TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
203º y 155º

PARTE DEMANDANTE: ROSALINDA BEATRIZ HERRERA BOADA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-3.886.220.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: CARMEN DIANORA DÍAZ CHACÍN, IRAMA M. CALCAÑO MONSALVE y ALFREDO J. PIETRI GARCÍA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.198, 1.799 y 9.429, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JULIO CÉSAR CASANOVA CREICEMS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-4.773.538.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: SANTIAGO ROBERTO CHACÓN SÁNCHEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 72.888.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE ITINERANTE Nº 0724-12
EXPEDIENTE ANTIGUO Nº AH15-V-2007-000081

-I-
SÍNTESIS DE LA LITIS
El presente proceso se inició mediante demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento de fecha 19 de junio de 2007, incoada por la ciudadana ROSALINDA BEATRIZ HERRERA BOADA, en contra del ciudadano JULIO CÉSAR CASANOVA CREICEMS (folios 1 al 3). Realizada la distribución de ley, le correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien admitió la pretensión propuesta mediante auto de fecha 26 de junio de 2007 (folio 16), y, en consecuencia, ordenó emplazar al demandado, a los fines de que diera contestación a la demanda incoada.
Acto seguido, en fecha 26 de septiembre de 2007, el Alguacil del Tribunal consignó Recibo de citación debidamente firmado (folio 24).
Así pues, en fecha 18 de octubre de 2007, el demandado procedió a contestar la demanda (folios 24 al 28).
En reiteradas oportunidades, la parte actora, mediante diligencias, solicitó se dictara sentencia en la presente causa, verificándose la última de ellas en fecha 12 de abril de 2011 (folio 64).
Posteriormente, en fecha 20 de septiembre de 2011, el Tribunal suspendió el presente juicio, hasta tanto las partes acreditaran haber cumplido el procedimiento especial previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (folios 66 al 69).
No obstante, en fecha 13 de diciembre de 2011, el Tribunal ordenó suspender la paralización y en consecuencia la continuación de la presente causa, de conformidad con la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 01/11/2011, Exp. Nº 11-0146, Caso: Dhyneira María Barón Mejías contra Virginia Andrea Tovar (folios 72 al 75).
El Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en acatamiento a la Resolución Nº 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se le atribuyó competencia como Juzgados Itinerantes de Primera Instancia a los Juzgados Segundo, Sexto, Séptimo, Noveno y Décimo de Municipio Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue prorrogada mediante Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, y a la cual se le dio continuidad mediante Resolución Nº 2013-0030 del 04 de diciembre de 2013, emanadas del mismo órgano, y previa revisión del expediente, ordenó la remisión del mismo a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo que la presente causa se encontraba en estado de sentencia fuera del lapso legal.
En fecha 17 de abril de 2012, mediante Nota de Secretaría, este Juzgado dio cuenta de la entrada del presente expediente, asignándosele el Nº 0724-12, acorde a la nomenclatura llevada por el Tribunal (folio 81).
En fecha 04 de diciembre de 2012, este Tribunal Itinerante dictó auto mediante el cual quien aquí suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa (folio 82).
Cumpliendo con lo establecido en la Resolución 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se prorrogó la competencia de los Juzgados Itinerantes establecida por la Resolución 2011-0062 antes nombrada, se publicó en fecha 10 de enero de 2013 en el Diario Últimas Noticias Cartel Único de Notificación y de Contenido General, al que se refiere el artículo 2 de la nombrada Resolución 2012-0033, mediante el cual se dio notificación de los abocamientos de causas en los expedientes que se encuentran en estado de sentencia fuera de su lapso natural correspondiente para emitir decisión.
Según consta en auto de fecha 07 de febrero de 2014, se ordenó agregar al expediente copia del Cartel de Notificación librado en fecha 06 de diciembre de 2012 y del Cartel publicado en prensa el 10 de enero de 2013, así como su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia.
Así pues, mediante Nota de Secretaría de fecha 07 de febrero de 2014, se dejó constancia del cumplimiento de las formalidades para las notificaciones de las partes según lo ordenado por la Resolución 2012-0033.

-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES

-DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE-
1. Que dio en arrendamiento por el lapso de un (1) año fijo, contado a partir del 1º de abril de 2001 hasta el 1º de abril de 2002, al ciudadano JULIO CÉSAR CASANOVA CREICEMS, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3-3, situado en el piso 3, Torre IV, Sector H del Conjunto Residencial 650, ubicado en la Calle Hotel de la Urbanización Santa Paula, en jurisdicción del Municipio Baruta, Estado Miranda.
2. Que dicho contrato de arrendamiento fue suscrito por su hermana, la ciudadana CARMEN HERRERA BOADA, quien es su apoderada, según se evidencia de Poder autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta de Caracas, en fecha 25 de marzo de 1991, bajo el Nº 5, Tomo 25 de los Libros respectivos
3. Que en la Cláusula Tercera del mencionado contrato se estableció que EL ARRENDATARIO pagaría un canon de arrendamiento de QUINIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 510.000,oo) mensuales, los cuales debían cancelarse por adelantado en los cinco (5) primeros días de cada mes, previo el descuento del monto correspondiente al recibo, por concepto de los gastos de condominio del inmueble objeto del contrato, mediante depósito en efectivo en la Cuenta de Ahorro Nº 062-85341-B del Banco Provincial.
4. Que en la Cláusula Décima Segunda del mencionado contrato se estableció que la falta de pago de una (1) mensualidad vencida o el incumplimiento de cualesquiera de las cláusulas establecidas en el contrato, resolvería de pleno derecho el contrato, pudiendo LA ARRENDADORA o la persona que ésta autorizara ocurrir a la vía judicial.
5. Que posteriormente, mediante documento de fecha 23 de marzo de 2006, suscrito entre ella y el ciudadano ya mencionado, reconocieron darle continuidad al contrato de arrendamiento celebrado por períodos anuales, y acordaron de conformidad con las cláusulas segunda y tercera del citado documento, ponerle fin a dicho contrato el día 30 de marzo de 2006, conviniendo además que EL ARRENDATARIO desocupara el inmueble en un plazo de seis (6) meses, comprendido entre el 1º de abril de 2006 y el 1º de octubre de 2006, período en el cual fijaron como canon de arrendamiento mensual la cantidad de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,oo).
6. Que es el caso que el ciudadano ya nombrado, ha venido incumpliendo con su principal obligación de pagar el canon de arrendamiento pactado, toda vez que le adeuda doce (12) cánones correspondientes a los meses desde julio del año 2006, hasta junio del año 2007, a razón de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,oo) cada una, las cuales suman la cantidad de DOCE MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 12.840.000,oo).
Todo por lo cual solicitó que se condene al demandado a:
PRIMERO: Que el contrato quede resuelto, por haber incumplido en el pago de los cancones de arrendamiento desde el mes de julio del año 2006 hasta el mes de junio del año 2007, ambos inclusive, y que debe entregar el inmueble, libre de personas y bienes.
SEGUNDO: Pagar la cantidad que adeuda por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, de DOCE MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 12.840.000,oo), por el uso y disfrute del inmueble arrendado, así como los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega material del inmueble.
TERCERO: Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, calculados a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
CUARTO: Las costas y costos del proceso.

-DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA-
1. Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el libelo de la demanda no cumple con el requisito previsto en el ordinal 5º del artículo 340 de la Ley Adjetiva, ya que obviaron citar la norma que contiene de manera taxativa las causales de desalojo previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que el contrato de arrendamiento se ha convertido a tiempo indeterminado, ya que siguió en vigencia posteriormente a su vencimiento y persiste en la actualidad, no invocándose así causal alguna para pretender el desalojo.
2. Que ha venido cumpliendo a cabalidad, el contrato de arrendamiento suscrito; no obstante, desde el año 2005, la actora le ha venido solicitando la entrega del inmueble, aludiendo la razón de que lo necesitaba para que lo habitara su madre, y es allí, de que valiéndose de su buena fe, lo instó a firmar un documento privado donde pactaron un canon mensual que ha venido cancelando, sin que la demandante le haya proporcionado los correspondientes recibos.
3. Que no especifica en la demanda cuál es el contrato al que se refiere, por lo que sólo reconoce el contrato de arrendamiento inicial, el cual no ha incumplido, ya que pretende la demandante hacer valer una especie de novación del contrato.
4. Que a todo evento solicita al Tribunal conceda al término del contrato, la prórroga legal de la que tiene derecho.

-III-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
A. Marcado “B” y cursante a los folios 7 al 11, copia certificada de documento contentivo de Contrato de Arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Autónomo Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, el 09 de noviembre de 2001, bajo el No. 12, Tomo 70 de los Libros respectivos. Al respecto, se observa que estamos ante la copia de un documento autenticado, el cual “…es redactado por el interesado y contiene lo que a él le interesa y puede ser tachado en su otorgamiento, el cual nace privado y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público…”, tal como se estableció en el criterio jurisprudencial sostenido por la Sala de Casación Civil, mediante la sentencia N° 000563 de fecha 26/09/2013, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, Exp. N° 13-254. Visto ello, y por cuanto dicha copia no fue impugnada en cuanto a su veracidad respecto al original por la contraparte, esta Juzgadora acuerda darle valor probatorio, por cuanto de dicho instrumento se demuestra que los ciudadanos CARMEN HERRERA y JULIO CÉSAR CASANOVA celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3-3, situado en el piso 3, Torre IV, Sector H del Conjunto Residencial 650, ubicado en la Calle Hotel de la Urbanización Santa Paula, en jurisdicción del Municipio Baruta, Estado Miranda, con un canon de arrendamiento de QUINIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 510.000,oo), y con una duración de un (1) año, contado desde el 01/04/01 al 01/04/02. Así se declara.
B. Marcado “C” y cursante a los folios 12 al 13, copia simple de documento contentivo de Poder, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta de Caracas, el 25 de marzo de 1991, bajo el No. 5, Tomo 25 de los Libros respectivos, y posteriormente registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 09 de diciembre de 1991, bajo el No. 2, Tomo 8, Protocolo Tercero. En el presente caso, se observa que estamos ante la copia de un documento autenticado, el cual “…es redactado por el interesado y contiene lo que a él le interesa y puede ser tachado en su otorgamiento, el cual nace privado y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público…”, tal como lo estableció la Sala de Casación Civil, mediante la sentencia N° 000563 de fecha 26/09/2013, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, Exp. N° 13-254. Visto ello y por cuanto dicha copia no fue impugnada en cuanto a su veracidad respecto al original por la parte contraria, esta Juzgadora la valora ampliamente, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, ya que de la misma se desprende que la ciudadana ROSALINDA HERRERA BOADA le otorgó poder especial, pero amplio en cuanto a derecho se requiere, a CARMEN HERRERA BOADA. Así se declara.
C. Marcado “D” y cursante al folio 14, original de documento suscrito entre los ciudadanos ROSALINDA HERRERA y JULIO CASANOVA CREICEMS, en fecha 23 de marzo de 2006. En el presente caso, aprecia esta Juzgadora que se trata de un documento privado, que si bien fue desconocido en su debida oportunidad, considera esta Juzgadora que no resulta procedente tal desconocimiento, por cuanto este consiste en la negativa o ataque del contenido o de la firma del documento en cuestión, y no como lo fundamentó porque se “negó a suscribirlo”. En consecuencia, dicho instrumento merece fe de su contenido y por lo tanto, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto del mimo se desprende que las partes acordaron ponerle fin al contrato de arrendamiento con fecha 30 de marzo de 2006, fijar como prórroga legal el período comprendido entre el 01/04/06 al 01/10/06, durante la cual se pagaría un canon de arrendamiento de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,oo). Así se declara.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Es menester señalar que la parte demandada no promovió pruebas que le favorecieran o desvirtuaran los alegatos esgrimidos en el libelo de demanda.

Habiéndose cumplido con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil que establece que los “Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción...”, esta Juzgadora pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.

-IV-
MOTIVA
De la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que en virtud de la entrada en vigencia de las Resoluciones Nros. 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012 y 2013-0030 de fecha 04 de diciembre de 2013, dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de las cuales se le atribuye a este Tribunal competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien suscribe el presente fallo, previo abocamiento efectuado, notificadas las partes, y estando en la oportunidad para decidir, lo hace con base a las siguientes consideraciones:

-DE LA CUESTIÓN PREVIA-
Corresponde de seguidas a esta Juzgadora decidir respecto a la cuestión previa opuesta por la parte demandada, previo al fondo de la demanda, a tenor de lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dice que “en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva”, en concordancia con la Sentencia Nº 1.262 de fecha 26 de junio de 2006, dictada por la Sala Constitucional, en el Exp. N° 06-0334, Caso: Administradora Briceño, S.A., con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, quien señaló que el citado artículo “…sólo exige al demandado que cumpla con el deber de que oponga, conjuntamente con las defensas de fondo, las cuestiones previas a que se refiere el Código de Procedimiento Civil, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva.”
Así pues, opuso el demandado la cuestión previa contenida en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula lo siguiente:
“...6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78…”
En ese sentido, adujo el demandado que el actor no dio cumplimiento a lo dispuesto en el ordinal 5° del artículo 340 ejusdem, que señala que: “El libelo de la demanda deberá expresar:…5° La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones…”, por cuanto, se obvió citar la norma que contiene de manera taxativa las causales de desalojo previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, porque siguió en vigencia posterior a su vencimiento, persistiendo en la actualidad, y no invocándose así causal alguna para pretender el desalojo.
Al respecto, observa esta juzgadora, que del libelo de la demanda se desprende que la actora si fundamentó legalmente su pretensión, en los artículos 1.159, 1.167, 1.579, 1.592, 1.264 del Código Civil y 27 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que lo que pretende es la resolución de un contrato de arrendamiento, razón por la cual considera esta Juzgadora, que mal podría haber fundamentado su acción en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por considerar que estamos ante un contrato a tiempo indeterminado y no determinado, lo cual en definitiva será objeto de resolución en el fondo.
En consecuencia, se declara sin lugar la referida cuestión previa. Así se declara.
-DEL FONDO-
En el caso bajo examen, la parte actora pretende la Resolución del contrato de Arrendamiento celebrado por las partes de este juicio, en fecha 09 de noviembre de 2001, en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde julio de 2006 hasta junio de 2007.
En ese sentido, observa esta Juzgadora que es preciso, en primer lugar, determinar la duración de la relación arrendaticia, es decir, la naturaleza del contrato en lo que respecta a su duración, lo cual es fundamental al momento de pronunciarse sobre la procedencia o no de la acción incoada.
Así pues, ha señalado el autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente: “Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable. En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”
Como vemos, la vigencia temporal del contrato de arrendamiento es esencial para el arrendador a los fines de escoger la vía judicial correcta, tal como lo estableció la Sala Constitucional en Sentencia Nº 381 de fecha 07-03-07, Caso: Zazpiak Inversiones C.A., en la cual señaló lo siguiente:
“…el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador (…)
La referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo”. (Resaltado nuestro).
Ahora bien, en el presente caso se ha intentado una demanda de resolución de contrato con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, la cual fue admitida por el Tribunal de la causa, por el Juicio Breve, de conformidad con las disposiciones especiales de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia, debe verificar esta Juzgadora si están dadas las condiciones o supuestos establecidos por la norma para accionar por resolución de contrato, y se desprende de los autos que la parte actora ha consignado un contrato de arrendamiento cuya Cláusula Cuarta es del siguiente tenor:
“…El presente contrato tiene una duración de un (1) año fijo, contado a partir del día primero (1) de Abril de 2.001, teniendo como fecha de finalización el día primero de Abril de 2.002.”
Visto ello, en principio, el contrato en cuestión tuvo una duración de un (1) año fijo, contado desde el 1° de abril de 2001, finalizando así, el 1º de abril de 2002. No obstante, en documento suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio, en fecha 23 de marzo de 2006, se estableció en la Cláusula Segunda lo siguiente: “El contrato de arrendamiento que vincula a LA ARRENDADORA con EL ARRENDATARIO por el inmueble mencionado, fue pactado por períodos anuales que comienzan el primero (1ro.) de abril de cada año y terminan el 30 de marzo del año siguiente. Ahora bien, durante el período 2005-2006, LA ARRENDADORA manifestó a EL ARRENDATARIO, su deseo de poner fin al contrato, por la necesidad que la primera tiene de hacer uso del mismo para habitarlo su señora madre.” (Negritas y Subrayado nuestro)
Siendo ello así, considera esta Juzgadora que la voluntad de las partes fue pactar una relación locativa a tiempo determinado y, visto que en la Cláusula Tercera, se pactó que: “Con base al citado planteamiento y consciente y de acuerdo como está EL ARRENDATARIO de la necesidad que tiene LA ARRENDADORA respecto al uso del inmueble arrendado, han acordado libremente las partes, en consecuencia, ponerle fin al contrato de arrendamiento, con fecha treinta (30) de marzo de 2006.”, se concluye que la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, era el 30 de marzo de 2006.
Ahora bien, en el referido documento, las partes, de conformidad con lo que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala que “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”, y que el derecho a la prórroga legal es materia de orden público relativo, ya que es potestativo su ejercicio por parte del arrendatario; acordaron en la Cláusula Cuarta lo que a continuación se transcribe: “…tratándose de un contrato a tiempo determinado, EL ARRENDATARIO invoca para sí el uso de la prórroga legal que contempla la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y manifiesta que, del dispositivo que contempla dicha Ley para este contrato en particular, hará uso única y exclusivamente, por serle bastante y suficiente, de una prórroga comprendida entre el primero (1ro) de abril del corriente año de 2006, y que expirará en fecha: Primero (1ro) de octubre del 2006.”; por lo que entiende esta Juzgadora que la relación locativa se prorrogó por seis (6) meses más, finalizando así el contrato locativo a tiempo determinado, el 1º de octubre de 2006.
Establecido lo anterior, esta Juzgadora considera que, en el caso bajo estudio, resulta improcedente declarar la resolución de un contrato que ya finalizó su vigencia en el tiempo, siendo que la demanda fue interpuesta casi ocho (8) meses después de su vencimiento, es decir, el 19 de junio de 2007.
Sin embargo, debe advertir esta Juzgadora que, tal como se desprende de autos, la parte demandante pretende obtener el pago de cánones de arrendamiento que van desde el mes de julio de 2006, hasta junio de 2007, siendo que el contrato ya había finalizado desde el mes de octubre del 2006, alegando así el incumplimiento por falta de pago; todo lo cual permite inferir a esta Juzgadora que el arrendatario siguió en posesión de la cosa arrendada, continuando así la relación locativa una vez finalizado el plazo estipulado.
Siendo ello así, y dado que, tal como quedó establecido: a) estamos ante un contrato a término fijo, el cual venció, b) que el arrendatario continuó ocupando el inmueble después de vencido el término, y c) la arrendadora, por su voluntad tácita, dejó al arrendatario en posesión de la cosa arrendada; concluye esta Juzgadora que operó el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.614 ejusdem, los cuales consagran la “tácita reconducción”, figura según la cual se presume que el contrato objeto del presente juicio, continuó bajo las mismas condiciones, excepto el tiempo de duración, el cual ahora se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
En ese sentido, establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas…” (Resaltado nuestro).
Así las cosas, siendo que estamos ante un contrato a tiempo indeterminado, y que se pretende que el mismo llegue a su fin por falta de pago de más de dos (2) cánones, y por ende, se ordene la entrega del inmueble arrendado y el pago de los cánones insolutos, y por cuanto la Sala Constitucional recientemente, mediante Sentencia Nº 2.477 de de fecha 20 de diciembre de 2007, Caso: A Capella Café & Bar, estableció que “la calificación jurídica que haga la representación judicial de la quejosa no puede ser vinculante para el juzgador quien, en definitiva, conoce el derecho…es el operador de justicia quien debe, con atención al principio iura novit curia, otorgarle la calificación jurídica a la pretensión que haya sido deducida, con sujeción a los hechos que sean expuestos por las partes… En este sentido, considera la Sala, que en virtud del principio iura novit curia y de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el juez aplica el derecho a los hechos alegados y probados por las partes, independientemente de lo que ellas expresen…”, criterio que, acoge esta Juzgadora; debe entenderse que la pretensión objeto de examen debe ser calificada como una acción de Desalojo, fundamentada en el literal “a” del citado artículo 34. Así se declara.
Visto lo anterior, pasa esta Juzgadora a determinar si hubo incumplimiento o no por parte del demandado, en lo que respecta a su obligación de pagar los cánones de arrendamiento.
Observa esta Juzgadora que, a decir de la actora, el incumplimiento del arrendatario se circunscribe a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes desde el mes de julio del año 2006 hasta el mes de junio del año 2007, ambos inclusive. Ante esto, la parte demandada alegó haber pagado los mismos, y que fue la parte actora quien se negó a proporcionarle los recibos correspondientes.
En ese sentido, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, nos dicen en forma similar que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. No obstante, de los autos del presente expediente no consta prueba fehaciente que la parte demandada haya cumplido con tal obligación, lo cual debió probar en este proceso.
En conclusión, debe precisar esta Juzgadora que el demandado no produjo para el proceso, prueba alguna tendiente a demostrar el hecho extintivo, impeditivo o modificativo de la pretensión de la actora, constituyéndose todo esto en que el demandado no cumplió con la carga procesal de probar a que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo que lleva necesariamente a declarar con lugar la presente acción. Así se decide.

-V-
DISPOSITIVA
En vista de los razonamientos antes expuestos este JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoó la ciudadana ROSALINDA BEATRIZ HERRERA BOADA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-3.886.220, en contra del ciudadano JULIO CÉSAR CASANOVA CREICEMS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-4.773.538.

SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3-3, situado en el piso 3, Torre IV, Sector H del Conjunto Residencial 650, ubicado en la Calle Hotel de la Urbanización Santa Paula, en jurisdicción del Municipio Baruta, Estado Miranda.

TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a pagar a la parte actora la suma de DOCE MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 12.840.000,oo), hoy día DOCE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 12.840,oo), correspondiente a los cánones insolutos de los meses desde julio de 2006 hasta junio de 2007, a razón de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,oo), hoy día UN MIL SETENTA BOLÍVARES (Bs. 1.070,oo) cada uno, así como los que se sigan venciendo hasta la fecha de la entrega material del inmueble.

CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada a pagar los intereses moratorios, calculados a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de vencimiento de cada mensualidad, tal como lo prevé la Cláusula Quinta del documento suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio en fecha 23 de marzo de 2006, y los que se sigan causando hasta la fecha de la entrega material del inmueble arrendado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para lo cual se ordena practicar experticia complementaria del fallo.

QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de Abril de Dos Mil Catorce (2.014).- AÑOS: 203° de la Independencia y 155° de la Federación.-
LA JUEZ
DRA. ADELAIDA SILVA MORALES

LA SECRETARIA
Abg. BIRMANIA AVERO A.

En la misma fecha y siendo las 10:30 a.m., se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

LA SECRETARIA
Abg. BIRMANIA AVERO A.

Exp. Itinerante Nº: 0724-12
Exp. Antiguo Nº: AH15-V-2007-000081
ASM/BA/YYRA