el artículo 1614 del Código Civil, nos establece:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”
Conforme las normas anteriormente transcritas la tácita reconducción no es otra cosa que la renovación tácita de un contrato de arredramiento, en donde la voluntad de las partes se entiende con vista a su comportamiento y no por haberlo señalado en forma expresa, la cual esta subordinada a los siguientes elementos:
Que el contrato de arrendamiento sea a tiempo determinado y que dicho termino haya concluido.
Que el arrendatario siga en posesión del inmueble arrendado sin oposición alguna por parte de su arrendador unas vez concluido dicho término.
Que se sigan efectuando por ende las obligaciones de cada una de las partes, esto es las obligaciones pecuniarias a que esta sometido el arrendatario, que no es otra cosa que el pago de canon de arrendamiento y que el arrendador lo mantenga en posesión sin perturbación alguna.
Ahora bien; el contrato, constituye el medio más idóneo para que los individuos manifiesten su voluntad y reglamenten sus relaciones, la voluntad libremente manifestada, produce efectos obligatorios para las partes intervinientes en la relación contractual, siendo por tanto fuente de obligaciones, es decir; de derechos y deberes.
Señala la doctrina, que el contrato ha de entenderse como un todo coherente, en consecuencia, sus cláusulas han de ser objeto de una interpretación global relacionando las unas con las otras, y como lo indicó Messineo, citado por Guerrero Quintero, cada cláusula puede adquirir un significado inexacto y que solamente de la correlación armónica de cada una de ellas con las otras y de la luz que se proyectan recíprocamente, surge el significado efectivo de una y de todas, las tomadas en el conjunto (La duración del contrato de arrendamiento y la consignación inquilinaría, 1990, p: 35).
En este sentido este Tribunal antes de analizar el fondo de la controversia considera oportuno analizar el objeto de la pretensión invocada en la presente causa, ya que tanto la Doctrina como la Jurisprudencia han sido contestes en sostener que la pretensión es el objeto de la demanda, la cual deberá concretar lo que se pide y por qué se pide, en forma clara y precisa, sin incurrir en vaguedades, obligándose el demandante a solicitar muy concretamente ese objeto, base fundamental del petitorio y del proceso propiamente dicho, puesto que ello crearía un verdadero estado de indefensión para el demandado y por otra parte, produciría una situación desfavorable a la prueba del mismo demandante, ya que esta deberá ser pertinente a los hechos afirmados en el libelo.
En ese sentido también se ha sostenido que en los hechos o afirmaciones se contiene básicamente la causa petendi, es decir, la invocación de una concreta situación de hecho de la que se deriva determinada consecuencia jurídica, lo cual se compone de dos (2) elementos, a saber, los HECHOS AFIRMADOS y las NORMAS JURÍDICAS en que estos se subsumen, incluyendo además como obligatorio requisito los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión con las pertinentes conclusiones, ya que a través de ellas se van a establecer los límites de la sentencia, por consiguiente se ha de concluir en que la causa para pedir explica el porqué del petitum, la razón de ser de la pretensión, la cual generalmente consiste en el hecho violatorio del derecho ejercido o la falta de actuación espontánea por parte del obligado del contenido de la declaración solicitada, cuyo ESCRITO LIBELAR junto con el ESCRITO DE CONTESTACIÓN de la demanda y demás pruebas aportadas persiguen su cumplimiento en la Sentencia, la cual debe ser congruente con las peticiones y planteamientos formulados por las partes para que no se viole el principio de la congruencia a que se contrae el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual recoge la teoría de la sustanciación de la demanda, siendo que el Tribunal al momento de dictar sentencia puede apartarse de la calificación jurídica y de las normas invocadas por el demandante y dar otras razones de derecho en el fallo.
En consecuencia, conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual otorga a los jueces facultad para interpretar los contratos ateniéndose al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes y teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, por lo que al interpretar el documento que une a las partes en contienda, se aprecia del análisis del libelo de demanda y las pruebas aportadas la contrariedad entre lo pedido por el accionante y lo probado en autos, en virtud que de las pruebas aportadas por la representación de la parte accionante que presentaron un acta Notarial evacuada ante la Notaria Publica Séptima de Baruta del Estado Miranda, en fecha 20 de Junio de 2011, en la cual se le notificó formalmente que su representada no prorrogaría el contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 19 de mayo de 2006, anotado bajo el Nº 38, Tomo 77 de los libros de Autenticaciones , cuyo plazo de duración concluiría el 19 de mayo de 2011, pero como consecuencia de su reiterado incumplimiento en las cláusulas del contrato, el mismo había quedado rescindido y no podrían acogerse a la prorroga legal establecido en el artículo 38 de la Ley de arrendamiento Inmobiliarios; la cual fue analizada en la etapa probatoria.
Así las cosas, no obstante lo anterior, se constata de autos que llegada la fecha de conclusión del contrato de arrendamiento, esto fue, el 19 de mayo de 2011, la arrendataria, hoy demandada en cumplimiento de contrato por vencimiento del termino y prorroga legal, continuo con la ocupación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. De lo anteriormente expuesto, se presenta una incongruencia respecto de los hechos aquí narrados, toda vez que, el contrato según señala la accionante concluyó en fecha 19 de mayo de 2011 y la prorroga legal no operaría por cuanto los reiterados incumplimientos de la arrendataria daba lugar a que ésta última no podría acogerse a dicha prorroga legal. Por otra parte, se constata que contrario a lo expresado en la notificación efectuada en fecha 20 de junio de 2011, por intermedio de la Notaria Pública ya señalada, la arrendadora no solo permite que la arrendataria continuara con el uso y disfrute del objeto del contrato locativo, sino que tal y como lo señala la propia accionante después del señalado vencimiento de la prorroga legal no recibieron mas pagos por concepto de cánones de arrendamientos, por lo que interpretación en contrario, recibieron el pago locativo hasta la fecha en que señaló la accionante que venció la prorroga legal en el mes de mayo de 2013, lo cual se adminicula a los depósitos bancarios consignados como pago correspondiente al periodo que señala la actora corresponde a la prorroga legal, así como con la comunicación que le fuera remitida por la parte actora VENEZOLANA DE FILTROS C.A. a la demandada INDUSTRIAS FILTROS LABORATORIOS INFIL C.A., donde le hace referencia al monto a que ascendía el canon de arrendamiento para el mes de junio de 2012, es decir luego de vencido el termino de duración del contrato, y así se declara.
Así mismo aprecia este juzgador que la parte demandada demostró a los autos la existencia de un contrato de arrendamiento previo al cuyo cumplimiento se demanda con vigencia desde el 22 de mayo del 2003 por tres (3) años, suscrito entre las mismas partes y por el mismo inmueble arrendado, lo cual genera duda a este juzgador sobre la verdadera duración de la relación arrendaticia que existe entre las partes del presente juicio e inclusive sobre el origen de la misma, visto que la parte actora en forma alguna hace mención de ello en su libelo de demanda y así se declara.
Conforme a lo expuesto, se evidencia de autos elementos constituidos por alegatos y hechos contradictorios entre si, toda vez que si el contrato estaba rescindido desde el 19 de mayo de 2011 y siendo que según lo manifestó la misma actora el arrendatario no podía acogerse a la prorroga legal, sin embargo, éste continuó en posesión del inmueble, pagando el canon de arrendamiento con el consentimiento de la actora y posteriormente demanda el cumplimiento de un contrato de arrendamiento y su prorroga legal la cual según no correspondía el demandado, constituyendo tales hechos, contradicciones que generan dudas respecto de la pretensión de la accionante, toda vez que la permanencia en uso y disfrute del inmueble arrendado genera en la relación arrendaticia la llamada tacita reconducción, lo cual a todas luces se contrapone a la acción aquí incoada. y así se declara.
En este orden de ideas, observa este Operador de justicia que el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que nos establece:
“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.

Del artículo antes mencionado se desprende, que cuando exista acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos, será nula toda acción.
En el caso de marras, se observa que habiendo creado el propio arrendador la idea de no prorroga del contrato de arrendamiento invocando además los efectos del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios donde la prorroga legal no podría ser aprovechada por el arrendatario por supuestos y reiterados incumplimientos conforme lo señala en la notificación efectuada, y en contraposición a esto, permite que el inquilino se mantenga en uso, goce y disfrute del inmueble arrendado y además recibiendo el pago por concepto de canon de arrendamiento, pudiendo de este modo dar la idea al arrendatario del beneficio de prorrogar tácitamente el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, mal podría posteriormente intentar una acción en contra de su arrendatario que menoscabe el derecho que éste ultimo pudiera haber adquirido, que no es mas que el de seguir poseyendo el inmueble sin determinación de tiempo con vista a la duda que la propia accionante genero con sus acciones. Y así se declara.
En consecuencia, de todo lo antes expuesto y de acuerdo a lo establecido en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, le correspondió a la representación actora probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que persiguen, y tomando en consideración el resultado obtenido del análisis probatorio consignado por la referida parte en el presente proceso, si bien es cierto que ésta logra probar la relación arrendaticia existente entre las partes, se crea una duda en este Juzgador, en relación a la naturaleza del contrato de arrendamiento por el cual el arrendatario se mantiene ocupando el inmueble arrendado, en virtud de lo que pretende el actor en su escrito libelar es muy distinto a lo evidenciado de autos, por lo que mal podría pretender que se obligará a la demandada a cumplir una obligación que no esta clara, razón por la cual es forzoso para este Juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil el cual establece: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma…”, en concordancia con el artículo 07 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, DECLARAR SIN LUGAR LA PRESENTE ACCIÓN, tal y como se hará en el dispositivo del presente fallo, y así se declara.
DISPOSITIVA
Por fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la Sociedad Mercantil VENEZOLANA DE FILTROS, C.A. en contra de la sociedad mercantil INDUSTRIAS FILTROS LABORATORIOS INFIL C.A., conforme a los lineamientos explanados en el fallo.
SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencido en el presente proceso
TERCERO: SE ORDENA la notificación de las partes, por cuanto el presente fallo se dicta fuera del lapso legal correspondiente.
Publíquese, Regístrese, y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Diecisiete (17) días del mes de octubre del año dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
EL JUEZ

Dr. LUÍS TOMÁS LEÓN SANDOVAL
EL SECRETARIO

ABG. MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha se publicó y registró el presente fallo siendo las 11:05 a.m.

EL SECRETARIO

ABG. MUNIR SOUKI URBANO