ASUNTO: AP31-V-2013-000411


El juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, intentado por la sociedad de comercio T.T.V COMUNICACIONES E INFORMÁTICA, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, bajo el Nº 56, tomo 23-A-Sg., el 21 de enero de 1997, representada por el ciudadano Juan Márquez Villalba, titular de la cédula de identidad Nº 2.969.761, asistido por el abogado Ignacio Mata, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 65.631, contra la sociedad mercantil INVERSIONES TOTAL LOTO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 02 de julio de 2004, bajo el Nº 44, tomo 429-A.-Sgdo, representada judicialmente por los abogados Pedro Prada, Víctor Prada, Sorelena Prada, Agustín Bracho, Armando Rodríguez León, Francisco Betancourt Román, Iris Acevedo Castro, Rómulo Plata y Renny Fernández, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 32.731, 46.868, 97.170, 54.286, 37.254, 22.925, 116.424, 122.393 y 181.725, en ese orden, se inició por libelo de demanda incoado el 18 de marzo de 2013 y se admitió el 25 de marzo de 2013, por los trámites del juicio breve arrendaticio.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que siendo propietaria del local comercial distinguido con la letra “B-2”, localizado en el anexo de la planta baja del Centro Comercial del edificio torre 997, ubicado entre las esquinas de Pescador a Cochera, parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, lo dio en arrendamiento a la demandada según documento notariado el 26 de septiembre de 2006, por un año, prorrogable por igual tiempo, siempre y cuando una de las partes participare a la otra, por escrito su deseo de no prorrogarlo y por la pensión mensual de setecientos bolívares (Bs. 700.000,00), revisable anualmente, quedando fijada la pensión al 31 de marzo de 2012, en mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800,00), que debía pagar la arrendataria por mensualidades anticipadas los primeros cinco (5) días de cada mes.
Que el 31 de marzo de 2012, la inquilina pasó a ocupar además de la planta baja, el sótano y primer piso por lo cual pagaría un total de cinco mil cuatrocientos bolívares (Bs. 5.400,00) mensuales.
Que Lugo de varias renovaciones, el 31 de diciembre de 2010, notificó a la arrendataria el deseo de no renovar el contrato y se le solicitó la desocupación y que se le concedía la prórroga legal establecida en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo vencimiento sería al 31 de marzo de 2012, sin que haya cumplido con la entrega del inmueble y desde la notificación no ha pagado las pensiones de arrendamiento vencidos, debiendo a la fecha la suma de sesenta y cuatro mil ochocientos bolívares (Bs. 64.800) por concepto de doce mensualidades vencidas a razón de cinco mil cuatrocientos bolívares (Bs. 5.400,00) cada una.
Sobre la base de esos hechos y con fundamento en los artículos 1133, 1159, 1160 y 1167, todos del Código Civil, demandó a la arrendataria a los fines que convenga o sea condenada en el cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble arrendado así como al pago de los cánones de arrendamiento vencidos y por vencerse hasta el momento en que se haga entrega del inmueble dado en arrendamiento además del pago de la cláusula penal, indexación e intereses de mora y costas procesales.
El valor de la demanda la estimó en la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00).
El 08 de agosto la parte demandada a través de su represente judicial, facultado para ello, se dio por citada y 13 de ese mismo mes y año, contestó a la pretensión de la actora.
En efecto, propuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo al defecto de forma de la demanda por no cumplir con el requisito exigido en el ordinal 6º del artículo 340 eiusdem, por no haberse aportado los instrumentos en que se fundamenta la pretensión. La parte demandada alegó que la actora no aportó original del contrato de arrendamiento sino copia simple del mismo y al ser un instrumento privado no tiene ningún valor probatorio.
También alegó la perención breve, por haber transcurrido más de treinta (30) días desde la fecha de admisión de la demanda hasta la fecha en que la parte consignó los emolumentos al alguacil a los fines de la citación de la parte demandada.
Sobre el mérito negó y rechazó tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora. Negó adeudar a la parte actora las sumas de dinero pretendidas.
SEGUNDO
De acuerdo a la forma como ha sido planteada la controversia, la litis se centra en determinar si se da el supuesto legal a los fines que la demandada sea condenada al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, situación que debe resolverse luego que se resuelva tanto la cuestión previa como la perención alegada.
La cuestión previa relativa al defecto de forma, la opuso bajo el fundamento que no se aportó en original el instrumento en que se basó la demanda, como lo establece el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la parte aportó copia simple de instrumento privado que no tiene valor alguno, por lo que se da el supuesto del defecto de forma de la demanda.
Sin embargo, se observa que a los folios 16, 17 y 18, cursa copia simple de instrumento autenticado el 26 de septiembre de 2006, relativo al contrato de arrendamiento pactado entre las partes sobre el inmueble arrendado, con lo cual se enerva la pretendida cuestión previa de defecto de forma, pues no se trata de copia simple de un instrumento privado sino de la copia simple de un instrumento autenticado que a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, deben tenerse como fidedignos por no haber sido impugnados. Siendo así se desecha la cuestión previa alegada.
Respecto a la perención breve alegada, se observa que efectivamente la demanda se admitió el 25 de marzo de 2013, mientras que la representación judicial de la parte actora pagó el 15 de abril del mismo año, consignó los fotostatos necesarios para la formación de la compulsa y el 30 de ese mismo mes y año, pagó los emolumentos al Alguacil a los fines de las diligencias de citación, por lo que efectivamente desde la fecha de la admisión hasta el momento del pago de dichos emolumentos, transcurrieron más de treinta días.
Sin embargo, destaca el tribunal que la carga de la parte no es sólo la de pagar los emolumentos necesarios a los fines que el alguacil realice la citación de la parte demandada, sino la de aportar los fotostatos necesarios para la formación de la compulsa que debe entregarse a la persona demandada en su citación, carga que cumplió en este caso la parte actora el 15 de abril de 2013, a los veintiún (21) días luego de dicha admisión.
Además, una vez que la parte cumple con una de esas cargas procesales en ese lapso de treinta días, no puede haber perención ni puede empezar a computarse nuevos lapsos de perenciones breves, pues la parte ha demostrado interés en el proceso y la perención como sanción debe interpretarse restrictivamente.
Si este argumento resulta insuficiente, veamos la actitud procesal de la parte demandada, quien a pesar de las circunstancias arriba indicadas, se dio por citada, contestó y tuvo la oportunidad de probar, lo que significa que efectivamente se cumplió el fin de la citación, cual es poner en conocimiento a la parte demandada que se inició un juicio en su contra basado en unos hechos sobre los cuales tuvo información y pudo argumentar en su contra, por lo que pudo ejercer debidamente su derecho a la defensa y, siendo así, no puede declararse la perención breve, dado que ello iría contra los principios contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución, según los cuales el proceso debe servir de instrumento para la realización de la justicia y que proscribe las reposiciones inútiles. Sería inútil declarar la perención cuando se ha cumplido con las formalidades esenciales para que la parte demandada acudiese al proceso y ejerciera su derecho a la defensa.
La Sala de Casación Civil del Supremo Tribunal en decisión N° 000077/2011, reiterando el criterio expuesto en el fallo Nº 747/2009, estableció lo siguiente:
“… ‘…aun cuando se hubiese verificado en el expediente la falta de cancelación de los conceptos inherentes a la obligación del demandante para efectuar la citación, referidos al pago de los gastos de traslado del alguacil, es necesario insistir en que la finalidad del acto se cumplió en virtud de que la citación de los demandados se llevó a cabo debidamente y éstos estuvieron a derecho durante todas las etapas del proceso. En consecuencia, no puede considerarse que se haya configurado la perención breve de la instancia, así como tampoco, que se le haya causado indefensión a alguna de las partes en el presente juicio, por tanto, la presunta infracción delatada por el formalizante, debe ser declarada improcedente…’.
La Sala reitera el precedente jurisprudencial citado y, establece que la participación de la parte demandada en las etapas del proceso, pone en evidencia el cumplimiento de los actos procesales tendientes a lograr la citación de la parte actora, así como la intención de impulsar el proceso hasta su conclusión, y en virtud de ello, no puede ser cuestionado la inobservancia de la forma de un acto procesal cuando este (sic) haya alcanzado su finalidad practica (sic).
Asimismo, esta Sala deja asentado que no opera la perención breve de la instancia prevista en el artículo 267 ordinal 1º y 2º del Código de Procedimiento Civil, cuando en las actuaciones procesales se verifique la presencia de la parte demandada en todas las etapas del proceso, la cual debe ser traducida como el cumplimiento cabal de las obligaciones legales, ya que la realización de cualquier acto procesal debe estar destinado a un fin útil.
Es por ello, que la parte actora tiene como obligación exclusiva, de lograr el llamado a juicio del demandado para el desenvolvimiento de juicio, con el fin de garantizar a los sujetos procesales el derecho a una tutela efectiva de sus derechos e intereses, todo ello, cónsona satisfacción de las exigencias de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a los artículos 26, 49 y 257, pues su desarrollado contexto persigue flexibilizar el formalismo que soporta el proceso civil, siendo éste el ‘…instrumento fundamental para la realización de la justicia…’.
(omissis)
De lo anterior, queda comprobado el cumplimiento del llamado a juicio de la parte demandada Daismary José Sole Clavier; el conocimiento oportuno del contenido de la demanda, la satisfacción y finalidad que le asigno (sic) la ley al acto procesal de citación y la participación de la parte demandada en el proceso, que sin duda alguna, ponen de manifiesto la intención de la parte actora de cumplir con las obligaciones relacionadas con la citación de la demandada, así como, la noción y ejercicio pleno de los medios establecidos en la ley procesal para contradecir, alegar y probar los cuestionamientos realizados por su contraparte”.

En el mismo orden de ideas, la Sala Constitucional en decisión N° 1.828/2007, estableció lo siguiente:
“… no obstante que la perención deba ser declarada de oficio por el tribunal cuando haya advertido su existencia, y no pueda ser renunciada por las partes, ello no es suficiente para desconocer o impedir la disposición que sobre sus derechos subjetivos éstas tengan; tan es así que si efectivamente en una causa se verifica la perención de la instancia, y antes de ser ello advertido, -como sucedió en el presente caso- finaliza por un mecanismo de autocomposición procesal, nada impide que éste (convenimiento) produzca sus efectos, pues según la norma tal acto es irrevocable y tiene el carácter de cosa juzgada. Al allanarse el demandado a la pretensión del actor, no existe contención, y por tanto juicio, por lo que resultaría inútil declarar una perención con posterioridad a la materialización de tal acto.
Lo contrario, sería desconocer u obstaculizar el fin último del proceso, que no es otro sino la solución de conflictos, en este caso de particulares y por ende impedir la tutela del orden jurídico que conlleva a la paz social”.

Sobre la base de esos criterios, especialmente que en el presente caso se ha cumplido con la finalidad de la citación, prueba de ello es que la parte demandada acudió al mismo en sus diversas etapas y ejerció su derecho a la defensa, se declara sin lugar la perención breve alegada.
TERCERO
Junto al escrito de demanda la parte actora aportó copia simple de instrumento autenticado el 26 de septiembre de 2006, relativo al contrato de arrendamiento pactado entre las partes sobre el inmueble arrendado, que se tiene como fidedigno por no haber sido impugnado y merece fe su contenido a tenor de los previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
En dicho instrumento se destaca que las partes procesales efectivamente pactaron contrato de arrendamiento sobre el local comercial identificado como B-2, con una superficie de diecisiete metros cuadrados (17 m2), ubicado en el anexo de la Planta Baja del Edificio Torre 997, situado entre las esquinas de Pescador a Cochera, parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, destinado a actividad comercial, por el plazo fijo de un año, contado a partir del 01 de baril de 2006, prorrogable por igual lapso o inferior siempre y cuando una de las partes participare a la otra por escrito y por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento su deseo de no prorrogarlo.
De acuerdo al contenido del citado documento relativo al contrato de arrendamiento pactado entre las partes, se tiene que a pesar de haberlo fijado por un año fijo partir del 01 de abril de 2006, se pactó la prórroga por igual plazo, a menos que una de las partes manifestase a la otra por escrito y con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento, su voluntad de no hacerlo, por lo que a falta de comunicación en ese sentido, debe entenderse la voluntad tacita de una renovación por igual lapso de un año.
No consta en el expediente prueba que la parte actora haya notificado a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato, como lo aseveró, por lo que debe tenerse que a cada vencimiento se ha venido renovando en la forma pactada, cuya último vencimiento ocurrió el 01 de abril de 2013 pasado y se renovó por dicho tiempo de un año, no otra cosa puede extraerse de la lectura del citado contrato.
La petición de cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal, solo opera en aquellos casos en que tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo fijo, vencido ese lapso y el de la prórroga legal, la parte arrendataria no haga entrega voluntaria del mismo o, que como en el casos de autos, donde las partes dejaron abierta la posibilidad de irlo prorrogando automáticamente, una de las partes hubiere manifestado a la otra en la forma pactada, su voluntad de ponerle fin al su vencimiento, momento en el cual, comienza inmediatamente a correr la prórroga legal de acuerdo al tiempo de la relación arrendaticia y a su vencimiento, igualmente si la arrendataria no cumple con la entrega voluntaria, la otra puede exigirla judicialmente.
Pero en modo alguno puede prosperar en el caso como el de autos donde habiéndose pactado la posibilidad de prorrogarse anualmente a su vencimiento, la parte no haya notificado la voluntad de ponerle fin al contrato, de modo que tampoco pudo empezar a correr la prórroga legal a favor de la arrendataria, requisito previo para exigir dicho cumplimiento en cuanto a la entrega del inmueble, siempre dejando a salvo lo previsto en el artículo 40 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuanto a la pérdida del derecho a prórroga legal del arrendatario moroso.
En efecto, el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala de manera expresa: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado”. Entre tanto el artículo 38 eiusdem, hace referencia que dicho derecho a prórroga legal, sólo opera en los casos de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado como es el caso de autos, pero que ninguna de las partes manifestó voluntad de ponerle fin en la forma pactada y por ende no pudo haber corrido la prórroga legal.
En virtud del principio de exhaustividad de la prueba, se observa que la parte accionada en el lapso correspondiente aportó una serie de copias simples de instrumentos privados que, como el mismo expuso en su escrito de contestación, los mismo no tienen ningún valor probatorio, toda vez que los instrumentos de esta categoría deben ser aportados al proceso en sus originales, tal como puede interpretarse del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.


CUARTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa de defecto de forma alegada por la parte demandada. SEGUNDO: SIN LUGAR la perención breve alegada por la parte demandada. TERCERO: SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato en cuanto a la entrega del inmueble intentado por la sociedad de comercio T.T.V COMUNICACIONES E INFORMÁTICA, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES TOTAL LOTO, C.A.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los 21 días del mes de octubre de 2013. Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 8.37 a.m,, se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ