TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: SILVESTRE ALCURI LI PETRI y NINOSKA DEL VALLE RODRIGUEZ DE ALCURI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nros. 10.546.934 y 9.862.931, en su orden.-

APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: HECTOR ALONZO ROJAS TRIAS, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 106.903.-

PARTE DEMANDADA: ASOCIACION DE MAESTRAS DEL INSTITUTO LEOPARDI, domiciliada en la ciudad de caracas, inscrita en fecha 30 de enero de 1986, por ante la Oficina de Registro Público deL Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 36, Tomo 2, Protocolo Primero, Primer Trimestre, en cualesquiera de las ciudadanas MAGALY FURIO DIEZ y ESTHER FURIO DIEZ, actuando en su carácter de Directora y Directora Suplente, respectivamente, -

APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: AMELIA DEL CARMEN, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 30.587.-

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE No: AP31-V-2013-000468

I
ANTECEDENTES

Se inicio el presente juicio de DESALOJO, mediante libelo de demanda, presentado en fecha 1 abril de 2007 por los ciudadanos SILVESTRE ALCURI LI PETRI y NINOSKA DEL VALLE RODRIGUEZ DE ALCURI, debidamente asistidos por el abogado Héctor Alonzo Rojas Trias, en contra de la ASOCIACION DE MAESTRAS DEL INSTITUTO LEOPARDI, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sede Los Cortijos, que previo sorteo de ley, le correspondió el conocimiento a este Juzgado, que por auto de fecha 9 de abril de 2013, admitió la demanda.
En fecha 9 de abril de 2013, el abogado Héctor Alonzo Rojas Trias, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito de reforma de la demanda, la cual fue admitida mediante auto del 9 de abril de 2013, ordenándose la citación de la parte demandada para que compareciera al Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda interpuesta en su contra. Asimismo se ordenó la notificación del Consejo Nacional de Derechos de Niños, Niñas y Adolescentes y al Representante de la Zona Educativa del Municipio Baruta del Estado Miranda, ello de conformidad con la Sentencia Vinculante dictada en fecha 26/02/2013, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente Nº 2013-0985, con la finalidad que expusieran los alegatos que consideraran pertinentes.
Por auto del 6 de mayo de 2013, el abogado Lester Sequera, actuando en su carácter de Juez Suplente de este despacho, se abocó al conocimiento de la causa. En esa misma fecha se libraron boletas de notificación al Consejo Nacional de Derechos de Niños, Niñas y Adolescentes y al Representante de la Zona Educativa del Municipio Baruta del Estado Miranda.
Mediante diligencias del 21 y 27 de mayo de 2013, los ciudadanos Cesar Martínez y Carlos Enrique Pernia, actuando en su carácter de alguaciles adscritos a este Circuito Judicial, dejaron constancia de haber efectuado las notificaciones ordenadas a los referidos entes, en tal sentido consignaron boletas de notificación con acuse de fecha y firma de recibido.
Por diligencia del 5 de junio de 2013, el alguacil adscrito a este Circuito Judicial, ciudadano Eduard Pérez, dejó constancia de haber efectuado la citación de la parte co-demandada, ciudadana Esther Furio Diez. En esa misma fecha, por la ciudadana Magaly Furio Diez, actuando en su carácter de Directora de la Asociación Maestras del Instituto Leopardi, debidamente asistidas por la abogada Amelia del Carmen Bastidas Abreu, consignó escrito de contestación a la demanda, asimismo le otorgo poder apud-acta a la referida profesional del derecho.
En fecha 7 de junio de 2013, la ciudadana Esther Furio Diez, actuando en su carácter de Directora Suplente de la Asociación Maestras del Instituto Leopardi, debidamente asistidas por la abogada Amelia del Carmen Bastidas Abreu, consignó escrito de contestación a la demanda y opuso cuestión previa contenida en el ordinal 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Estando en la oportunidad de ley, por escrito de fecha 17 de junio de 2013, la representación judicial de la parte actora y de la co-demanda Magaly Furio Diez, promovieron pruebas, las cuales fueron admitidas mediante auto del 18 de junio de 2013.
En fechas 21 y 25 de junio de 2013, la representación judicial de la co-demandada Magaly Furio Diez, consignó escrito de pruebas, asimismo en fechas 27 de ese mismo mes y año consignó escrito de alegatos y ratificación de la pruebas promovidas.
El 1º de julio de 2013, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de oposición a las pruebas promovidas por su contraparte y por escrito separado de esa misma fecha promovió pruebas.
En fecha 2 de julio de 2013, se llevó a cabo la inspección judicial promovida por el apoderado judicial de la parte actora, en el inmueble objeto de litigio. En esa misma fecha la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de alegatos y solicitó una prórroga del lapso de promoción y evacuación de pruebas, con la finalidad que se practicara inspección por Defensa Civil adscrita a la Alcaldía de Caracas.
Mediante diligencia del 3 de julio de 2013, el práctico designado en este juicio, ingeniero César Rodríguez Gandica, consignó informe de inspección judicial.
Por auto del 30 de septiembre del 2013, se negó la admisión de la inspección judicial promovida por la parte demandada, asimismo se ordenó la notificación a las partes de dicho auto, con la finalidad de informarles que en fecha 2 de julio de 2007, se agregó al expediente el oficio Nº 296-A, proveniente de la Procuraduría General de la República Bolivariana de Venezuela, y que al día de despacho siguiente a su notificación comenzaría a correr el lapso para dictar sentencia en el presente juicio.
Por diligencia del 30 de septiembre de 2013, el apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado del referido auto. Asimismo mediante providencia de fecha 2 de octubre de 2013, el alguacil Carlos Enrique Pernia, dejó constancia de haber efectuado la notificación a la parte demandada, en tal sentido, consignó boleta con fecha y firma de recibido.
Llegada la oportunidad para decidir, este tribunal lo hace previo a las siguientes consideraciones:

II
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

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Con la finalidad de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, este jurisdicente trae a colación lo establecido por la parte actora, en su escrito de reforma al libelo de demanda, en el que alegó:
Que desde el 10 de agosto de 1984, la demandada ha venido ocupando el inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 269 y la bienhechurías construidas sobre el mismo, ubicado en la Av. Caurimare, Urbanización Colinas de Bello Monte, Quinta Weyda, Municipio Baruta del Estado Miranda, como arrendataria según contrato de arrendamiento celebrado en esa fecha, por la ciudadana María Mercedes de López anterior propietaria del inmueble con la Asociación Maestras del Instituto Leopardi, representada en dicho acto por las ciudadanas Ana Franco de Merchan y Esther Furio Diez. Que dicho inmueble ha sido destinado para el funcionamiento y desarrollo de actividades de enseñanza. Que en fecha 21 de marzo de 2013, adquirieron la propiedad del inmueble objeto de la litis, según documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 2013-397, asiento registral Nº 1 del inmueble matriculado con el Nº 241.13.16.1.12852, del Folio real del año 2013. Que los anteriores propietario del inmueble, cumplieron con todos los requerimientos atinentes al derecho de preferencia ofertiva de la parte demandada, no recibiendo notificación dentro de los quince (15) días desde la fecha del ofrecimiento, sobre su aceptación u rechazo de la referida oferta de venta. Que por notificación efectuada por notaria en 16 de enero de 2013, los anteriores propietarios del inmueble le participaron a la demandada la oferta formal del inmueble, con la finalidad de cumplir los requerimientos de ley, no recibiendo respuesta alguna, razón por la cual le dieron la venta. Que respetaron la relación arrendaticia en los mismos términos pactados en el contrato de arrendamiento. Que de las cláusulas cuarta, séptima y novena del contrato las partes pactaron que la actual arrendataria del inmueble lo había recibido en perfecto estado de servicio, conservación y aseo, obligándose a mantenerlo en ese mismo estado y que no realizaría modificación alguna sin previa autorización y por escrito del entonces arrendador. Que en fecha 4 de abril de 2013, el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, realizó inspección judicial del inmueble objeto de la pretensión, a solicitud de la parte actora, de la cual aduce se dejó constancia que la ciudadana Esther Furio Diez, representante de la asociación demandada, reconoció el mal estado del inmueble, lo que a su parecer se traduce en una confesión extrajudicial. Que el inmueble presenta deterioros y cambios en su configuración y estructura interna, que fueron realizados estructuras sin su previa autorización. Que los anteriores propietarios no otorgaron autorización alguna que contemplara su consentimiento expreso y por escrito para que la demandada hiciera modificaciones o cambios estructurales del inmueble. Que a través de la referida inspección se dejó constancia del deterioro por descuido del mantenimiento y de una serie de refacciones y/o modificaciones no autorizadas respecto de la estructura del inmueble, lo que a su criterio incumple con las obligaciones contractuales pactadas. Que en el momento de la práctica de la inspección se le notificó a la ciudadana Esther Furio Diez, que se había producido la venta de la totalidad de los derechos de propiedad que detentaban los anteriores propietarios. Solicita el desalojo del inmueble arrendado de conformidad con el literal E del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como la entrega material en las mismas buenas condiciones como lo recibió y el pago de las costas y costos del presente procedimiento. Estima la demanda en la cantidad quince mil ciento catorce bolívares fuertes (Bs. F. 15.114,00), equivalentes a ciento cuarenta y uno con veinticinco unidades tributarias (141,25 U.T.). Por último peticiono medida de secuestro sobre el inmueble objeto de litigio.

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Por su parte, las ciudadanas Magaly Furio Diez y Esther Furio Diez, actuando en su carácter de Directora y Directora Suplente, de la Asociación Maestras del Instituto Leoparadi, respectivamente, asistidas por la abogada Amelia del Carmen Bastidas Abreu, mediante escritos separados de contestación a la demanda, fechados 5 y 7 de junio de 2013, se excepcionaron al establecer, lo siguiente:

º DEL ESCRITO PRESENTADO POR LA CIUDADANA MAGALY FURIO DIEZ;
Que es inadmisible la demanda incoada por su contraparte, por cuanto la prórroga obtenida por ley ha presupuestado los elementos concurrentes de validez como es el tiempo que si viene ocupando el inmueble por la institución educativa que es de mas de diez años y la solvencia en los pagos de lo cánones de arrendamientos. Que las normas de orden público como los atinentes a la prórroga no pueden relajarse, la cual presupone una relación arrendaticia por más de diez años y un contrato a tiempo determinado cuyos requisitos se llenan extremos de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Que es indubitable la existencia de un contrato a tiempo determinado celebrado por las partes, en donde se estableció en la cláusula segunda que era de dos (2) años y uno (1) de prórroga, a partir del 1º de agosto de 1984. Que del alcance y contenido se determina la voluntad de las partes un plazo y prórroga, cual aduce no significa una renovación enervante al término, es renovar sin perder la modalidad de ese tipo de obligación arrendaticia que es a tiempo determinado. Que en la cláusula sexta se evidencia que es un contrato determinado, al hacer referencia a la posibilidad de notificar dos meses antes del plazo fijo terminar con el contrato al vencimiento del plazo y que de no hacerse tal notificación, de hecho se entenderá en que conviene prorrogar el contrato. Que el inmueble arrendado objeto del contrato de la litis ha sido y es a plazo o a término tanto con el primer como en el segundo propietario, recibiendo como canon mensual la cantidad de catorce mil bolívares fuertes (Bs. F. 14.000,00), que en razón de ello contradice y rechaza la acción de desocupación intentada por su contraparte por ser temeraria e infundada. Que contradice y rechaza la condición de indeterminado del contrato de litis, por cuanto afirma que son falsas las consideraciones temerarias basadas en una inspección judicial para determinar la ruindad ocasionada al inmueble como causa imputable al arrendatario, dado que es por vetustez y no por incumpliendo contractual de la arrendataria. Que las consideraciones de la actora deben ser valoradas con valor pecuniario mediante la estimación de daños y perjuicios; que la demanda no determina una cuantía representativa por daños y perjuicios solo se hace referencia a la cuantía de la demanda, que a su parecer es diferente pues si la cuantía de daños y perjuicios sería superior a una cuantía de quince mil bolívares la competencia no sería un tribunal de municipio sino un tribunal competente pero es obligante determinar cuantía por daños y perjuicios a fin de establecer una responsabilidad contra el arrendatario. Que la institución educativa lleva albergando alumnos en etapa inicial, básica y media dentro de una universalidad de 200 alumnos y entre ellos algunos con discapacidad, cuyos representantes son de recursos económicos bajo y es obligante para el nuevo estado de Derecho de Justicia Social, con el propósito de cumplir su fin. Que rechaza sea acordada la medida de secuestro y que no inmueble solicitada por la actora.

º DEL ESCRITO PRESENTADO POR LA CIUDADANA ESTHER FURIO DIEZ;
Que se opone a la demanda incoada por su contraparte, mediante la excepción Nº 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la falta de mora, la existencia de una condición o plazos pendientes. Que el plazo a término establecido en la cláusulas segunda y sexta celebrado entre las partes del contrato de arrendamiento del 1º de agosto de 1984, por dos años y uno de prórroga, no ha vencido por cuanto está en plena vigencia ese plazo por la continuación del contrato en toda plenitud tutelada por la Ley Arrendamientos Inmobiliarios cuyos extremos son estar solvente con lo pagos de lo cánones de arrendamiento y tener el tiempo necesario para este beneficio y derecho del arrendatario que es de tres años y una vez extinguido el plazo el arrendatario deberá desocupar el inmueble o cosa arrendada , naciendo el derecho de terminar la relación. Que en el tiempo procesal se da por notificada. Que niega, rechaza y contradice que el contrato de arrendamiento, sea indefinido, pues a su parecer es todo lo contrario de acuerdo a las cláusulas segunda y sexta de la que infiere una continuidad sin querer voluntario bilateral indefinida, desde su inicio hasta la presente las partes han decidido que sea un contrato a término. Que no contaba con los recursos para la adquisición de la propiedad, cuando le hicieron la propuesta de la preferencia ofertiva. Que los segundos propietarios registraron la venta, puesto que se había vencido el plazo para su aceptación y que ya están recibiendo el pago de los cánones a vencerse sin mora , quedando en pleno derecho de la posesión pacifica y todas las demás condiciones del contrato en pleno vigencia atribuido al arrendatario por ese derecho novedoso de la prórroga legal que concede la ley de arrendamientos inmobiliarios. Que yerran los arrendadores actuales al estimar la demanda de desalojo en un contrato a tiempo indefinido con causales falsas e inválidas, pues a su parecer es improcedente inspeccionar bajo una prueba irrita porque ello perturba la posesión que debe ser pacífica y temporal en el lapso de la prórroga legal que da la norma de orden público para el arrendatario siempre tenga el tiempo en ley y esté solvente como es su caso, que es por tres años e inclusive la prórroga por un año y allí termine la ocupación que colige de las cláusulas del contrato que ha habido siempre durante la existencia contractual una moralizada obligacional o a término, a plazo por ello es que la doctrina no considera a la prórroga como renovación indefinida y que de allí nazca de procedimiento civil un nuevo contrato pues la interpretación siempre es de conformidad a la voluntad que declaren las partes por el principio de la autonomía de las partes. Peticiona sea admitida la excepción del ordinal 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concatenado en el artículo 14 ejusdem, al considerar que el contrato de arrendamiento se encuentra en pleno vigor.

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Vistos los alegatos de las partes, constata este juzgador que en fecha 5 de junio de 2013, el alguacil adscrito a este despacho, consignó diligencia mediante la cual dejó constancia de haber citado a la parte demandada. En esa misma fecha, la ciudadana Magaly Furio Diez, en su carácter de Directora de la Asociación Maestras del Instituto Leopardi, debidamente asistida por la abogada Amelia del Carmen Bastidas Abreu, consignó escrito de contestación a la demanda. Asimismo en fecha 7 de junio de 2013, la ciudadana Esther Furio Diez, actuando en su carácter de Directora Suplente de la Asociación demandada, asistida por la referida profesional del derecho, consignó escrito de contestación a la demanda y opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, de conformidad con el libro diario y el calendario judicial de este despacho, se verifica que este tribunal dio despacho los días 5, 7 y 10 de junio de 2013, por lo que se colige que en el presente caso el acto de contestación a la demanda debió ocurrir el 10 de junio de 2013, pues la presente demanda es tramitada por el procedimiento breve, en el cual se fija el segundo (2do) día de despacho siguiente a la citación del demandado, para que se lleve a cabo dicho acto, en tal sentido, se constata del caso de marras que el mismo fue presentado en el primer (1er) día, pues consta de autos que la demandada fue citada el día 5 de ese mes y año, siendo dicha contestación anticipada. Al respecto considera necesario este juzgador traer a colación lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 5-10-2007, Exp. 06-1774, en la cual se estableció lo siguiente:

“…de allí que, en el caso del procedimiento breve la contestación de la demanda y la oposición de cuestiones previas debe realizarse en el término especifico de los dos (2) días luego de haber sido citada la parte demandada. Ahora bien, esta sala ha ido reiterando la interposición adelantada de la contestación de la demanda en el juicio breve pero sólo sino se oponen cuestiones previas, pues en este último caso, si se lesionarían los derechos de la parte actora que no podría ejercer el contradictorio sobre ellas (ver entre otras, decisión N° 981/2006, ratificada en la Sentencia N° 12-03/2007)”. La regla general en el caso del juicio breve es que la parte demandada debe dar contestación a la demanda y oponer cuestiones previas al segundo (2°) día de efectuarse la citación, ni antes ni después de ese término. Sin embargo, excepcionalmente podría aceptarse la contestación adelantada de la demanda siempre y cuando no se opongan cuestiones previas. (5-10-2007, Exp. 06-1774)…” (Subrayado y negrita de este tribunal).

Del la sentencia trascrita colige este sentenciador, que ha sido criterio reiterado de nuestro Máximo Tribunal, que excepcionalmente la contestación de la demandada anticipada en juicio breve es válida, sin embargo las cuestiones previas opuestas de forma extemporánea no corren con la misma suerte, puesto que, dicha actuación podría causarle algún prejuicio al demandante al no estar presente en ese momento para contradecirlas. Ahora bien, en el caso de marras se observa que se trata de un juicio de desalojo tramitado por el procedimiento breve, en el cual se constata que la demandada interpuso escrito de contestación de la demanda de forma anticipada, esto es, al primer día siguiente a su citación, en el cual opuso la cuestión previa contenida en el numeral 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En todo caso, este Juzgador observa que en el presente caso no existe condición o plazo pendiente que impida a la parte actora proponer la pretensión deducida. En efecto, la demandada al oponer su defensa previa, lejos de argüir la existencia de cuestiones formales que atenten contra la proponibilidad de la pretensión, sustenta su defensa en argumentos que en definitiva se corresponden a las defensas de fondo esgrimidas por la parte demandada con relación a la naturaleza temporal del contrato, lo cual será analizado más adelante habida cuenta que es un argumento que corresponde analizarlo y resolverlo en la decisión de mérito. Por ende, no observando este Juzgador que se haya demostrado la existencia de una condición o plazos pendientes, debe necesariamente desechar la cuestión previa opuesta ello con base a las razones antes expuestas y así se decide.-

III
ANALISIS DE LAS PRUEBAS

Analizado lo anterior, corresponde a este tribunal pronunciarse sobre el mérito de la pretensión en base a los alegatos y argumentos de las partes, en tal sentido pasa este jurisdicente, en primer término al pronunciamiento sobre los elementos probatorios aportados por las partes en el presente proceso:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
En el libelo:
• Original del documento poder otorgado por los ciudadanos Silvestre Alcuri Li Petri y Ninoska Del Valle Rodríguez De Alcuri, al abogado en ejercicio Héctor Alonzo Rojas Trias, autenticado por ante la Notaría Público Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03.04.2013, inserto bajo el N° 43, Tomo 24 de Los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; del cual se desprende el carácter con el que actúa el apoderado judicial de la parte actora, documento que es apreciado y valorado por este juzgador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se establece.-
• Copias fotostática simple de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 10 de agosto de 1984, celebrado entre la ciudadana Mercedes Castro R. de López y la Asociación de Maestras del Instituto Leopardi, domiciliada en la ciudad de caracas, representada por las ciudadanas Ana Franco de Merchán y Esther Furio Diez, sobre el bien inmueble objeto de la litis; documento que es apreciado y valorado por este juzgador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se establece.-
• Copias fotostática simple de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2013, inserto bajo el Nº 2013.397, Asiento Registral Nº 1, del inmueble matriculado con el Nº 241.13.16.1.12.852 y correspondiente al Folio Real del año 2013; del cual se evidencia que los ciudadanos Silvestre Alcuri Li Petri y Ninoska Del Valle Rodríguez De Alcuri, parte actora, adquirieron la propiedad del bien inmueble objeto del litigio; documento que es apreciado y valorado por este juzgador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se establece.-
• Copia Fotostática de la Notificación Judicial practicada por la Notaría Pública (E) Tercero del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 16 de enero de 2013; de la cual se verifica que la parte demandada fue notificada de la propuesta de preferencia ofertiva planteada por los anteriores propietarios del inmueble objeto de la demanda; documento que es apreciado por este juzgador de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1359 del Código Civil. Así se establece-.
• Originales de actuaciones llevadas por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, atinentes a la Inspección Judicial practicada a solicitud de los ciudadanos Silvestre Alcuri Li Petri y Ninoska Del Valle Rodríguez De Alcuri, al inmueble objeto de la litis; la cual se evidencia fue impugnada por la parte demandada; al respecto evidencia este juzgador que dicha inspección fue ratificada en la presente causa por la actora, en tal sentido es apreciada y valorada de conformidad con el artículo 1430 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

En el escrito de promoción de pruebas:

• Promovió Inspección Ocular, la cual fue efectuada en fecha 2 de julio de 2013, por este tribunal, dejándose constancia de la comparecencia del apoderado judicial de la parte actora, quien en ese mismo acto solicitó se designara un práctico ingeniero, en tal sentido se designó al ciudadano César Rodríguez Gandica, quien aceptó el cargo y prestó juramento de ley y se le concedió un lapso de tres días siguientes a esa fecha para que consignará el informe correspondiente. Una vez constituido el tribunal en el inmueble, fue atendido por la ciudadana Esther Furio Diez, quien se identificó como coordinadora del Instituto Leopardi, asimismo se concedió un lapso de diez minutos con la finalidad que se hiciera presente la apoderada judicial de la parte actora, por lo cual compareció la abogada Amelía del Carmen Bastidas. En ese estado se dejó constancia del estado en que se encontraban las instalaciones del inmueble objeto de la litis; la cual es apreciada y valorada de conformidad con el artículo 1430 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo se evidencia que en fecha 3 de julio de 2013, el experto designado consignó informe respecto de la anterior inspección, el cual es apreciado y valorado por este juzgador junto con la inspección judicial, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1.430 del Código Civil y así se establece.-
• Comunicación de fecha 3 de julio de 2009, mediante la cual los anteriores propietarios del inmueble objeto de litigio, le participaron a la Asociación de Maestras del Instituto Leopardi, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el inmueble señalado; al respecto evidencia este juzgado que la misma tiene firma de recibido por parte de la representantes de la asociación demandada, por lo que es apreciada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
• Comunicaciones de fechas 27, 28 de junio y 3 agosto de 2012, emanadas por uno de los anteriores propietarios del inmueble al Distrito Escolar Nº 1, de la Zona Educativa del Distrito Capital, Ministerio de educación y Deportes; al Consejo de Protección y a la Dirección de Riesgos de Infraestructura de la Fundación de Edificaciones y Dotaciones Educativas, con la finalidad de informales sobre el mal estado que se encontraba el inmueble de autos; al respecto, considera este juzgador que las mismas no versan sobre hechos controvertidos por lo que son desechadas del presente juicio. Así se decide.-
• Notificación judicial efectuada por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 3 de julio de 2008; de la cual se verifica que los anteriores propietarios del inmueble objeto de la demanda, notificaron a la parte demandada su voluntad de no renovar el contrato y la propuesta de preferencia ofertiva; documento que es apreciado por este juzgador de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1359 del Código Civil. Así se establece-.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada consignó los siguientes documentos junto con sus escritos de promoción de pruebas.
• Original de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito, del Municipio Libertador Distrito Capital, de fecha 6 de octubre de 2003, inserto bajo el Nº 30, Primero, Tomo 1º, contentiva de la autorización efectuada por la ciudadana Magali Furio Diez, en su carácter de Directora de la Asociación de Maestras del Instituto Leopardi; al respecto, considera este juzgador que la misma no versan sobre hechos controvertidos por lo que son desechadas del presente juicio. Así se decide.-
• Comprobante de pago efectuados por ante la entidad financiera Banesco, Banco Universal, C.A., a favor del ciudadano Silvestre Alcuri; al respecto, considera este juzgador que los mismos no versan sobre hechos controvertidos por lo que son desechados del presente juicio. Así se decide.-
• Copia certificada mecanografiada expedida por la Notaria Publica Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, contentiva del contrato de arrendamiento objeto del litigio; la cual que es apreciada y valorada por este juzgador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se establece.-
• Copia Mecanografiada expedida por la Notaria Publica Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, contentiva del acta constitutiva de la Asociación de Maestras del Instituto Leopardi; la cual que es apreciada y valorada por este juzgador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se establece.-
• Comunicación de fecha 19 de noviembre de 2001, emanada del Instituto Leopardi al Ministerio de Salud, con la finalidad de solicitar su colaboración con respecto a la filtración que presentaba el inmueble objeto de la demanda; al respecto, considera este juzgador que de acuerdo al principio de alteridad de la prueba no puede la demandada confeccionar sus propios medios de prueba, por lo cual dicha comunicación es desechada del presente juicio. Así se decide.-
• Comunicación de fecha 17 de junio de 2004, emanada del Instituto Leopardi al Distrito Sanitario Nº 7, Dirección General de Salud, Petare Estado Miranda, con la finalidad de informarle sobre la filtración que presentaba el inmueble objeto de la demanda; al respecto, considera este juzgador que el instrumento en cuestión emana de la propia demandada y conforme al principio de alteridad de la prueba este Juzgado no puede apreciarla en este juicio y Así se decide.-
• Solicitudes emanadas de la ciudadana Magaly Furio a la Alcaldía de Baruta, con la finalidad que le sea prestada ayuda con respecto a los daños del inmueble, las cuales no se aprecian en este juicio por cuanto este Juzgador considera que obran en contra del principio de alteridad de la prueba y así se decide.-
• Actas de inspección de la Alcaldía de Baruta, en la cual se dejó constancia del estado de las instalaciones del inmueble objeto de la litis, de la que se verifica que guarda relación con los hechos controvertido en la presente causa por lo cual es apreciada de conformidad del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y. Así se establece.-
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Culminado con el deber de examinar los medios probatorios aportados por las partes al juicio, pasa este juzgador a pronunciarse sobre el fondo del asunto, en tal sentido, se observa que la pretensión procesal se circunscribe a determinar si en el marco de un contrato de arrendamiento celebrado inicialmente entre la ciudadana Mercedes Castro de López y la Asociación de Maestras del Instituto Leopardi, respecto del cual hubo sustitución del arrendador, en razón de la venta del inmueble objeto del juicio, efectuada a los ciudadanos los ciudadanos Silvestre Alcuri Li Petri y Ninoska Del Valle Rodríguez De Alcuri, parte actora en este proceso, procede la declaratoria de desalojo por deterioro del inmueble objeto de la litis invocada por la parte demandante.
En este sentido, la parte demandada alegó fundamentalmente que 1) el contrato de arrendamiento accionado es a tiempo determinado, por lo que en su criterio, no procede la “acción” de desalojo y 2) que el deterioro que presenta el inmueble es producto del uso normal y la vetustez del mismo.
Al respecto, se verifica del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 10 de agosto de 1984, que la relación contractual se inició en fecha 1º de agosto de 1984, pactándose la relación arrendaticia a tiempo determinado según la cláusula segunda, que establece: “el plazo de arrendamiento a que se contrae este contrato, es de dos (2) años y uno (1) de prórroga, a partir del Primero de Agosto de Mil novecientos Ochenta y Cuatro”; asimismo la cláusula sexta indica: “Queda convenido, que si cualquiera de las partes resolviere dar por terminado el presente contrato al vencimiento del plazo fijo, estará obligado a notificar por escrito a la otra parte con dos meses de anticipación al vencimiento de dicho plazo”.
Con relación a la naturaleza temporal del contrato, este Juzgador observa que consta en autos notificación practicada por notaria de fecha 31 de de julio de 2008, mediante la cual se dejó constancia de la manifestación de los anteriores propietarios del inmueble de no renovar el contrato de arrendamiento y de ofrecerle en venta el inmueble, a la arrendataria-demandada ello en respeto a su derecho de de preferencia ofertiva.
De los hechos antes descritos y probados suficientemente en el proceso, se evidencia que la notificación practicada en fecha 31 de julio de 2008, surtió su efecto contractual a partir de la prórroga convencional iniciada el 1º de agosto de 2009, ello habida cuenta que al haberse practicado dicha notificación con apenas un día (1) de anticipación al 1º de agosto de 2008, no podría reputarse que tal manifestación de voluntad surta efectos respecto del la prórroga iniciada el 1º de agosto de 2008, por cuanto en relación a esta fecha, no cumple con lo pactado entre las partes en la cláusula sexta del contrato. Por esta razón, dicha notificación se considera válida y con efectos a partir del 1º de agosto de 2009, es decir, desde esa fecha, inclusive comenzó a correr el lapso de la prórroga legal, que en este caso, al tratarse de un contrato con más de diez años de duración, le correspondía una prórroga de tres años, por ende, el contrato de arrendamiento y su prórroga legal venció el día 1º de agosto de 2012, inclusive.
No obstante ello, el Tribunal observa que vencida la prórroga legal, la parte demandada siguió ocupando el inmueble, sin oposición de la parte accionante, por ello a tenor de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, no cabe duda que en este caso el contrato de arrendamiento mutó en su naturaleza jurídico temporal, pasando de ser un contrato a tiempo determinado a uno a tiempo indeterminado y así expresamente se decide. Es por ello que la parte actora estaba plenamente autorizada para interponer la pretensión de desalojo objeto de este proceso y por lo tanto el Tribunal desecha las defensas que en este sentido formulara la parte demandada y así se decide.-
Establecido lo anterior, corresponde a este juzgador verificar la procedencia del desalojo invocado por la actora de conformidad con el literal “E” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al indicar que el inmueble arrendado presenta deterioros y cambios en su configuración y estructura interna y que ello es debido a la falta de mantenimiento por parte de la arrendataria; en razón de ello se trae a colación lo establecido en dicha norma, lo cual es al tenor siguiente:

e) “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”.

De la norma trascrita se colige, que procede el desalojo del inmueble arrendado cuando el arrendatario haya causado deterioros mayores al inmueble, bien por falta de conservación del inmueble, bien por cualquier otra conducta positiva que implique la generación de daños a la estructura del objeto del contrato locativo, siempre que tales deterioros no provengan del uso normal o cuando se hayan realizado modificaciones o reformas inconsentidas por el arrendador.
Ahora bien, del elenco probatorio aportado al proceso, específicamente de la inspección judicial practicada por este Juzgado en fecha 2 de julio de 2013, quedó comprobado que el inmueble arrendado se encuentra deteriorado, siendo dicho estado de afectación de mayor entidad a los daños provenientes del uso normal del inmueble. En efecto, este Juzgador pudo apreciar de forma directa que en el inmueble objeto del juicio existen cables eléctricos desprendidos, cerámicas totalmente rotas, paredes dañadas con evidencia de filtraciones, así como la existencia de divisiones internas en el inmueble que en definitiva constituyen reformas no consentidas por el arrendador, ello por cuanto no probó la demandada que tales modificaciones hubieren sido aprobadas expresamente por el arrendador. Es así como este Juzgador, considera que la entidad de los daños observados en el inmueble, al cual se destina como institución de educación primaria, básica y diversificada, lo hacen inviable y riesgoso, no sólo para la edificación misma, sino para los alumnos que reciben clases en el inmueble, siendo que tales daños exceden el deterioro que es producto del uso normal del mismo, tal y como se observó al momento de la práctica de la inspección judicial, en la que además de todo lo antes dicho, pudieron observarse cables eléctricos desprendidos y ubicados sobre cuadernos y materiales escolares, que por su naturaleza inflamable, implican un riesgo ostensible para las personas que hacen vida dentro del inmueble, y más grave aún cuando se trata de niños y adolescentes quienes en su mayoría son los usuarios del colegio que funciona en el inmueble objeto del proceso.- Este Juzgador igualmente pudo observar que en el área del inmueble arrendado destinada a cocina existen tuberías de gas expuestas, ubicadas muy cerca de cables conductores de electricidad, todo lo cual, en suma, constituye en criterio de este sentenciador, la materialización del supuesto de hecho a que se contrae el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual resulta forzoso para este tribunal declarar con lugar la pretensión de DESALOJO incoada por los ciudadanos SILVESTRE ALCURI LI PETRI y NINOSKA DEL VALLE RODRIGUEZ DE ALCURI, en contra de la ASOCIACION DE MAESTRAS DEL INSTITUTO LEOPARDI y así se decide.

V
DISPOSITIVO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, obrando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoaron los ciudadanos SILVESTRE ALCURI LI PETRI y NINOSKA DEL VALLE RODRIGUEZ DE ALCURI, en contra de la ASOCIACION DE MAESTRAS DEL INSTITUTO LEOPARDI, todos plenamente identificados al inicio del presente fallo.- .
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada que desaloje y entregue a la parte actora, el inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 269 y la bienhechurías construidas sobre el mismo, ubicado en la Av. Caurimare, Urbanización Colinas de Bello Monte, Quinta Weyda, Municipio Baruta del Estado Miranda.
TERCERO: se ordena la notificación de la presente decisión al Ministerio del Poder Popular para la Educación, al Consejo Nacional de Derechos de Niños, Niñas y Adolescentes, al Representante de la Zona Educativa del Municipio Baruta del Estado Miranda y la Procuraduría General de la República Bolivariana de Venezuela.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dado, firmado y sellado en el salón de despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, en el día de hoy nueve (9) de octubre de dos mil trece (2013).- Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR,

DR. JUAN ALBERTO CASTRO ESPINEL

LA SECRETARIA,

YESSICA URBINA

En esta misma fecha, siendo las tres y veintiún minutos de la tarde (3:21 p.m.), se publicó y registró la presente sentencia, dejándose copia debidamente certificada de ella en el copiador de sentencias Interlocutorias e Interlocutorias con Fuerza de Definitiva llevado por este Tribunal, ello conforme lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

YESSICA URBINA

ASUNTO: AP31-V-2010-002502
JACE/YU/ Cf.-