República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas
PARTE ACTORA: Carmen Alicia Lapi Milla y Sergio Andrés Medina Piñango, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.896.930 y 6.169.442, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ricardo Rafael Méndez Espinoza, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédulas de identidad N° 630.783, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 43.651.
PARTE DEMANDADA: José Joaquín Reinoso Justillo, ecuatoriano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-81.503.540.
DEFESNOR PÚBLICO DE LA PARTE DEMANDADA: Oscar José Damaso Gonnella, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, de profesión abogado, titular de la cédula de identidad N° 17.297.528, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 170.206, en su condición de Defensor Público Segundo con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda.
MOTIVO: Desalojo.
Corresponde a este órgano jurisdiccional pronunciarse respecto a la pretensión de desalojo deducida por los ciudadanos Carmen Alicia Lapi Milla y Sergio Andrés Medina Piñango, en contra del ciudadano José Joaquín Reinoso Justillo, sobre el bien inmueble ubicado en la Calle Real de Prado de María, Callejón San Antonio, Nº 28, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual constituye el objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14.10.2010, bajo el Nº 40, Tomo 186, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en virtud del alegado incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido entre el día 15.06.2011, hasta el día 15.08.2013, a razón de tres mil bolívares (Bs. 3.000,oo) cada uno, así como por la alegada necesidad de los arrendadores-propietarios de ocupar el referido bien inmueble conjuntamente con sus menores hijos.
En tal virtud, efectuado como ha sido el estudio individual de las actas procesales, procede este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes:
- I -
ANTECEDENTES
El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 23.09.2013, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión en esa misma oportunidad.
A continuación, el día 30.09.2013, se admitió la demanda por los cauces del procedimiento oral, a que se contrae el artículo 101 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, ordenándose la citación de la parte demandada, a fin de que al quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, tuviese lugar la audiencia de mediación, a las once de la mañana (11:00 a.m.).
Acto seguido, en fecha 18.10.2013, el abogado Ricardo Rafael Méndez Espinoza, dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para llevar a cabo la citación de la parte demandada, así como consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, siendo que el día 22.10.2013, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la misma.
Luego, en fecha 31.10.2013, el alguacil dejó constancia de haber entregado la compulsa a la parte demandada, quien informó que no firmaría el recibo de el recibo de citación, por lo cual fue consignado el mismo.
Después, el día 12.11.2013, el abogado Ricardo Rafael Méndez Espinoza, solicitó la notificación de la parte demandada mediante boleta dejada por la Secretaria, a fin de informarle sobre la declaración rendida por el alguacil acerca de su citación, cuya petición fue acordada mediante auto dictado en fecha 13.11.2013, de conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, librándose, a tal efecto, boleta de notificación.
De seguida, el día 09.012014, la Secretaria dejó constancia de haber entregado a la parte demandada la boleta de notificación, así como de haberse cumplido las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Acto continuo, en fecha 20.01.2014, tuvo lugar la audiencia de mediación, a la cual comparecieron las partes, sin que llegaran a algún acuerdo.
Acto seguido, el día 28.01.2014, el ciudadano José Joaquín Reinoso Justillo, debidamente asistido por el abogado Oscar José Damaso Gonnella, consignó escrito de contestación de la demanda.
Luego, en fecha 10.02.2014, se dictó auto a través del cual se declararon fijados los puntos controvertidos, abriéndose un lapso probatorio por ocho (08) días de despacho, vencido el cual se abrió un lapso de tres (03) días de despacho para la oposición y tres (03) días de despacho para la admisión de pruebas.
Después, el día 10.02.2014, el abogado Ricardo Rafael Méndez Espinoza, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 21.02.2014, fijándose la evacuación de la prueba testimonial recaída sobre el ciudadano Wllians Longa, para el día en que se llevara a cabo la audiencia de juicio.
De seguida, el día 10.03.2014, se dictó auto a través del cual se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última notificación de las partes, a fin de que tuviese lugar la audiencia de juicio, librándose, a tal efecto, boletas de notificación.
Acto continuo, en fecha 28.03.2014, el alguacil informó acerca de la práctica de la notificación los ciudadanos Carmen Alicia Lapi Milla, Sergio Andrés Medina Piñango y José Joaquín Reinoso Justillo.
Acto seguido, el día 28.03.2014, se difirió la celebración de la audiencia de juicio para el quinto (5°) día de despacho siguiente a esa fecha, a las once de la mañana (11:00 a.m.).
Luego, en fecha 08.04.2014, tuvo lugar la audiencia de juicio, a la cual comparecieron las partes y se evacuó la prueba testimonial recaída sobre el ciudadano Wllians Longa, luego de lo cual, se declaró parcialmente con lugar la pretensión de desalojo, condenándose a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble arrendado; a pagar la cantidad de setenta y seis mil bolívares (Bs. 76.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos y aquellos que continuasen venciéndose.
- II -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:
- II.I -
FALTA DE PAGO
Observa este Tribunal que la reclamación invocada por los ciudadanos Carmen Alicia Lapi Milla y Sergio Andrés Medina Piñango, en contra del ciudadano José Joaquín Reinoso Justillo, se patentiza en el desalojo del bien inmueble ubicado en la Calle Real de Prado de María, Callejón San Antonio, Nº 28, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual constituye el objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14.10.2010, bajo el Nº 40, Tomo 186, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en virtud de su alegado incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido entre el día 15.06.2011, hasta el día 15.08.2013, a razón de tres mil bolívares (Bs. 3.000,oo) cada uno, así como por la alegada necesidad de los arrendadores-propietarios de ocupar el referido bien inmueble conjuntamente con sus menores hijos.
Por su parte, el ciudadano José Joaquín Reinoso Justillo, debidamente asistido por el abogado Oscar José Damaso Gonnella, en su condición de Defensor Público Segundo con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 28.01.2014, alegó que inicialmente el pago de la pensión de arriendo era depositado en una cuenta bancaria perteneciente a la arrendadora, pero que ante el requerimiento efectuado por sus arrendadores, procedió a cancelarlo en efectivo, siendo que ante la falta de entrega de los recibos correspondientes, procedió a dirigirse al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de liberarse de su obligación, pero el mismo fue cerrado, sin que pudiese realizar el pago de los cánones de arrendamiento. Aunado a lo anterior, la parte demandada enunció que habita el bien inmueble arrendado conjuntamente con sus cinco (05) menores hijos y que no posee un lugar donde mudarse con su grupo familiar.
En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por los accionantes, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.
Así pues, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).
Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.
Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conforme a lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil.
Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 ejúsdem, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.
En este contexto, el artículo 91 de la Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda, indica lo siguiente:
“Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria del ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado…” . (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
De acuerdo con lo anterior, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento cuyo objeto lo constituya un bien inmueble destinado a vivienda, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos allí contemplados, entre los que se encuentra la falta de pago de cuatro (04) mensualidades sin que medie causa justificada y por la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
Pues bien, en lo que respecta a la alegada falta de pago de cánones de arrendamiento que fue imputada a la parte demandada en el libelo de la demanda, observa este Tribunal que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento establece lo siguiente:
“…Segunda: el canon de arrendamiento mensual ha [sido] convenido en la cantidad de tres mil bolívares fuertes con 00/100 (Bs.3.000,oo) mensuales que El Arrendatario se compromete a cancelar por adelantado a Los Arrendadores puntualmente los primeros cinco (05) días de cada mes. El incumplimiento de El Arrendatario en el pago del canon de arrendamiento dentro de los treinta (30) días inmediatamente subsiguientes a la fecha de su exigibilidad, facultará a Los Arrendadores a exigir la devolución de El Inmueble…”.
La anterior cláusula contractual impone al arrendatario la obligación de pagar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, cuyo incumplimiento en el pago dentro de los treinta (30) días inmediatamente subsiguientes a la fecha de su exigibilidad, facultaría a los arrendadores a exigir la devolución de el inmueble.
Pues bien, en la contestación de la demanda, la parte demandada se excepcionó en el hecho de que inicialmente el pago de la pensión de arriendo era depositado en una cuenta bancaria perteneciente a la arrendadora, pero que ante el requerimiento efectuado por sus arrendadores, procedió a cancelarlo en efectivo, siendo que ante la falta de entrega de los recibos correspondientes, procedió a dirigirse al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de liberarse de su obligación, pero el mismo fue cerrado, sin que pudiese realizar el pago de los cánones de arrendamiento.
Ciertamente, el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, encargado de recibir los pagos realizados por los arrendatarios a favor de sus arrendadores por concepto de cánones de arrendamiento, cesó en sus funciones como consecuencia de la reestructuración realizada ante la entrada en vigencia de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Nº 6.053 Extraordinario del 12.11.2011.
Sin embargo, estima este Tribunal que el arrendatario debe ser diligente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, de manera pues que no consta en autos que haya instado las vías idóneas para liberarse de su obligación de pagar el canon de arriendo, el cual constituye una contraprestación por el uso del bien inmueble arrendado a favor de los arrendadores, sin que el hecho de haber realizado reparaciones a dicho inmueble lo exima de cumplir cabalmente con el pago de las mensualidades, tal y como lo afirmó en la contestación y en la audiencia de juicio, aparte de que la parte actora promovió la prueba testimonial recaída sobre el ciudadano Wllians Longa, con el objeto de refutar la afirmación dada por la parte demandada, la cual resulta a todas luces impertinente, toda vez que el contrato, en su cláusula quinta, estableció que los arrendadores no están obligados a rembolsar al arrendatario los gastos que hiciere durante la relación arrendaticia para la conservación de dicho bien, mientras que la cláusula sexta, previó que el mismo fue entregado en perfecto estado de limpieza y funcionamiento, resultando a todas luces impertinentes las probanzas acreditadas en autos para sustentar tal excepción, al igual que el testigo promovido por la parte actora con el objeto de desvirtuar la misma.
Por consiguiente, habiéndose constatado el incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, es por lo que esta circunstancia conlleva a declarar la procedencia de la pretensión de desalojo fundamentada en el numeral 1º del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por haberse constatado la falta de pago de más de cuatro (04) cánones de arrendamiento sin que mediara una causa justificada. Así se declara.
- II.II -
NECESIDAD DE OCUPAR EL INMUEBLE
En lo que respecta a la alegada necesidad de los arrendadores-propietarios de ocupar el referido bien inmueble conjuntamente con sus menores hijos, observa este Tribunal que para su precedencia se hace necesario que acontezcan concurrentemente los siguientes supuestos, a saber: (1) La existencia de la relación arrendaticia; (2) La cualidad de propietario del demandante; (3) La necesidad del propietario o algunos de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
En este contexto, la doctrina autoral patria de la mano del Dr. Gilberto Guerrero Quintero, respecto a la causal de de la pretensión de desalojo por necesidad, apunta lo siguiente:
“…En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá ka mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitarlo, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular…”. (Guerero Quintero, Gilberto. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I. Publicaciones UCAB. Segunda edición; 2.013; págs. 194 al 195)
Esclarecido lo anterior, procede este Tribunal a referirse a la procedencia de la necesidad del demandante de ocupar el bien inmueble arrendado de la manera siguiente:
• La existencia de la relación arrendaticia, la cual no se encuentra controvertida en la presente causa, por cuanto la parte demandada la reconoció expresamente en la contestación, aparte de que la misma se evidencia patentemente del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14.10.2010, bajo el Nº 40, Tomo 186, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
• El derecho de propiedad que debe acreditar la parte actora sobre el bien inmueble cuyo desalojo reclama, lo cual se puede apreciar del documento protocolizado por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12.02.2007, bajo el Nº 34, Tomo 15, Protocolo Primero, al que se le atribuye el valor probatorio que le dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• La necesidad del propietario de ocupar el bien inmueble arrendado conjuntamente con sus menores hijos, al respecto juzga este Tribunal que la misma no se encuentra comprobada, ya que aún cuando fueron aportadas en autos las partidas de nacimiento de los niños Andrés Antonio y Andrea Carolina, así como las constancias de residencia emitidas por la Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia San José del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09.12.2011, tales probanzas por sí solas no determinan la alegada necesidad, contraviniendo la parte actora el deber de probar cada una de sus afirmaciones, conforme al principio procesal de la carga probatoria, a que hace referencia el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Por lo tanto, a juicio de este Tribunal, la pretensión de desalojo por necesidad debe ser desestimada, en vista a la carencia de medios probatorios que avalen dicha afirmación, tal y como lo exige el numeral 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda. Así se declara.
- III -
DECISIÓN
En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:
Primero: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Desalojo, deducida por los ciudadanos Carmen Alicia Lapi Milla y Sergio Andrés Medina Piñango, en contra del ciudadano José Joaquín Reinoso Justillo, de conformidad con lo establecido en el numeral 1º del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Segundo: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble ubicado en la Calle Real de Prado de María, Callejón San Antonio, Nº 28, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Tercero: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de setenta y seis mil bolívares (Bs. 76.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, así como aquéllos que continuaron venciéndose hasta el momento en el cual se declare definitivamente firme la sentencia.
Cuarto: No hay condenatoria en costas, por no existir un vencimiento total en la litis, a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Quinto: El presente fallo ha sido dictado dentro del lapso a que alude el artículo 121 de la Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda.
Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de abril del año dos mil catorce (2.014).- Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
El Juez Titular,
César Luis González Prato
La Secretaria Titular,
Grisel del Valle Sánchez Pérez
En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las once y veinte de la mañana (11:20 a.m.).
La Secretaria Titular,
Grisel del Valle Sánchez Pérez
CLGP.-
Exp. Nº AP31-V-2013-001415
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