TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana De Venezuela
En su Nombre
Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: MARIA TERESA ALVAREZ DE MOLES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 11.665.140.

APODERADOS
DEMANDANTES: GUALFREDO BLANCO PEREZ y FERNANDO GONZALO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 53.773 y 62.223, respectivamente.

DEMANDADO: CORINA BORNEO MEZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.869.786.

APODERADOS
DEMANDADO: CLAUDIO LANER DEL MONTE y CLEYDIS ROXARA MELENDEZ PEREZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 78.004 y 28.870, respectivamente.

-I-
SINTESIS

Suben los autos al conocimiento de este Tribunal, en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada en fecha 30 de noviembre de 2004, contra la decisión proferida en fecha 27 de octubre de 2004, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró con lugar la demanda de desalojo intentada por la ciudadana María Teresa Álvarez de Morales, contra la ciudadana Corina Borneo Meza.
Por auto de fecha 13 de febrero de 2012 (f.255), el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de lo ordenado en la Resolución No. 2011-0062, ordenó remitir el presente expediente a la Unidad de Recepción de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante nota de secretaria de fecha 02 de abril de 2012 (f.257), este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en función itinerante de los Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dio por recibido el presente expediente.
Por auto de fecha 22 de enero de 2013 (f.258), el Dr. Cesar Humberto Bello se abocó al conocimiento de la presente causa y se dejó constancia de haberse cumplido las formalidades para la notificación de las partes.
Así las cosas, el presente juicio trata de formal demanda que por desalojo instauró la ciudadana MARIA TERESA ALVAREZ de MOLES, contra la ciudadana CORINA BORNEO MEZA, en fecha 27 de mayo de 2004 (f.02 al 06), siendo en fecha 02 de junio de 2004 (f.16), admitida por el Juzgado Cuarto de Municipio de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 14 de junio de 2004 (f.20), el alguacil del Juzgado dejó constancia de la imposibilidad de haber practicado la citación personal del demandado, debido a que se negó a firmar.
En fecha 15 de junio de 2004 (f.23), el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó librar boleta de notificación a la demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de junio de 2004 (Folio 25), el abogado de la demandada Claudio Laner del Monte, consignó poder que acredita su representación y se dio por citado.
En fecha 06 de julio de 2004 (Folio 29), la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de contestación a la demanda y propuso la Reconvención.
En fecha 12 de julio de 2004 (Folios 34 al 41), la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de contestación a la Reconvención, mediante la cual opuso las cuestiones previas a las que se refieren los ordinales primero 1º y sexto 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil .
En fecha 21 de julio de 2004 (Folios 65 y 208), la representación judicial de ambas partes, presentaron escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha 22 de julio de 2004, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 27 de octubre de 2004 (Folios 230 al 238), el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar la cuestión previa prevista en el numeral primero 1º, desechó la prevista en el numeral sexto 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y declaró con lugar la demanda por desalojo que intentó la ciudadana María Teresa Álvarez de Moles contra la ciudadana Corina Borneo.

En fecha 30 de noviembre de 2004 (Folio 243), la representación judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia dictada en fecha 27 de octubre de 2004, la cual se oyó en ambos efectos y se ordenó remitir el presente expediente al Juzgado Distribuidor de Turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial (Folio 246).

Estando en la oportunidad legal de decidir sobre la apelación ejercida, pasa el Tribunal a hacerlo con base a las siguientes consideraciones:

II
DE LOS ALEGATOS

Parte actora.
Que su representada es propietaria de un inmueble constituido por una casa-quinta denominada Quinta Burriana, situada en la sexta (6º) transversal de la avenida el Rosario, Los Chorros, Municipio Sucre, Estado Miranda.
Que el referido inmueble en su parte posterior tenía un anexo el cual le fue arrendado por su representada a la ciudadana demandada Corina Borneo Meza.
Que en el referido contrato se fijó de mutuo acuerdo entre las partes contratantes como canon de arrendamiento mensual para dicho anexo, la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000, 00), hoy día trescientos bolívares (Bs.300,00).
Que luego de una regulación emanada del organismo competente, el canon de arrendamiento quedó fijado en la cantidad de ciento cuarenta y siete mil ochenta y dos bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 147.082,50) hoy día ciento cuarenta y siete bolívares con ocho céntimos (Bs.147, 08), los cuales debió pagar la arrendataria a la arrendadora, por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes.
Que el demandado adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2003, así como los meses de enero, febrero y marzo de 2004, por un monto de ciento cuarenta y siete mil ochenta y dos bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 147.082,50), hoy día ciento cuarenta y siete bolívares con ocho céntimos (Bs.147, 08), de acuerdo al monto regulado por la Dirección General de Inquilinato, el cual totaliza la cantidad de ochocientos ochenta y dos mil cuatrocientos noventa y cinco bolívares (Bs.882.495,00) hoy día ochocientos ochenta y dos con cuarenta y nueve céntimos (Bs.882,49).
Fundamentó su demanda en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Pretende Primero: el desalojo del inmueble arrendado y la entrega material, real y efectiva del mismo. Segundo: Que convenga o en su defecto sea condenado al pago de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2003, así como los meses de enero, febrero y marzo de 2004, por un total de ochocientos ochenta y dos mil cuatrocientos noventa y cinco bolívares (Bs.882.495, 00), hoy día ochocientos ochenta y dos con cuarenta y nueve céntimos (Bs.882, 49) Tercero: Pagar la cantidad de ciento cuarenta y siete mil ochenta y dos bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 147.082,50) hoy día ciento cuarenta y siete bolívares con ocho céntimos (Bs.147,08) por concepto de indemnización por daños y perjuicios por uso y ocupación del inmueble, por cada mes que se siga venciendo y hasta su entrega definitiva. Cuarto: Pago de las costas y costos del juicio, incluidos los honorarios de abogados.
Estimó la demanda de conformidad con el articulo 36 del Coligo de Procedimiento Civil, en la cantidad de ochocientos ochenta y dos mil cuatrocientos noventa y cinco bolívares (Bs.882.495, 00) hoy día ochocientos ochenta y dos bolívares con cuarenta y nueve céntimos (Bs.882, 49).

Parte demandada.
Negó, Rechazó y Contradijo la demanda tanto en los hechos alegados como en el derecho invocado.
Negó, Rechazó y Contradijo que su representada haya incumplido alguna cláusula del contrato de arrendamiento.
Negó, Rechazó y Contradijo que su representada haya dejado de cancelar las mensualidades correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2003 y de enero, febrero y marzo de 2004.
Negó que su representada adeude la cantidad de ochocientos ochenta y dos mil cuatrocientos noventa y cinco bolívares (Bs.882.495) hoy día ochocientos ochenta y dos bolívares con cuarenta y nueve céntimos (Bs.882, 49).
Propuso la Reconvención para que convenga en restituir a su representada, la cantidad de un millón novecientos ochenta y siete mil novecientos veintisiete bolívares con cincuenta (Bs.1.987.927, 50) hoy día mil novecientos ochenta y siete con noventa y dos céntimos (Bs.1.987, 92) correspondiente a los sobre alquileres percibidos indebidamente durante la vigencia del contrato.
Fundamentó la Reconvención propuesta en los artículos 33, 58, 59, 60, 63 y 64 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Solicitó la indexación del monto a pagar.

Pruebas aportadas por la parte actora:
Promovió Contrato de arrendamiento privado en original suscrito por las partes María Teresa Álvarez de Moles y la ciudadana Corina Borneo Meza, en fecha 01 de abril de 2002. Este Tribunal, lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la relación arrendaticia suscrita por las partes.
Promovió poder otorgado por la ciudadana María Teresa Álvarez de Moles a los abogados Gualfredo Blanco Pérez y Fernando Gonzalo por ante la Notaría Publica Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 02 de octubre de 2003, quedando inserto bajo el Nº 95, Tomo 34. Este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, lo valora como plena prueba, quedando demostrado el carácter con que actúa la representación judicial de la parte actora.
Promovió Copia de documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, el cual fue registrado por el Registrador Subalterno de Chacao, en fecha 21 de marzo de 1.963, quedando inserto bajo el Nº 54, Folio 20, Protocolo 1- Tomo 23 del Primer Trimestre. Este sentenciador la tiene como fidedigna de acuerdo con el artículo 1.359 del Código Civil, y de la misma se desprende la la propiedad del inmueble en manos de la parte actora.

Pruebas aportadas por la parte demandada:
Promovió Copia simple de la Resolución Nº 1564 dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio a tales documentales de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de La Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que los mismos constituyen documentos administrativos que tienen presunción Iuris Tantum de Veracidad, es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, por ser documentos emanados de la administración este Tribunal debe darles el valor probatorio que la ley les concede. Así se establece.-
Promovió Comunicaciones suscritas por la abogada Elizabeth Toro. Al respecto, observa este sentenciador, que la misma es un tercero ajeno al proceso, por lo tanto no guardan pertinencia con lo debatido en el proceso y se abstiene de valorarlas. Así se decide.
Promovió Copia Certificada de consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondientes a los meses de mayo de 2003 a septiembre de 2003. Al respecto, observa este sentenciador, que las mismas no guardan pertinencia con lo debatido en el proceso y se abstiene de valorarlas. Así se decide.
Promovió Copias fotostáticas certificadas de consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que dan fe de las declaraciones en ellas contenidas correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2003, las cuales fueron efectuadas en fecha 20 de noviembre de 2003, en fecha 22 de diciembre de 2003 y 20 de enero de 2004, respectivamente, de forma extemporánea por estar vencidas, en razón de no haberse efectuado dentro de los quince días siguientes al vencimiento del respectivo mes, de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Promovió consignaciones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2004, las cuales fueron efectuadas en fechas 26 de febrero, 22 de marzo y 22 de abril de 2004, respectivamente, es decir, en forma extemporánea por estar vencidas, en razón dentro haberse efectuado dentro de los quince días siguientes al vencimiento del respectivo mes, de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De la sentencia apelada:
De la revisión del fallo apelado, dejó constancia de los siguientes hechos:
Que las consignaciones traídas a los autos por la parte demandada nada abonan a su favor en cuanto a la insolvencia imputada por la parte actora, por no haber sido efectuadas de conformidad con la norma establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que por lo tanto, la parte demandada no logró desvirtuar la afirmaciones efectuadas por la actora en el libelo, en el sentido que no logró desvirtuar la obligación imputada como incumplida, ni probó el hecho extintivo ni impeditivo de sus obligaciones, por lo que se hace forzoso declarar la procedencia de la presente demanda , por lo que declaró con lugar la demanda por desalojo intentó la ciudadana María Teresa Álvarez de Moles contra la ciudadana Corina Borneo.

-III-
MOTIVA

Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, este Tribunal pasa a decidir la presente controversia, haciendo las siguientes consideraciones:
La demanda de desalojo, se encuentra regulada en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual copiado a letra reza:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

Como se desprende del artículo antes citado el arrendador puede ejercer una acción de desalojo. De tal manera la Ley consagra dos requisitos:

A) Que se demuestre la existencia del contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, que vincule a las partes del proceso.
B) Que el arrendatario se encuentre insolvente en los cánones de arrendamiento de dos mensualidades consecutivas.

Del estudio de las pruebas adquiridas en este proceso, se evidencia que entre las partes fue celebrado un contrato de arrendamiento el cual fue acompañado al libelo de la demanda, el cual tenía una duración originaria de un año. Ahora bien, siendo que la convención arrendaticia venció en fecha 01 de Abril de 2003, y después del vencimiento del contrato, el Inquilino siguió disfrutando de la cosa arrendada y el Arrendador a su vez, consintió el dejarlo en posesión de la mencionada cosa arrendada, al punto que pretende en la presente demanda que le pague los cánones mensuales que corresponden a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2003 y los meses de enero, febrero y marzo de 2004.

Es menester destacar que de la cláusula tercera de la referida convención arrendaticia que, las partes manifestaron su intención de prorrogar dicha relación arrendaticia por igual tiempo siempre y cuando expresaran su intención por escrito, de acuerdo al acervo probatorio que componen la causa, no puede evidenciarse de ellas, elemento alguno de convicción que la relación locativa haya permanecido determinada en el tiempo, dada la ausencia de acuerdo alguno celebrado entre las parte. Por tanto, evidentemente ésta se indeterminó en el tiempo. Y así se declara.

Habida cuenta de lo expuesto, ha quedado, que entre ellas existe una relación arrendaticia, que al momento de la interposición de la demanda, era a tiempo indeterminado, cumpliéndose de esta manera el primero de los requisitos establecidos en el artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la procedencia de la acción de desalojo.

Ahora bien, luego de haber sido probada la existencia de la obligación de pago de los cánones mensuales de arrendamiento, correspondía a los obligados demostrar el pago o algún otro hecho extintivo de la obligación locativa.

En este sentido, conviene citar al procesalista venezolano RENGEL-ROMBERG, Arístides, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, afirma lo siguiente:
“La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”.
(Resaltado del Tribunal)

En el caso de marras, la parte actora demostró la existencia de la obligación locativa en cabeza de los co-demandados. Al respecto, asevera Eloy MADURO LUYANDO, en su Curso de Obligaciones:

“En las obligaciones de resultado al acreedor le bastará probar la existencia del contrato para que el deudor sea declarado responsable del incumplimiento, es el deudor que tiene la carga de la prueba del hecho que extingue su obligación: la causa extraña no imputable”
(Negritas del Tribunal)

Lo anterior, en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
(Negritas del Tribunal)

En consecuencia, toda vez que en el caso que nos ocupa, ha quedado demostrada la existencia de una relación arrendaticia y se pasa a analizar el segundo de los requisitos necesarios para la procedencia de la presente acción de desalojo, vale decir, que el arrendatario se encuentre insolvente en los cánones de arrendamiento de dos mensualidades consecutivas.
Observa este Tribunal que a decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe en la insolvencia del pago del canon de arrendamiento, correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2003 y los meses de enero, febrero y marzo del año 2004, por parte de la demandada.
Ahora bien, luego de haber sido probada la existencia de la obligación de pago de los cánones mensuales de arrendamiento, correspondía a los obligados demostrar el pago o algún otro hecho extintivo de la obligación locativa.
En ese sentido, la parte demandada ratificó el expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias traído a los autos por la actora, a fin de demostrar los cánones demandados como insolutos.
Habida cuenta de lo antes expuesto, pasa esta alzada a verificar la tempestividad de dichas consignaciones, tomando en consideración que conforme a la cláusula segunda del contrato locativo, las partes pactaron la forma de pago del canon de arrendamiento, a mes vencido, por tanto interpreta dicha cláusula conforme a lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
Artículo 7: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”
De manera que, siendo que la intención de las partes contratantes en cuanto a la oportunidad del pago de los cánones de arrendamiento, es al vencimiento del mes en cuestión, lo que se trae a colación lo dispuesto en el mismo cuerpo de Ley en su artículo 51, que establece:

“Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”

Veamos los pagos efectuados por la parte demandada, según:

CANON DEMANDADO FECHA EN QUE SE REALIZÓ LA CONSIGNACIÓN OBSERVACIÓN
MES AÑO DÍA MES AÑO ________
Octubre 2003 20 Noviembre 2003 Extemporáneo
Noviembre 2003 22 Diciembre 2003 Extemporáneo
Diciembre 2003 20 Enero 2003 Extemporáneo
Enero 2004 26 Febrero 2004 Extemporáneo
Febrero 2004 22 Marzo 2004 Extemporáneo
Marzo 2004 22 Abril 2004 Extemporáneo

Por lo que de la revisión de la presente causa se evidencia, que los pagos de dichos cánones de arrendamiento fueron realizados de manera extemporánea por parte de la arrendataria.

En virtud de lo anterior, observa este Tribunal que se cumplió con el segundo de los requisitos de procedencia de la acción de desalojo incoada, y por lo tanto la pretensión de la parte actora debe ser declarada con lugar, por cuanto se demostró la extemporaneidad de los pagos efectuados por la parte demandada. Y así se decide.-

-IV-
DISPOSITIVA

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este JUZGADO DECIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION ITINERANTE DE LOS JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada ciudadana CORINA BORNEO MESA contra la sentencia dictada en fecha 27 de Octubre de 2004, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: Queda confirmada en todas y cada una de sus partes, la sentencia apelada.
TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte apelante.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los doce (12) días del mes de Agosto del año Dos Mil Catorce (2014). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
EL JUEZ

CESAR HUMBERTO BELLO
EL SECRETARIO,

ENRIQUE GUERRA

En la misma fecha, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (02:30 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,

ENRIQUE GUERRA

Exp. 12-0525 (Itinerante)
CHB/EG/ Noris.