TSJ Regiones - Decisión

En horas de Despacho del día de hoy, jueves veinticuatro (24) de abril del año dos mil catorce (2.014), siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.), día y hora fijados por este Tribunal en la Audiencia Oral y Pública celebrada el día de hoy, para que tenga lugar el DISPOSITIVO DEL FALLO, en el juicio que por DESALOJO incoaran los ciudadanos RÉGULO LUGO HERNÁNDEZ SÁNCHEZ y YANETT ZAREHT LÓPEZ De HERNÁNDEZ contra el ciudadano JOSÉ GREGORIO BUENO RAMÍREZ, el cual conoce esta superioridad en Alzada, en virtud de la apelación ejercida por la parte actora en fecha 23.01.2014 contra la sentencia dictada el día 16.01.2014, por el Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, hoy Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma competencia territorial, que declaró Sin Lugar la demanda y condenó en costas a la parte demandante. Seguidamente, pasa este Tribunal de Alzada a dictar el dispositivo, de conformidad con lo establecido en los artículos 91 y 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, bajo las siguientes consideraciones:
PRIMERO: Alegó la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda que cumplió con el procedimiento previo a la demanda, establecido en los artículos 94, 95 y 96, de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de vivienda, en relación con los artículos 7 al 10 del Decreto No. 8.190, con Rango, con Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, tal y como se evidencia de la Resolución Nº 00230, de fecha 28.01. 2013, la cual fue dictada con motivo del procedimiento que curso por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, mediante el cual se habilitó la vía judicial. Igualmente, señala que son propietarios y legítimos poseedores de un inmueble distinguido con el número A-1, Planta Baja del Bloque 2, ubicado en la Urbanización “Alberto Ravell”, Calle Pirámide, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, con una superficie se sesenta y ocho metros cuadrados con noventa y seis decímetros cuadrados (68,96 mts.2), y que les pertenece según se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de noviembre de 1994, bajo el Nº 8, Tomo 9. Asimismo, indican que se estableció sobre el inmueble antes descrito, una relación arrendaticia desde hace varios años, habiendo firmado el último contrato el 5.03.2009, con una duración de seis (6) meses, prorrogables, según se desprende de documento autenticado ante la Notaría Octava del Municipio Libertador, en esa misma fecha, bajo el Nº 56, Tomo 16, entre sus representados, ciudadanos REGULO LUGO HERNANDEZ SANCHEZ y YANETT ZAREHT LOPEZ DE HERNANDEZ y el ciudadano JOSÉ GREGORIO BUENO RAMÍREZ. Que el último contrato se prorrogó de mutuo acuerdo, hasta el 12 de agosto de 2010, fecha en la que se le notificó judicialmente a través del Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la decisión de dar por terminada la relación arrendaticia no acatando el arrendatario esa notificación y ha continuado viviendo en el inmueble, en contra del consentimiento de los accionantes. Que la hija de sus representados CAROL CARIBAY HERNÁNDEZ LÓPEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V-17.554.543, y su nieto un menor de edad, quedaron damnificados con ocasión a las lluvias ocurridas en los meses de diciembre del año 2010 y enero de 2011, por haberse derrumbado la casa donde vivían, la cual estaba ubicada en la Calle Rosario Vaquera, casa sin número, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que la mencionada hija de sus patrocinados y su hijo (nieto) no tuvieron en esa oportunidad otro lugar donde establecerse, ni posibilidades de arrendar o adquirir otra vivienda, por lo tanto, se vieron obligados a darle su auxilio y trasladarlos a su domicilio conyugal, ubicado en al Avenida San Martín, Residencias Las Américas, Edificio Costa Rica, Planta Baja, Apartamento Nº 3, Caracas, donde han vivido hasta la presente fecha, motivo por el cual, han venido solicitando del arrendatario la devolución del inmueble arrendado desde el 5.03.2011, y éste se ha negado a devolver el inmueble de forma amistosa o conciliatoria. Señalan como fundamento legal de su acción, los artículos 91 numeral 2; 98, 99 y 100 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Concluyen aduciendo que por tales motivos demandan por Desalojo al ciudadano JOSÉ GREGORIO BUENO RAMÍREZ, antes identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado en: Primero: La devolución o entrega material del inmueble que le fue arrendado, libre de bienes y personas; y Segundo: En rescindir o resolver la relación arrendaticia surgida desde hace varios años, cuyo último contrato fue suscrito en fecha 5.03.2009, antes señalado.
SEGUNDO: Que la representación judicial de la parte demandada, en su oportunidad de dar contestación lo hizo de la siguiente manera: Primero: Que los demandantes son propietarios y arrendadores del inmueble objeto de la demanda, constituido por un apartamento signado con el Nro. A-1, ubicado en la planta baja del Bloque 2, Calle La Pirámide, Urbanización Alberto Ravel, Parroquia EL Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital. Segundo: En que su mandante ocupa el inmueble anteriormente descrito en calidad de arrendatario. Tercero: En que el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes inmersas en la presente causa, fue autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de marzo de 2009, bajo el Nro. 56, Tomo 16.
Cuarto: Igualmente convino en que el mencionado contrato tuvo inicialmente una duración de seis (06) meses a partir de su autenticación, lapso éste prorrogable.
Seguidamente la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación pasó a explanar los hechos controvertidos, aduciendo primeramente que negaba, rechazaba y contradecía que el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en la presente causa, se haya prorrogado de mutuo acuerdo hasta el 12 de agosto de 2010, en virtud que es un falso señalamiento de la parte demandante, y consideró necesario indicar a este Tribunal que la parte actora miente, toda vez que la relación arrendaticia que vincula a los señores REGULO LUGO HERNÁNDEZ SÁNCHEZ y YANETT ZAREHT LÓPEZ DE HERNÁNDEZ, como arrendadores, y al señor JOSÉ GREGORIO RAMÍREZ, como arrendatario, mantienen plena validez y vigor en cuanto a derecho se refiere, ya que su mandante ha seguido ocupando el bien inmueble dado en arrendamiento, lo ha cuidado como un buen padre de familia junto a todo su grupo familiar, y los arrendadores han seguido percibiendo por parte de su representado o de parte de su concubina la señora CAROLINA ACEVEDO el canon mensual de arrendamiento hasta la presente fecha, en una cuanta bancaria perteneciente a los arrendadores, consignando en ese sentido, para su verificación, cincuenta y ocho recibos de depósitos bancarios.
Continuó afirmando, que su representado ha venido cumpliendo con todas las obligaciones como arrendatario, muy especialmente en el pago mensual del canon de arrendamiento desde la firma del último contrato de arrendamiento, hasta la presente fecha, y los arrendadores hoy demandantes en la presente causa, han recibido dichos pagos, por lo que mal puede la parte demandante alegar que la relación arrendaticia que vincula a los litigantes en el presente asunto se encuentra terminada, y así solicitó sea declarado por este Tribunal. Seguidamente,
negó, rechazó y contradijo que su mandante continúe ocupando el inmueble identificado en autos en contra del consentimiento de los arrendadores, en virtud a la supuesta notificación de no prórroga que éstos le hayan hecho, -insistiendo- que mal puede la parte actora alegar ante este Órgano Jurisdiccional que su mandante se encuentra ocupando en contra de su consentimiento el inmueble descrito de autos, cuando han recibido oportunamente el pago de los cánones de arrendamiento desde que se inició la relación arrendaticia hasta la presente fecha, lo cual, constituye una aceptación tácita por parte de los demandantes. Negó, rechazó y contradijo que la hija y nieto de los demandantes quedaron damnificados con ocasión de las lluvias ocurridas en los meses de diciembre de 2010 y enero de 2011, por haberse derrumbado la casa donde supuestamente vivían, ubicada en la Calle Rosario Vaquera, casa sin numero, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital, toda vez, que es falso de toda falsedad, que la hija y nieto de los demandantes vivieran en algún momento en la dirección señalada por el demandante en su escrito libelar. Que la hija de los demandantes nunca ha vivido en un lugar distinto al hogar de sus padres; a saber, Avenida San Martín, Residencias Las Américas, Edificio Costa Rica, Planta Baja, Apartamento 3, Caracas. Negó, rechazó y contradijo, que la hija de los demandantes tenga algún problema habitacional, y que a su vez, ese supuesto problema constituya razón suficientemente fundada para que su mandante con su grupo familiar sea desalojado del inmueble arrendado y que la supuesta necesidad de la hija de los demandantes alegadas por éstos, sólo atañe a una nueva estrategia creada por los demandantes con la única intención de desalojar arbitrariamente a su mandante y a su grupo familiar del inmueble arrendado, tal y como lo han hecho en reiteradas oportunidades, donde a través de medios que contravienen la debida aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, han pretendido desalojar bajo amenazas, intimidación y agresiones físicas a su mandante del inmueble arrendado. Alegó en defensa de su representado, que en fecha 25.01.2011, de forma violenta, bajo amenazas y agresiones físicas irrumpieron en el inmueble que ocupa su mandante en calidad de arrendatario, hogar de éste y de todo su grupo familiar con la finalidad de desalojarlo arbitrariamente; continuó alegando que en dicha ocasión le propinaron ataques físicos a la concubina de su mandante. Negó, rechazó y contradijo, el impreciso alegato de la parte demandante, al señalar que la relación arrendaticia que mantiene con su mandante surgió desde “hace varios años”, cuando lo cierto es que pretenden ocultar a este Juzgado que la relación arrendaticia que los vincula tiene una data de diecinueve (19) años aproximadamente, es decir, la misma inicio el 04 de octubre de 1994. Negó, rechazó y contradijo, que su mandante se haya negado a devolver el inmueble de forma amistosa o conciliatoria. Negó, rechazó y contradijo, que su mandante deba devolver y/o desalojar el inmueble arrendado, toda vez, que la relación arrendaticia que lo vincula con los accionantes mantiene plena validez y vigor. Negó, rechazó y contradijo, que los hechos narrados por la parte actora en su escrito de demanda, así como las documentales anexos a la misma, constituyan prueba contundente que amerite la procedencia de la temeraria e infunda demanda. Finalmente, solicitó, que la demanda sea desechada con su respectiva condenatoria en costas a la parte demandante.
TERCERO: Que el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, hoy Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia con fuerza definitiva en fecha 16.01.2014 (f. 223-240), declarando SIN LUGAR la presente demanda, señalando que no se demostró la necesidad alegada que sustenten la causal de Desalojo invocada por los accionantes.
CUARTO: Corresponde a esta Sentenciadora, verificar la procedencia o no de la presente demanda, en tal sentido pasa a hacer las siguientes consideraciones:

*Punto Previo:
De la inadmisibilidad o no de la presente acción:
La representación judicial de la parte actora, señala en su exposición que en la última parte del fallo recurrido, se pronunció sobre la inadmisibilidad de la acción, lo cual a su decir es incompatible con el auto de admisión, porque se refiere a la inadmisibilidad de la acción y al mismo tiempo la misma fue declarada Sin Lugar.
Cabe destacar que para interponer demandas en materia inquilinaria de viviendas se establece como requisito indispensable la realización del procedimiento previo a las demandas, que se debe interponer en sede administrativa, tal y como sucedió en la presente acción, así como que la demanda no sea contraria al orden público a las buenas costumbres o a aluna disposición expresa de la Ley, conforme lo preceptúa la norma adjetiva civil en su artículo 341, lo cual ciertamente ocurrió en la presente causa, motivo por el cual se admitió, y se procedió a sustanciar el juicio conforme a las disposiciones de la ley especial, lo cual no resulta incompatible.
Ahora bien, de una revisión a las actas que conforman el presente juicio, se constató que la acción presentada por la parte actora fue una acción de Desalojo fundamentada en la necesidad de la hija y el nieto de los propietarios de ocupar el inmueble objeto de la relación arrendaticia, conforme lo establece el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Dicha fundamentación se debe a que el contrato suscrito entre las partes fue un contrato a tiempo determinado, el cual se indeterminó con el tiempo, por cuanto el arrendatario continuó en ocupación del inmueble y los arrendadores continuaron recibiendo las mensualidades pactadas en el mencionado contrato, tal y como ambas partes lo convinieron en el decurso del proceso y cuya acción debe ejercerse como bien lo hizo el actor, mediante una demanda de desalojo, por lo que el alegato de inadmisibilidad del actor debe resulta improcedente. Y ASÍ SE DECLARA.

**DEL MERITO
Ahora bien, observa quien sentencia que la presente demanda tiene por objeto el Desalojo del bien inmueble dado en arrendamiento, fundamentándose en el artículo 91 numeral 2 de la Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda, en base a la necesidad que tiene la hija y el nieto de los propietarios del bien inmueble, de habitar el mismo.
Observa ésta Juzgadora, con respecto a la necesidad de ocupar el inmueble por parte de la ciudadana CAROL CARIBAY HERNÁNDEZ y su menor hijo, quienes son hija y nieto respectivamente, de los propietarios solo se limitó a demostrar la filiación de consanguinidad existente entre los primeros y los propietarios, por cuanto no se presentó dentro del lapso legal establecido para ello, es decir, promoción y evacuación de pruebas, probanza alguna que demostrara la necesidad alegada que tienen de ocupar el referido inmueble, aunado al hecho de que el documento emanado de Protección Civil del Gobierno del Distrito Capital, de fecha 20.03.2014, fue emitido con posterioridad a la interposición de la presente demanda, incluso de reciente data, el cual fue impugnado por la representación judicial de la parte demandada, lo que para esta superioridad, no permite constatar el lugar o situación de residencia alegado para la fecha de presentación de la presente acción, todo ello conforme lo prevé artículo 91 numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, motivo por el cual el alegato formulado por la parte demandante, esto es, la necesidad que tienen su hija y su nieto de ocupar la vivienda de su propiedad, lo cual no fue probado durante la secuela del proceso, a tenor de lo pautado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Así pues, la necesidad de ocupar el inmueble, como causal de desalojo estrechamente condicionada a la obligación de demostrar fehacientemente las razones fundadas que tienen para obtener esa desocupación, pues si bien es cierto, que la propiedad es un derecho reconocido constitucionalmente y que es plenamente garantizado, la legislación inquilinaria igualmente regula de forma expresa, las causales por las cuales resulte improcedente. En el caso de autos, la acción de Desalojo interpuesta por la parte actora no debe prosperar en derecho y ASI SE DECIDE.-
- DISPOSITIVO.-
Primero: Improcedente el alegato de inadmisibilidad de la acción realizado por la representación judicial de la parte demandante, abogado MANUEL CELESTINO MEZZONI RUIZ.
Segundo: En resumen, considera ésta Juzgadora, que lo ajustado a derecho es declarar SIN LUGAR el recurso ordinario ejercido por la representación judicial de la parte demandante contra la sentencia de fecha 16.01.2014, proferida por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, hoy Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma competencia territorial, que declaró SIN LUGAR la demanda que por Desalojo fuese intentada por los apelantes contra el ciudadano JOSÉ GREGORIO BUENO RAMÍREZ.
Tercero: SIN LUGAR la presente acción de Desalojo, interpuesta por los ciudadanos RÉGULO LUGO HERNÁNDEZ SÁNCHEZ y YANETT ZAREHT LÓPEZ De HERNÁNDEZ contra el ciudadano JOSÉ GREGORIO BUENO RAMÍREZ, fundada en el artículo 91 numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en lo relativo a la necesidad que tiene la hija y el nieto de los demandantes para ocupar el inmueble de su propiedad.
Cuarto: Queda así Confirmado el fallo recurrido.
Quinto: Se condena en las costas del recurso a la parte actora, por haber sido confirmado el fallo apelado de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Sexto: El Tribunal se reserva un lapso dentro de los cinco (5) días de Despacho, siguientes al de hoy, para publicar el presente fallo. Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman.
LA JUEZ,

Dra. INDIRA PARIS BRUNI.
LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.
IPB/MA/edwin
Exp. Nº AP71-R-2014-000137