REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS -I- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Parte actora reconvenida: Sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha veintisiete (27) de junio de mil novecientos setenta y nueve (1979), bajo el Nº 26, tomo 798-A Sgdo. Representación judicial de la parte actora reconvenida: Ciudadanos GONZALO CEDEÑO CABRICES, GONZALO CEDEÑO NAVARRETE Y GUSTAVO CEDEÑO CABRICES, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros 88.237, 8.567 y 113.937, respectivamente. Parte demandada reconviniente: Ciudadana KATTY JAZMÍN GONZÁLEZ, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E-82.263.078. Representantes judiciales de la parte demandada reconviniente: Ciudadanos MANUEL ORTIZ Y LUIS LÓPEZ NIEBLES, abogados en ejercicios, de este domicilio inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros 139.749 Y 103.572, respectivamente.- Motivo: RESOLUICIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA. Expediente: Nº 13.934. -II- RESUMEN DEL PROCESO Correspondió a este Juzgado Superior conocer y decidir el recuso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha quince (15) de junio de dos mil doce (2012), por el abogado MANUEL ORTIZ, ya identificado, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, ciudadana KATTY JAZMIN GONZÁLEZ, en contra de la decisión pronunciada, en fecha siete (7) de junio de dos mil doce (2012), por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentara la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA C.A., contra la ciudadana KATTY JAZMIN GONZÁLEZ; resuelto el contrato cuya resolución fue demandada; condenó a la demanda hacer entrega inmediata del inmueble objeto del contrato celebrado entre las partes; a pagar los daños y perjuicios causados por incumplimiento de la cláusula penal; y, condenó en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se inició la presente acción por libelo de demanda presentado en fecha quince (15) de junio de dos mil diez (2010), ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución respectiva.- Asignado como fue su conocimiento al Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la distribución de causas efectuada, mediante auto dictado de fecha doce (12) de julio de dos mil diez (2010), previa consignación por parte de la actora de la documentación que la fundamentaba, procedió a su admisión y, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que en la oportunidad correspondiente diera contestación a la demanda. En diligencia del día doce (12) de agosto de dos mil diez (2010), el ciudadano DAVID ALEXIS BERMÚDEZ, Alguacil de Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignó la compulsa librada a la parte demandada reconviniente; y, dejó constancia de no haber podido cumplir su misión. Desglosada la compulsa a solicitud de la parte actora, en diligencia del dos (2) de diciembre de dos mil diez (2010), el ciudadano JORGE ANDRÉS TAHAN PÉREZ, Alguacil de Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignó la compulsa librada a la parte demandada reconviniente; y, dejó constancia de tampoco haber podido cumplir su misión. En diligencia del veinticinco (25) de enero de dos mil once (2011), la parte actora reconvenida solicitó fuera citada la parte demandada reconviniente, a través de carteles; lo cual fue acordado por el a-quo, en auto del veintiuno (21) de febrero de dos mil once (2011). Consignadas las publicaciones correspondientes en fecha cinco (05) de octubre de dos mil once (2011), la Secretaria del Tribunal de la causa, dejó constancia de haber dado cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. El día veintiséis (26) de octubre de dos mil once (2011), el apoderado judicial de la parte actora reconviniente, solicitó le fuese designado defensor judicial a su contra parte; lo cual fue acordado en auto del veintiocho (28) de octubre de dos mil once (2011), a través del cual, fue designada defensora judicial de la parte demandada, a la ciudadana SYLVIA CÁRDENAS. En fecha siete (7) de noviembre de dos mil once (2011), compareció el abogado MANUEL ORTIZ, consignó poder otorgado por la parte demandada reconviniente ciudadana KATTY JAZMIN GONZÁLEZ; y, se dio por citado en el proceso. El día diez (10) de noviembre dos mil once (2011), el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, presentó escrito de contestación al fondo de la demanda; y reconvino a la parte actora por cumplimiento de contrato de compra venta e indemnización por daños y perjuicios, de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en los alegatos que se examinarán más adelante. En auto del quince (15) de noviembre de dos mil once (2011), el a-quo admitió la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente; ordenó el emplazamiento de la parte actora, para que compareciera el quinto (5to) día de despacho siguiente a dar contestación a la reconvención propuesta en su contra. El día veintitrés (23) de noviembre de dos mil once (2011), la parte demandante reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención, el cual será analizado en el capítulo correspondiente de este fallo. Durante el lapso probatorio, la parte demandada reconviniente presentó escrito de pruebas el treinta (30) de noviembre de dos mil once (2011), respecto del cual, el Tribunal de la causa se pronunció en la oportunidad respectiva. El quince (15) de febrero de dos mil doce (2012), el Tribunal de la primera instancia, fijó oportunidad para que se llevara a efecto el acto de audiencia preliminar; el cual fue declarado desierto en fecha dos (2) de marzo de dos mil doce (2.012). El veintiséis (26) de marzo de dos mil doce (2012), el Tribunal del primer grado de conocimiento, dictó auto en el cual estableció los hechos y los límites de la controversia. El día veintisiete (27) de marzo de dos mil doce (2012), la parte demandada reconviniente presentó nuevamente escrito de pruebas, el dos (2) de abril del mismo año el a-quo las admitió. En fecha doce (12) de abril de dos mil doce (2012), la parte demandada reconviniente promovió prueba de cotejo. El día dieciocho (18) de abril de dos mil doce (2012), el a-quo fijo oportunidad para el debate oral; y, en la fecha fijada para dicho acto, el Tribunal de la causa, dejó constancia de la comparecencia de los representantes judiciales de ambas partes. Como fue indicado anteriormente, el día siete (07) de junio de dos mil doce (2012), el Tribunal de la primera instancia, dictó sentencia en la cual, declaró: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentara la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA C.A., contra la ciudadana KATTY JAZMIN GONZÁLEZ; resuelto el contrato celebrado entre las partes; condenó a la demandada a hacer entrega inmediata del inmueble objeto del contrato; a pagar los daños y perjuicios causados por incumplimiento de la cláusula penal; y, condenó en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. En diligencia del quince (15) de junio de dos mil doce (2012), el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, apeló de la sentencia dictada por el a-quo; la cual fue oída en ambos efectos, por el Tribunal de la causa, por auto del veintiuno (21) de junio del mismo año; en el cual, fue ordenada la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. Recibido el expediente por distribución en esta Alzada, el Tribunal por auto del dos (2) de julio de dos mil doce (2012), le dio entrada y fijó cinco (5) días de despacho para que las partes ejercieran su derecho a pedir la constitución del Tribunal con asociados. En fecha trece (13) de julio de dos mil doce (2012), la Secretaria dejó constancia de que habiéndose vencido el lapso para que fuera pedida la constitución de este Tribunal con asociados, ninguna de las partes ejerció ese derecho; y, por auto del día dieciséis (16) de julio del mismo año, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó oportunidad para que las partes presentaran sus informes. El día diez (10) de octubre de dos mil doce (2012), la parte demandada reconviniente presentó escrito de informes. El Tribunal para decidir, pasa a hacer las siguientes consideraciones. -III- DE LA RECURRIDA Como ya fue señalado, el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el siete (7) de junio de dos mil doce (2012), dictó sentencia en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS, dio inicio a este procedimiento. Contra dicha sentencia, únicamente, la parte demandada reconviniente, ejerció recurso de apelación, del cual conoce este Superior. Ahora bien, revisadas las actas que integran el presente proceso, observa esta Sentenciadora que la parte demandada reconviniente en la oportunidad de consignar su escrito de informes ante esta Alzada, alegó lo siguiente: “…señala la sentencia folio 160 línea 15: “En fecha 10 de Noviembre de 2011, la parte demandada contestó la demanda y propuso Reconvención al demandante la cual fue admitida por este Juzgado el 15 de Noviembre de 2011…” Ahora bien al folio 170 se puede apreciar que en el dispositivo de la sentencia no hace mención alguna, a la reconvención propuesta, por lo que no se pronuncia sobre todo lo alegado y probado en autos”. El Juzgado de la causa, en su fallo, estableció lo siguiente: “…II – PLANTEAMIENTO DE LA LITIS Señaló la parte actora que su representada, CONSTRUCTORA MANSACA C.A., en fecha 07 de Agosto de 2009, celebró con la ciudadana Katty Jazmín González parte demandada en el presente proceso, un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble de su propiedad constituido por: Un terreno y la casa quinta sobre él construida, ubicada en la Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Urbanización Bigott, en el lugar denominado Maripérez, dentro de la Manzana distinguida con la letra “T”, del Municipio Libertador, del Distrito Capital. Que ambas partes en la cláusula segunda del citado contrato, dejaron expresamente señalado como precio estipulado para la compra-venta del inmueble en cuestión, la cantidad de OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 860.000,00), estableciéndose como forma de pago del mismo el pago de inicial por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00) pagaderos al momento de la autenticación de la promesa bilateral de compra-venta y el saldo restante de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00) pagaderos en la fecha del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta. Que se estableció formalmente que el plazo para cumplir con la opción de compra venta era de ciento veinte (120) días continuos e improrrogables, contados a partir de la fecha de autenticación del negocio jurídico, es decir desde el día 7 de agosto de 2.009 y asimismo la optante declaró que recibió para esa fecha todas las solvencias requeridas y necesarias para la protocolización del documento definitivo ante el Registro competente para tal fin. Que conforme a lo expuesto por las partes quedó establecido en la cláusula penal, el régimen contractual aplicable en el caso de incumplimiento, recogido en la cláusula cuarta del referido contrato: En caso de incumplimiento por parte de la optante a las obligaciones asumidas por el presente contrato, si esta se negare a otorgar el documento definitivo de venta en la oportunidad establecida la propietaria podrá optar A.) Exigir a la optante el cumplimiento de la obligación de adquirir el terreno y la casa quinta sobre el construida, en las condiciones establecidas en el contrato con los daños y perjuicios a que se refiere la presente cláusula penal. B.) Considerar de pleno derecho resuelto el contrato, pudiendo retener en plena propiedad la cantidad abonada y exigir y cobrar a título de indemnización por daños y perjuicios, la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), y en consecuencia de ese incumplimiento por parte de la optante, la propietaria podrá disponer y enajenar libremente a favor de terceros el inmueble objeto del contrato en el precio y condiciones que considere más conveniente a sus intereses. En caso de incumplimiento de la propietaria principalmente en la negativa del otorgamiento del documento definitivo de compra venta podrá demandar el cumplimiento de esa obligación con los daños y perjuicios generados o la resolución del presente contrato, requiriendo la restitución de manera inmediata de la suma de dinero abonada, así como también a titulo de indemnización la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00) por concepto de cláusula penal. Por último destacó la actora que su representada debido a la necesidad que tenia la optante de ocupar el inmueble, le otorgó la debida autorización para ocupar el mismo, tal y como se estableció en la cláusula séptima del contrato. Que por último la demandada, luego de pagar la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 110.00, 00) como inicial quedando a deber la suma de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,00) ha incurrido en flagrante mora en la cancelación del saldo total y que su representada no ha recibido en forma alguna el saldo restante, incumpliendo con el contrato de compraventa. Y que la optante sigue ocupando el inmueble de forma provisional a título precario y por ende no tiene derecho alguno sobre el inmueble de su propiedad; por tal motivo procedió a demandar a la ciudadana Katty Jazmín González para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal a lo siguiente: 1) En la Resolución del contrato de opción de compra venta suscrito entre CONSTRUCTORA MANSACA C.A., y la ciudadana KATTY J. GONZALEZ, antes identificada mediante el documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador de fecha 7 de Agosto de 2.009, anotado bajo el Nº 63, Tomo 31 de los Libros de Autenticaciones respectivos que acompañó y opuso a la demandada como instrumento fundamental de la presente acción. 2.) Que en virtud de la Resolución del contrato de opción de compra venta, su representado queda libre de disponer del inmueble antes identificado, pudiendo vender, arrendar, hipotecar dicho inmueble en el precio y demás condiciones que considera conveniente sin restricción 3) En dejar que su representada tiene el derecho de retener en plena propiedad el monto total de la suma recibida como abono, cancelada al momento de la firma del documento de opción de compra venta antes referido. 4.) En pagar a su representada la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00) por el incumplimiento de la compradora de otorgar el documento definitivo de compra venta en la Oficina Subalterna de Registro competente y dejar de pagar el saldo restante por la aludida venta, por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados, y en cumplimiento de lo dispuesto en la cláusula cuarta de naturaleza penal del indicado contrato de opción de compra venta de fecha 7 de Agosto de 2009. 5.) En restituir y desalojar el inmueble propiedad de su representado, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado que lo recibió. 6.) En pagar las costas y costos judiciales. Fundamentó la demanda en los Artículos 1.113, 1.116, 1.133, 1.141, 1.159, 1.160, 1.167, 1.257, 1.258, 1.264, 1.359, 1.360, 1.369 y 1.474, del Código Civil Venezolano.- En fecha 10 de Noviembre de 2011, compareció el Abogado MANUEL ORTIZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 139.749, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y contestó la demanda en los siguientes términos: Admitió que es cierto que la parte actora celebró un contrato de opción de compra venta sobre el bien inmueble identificado a los autos, el cual es de su propiedad bajo las circunstancias que señala en su escrito. Que según la cláusula primera del contrato la propietaria se comprometió y obligó a vender en forma pura y simple perfecta e irrevocable a su representada un inmueble de su propiedad, el cual se encuentra identificado en el documento de compra venta. Que el precio acordado para la venta fue por la cantidad de OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 860.000,00), cantidad pactada en la cláusula segunda del referido contrato. Que su representada pagaría como en efecto entregó al momento de la firma del contrato de venta como inicial la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00). Que el plazo para efectuar el pago de lo restante fue convenido en ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la autenticación del contrato de venta, es decir el siete (7) de Agosto de 2009. Que su representada cumplió y colaboró con el demandante para que pudiera efectuar la protocolización del inmueble de marras y consignó documentos que opuso en ese acto y que según acuerdo verbal la demandada le paga la cantidad de cinco mil (Bs. 5.000,00) Bolívares mensuales al demandante para que pudiera sufragar todos los gastos correspondientes a los impuestos municipales, en virtud a que, si bien es cierto que recibió para la fecha de la protocolización, el inmueble con todas las solvencias requeridas, las mismas se encontraban vencidas para la fecha en que efectivamente se firmaría el contrato definitivo de compra venta, vencimiento ese que ocurrió por haber transcurrido cuatro meses. Que por último alega la demandada mal podría tramitarse la formalización de un contrato en un Registro si faltan los soportes que evidencian las solvencias vigentes del bien que se pretende transferir º Por último solicitó al Tribunal se sirviera Declarar Sin Lugar la Demanda incoada en su contra e hizo énfasis en que su mandante cumplió con todas las cargas asumidas en el contrato como lo era el pago inicial y gastos de redacción de documentos como lo señaló la cláusula sexta del contrato de venta. Que sumado a lo anterior se señaló en el referido contrato que en caso de incumplimiento por parte de la compradora, hecho este que no admiten configurado bajo ninguna circunstancia, se estableció que la vendedora debería exigir a la optante el cumplimiento de la obligación de adquirir el terreno y la casa sobre él construida. Que su representada ha insistido en la firma del contrato definitivo, pero el vendedor ha desatendido su petición de entregar las solvencias necesarias a tales fines y que ese no es el primer contrato que se firma, ya que por incumplimiento del vendedor se dejó sin efecto el contrato de fecha 4 de Mayo de 2009, firmado en la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas. En fecha 30 de Noviembre de 2011, la parte actora promovió escrito de pruebas en el cual se acogió al principio de la comunidad de la prueba, en cuanto beneficien a las partes intervinientes en el proceso e hizo valer todo lo alegado en su libelo de demanda. También la actora ratificó todo el valor probatorio de los documentos aportados al proceso por su representación judicial. Siendo la oportunidad para la audiencia oral comparecieron las partes quienes ratificaron sus dichos según lo alegado durante todo el proceso. DE LA RECONVENCIÓN. La representación judicial de la parte demandada en su escrito de Contestación a la demanda, opuso Reconvención en contra de la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, alegando que es cierto que su mandante celebró un contrato para la venta de un inmueble propiedad de la parte demandante, bajo las circunstancias que se determinan infra, según se estableció en la cláusula primera del contrato in comento. Que la propietaria se compromete y obliga a vender en forma pura y simple, perfecta e irrevocable a su representado un inmueble de su propiedad. Que el precio pactado por las partes fue fijado en la cantidad de Ochocientos Sesenta Bolívares (Bs. 860.000,00), el cual se pagaría en la forma establecida contractualmente. Alegó la demandada reconviniente que el vendedor, luego de haberse efectuado el pago inicial no cumplió con la obligación de vender, siendo que en este tipo de contratos las partes se obligan de manera recíproca. Invocó además el criterio jurisprudencial expuesto en sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, proferida por la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Dr. FRANKLIN ARRIECHI, Exp. 20000-000894, sentencia 0217, en la cual se señaló lo siguiente: “…Se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de Compra-Venta (…), y no opción de compra, (…) pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento…” Señala también la demandada reconveniente que en el contrato antes referido se cumplió con todas las características de los contratos como lo es que el mismo es un contrato bilateral, consensual, oneroso, el cual puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, es traslativo de la propiedad o de cualquier otro derecho vendido y por último que las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales. Que fundamentó la reconvención en los artículos 1.159, 1.1.60 y 1.167 del Código Civil. Que por último estimó la cuantía de su reconvención en la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00), lo que equivale a Mil Cuatrocientos Cuarenta Y Siete Unidades Tributarias (1.447 U.T). CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN Siendo la oportunidad procesal para la contestación de la Reconvención la parte demandante reconvenida rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes lo alegado por la demandada. Alegando que la reconvención propuesta en su contra no procede en virtud a que la compradora incurrió en la mora en la cancelación del saldo total, ya que a pesar del vencimiento de los ciento veinte (120) días, su representada no ha recibido el pago del saldo restante por la suma de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 750.000,00). Que la parte demandada reconveniente aceptó en su escrito de contestación a la demanda que se encuentra cumplido los ciento veinte días, así como también declaró que recibió todas las solvencias requeridas a los fines de la protocolización del documento definitivo de venta. Que la demandada reconveniente incumplió con la obligación principal que es la de pagar el precio convenido para la venta. Asimismo rechazó, negó y contradijo que la demandada haya efectuado pagos a nombre de su representada a través de sus empresas CORPORACIÓN TU FIGURA C.A., y A.C. LA PREVISIÓN S.R.L. y anexó como pruebas recibos emanados de las mismas, los cuales fueron desconocidos e impugnados en su contenido y firma, las cuales no surten efectos por ser documentos emanados de terceros. Por último rechazó, negó y contradijo que la suma de Ciento Setenta Mil Bolívares (Bs. 170.000,00) sea imputable al precio de la venta, así mismo negó, rechazo y contradijo que su representada pague a título de indemnización por daños y perjuicios como lo establece la cláusula penal del contrato de opción de compra venta la suma de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00). Ahora bien, narrados los hechos anteriores, este Tribunal para resolver observa: PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE ACOMPAÑADAS A SU LIBELO DE DEMANDA. 1.- ORIGINAL DE INSTRUMENTO PODER; El cual cursa inserto a los folios siete (07) al diez (10), otorgado por el ciudadano JOSÉ VICENTE PÉREZ GÓMEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 983.530, en su carácter de Director de la Empresa Mercantil “CONSTRUCTORA MANSACA C.A.”, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, constituida en fecha 27 de Junio de 1.979, anotada bajo el Nº 26, Tomo 798-A Sgdo, parte demandante a los Abogados GONZALO CEDEÑO CABRICES, GONZALO CEDEÑO NAVARRETE y GUSTAVO CEDEÑO CABRICES, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 88.237, 8.567 y 113.937, respectivamente; autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de Junio de 2010, anotado bajo el N° 47, Tomo 42; el cual de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido tachado ni impugnado en la oportunidad respectiva, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se declara. Con dicho instrumento ha quedado plenamente demostrada la representación judicial de la parte demandante CABRICES CONSTRUCTORA MANSACA, C.A, que ostentan los ciudadanos GONZALO CEDEÑO CABRICES, GONZALO CEDEÑO NAVARRETE y GUSTAVO CEDEÑO 2.- COPIAS SIMPLES DE PUBLICACIÓN DEL REPERTORIO FORENSE DEL REGISTRO MERCANTIL DE CONSTRUCTORA MANSACA C.A.; de fecha 27 de Junio de 1979; publicado el 11 de Julio de 1979 en las páginas 30 y 31 con el Nº 4.589; copias simples de documento público que puede ser traído al proceso, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las cuales al no haber sido tachadas ni impugnadas en la oportunidad respectiva, adquirieron el valor de plena prueba que les otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Y así se declara. Del documento subexamine ha quedado plenamente demostrado que el ciudadano JOSE VICENTE PEREZ GÓMEZ, es el Presidente de la empresa CONSTRUCTORA MANSACA C.A., parte demandante, hecho éste no controvertido en la presente causa. Así se decide. 3.- ORIGINAL DE DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA; del bien inmueble identificado como: Un terreno y la casa quinta sobre él construida, ubicada en Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Urbanización Bigott, en el lugar denominado Maripérez, dentro de la Manzana distinguida con la letra “T” del Municipio Libertador, del Distrito Capital; el cual fue debidamente Notariado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, Los Ruices, en fecha 9 de Abril de 2008, quedando anotado bajo el N° 40, Tomo 1 Protocolo Primero; el cual constituye documento público de los indicados en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil, el cual, al no haber sido tachado ni impugnado por la parte contra quien fue opuesto, debe tenerse como fidedigno según lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba la norma en cuestión. Así se declara. Con dicho instrumento ha quedado plenamente demostrado que las partes efectivamente celebraron un contrato de Opción de Compra venta. Así se declara. PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA. 1.- ORIGINAL DE INSTRUMENTO PODER; El cual cursa a los folios desde el 64 al 66, otorgado por la ciudadana KATTY JAZMIN GONZALEZ, Colombiana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº E-82.263.078, en su carácter de parte demandada a los Abogados MANUEL ORTIZ y LUIS LOPEZ NIEBLES, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 139.749 y 103.572, respectivamente; autenticado por ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de Octubre de 2011, anotado bajo el Número 11, Tomo 73 del Libro de Autenticaciones; el cual de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido tachado ni impugnado en la oportunidad respectiva, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se declara. Con dicho instrumento ha quedado plenamente demostrado la representación judicial de la parte demandada ciudadana KATTY JAZMIN GONZALEZ que ostentan los ciudadanos MANUEL ORTIZ y LUIS LOPEZ NIEBLES. 2.- COPIAS SIMPLES DE REGISTRO DE COMERCIO DE “CORPORACIÓN TU FIGURA C.A.”; de fecha 6 de Julio de 2009 emitido por el Servicio Autónomo de Registro y Notarías, Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 18, Tomo 130-A; copia simple de documento público el cual constituye reproducción fotostática simple de un documento público, que puede ser traído al proceso en conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. Ahora bien, la parte demandante impugnó dicho instrumento en la contestación de la Reconvención por tratarse de un documento que no guarda relación alguna con la causa que nos ocupa, por cuanto el negocio jurídico celebrado entre las partes litigantes tiene como optante a la compra a la ciudadana Katty Jazmín González a título personal y como oferente en venta a la sociedad mercantil Constructora Mansaca, C.A, no observándose mención alguna en dicho documento de la empresa Corporación Tu Figura, C.A, con lo cual se colige, que dicha empresa es un tercero ajeno a la causa; en consecuencia este Tribunal desecha el instrumento subexamine y no entra a valorarlo según lo dispone el artículo 509 ejusdem. Así se decide. 3.- COPIAS SIMPLES DE DOCUMENTO DE REGISTRO Y DE ACTA CONSTITUTIVA DE LA COOPERATIVA LA PREVISIÓN; de fecha 16 de Octubre de 2009, registrada en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 24, Tomo 8, Protocolo Primero; copias simples de documento público que cual no guarda relación alguna con la causa que nos ocupa, por lo tanto, debiendo ser desechado del acervo probatorio objeto de valoración por parte de esta Sentenciadora, con fundamento en el artículo 509 eiusdem. Así se de decide. 4.- COPIAS SIMPLES DE RECIBOS DE PAGOS; marcados con las letras y números C1, C2, C3, C4, C5 con copia de cheque anexo, C6 con copia de cheque anexo, C7 con copia de cheque anexo, C8 con copia de cheque anexo, C9, C10, C11 con copia de cheque anexo, C12, C13, C14, C15, C16, C17 con copia de cheque anexo, todos por la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00); emitidos por CORPORACIÓN TU FIGURA, C.A., a nombre de JOSE VICENTE PEREZ GOMEZ, de fechas 1/09/2011, 20/05/2011, 02/04/2011, 9/04/2011, 26/01/2011, 20/12/2010, 22/11/2010, 11/10/2010, 1/09/2010, 30/07/2010, 07/07/2010, 24/05/2010, 28/04/2010, 14/04/201024/03/2010, 03/02/2010 25/02/2010, respectivamente por el concepto de pagos de honorarios y algunos pagos administrativos, señalando algunos al mes que corresponde dichos pagos, recibos de pago en los cuales se observa la presencia de firma ilegible; así como factura original marcada C18, de fecha 21/12/2009, por la suma de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) también emitida por la empresa CORPORACIÓN TU FIGURA, C.A, con concepto expreso (Honorarios). Ahora bien, dichas documentales privadas fueron impugnados y desconocidos en su contenido y firma por la parte contra quien fueron opuestas, en tal sentido se establece que, en virtud que los mismos no guardan relación jurídica con las partes contratantes, es por lo que este Tribunal las desecha con fundamento en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Ahora bien, demostrada como ha sido la existencia de la obligación mercantil que contrajo la parte demandada a favor de la actora, sin que la demandada haya demostrado en modo alguno el pago ni ningún hecho extintivo del monto restante de la obligación que contrajo, y por cuanto la causa petendi de la demanda en el caso sub iudice, es la Resolución de Contrato de Compra Venta, en virtud del incumplimiento de una obligación contraída a través de un contrato de opción de compra venta, se observa lo siguiente: La parte demandada alegó en su defensa, al momento de la celebración de la audiencia oral de juicio, y no al dar contestación al fondo de la demanda y tampoco como fundamento de la reconvención propuesta por su representación judicial, que la demandante no cumplió con el contrato de compra venta, en virtud a que no le entregó a la demandada las solvencias municipales para efectuar la protocolización del documento definitivo de la venta, alegando a tal efecto, la excepción de contrato no cumplido (NON ADIMPLETI CONTRACTUS), prevista en el artículo 1.168, ante lo cual este Tribunal estima oportuno señalar lo expuesto en tal sentido, por los autores ELOY MADURO LUYANDO y EMILIO PITTIER SUCRE, en su libro “CURSO DE OBLIGACIONES” Derecho Civil III, Tomo II: “…La excepción non adimpleti contractus suspende los efectos de contrato y no lo extingue, lo que la diferencia de la acción resolutoria, que esta dirigida a obtener la terminación del contrato. El contrato objeto de la excepción queda suspendido hasta que la parte que ha motivado su oposición cumpla u ofrezca seriamente cumplir con su obligación, sin que sea necesario que haga una oferta real…” “…Solo por excepción, existe un tipo de contratos en los cuales la excepción non adimpleti no solo tiene los efectos suspensivos descritos, sino que extingue las obligaciones durante el periodo de Incumplimiento; ello ocurre en los contratos de tracto sucesivo, en los cuales la excepción non adimpleti contractus deja insubsistente el contrato durante el lapso en el cual la parte que provoca su oposición deja de cumplir con su obligación…” “…El incumplimiento debe ser de cierta importancia, en el sentido de que generalmente no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento de la obligación accesorias o secundarias de un contrato. Sin embargo, en la doctrina se ha discutido cuales de las obligaciones surgidas de un contrato pueden ser consideradas como principales y cuales como secundarias. En principio, se ha adoptado como criterio que el incumplimiento de las obligaciones que fueron determinantes del consentimiento de la otra parte y aquellas que han sido convenidas expresamente como tales por las partes y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas…” Ahora bien, siendo que dicha excepción de contrato no cumplido, prevista en el artículo 1.168 de la siguiente manera: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”, no fue opuesta por la parte demandada, al dar contestación a la demanda, oportunidad en la cual, a tenor de lo previsto en el acápite del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, tratándose la causa que nos ocupa, de proceso tramitado según la normativa del juicio oral y aun más, por constituir dicha defensa, punto no contemplado en la providencia de fijación de hechos dictada por este Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 ejusdem, en fecha 26 de Marzo de 2012, es por lo que esta Juzgadora considera que dicha excepción no debe prosperar en derecho en virtud a que la cláusula segunda del contrato de Opción a Compra Venta señala que al momento de celebrarse dicho contrato la propietaria otorgó a la compradora, el inmueble libre de impuestos nacionales, estadales y municipales o medida judicial preventiva o ejecutiva, que afecte su libre uso, goce y disposición y solvente en todos los pagos; por tal motivo mal puede alegar la demandada que la demandante no cumplió con la obligación de suministrar dichas solvencias, y que por ende no cumplió con su obligación; por tal motivo se desecha tal excepción propuesta por la parte demandada. Y así se decide.- Del análisis que antecede se ha determinado que la compradora no cumplió con su obligación de pagar el saldo deudor establecido en el contrato de opción de compra venta dentro del tiempo establecido en el contrato en su cláusula penal. Así se declara. Cabe destacar, al respecto, el siguiente criterio doctrinal compartido por quien suscribe: “El Juez, pues, siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas y por las consecuencias dañinas que de las mismas se deriven para alguna de las partes”. (HENRY DE PAGE, “TRAITE ELEMENTAIRE DE DROIT CIVIL BELGE”. Tomo II, No 467, Pág. 434). Así mismo, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, prevé: … (Omissis) “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. Analizado lo anterior, se concluye que, al caso de marras le resultan aplicables las normas previstas en los artículos 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil que disponen: Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes....omissis.” Artículo 1.167: “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención”. Del análisis realizado a las pruebas aportadas al proceso se puede concluir que ha quedado plenamente demostrado que en fecha 7 de Agosto de 2009, la parte actora y la parte demandada celebraron un contrato de opción de compra venta y no de (compra venta como erradamente lo denominan la demandada, ya que no se dieron todos los extremos de la venta), como es la protocolización definitiva del contrato consensual de compra venta sobre el inmueble constituido por un terreno y la casa quinta sobre el construida, ubicada en la Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Urbanización Bigott, en el lugar denominado Maripérez, dentro de la manzana distinguida con la letra “T” del Municipio Libertador del Distrito Capital. Así se decide. Igualmente de la revisión exhaustiva efectuada al contrato in comento, quedó plenamente demostrado que las partes establecieron una cláusula penal, según la cual entre otras cosas se convino lo siguiente: CLAUSULA CUARTA: “…en caso de incumplimiento por parte de la OPTANTE compradora a las obligaciones asumidas por el presente contrato muy especialmente si esta se negare a otorgar el documento definitivo de venta en la oportunidad establecida “LA PROPIETARIA” podrá optar: A.) Exigir a “LA OPTANTE”, el cumplimiento de la obligación de adquirir el terreno y la casa quinta sobre él construida, ubicada en Jurisdicción de la Parroquia El Recreo en la ciudad de Caracas, Urbanización Bigott, en el lugar denominado Maripérez, dentro de la manzana distinguida con la letra “T” del Municipio Libertador, del Distrito Capital en las condiciones establecidas en el presente contrato con los daños y perjuicios a que se refiere la presente Cláusula Penal. B.-) Considerar de pleno derecho resuelto el presente contrato, pudiendo retener en plena propiedad la cantidad abonada en esta fecha y exigir y cobrar a Título de Indemnización por daños y perjuicios, la suma total de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.00,00) y en consecuencia en virtud de este incumplimiento por parte de “LA OPTANTE”, LA PROPIETARIA podrá disponer y enajenar libremente a favor de terceros el inmueble objeto del presente contrato en el precio y condiciones que considere mas convenientes a sus intereses. En caso de incumplimiento por parte de LA PROPIETARIA a las obligaciones con los daños y perjuicios generados o la resolución del presente contrato, requiriendo la restitución de manera inmediata al incumplimiento, de la suma de dinero abonadas a la cuentas u del precio, así como también y a Título de Indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento la cantidad adicional de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), por concepto de Cláusula Penal, en cuyo monto se dejan establecido convencionalmente los daños producidos por tal incumplimiento, sin que sea necesario la comprobación previa de los mismos, a los efectos de su exigibilidad judicial o extrajudicial. Se hace constar que la presente cláusula penal será solo aplicable en contra de las partes contratante cuando el incumplimiento objeto de reclamación se deba a causas imputables a la voluntad directa de cada contratante, quedando exonerados de responsabilidad, si tal incumplimiento se debiere a hechos de terceros, casos fortuitos, fuerza mayor o por circunstancias conocidas como Hechos del Príncipe…” Ahora bien, la pretensión de la demandante esta dirigida a la resolución del contrato de compra venta como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones que asumió la parte demandada de pagar el precio en los términos convenidos, sin que la demandada probara en modo alguno tal y como lo exigen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, haber realizado dicho pago ni ningún hecho extintivo de esa obligación; por lo tanto, la parte demandada no demostró el cumplimiento de las obligaciones contraídas incurriendo en la causal de resolución del contrato convenida por las partes; en consecuencia la petición de la demandante relacionada con la resolución del contrato debe prosperar en derecho y así debe ser decidido. Así se decide. Con respecto al petitorio que hace la demandante en el libelo relacionado con que la parte demandada sea condenada a pagarle por concepto de la cláusula penal la suma de ciento diez mil Bolívares (Bs. 110.000,00) que recibió del demandado como pago de la inicial del precio; el Tribunal observa que tal y como quedó decidido anteriormente, las partes al contratar establecieron la cláusula penal aplicable en caso de incumplimiento, en la que previeron la forma y el monto de la indemnización de los daños que podría causar el incumplimiento de las obligaciones contraídas, consistente en que el comprador, podría retener a su favor el monto de la cuota inicial que les dio el comprador, aquí parte demandada, de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00), a título de indemnización por los daños y perjuicios que pudieren sufrir por tal incumplimiento. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas siendo responsable el deudor de indemnizar a su acreedor los daños que pudiera causar su incumplimiento por imperio del artículo del artículo 1.264 del Código Civil, y en este caso concreto las partes convinieron como sería indemnizado tales daños. La parte demandante pretende a través de esta petición indemnizatoria subexamine, que se resuelva el contrato de compra venta, vale decir, dejar sin efecto la venta, lo que significa que teniendo aun derechos de titularidad de propiedad sobre el inmueble objeto de la controversia, podría disponer del mismo para su enajenación o gravamen, con lo cual se resarciría parcialmente el lucro cesante surgido por la venta frustrada, como consecuencia de ello, resulta aplicable la cláusula penal contractual al pedir que se tenga como propia y bien pagada la cantidad que la demandada le entregó a su representada a modo de inicial del precio convenido; más no bastándoles la propiedad del inmueble y esa indemnización, pide además que se le pague a su favor la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00) por el incumplimiento; vale decir, que seguirán siendo los propietarios del inmueble y el demandado no solo les pagaría la indemnización que convinieron sino además tendría que pagarles el saldo antes referido de lo que se infiere sin lugar a dudas que la parte actora aspira continuar con la propiedad del inmueble y que el demandado pague la cantidad establecida en la cláusula penal a título de indemnización, lo cual resulta procedente en derecho por así haber sido convenido por vía contractual, razón por la cual este Tribunal concede dicha petición a la parte actora. Y así se decide. Del análisis realizado a las alegaciones de las partes y a las pruebas aportadas al proceso este Tribunal considera que lo procedente en este caso es declarar que la parte actora tiene derecho a dejar a su favor la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 110.000,00) a título de indemnización de los daños y perjuicios que ha sufrido por el incumplimiento de la parte demandada, y a obtener el pago de igual suma, es decir otros CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 110.000,00) por concepto de cláusula penal, estando ambas sanciones pecuniarias previstas en la cláusula contractual cuarta de la opción de compra venta celebrada por las partes litigantes en fecha 07 de agosto de 2009, por ante la Notaría Pública Décima Tercera, quedando autenticado bajo el Número quedando así suficientemente indemnizada la parte actora perjudicada por el incumplimiento de la parte demandada. Así se decide. Por los razonamientos explanados y cumplidos como se encuentran los extremos contenidos en los artículos 12, 15, 243 y 509 del Código del Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil, esta Juzgadora considera que la presente demanda debe prosperar en derecho y así debe ser declarado, como en efecto se declara.- Con fundamento en los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Mercantil, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA intentó CONSTRUCTORA MANSACA C.A., CONSTRUCTORA MANSACA C.A., Inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27 de Junio de 1.979, bajo el Nº 26, Tomo 798-A Sgdo., representada en este proceso por los ciudadanos GONZALO CEDEÑO CABRICES, GONZALO CEDEÑO NAVARRETE y GUSTAVO CEDEÑO CABRICES, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°s 88.237, 8.567 Y 113.937, respectivamente, contra la ciudadana KATTY JAZMIN GONZALEZ, colombiana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº E-82.263.078, representada en el proceso por los ciudadanos MANUEL ORTÍZ y LUIS LÓPEZ NIEBLES, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 139.749 y 103.573, respectivamente; . En consecuencia, se declara RESUELTO EL CONTRATO de opción de compra venta celebrado entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 7 de Agosto de 2009, bajo el Nº 63, Tomo 31 de los Libro de Autenticaciones llevados por esa Notaría. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada ciudadana KATTY JAZMIN GONZALEZ, a hacer entrega inmediata, libre de bienes y personas y en las mismas condiciones en que lo recibió, del siguiente bien inmueble: Un terreno y la casa quinta sobre él construida, ubicada en la Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Urbanización Bigott, en el lugar denominado Maripérez, dentro de la Manzana distinguida con la letra “T”, del Municipio Libertador, del Distrito Capital, a la parte actora y a pagar a la misma la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00) por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento, establecidos en la cláusula penal del contrato rescindido en esta decisión. TERCERO: En conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado, de acuerdo con lo preceptuado en los artículos 251, 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Siete (07) días del mes de Junio del año dos mil doce (2.012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.”. El caso bajo estudio, como se ha indicado, se inició este proceso, de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS interpuesto por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA C.A., contra la ciudadana KATTY JAZMIN GONZÁLEZ, todos suficientemente identificados en el texto de esta sentencia. Observa este Tribunal, que la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación al fondo de la demanda, como ya fue señalado, en el capítulo denominado la reconvención, reconvino a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, para que diera cumplimiento al contrato cuya resolución fue demandada. El artículo 243 en su ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, establece: “…Toda sentencia debe contener: “… Omissis…” “…5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensa opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia…” De la norma anteriormente transcrita se observa que expresamente este requisito se refiere a la congruencia, es decir, que la sentencia se ajuste a las pretensiones del actor y del demandado, lo cual, si no se cumple en la sentencia, da lugar al vicio de incongruencia. Nuestro más alto Tribunal, al referirse al vicio de la incongruencia, de manera reiterada ha establecido lo siguiente: “…la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos. Las modalidades son: incongruencia positiva, cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido, o la incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, y los aspectos son: a) cuando se otorga más de lo pedido (ultra petita; b) cuando se otorga algo distinto de lo pedido (extra petita); y cuando se deja de resolver sobre algo pedido u excepcionado (citra petita). (Exp 01-0763, No. 0134 del 3 de abril de 2003) Ahora bien, el Juzgado de la causa en el dispositivo de la sentencia recurrida, dejó sentado que: “…Con fundamento en los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Mercantil, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA intentó CONSTRUCTORA MANSACA C.A., CONSTRUCTORA MANSACA C.A., Inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27 de Junio de 1.979, bajo el Nº 26, Tomo 798-A Sgdo., representada en este proceso por los ciudadanos GONZALO CEDEÑO CABRICES, GONZALO CEDEÑO NAVARRETE y GUSTAVO CEDEÑO CABRICES, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°s 88.237, 8.567 Y 113.937, respectivamente, contra la ciudadana KATTY JAZMIN GONZALEZ, colombiana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº E-82.263.078, representada en el proceso por los ciudadanos MANUEL ORTÍZ y LUIS LÓPEZ NIEBLES, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 139.749 y 103.573, respectivamente; . En consecuencia, se declara RESUELTO EL CONTRATO de opción de compra venta celebrado entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 7 de Agosto de 2009, bajo el Nº 63, Tomo 31 de los Libro de Autenticaciones llevados por esa Notaría. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada ciudadana KATTY JAZMIN GONZALEZ, a hacer entrega inmediata, libre de bienes y personas y en las mismas condiciones en que lo recibió, del siguiente bien inmueble: Un terreno y la casa quinta sobre él construida, ubicada en la Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Urbanización Bigott, en el lugar denominado Maripérez, dentro de la Manzana distinguida con la letra “T”, del Municipio Libertador, del Distrito Capital, a la parte actora y a pagar a la misma la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00) por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento, establecidos en la cláusula penal del contrato rescindido en esta decisión. TERCERO: En conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado, de acuerdo con lo preceptuado en los artículos 251, 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.…” Del análisis realizado tanto de la parte motiva como del dispositivo del fallo recurrido, en el presente caso, se desprende que el Juzgado de la instancia inferior omitió el debido pronunciamiento sobre la reconvención interpuesta por la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación al fondo de la demanda, para que fuera decidida, por lo que a criterio de esta Alzada, al haber el a-quo dejado de resolver sobre dicho pedimento efectuado oportunamente por la demandada reconviniente, tal circunstancia vicia de nulidad la sentencia apelada, conforme a lo previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5º del artículo 243 del mismo cuerpo legal. Así se establece. En consecuencia, la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana Caracas, en fecha siete (7) de junio de dos mil doce (2012), debe ser anulada. Así se declara.- Por otra parte, observa este Tribunal que el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, dispone: “La nulidad de la sentencia definitiva por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo de litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del 246…”. Esta Sentenciadora, conforme a lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, antes transcrito; y, declarada como ha sido la nulidad del la sentencia definitiva dictada en este proceso por el a-quo, pasa a resolver la presente causa; y, al respecto observa: -IV- TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA EN SU LIBELO DE DEMANDA: El abogado GONZALO CEDEÑO NAVARRETE, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA, C.A., alegó en su libelo de demanda, lo siguiente: Que su representada, mediante un documento que había sido autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador, en fecha siete (7) de agosto del año dos mil nueve (2.009), bajo el No. 63, Tomo 31 de los Libros de Autenticaciones respectivos, había celebrado con la ciudadana KATTY JAZMÍN GONZÁLEZ, un contrato de opción de compraventa de un inmueble que era de su propiedad y se encontraba constituido por un terreno y la casa quinta que sobre el mismo había sido construida, la cual se ubicaba en la Urbanización Bigott, en el sector denominado Maripérez, dentro de la Manzana “T”, en la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Indicó que el terreno sobre el cual había sido construida la referida casa-quinta, se encontraba formado por dos parcelas números 15 y 16; que medían trece metros con veinte centímetros (13,20 Mts) de frente, aproximadamente, por veinticuatro metros (24 Mts) de fondo; y que le pertenecían a su representaba, según constaba de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertados del Distrito Capital, en fecha quince (15) de septiembre del año mil novecientos ochenta y dos (1.982), bajo el No. 50, Tomo 35, Protocolo Primero. Que ambas partes, en la cláusula segunda (2º) del referido contrato, habían estipulado el precio de compra del inmueble, de la siguiente manera: “LA PROPIETARIA” otorga a “la optante”, opción de compre sobre el inmueble antes descrito libre de impuestos Nacionales, estadales y municipales o medida judicial preventiva o ejecutiva, que afecte su libre uso, goce y disposición, y solvente en todos los pagos por servicios de electricidad, y aseo urbano, y “LA OPTANTE” se obliga a adquirirlo por el precio de OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 860.000,00), precio el cual será cancelado por “LA OPTANTE” de la siguiente manera 1.-) La cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 110.000,00) como inicial, los cuales serán cancelados al momento de la firma del presente documento de opción de compra venta ante la Oficina de Notaria Publica correspondiente. 2.-) El saldo restante o sea la suma de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SON CENTIMOS (Bs. 750.000,00), será cancelado por “LA OPTANTE” a “LA PROPIETARIA”, el día fijado para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro que corresponda. Asimismo “LA PROPIETARIA”, por su parte se obliga a mantener el precio de venta antes indicado hasta el momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta. Es acuerdo expreso entre las partes que los montos a ser cancelados por “LA OPTANTE” derivados de la presente operación, deberán ser mediante cheques de gerencia emitido a favor de LA PROPIETARIA”. Manifestó que se había establecido formalmente que el plazo para que se le diera cumplimiento al contrato de opción de compra venta, había sido de ciento veinte (120) días continuos e improrrogables, los cuales iban a ser contados a partir de la fecha en que fuese autenticado el referido negocio jurídico, era decir, el siete (7) de agosto del año dos mil nueve (2.009); y, que la optante había declarado expresamente que había recibido para dicha fecha, todas las solvencias que eran necesarias para la protocolización del documento definitivo, ante el registro competente. Que en la cláusula cuarta (4) del referido contrato, se había establecido una “Cláusula Penal” en caso de que hubiese incumplimiento, cuyo contenido era del tenor siguiente: “Cuarta: en caso de incumplimiento por parte de “LA OPTANTE” a las obligaciones asumidas por el presente contrato muy especialmente si esta se negare a otorgar el documento definitivo de venta en la oportunidad establecida. “LA PROPIETARIA” podrá optar: A.-) Exigir a “LA OPTANTE” el cumplimiento de la obligación de adquirir el terreno y la casa quinta sobre el construida, ubicada en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Urbanización BIGOTT, en el lugar denominado Maripérez, dentro de la Manzana distinguida con la letra “T”, del Municipio Libertador, del Distrito Capital en la condiciones establecidas en el presente contrato con los daños y perjuicios a que se refiere la presente cláusula penal. B.-) Considerar de pleno derecho resuelto el presente contrato, pudiendo retener en plena propiedad la cantidad abonada en esta fecha y exigir y cobrar a titula de indemnización por daños y perjuicios, la suma total de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00), y en consecuencia en virtud de este incumplimiento por parte de “LA OPTANTE”, “LA PROPIETARIA” podrá disponer y enajenar libremente a favor de terceros el inmueble objeto del presente contrato en el precio y condiciones que considere mas convenientes a sus intereses. En caso de incumplimiento por parte de “LA PROPIETARIA” a las obligaciones asumidas en el presente contrato, principalmente por la negativa al otorgamiento del documento definitivo de compra – venta, “LA OPTANTE” podrá demandar el cumplimiento de esas obligaciones con los daños y perjuicios generados o la resolución del presente contrato, requiriendo la restitución de manera inmediata al incumplimiento, de la suma de dinero abonadas a cuentas del precio, así como también y a titulo (sic.) de indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, la cantidad adicional de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), por concepto de Cláusula Penal, en cuyo monto se dejan establecidos convencionalmente los daños producidos por tal incumplimiento, sin que sea necesario la comprobación previa de los mismos, a los efectos de su exigibilidad judicial o extrajudicial. Se hace constar que la presente Cláusula Penal solo será aplicable en contra de las partes contratante (sic) cuando el incumplimiento objeto de reclamación se deba a causas imputables a la voluntad directa de cada contratante, quedando exonerados de responsabilidad, si tal incumplimiento se debiere a hechos de terceros, casos fortuitos, fuerza mayor o por circunstancias conocidas como Hechos del Príncipe.” Que su representada, sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA, C.A., debido a la necesidad que tenía la optante, ciudadana KATTY JAZMÍN GONZÁLEZ de ocupar el inmueble antes descrito, la había autorizado provisionalmente a título precario el derecho a ocupar el mismo, lo que había quedado convenido en la cláusula séptima (7º), de la siguiente manera: “Séptima: Se establece que en la espera del otorgamiento de documento definitivo de compra-venta, en el plazo antes indicado, y dada la necesidad que tiene “LA OPTANTE” de ocupar el inmueble objeto de este convenio, “LA PROPIETARIA” le otorga en este acto el derecho a ocupar el inmueble ya deslindado en forma provisional a Titulo (sic) Precario, pero queda convenido expresamente y así lo acepta “LA OPTANTE”, que la tradición del identificado inmueble, solo se hará con el otorgamiento del correspondiente documento definitivo de venta; en consecuencia mediante este documento de Opción de Compra-Venta no se transfiere la propiedad ni la posesión del inmueble objeto del presente contrato, sino el uso a Titulo (sic.) Precario y por ende no se constituye ningún derecho sobre el inmueble identificado: Conforme a lo anterior y en virtud de lo aceptado “LA OPTANTE” esta obligada a cuidar el inmueble que recibe como un buen padre de familia y se obligad a servirse de el para el uso determinado en esta convención de opción de compra-venta, es por ello que partiendo de estas consideraciones, si “LA OPTANTE” tuviese que restituir a “LA PROPIETARIA” el inmueble objeto de este contrato por cualquier causa que ella fuese, lo hará totalmente desocupado y deshabitado y en el mismo buen estado en que lo recibió. Por su parte, “LA PROPIETARIA” no esta obligada en forma alguna, a cancelar o reembolsar a “LA OPTANTE” los gastos que esta hiciere durante la vigencia de este contrato, por remodelaciones, bienhechurías, modificaciones, alteraciones etc, las mismas quedarán en beneficio exclusivo del inmueble, sin que “LA OPTANTE” pueda reclamar indemnizaciones alguna por esas mejoras, ya que es entendido y aceptado formalmente que todos los gastos de conservación o mejoras en el inmueble son por causa exclusiva de “LA OPTANTE”, y así formalmente lo acepta.” Que el precio que había sido convenido entre las partes era por la suma de OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 860.000,00); y, que su representada había hecho constar que la ciudadana KATTY JAZMÍN GONZÁLEZ, había pagado la cantidad de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00), como inicial al momento en el que iba a ser autenticado el mencionado contrato de opción de compraventa, por ante la Notaría Pública competente; y que, la referida ciudadana había quedado a deber la suma de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00), por concepto del saldo restante. Que con posterioridad al referido pago, la compradora había incurrido de manera flagrante en mora en cuanto al pago del saldo total; y que, a partir del vencimiento de los ciento veinte (120) días continuos improrrogables que habían sido contados a partir del día siete (7) de agosto del año dos mil nueve (2.009), su representada no había recibido en forma alguna el saldo restante, ante la negativa de la optante de proceder a otorgar el documento definitivo por ante el Registro correspondiente. Que la ciudadana KATTY JAZMÍN GONZÁLEZ, al haber incurrido en la mora antes especificada y de haber recibido todas las solvencias el día en que habían sido requeridas para la protocolización del documento definitivo ante el Registro competente, había violado el contrato antes mencionado y había incumplido la principal obligación que había asumido, la cual era la de pagar el saldo del precio que se encontraba previsto contractualmente; y que tal incumplimiento le daba derecho a su representada, sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA, C.A., a que demandase la resolución del contrato de opción de compraventa de fecha siete (7) de agosto del año dos mil nueve (2.009). Que la demandada se había obligado contractualmente en restituir y entregar, totalmente desocupado, a la propietaria, el inmueble antes descrito, libre de bienes y personas; y, en el mismo buen estado en que lo había recibido, por cuanto había sido convenido expresamente en la cláusula séptima (7º), que la optante ocupaba el inmueble en forma provisional, a título precario; y que, por ende, no tenía derecho alguno sobre el inmueble que era propiedad de su representada. Del mismo modo, citó el contenido de los artículos 1.113, 1.116, 1.141, 1.474, 1.527, 1.159, 1.160, 1.167, 1.257, 1.258, 1.264, 1.269 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Que por los hechos narrados anteriormente y conforme al derecho que había invocado, ocurría a la vía jurisdiccional a los fines de demandar a la ciudadana KATTY JAZMÍN GONZÁLEZ, a los fines de que conviniese o en su defecto fuese condenada, a lo siguiente: Primero: En la resolución del contrato de opción de compraventa suscrito entre la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA, C.A. y la referida ciudadana, mediante el documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador, en fecha siete (7) de agosto del año dos mil nueve (2.009), bajo el No. 63, Tomo 31, de los libros de autenticaciones respectivos. Segundo: Que en virtud de la resolución del contrato de opción de compraventa, su representada había quedado en plena libertad de disponer del inmueble antes descrito Tercero: Que fuese dejado expresamente establecido que su representada, sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA, C.A., tenía el derecho de retener en plena propiedad el monto total de la suma que había sido recibida en abono, al momento en el que había sido firmado el documento de opción de compraventa, ante la Notaría Pública correspondiente; el cual ascendía a la cantidad de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00). Cuarto: Que pagase a su representada, sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA, C.A., la cantidad de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00), por el incumplimiento de la compradora de que fuese otorgado el documento definitivo de compraventa en la Oficina Subalterna de Registro competente; y, por cuanto la misma, había dejado de pagar el saldo que restaba por la venta y que ascendía a la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00); ello, por concepto de de indemnización por daños y perjuicios, que a su juicio, habrían sido causados; y, en cumplimiento de la cláusula penal que se encontraba estipulada en la cláusula cuarta (4º) del referido contrato. Quinto: En que restituyese y desalojase el inmueble que era propiedad de su representada, libre de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo había recibido, por cuanto la tradición del inmueble no se había materializado a raíz del incumplimiento, en el que, según su dicho, había incurrido la compradora, al no haber otorgado el documento definitivo de venta; y que, por ende, estaba en la obligación legal y contractual de hacer entrega material del mismo sin que pudiese reclamar indemnización alguna por la mejoras que existiesen en el referido inmueble. Sexto: En que pagase las costas y costos judiciales que se ocasionas en el presente juicio, de conformidad con lo que se encontraba estipulado en los artículos 274 y 286 del código de Procedimiento Civil. Por último, estimó la cuantía de la demanda en la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES sin céntimos (Bs. 110.000,00). ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA. El Abogado MANUEL ORTIZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana KATTY JAMIN GONZÁLEZ, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, manifestó lo siguiente: Que la parte actora, sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA, C.A., a través del ciudadano JOSÉ VICENTE PÉREZ GÓMEZ, en su carácter de director de la referida empresa, había celebrado un contrato para la venta de un inmueble que era de su propiedad y que se encontraba constituido por un terreno y la casa quinta que sobre el mismo había sido construida, ubicada en la Parroquia el Recreo, Urbanización Bigott, en el lugar denominado Maripérez, dentro de la manzana distinguida con la letra T, Municipio Libertador del Distrito Capital, según constaba de documento que había sido protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del referido Municipio, en fecha quince (15) de septiembre del año mil novecientos ochenta y dos (1.982), número 50, Tomo 35, Protocolo Primero. Que en la cláusula primera del referido contrato, la propietaria se había comprometido y obligado a vender en forma pura y simple, perfecta e irrevocable, a su representada, el bien inmueble antes identificado; y que, el precio que había sido acordado, era la cantidad de OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 860.000,00), según se desprendía de la cláusula segunda de la convención in comento. Que su representada había entregado a la parte actora, al momento de la firma del contrato antes mencionado, por concepto de inicial, la cantidad de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00), y el saldo restante, era decir, la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00), al momento en que fuese firmado el documento definitivo por ante el registro que correspondiese. Asimismo, señaló, que la propietaria se había obligado a mantener el precio de venta antes indicado. Que el plazo para que fuese efectuado el pago del monto restante, había sido convenido en ciento veinte (120) días continuos, que iban a ser contados a partir de la autenticación del referido contrato, es decir, el día siete (7) de agosto del año dos mil nueve (2.009). Que su representada, la ciudadana KATTY JAZMÍN GONZÁLEZ, había cumplido y colaborado con la parte actora para que se pudiera efectuar la protocolización del inmueble en cuestión; y que, como prueba de ello, había acompañado anexos identificados C1 y C18. Que los referidos anexos constituían documentos privados, los cuales oponía a la demandante en todas y cada una de sus partes, por cuanto, según su dicho, los mismos estaban firmados de su puño y letra, y que los pagos los había realizado su representada, a través de sus empresas denominadas CORPORACIÓN TU FIGURA, C.A. y A.C. LA PREVISIÓN, S.R.L, de las cuales era accionista mayoritaria, según se evidenciaba de los anexos de registros mercantiles que había acompañado, identificados como B1 y B2. Que las referidas pruebas evidenciaban una clara intención de las partes de que llegasen a un feliz término en relación al pago de la cantidad que restaba por entregar; y, que su patrocinada, había mantenido el pago de la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), según un acuerdo verbal. Que los referidos pagos se efectuaban de manera mensual y consecutiva, para que la empresa accionante, CONSTRUCTORA MANSACA, C.A., pudiese sufragar todos los pagos que correspondían a los impuestos municipales, por cuanto, si bien era cierto que la ciudadana KATTY JAZMÍN GONZÁLEZ, había declarado en el contrato antes mencionado, que había recibido para la fecha de la firma, todas las solvencias que habían sido requeridas para la protocolización del inmueble, las mismas se encontraban vencidas para la oportunidad en que efectivamente se firmaría el contrato definitivo de compraventa del bien; y que tal vencimiento había ocurrido, por cuanto habían transcurrido cuatro (4) meses desde la fecha en que había iniciado la relación contractual. Que a pesar de que había sido realizado los pagos por parte de su representada a la parte accionante, ésta no había cancelado las cargas dinerarias para que fuesen obtenidas las solvencias que correspondían de los servicios e impuestos municipales, que habían sido requeridos para la realización efectiva del traspaso de propiedad por ante el registro correspondiente; y que al momento en el que iba a llevarse a cabo la protocolización del documento definitivo, el inmueble en cuestión no se encontraba solvente y libre de impuestos y gravámenes. Que la situación antes descrita, evidenciaba un incumplimiento expreso por parte de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA, C.A., de las obligaciones contractuales que habían sido asumidas en el contrato antes mencionado, razón por la cual su representada contradecía, negaba y rechazaba lo que había sido alegado en el escrito de demanda, por cuanto según la lógica y el sentido común, no se podía tramitar la formalización de un contrato en un registro si faltaban los soportes que evidenciaren la solvencia vigente del bien que se pretendía transferir. Que la doctrina enseñaba que las convenciones celebradas eran ley entre las partes que la habían hecho, fuesen las mismas escritas o verbales; y que dicha fórmula rigurosa expresaba exactamente la fuerza del vínculo obligatorio que creaba el contrato. Que cuando el contrato no contenía nada violatorio de las leyes, del orden público o de las buenas costumbres, las partes estaban obligadas respetarlo y a observarlo, de la misma manera en que lo hacían con respecto a la Ley. Que el acuerdo que había sido firmado y el verbal, que a su juicio habían probado con los pagos mensuales que habían sido efectuados a la parte accionante, obligaba a las partes en el presente caso; y que, si una de ellas contravenía alguna de las cláusulas del contrato, la otra podía dirigirse a los Tribunales para que fuese solicitado el cumplimiento forzoso de la convención o la resolución; y, la indemnización de daños y perjuicios, en ambos casos. Que por cuanto la parte actora había incumplido su obligación de que fuese liberado el inmueble de impuestos y gravámenes, sin haber obrado con la buena fe que se estilaba en los contratos; y que ello era aún mas evidente, cuando, según su dicho, se apreciaba de los pagos que habían sido efectuados, la existencia de un acuerdo posterior a la fecha de expiración del término inicial, para que fuese realizado el pago de la cantidad que aún se debía. Que por lo antes expuesto, estimaba que la presente acción de resolución de contrato, intentada por la vendedora, sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA, C.A., debía ser declarada sin lugar. Que por cuanto la parte demandante, no había demostrado en su demanda los fundamentos que demostrasen que le había hecho entrega oportuna a su representada, de los recaudos indispensables que debían ser presentados con el documento para su protocolización, resultaba forzoso concluir que el documento definitivo de compraventa sobre el inmueble objeto del presente litigio, no había sido protocolizado por el incumplimiento en el que había incurrido la parte accionante, sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA, C.A.; y que había quedado demostrado que su representada había cumplido con todas las cargas que habían sido asumidas en el contrato, como lo eran el pago de la inicial y los gastos de redacción de documentos como se encontraba establecido en la cláusula sexta de la referida convención. Que en la cláusula cuarta, se señalaba que en caso de incumplimiento por parte de la compradora, hechos que no admitían bajo ninguna circunstancia; la vendedora debía exigir a la optante que cumpliese con la obligación de adquisición del terreno y la casa que sobre el mismo había sido construida. Que su representada había insistido en la firma del contrato definitivo, pero se había visto burlada por el vendedor, por cuanto el mismo había desatendido su petición de entregar las solvencias, que eran necesarias a los fines de que acudiesen al registro; y que ello, había generado una clara contravención a lo que había sido pactado. Que hacía pocos días, se había pensado que el ciudadano JOSÉ VICENTE PÉREZ GÓMEZ actuaba de buena fe; y que, por eso, se había continuado con el pago de los cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), a los fines de que continuase la negociación. Que el contrato que se analizaba en la presente causa, no era el primer contrato que se firmaba, ya que, por incumplimiento de parte de la demandante, se había dejado sin efecto la convención que había sido autenticado el día cuatro (4) de mayo del año dos mil nueve (2.009), por ante la Notaría Pública Séptima del municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el No. 35, Tomo 35, según se evidenciaba en la parte final del contrato que se analizaba. Que hasta la fecha en que había presentado el referido escrito, ni se había firmado el documento definitivo en el registro, ni se había devuelto el dinero que había sido entregado, lo cual le había generado un empobrecimiento a su representada, por cuanto ese había sido su capital de trabajo y ello le habría llevado a una situación patrimonial muy deficiente, sin ningún poder adquisitivo. Que en la referida situación, la demandante había incurrido presuntamente en un delito; y, que la misma, al haber solicitado la resolución del contrato antes mencionado, estaba confesando que presuntamente había realizado una estafa o apropiación indebida calificada, por lo que se reservaban el derecho de ejercer las acciones que correspondían ante los tribunales competentes, a los fines de que fuese investigada la responsabilidad del ciudadano JOSÉ VICENTE PÉREZ GÓMEZ, como el presunto autor de los hechos antes señalados. Que el ciudadano JOSÉ VICENTE PÉREZ GÓMEZ, había actuado con premeditación y alevosía, a los fines de obtener un provecho económico, sin causa justificada; y que podía encontrarse fundamento de ello, en el artículo 1.184 del Código Civil. Que la referida disposición se contraía a determinar el principio general según el cual, nadie podía enriquecerse injustamente en perjuicio o a expensas de otro, sin causa; y que estaba obligado a indemnizarlo, dentro de los propios límites de su enriquecimiento, de todo aquello que hubiere empobrecido, lo cual, según su dicho, no excluía a la presunta víctima, de ejercer las acciones legales correspondientes, por cuanto, en el libelo de demanda, se señalaba que supuestamente su representada, ocupada el inmueble a título precario, era decir, sin motivo alguno; pero que los hechos demostraban que siempre había existido voluntad expresa de que continuase la negociación y el traspaso del inmueble. Que por tales motivos, le oponían a la parte actora, los documentos privados en los cuales se les había otorgado la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) mensuales, los cuales alegó, estaban destinados a que el vendedor pagase los impuestos municipales y demás solvencias que eran necesarias para la protocolización del inmueble; y que, en caso de que ello fuese negado, automáticamente estaría reconociendo que presuntamente habría cometido un ilícito tipificado en el Código Penal, por cuanto su representada era víctima de una posible estafa continuada típica de un delito; o una apropiación indebida agravada por el grado de confianza que existía entre las partes. Que su representada negaba y rechazaba, todos y cada uno de los hechos así como el derecho, que habían sido alegados por la parte demandante, por cuanto consideraba que la presente demanda era temeraria; y que, en ese sentido, solicitaba al Tribunal, que la demanda fuese declarada sin lugar en la definitiva y fuere condenado el actor a pagar las costas y costos del presente proceso. Del mismo modo, en la oportunidad de dar contestación de la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana KATTY JAZMÍN GONZÁLEZ, reconvino a la parte actora reconvenida de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en los alegatos que serán analizados más adelante en el cuerpo de este fallo. -V- DEL FONDO DE LO DEBATIDO Circunscrita como quedó la controversia en este juicio, a los hechos antes indicados, pasa esta Sentenciadora a decidir el fondo de lo debatido; y, lo hace, en los siguientes términos: En materia contractual disponen los artículos 1.133, 1.159 y 1.160 del Código Civil, expresamente, lo siguiente: “Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buen fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. El contrato es definido por nuestro Código Civil en el artículo 1.133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir, entre ellas, un vínculo jurídico, constituyendo una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que podía constituir en la creación, regulación transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico; de allí, que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes; y, es fuente de obligaciones. En el presente caso tenemos que la parte actora reconvenida ha demandado la resolución del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, al no haber dado cumplimiento la parte demandada reconviniente con su obligación principal de pagar el saldo del precio convenido en dicha relación contractual. En consecuencia de ello, solicitó se estableciera que su representada tenía derecho retener en plena propiedad la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,oo), recibida como abono cancelado al momento de la firma del contrato; así como el pago de la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,oo); por los daños y perjuicios causados; y, en cumplimiento a la cláusula penal estipulada en el contrato. El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada. Igualmente, estatuye el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual, tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado; y, evitar el daño de pederlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones, sino que constituyen cargas procesales. A este respecto, el Tribunal observa: En el presente caso, se aprecia que la demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, los siguientes documentos: 1.- Copia certificada de contrato de opción de compra venta, suscritos por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA C.A, y la ciudadana KATTY JAZMÍN GONZÁLEZ, autenticado por ante la Notaria Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha siete (07) de agosto de dos mil nueve (2009), bajo el No. 63, Tomo 31, de los libros respectivos; con el fin de demostrar la existencia de la relación contractual. El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante el funcionario público, autorizado para dar fe pública; y, con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y, por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto a los siguientes hechos: Que la hoy demandada reconviniente, suscribió contrato de opción de compra venta con la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA C.A., por un inmueble constituido por un terreno y la casa quinta sobre el construida, ubicada en la Parroquia El Recreo, urbanización Bigott, en el lugar denominado Maripérez, dentro de la manzana distinguida con la letra T, del Municipio Libertador, del Distrito Capital; que la demandada reconviniente se obligó a adquirir dicho inmueble por el precio de OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 860.000,00), el cual sería cancelado así: como La cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES 00/100 (Bs. 110.000,oo), como inicial, al momento de suscribir la opción de compra venta; y, el saldo restante, es decir, la suma de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES 00/100 (Bs. 750.000,00), al momento de la firma del otorgamiento del documento definitivo de venta. Que el plazo establecido para cumplir con la opción de compra venta fue de ciento veinte (120) días continuos e improrrogables; y que fue declarado por la demandada reconviniente, haber recibido las solvencias requeridas para la protocolización del documento definitivo; que fue establecido como cláusula penal por daños y perjuicios en caso de incumplimiento tanto por parte de la optante como de la propietaria la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES 00/100 (Bs. 110.000,00). Así se decide. Abierto el lapso probatorio, se observa que la parte demandada reconvenida se acogió al principio de comunidad de la prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, e hizo valer el documento fundamental del la acción consignado junto al libelo de demanda. Por otro lado, tenemos que, la parte demandada, al momento de dar contestación al fondo de la demanda, promovió los siguientes medios de probatorios: 1.- Copias fotostáticas del Documento Constitutivo de la compañía CORPORACIÓN TU FIGURA C.A., inscrito ante el Registro Mercantil I del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha seis (06) de junio de dos mil nueve (2009), bajo el Nº 18, Tomo 130-A; y del Documento Constitutivo y Estatutos de la COOPERATIVA LA PREVISIÓN, inscrito ante el Registro mercantil Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha dieciséis (16) de octubre de dos mil seis (2006), bajo el Nº 24, Tomo 8 Protocolo Primero; a los efectos de demostrar el carácter de accionista mayoritaria de la ciudadana KATTI JAZMIN GONZÁLEZ, de las empresas señaladas. Las referidas copias simples no fueron impugnadas por la parte actora reconvenida, en su oportunidad legal, razón por la cual, este Tribunal por tratarse de las copias simples de instrumentos públicos, las considera fidedignas, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; les atribuye valor probatorio de conformidad con lo señalado en los artículos 1357, 1358 y 1359 del Código Civil; sin embargo, las desecha del proceso al no aportar ningún elemento probatorio en los hechos controvertidos en la presente causa; aunado al hecho de que son documentos constitutivos de empresas que no forman parte del proceso. Así se decide. 2.- Original de comprobantes de cheques y recibos de pagos emitidos por la empresa CORPORACIÓN TU FIGURA a nombre del ciudadano JOSÉ VICENTE PERÉZ GÓMEZ, cada uno por la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00); a los efectos de demostrar que había realizado un acuerdo verbal con la demandante reconvenida, en cuanto al pago consecutivo de mensualidades para sufragar todos los pagos correspondientes a los impuestos municipales, al estar vencidas todas las solvencias requeridas para la protocolización del inmueble, para la fecha en que se firmaría el contrato definitivo de compra venta. Contra dichos medios probatorios, la parte actora reconvenida en la oportunidad de dar contestación a la reconvención, desconoció e impugnó su contenido y firma, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no tener ninguna relación jurídica con la empresa demandante reconvenida. A tales efectos, posteriormente, la parte demandada reconviniente promovió prueba de cotejo sobre dichos medios probatorios; la cual fue admitida por el Juzgado de la causa, en fecha veintiséis (26) de marzo de dos mil doce (2012). Observa este Tribunal, en relación a la prueba de cotejo promovida por la parte demandada reconviniente, que a pesar que la misma fue admitida por el a-quo, no fue instruida en su oportunidad legal por lo que este Juzgado no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide. Por otro, lado no habiendo sido evacuada la prueba de cotejo, como ya se dijo, sobre los medios de pruebas promovidos como comprobantes de cheques y recibos de pagos, pasa este Tribunal analizarlos; y, en ese sentido, observa: El documento privado es aquel redactado y firmado por las propias partes interesadas, sin la intervención de un Registrador, Juez o Notario, ni ningún otro Funcionario Público con facultad para darle fe pública. En ese sentido, el artículo 1.368 del Código Civil, exige que el documento privado debe estar suscrito por el obligado, pues la suscripción tiene una función esencial en la estructura del documento. Observa este Tribunal, que dichos medios probatorios emanan de un tercero que no es parte en la presente causa; y al haber sido objeto de impugnación y desconocimiento, en su contenido y firma, por la parte contra quien fueron opuestos, se desecha al considerar que los mismos no guardan relación jurídica con las partes contratantes, ni aportan ningún elementos probatorio que demuestren los hechos ventilados en la presente causa. Así se decide.- A tal efecto, este Tribunal observa: Analizados como han sido los medios de pruebas aportados al proceso, a juicio de quien aquí decide, han quedado demostrados los siguientes hechos: Que a pesar de no ser un hecho controvertido las partes aceptaron haber suscrito contrato de opción de compra venta, por un inmueble constituido por un terreno y la casa quinta sobre el construida ubicada en la jurisdicción de la Parroquia El Recreo, urbanización BIGOTT, en el lugar denominado Maripérez, dentro de la manzana distinguida con la letra T, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que la parte demandada reconviniente se obligó a adquirir el bien inmueble identificado en los autos por el precio de OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 860.000,oo), para ser cancelado así: La cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,oo), como inicial, al momento de la firma del contrato cuya resolución se demanda; y, el saldo restante, es decir, la suma de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,oo), en el momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta. Que al momento de la suscripción del contrato cuya resolución fue demandada, se estableció como plazo para el cumplimiento de la obligación, 120 días continuos e improrrogables a partir del día siete (07) de agosto de dos mil nueve (2009); y que, asimismo, la demandada reconviniente declaró expresamente haber recibido para esa fecha todas las solvencias requeridas y necesarias, para la protocolización del documento definitivo de venta. Que fue establecido en el contrato una penalización en caso de incumplimiento de alguna de las partes; y, que le fue otorgado a la demandada el permiso de ocupar el bien inmueble identificado en autos. Ahora bien, en el presente caso, la parte demandada alegó la falta de cumplimiento de la parte actora reconvenida al no haberle hecho entrega de las solvencias vigentes del bien que pretendía transferir, por lo que no se había podido efectuar la venta, alegato respecto del cual, la parte actora reconvenida señaló su falsedad, toda vez, que las solvencias habían sido entregadas en el momento de la firma de la opción de compra venta, tal y como había quedado plasmado en la cláusula tercera del contrato. De la redacción del artículo 1.167 del Código Civil, se infiere que, para pedir el cumplimiento o la resolución del contrato celebrado entre las partes, ante el incumplimiento de las obligaciones por parte de una de éstas, aquella que acciona en uno u otro sentido, debe demostrar que dio cumplimiento, a su vez, a sus respectivas obligaciones. En este caso concreto, como ya fue apuntado, ha quedado demostrado, por una parte, la existencia de la obligación; y por la otra, de la cláusula tercera del contrato cuya resolución se demanda, se desprende que la demandada, recibió las solvencias que le fueron entregadas por la demandante. Ahora bien, no logró la demandada reconviniente probar en el curso del proceso, su alegato de que dichas solvencias estaban vencidas al momento en que le fueron entregadas, en razón de lo cual, correspondía a la demandada reconviniente, probar el cumplimiento de su obligación de pagar el saldo del precio convenido; y como quiera que no demostró tampoco haber cumplido oportunamente su obligación de pagar y de llevar a cabo y feliz término el contrato suscrito con la hoy demandante, es por lo que se concluye, que la demanda por resolución de contrato que da inicio a estas actuaciones interpuesta por la parte actora reconvenida, debe ser declarada con lugar. Así se decide. DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS Observa esta Sentenciadora que la acción propuesta es una RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, donde la parte actora reconvenida solicita indemnización por daños y perjuicios, derivado de la falta de cumplimiento por parte de la demandada reconviniente, al haber dejando de pagar el saldo restante de la venta del inmueble identificado en autos. En ese sentido se aprecia que la parte actora reconvenida solicitó en el particular tercero del petitorio, lo siguiente: “…TERCERO: En dejar expresamente establecido que mi representada CONSTRUCTORA MANSACA C.A., tiene el derecho de retener en plena propiedad el monto total de la suma recibida como abono, cancelados al momento de la firma del documento de opción de compra- venta ante la Notaría Pública correspondiente que asciende a la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,oo) (Cláusula Cuarta 4º)”. Ante ello, tenemos: Las partes contratantes establecieron en el contrato de opción de compra venta, entre otros aspectos, lo siguiente: “Cuarta: en caso de incumplimiento por parte de “LA OPTANTE” a las obligaciones asumidas por el presente contrato muy especialmente si esta se negare a otorgar el documento definitivo de venta en la oportunidad establecida. “LA PROPIETARIA” podrá optar: A.-) Exigir a “LA OPTANTE” el cumplimiento de la obligación de adquirir el terreno y la casa quinta sobre el construida, ubicada en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Urbanización BIGOTT, en el lugar denominado Maripérez, dentro de la Manzana distinguida con la letra “T”, del Municipio Libertador, del Distrito Capital en la condiciones establecidas en el presente contrato con los daños y perjuicios a que se refiere la presente cláusula penal. B.-) Considerar de pleno derecho resuelto el presente contrato, pudiendo retener en plena propiedad la cantidad abonada en esta fecha….” En este sentido, habiendo quedado demostrado a los autos el incumplimiento de la parte demandada reconviniente; y, habiendo quedado establecido en el contrato de opción de compra venta, cuya resolución fue demandada, que la optante podía retener en plena propiedad la cantidad abonada, considera, quien aquí decide, que es procedente el derecho que tiene la actora reconvenida de retener la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), cancelada al momento de la firma del contrato de opción de compra venta. Así se decide Por otro lado, se observa igualmente, que la parte demandante reconvenida reclamó igualmente el pago de la suma CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), establecida en la cláusula penal, del contrato. Establece el artículo 1257 el Código Civil, lo siguiente: “Artículo 1.257.- Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.”. Por otro lado, señala el artículo 1.258 del Código Civil, lo siguiente: “Artículo 1.258.- la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena si no la hubiera estipulado por el simple retardo”. En el caso bajo análisis, las partes establecieron en el contrato cuya resolución se demanda, en su cláusula cuarta lo siguiente: “…Cuarta: en caso de incumplimiento por parte de “LA OPTANTE” a las obligaciones asumidas por el presente contrato muy especialmente si esta se negare a otorgar el documento definitivo de venta en la oportunidad establecida. “LA PROPIETARIA” podrá optar: A.-) Exigir a “LA OPTANTE” el cumplimiento de la obligación de adquirir el terreno y la casa quinta sobre el construida, ubicada en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Urbanización BIGOTT, en el lugar denominado Maripérez, dentro de la Manzana distinguida con la letra “T”, del Municipio Libertador, del Distrito Capital en la condiciones establecidas en el presente contrato con los daños y perjuicios a que se refiere la presente cláusula penal. B.-) Considerar de pleno derecho resuelto el presente contrato, pudiendo retener en plena propiedad la cantidad abonada en esta fecha y exigir y cobrar a titula de indemnización por daños y perjuicios, la suma total de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00), y en consecuencia en virtud de este incumplimiento por parte de “LA OPTANTE”, “LA PROPIETARIA” podrá disponer y enajenar libremente a favor de terceros el inmueble objeto del presente contrato en el precio y condiciones que considere mas convenientes a sus intereses. En caso de incumplimiento por parte de “LA PROPIETARIA” a las obligaciones asumidas en el presente contrato, principalmente por la negativa al otorgamiento del documento definitivo de compra – venta, “LA OPTANTE” podrá demandar el cumplimiento de esas obligaciones con los daños y perjuicios generados o la resolución del presente contrato, requiriendo la restitución de manera inmediata al incumplimiento, de la suma de dinero abonadas a cuentas del precio, así como también y a titulo (sic.) de indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, la cantidad adicional de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), por concepto de Cláusula Penal, en cuyo monto se dejan establecidos convencionalmente los daños producidos por tal incumplimiento, sin que sea necesario la comprobación previa de los mismos, a los efectos de su exigibilidad judicial o extrajudicial. Se hace constar que la presente Cláusula Penal solo será aplicable en contra de las partes contratante (sic.) cuando el incumplimiento objeto de reclamación se deba a causas imputables a la voluntad directa de cada contratante, quedando exonerados de responsabilidad, si tal incumplimiento se debiere a hechos de terceros, casos fortuitos, fuerza mayor o por circunstancias conocidas como Hechos del Príncipe.” Ahora bien, de acuerdo con el texto transcrito de la cláusula cuarta del documento acompañado como fundamento de la acción, se estableció expresamente la indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de alguna de las partes, en la cantidad adicional de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), por concepto de cláusula penal; por lo que, considera, quien aquí decide, que habiendo quedado demostrado en los autos, el incumplimiento en su obligación principal, por parte de la demandada, es decir, el pago total del precio de venta del inmueble identificado en autos, es forzoso declarar PROCEDENTE los daños y perjuicios derivados de la cláusula penal, solicitados por la parte actora reconviniente. Así se decide. DE LA RECONVENCIÓN La parte demandada reconviniente, en la oportunidad de dar contestación de la demanda, como fue indicado en este fallo, reconvino a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos: Que la parte actora, sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA, C.A., a través del ciudadano JOSÉ VICENTE PÉREZ GÓMEZ, en su carácter de director, había celebrado un contrato para la venta de un inmueble que era de su propiedad, en cuya cláusula primera, se había comprometido y obligado a vender, en forma pura simple e irrevocable, a su mandante, el inmueble identificado en autos. Que el referido inmueble se encontraba constituido por un terreno y la casa quinta que sobre el mismo había sido construida, el cual estaba ubicado en la Parroquia El Recreo, Urbanización Bigott, en el lugar que se denominaba Maripérez, dentro de la manzana distinguida con la letra T, Municipio Libertador del Distrito Capital; y que, el precio que habían acordado para la operación, había sido por la cantidad de ochocientos sesenta mil bolívares (Bs. 860.000,00), según había sido establecido en la cláusula segunda del contrato.- Que su representada había entregado a la parte accionante, al momento en el que había sido firmado el contrato de venta antes descrito, como inicial, la cantidad de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00); y que el saldo restante, es decir, la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00), sería entregado al momento en que fuese firmado el documento definitivo, por ante el registro que correspondiese. Del mismo modo, señaló, que la propietaria se había obligado a mantener el precio de venta antes indicado. Que el plazo o vencimiento para que fuese efectuado el pago del saldo deudor que restaba, había sido convenido en ciento veinte (120) días continuos, los cuales iban a ser contados a partir de la autenticación del contrato de venta, es decir, el día siete (7) de agosto del año dos mil nueve (2.009). Que en el presente caso, se podía observar que no se estaba en presencia de un contrato preliminar de venta o contrato preparatorio, por cuanto no se había estipulado la elaboración de un nuevo contrato futuro, es decir, que el contrato que había sido suscrito valía por sí mismo; y no estaba sujeto a ningún otro posterior, ya que lo único que iba a ser posterior, era la realización del pago del saldo deudor que restaba. Que según lo establecía el artículo 1.474 del Código Civil, la compraventa del inmueble que era objeto del presente litigio, se había pactado perfectamente en la oportunidad de la autenticación del mismo, con la particularidad de que el saldo del precio que restaba para que fuese pagado, se haría en el lapso de ciento veinte (120) días. Que en el presente caso, lo que había sido pactado bajo condición o término, había sido la condición suspensiva de que transcurriesen ciento veinte (120) días continuos, siguientes a la suscripción, para que fuese realizado el pago del saldo deudor al momento de la protocolización del documento, y diferidas las obligaciones, tanto del comprador como del vendedor, para dicho momento. Que sin embargo, el vendedor no había cumplido con la obligación de vender, por cuanto, una vez que había sido recibida las cantidad por concepto de adelanto de ciento diez (110) mil bolívares (Bs. 110.000,00), el mismo se había negado a realizar la transferencia de la propiedad y asumido una conducta de burla para con su representada, al no haber entregado los documentos que eran necesarios para que fuese llevada a cabo la firma ante el registro que correspondía, a pesar de los múltiples requerimientos que se le habían efectuado para ello. Que las partes del referido contrato, se habían obligado de manera recíproca y habían pactado modalidades únicamente en lo que se refería a la forma de pago del precio, por cuanto en relación a su monto y a la cosa como tal, las mismas habían sido acordadas, tal como quedaba expresado en el propio contrato. Que si posteriormente, entre las partes de la referida relación contractual, surgían conflictos, la jurisprudencia patria había sido reiterada al sentenciar que había venta; y que, por lo tanto, el inmueble pertenecía al optante comprador, quien, según su dicho, había adelantado el precio o parte de éste con el pago de cantidades que habían sido aceptadas por el vendedor u oferente. Que aunque el contrato hubiese sido denominado opción de compra, el mismo era considerado por los tribunales como una verdadera venta, cuando de su texto se leyese que el dueño se comprometía a vender; y, en este caso, su representada, a comprar; y más aún, cuando en la cláusula primera del mismo, se hacía venta pura y simple del inmueble antes mencionado. Que nuestro más Alto Tribunal, había decidido que si del contrato derivaban obligaciones para las partes intervinientes, no se trataba de una opción de compraventa, sino de un verdadero contrato de compra, lo que significaba que el vendedor promitente había dejado de ser el propietario del inmueble desde que había sido firmada la opción; y que, en tal sentido, su representada había pasado a ser la nueva dueña del inmueble que era objeto del presente juicio. Seguidamente, citó el contenido de la sentencia No. 0217, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente No 2000-000894; la obra denominada “Contratos y Garantías” del Luís Aguilar Gorrondona, página 143; y el escrito elaborado por el ciudadano MANUEL ALFREDO RODRÍGUEZ, publicado en el diario El Universal de Caracas, el día veintiocho (28) de agosto del año dos mil siete (2.007). Que en el presente caso nos encontrábamos frente a un contrato de compraventa y no ante un simple contrato de promesa de compraventa, por cuanto se había producido la manifestación del consentimiento de ambas partes, por un lado; el de que fuese vendido el inmueble; y, por el otro, el de su adquisición. Que se había perfeccionado una compraventa pura y simple, según había sido establecido en la cláusula primera del referido contrato; y que el mismo era un documento público reconocido entre las partes, en el cual, a su juicio, se encontraban todos y cada uno de los elementos esenciales, es decir, el objeto, el precio y el consentimiento. Que al haberse trasmitido la propiedad de la cosa, su representada mantenía la posesión del inmueble por consentimiento de ambas partes; y que estaba diferida únicamente la tradición ante el registro, la cual surgiría al momento de la protocolización; y, en ningún caso, representaba un requisito esencial para el perfeccionamiento del contrato de compraventa. Que el contrato de compraventa había quedado perfeccionado con la manifestación que del consentimiento habían efectuado las partes contratantes; y que la protocolización sólo tenía efectos de oponibilidad frente a terceros. Que demandaban el cumplimiento del contrato, por cuanto la parte actora reconvenida no había hecho entrega oportuna a su representada, parte demandada reconviniente, de los recaudos que eran indispensables y que debían ser presentados con el documento para su protocolización; por lo que, según su dicho, resultaba forzoso concluir que el documento definitivo de compraventa sobre el inmueble objeto del presente litigio, no se había protocolizado por el incumplimiento en el que habría incurrido la parte accionante, sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA, C.A. Que podía observarse que la intención de las partes era la de que fuese transmitida la propiedad del referido inmueble desde un inicio, por cuanto existía el consentimiento, el objeto y la causa que había sido manifestada de manera expresa por las partes en la presente causa; y que tanto era así, que la parte actora reconvenida había colocado en posesión pacífica del inmueble en cuestión, a la parte demandada reconviniente, durante más de tres (3) años. Que consideraba la parte actora reconvenida había sido quien había incumplido las obligaciones que se encontraban desarrolladas en el artículo 1.486 de Código Civil; por cuanto había un pacto legal sobre los hechos que habían sido unilateralmente interpretados a su favor, al haber intentado la demanda en contra de su representada. Que la transmisión, como concepto legal, se efectuaba al poner la cosa vendida en posesión del comprador; y que en el presente caso, la parte actora reconvenida lo había hecho, por cuanto su representada se encontraba en posesión del bien. Asimismo, señaló, que la parte actora reconvenida había confesado espontáneamente; y, así lo había reconocido mediante documento público; y, a través de los recibos de pagos que habían sido incorporados como anexos del C1 al C18, los cuales, a su juicio, eran oponibles, en todas y cada una de sus partes, por cuanto los mismos estaban suscritos de su puño y letra. Que por lo antes expuesto; y, por cuanto el derecho de propiedad le asistía a su representada, era por lo que solicitaban que fuese declarada CON LUGAR la reconvención y que, en consecuencia, fuese declarada sin lugar la demanda que había sido formulada por la parte actora. Como fundamento jurídico citó el contenido de los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil; solicitó medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble en cuestión; y, del mismo modo, manifestó que en caso de que la parte actora reconvenida no conviniese, requirió que fuese condenada, a lo siguiente: Primero: En el cumplimiento de contrato de compra que había sido autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día siete (7) de agosto del año dos mil nueve (2.009), bajo el No. 63, Tomo 31. Segundo: Que procediese al otorgamiento de las solvencias que eran necesarias para que fuese protocolizado el documento definitivo, o que, en su defecto, la sentencia que resolviese el presente juicio hiciese las veces de documento definitivo de venta e incluyese la especificación íntegra de sus linderos y medidas. Tercero: Que pagase a título de indemnización por los daños y perjuicios que, según su dicho, habían sido causados por el incumplimiento, la cantidad de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00), según había sido establecido en la cláusula penal del contrato anteriormente descrito. Cuarto: Que la cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,00), que había sido pagada a razón de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), fuese imputada al precio final de venta. Quinto: Al pago de las costas y costos que fuesen generados en el presente proceso. Posteriormente, estimó la reconvención en ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00), lo que equivalía a mil cuatrocientos cuarenta y siete (1.447 U.T.). DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN: El representante judicial de la parte actora reconvenida en la oportunidad de consignar su escrito de contestación a la reconvención propuesta en contra de su representada, alegó lo siguiente: Que rechazaba, negaba y contradecía en todas y cada una de sus partes lo alegado por la demandada reconviniente, tanto en los hechos por ser inciertos como en el derecho. Indicó, como primer argumento, que la compradora había incurrido en mora en la cancelación del saldo total, por cuanto a partir del vencimiento de los ciento veinte (120) días continuos e improrrogables, contados desde la fecha de autenticación de la opción de compra-venta, la cual había tenido lugar el día siete (7) de agosto del año dos mil nueve (2.009); su representada CONSTRUCTORA MANSACA, C.A., no había recibido pago alguno del saldo que restaba por la suma de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00). Que en segundo lugar, la demandada reconviniente había aceptado formalmente en su contestación y reconvención, que en la cláusula tercera del negocio jurídico, el plazo era de ciento veinte (120) días continuos e improrrogables; y que, asimismo, la optante había declarado formalmente que había recibido el día siete (7) de agosto del año dos mil nueve (2.009), todas las solvencias que eran requeridas para la protocolización del documento definitivo ante el registro competente. Del mismo modo, señaló que mal podía alegar la demandada reconviniente, que por cuanto habían transcurrido más de cuatro (4) meses, las solvencias se encontraban vencidas y que se las había requerido nuevamente a su representada, sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA, C.A. Manifestó que la compradora, ciudadana KATTY GONZÁLEZ, al haber incurrido en la mora antes especificada y recibido todas las solvencias al día, que habían sido requeridas, para la protocolización del documento definitivo ante el registro competente, se evidenciaba que la misma había violado el referido contrato e incumplió la principal obligación que había sido asumida, la cual era la de pagar el precio que se encontraba acordado; y que ello daba derecho a demandar la resolución del referido contrato. Que en tercer lugar, la demandada reconviniente, ciudadana KATTY GONZÁLEZ, había manifestado haber realizado pagos por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), a la accionante CONSTRUCTORA MANSACA, C.A., para que fuesen sufragados todos los pagos que correspondían a los impuestos municipales para que se pudiese efectuar la protocolización del inmueble; y que dichos pagos habían sido realizados a través de sus EMPRESAS CORPORACIÓN TU FIGURA, C.A. Y A.C. LA PREVISIÓN S.R.L.; a lo cual agregó que la demandada reconviniente había anexado como prueba, marcados C1 a C18, documentos los cuales le habían sido opuestos en todas y cada una de sus partes a su representada. Que en relación a lo antes expuesto, esa representación rechazaba, negaba y contradecía tal aseveración; y que, en tal sentido, de conformidad con lo que se encontraba pautado el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, a todo evento procedía a desconocer e impugnar, en su contenido y firma, todos los documentos que habían sido anexados con la contestación y que se encontraban identificados desde el C1 hasta el C18, por cuanto los mismos, según su dicho, no tenían ninguna relación jurídica con su representada, sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA, C.A.; y, por ende, no podían ser oponibles a su representada, como emanados de ella, lo cual no surtía efecto jurídico alguno. Alegó, en cuarto lugar, que rechazaba, negaba y contradecía en todas formas de derecho, que la suma de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000), a razón de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), fuesen imputadas al precio final de venta. Que rechazaba, negaba y contradecía, que su representada, la empresa CONSTRUCTORA MANSACA, C.A., tuviese que pagar, a título de indemnización por daños y perjuicios, como lo había establecido la cláusula penal, la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES 00/100 (Bs. 110.000,00). Que por lo antes expuesto, solicitaba fuese declarada sin lugar la reconvención, que por cumplimiento de contrato había planteado la demandada reconviniente, ciudadana KATTY GONZÁLEZ; y que fuese declarada con lugar la resolución del contrato, por cuanto estaba ajustada a derecho. Ante ello, el Tribunal observa: El autor NICOLÁS VEGAS ROLANDO, en su obra “CONTRATOS PREPARATORIOS”, señala varias concepciones del contrato de opción de compra. A tales efectos, expresó lo siguiente: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo…” “(…) es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato (…)” “(…) es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal (…)” Así pues, el contrato de opción, es aquél por medio del cual, una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte, llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta y de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. A tales efectos, se evidencia de las actas procesales que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA C.A., demandó por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA a la ciudadana KATTY JAZMIN GONZÁLEZ; observándose igualmente, mediante escrito de contestación a la demanda, que el apoderado judicial de la parte demandada, entre otras defensas reconvino a la parte actora por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA, para lo cual señaló haber celebrado un contrato de compraventa; y no un simple contrato de promesa de compra venta, al hacer habido manifestación de ambas partes, del consentimiento de vender el inmueble; y de adquirir la propiedad, perfeccionándose un contrato de compra venta, puro y simple. En ese sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en fecha veintiuno (21) de septiembre de 2006, en el expediente No. AA20-C-2006-000237, con ponencia de la Magistrada Dra. YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, estableció la discrecionalidad que existe para los jueces, a la hora de interpretar los contratos y el alcance de sus obligaciones, así : “En relación, a la técnica para denunciar el error de interpretación de los contratos, la Sala en sentencia de fecha 12 de agosto de 2005, expediente 2005-000205, caso: ANA TERESA PÉREZ VIVAS, contra FANNY COROMOTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ y JHONNY ALBERTO COLLAZO COLLAZO, señaló lo siguiente: “…La Sala observa, que la formalizante pretende cuestionar en Casación la supuesta desviación intelectual del juez superior al interpretar el contrato de opción de compra-venta. Sobre el particular, la Sala ha establecido que, en principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes, en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes y la decisión que al respecto produzcan sólo será atacable en Casación, por una denuncia de error en la calificación del contrato por el primer caso de suposición falsa…” Por otro lado, ha sido establecido de acuerdo a la doctrina, que las convenciones celebradas, son ley para las partes que la han hecho, expresando rigurosamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato; y de allí, las consecuencias que se deriven, en caso de incumplimiento, siendo que desde el momento en que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están en la obligación de acatar lo ahí convenido, en observancia a la Ley. Así pues, si una de las partes contraviene algunas de las cláusulas de lo firmado entre ellos, la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención o la resolución; y la indemnización de daños y perjuicios, en ambos casos. En el presente proceso, la controversia entre las partes se reduce a una cuestión de hecho, es decir, a que se determinara quién había incumplido o no en las obligaciones del contrato; por lo que considera esta Sentenciadora que, independientemente de la determinación de que el contrato fuese una opción de compra venta o un contrato de compra venta, las partes establecieron en él obligaciones reciprocas con las cuales estuvieron de acuerdo, por lo que mal puede alegar la parte demandada reconviniente que la parte actora, hoy reconvenida, no hizo entrega oportuna de los recaudos indispensables que debía presentar con el documento para su debida protocolización, cuando no trajo a los autos medios probatorio alguno para demostrar dicha afirmación, siendo forzoso para este Tribunal declarar SIN LUGAR la reconvención interpuesta por la parte demandada. Así se decide. DISPOSITIVO Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: NULA la sentencia dictada en fecha siete (07) de junio de dos mil doce (2012), por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuesta por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA C.A., en contra de la ciudadana KATTY JAZMIN GONZALEZ. TERCERO: RESUELTO el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, suscrito en fecha siete (07) de agosto de dos mil nueve (2009), por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA C.A., y la ciudadana KATTY JAZMIN GONZALEZ, autenticado ante la Notaria Pública Décima Tercera del Municipio Libertar del Distrito Capital, bajo el N° 63, Tomo 31 de los libros llevados por esa Notaria. En consecuencia, se ordena a la parte demandada reconviniente ciudadana KATTY JAZMIN GONZALEZ, hacer entrega del inmueble identificados en autos a la parte actora reconvenida sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA C.A. CUARTO: PROCEDENTE la petición de la parte actora reconvenida de quedar con la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), pagada por la demandada reconviniente como abono, por concepto de daños y perjuicios. QUINTO: PROCEDENTE la solicitud de la actora reconvenida referida al pago de la suma de CIENTO DIEZ MIL (Bs. 110.000,00), como cumplimiento de la cláusula penal contenida en la cláusula cuarta del contrato. SEXTO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta la ciudadana KATTY JAZMIN GONZALEZ en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MANSACA C.A. SÉPTIMO: Se condena en costas de la acción principal y de la reconvención a la demandada reconviniente por haber resultado vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. OCTAVO: Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada de este fallo en el copiador de sentencias de este Tribunal. Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su oportunidad legal. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes octubre del año dos mil trece (2013). AÑOS: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.- LA JUEZ DRA. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM. LA SECRETARIA MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ En esta misma fecha, a las tres y treinta minutos de la tarde (3:30 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia. LA SECRETARIA MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ