Fue iniciado el presente procedimiento mediante libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, presentado por el abogado Jesús Arturo Bracho, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 25.402, actuando como apoderado judicial de la arrendadora, RINSAL C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 13 de diciembre de 1976, bajo el N° 49, Tomo 142-A; contra EXECOM COMUNICACIONES C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 26 de enero de 1996, bajo el N° 3, Tomo 18-A, como arrendataria.
Luego de diversos trámites procesales dirigidos a citar a la parte demandada, compareció el 5 de mayo de 2010, el abogado Francisco J. Gil Herrera, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 97.215, y en carácter de apoderado judicial de EXECOM COMUNICACIONES C.A. se dio por citado en nombre de ésta. Consignó en el expediente, original de poder judicial especial autenticado el 10 de diciembre de 2009, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, que fue otorgado por el ciudadano Arturo Sayegh Craig, actuando como Presidente de EXECOM COMUNICACIONES C.A., al abogado identificado y a Aniello de Vita Canabal, Alejandro Bouquet Guerra y Luis Bouquet León, para que conjunta o separadamente la representasen en Tribunales en todo lo relacionado con el local comercial antes identificado, con facultades para darse por citados.
El 10 de mayo de 2010, el abogado Francisco J. Gil Herrera, presentó escrito de contestación a la demanda, en el que promovió cuestiones previas, que fueron contradichas por el abogado Jesús A. Bracho, apoderado judicial de la parte actora.
Ambas partes promovieron pruebas durante el lapso probatorio. Respecto a las promovidas por la parte demandada, este Tribunal dictó auto por el cual admitió las documentales que constaban en el expediente; la prueba de cotejo y fijó las (3:00) de la tarde del mismo día, para el traslado y constitución del Tribunal a realizar la inspección ocular, instando a la promovente a proveer el traslado de los funcionarios del Tribunal hasta la sede del Juzgado donde reposan las actuaciones que pretendía ratificar. Se ordenó librar los oficios respectivos requiriendo las copias certificadas solicitadas de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, los cuales fueron librados en la misma fecha, al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio y Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
La parte demandada había solicitado prórroga del lapso probatorio y este Tribunal la negó fundamentado en que no existían razones justificadas para acordarla.
Siendo las (3:00) de la tarde del 25-5-2010, oportunidad fijada para el traslado del Tribunal a realizar la inspección ocular, se dejó constancia en el expediente que al ser anunciado el acto, no compareció la parte promovente; y por ende el Tribunal no se trasladó a practicar la prueba por cuanto no estaba obligado a hacerlo por sus propios medios.
El 26 de mayo de 2010, compareció el abogado Francisco J. Gil Herrera y presentó diligencia (folio 178) mediante la cual señaló que visto que la evacuación de la prueba fue fijada con un lapso de tiempo imposible de ser conocido por él, solicitaba que se fijara una nueva oportunidad para la evacuación de la misma, prorrogando el lapso en el caso de ser necesario; y el 27 de mayo de 2010 presentó diligencia mediante la cual señaló que apelaba del auto dictado el 25 de mayo del año en curso, por el cual este Juzgado se pronunció sobre las pruebas promovidas.
El 27 de mayo de 2010, el Tribunal dictó auto proveyendo la diligencia cursante al folio ciento setenta y ocho (178), señalando que el procedimiento por el cual se ventilaba la causa es el breve, en el que el lapso para promover y evacuar pruebas es de diez (10) días de despacho, iniciado el once (11) de mayo de 2010 hasta el 25 de mayo de 2010. Que en tal sentido, siendo que el procedimiento civil consta de lapsos preclusivos, no le era dable a este Juzgado retrotraer el juicio al estado de promoción y evacuación de pruebas, negando en consecuencia lo solicitado por el apoderado judicial de la parte demandada, en relación a que se fijara nueva oportunidad para la evacuación de la prueba de cotejo a través de inspección ocular.
El 31 de mayo de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada apeló de este auto, cuyo recurso fue oído en un solo efecto, mediante auto dictado el 1° de junio de 2010, ordenando remitir al juzgado de Primera Instancia, a través de oficio, los recaudos pertinentes, una vez que el apoderado judicial de la accionada consignase las copias simples respectivas para su certificación y remisión.
El dos (2) de junio de 2010, este Tribunal dictó auto mediante el cual señaló que ese día vencía el lapso para que se dictase la sentencia definitiva, por lo cual en aplicación analógica del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, acordó diferir su pronunciamiento para dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes, fundamentado en que aún no se habían recibido las resultas de las pruebas de informes admitidas.
El 4 de junio de 2010, el Alguacil dejó constancia en el expediente de que el día anterior entregó el oficio librado al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, consignando a los autos un ejemplar original con sello y firma de la Secretaría de dicho Juzgado, también en original.
El 15/6/2010, este Juzgado dictó auto por el cual oyó en un solo efecto la apelación ejercida contra el auto dictado el 25/5/2010, ordenando librar oficio y remisión de las actuaciones que señalasen y consignasen las partes.
El 12 de julio de 2010, se recibió ante la Unidad y Recepción de Documentos de este Circuito Judicial, oficio remitido por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio y este Tribunal ordenó agregarlo al expediente por auto dictado el 14/7/2010.
Visto que el apoderado judicial de la parte demandada consignó el 15/7/2010, las copias respectivas para remitir la apelación interpuesta contra el auto dictado el 25/5/2010, este Tribunal dictó auto el 21/6/2010, mediante el cual ordenó remitir oficio al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, Distribuidor de Turno, lo cual fue cumplido en la misma fecha y remitido anexo a las copias certificadas ordenadas.
El 19 de octubre de 2010, el apoderado judicial de la parte actora consignó diligencia mediante la cual solicitó que se dictara la sentencia definitiva. El 1° de diciembre de 2010, compareció nuevamente y señaló que consignaba copia simple de dos sentencias dictadas por el Tribunal IV de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial, declarando sin lugar la demanda que por retracto legal arrendaticio intentó EXECOM COMUNICACIONES, C.A., contra las sociedades mercantiles RINSAL, C.A. e INVERSIONES RINPECK, C.A.; y que no existiendo impedimento procesal alguno para que este Tribunal procediera a sentenciar esta causa, solicitaba que se procediera a la brevedad posible y sin más dilación, a dictar la sentencia definitiva.
El 13 de mayo de 2011, compareció nuevamente el abogado Jesús Arturo Bracho y presentó diligencia, mediante la cual señaló que consignaba copia simple de sentencia dictada por el Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el 9/5/2011, por la cual declaró sin lugar el recurso de apelación ejercido por la sociedad EXECOM COMUNICACIONES, C.A. contra la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia en la causa seguida por retracto legal arrendaticio.
El 11 de mayo de 2011, este Juzgado dictó auto mediante el cual dio por recibidas las resultas del recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra el auto dictado en este procedimiento el 25 de mayo de 2010, evidenciándose que la apelación fue declarada sin lugar por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el 8 de octubre de 2010, confirmando el auto dictado por este Despacho. Dicha decisión fue recurrida en casación. Al ser negada la admisión del recurso de casación, la parte demandada ejerció recurso de hecho, decidido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el 15 de abril de 2011, declarándolo sin lugar.
El 27/5/2011, el abogado Jesús Arturo Bracho, actuando como apoderado judicial de la parte actora, presentó diligencia mediante la cual señaló que consignaba copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, el 9/5/2011, por lo cual insistía en que este Tribunal dictase sentencia definitiva en la presente causa.
Estando la causa en estado de dictar la sentencia definitiva, actuando de conformidad a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Juzgado mediante decisión dictada el 21 de julio de 2011 procedió a resolver en primer lugar las cuestiones previas promovidas por la parte demandada, declarando con lugar la contenida en el ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, que ordenó subsanar a la sociedad mercantil RINSAL C.A., en la forma y dentro del lapso indicados en la sentencia; con lugar la del ordinal 8° del mismo artículo; y sin lugar las contenidas en los ordinales 3° y 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto al trámite subsiguiente a la resolución de las indicadas cuestiones previas, este Juzgado declaró lo siguiente:
“Con relación a la primera cuestión previa declarada con lugar en este procedimiento (ordinal 2°), dispone el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, que el proceso se suspende hasta que el demandante subsane dichos defectos u omisiones como se indica en el artículo 350, en el término de cinco días, a contar del pronunciamiento del Juez, con la consecuencia de extinción del procedimiento si el demandante no subsana.
Y en cuanto a la del ordinal 8°, según lo preceptuado en el artículo 355 del Código de Procedimiento Civil, el efecto de la declaratoria con lugar de dicha cuestión previa, es la continuación del proceso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que deba influir en su decisión. En el presente juicio por desalojo, las cuestiones previas opuestas por el demandado junto con las demás excepciones o defensas opuestas en su contestación, debían decidirse en esta oportunidad, que es la misma prevista para dictar el fallo definitivo, de conformidad a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Aun cuando el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Ley no establece los efectos de la declaratoria con lugar de las cuestiones previas en la oportunidad de dictar la sentencia definitiva, este órgano jurisdiccional declara que resultan aplicables como normas supletorias las contenidas en los artículos 354 y 355 del Código de Procedimiento Civil, antes referidas.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, a través de sentencia N° 615, bajo la ponencia del Magistrado Arcadio Delgado Rosales, del 22/4/2005, expediente N° 03-3031, reconoció la existencia de una laguna en el referido Decreto-Ley, en lo que se refiere a la actuación que debe realizar el juez cuando son opuestas las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2° al 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que por disposición del artículo 35 del Decreto-Ley, deben decidirse en la sentencia de mérito y las mismas son declaradas con lugar. Es así como en la misma sentencia, dicha Sala estableció el procedimiento a seguir, para el caso de las cuestiones previas subsanables, el cual es acogido por este Tribunal, para que la parte actora proceda de conformidad a lo establecido en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, garantizándosele así su derecho a la defensa.
A tales efectos, se establece que luego que la presente decisión sea notificada a ambas partes, la causa quedará suspendida por el lapso de cinco (5) días de despacho, contados a partir de la última constancia en autos de la notificación de ambas partes, para que la sociedad mercantil RINSAL C.A. subsane la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de la forma establecida en el artículo 350 eiusdem.
Luego del vencimiento del lapso de cinco (5) días, este Juzgado se pronunciará sobre la subsanación que realice la parte actora o su falta de actividad, dentro de los tres (3) días de despacho siguientes y vencidos éstos, si la cuestión previa fuese declarada bien subsanada, procederá a dictar la sentencia de mérito, dentro de los tres (3) días de despacho siguientes, siempre y cuando haya constancia en el expediente de que la sentencia por la cual se decidió el juicio por retracto legal arrendaticio se encuentre definitivamente firme, debido a que la declaratoria con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prejudicialidad, produce la suspensión del proceso en el estado de dictar la sentencia de mérito, hasta la resolución de la prejudicialidad, la cual influiría en la decisión definitiva que se tome en este juicio.
En base a tales razones, y aun cuando la cuestión previa del ordinal 2° sea subsanada debidamente, este órgano jurisdiccional deberá abstenerse de pronunciarse sobre el de fondo de la controversia, hasta tanto conste en autos el pronunciamiento de que la cuestión prejudicial antes señalada se encuentra definitivamente firme.”
Estando ambas partes notificadas de la anterior decisión, el 6 de octubre de 2011, el apoderado judicial de la parte demandada presentó apelación de la decisión “en la cual se declara sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y donde se evidencia pronunciamiento sobre el fondo de la causa”.
El 19 de octubre de 2011, este Juzgado dictó auto mediante el cual procedió a subsanar el error cometido en la sentencia interlocutoria indicada, cuando en la dispositiva de la sentencia fue asentado que se declaraba sin lugar la cuestión previa del ordinal 10º, cuando realmente la promovida fue la del ordinal 11º, tal como se evidenciaba de la parte motiva de la sentencia. En razón a ello, este Juzgado consideró que la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada se circunscribía a la declaratoria sin lugar de la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346; y actuando de conformidad a lo previsto en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, oyó en un solo efecto la apelación.
Dentro del lapso que le fue indicado, la parte actora subsanó debidamente el defecto que se le había ordenado subsanar; y así lo declaró este Juzgado en decisión dictada el veinticuatro (24) de octubre de 2011, mediante la cual indicó que el poder consignado a los autos por el apoderado judicial para interponer la demanda en representación de RINSAL C.A., fue otorgado por el ciudadano MIGUEL HEREDIA HURTADO, en carácter de administrador de esta sociedad mercantil y de acuerdo a las facultades contenidas en la cláusula décima quinta del documento constitutivo estatutario, concluyendo este Juzgado que de los documentos consignados por la parte actora para subsanar la cuestión previa, quedó plenamente demostrado que dicha sociedad mercantil tiene plena capacidad para comparecer al juicio, pues el referido ciudadano sí tenía el carácter de Administrador que se abrogó al otorgar el poder y estaba facultado para representarla en sede judicial, lo que a su vez involucra el otorgamiento del poder judicial consignado por el abogado que interpuso la demanda en nombre de RINSAL C.A. Esta decisión quedó firme, por cuanto no fue apelada por la parte demandada.
El 2 de noviembre de 2011 este Juzgado dictó auto mediante el cual declaró que estando la causa en el estado de dictar la sentencia definitiva, difería su pronunciamiento hasta tanto constaran en autos la sentencia definidamente firme que se dictase en el juicio de retracto legal arrendaticio (cuestión prejudicial), en vista de los efectos que producía la declaratoria con lugar de la cuestión previa del ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, tal como lo había señalado este Juzgado en la decisión interlocutoria dictada el 21 de julio de 2011.
El 9 de enero de 2013, este Tribunal dictó auto dando por recibidas las resultas de la apelación de la indicada decisión interlocutoria, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y mediante sentencia dictada el 16 de julio de 2013 declaró sin lugar la apelación interpuesta por EXECOM COMUNICACIONES, C.A. y confirmada la decisión dictada por este Juzgado, relacionada con la declaratoria sin lugar de la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
El 30 de julio de 2013, el abogado Jesús Arturo Bracho, apoderado judicial de la parte actora, presentó diligencia mediante la cual señaló que consignaba copia certificada de decisión definitivamente firme, dictada el 25 de junio de 2013, por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por la que declaró sin lugar el recurso de casación ejercido por la parte demandada en el juicio que ejerció por retracto legal arrendaticio; y solicitó a este Tribunal que dictase la sentencia definitiva en esta causa.
Al respecto, este Juzgado observa que lo consignado se trata de una copia certificada expedida el 16 de julio de 2013, por el Secretario de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ordenada en la misma fecha por la magistrado Yris Armenia Peña Espinoza, en el expediente Nº AA20-C-2012-000722. Por cuanto fue ordenada y expedida por los funcionarios judiciales competentes para hacerlo, este Juzgado aprecia la sentencia certificada con valor de plena prueba, de conformidad a lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo indicado en el artículo 112 eiusdem. Se evidencia así que la Sala Civil declaró sin lugar el recurso de casación formalizado contra la sentencia dictada el 6 de agosto de 2012 por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y ordenó remitir el expediente al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial.
De esa manera quedó definitivamente firme la sentencia dictada el 6 de agosto de 2012, por el indicado Juzgado Superior Décimo, que había declarado sin lugar la apelación ejercida por la sociedad EXECOM COMUNICACIONES, C.A. contra la sentencia definitiva dictada el 16 de noviembre de 2010 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el juicio que por retracto legal arrendaticio interpuso contra las sociedades mercantiles RINSAL, C.A. e INVERSIONES RINPECK, C.A., y por la cual dicho Juzgado había declarado sin lugar la demanda interpuesta, confirmada a su vez por el indicado tribunal superior. Se evidencia así que ya no existe juicio pendiente de resolver previamente a esta causa. En razón a ello, corresponde a este Juzgado dictar la decisión definitiva, lo cual hace seguidamente tomando en consideración los hechos expuestos por ambas partes, tanto en el libelo con en la contestación, lo cual permitirá establecer el thema decidendum, para luego valorar las pruebas promovidas por las partes y admitidas por este Juzgado.
De los hechos expuestos por las partes:
El abogado Jesús Arturo Bracho afirmó que RINSAL C.A., en carácter de arrendadora, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A. un inmueble identificado como local comercial distinguido con el N° 7, con un área aproximada de ciento veintitrés metros cuadrados con treinta y cinco decímetros cuadrados (123,35 M2), situado en la planta baja del edificio denominado CENTRO GLOVER, ubicado en la urbanización La Trinidad, calle Luis De Camones, cruce con la calle Arenal, urbanización La Trinidad del Municipio Baruta del Estado Miranda, según consta de contrato de arrendamiento privado suscrito el 1° de febrero de 1996.
Que llegada la fecha de vencimiento de dicha contratación, las partes suscribieron otro contrato a partir del 1° de febrero de 2001 que finalizó el 1° de febrero de 2006 y no ha habido la intención de las partes contratantes, de prorrogar su duración por más tiempo. Que comenzó a transcurrir de pleno derecho y sin necesidad de notitificación, el término de la prórroga legal arrendaticia a que se contrae el artículo 38, ordinal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es de tres (3) años, plazo que venció el 1° de febrero de 2009, todo lo cual consta, a su decir, en carta privada remitida por la arrendadora el 23 de enero de 2008 y recibida el 24 de enero del mismo año por La Arrendataria, donde se le advierte que su permanencia en el inmueble obedece al uso de la prórroga legal arrendaticia, anexada al expediente y que opone en su contenido y firma a la demandada.
Que el 1° de marzo de 2009, la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A., procedió a desocupar el inmueble y sin embargo no ha efectuado a la arrendadora la entrega formal y material del mismo. Que dicho local se encuentra cerrado al público, con una serie de bienes muebles propios de la franquicia que utiliza y letreros donde se lee que se mudaron, todo lo cual, a su decir, se evidencia de una inspección practicada el 16 de julio de 2009, por la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anexa.
Que pese a las gestiones extrajudiciales y amistosas llevadas a cabo para el cumplimiento de tal fin, la mencionada ocupante no ha dado fiel cumplimiento a la entrega voluntaria del inmueble arrendado, incumpliendo su obligación contractual y legal de entregarlo en las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento.
Que siguiendo expresas instrucciones de su representada, demanda a EXECOM COMUNICACIONES C.A., para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: En el cumplimiento forzoso de la obligación contractual y legal que tiene para entregar a la arrendadora el inmueble dado en arrendamiento, antes totalmente desocupado tanto de bienes como de personas y en las mismas buenas condiciones de conservación y mantenimiento en que se le entregó. SEGUNDO: En pagar por concepto de cláusula penal por la demora en la entrega voluntaria del inmueble desde el 2 de febrero de 2009 hasta la entrega definitiva del mismo, la suma equivalente al diez por ciento (10%) adicional sobre el canon de arrendamiento que resulte de la aplicación de la fórmula matemática preestablecida en la cláusula décima séptima del contrato. TERCERO: En pagar las costas procesales.
Por su parte, al contestar la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada señaló que negaba, rechazaba y contradecía en todos y cada uno de sus términos la demanda interpuesta contra su representada, por cuanto son falsos e inciertos los argumentos esgrimidos, así como el derecho alegado.
Que es el caso que su mandante ejerce una relación contractual de arrendamiento desde hace aproximadamente diez (10) años con la sociedad mercantil RINSAL C.A., sobre el inmueble ya identificado, por lo cual es importante aclarar que el último contrato de arrendamiento pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto las partes mantuvieron la relación arrendaticia por más tiempo del pactado. Que por ello la demanda es inadmisible, ya que la vía a incoar sería otra muy distinta a la intentada, de conformidad a lo expresado en el capítulo de las cuestiones previas, específicamente en la prohibición de ley de admitir la acción.
Que en el transcurso de dicho período de tiempo la relación transcurrió sin mayores desavenencias, pero a partir del 19 de septiembre de 2008, cuando dos (2) personas se apersonaron en el local manifestando que querían ver el local puesto que estaban interesadas en su compra, la ciudadana MARÍA JOSÉ TRICADO DE SAYEGH se comunicó con la arrendadora manifestándole que su representada estaba interesada en comprar y recibió una respuesta negativa. Que por ello se trasladó al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda y se percató de que el local fue vendido el 30 de marzo de 2004, por la sociedad mercantil RINSAL, C.A., por la cantidad de (Bs. 82.115,32) a la sociedad mercantil INVERSIONES RINPECK, C.A., sin notificar previamente a EXECOM COMUNICACIONES, C.A., su voluntad de vender el inmueble y demás condiciones de ley.
Que es desacertada la afirmación de la parte actora referida a que de pleno derecho y sin necesidad de notificación alguna comenzó a transcurrir el término de la prórroga legal, por cuanto operó la tácita reconducción o presunción de renovación del arrendamiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil, por lo que la relación arrendaticia pasó a ser a tiempo indeterminado y su representada debió ser notificada por medio auténtico de la intención del arrendador de no continuar con el arrendamiento.
Que el actor pretende demostrar que no existía dicha intención por medio de una comunicación dirigida a su mandante, de fecha 23 de enero de 2008, en la cual manifiesta esa intención “recordando” que se encontraba en prórroga legal el contrato de arrendamiento, pretendiendo extemporáneamente subsanar lo que no hizo en su debida oportunidad y esperando que la arrendataria fuera sorprendida en su buena fe y aceptara dicho criterio como cierto, en detrimento de sus derechos e intereses.
Agregó que era importante destacar que en caso de que la actora quisiera manifestar dicha intención de no renovar el contrato de arrendamiento, debió hacerlo por medio auténtico, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento y no con posterioridad a la fecha de fenecimiento del contrato, por cuanto la consecuencia de ello es la citada tácita reconducción.
Que en virtud de lo anterior, su representada siguió cancelando los cánones de arrendamiento ordinarios y una vez que se hizo imposible pagarlos en vista de la negativa del arrendador a recibirlos, procedieron a consignarlos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el expediente Nº 2009-0479, a beneficio de RINSAL, C.A., lo cual se ha hecho rigurosamente desde la fecha de la no aceptación voluntaria y cotidiana del cano de arrendamiento, tal y como se puede evidenciar en el citado expediente, que será promovido como prueba en su respectiva oportunidad.
Expuestos los hechos alegados por ambas partes, se evidencia que la demanda fue interpuesta por cumplimiento de contrato de arrendamiento, bajo el argumento de que el contrato que vincula a las partes es a tiempo determinado, que venció el 1º de febrero de 2006 y que sin necesidad de notificación alguna la prórroga legal de tres (3) años comenzó a correr seguidamente y venció el 1º de febrero de 2009; mientras la parte demandada se excepcionó señalando que no estaba obligada a devolver el inmueble excepcionándose en que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, por cuanto sí era necesaria la notificación de no prórroga del contrato y porque la arrendataria continuó pagando el canon de arrendamiento luego del indicado vencimiento.
Ahora bien, en la oportunidad en que este Juzgado resolvió la cuestión previa promovida por la parte demandada, relativa a la prohibición legal de admisión de la demanda, fundamentada en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, bajo el mismo argumento antes expuesto, se pronunció en los siguientes términos:
…“Para resolver la cuestión previa en los términos indicados, este Juzgado observa que el apoderado judicial de la parte demandada admitió la relación arrendaticia que le vincula a la parte actora, y especialmente reconoció el contrato de arrendamiento suscrito el día 1° de febrero de 2001, por lo que se aprecian con valor de plena prueba los hechos y declaraciones contenidos en dicho contrato de arrendamiento pertinentes para decidir la presente cuestión previa. Dicho contrato fue celebrado entre RINSAL, C.A., representada por su Administrador, ciudadano MIGUEL HEREDIA H., titular de la Cédula de Identidad N° 3.254.126, como arrendadora y EXECOM COMUNICACIONES, C.A., representada por el ciudadano Arturo Sayegh Craig, titular de la Cédula de Identidad N° 5.531.193, como arrendataria, sobre el bien inmueble antes identificado como local N° 7.
Ahora bien, tal como lo citó, aunque parcialmente, en su contestación el apoderado judicial de la parte demandada, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento prevé lo siguiente: “De manera expresa se establece y así lo acepta EL ARRENDATARIO que el plazo de duración o término de vigencia del presente contrato será de cinco años contados a partir del Primero de febrero de 2001, por lo tanto, este contrato finaliza el primero (1) de febrero del año 2006, en cuya oportunidad EL ARRENDATARIO se obliga y compromete a devolver el inmueble antes identificado completamente desocupado a EL ARRENDADOR y en las mismas buenas condiciones en que hoy lo recibe. Al vencimiento de dicho término, el presente contrato se considera terminado sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, a menos que las partes por lo menos con noventa días de anticipación a la fecha de vencimiento del plazo original, convinieran en prorrogarlo por el término de un año, lo cual necesariamente debe de constar por escrito y siempre que EL ARRENDATARIO se encuentre solvente tanto en el pago de cánones de arrendamiento, como de los servicios públicos y/o privados prestados al inmueble, tales como agua, aseo urbano, teléfono, electricidad.”
De los términos estipulados en la cláusula citada se desprende claramente que el contrato de arrendamiento fue celebrado por tiempo determinado de cinco (5) años, comprendidos desde el 1°/2/2001 hasta el 1°/2/2006. Ninguna de las partes afirmó que el mismo fuese renovado de acuerdo a lo indicado en la misma cláusula. Entonces, al vencimiento del contrato, comenzó a transcurrir el lapso de la prórroga legal, sin necesidad de notificación a la arrendataria, pues el contrato de arrendamiento fue celebrado a tiempo determinado y la prórroga legal opera de pleno derecho, tiempo durante el cual la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado y bajo la vigencia de las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, a excepción de las variaciones del canon de arrendamiento de acuerdo a lo previsto en la parte final del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ambas partes admitieron que la relación arrendaticia inició el 1° de febrero de 1996, por lo que es forzoso concluir que al 1° de febrero de 2006, tuvo una duración de diez (10) años y que el lapso de la prórroga legal que correspondía a la arrendataria es de tres (3) años, de acuerdo a lo estipulado en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como fue afirmado en el libelo. Este lapso estuvo comprendido desde el 1°/2/2006 hasta el 1°/2/2009.
Ahora bien, el argumento central del apoderado judicial de la parte demandada, para promover la cuestión previa de inadmisibilidad de la acción propuesta, luego de citar parte de la cláusula tercera antes transcrita, es el siguiente: “por lo cual, al seguir mi mandante ocupando el inmueble y el arrendador recibiendo los cánones de arrendamiento opero (sic) la Tacita (sic) reconducción o presunción de renovación del arrendamiento de conformidad con el articulo (sic) 1600 del Código Civil que establece: (…), por lo cual es importante hacer notar que al momento de la introducción de la demanda el contrato de arrendamiento acompañado al Libelo (sic) solo puede ser presentado a los fines de demostrar las condiciones generales bajo las cuales se rige la relación, pero nunca como un contrato que se encuentra en plena vigencia, toda vez que como ya se dijo anteriormente la relación arrendaticia paso (sic) a ser a tiempo indeterminado en virtud de la aplicación de la Tacita (sic) Reconduccion (sic), …” (Subrayado de este Tribunal).
Al ser interpuesta la presente demanda, ya había transcurrido el lapso de la prórroga legal, por lo que tomando en consideración que el tiempo fijo por el cual se celebró el último contrato había vencido, así como el lapso de la prórroga legal, en principio la acción idónea es la ejercida, esto es Cumplimiento de Contrato, por vencimiento de la prórroga legal, fundamentado en el incumplimiento de la arrendataria en la entrega del inmueble luego del 1° de febrero de 2009, pues estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado.
Ahora bien, cuando el apoderado judicial de la parte demandada alega que el contrato se indeterminó fundamentado en que “al seguir mi mandante ocupando el inmueble y el arrendador recibiendo los cánones de arrendamiento”, no está cumpliendo con su carga alegatoria hacia este Tribunal, en el sentido de que puedan revisarse las pruebas que hubieren sido aportadas a los autos y que soporten sus alegatos. Pues cabe preguntarse, a qué lapso de tiempo se refiere el apoderado judicial de la parte demandada, pues luego del vencimiento del contrato y durante el lapso de tres (3) años de la prórroga legal, la arrendataria tenía derecho a seguir ocupando el inmueble y la obligación de pagar el canon de arrendamiento a su arrendadora, es decir que ésta tenía el derecho de recibirlo y ello no significa que el contrato pase a ser a tiempo indetermine (sic), tal como lo prevé el indicado artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Situación diferente se presentaría si luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal, la arrendataria continúe ocupando el inmueble con el consentimiento expreso o tácito de su arrendadora, quien a su vez le haya recibido el pago del canon de arrendamiento o se haya beneficiado del mismo. Sin embargo, el apoderado judicial de la parte demandada no alegó algo al respecto al interponer la cuestión previa, más que indicar lo ya citado anteriormente, por lo cual este Juzgado no puede excederse en lo alegado y revisar hechos no afirmados para verificar si el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado. No obstante ello, se advierte que al decidir el mérito de la controversia serán revisados los pagos alegados y su recibimiento, en concordancia con las defensas de fondo alegadas para fundamentar el alegato de improcedencia de la demanda, sobre lo cual no corresponde pronunciamiento en esta oportunidad.
En consecuencia, en base a las pruebas analizadas para resolver la presente cuestión previa, este Juzgado declara que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, motivo por no hay causa legal de inadmisión de la demanda. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la cuestión previa promovida.”
Se evidencia así que ya este Juzgado analizó en aquella decisión, por cuanto así lo requería la resolución de la cuestión previa promovida, la cláusula mediante la cual las partes establecieron la duración del contrato, estableciendo los siguientes hechos: que de acuerdo a lo pactado por las partes en la cláusula tercera, el contrato era a tiempo determinado, que el mismo venció el 1º de febrero de 2006 y que la prórroga legal de tres (3) años venció el 1º de febrero de 2009, tomando en consideración que ambas partes admitieron que la relación arrendaticia tuvo una duración de diez años, iniciada el 1º de febrero de 1996.
En vista de que la parte demandada al contestar al fondo de la demanda insistió en que hacía falta la notificación auténtica de no prórroga del contrato celebrado entre las partes, este Juzgado da por reproducidos los hechos establecidos en la decisión citada, en la que declaró que no era necesaria la notificación de no prórroga alegada, de la siguiente forma: …“De los términos estipulados en la cláusula citada se desprende claramente que el contrato de arrendamiento fue celebrado por tiempo determinado de cinco (5) años, comprendidos desde el 1°/2/2001 hasta el 1°/2/2006. Ninguna de las partes afirmó que el mismo fuese renovado de acuerdo a lo indicado en la misma cláusula. Entonces, al vencimiento del contrato, comenzó a transcurrir el lapso de la prórroga legal, sin necesidad de notificación a la arrendataria, pues el contrato de arrendamiento fue celebrado a tiempo determinado y la prórroga legal opera de pleno derecho, tiempo durante el cual la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado y bajo la vigencia de las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, a excepción de las variaciones del canon de arrendamiento de acuerdo a lo previsto en la parte final del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.” … En razón a ello, se declara que en nada beneficia a la parte demandada en este proceso la misiva consignada por la parte demandante con el libelo, de fecha 23 de enero de 2008, mediante la cual alegó que le recordó a la demandada el vencimiento del lapso de la prórroga legal, promovida igualmente por la parte demandada en el lapso de promoción de pruebas; pues al no requerirse la notificación previa de que el contrato no sería renovado, más bien dicha comunicación estuvo dirigida a alertar a la parte demandada sobre el hecho de que estaba corriendo el lapso de la prórroga legal.
No obstante que este Juzgado estableció que en principio debía considerarse que se estaba en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la parte demandada aún podía demostrar que el contrato de arrendamiento se había indeterminado probando su afirmación de que continuó pagando los cánones de arrendamiento a la arrendadora, lo cual sería analizado al decidir el fondo de la demanda y que corresponde en este momento.
Al respecto este Juzgado observa que el apoderado judicial de la parte demandada alegó que “En virtud de lo anterior” (la falta de notificación auténtica) su mandante continuó pagando los cánones de arrendamiento ordinarios y que una vez que ello se hizo imposible, -“ante la negativa del arrendador a recibirlos”- procedieron a consignarlos ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
De esta afirmación, y aun cuando no lo alegó claramente, debe interpretarse que la parte demandada pretendió excepcionarse en que continuó pagando el canon de arrendamiento luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal. En base a ello, la parte demandada debía demostrar que luego del 1º de febrero de 2009 siguió pagando el canon de arrendamiento a su arrendadora y que ésta se lo recibió o al menos se benefició del pago, pues antes de esa fecha era obligación de la parte demandada cumplir con el pago, conforme a lo establecido en el único aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prescribe que durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado y permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento, que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
A tales efectos, durante el lapso probatorio, el abogado Aniello De Vita Canabal, actuando como apoderado de la parte demandada, promovió lo siguiente: “prueba instrumental acompañada al presente escrito marcado con la letra “D”, la cual consta de depósitos realizados por ante el Banco Industrial de Venezuela en la cuenta No.(sic) 0003-0012-87-0001037592, los cuales reposan en el Expediente No. 2009-0479, cursante en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de las cuales se evidencia la consignación de algunos de los cánones de arrendamiento correspondiente al local alquilado, es decir, que mi mandante cumple correctamente con todas y cada una de las obligaciones como arrendatario”.
Se observa que lo promovido y consignado en esa oportunidad se trata de siete (7) planillas de depósito bancario (original cliente), en la cuenta y Banco alegados, cuyo titular es el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, signadas con los números 1278667 (13-03-09), 1278668 (14-8-09), 1288105 (14-1-10), 1279519 (12-02-10), 1330492 (15-03-10), 1263095 (14-09-09), 1279516 (13-11-09), selladas tanto por el Banco Industrial de Venezuela como por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En la mayoría de las planillas se lee que los depósitos fueron realizados por EXECOM COMUNICACIONES a favor de RINSAL, S.A., por la cantidad de (Bs. 2.740,00) cada depósito.
Con relación al tratamiento que como medio probatorio se le debe dar a las planillas de depósito bancario, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo la ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ DE CABALLERO, en el expediente Nº 2005-000418, dictó decisión el 20 de diciembre de 2005 (Caso MANUEL ALBERTO GRATERÓN contra la sociedad mercantil ENVASES OCCIDENTE, C.A.), en la que sostuvo que la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio y por ello cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta. Por tal razón, no constituyen documentos emanados de terceros que deban ser ratificados en juicio, de conformidad al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ya que en su formación participan el depositante y el banco, quien recibe el dinero en nombre de su mandante- el titular de la cuenta- y certifica el depósito mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria y no a través de una firma, estimando que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental privada, en cuyo contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad. Agregó la Sala que si bien los mismos carecen de la firma de su autor, cabe recordar que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capaces de permitir la determinación de su autoría.
En este caso concreto, se observa que todos los datos de las planillas de depósito anteriormente indicados fueron extraídos de cada una de ellas, impresos algunos directamente por el Banco Industrial de Venezuela como elementos validadores del dinero recibido en depósito para la cuenta de la cual es titular el Juzgado competente para recibir las consignaciones arrendaticias en esta Circuncripción Judicial, por lo cual este Juzgado valora las indicadas planillas. De éstas se evidencia que la parte demandada realizó los depósitos indicados y consignó las planillas respectivas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, imputables al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo 2009, julio 2009, diciembre 2009, enero 2010, febrero 2010, agosto 2009 y octubre 2009, respectivamente, según el orden en que fueron consignadas y analizadas previamente. La imputabilidad de cada pago no fue alegada por la parte demandada, pero ello lo puede establecer este Juzgado por el principio de comunidad de la prueba, analizando el dorso de cada planilla, las cuales presentan sello húmedo original del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y escrito en forma autógrafa a cuál mes es imputable. Se constata así que en el indicado Juzgado fue depositada por la arrendataria la cantidad de (Bs. 2.740,00), imputable al pago del canon de arrendamiento de los meses de marzo, julio, agosto, octubre y diciembre del año 2009 y enero y febrero de 2010.
Igualmente promovió la parte demandada lo siguiente: “prueba documental acompañada al presente escrito marcada con la letra “E”, la cual consta de misiva de fecha trece (13) de marzo del dos mil cuatro (2004), suscrita por el ciudadano MIGUEL HEREDIA, en su carácter de representante de la sociedad mercantil RINSAL, S.A., antes identificada, donde se plantea el aumento gradual del canon de arrendamiento estipulado en el contrato inicial para próximos períodos, sin que mediara ninguna mención de prorroga (sic) legal arrendaticia ni alguna otra aclaratoria, sino única y exclusivamente en virtud de la relación arrendaticia que existe, en virtud (sic) de lo cual se evidencia que opero (sic) la tacita (sic) reconduccion(sic) ya que las partes continuaron desarrollando la relación arrendaticia sin normarla mediante contrato alguno”.
La comunicación promovida fue consignada a los autos y opuesta a la parte demandante. Por cuanto no fue desconocida, este Juzgado la aprecia con valor de plena prueba, pues debe tenerse como cierto que la firma original estampada en ella es del representante estatutario de la parte actora, RINSAL, S.A. De la misma se evidencia que el ciudadano MIGUEL HEREDIA le participó a la arrendataria lo siguiente, el 13 de marzo de 2004: … “aceptamos el ofrecimiento dado por ustedes, el cual para el cuarto año de contrato de arrendamiento, el canon establecido se incrementara (sic) en un porcentaje del 10%, para los primeros 6 meses que multiplicado por el canon anterior Bs. 1.619.102,11, da como resultado Bs. 1.781.012,31 (sic) canon aplicable a partir del 01 de febrero hasta julio 2004 y los otros seis meses (sic) es decir a partir del 01 de agosto de 2.004 hasta el mes de enero 2.005 (sic) tiene un incremento del 15% que multiplicado por Bs. 1.781.012,32 da como resultado 2.048.164,17”.
Se evidencia que los términos contenidos en la indicada comunicación en nada benefician a la parte demandada, pues solo se refiere al aumento del canon de arrendamiento de común acuerdo entre ambas partes, dos (2) años antes del vencimiento del término fijo pactado en el contrato.
También hizo valer la parte demandada, la correspondencia consignada por la parte actora con el libelo, en los siguientes términos: …“la carta emanada de RINSAL, S.A. a EXCECOM COMUNICACIONES C.A., en la cual presuntamente le comunican a mi representada la fecha de vencimiento de la prorroga (sic) legal, ya que dicha misiva es del veintitrés (23) de enero del año dos mil ocho (2008), es decir, casi dos (2) años después de culminado el contrato, por lo cual la misma no puede tener efectos algunos sobre el mismo, toda vez que en el caso de que la parte actora pretendiera notificar a mi mandante de la culminación del contrato y el comienzo de la prorroga (sic) legal debió hacerlo con anticipación al vencimiento del referido contrato de arrendamiento y no con posterioridad”.
A través de la indicada correspondencia, que este Juzgado aprecia con valor de plena prueba, en vista de que fue promovida y reconocida por ambas partes, RINSAL, S.A. le recordó a EXECOM COMUNICASIONES, C.A. que el plazo de permanencia en el local arrendado, en virtud de la prórroga legal en curso, vencía el 1º de febrero de 2009 y que era voluntad de la arrendadora no suscribir un nuevo contrato. Agregó la arrendadora que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no preveía más prórrogas y que por cuanto querían mantener el mismo trato cordial que caracterizó la relación contractual, esperaban que la desocupación y entrega del inmueble se efectuara en esos mismos términos cuando llegara dicha oportunidad.
Este Juzgado reitera que la arrendadora RINSAL, S.A. no estaba obligada a notificar a la arrendataria que el contrato de arrendamiento no sería renovado luego del vencimiento del término fijo pactado. En razón a ello, con la indicada misiva promovida por ambas partes, solo queda probado que la parte actora expresamente le recordó a la arrendataria que la prórroga legal vencía el 1º de febrero de 2009, lo cual lejos de perjudicar a la arrendataria, le beneficiaba, pues si tenía alguna duda relativa a la fecha de terminación de la relación arrendaticia, quedó despejada con los términos contenidos en la correspondencia analizada. En consecuencia, dicha prueba no desfavorece a la parte actora como pretendió hacerlo valer la parte demandada al fundamentar su alegato de indeterminación del contrato.
Finalmente la parte demandada promovió prueba de informes dirigida al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para que informara a este Tribunal sobre los pagos de los cánones realizados en el expediente Nº 20090479, “por la negativa del (sic) recibirlos de la arrendadora” y enviara la totalidad del expediente. Al promover dicha prueba, el apoderado judicial de la parte demandada agregó lo siguiente: “de esta forma queda evidenciado que mi representada cumplió con los pagos de los cánones de arrendamiento a lo cual la arrendataria se negó a recibirlos. Nos comprometemos al pago de los costos de expedición de las copias certificadas del expediente antes mencionado o cualquier otro costo que genere la presente prueba.”
Este Juzgado admitió la indicada prueba de informes y libró oficio que fue debidamente entregado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. El 12 de julio de 2010, este Juzgado recibió oficio Nº 246-2010, librado el 7 de junio de 2010, firmado por la Juez del indicado tribunal, mediante el cual informó que cursa ante ese Juzgado, un procedimiento de consignaciones signado bajo el Nº 20090479, iniciado el 13 de marzo de 2009, por el ciudadano Francisco Gil Herrera, identificado con la Cédula de Identidad Nº V- 14.460.908, actuando como apoderado judicial de EXECOM COMUNICACIONES, C.A., a favor de la sociedad mercantil RINSAL, S.A., por el inmueble ubicado en la planta baja del edificio Centro Glover, local comercial Nº 7, calle Luis de Camoens, cruce con el Arenal, Zona Industrial de La Trinidad, Municipio Baruta del Estado Miranda, cancelando la cantidad de (Bs. 2.740,97), correspondientes al mes de febrero del año 2009. Finalmente señaló que con relación a las copias certificadas solicitadas, instaba a los interesados a suministrar las copias fotostáticas para su certificación una vez que constasen en autos.
De la indicada prueba de informes este Juzgado puede establecer que la parte demandada inició el procedimiento de consignaciones arrendaticias alegado, el 13 de marzo de 2009, con el pago del canon de arrendamiento del mes de febrero de 2009. Es decir, inmediatamente a la finalización del lapso de la prórroga legal. Considera este Juzgado que constituye una confesión espontánea de la parte demandada la afirmación de que la parte actora se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento y por ello procedió a consignarlo ante el Tribunal indicado.
Es el caso que esa confesión de la parte demandada solo le perjudica a ella, pues luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal a la que tenía derecho, la arrendadora no debía seguir recibiendo el pago del canon de arrendamiento, ya que en ese caso sí se hubiese producido la tácita reconducción del contrato de arrendamiento. Por otro lado se observa que con la interposición de la presente demanda, la parte actora dejó claramente expresada su voluntad de no permitir que la arrendataria siguiese en posesión del inmueble arrendado; y la parte demandada no alegó ni promovió pruebas que demostrasen que la arrendadora retiró del indicado Juzgado los cánones de arrendamiento depositados luego de la finalización del lapso de la prórroga legal. En consecuencia, este Juzgado declara que la parte demandada no logró demostrar su excepción de que el contrato de arrendamiento que le vinculaba a la parte actora se había indeterminado.
Ahora bien, quedó plenamente demostrado en autos que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes era a tiempo determinado y que el lapso de la prórroga legal venció el 1º de febrero de 2009, por lo que la parte demandada estaba obligada a cumplir su obligación de devolver el inmueble arrendado, a la parte actora.
El apoderado judicial de la parte actora alegó en el libelo que el 1º de marzo de 2009, EXECOM COMUNICACIONES C.A. procedió a desocupar el inmueble, que no hay personal laborando en su interior y que está cerrado al público, con una serie de bienes muebles propios de la franquicia que utiliza, pero que no hizo la entrega formal y material del inmueble a su representada. Al contestar la demanda, la parte demandada no alegó nada respecto a estas afirmaciones de la parte actora, pues solo se limitó a afirmar que se había producido la tácita reconducción del contrato, por lo que la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del lapso, era inadmisible. En consecuencia, en base a los términos en que fue contestada la demanda, este Juzgado debe tener por admitidos los hechos afirmados por la parte actora, esto es que la arrendataria no le entregó el inmueble al finalizar el lapso de la prórroga legal. En consecuencia, resulta forzoso para este Juzgado declarar la procedencia de la demanda interpuesta luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal, por el incumplimiento en que incurrió la parte demandada, motivo por el cual ha de condenar a la arrendataria a entregar a la parte actora el inmueble arrendado, desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones de conservación y mantenimiento en que lo recibió.
En cuanto a lo solicitado por la parte actora en el punto segundo del petitorio, este Juzgado observa que en la cláusula décima séptima del contrato celebrado por las partes, con vigencia desde el 1º de febrero de 2001 hasta el 1º de febrero de 2006, pactaron lo siguiente: “Es convenido que, si al vencerse el plazo o la respectiva prórroga, EL ARRENDATARIO continuara ocupando el inmueble arrendado contra la voluntad de EL ARRENDADOR deberá pagar por cada día que permanezca en esta situación, en concepto de daños y perjuicios y además del canon de ARRENDAMIENTO, una suma equivalente a diez por ciento (10%) de dicho canon, cantidad que podrá ser exigida por EL ARRENDADOR ejecutivamente.” En vista de lo acordado en la citada cláusula y por cuanto la parte demandada no cumplió con su obligación de entregar el inmueble arrendado y continuó ocupándolo ilegalmente, este Juzgado considera que es procedente condenarle al pago de la indemnización requerida por su contraparte.
Ahora bien, para que sea posible establecer el monto de la indicada indemnización, es necesario precisar cuál es el canon de arrendamiento que la arrendataria estaba obligada a pagar durante el lapso de la prórroga legal. La parte actora no indicó dicho monto en el libelo. Sin embargo, de las pruebas promovidas por la parte demandada quedó demostrado que estuvo pagando en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 2.740,97). En consecuencia, éste debe ser el parámetro a considerar para el cálculo de la indemnización por daños y perjucios acordada, lo cual deberá ser practicado por un experto que designará este Tribunal, de conformidad a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Con fundamento en las anteriores consideraciones, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Juzgado declara: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, interpuso la sociedad mercantil RINSAL, S.A. contra la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES, C.A., antes identificadas. En consecuencia, se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: ENTREGAR a la parte actora el inmueble dado en arrendamiento, constituido por un local comercial distinguido con el N° 7, con un área aproximada de ciento veintitrés metros cuadrados con treinta y cinco decímetros cuadrados (123,35 M2), situado en la planta baja del edificio denominado CENTRO GLOVER, ubicado en la urbanización La Trinidad, calle Luis De Camoes, cruce con la calle Arenal, urbanización La Trinidad, Municipio Baruta del Estado Miranda, totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones de conservación y mantenimiento en que le fue arrendado.
SEGUNDO: En pagar a la parte actora, por concepto de daños y perjuicios establecidos como cláusula penal en la cláusula décima séptima del último contrato suscrito entre las partes, una cantidad de dinero equivalente al monto del canon de arrendamiento mensual, así como por cada día de retraso en la entrega del inmueble una cantidad equivalente al diez por ciento de dicho canon de arrendamiento, desde el 2 de febrero de 2009 hasta el día en que sea declarada firme la presente decisión o la que sea dictada en la Alzada, en caso de apelación. El monto a pagar será calculado en base al último canon de arrendamiento vigente entre las partes, esto es, sobre la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 2.740,97). Dicho cálculo se hará a través de una experticia complementaria del fallo, por un solo experto que designará este Tribunal.
Se condena en costas procesales a la parte demandada, por cuanto fue totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la notificación del presente fallo a las partes. De conformidad con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los treinta (30) días del mes de septiembre de 2013, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al 203º año de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,


ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,


VIOLETA RICO CHAYEB
En esta misma fecha, y siendo las (9:30) de la mañana, fue publicada y registrada la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,



EXPEDIENTE