TSJ Regiones - Decisión

El presente procedimiento por DESALOJO de inmueble destinado a vivienda, interpuesto por la ciudadana identificada en el libelo como AVILDA SOLÓRZANO MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.406.263, en carácter de arrendadora; contra la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 10.487.216, en carácter de arrendataria, fue admitido por auto dictado el 19 de octubre de 2010.
Luego de la constancia en autos de la citación de la parte demandada, compareció tempestivamente la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, asistida por el abogado GENE R. BELGRAVE G., y presentó escrito en el que realizó las siguientes actuaciones, en el mismo orden:
1. Promovió cuestiones previas, ordinales 2º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; el último, en concordancia con los ordinales 4º, 5º y 6º del artículo 340 eiusdem;
2. Contestó al fondo de la demanda;
3. Alegó como defensa perentoria, la falta de cualidad de la actora.
4. Como defensa de fondo, promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, “por EXISTIR (sic) un (sic) PROHIBICIÓN (sic) expresa en la Ley, de ADMITIR (sic) esta ACCIÓN (sic) de la forma como ha sido PROPUESTA (sic)”;
5. Igualmente como defensa de fondo, promovió nuevamente la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, “por EXISTIR (sic) un (sic)” PROHIBICIÓN (sic) en la Ley, de ADMITIR (sic) esta ACCIÓN (sic) de la forma como ha sido PROPUESTA (sic)”;
6. Realizó oposición a la medida de secuestro solicitada.
7. Interpuso reconvención en su carácter de arrendataria contra la ciudadana AVILDA o ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ, por reintegro de cánones de arrendamiento y de cuotas de condominio pagados en exceso.
8. Solicitó que este tribunal notificase al Fiscal del Ministerio Público, con competencia penal, con motivo de los hechos delictivos “que aquí se señalan”; y se le expidiera copia certificada de la contestación con la reconvención, para presentar denuncia ante la Dirección Ejecutiva de la Magistratura.
Este juzgado dictó auto el 4 de abril de 2011, mediante el cual admitió la reconvención, con el señalamiento expreso de que al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la notificación de ambas partes, la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ, debía comparecer a contestar la demanda. En el mismo auto fue ordenada su notificación, bajo el fundamento de que la reconvención no fue admitida el mismo día de su presentación, como lo establece el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.
En la misma fecha este juzgado dictó otro auto mediante el cual se pronunció sobre lo solicitado en el octavo punto de la reconvención presentada por la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, indicándole que si consideraba que lo denunciado revestía carácter penal, debía acudir directamente al Ministerio Público y que este órgano jurisdiccional no podía emitir opinión al respecto; igualmente acordó la expedición de las copias certificadas solicitadas, una vez que la interesada consignara las copias para su certificación.
El mismo día, la abogada Keila Galindo, actuando como apoderada judicial de la ciudadana identificada como ALVILDA M. SOLÓRZANO MARTÍNEZ, presentó escrito por el que contradijo las cuestiones previas promovidas por la demandada y contestó la reconvención.
El 12 de abril de 2011, el abogado Armando Castelucci, en carácter de apoderado judicial de la demandada, presentó diligencia por la que solicitó que fuese declarada la confesión ficta de la demandante reconvenida, por cuanto con el escrito presentado por su apoderada judicial quedó tácitamente notificada del auto dictado, y al no contestar la reconvención opera lo dispuesto en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, agregando que la oportunidad legal para la contestación era el 8 de abril de 2011.
El 13 de abril de 2011, este juzgado dictó auto por el cual indicó que con las actuaciones realizadas por ambas partes, la actora reconvenida se le tenía por notificada del auto dictado el 4 de abril de 2011, a partir de ese mismo día, con la presentación del escrito antes indicado, mientras que a la demandada reconviniente, se le tenía por notificada con la actuación realizada el 12/4/2011. En razón a ello, este juzgado declaró que ya ambas partes se encontraban nuevamente a derecho y que el término previsto para contestar la reconvención comenzó a correr el día de despacho siguiente a la presentación de la última diligencia descrita y que el día en que estaba siendo dictaba el auto (13/04/2011) era el primero que antecedía al segundo para contestar la reconvención.
Al segundo día de despacho siguiente, esto es, el 14/04/2011, compareció tempestivamente la abogada KEILA GALINDO, apoderada judicial de la parte actora reconvenida, a contestar la reconvención mediante escrito que consignó para el expediente.
El 18 de abril de 2011, compareció el abogado GENE R. BELGRAVE, apoderado judicial de la demandada y presentó diligencia por la que apeló del auto dictado el 13 de abril de 2011, la cual fue negada por auto dictado el 26/04/2011, bajo el fundamento de que se trataba de un auto de ordenación del proceso y por ende de mero trámite, que no tenía apelación.
Ambas partes promovieron pruebas, admitidas por el tribunal.
Estando la causa en estado de dictar la sentencia definitiva, el 11/5/2011, este juzgado dictó auto fundamentado en el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, mediante el cual declaró la suspensión de la causa hasta tanto las partes acreditasen haber cumplido el procedimiento especial previsto en el indicado Decreto.
Posteriormente, el 20 de septiembre de 2012, compareció la parte actora y solicitó la reanudación de la causa, fundamentada en la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el 1º de noviembre de 2011, en el expediente Nº AA20-C-2011-000146, lo cual fue negado por este juzgado el 2 de octubre de 2012, en base a que no constaba en autos de que se hubiese cumplido con lo ordenado en el auto anteriormente dictado.
Contra esta decisión, la parte actora ejerció recurso de apelación y el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, por sentencia dictada el 28 de octubre de 2013, declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto, revocó el auto dictado en este procedimiento el 11 de mayo de 2011 y ordenó a este juzgado dictar la sentencia definitiva en el presente juicio, sin más dilaciones injustificadas. Cumpliendo con la orden del tribunal de alzada, este juzgado procede a dictar la sentencia definitiva.
DE LA DEMANDA PRINCIPAL: De los hechos y defensas expuestas por las partes y su resolución.
La causa fue iniciada por libelo de demanda en el que la accionante expuso que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 26 de mayo de 2000, suscribió con las ciudadanas MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ y LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento signado con el número y letra 1-A, de las Residencias ASR, torre Sur, situado en la urbanización Los Dos Caminos, avenida Sucre, Municipio Leoncio Martínez, Estado Miranda.
Citó el contenido de la cláusula segunda del contrato, referida al canon inicial de arrendamiento y los aumentos sucesivos.
Que la ciudadana MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ, procedió a desocupar el apartamento y por tal motivo firmó finiquito con la arrendadora; quedando solo como arrendataria la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, bajo las condiciones pactadas en cuanto a las obligaciones asumidas, modificándose a través del tiempo y en cumplimiento a la cláusula del incremento del índice inflacionario acumulado, solo lo concerniente al canon de arrendamiento mensual, siendo el último canon convenido la suma de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES.
Que la ciudadana LAURA CAROLINA HERNÁNDEZ FIGUERA dejó de pagar los cánones de arrendamiento con el argumento de que la empresa PDVSA le adeudaba fuertes sumas de dinero y para el mes de octubre de 2010 presenta un acumulado por cánones de arrendamiento insolutos por la suma de SETENTA Y TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 73.500,00). Que adeudaba originalmente los cánones correspondientes a los meses comprendidos desde mayo a diciembre 2009 y de enero a octubre de 2010, a razón de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00) cada uno, lo cual arrojaba la suma de NOVENTA Y TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 93.500,00); y en el mes de abril de 2010, a través de su hermano, realizó un abono a la deuda, por VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), quedando para la fecha de interposición de la demanda, un saldo restante de SETENTA Y TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 73.500,00).
Que por lo expuesto y conforme a lo previsto en el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no le queda otra alternativa que acudir a esta vía para que sea compelida judicialmente la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, en el desalojo del inmueble arrendado.
Que por otro lado, la actitud asumida por la arrendataria, al no pagar los cánones de arrendamiento a que se comprometió, por vía subsidiaria debe pagar la suma de SETENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 73.000,00), por concepto de daños y perjuicios correspondientes a los cánones de arrendamiento adeudados y no pagados, que comprende el remanente del mes de agosto 2009 y los meses subsiguientes hasta octubre 2010, a razón de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00) cada uno.
Que siendo la ocupación ilegítima que está haciendo la arrendataria, en razón de su incumplimiento en una de las principales obligaciones asumidas como arrendataria, como lo es el pago del canon de arrendamiento, lo cual deriva daños y perjuicios por el uso, goce y disfrute del bien ajeno, causándole un evidente deterioro a la cosa, en detrimento de su patrimonio, a partir de la interposición de la demanda y durante el tiempo que invierta el presente proceso hasta la entrega real y definitiva del inmueble, demanda por vía subsidiaria los daños y perjuicios causados, a razón de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00) mensuales.
Que por los motivos expuestos, demanda a la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal, al desalojo del inmueble antes identificado, en perfectas condiciones de uso y conservación, en las mismas condiciones en que lo recibió.
Que como vía subsidiaria pide que se condene a la demandada al pago de los daños y perjuicios ocasionados, los cuales estima prudencialmente en la cantidad de SETENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 73.000,00), que comprende el equivalente al canon de arrendamiento por los meses antes indicados, calculado de la forma antes señalada también.
Que igualmente demanda por vía subsidiaria los daños y perjuicios causados por la ocupación ilegítima del inmueble, que ha causado detrimento a la cosa y a su patrimonio, a razón de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00) mensuales, a partir de la interposición de la demanda hasta la entrega real y definitiva del inmueble. Solicitó que fuese condenada en costas la demandada.
En vista de la cantidad de defensas y alegatos expuestos por la parte demandada, este juzgado las irá desarrollando y decidiendo de una vez, para no incurrir en repeticiones que harían demasiado larga la sentencia, comenzando con las siguientes cuestiones previas contenidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Para su decisión este juzgado tomará igualmente en consideración el escrito presentado por la apoderada judicial de la parte demandada el 4 de abril de 2011, por el que contradijo las cuestiones previas promovidas, pues a pesar de que la causa estaba suspendida porque el tribunal no se había pronunciado sobre la admisión de la reconvención propuesta por la accionada, su anticipación no debe ser castigada, tal como lo ha reconocido la jurisprudencia patria, pues las actuaciones de parte que deben desecharse son las que las partes presenten, realicen o ejerzan cuando ya ha vencido el lapso o término para el cual estaba destinada la actuación respectiva, caso en el cual estarían siendo las partes negligentes, a diferencia de las actuaciones que presentan antes de que comience a correr el lapso o término para presentarlas, que más bien son reflejo de un exceso de diligencia.
De las cuestiones previas:
1.- Ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Fue promovida por la parte demandada, en concordancia con el ordinal 2º del artículo 340 eiusdem, fundamentada en que el encabezamiento del contrato de arrendamiento la actora “ALVILDA” MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ lo suscribió en carácter de administradora del inmueble; e intentó esta acción de “forma personal”, sin expresar en su demanda el carácter con que actúa. Que obviando su clara declaración hecha ante un Notario Público, de ser administradora, encabeza ahora esa acción judicial de forma autónoma y personal, como si fuese la arrendadora directa o propietaria del inmueble.
Que la actora no produjo a los autos cualquier instrumento que demuestre el carácter que posee o con el que actúa, lo cual podría demostrar su cualidad para incoar legítimamente la demanda. Que al constituir documentos fundamentales que debieron ser consignados con el libelo, ya no pueden traerse a los autos, por prohibición expresa de ley y citó parte del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto, la abogada Keila Galindo, actuando como apoderada judicial de la parte actora, identificada como ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO, expuso que el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil contempla la denominada cuestión previa de ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio y que la misma se refiere al problema de la capacidad procesal de la parte actora, específicamente a la legitimatio ad processum, es decir, al problema de si la persona, natural o jurídica, que se presenta al proceso tiene el libre ejercicio de sus derechos para actuar en él, por sí misma o por medio de apoderados válidamente constituidos; referida a un presupuesto procesal para comparecer en juicio, como un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal, conforme a lo dispuesto en los artículos 136, 137 y 138 del Código de Procedimiento Civil.
Que la parte demandada promovió de forma confusa la indicada cuestión previa, sustentada en un defecto de forma de la demanda, asociado al hecho de que la cuestión previa está dirigida a cuestionar la legitimatio ad causam, es decir, la cualidad de parte actora para sostener el juicio; siendo que se desprende que su representada sí tiene capacidad para obrar en juicio, por tener el libre ejercicio de sus derechos, sumado al hecho de que actúa en carácter de copropietaria del inmueble y quien suscribió el contrato.
Agregó lo siguiente: “pues si bien es cierto que la parte demandada se ocupó de escudriñar en la vida privada de mi representada y trajo a los autos una partición amigable que realizara con el ciudadano JOSE UGUETO, quienes … se divorciaron y susccribieron tal acuerdo, no menos es, que posteriormente contrajeron nuevas nupcias y la citada partición no fue protocolizada, y siendo que no es admisible otra prueba para hacer valer el derecho de propiedad sobre un inmueble, que el título registrado; dicha formalidad es la que le da validez al acto traslativo de propiedad frente a las partes y contra terceros, y no un simple documento privado que solo surtió en su momento efecto entre las partes y que fue autenticado; además en el caso de autos no se discute propiedad, sino se solicita el Desalojo del inmueble en vista del incumplimiento de la ciudadana LAURA CATALINA HERNANDEZ del contrato de arrendamiento suscrito y el cual reconoció su existencia, motivo por el cual rechazo la cuestión previa opuesta y solicito a este … tribunal, la declare Sin lugar.”
Para resolver la cuestión previa promovida, este juzgado observa que fue promovida en base a las siguientes normas:
Ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que prevé: “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”. En concordancia con el ordinal 2º del artículo del artículo 340, que establece lo que debe expresar el libelo de la demanda y específicamente el ordinal 21 invocado prescribe: “El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene”. Aunado a ello, la demandada alegó que no existían recaudos que demostrasen la cualidad de la actora.
Se evidencia así que los ordinales invocados para fundamentar la cuestión previa prevén supuestos jurídicos diferentes, pues como acertadamente la expuso la apoderada judicial de la parte actora, la primera se refiere al cuestionamiento de la capacidad procesal de la parte actora; mientras que la segunda está referida a un defecto de forma de la demanda que debe invocarse conjuntamente con el primer supuesto del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que prevé lo siguiente: “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos el artículo 340 …”. En cuanto a la cualidad o legitimatio ad causam, es una defensa que no debe invocarse como cuestión previa sino como una defensa perentoria que debe ser decidida por el órgano jurisdiccional como punto previo al fondo de la controversia, más no como cuestión previa.
Sin embargo, y cumpliendo con los postulados constitucionales que pregonan una justicia sin formalismos inútiles, este juzgado observa que de la exposición realizada por la parte demandada puede interpretarse que lo que pretendió promover fue el defecto de forma de la demanda porque -a su decir-, la actora intentó la acción en forma personal, sin indicar el carácter con el que actúa, tal como lo obliga el ordinal 2º del artículo 340 indicado.
Es el caso que la parte actora sí se abrogó el carácter de arrendadora y propietaria del inmueble, tal como ya lo asentó anteriormente este juzgado al narrar los hechos en que fue fundamentada la demanda y por expresarlo así la demandante en el libelo, fundamentada en el contrato de arrendamiento consignado a los autos y que fue reconocido por la demandada. En cuanto al señalamiento de que aparece en el contrato como administradora del inmueble, ello no le quita el carácter de arrendadora por haber sido quien suscribió el contrato, tal como lo alegó en el libelo. En consecuencia, este juzgado considera que la parte actora sí cumplió con el requisito contenido en el ordinal indicado, expresando el carácter con el que actúa, que por demás le fue reconocido tácitamente por la demandada, al reconocer el contrato de arrendamiento, por lo que se declara improcedente la cuestión previa promovida.
Se observa que no corresponde a este juzgado pronunciarse sobre la cualidad de la parte actora al resolver cuestiones previas. En razón a ello, tampoco le corresponde en este punto pronunciarse sobre el documento de propiedad no consignado con el libelo.
2.- La del ordinal 6º, en concordancia con los ordinales 4º y 5º del artículo 340, fundamentado en que no existe en el libelo un capítulo relativo a “LOS HECHOS”. Realizó un resumen de los hechos señalados en el libelo y aun así concluyó que la actora prescinde y resta importancia a “LOS HECHOS”.
Que respecto a la ciudadana MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ, la actora no consignó a los autos el finiquito alegado, el cual es un documento fundamental que no podrá producir en la secuela del juicio, por la prohibición legal contenida en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.
Que por otro lado la actora confiesa que la demandada no cumplió con sus obligaciones y los incrementos inflacionarios, pero no expresa cómo fueron estos incrementos, cómo se produjeron, cómo y cuándo convinieron el último canon de arrendamiento ni qué operación matemática aplicó al IPC para pasar de (Bs. 450,00) en el año 2000 hasta alcanzar la suma de (Bs. 5.500,00) en el año 2009.
Que tampoco explica cómo se transformó el contrato de arrendamiento que suscribieron, a tiempo indeterminado. Que esa falta de determinación de hechos se convierte para la demandada en indefensión, por cuanto no puede desvirtuar, negar, contradecir, aceptar y/o convenir hechos que desconoce, al no ser expuestos en el libelo. Que la ley ordena que el objeto de la pretensión debe determinarse con precisión y esto incluye tanto los hechos como el Derecho, cosa que no hizo la parte actora en el libelo, lo que constituye un defecto de forma, toda vez que lesiona su derecho de defensa, por cuanto no puede desvirtuar a aceptar hechos que no le son expresamente opuestos.
Al respecto, la apoderada judicial de la parte actora manifestó que en el libelo se dio cumplimiento a lo establecido en el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en el que señaló el objeto de la pretensión, determinándolo con precisión y los datos, títulos y explicaciones necesarios, transcribió lo indicado en el libelo y solicitó al tribunal que declarase improcedente la cuestión previa. Igualmente señaló que también se dio cumplimiento al ordinal 5º del mismo artículo.
Que visto el alegato relacionado con el finiquito que suscribió su representada con la ciudadana MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ, y que a criterio de la demandada es un documento fundamental de la demanda, debe rechazar tal pretensión ya que denota la mala fe con que actúa la demandada, ya que es el contrato de arrendamiento acompañado el documento fundamental. Que lo cierto es que la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ es la única que usa y disfruta el inmueble, lo cual no negó ni desconoció.
Para decidir la cuestión previa promovida, este juzgado lo hará por separado, pues si bien ambas tratan sobre defectos de forma, se refieren a supuestos jurídicos diferentes.
El primero, contenido en el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, amerita que en el libelo debe expresarse: “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuese inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particulares que pueden determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.”
El demandante debe indicar en el libelo de forma clara y precisa, qué es lo que pretende que le sea cumplido por el demandado y en su defecto, lo que le sea concedido por el órgano jurisdiccional, pues así como el juez debe cumplir con el requisito de exhaustividad de la sentencia, ateniéndose a todo y a solo lo alegado por las partes, también debe ajustarse a todo y solo lo pretendido por las partes, so pena de dictar una sentencia viciada de nulidad, otorgando en su parte dispositiva más de lo pedido, menos o una cosa distinta, incurriendo en ultrapetita, citrapetita y extrapetita.
La doctrina patria (Duque Corredor, Roman J.: Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario. p. 103) afirma que este requisito es importante en lo que respecta a la competencia territorial, en razón de que si se trata de acciones reales muebles, las demandas pueden interponerse ante el tribunal del lugar donde estén las cosas, si allí se encuentra el demandado; si se trata de acciones reales inmobiliarias, ante la autoridad judicial del lugar de ubicación del bien inmueble, todo en aplicación de los artículos 41 y 42 del Código de Procedimiento Civil. Y si se trata de derechos u objetos incorporales sujetos a los requisitos de registro, como las patentes de invención, marcas de fábrica, denominaciones comerciales, derechos de autor, etc., la explicación necesaria exigida en este ordinal 4º del artículo 340 eiusdem, implicará la mención de los respectivos datos registrales.
Nuestra jurisprudencia ha sostenido que lo que exige este requisito es que el demandado sepa qué es lo que se reclama y así poder dar adecuada contestación (entre otras, sentencia de la Sala de Casación Civil, 21/3/1991. Partes: José E. García Machado contra Leonardo Tirado Oquendo, expediente Nª. 90-0540. Citada por Patrick Baudin: Código de Procedimiento Civil Venezolano. Caracas, Ediciones Paredes, 2010-2011, p. 601.). También aquí pueden presentarse situaciones en que el defecto u omisión puede ser subsanado por la propia parte accionada o por el órgano jurisdiccional. Un ejemplo de ello puede darse en un juicio donde se exija la entrega de un inmueble constituido por una casa o un apartamento, de los cuales se omita el señalamiento de sus linderos. Aun cuando el ordinal 4º exige expresar su situación y linderos, éstos últimos pueden omitirse (Ver sentencia Nº 524, Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político Administrativa, 1/6/2004. Partes: OLAYA LUGO DE SÁNCHEZ contra el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI). http://www.tsj.gov.ve/decisiones/spa/junio/00524-010604-1998-15246.htm:), sin que ello implique necesariamente la declaratoria de procedencia de la cuestión previa, pues normalmente no son indispensables para individualizar y ubicar un apartamento o casa y menos cuando en el contrato que vincula a las partes sobre el inmueble, no fue identificado de esa forma o si fue acompañado con el libelo el documento de propiedad donde esté plenamente identificado. Los linderos sí serán necesarios si se trata de varios inmuebles que no puedan individualizarse con los datos que hayan sido aportados, como lotes de terreno o parcelas.
La anterior explicación conceptual obedece a que en el presente caso la cuestión previa promovida no está fundamentada en ninguno de los supuestos indicados en el transcrito ordinal 4º. En consecuencia, de conformidad a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, no correspondería en principio a este juzgado verificar si en el libelo la parte actora cumplió con el indicado requisito, pues no debe suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados. No obstante ello, y por el principio de exhaustividad de la sentencia y toda vez que la cuestión previa promovida fue fundamentada en el indicado ordinal 4º, este juzgado declara que la parte actora sí cumplió con dicho requisito, pues fue debidamente identificada la pretensión en el libelo, tal como ya fue expuesto anteriormente, y sin lugar a dudas puede establecerse que se persigue el desalojo del inmueble identificado con datos suficientes para su individualización y sobre lo cual la parte demandada nada cuestionó al fundamentar su excepción.
En consecuencia, este juzgado declara improcedente la cuestión previa fundamentada en el ordinal 6º del artículo 346, en concordancia con el ordinal 4º del artículo 340, ambos del Código de Procedimiento Civil.
El segundo requisito cuestionado, contenido en el ordinal 5º del artículo 340 eiusdem, exige que el demandante exprese en el libelo “La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones”.
La parte demandada alegó que la actora no expuso un capítulo sobre “Los Hechos”, que prescinde de éstos y les resta importancia. Al respecto, este juzgado declara que no es necesario que la parte demandada dedique un “capítulo” a los hechos en los que fundamenta la demanda, como lo pretende la demandada, pues lo que exige el legislador en el citado ordinal es que el demandante exponga las razones fácticas que dieron origen a la demanda y los fundamentos legales que establecen los efectos jurídicos de la situación de hecho alegada con sus respectivas conclusiones, requisito vinculado con los principios de lealtad procesal y del contradictorio, al requerir la narración de las situaciones fácticas que constituyen el fundamento de la pretensión y los elementos jurídicos de trascendencia necesarios para explicar suficientemente la acción y que el demandado conozca la pretensión en todos sus aspectos y realice una adecuada defensa.
En el presente caso considera este juzgado que la demandante cumplió con lo exigido en el requisito invocado, pues expuso claramente y bajo el título “LOS HECHOS” cuál es la relación jurídica que le vincula a la parte demandada, expresó dónde fue estipulado el canon de arrendamiento y la forma en que sería aumentado, citando la cláusula contractual respectiva, señaló el último monto vigente entre las partes, desde cuándo es el alegado incumplimiento y las normas legales en las que fundamentó la demanda. La relación de los hechos expuestos en el libelo fue reconocida por la demandada al resumir los términos en que fue interpuesta la demanda, evidenciándose de su exposición que lo pretendido es que la actora hiciera un recuento histórico y pormenorizado de todos los aspectos relacionados con dicha relación arrendaticia, especialmente la forma cómo fueron calculados los aumentos del canon de arrendamiento, lo cual a criterio de este tribunal es innecesario, pues perfectamente la parte demandada puede ejercer su derecho a la defensa frente a los hechos expresados en el libelo y así lo demuestra su profuso escrito contentivo de excepciones, defensa y reconvención.
En consecuencia, este juzgado declara sin lugar la cuestión previa fundamentada en el ordinal 6º del artículo 346, en concordancia con el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
3.- La del ordinal 6º, en concordancia con el ordinal 6º del artículo 340 eiusdem, fundamentada en que la actora no produjo con el libelo los documentos fundamentales que comprueben la cualidad con la que actúa, que la identifiquen y faculten para intentar y proseguir el juicio; el supuesto finiquito que celebró con MIDALIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ; el convenio que supuestamente suscribieron (demandante y demandada), que prueba el nacimiento y existencia de la obligación cuyo cumplimiento reclama la accionante, por la suma de (Bs. 5.500,00); que no consignó algún depósito, recibo o estado de cuenta que demuestre los incrementos del canon de arrendamiento; no consignó desahucio o alguna otra prueba mediante el cual pueda deducirse la transformación del contrato a tiempo indeterminado y tampoco produjo copia certificada del documento de propiedad del inmueble a su nombre, para poder solicitar el secuestro.
Al respecto la apoderada judicial de la parte actora expuso que se dio cumplimiento a lo establecido en el ordinal invocado, ya que su representada se identificó y acompañó a los autos el instrumento en el que fundamentó la pretensión, que no es otro que el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 26 de mayo de 2000, bajo el Nº 13, Tomo 28.
El requisito cuestionado por la demandada prescribe que el demandante deberá expresar en el libelo “Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo”. En el mismo ordinal 6º, el legislador define el “instrumento fundamental”, como aquel del cual deriva inmediatamente el derecho deducido, pero corresponde al juez determinar si un instrumento es fundamental a la demanda o no, quien debe examinarse si el instrumento está vinculado o conectado con la relación de los hechos narrados en el escrito de la demanda y cuya presentación no ofrezca dificultad para que el demandado conozca los hechos en que el actor funda su pretensión y la prueba de la que intenta valerse.
Aun cuando el indicado ordinal, de forma imperativa exige la producción con el libelo de los instrumentos fundamentales, si es opuesta la cuestión previa de defecto de forma fundamentada en esta omisión, el demandante tendrá la oportunidad de aportarlo ya sea de forma voluntaria o forzosa, cuando se lo ordene el tribunal, sin que deba sancionársele con la no admisión del instrumento, atenuándose así el imperativo contenido en el ordinal 6º del artículo 340 eiusdem, pues se trata de una cuestión previa subsanable, de conformidad a lo establecido en los artículos 350 y 354 del Código de Procedimiento Civil.
Es de observar igualmente que no todas las relaciones jurídicas que vinculan a las partes están instrumentadas, caso en el cual solo será exigible que el actor exprese en el libelo de dónde deriva su pretensión, mas no podrá exigírsele que consigne un instrumento o documento que no existe o que al menos no fue alegada su existencia. En los casos de afirmación de convenciones verbales contradichas por el accionado, corresponderá al demandante probar sus afirmaciones con otros medios probatorios que no sean instrumentales, por ejemplo, con testigos si existen principios de prueba por escrito, posiciones juradas, etc.
En el caso que nos ocupa, la parte actora fundamentó la acción de desalojo en la existencia de una relación arrendaticia instrumentada en el contrato de arrendamiento ya identificado. Considera este juzgado que es éste el instrumento fundamental de la demanda, pues del mismo deriva la obligación accionada, basada en la falta de cumplimiento de la contraprestación a la que se obligó la accionada como arrendataria. En vista de que la parte actora consignó con el libelo dicho contrato en copia certificada, este juzgado declara que sí cumplió con el requisito exigido en el ordinal invocado, por lo que es improcedente la cuestión previa promovida por defecto de forma.
Seguidamente la parte demandada contestó al fondo de la demanda, señalando que la niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho. Que niega que el inmueble que ella arrendó lo haya arrendado legal y legítimamente ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ; negó que ésta haya celebrado finiquito con MIDALIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ, quien suscribió con ella (la demandada) el contrato de arrendamiento; negó que se haya producido una relación arrendaticia mediante la cual el contrato de arrendamiento suscrito se haya transformado en un contrato a tiempo indeterminado; y negó haber pactado de común acuerdo con la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ un canon de arrendamiento de (Bs. 5.500,00); negó adeudar las pensiones de arrendamiento de los meses de “Mayo (sic) a Diciembre (sic) de 2009, y de Enero (sic) a Octubre de 2010.” Agregó que está pagando los cánones de arrendamiento en el tribunal competente para hacerlo.
Luego de contestar al fondo de la demanda en los términos que antecede, promovió como defensa de fondo la falta de cualidad de la parte actora, fundamentada en que ésta en el libelo no se identificó ni expresa la cualidad con la que actúa y que solo se limita “a decir en el Capítulo de “LOS HECHOS” de su Libelo (sic): …”Mediante documento autenticado … suscribí con las ciudadanas MILADIS COROMOTO MENDOZA y LAURA CATALINA HERNANDEZ…”; que encabezó el libelo sin representación legal, que dice que está asistida y sorpresivamente al final del libelo coloca la siguiente coletilla: “Otro sí vale en la presente acción asisto en este acto a al Dra. Avilda M. Solórzano Martínez. Es justicia – Over A. Cipriano González CI 3022257- I.N.S.A. Nº 13.491.”
Que no riela a los autos instrumento poder otorgado por el propietario del inmueble, de lo que se infiere que la actora ha procedido a motu propio y en su propio nombre para proponer esta acción judicial, consiguiendo en los tribunales alguien que la asistiera para poder presentar la demanda, colocando al final del libelo el “subterfugio” de otrosí. Que esta simulada actora carece de cualidad jurídica para intentar de forma personal y autónoma y proseguir el proceso judicial, que no ostenta la condición de propietaria y tampoco de arrendadora del bien inmueble.
Que a pesar de que pueda acreditar en la secuela del juicio y en su favor, un documento protocolizado de compra venta de inmueble, no lo produjo oportunamente como lo ordena el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 434 eiusdem.
Que tampoco la actora obstenta el carácter de arrendadora del inmueble, pues como ella misma lo declara en el contrato de arrendamiento, y ante un funcionario público actuó como administradora del mismo, pero no produjo junto con el libelo un poder judicial otorgado por el propietario ni autorización o poder de administración vigente y que no consta en el contrato que haya sido cedido.
Agregó que no existe relación arrendaticia contractual entre su persona y la demandante, salvo la de la entrega y pago de las pensiones de arrendamiento, por cuanto actuó “en el contrato que celebró conmigo” como administradora del propietario. Igualmente señaló que oponía lo dispuesto en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil.
Para resolver la falta de cualidad alegada este juzgado observa que la parte demandada lo hizo en capítulo subsiguiente a la contestación al fondo, en el que luego de negar, rechazar y contradecir “en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la presente Demanda” señaló “en ningún momento he dejado de pagar los cánones de arrendamiento” y luego al invocar la falta de cualidad expresó “NO existe ninguna relación arrendaticia contractual entre mi persona y la demandante, salvo la de la entrega y pago de las pensiones de arrendamiento, por cuanto, ella actuó o fungió en el Contrato que celebró conmigo como Administradora del Propietario” e igualmente concluyó.
En la exposición de todas las excepciones planteadas hasta ahora y resueltas anteriormente, la parte demandada reconoció expresamente la relación arrendaticia que deriva del contrato firmado entre ella como arrendataria y la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ, quien está identificada en el contrato como administradora del inmueble arrendado. Pero a su vez pretende la demandada que no se le de carácter de arrendadora a la misma persona que suscribió el contrato, porque a su decir no indicó ni demostró el carácter con el que actúa en el juicio y al haber suscrito el contrato como administradora no tendría cualidad para interponer la presente demanda si no consignó el documento que acredite que es propietaria del inmueble, poder judicial del propietario o la autorización de administración vigente.
Considera este juzgado que son defensas contradictorias de la parte demandada, pues admite quiénes son las personas que suscribieron el contrato, pero a su vez niega que exista relación arrendaticia entre ella y la demandante, que es la misma persona que suscribió el contrato como administradora del inmueble y por ende como arrendadora, tal como fue expresado en el mismo contrato, pues fue asentado que en lo adelante y a los efectos del contrato se denominaría “LA ARRENDADORA” y a las ciudadanas MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ y LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, como “LAS ARRENDATARIAS”. Ese carácter de arrendadora de la demandante fue expresamente reconocido por la arrendataria no solo al firmar el contrato de arrendamiento, sino también posteriormente al pagarle el canon de arrendamiento, tal como expresamente lo admitió al contestar la demanda.
Como ya indicó precedentemente este juzgado, la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ, interpuso la demanda afirmando que suscribió el contrato de arrendamiento ya referido, con las ciudadanas MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ y LAURA CATALINA HERNÁNDEZ. Esa afirmación y las demás expresadas en el libelo, no dan lugar a otra interpretación que no sea que la actora interpuso la demanda como arrendadora. No se requería que dicha ciudadana manifestara expresamente que interponía la demanda en tal carácter, como pareciera pretenderlo la parte demandada, pues ello sería redundante.
En materia arrendaticia, tiene cualidad para interponer la demanda judicial frente al arrendatario, la persona que celebró el contrato de arrendamiento, ya sea como propietario del inmueble, administrador o mandatario. En el presente caso quien tiene el carácter de arrendadora es la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ, tal como se evidencia del contrato de arrendamiento reconocido por la parte demandada, en donde ambas fueron identificadas expresamente como ARRENDADORA y ARRENDATARIA, respectivamente. Entonces, considera este juzgado que existe la identidad lógica entre la persona que en abstracto debe accionar y la que en concreto interpuso la presente demanda, por lo que debe concluirse forzosamente que la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ, sí posee cualidad en el presente proceso.
En cuanto al alegato de que la actora no produjo un poder judicial otorgado por el propietario ni una autorización o poder de administración vigente, se observa que en el presente procedimiento no se está discutiendo la propiedad sobre el inmueble arrendado, por lo que no es necesario que la actora consigne los recaudos exigidos por la demandada, pues los mismos serían exigibles si la actora estuviese actuando en nombre de otra persona y claramente se evidencia que actúa en nombre propio, en carácter de arrendadora, y al interponer la demanda estuvo asistida por el abogado que la propia parte demandada identificó en su contestación, para lo cual no se requiere ninguna fórmula más que identificar al profesional del derecho que asista a la parte de que se trate y que firme el respectivo escrito, tal como sucedió en este caso.
Seguidamente, y como defensa de fondo, la parte demandada promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por existir prohibición expresa en la ley, de admitir la acción “como ha sido propuesta”.
Citó el contenido del artículo 215 eiusdem, y luego señaló que para que tenga validez el juicio tiene que producirse la citación del demandado, y valga decir, de los demandados, si fuese el caso. Que consta en el contrato de arrendamiento, que son dos (2) las arrendatarias del apartamento objeto del proceso judicial, esto es, las ciudadanas MILADIS COROMOTO GONZÁLEZ y LAURA CATALINA HERNÁNDEZ FIGUERA; que ambas suscribieron el contrato y se obligaron conjuntamente a cumplirlo, por el tiempo que estuviese vigente.
Que tienen una comunidad legal y contractual respecto al apartamento arrendado, ya que ambas son deudoras solidarias y responsables del cumplimiento de las cláusulas contractuales; que esa comunidad jurídica no puede ser disuelta por la sola voluntad o provecho particular de la demandante.
Que la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ no tiene cualidad ni facultad para celebrar finiquitos respecto al inmueble que no es de su propiedad, y que en autos no existe el finiquito alegado por la demandante con la ciudadana MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ, y tampoco podrá aportarse en la secuela del juicio, por ser un documento fundamental no producido oportunamente.
Agregó que aun si existiera ese finiquito, no produciría efecto legal alguno, por cuanto solo ella (la demandada) puede liberar a MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ de sus obligaciones, ya que su responsabilidad es con ella, pues se comprometió a pagar conjuntamente el alquiler; y que la arrendadora no puede liberarla de esa obligación y dejarla sola con la carga, que el supuesto finiquito no surte efecto legal alguno frente a la comunidad que tienen.
Que por ser dos (2) las arrendatarias, son litisconsorte y en tal virtud debieron ser demandadas y citadas para este juicio, para que pueda tener validez, como lo establece el artículo 215 del Código de Procedimiento Civil, cosa que no se hizo y por lo tanto este procedimiento está viciado de nulidad absoluta.
Se observa así que la demandante promueve la cuestión previa indicada, como defensa de fondo, bajo el argumento de que ha debido demandarse a las dos (2) personas que suscribieron como arrendatarias el contrato de arrendamiento y a tales efectos invoca el contenido del artículo 215 eiusdem, que prescribe como una formalidad necesaria para la validez del juicio la citación del demandado para la contestación de la demanda.
Dicha defensa obedece al hecho de que la ciudadana MILADIS COROMOTO GONZÁLEZ no fue demandada, bajo el argumento de la actora de que ya no formaba parte de la relación arrendaticia por no estar ocupando el inmueble. Entonces, mal podía ser citada una persona que no fue demandada, como lo pretende la demandada, alegando que por ello el procedimiento está viciado de nulidad absoluta, lo cual no tiene nada que ver con la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
En todo caso se observa que la demanda por desalojo fue interpuesta contra la única persona que a decir de la demandante, está ocupando el inmueble en carácter de arrendataria, por cuanto celebró finiquito con la otra suscriptora del contrato en tal carácter. No existe en nuestra legislación fundamento legal alguno que prohíba que la demanda sea admitida, por lo que ha de declararse improcedente la cuestión previa promovida.
Como quiera que la indicada cuestión previa fue promovida como defensa de fondo y tomando en consideración los demás alegatos expresados por la demandada, este juzgado observa que a lo largo de las profusas defensas expuestas, la accionada no negó el hecho afirmado por la actora de que sea ella la única que está ocupando el inmueble como arrendataria. Entonces, mal puede pretender que la ciudadana MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ permanezca en una comunidad que no existe y que siga comportándose como arrendataria cuando ya no lo es. En consecuencia, si no está obligada como arrendataria hacia la arrendadora, menos lo puede estar hacia la persona que fue su comunera en la relación arrendaticia, pues claramente se puede inferir que el acuerdo entre la demandante y la co-arrendataria saliente no fue celebrado a espaldas de la otra arrendataria, demandada en este caso como única ocupante del inmueble y por ende la única arrendataria actual.
En consecuencia, este juzgado considera que no tiene nada más que resolver sobre el no llamado como demandada a este proceso de la ciudadana MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ, pues no se configura en este caso un litisconsorcio pasivo necesario, como pareciera entenderlo la demandada.
La misma cuestión previa fue promovida como defensa de fondo, fundamentada en que existe prohibición expresa en la ley de admitir la acción “de la forma como ha sido propuesta”. Luego de transcribir el encabezado y literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, afirmó que la demostración y prueba en el expediente, de la existencia de un contrato a tiempo indeterminado resulta de vital importancia para poder basarse o invocar esta disposición legal como fundamento legal. Que no consta en la narración de los hechos, la forma de cómo el contrato de arrendamiento que tiene celebrado a tiempo determinado, se transformó a tiempo indeterminado.
Al respecto, este juzgado observa que la presente demanda por desalojo fue interpuesta por incumplimiento en el pago de las pensiones arrendaticias. No hay prohibición expresa de la ley de admitir dicha demanda, ya se trate el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado o determinado. En consecuencia, se declara improcedente dicha cuestión previa promovida como defensa de fondo.
Ahora bien, por lo que respecta a la contestación al fondo de la demanda en sí, la demandada negó haber pactado de común acuerdo con la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ un canon de arrendamiento de (Bs. 5.500,00) y negó adeudar las pensiones de arrendamiento de los meses de “Mayo (sic) a Diciembre (sic) de 2009, y de Enero (sic) a Octubre de 2010” porque está pagando los cánones de arrendamiento en el tribunal competente para hacerlo.
Para demostrar dichos pagos, la parte demandada consignó copia certificada de actuaciones contenidas en el expediente Nº 2010-1470, formado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, formado desde el 20 de noviembre de 2010. Por cuanto se trata de actuaciones judiciales con valor de plena prueba, este juzgado las aprecia, fijando de las mismas los siguientes hechos.
Fue formado con ocasión de la solicitud interpuesta por la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ FIGUERA, quien manifestó que era arrendataria conforme al contrato de arrendamiento consignado al presente expediente, en el que fijaron el canon de arrendamiento de (Bs. 450,00) y en vista de que la administradora AVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ, se negó a recibir el pago, depositó la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00), correspondiente a los meses de junio, julio agosto y septiembre de 2010, en la cuenta corriente Nº 0102-0552-2300-0003-4393, en el Banco de Venezuela. En el mismo acto, consignó cuatro (4) planillas de depósitos realizados el 5 de agosto de 2010, por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00) cada uno. Igualmente consta que posteriormente la arrendataria siguió depositando el mismo monto por concepto del canon de arrendamiento de los meses subsiguientes hasta el mes de noviembre de 2010, cuyas planillas consignó en el expediente. Igualmente señaló como beneficiario al ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO MALAVÉ, en carácter de propietario del inmueble arrendado.
Ahora bien, la demanda fue interpuesta bajo el argumento de que el canon de arrendamiento vigente entre las partes era la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00), aumentado de acuerdo a lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, por la cual se previeron aumentos basados en el incremento del índice inflacionario acumulado y que la demandada adeudaba los cánones de arrendamiento comprendidos desde agosto (remanente) a diciembre de 2009 y de enero a octubre de 2010.
En primer lugar corresponde a este juzgado determinar cuál es el monto que por canon de arrendamiento debía pagar la arrendataria, para luego analizar las copias certificadas consignadas por la demandada y constatar si fueron debidamente realizados los pagos consignados ante el tribunal competente para recibirlas en esta circunscripción judicial.
Al respecto se observa que el contrato de arrendamiento fue firmado el 26 de mayo de 2000, por el lapso de seis (6) meses, comprendidos desde el 1º de junio de 2000 hasta el 30 de noviembre de 2000, prorrogables por períodos iguales, siempre que una de las partes no manifestare su voluntad de no prorrogarlo, con cinco (5) días de anticipación por lo menos, al vencimiento del lapso fijo o de cualquiera de sus prórrogas. Toda vez que la relación arrendaticia continuó, se entiende que el contrato siguió prorrogándose cada seis meses.
Así, tenemos que luego del vencimiento del lapso fijo, interesa resaltar en este caso que las primeras prórrogas contractuales, fueron las siguientes: 1ª) Del 1º de diciembre de 2000 al 31 de mayo de 2001; 2ª) Del 1º de junio de 2001 al 30 de noviembre de 2001; 3ª) Del 1º de diciembre de 2001 al 31 de mayo de 2002; 4ª) Del 1º de junio de 2002 al 30 de noviembre de 2002; 5ª) Del 1º de diciembre de 2002 al 31 de mayo de 2003, y así sucesivamente.
Igualmente convinieron que el canon de arrendamiento a pagar para el primer período sería de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), actualmente (Bs. 450,00) y para la fijación de la nueva cuota, al vencimiento del contrato o cualquiera de sus prórrogas, sería la cantidad que resultase de la suma de la última pensión pagada, más un incremento del cien por ciento del índice inflacionario acumulado, durante el respectivo período semestral, de conformidad al índice de precios al consumidor que dictaminase el Banco Central de Venezuela.
Es decir, que ambas partes acordaron que el canon de arrendamiento sería aumentado con cada renovación semestral del contrato, en base a la inflación acumulada en cada período, tomando en consideración el Índice de Precios al Consumidor dictaminado por el Banco Central de Venezuela.
A la fecha de celebración del contrato, era válido lo pactado entre las partes, debido a que no regía disposición especial que prevaleciera sobre el principio de autonomía de la voluntad de las partes contratantes, en relación a los aumentos del canon de arrendamiento. Y en cuanto a la base sobre la cual sería calculado el aumento, ha sido reconocido tanto doctrinaria como jurisprudencialmente que la inflación constituye un hecho notorio consistente en la tendencia persistente al incremento del nivel general de precios o, desde otro punto de vista, como el proceso continuo en la caída del valor del dinero, por lo que las partes previendo el efecto dañino que produce el fenómeno de la inflación, por la pérdida de poder adquisitivo de la moneda, pactan en sus obligaciones cláusulas como la indicada, lo cual está ajustado a Derecho.
En el libelo la parte actora no señaló de qué forma se fueron materializando dichos aumentos, en cuanto al monto. Solo expresó que el canon vigente era de (Bs. 5.500,00), sin indicar desde qué fecha estaba vigente, mientras que la demandada se limitó a expresar en la contestación de la demanda que no pactó de común acuerdo con la demandante el canon de arrendamiento de (Bs. 5.500,00). Al depositar los cánones de arrendamiento y consignarlos ante un tribunal, lo hizo en base al monto pactado para el primer período contractual, entendiéndose así que para la parte demandada ese es el monto válido, pero esto no es cierto, pues de acuerdo a lo pactado contractualmente, el canon de arrendamiento sería aumentado cada vez que se prorrogase y mientras las partes no pactasen lo contrario, debía seguir rigiendo, en principio, el acuerdo de las partes.
Corresponde a este juzgado determinar hasta qué fecha tuvo vigencia la aplicación de la cláusula contractual indicada. A tales efectos se observa que, por el principio iura novit curia, este Juzgado conoce que mediante Resolución emanada de los órganos administrativos competentes para hacerlo, actualmente los cánones de arrendamiento para vivienda están congelados. Todo ello deriva del Decreto publicado el 6 de febrero de 2003, publicado en la Gaceta Oficial No. 37.626, mediante el cual el Presidente de la República Bolivariana de Venezuela, declaró que el alquiler de viviendas es un bien y servicio de primera necesidad en todo el Territorio Nacional.
Como consecuencia de esta declaración, el Ministerio de Infraestructura dictó el 4 de abril de 2003 la Resolución Nº 036, publicada en la Gaceta Oficial Nº 37.667, del 8 de abril de 2003, mediante la cual resolvió que se mantuvieran en todo el Territorio Nacional los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. Dicha Resolución fue dictada con vigencia de un año a partir de la fecha de publicación en la Gaceta Oficial.
El 18 de mayo de 2004, fue dictada una nueva Resolución conjunta, publicada el día siguiente en la Gaceta Oficial No. 37.941, de los Ministerios de la Producción y el Comercio ((DM/N° 152) y de Infraestructura ((DM/N° 046), por la cual se resolvió mantener el monto a ser cobrados por concepto de cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, establecidos para la misma fecha indicada, 30 de noviembre de 2002. Esta Resolución fue dictada con vigencia de seis meses desde su publicación, prorrogables por un período igual, según lo estimase el Ejecutivo Nacional. Posteriormente fueron dictadas otras prórrogas, como la del 17 de noviembre de 2005, publicada en la Gaceta Oficial No. 38.316, contenida en la Resolución dictada por los Ministerios de Industrias Ligeras y Comercio (N° 0106) y el de Infraestructura (N° 088), por la cual se prorrogó por seis (6) meses, a partir de la publicación de la Resolución, la medida de congelación de alquileres contenida en la Resolución conjunta referida antes, publicada en la Gaceta Oficial No. 37.941; hasta la última prórroga vigente a la fecha de interposición de la demanda de marras, decretada mediante Resolución conjunta de los Ministerios del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda (Nº 043) y del Poder Popular para el Comercio (Nº 035), publicada en Gaceta Oficial Nº 39.407, del 21 de abril de 2010.
Cuando una materia está revestida de orden público, no le es dable a las partes relajar las normas o medidas decretadas por el Estado, para proteger determinadas situaciones jurídicas. Así, el Decreto Presidencial y las Resoluciones relacionadas, dictadas de conformidad a las facultades conferidas en la Constitución Nacional y otras leyes nacionales, están relacionadas con una materia de estricto orden público, amparada por normas que no pueden ser relajadas por convenio de las partes y mucho menos unilateralmente por cualquiera de ellas.
En el caso concreto, a la fecha de la contratación prevalecía la voluntad de las partes en cuanto a la fijación del monto del canon de arrendamiento y los sucesivos aumentos, pues se entiende que no existía un canon de arrendamiento regulado sobre el inmueble arrendado, por lo cual las partes eran libres de pactar el monto del canon inicial y los sucesivos aumentos, en caso de prórroga del contrato. Sin embargo, posteriormente fue arropado en esa materia de orden público el aspecto de la fijación de la suma que debe pagar el arrendatario por tal concepto, a partir de una fecha determinada, manteniéndolo congelado hasta la fecha actual.
En base a ello, cuando entró en vigencia en este País la congelación de alquileres sobre viviendas, ya había iniciado entre las partes la quinta prórroga contractual (del 1º-12-2002 al 31-05-2003); y en cumplimiento a la resolución administrativa señalada, las partes debían mantener el mismo canon de arrendamiento vigente para el período de la cuarta cláusula contractual, que venció el 30 de noviembre de 2002, pues a través de la indicada Resolución Nº 036, el entonces Ministerio de Infraestructura resolvió que se mantuvieran en todo el Territorio Nacional los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, congelación de precios mantenida a la fecha de interposición de la demanda. Es decir, que luego de la entrada en vigencia de lo resuelto en esta Resolución, ya no debían regir entre las partes los aumentos sucesivos convenidos por las partes en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Así se declara.
Ahora bien, en cuanto al canon de arrendamiento que pagó la arrendataria durante el período comprendido desde el 1º de junio al 30 de noviembre de 2002, por el principio de exhaustividad procesal, este juzgado observa que al interponer reconvención contra la parte actora, la demandada relacionó los montos que a su decir ha pagado por cánones de arrendamiento y respecto al año 2002 expresó que pagó durante los meses de enero a julio, la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 495,00) y desde agosto hasta diciembre, la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 535,00). Igualmente expresó que en este año comenzó a regir el segundo aumento que le efectuó la administradora, a partir del mes de junio de 2002 y que solo podía demostrarlo a partir de agosto, que es cuando le otorgó recibo.
A tales efectos opuso a la demandante reconvenida, tres (3) recibos originales, numerados 1192,1309 y 1199, de fechas 7 de junio, 10 de agosto y 5 de noviembre de 2002, con encabezado a nombre de “Dr. A. Ugueto Malavé. Abogado. Dra. A. Mercedes Solórzano M. Abogado”, mediante el cual se declara que han recibido de LAURA HERNÁNDEZ, la cantidad de (Bs. 495.000,00), (Bs. 535.000) y (Bs. 530.000,00), respectivamente. El segundo recibo indicado presenta la siguiente nota: “Pendiente por abonar 40.000, por convenio nuevo canon a partir del presente mes”; y el tercero tiene la siguiente nota: “Canceló remanente mes anterior de 40.000 pendiente). Todos están firmados con firma ilegible.
Estos recibos, consignados por la demandada en original, no fueron desconocidos por la parte actora. En razón a ello, este juzgado los aprecia con valor de plena prueba, fijando de esto, que es cierto lo afirmado por la parte demandada, en el sentido de que el canon de arrendamiento fue aumentado a la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 535.000,00); por lo que debe concluirse que para el mes que concluyó la cuarta cláusula contractual (del 1º de junio de 2002 al 30 de noviembre de 2002), el canon de arrendamiento que regía válidamente entre las partes era esa misma cantidad. Así se decide.
En consecuencia, este Juzgado declara que el canon de arrendamiento pactado entre las partes y vigente al 30 de noviembre de 2002, es el que debió seguir rigiendo entre ellas, mientras se mantuviera vigente la congelación de alquileres para vivienda, impuesta por el Estado venezolano, esto es QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 535.000,00), equivalentes actualmente a la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 535,00), por efecto de la reconversión monetaria vigente en el País desde el año 2008.
Cuando la demandada acudió a consignar el pago de los cánones de arrendamiento señalados como insolutos, lo hizo en base al monto con el que inició la relación arrendaticia (Bs. 450,00) y no en base al que regía a la fecha en que entró en vigencia la congelación del alquiler. En consecuencia, considera este órgano jurisdiccional que los pagos consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, no fueron realizados válidamente, lo cual equivale a falta de pago, pues debía pagar mensualmente la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 535,00), de acuerdo a lo convenido válidamente en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que era norma obligatoria entre las partes hasta la fecha de entrada en vigencia de la Resolución administrativa antes indicada, de la cual deriva la congelación del alquiler en el monto indicado.
Por otro lado se observa que los cánones señalados como insolutos, son desde agosto 2009 (remanente) hasta octubre 2010. Si bien la parte demandada afirmó en la contestación que dichos pagos los había realizado en el tribunal de consignaciones, se evidencia que no fue sino hasta el 20/09/2010 que acudió ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y solo consignó de forma acumulativa el pagos de los meses comprendidos desde junio a septiembre del año 2010, es decir que el pago de los meses anteriores (agosto 2009 a mayo 2010) no está incluido en dichas consignaciones.
En consecuencia, este juzgado declara procedente la demanda de desalojo interpuesta, pues la demandada no probó el pago de los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de agosto 2009 hasta el mes de mayo 2010 y no pagó válidamente los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde el mes de junio octubre de 2010.
Este juzgado considera que no debe pronunciarse sobre lo solicitado como vía subsidiaria por la parte actora, toda vez que la pretensión principal fue acordada procedente, pues pretensión solicitada de forma subsidiaria equivale a que si la anterior es solicitada procedente, no corresponde al órgano jurisdiccional conocer sobre la procedencia de la subsiguiente. El dispositivo completo será indicado al final de la presente decisión, pues también corresponde resolver en este acto la reconvención interpuesta, lo cual se pasa a hacer seguidamente.
DE LA RECONVENCIÓN:
Antes de exponer los hechos en que fue fundamentada la reconvención, este juzgado observa que la parte demandada en la contestación y especialmente en la reconvención realizó una serie de señalamientos hacia la parte actora, en base a que es una juez de la República, los cuales a su vez fueron contestados y/o rechazados por la apoderada judicial de la contraparte. Este juzgado no tomará en consideración los hechos expuestos en ese sentido, pues no forman parte de la cuestión que tiene la obligación de resolver, que tiene que ver con la materia arrendaticia sometida a su conocimiento.
La ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ fundamentó la demanda reconvencional en los siguientes hechos:
Que es arrendataria del apartamento 1-A, ubicado en las Residencias ASR, Torre Sur, situada en la urbanización Los Dos Caminos, Avenida Sucre, Municipio Leoncio Martínez del Estado Miranda, mediante documento autenticado el 26 de mayo de 2002, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 13, Tomo 28. Que se trata de un contrato a tiempo determinado.
Que conforme a lo estipulado en el contrato, comenzó pagando por concepto de arrendamiento, la suma mensual de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00), sin ninguna regulación de la Dirección de Inquilinato y que desde el inicio, la administradora ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ, se ocupó de cobrar personalmente el canon de arrendamiento, exigido en efectivo y que muy rara vez le firmaba los recibos que la misma arrendataria redactaba.
Que igualmente le entregaba cheques del Banco Banesco y/o los depositaba en una cuenta corriente del Banco Federal que le facilitó la indicada ciudadana, ya que le quedaba constancia de los pagos que efectuaba; no teniendo después otra opción que consignar los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, toda vez que la administradora le exigió un aumento desproporcionado y excesivo, contrario a las cláusulas contractuales, en donde se estipuló un incremento conforme al I.P.C., por lo que se opuso a pagarle y ante ello, optó por negarse a recibir los pagos.
Que procedió a consignar los alquileres en el referido juzgado, desde el mes de junio de 2009, en el expediente Nº 2010-14780, cuya copia certificada acompaña marcada “B”. Que colocó como beneficiario al propietario del inmueble arrendador, ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO MALAVÉ, tal como se evidencia en el documento de propiedad que cursa en el mismo expediente de consignaciones.
Que el motivo de la demanda radica simple y llanamente en que la aludida administradora se excedió y pretendió aumentarle una cantidad exorbitante, que es precisamente la que ella confiesa en la demanda, de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00) mensuales, a lo que se negó rotundamente. Que es un aumento desproporcionado de más del mil doscientos por ciento (1.200%) de la que comenzó pagando en el mes de mayo de 2000, de cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 450,00) mensuales.
Que es un hecho público, notorio y comunicacional que no amerita prueba alguna, y que debe ser del total conocimiento del juzgador, que desde el año 2002 se han venido congelando por “Decretos”, el aumento de los cánones de arrendamiento, para aquellos inmuebles que sirvan de vivienda. Que desde el año 2001 ha venido pagando exceso en los cánones de arrendamiento y que la administradora está en la obligación de reintegrarle, por imperio de la ley.
Relacionó los pagos que a su decir ha realizado, desde junio de 2000 hasta mayo 2010, de cuya relación destaca que desde junio 2000 hasta mayo 2001, pagó (Bs. 450,00); que al cumplirse un año del contrato se produjo el primer aumento, a (Bs. 495,00), desde junio 2001 hasta julio 2002; que a partir de junio de 2002 se efectuó el segundo aumento, a la cantidad de (Bs. 535,00), el cual se mantuvo hasta el mes de septiembre de 2005.
Que en el año 2005, se produjeron dos (2) aumentos, en violación del decreto presidencial de congelamiento y de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; uno en octubre, a (Bs. 800,00) y en noviembre a (Bs. 1.000,00), canon que se mantuvo hasta diciembre de 2006; que desde enero 2007 hasta septiembre 2007 pagó la cantidad de (Bs. 1.600,00); desde octubre a diciembre 2007 pagó (Bs. 2.000,00); desde enero 2008 hasta marzo 2010, la cantidad de (Bs. 2.400,00); y los meses de abril y mayo 2010 los pagó a razón de (Bs. 2.800,00).
Que el monto total de lo pagado de más asciende a la suma de OCHENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 84.430,00).
Que el resto de los cánones de arrendamiento los pagó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, desde el mes de junio de 2010 hasta el presente, como consta en el expediente Nº 2010-14780, cuya copia certificada acompaña.
Agregó que en el contrato de arrendamiento que suscribió, se menciona que se obliga a pagar el condominio, aún cuando esa obligación corresponde al propietario del inmueble. Que no obstante ello, la Dirección de Inquilinato ha establecido y fijado de manera reiterada en las regulaciones de los cánones de arrendamiento, que el arrendatario debe pagar por concepto de contribución para los gastos de condominio, mediante un porcentaje del veinticinco por ciento (25%) que se calcula sobre el monto del canon de arrendamiento; y que lo cierto es que la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLÓRZANO, le conminaba y exigía que ella las pagara en su totalidad, por lo que pagaba el monto total del condominio, incluso las cuotas extraordinarias, cuyos pagos están reflejados en los cuadros que presenta y los recibos y asientos contables demostrativos de su pago, consignados en legajo marcados “D”.
Que en base a ello, la reconvenida le adeuda lo pagado en exceso por las cuotas de condominio, descontado como sea el (25%) por ciento de contribución establecido por la Dirección de Inquilinato.
Seguidamente relacionó los pagos efectuados desde el 12 de diciembre 2001 hasta junio 2008, lo que a su decir asciende al monto total de DIECISÉIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 16.255,00), de lo cual, descontado el porcentaje de contribución del 25% sobre el canon de arrendamiento (Bs. 4.063,75) da un total de DOCE MIL CIENTO NOVENTA Y UN BOLÍVARES CON 25/100 (Bs. 12.191,25), que es en definitiva la totalidad de lo que pagó en exceso y debe serle reintegrado.
Que en base a los hechos expuestos, y actuando en su carácter de arrendataria, demanda a la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÌNEZ, por cumplimiento de las disposiciones legales que rigen todo contrato de arrendamiento, para que convenga, o en su defecto, sea condenada por el tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En reintegrarle la suma de (Bs. 84.430,00), por el exceso en el cobro del canon de arrendamiento permitido por la ley, discriminados en el capítulo referente a los pagos.
SEGUNDO: En reintegrarle la suma total que corresponda, por el exceso en el pago de las cuotas de condominio que realizó y que se prueben en el juicio, una vez deducido el porcentaje de contribución.
TERCERO: En pagar el monto correspondiente a los intereses devengados, por los montos cobrados en exceso sobre los cánones de arrendamiento y cuotas de condominio, calculadas a partir de la fecha en que se produjeron efectivamente el pago de cada uno de ellos, y los cuales solicita que se determinen mediante experticia complementaria del fallo que dicte el tribunal, de acuerdo a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, por aplicación analógica del artículo 27 del decreto ley sobre arrendamientos inmobiliarios, hasta la fecha en que se produzca efectivamente el reintegro.
CUARTO: En pagar la corrección monetaria o indexación, la cual también pide que se establezca mediante experticia complementaria al fallo, conforme a la información que al efecto suministre el Banco Central de Venezuela.
QUINTO: En caso de declararse con lugar la reconvención, que este tribunal remita copia certificada de la sentencia definitiva, al organismo gubernamental correspondientes, para la aplicación de la sanción prevista en el artículo 82 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a tenor de lo consagrado en el artículo 64 eiusdem.
SEXTO: En respetar efectivamente y dar exacto e inmediato cumplimiento a todas y cada una de sus obligaciones contractuales y legales, que derivan del contrato de arrendamiento suscrito.
SÉPTIMO: Se abstenga de continuar con las perturbaciones de toda índole que ha venido reiteradamente cometiendo, en su perjuicio y de su familia, en contravención con el goce pacífico que sobre la cosa arrendada le confiere la ley, conforme a lo dispuesto en el ordinal 3º del artículo 1.585 del Código Civil, en concordancia con la “Disposición Supra-Constitucional consagrada en el Artículo (sic) de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela”.
OCTAVO: En pagar los costos y costas del juicio.
Al contestar la reconvención, la abogada Keila Galindo, actuando como apoderada judicial de la ciudadana ALVILDA M. SOLÓRZANO MARTÍNEZ, señaló que la negaba, rechazaba y contradecía, tanto en los hechos como en el Derecho.
Citó el contenido de los artículos 58, 60, 61 y 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y doctrina nacional sobre el reintegro inquilinario. Agregó que para intentarse tal acción, debe mediar previamente la determinación, por el órgano administrativo del canon máximo a pagar por el inquilino, lo que no ocurrió en el presente caso, pues no fue acompañado a los autos documento alguno que pruebe la regulación del canon máximo a pagar por el inmueble objeto del juicio, que en todo caso sí constituye el documento fundamental de la reconvención, motivo por el que solicita que sea declarada inadmisible.
Señaló que a todo evento, impugna la documentación acompañada por la demandada; y finalmente solicitó que el tribunal declarase inadmisible la reconvención, por la razón antes indicada y condene en costas a la demandada.
Para decidir al respecto, este juzgado observa:
En cuanto a la causal de inadmisión alegada, se observa que la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ no fundamentó la reconvención en cualquier regulación de alquileres dictada por el organismo administrativo correspondiente, como pretendió entenderlo la parte actora reconvenida. Entonces mal podría exigírsele que consigne un instrumento que no tenga nada que ver con la acción ejercida, pues claramente se entiende que la acción de reintegro la fundamentó la reconviniente en el Decreto Presidencial por el que fue declarado el alquiler de viviendas como bien de primera necesidad y en las siguientes Resoluciones administrativas dictadas por los Ministerios competentes, por las que se ha mantenido congelado el canon de arrendamiento de viviendas, desde el mes de noviembre de 2002, ampliamente ya referidas por este juzgado al decidir la demanda principal.
Aunado a ello, se observa que en este caso no existe causal de inadmisión de la reconvención, pues para su admisión solo debía verificarse que no fuese contraria al orden público, las buenas costumbres o disposición de ley, lo cual hizo este juzgado previamente a su admisión. La presentación tempestiva o no de los medios probatorios o instrumento fundamental no forma parte de las causales de inadmisión de la demanda (principal o reconvencional) en casos como el presente, a diferencia de los juicios especiales, en donde sí es necesario que el juez realice una valoración previa del instrumento que demuestre que el demandado está obligado frente al demandante a cumplir una determinada obligación. Y al ser fundamentada la presente reconvención en un Decreto Presidencial y las Resoluciones originadas a partir de aquél, no estaba obligada la reconviniente a consignarlas como instrumentos fundamentales, pues sería tanto como exigirle la prueba del Derecho, cuando es un principio procesal que el juez conoce el derecho y por ende las partes no están obligadas a demostrarlo, salvo contadas excepciones que no aplican en este caso, pues el indicado Decreto y Resoluciones administrativas forman parte del Derecho nacional.
En cuanto al fondo de la controversia, este juzgado considera que no surte efecto alguno la negativa generalizada de los hechos expuestos en la reconvención, que realizó la indicada apoderada judicial de la ciudadana ALVILDA M. SOLÓRZANO MARTÍNEZ, quien luego solo se limitó a solicitar que fuese declarada inadmisible, por no haber presentado el instrumento fundamental.
Entonces, tomando además en consideración los hechos debatidos en la demanda principal, deben tenerse como hechos admitidos los aumentos del canon de arrendamiento alegados por la demandada reconviniente y sus respectivos pagos, pues la demandante reconvenida afirmó en el libelo que el canon de arrendamiento fue modificándose a través del tiempo, de conformidad a lo previsto en la cláusula segunda del contrato y que la demandada solo adeudaba los cánones correspondientes a los meses de agosto 2009 hasta octubre 2010.
La admisión de hechos en que incurrió la parte reconvenida al no contradecir expresamente los montos que la demandada reconviniente afirmó haber pagado durante la relación arrendaticia, releva a la parte demandada de probar que ha pagado los montos indicados y en consecuencia este juzgado no está obligado a analizar los medios probatorios consignados y promovidos por la parte demandada para probar los pagos del canon de arrendamiento con aumentos.
Corresponde a este juzgado determinar la procedencia en derecho del reintegro accionado. A tales efectos observa que la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ pretende el reintegro de la cantidad de dinero que a su decir ha pagado en exceso, desde el mes junio de 2000 hasta mayo 2010.
Reitera este Juzgado, que cuando una materia está revestida de orden público, no le es dable a las partes relajar las normas o medidas decretadas por el Estado, para proteger determinadas situaciones jurídicas. Así, el Decreto Presidencial y las Resoluciones antes referidas, dictadas de conformidad a las facultades conferidas en la Constitución Nacional y otras leyes nacionales, están relacionadas con una materia de estricto orden público, amparadas por normas que no pueden ser relajadas por convenio de las partes ni unilateralmente por cualquiera de ellas.
En el caso concreto, la arrendataria expuso los hechos en su demanda como si los aumentos estipulados hubiesen sido imposiciones de la arrendadora, pero se evidencia que la arrendataria los aceptó hasta el último aumento que se le planteó, pues a su decir, los estuvo pagando a pesar de saber que debieron seguir manteniendo el mismo canon de arrendamiento vigente al 30 de noviembre de 2002, fecha a partir de la cual comenzó a regir la congelación decretada, en base a que el alquiler de vivienda fue declarado por el Ejecutivo Nacional, como un servicio de primera necesidad.
Sin embargo, independientemente de lo pactado por las contratantes, la congelación decretada convierte en irrenunciable el derecho de la arrendataria a que se le cobre el canon de arrendamiento de la forma establecida en la cláusula segunda del contrato, luego del 30 de noviembre de 2002, hasta tanto el Ejecutivo Nacional decida lo contrario, pues el imperio del Estado, registrado en el Decreto y las Resoluciones antes relacionadas, debe prevalecer sobre la voluntad de las partes.
Como lo estableció previamente este juzgado, la cláusula de aumentos sucesivos que pactaron las partes en el contrato es válida, pues a la fecha de celebración del contrato prevalecía en ese aspecto el principio de autonomía de voluntad de las partes, pero posteriormente al 30 de noviembre de 2002, no procede su aplicación entre las partes, por la congelación de alquileres vigente en el País desde esa fecha.
A raíz de ello, este juzgado también estableció previamente que el canon de arrendamiento válido que debe pagar la arrendataria es el que estaba vigente a la finalización de la cuarta prórroga contractual (del 1º de junio de 2002 al 30 de noviembre de 2002), esto es, la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 535.000,00), actualmente (Bs. 535,00).
En consecuencia, este juzgado declara que hasta el mes de septiembre de 2005, la demandada reconviniente no pagó en exceso, sino que lo hizo válidamente en base a lo que ambas partes pactaron voluntariamente en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, pues tal como ella misma lo afirmó, a partir de junio 2002 comenzó a pagar la cantidad de (Bs. 535,00), que se mantuvo hasta el mes de septiembre de 2005. En base a ello, no procede repetición de lo pagado desde el mes de diciembre de 2002 hasta el mes de septiembre de 2005, por cuanto no hubo exceso. Así se declara.
Durante el período comprendido desde el mes de octubre 2005 hasta mayo 2010, transcurrieron cincuenta y cinco (55) meses, durante los cuales la arrendataria afirmó que estuvo pagando cánones de arrendamiento superiores al monto congelado, que era de quinientos treinta y cinco bolívares (Bs. 535,00), por lo que, en principio, sí procedería en este caso el reintegro de lo pagado en exceso.
Corresponde al tribunal determinar cuál es el monto de lo pagado en exceso a partir del mes de octubre de 2005; y para determinar el parámetro final ha de observarse lo siguiente:
En la reconvención, la arrendataria afirmó que pagó en exceso hasta el mes de mayo de 2010. No obstante ello, este juzgado observa igualmente que la demanda principal, ya resuelta previamente a la reconvención, fue fundamentada en que la arrendataria había dejado de pagar los cánones de arrendamiento comprendidos desde agosto (remanente) 2009 hasta octubre 2010 y al contestar el fondo de la demanda, la arrendataria afirmó que negaba que adeudase los meses de “Mayo (sic) a Diciembre (sic) de 2009, y de Enero (sic) a Octubre (sic) de 2010 (…), pues los estoy CONSIGNANDO (sic) en el Tribunal (sic) de esta Jurisdicción (sic) competente para ello”.
Para decidir esa controversia principal y actuando en base a lo afirmado por la arrendataria, este juzgado procedió a analizar el medio probatorio producido para probar la afirmación realizadas, y constató que el 20 de septiembre de 2010 fue iniciado el expediente, fecha en la que la arrendataria consignó el pago de los cánones de arrendamiento que imputó a los meses de junio a septiembre 2010. Es decir, que a pesar de que negó adeudar los cánones de arrendamiento referidos y afirmó que los estaba pagando en el tribunal de consignaciones, en éste no fue consignado el pago de los meses comprendidos desde agosto 2009 hasta mayo 2010. En base a ello, este juzgado estableció que la arrendataria no probó el pago del pagó el canon de arrendamiento de estos meses, por lo que deben tenerse como no pagados y los subsiguientes los pagó en base al monto de (Bs. 450.000,00), equivalentes a (Bs. 450,00), que no era el monto válido, pues fue el pactado para el primer período contractual, lo cual equivale a falta de pago igualmente, a efectos de la procedencia de la demanda de desalojo.
Entonces, siendo éste un hecho ya establecido previamente, es necesario que para determinar el monto pagado en exceso, deba establecerse como parámetro final el mes de julio de 2009, pues si bien en la reconvención la arrendataria afirmó que pagó en exceso hasta el mes de mayo 2010, también había afirmado que desde el mes de mayo 2009 estaba consignando el pago, pero resultó que no estaban incluidas en las consignaciones realizadas, y un mismo hecho no puede ser falso para un caso y cierto para otro. Respecto a los meses de mayo, junio y julio de 2009, no fueron señaladas por la arrendadora como insolutas, por lo que al decidir la demanda principal, el tribunal no debía hacer referencia a ello. Por ese motivo sí serán tomados en cuenta en esta decisión de la reconvención, pues están dentro de los meses señalados por la arrendataria al pretender el reintegro y no forman parte de lo ya decido como controversia principal.
Entonces, retomando el hilo de lo afirmado por la arrendataria al interponer la reconvención y que la arrendadora admitió haber recibido el pago del canon de arrendamiento en base a los aumentos sucesivos señalados por la arrendataria, este juzgado concluye que para determinar el monto a reintegrar, tomará en consideración el período comprendido desde el mes de octubre 2005 hasta julio 2009, en base a los siguientes montos: octubre 2005, (Bs. 800,00); desde noviembre 2005 hasta diciembre de 2006, (Bs. 1.000,00); desde enero 2007 hasta septiembre 2007, (Bs. 1.600,00); desde octubre a diciembre 2007, (Bs. 2.000,00); desde enero 2008 hasta julio 2009: (Bs. 2.400,00).

PERÍODO MONTO CONGELADO* MONTO PAGADO*: PAGADO EN EXCESO* *(Bs.F.)
TOTAL
Octubre 2005. 535,00 x 1 Bs. 800,00 Bs. 265,00
Nov. 2005/dic. 2006. 535,00 x 14
(Bs. 7.490,00) Bs.1.000,00x14
(Bs. 14.000,00)
Bs. 6.510,00
Ene. 2007/ sept. 2007. 535,00 x 9
(Bs. 4.815,00) Bs. 1.600,00x9
(Bs. 14.400,00)
Bs. 9.585,00
Oct./dic. 2007 535,00 x 3
(Bs. 1.605,00) Bs. 2.000,00x3
(Bs. 6.000,00) Bs. 4.395,00
Ene. 2008/ julio 2009. 535,00 x 19
(Bs. 10.165,00) 2.400,00 x 19
(Bs. 45.600,00)
Bs. 35.435,00

Bs. 56.190,00

Se observa así que la arrendataria pagó en exceso del canon de arrendamiento, la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL CIENTO NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 56.190,00), que comprende el período ya indicado. En consecuencia, resulta procedente declarar que ese es el monto que debe serle reintegrado por la arrendadora, en vez de la suma de (Bs. 84.430,00) solicitada en el punto primero.
En relación a la pretensión contenida en el particular segundo, relativa a que se le reintegre lo pagado en exceso a partir del (25%), por concepto de cuotas de condominio, es de observar que en la cláusula sexta del contrato, ambas partes pactaron que sería ésta una obligación de la arrendataria, tal como ésta lo reconoció. En base a ello, no procede el reintegro de lo solicitado por tal concepto. En consecuencia, tampoco procede lo solicitado por concepto de intereses moratorios y corrección monetaria.
En cuanto a lo solicitado en los puntos tercero y cuarto, en el sentido de que se condene a la arrendadora a pagar el monto correspondiente a los intereses devengados, por los montos cobrados en exceso sobre los cánones de arrendamiento y a pagar la corrección monetaria o indexación, este juzgado observa que si bien la arrendadora estuvo recibiendo el pago de un monto superior al permitido, también es cierto que la arrendataria convino en esa situación, aun estando en el conocimiento de que no estaba obligada a hacerlo, tal como lo hizo valer en este caso. En consecuencia, este juzgado considera que no debe castigar doblemente a la arrendadora, pues ya se le condenó previamente al reintegro de lo recibido en exceso del canon congelado.
Respecto a lo solicitado en el punto quinto, este juzgado lo niega, por cuanto lo decidido deviene de una relación contractual pactada entre las partes, y no le es dable convertirse en tribunal disciplinario, en base al cargo que ejerza cualquiera de las partes.
Con fundamento en las precedentes consideraciones, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ contra la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, antes identificadas. En consecuencia, se condena a la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ a desalojar y entregar a la parte actora el bien inmueble arrendado, constituido por el apartamento 1-A, ubicado en las Residencias ASR, Torre Sur, situadas en la urbanización Los Dos Caminos, Avenida Sucre, Municipio Sucre, Estado Miranda, en las mismas buenas condiciones de uso y conservación en que lo recibió.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda reconvencional que por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES Y CONDOMINIO, interpuso la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ contra la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ. En consecuencia, se condena a esta última a reintegrar a la ciudadana ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL CIENTO NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 56.190,00), por concepto de exceso del canon de arrendamiento, recibidos desde el mes de octubre 2005 hasta julio 2009.
Se condena en costas de la demanda principal, a la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ por haber resultado totalmente vencida en la demanda que por DESALOJO interpuso contra ella la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ, de conformidad a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
No hay condenatoria en costas de la reconvención, por cuanto a la accionante en reconvención no le fue concedido todo lo solicitado en el petitorio.
Por cuanto el presente fallo es dictado dicta fuera de la oportunidad prevista en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, se ordena su notificación a las partes. De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada, al primer (1º) día del mes de abril de 2014, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB
En esta misma fecha, y siendo las (11:00) horas de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

EXPEDIENTE Nº AP31-V-2010-003950.