TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

204° y 155°

En horas de Despacho del día de hoy, lunes once (11) de agosto del año dos mil catorce (2.014), siendo la una de la tarde (01:00 p.m.), día y hora fijados por este Tribunal en la Audiencia Oral y Pública celebrada en horas de la mañana de hoy, para que tenga lugar el Dispositivo del fallo, en el juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoaran las ciudadanas LUISANA JIMENEZ VALERA e IDARELLA GABRIELA TARRICONE JIMENEZ, contra la ciudadana OLEIDA DELVALLE RUIZ, el cual conoce esta superioridad en virtud de la apelación ejercida por el demandado en fecha 07 de julio de 2014, contra la sentencia dictada el día 20 de junio de 2014, por el Juzgado Undécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que declaró CON LUGAR dicha demanda, ordenó a la demandada a entregar a la parte actora sin plazo alguno y completamente libre de personas y bienes, el apartamento objeto de la presente controversia, y condenó a la parte demandada al pago de las costas y especialmente en las costas del cotejo.
Estando presentes en este acto los abogados, LUZMILA MARGARITA CALCURIAN GARCIA y NICOLAS A. DORTA CHANGIR, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 44. 974 y 21.990, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante y JOSE RAFAEL QUINTERO CONTRERAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.542, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada ciudadana OLEIDA DEL VALLE RUIZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula Nº 7.279.841.
Seguidamente, pasa este Tribunal Superior a dictar el dispositivo, de conformidad con lo establecido en los artículos 91 y 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, bajo las siguientes consideraciones:
PRIMERO: Señaló la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda, entre otros alegatos, que son propietarias legítimas del apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 12, situado en la segunda planta del edificio Palmera, ubicado en la Avenida Universidad de la Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual perteneció en vida al ciudadano LUIS TARRICONI SCOTTI, quien era el cónyuge y padre de las demandantes LUISANA JIMENEZ VALERA e IDARELLA GABRIELA TARRICONE JIMENEZ, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.962.766 y 24.655.061, respectivamente, que para el momento del fallecimiento del ciudadano LUIS TARRICONI SCOTTI, el referido inmueble estaba arrendado a la ciudadana OLEIDA DEL VALLE RUIZ, titular de la cédula de identidad Nº 7.279.841, ; que la arrendataria, subarrendó una habitación del inmueble a la ciudadana NORMA SALCEDO, el 01 de marzo de 2010, por un monto de UN MIL BOLIVARES (Bs.1000,oo), sin la autorización expresa y escrita del arrendador, violando así el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy 44 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; que ante el conocimiento del arrendador de dicho subarrendamiento giró instrucciones a su apoderado para que ejerciera las acciones legales, procediendo en primer lugar a celebrar con la arrendataria en fecha 15 de junio de 2010, un convenio en el cual la arrendataria se comprometió a entregar al arrendador el inmueble libre de personas y cosas para el día 30 de noviembre de 2010, convenio éste que la arrendataria ha incumplido al no entregar el inmueble arrendado en la fecha acordada, y por ello procedieron a ejercer la presente acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, conforme a lo establecido en los artículos 44, 98 y 99 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
De igual manera, en el acto de audiencia oral celebrada ante ésta Alzada el día de hoy, la representación judicial de la parte actora expuso que la sentencia recurrida esta ajustada a derecho, por cuanto en la causa esta plenamente demostrada la relación de arrendamiento existente entre la parte actora y la parte demandada, que igualmente quedó demostrado el ilegal sub-arrendamiento realizado por la parte demandada y esta fehacientemente probado en autos que la demandada firmo el documento privado de fecha 15.06.2010, donde reconoce la relación arrendaticia que tenia con el causante de mis representada y donde se comprometió a entregar el inmueble arrendado para el día 30.11.2010, la sentencia exterioriza los elementos de hecho y de derecho por cuanto existe el documento de propiedad del inmueble (f.85 y 86 p.1) documento publico; esta probado que mis representada son herederas del causante, esta probado la relación de Arrendamiento verbal de fecha 15.06.2010 (f.92, p.2) donde esta probado la relación de arrendamiento verbal existente con el causante de mis representada relación en la cual se subrogaron la parte actora por mandato de ley, esta plenamente probado con el documento publico administrativo con el N° S15 441-12-3, donde consta que la parte actora es la arrendadora de la parte demandada. Esta probado el ilegal sub-arrendamiento realizado por la parte demandada sin el consentimiento expreso y por escrito de la parte actora, tal como consta del documento publico constituido por el expediente N° AP31-V-2011-1994, siendo que la sentencia apelada es totalmente congruente con los limites de la controversias, siendo totalmente ajustada a derecho la declaratoria con lugar de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento verbal intentada por la parte actora contra la parte demandada; siendo ajustadamente a derecho la condena a la demandada a entregar a la actora el inmueble arrendado en la sentencia recurrida, ciudadana Juez consta en las actas procesales todas y cada una de las pruebas promovidas por la parte actora y que fueron apreciadas por la recurrida conforme a derecho, la parte demandada no probó nada que le favoreciera, desconoció el documento de fecha 15.06.2010, y fue promovida la prueba de cotejo por la parte actora, dictamen grafotécnico que consta del folio 84 al 91, que prueba fehacientemente que el documento fue firmada de puño y letra por la parte demandada, estando probado los hechos libelados y siendo conforme a derecho la sentencia recurrida, solicito a este Tribunal declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 07.07.2014, por la parte demandada contra la sentencia recurrida, solicito sea confirmada en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada dictada por el Tribunal A-quo, consigno en este acto escrito de alegatos contentivo de tres folios útiles.
Durante el ejercicio de su derecho a contra réplica, expuso; “rechazo los alegatos por no tener los basamento fácticos un jurídicos la demandada esta alegando en esta fase hechos nuevos que no esta permitido la supuesta continuación de un contrato y e invoca un contrato escrito inexistente los hechos controvertidos esta determinados en las actas procesales y fuera de ello no se puede hacer ningún alegato, la Juzgadora A-quo rechazó el presunto contrato de arrendamiento por ser impertinente e ilegal pues no promovió la prueba de testigo de conformidad con el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, pido sea desechada las meras alegatos expuestos por ser totalmente infundados”.
SEGUNDO: Que la representación judicial de la parte demandada, entre otros alegatos, en la contestación de la demanda opuso el punto previo relativo al ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y asimismo contestó al fondo de la demanda, negando, rechazando y contradiciendo, que su poderdante mantenga o haya mantenido una relación contractual de carácter verbal con el ciudadano LUIS TARRICONI SCOTTI, por lo que negó, rechazó y contradijo la subrogación de los derechos arrendaticias alegados en el libelo de la demanda a favor de las demandantes. Asimismo, negó, rechazó y contradijo, que tenga relación subarrendaticia con persona alguna, que en fecha 15 de junio de 2010, haya suscrito convenio alguno y menos que se haya comprometido a entregar dicho inmueble para el día 30 de noviembre de 2010.
Por otra parte, durante la Audiencia Oral celebrada ante ésta Alzada, expuso: “Con la sentencia de fecha 02.07.2014, manifiesto que el Juez no cumplió con lo establecido en los Artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que establece lo siguiente: Artículo 12: Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. y el Artículo 254: Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse. Fundamento estos puntos basados que los hechos narrados en el libelo de la demanda, en el punto dos dice textualmente lo siguiente es el caso, que para el momento del fallecimiento del cónyuge y padre respectivamente de mi representada Gómez, el inmueble precedentemente identificado estaba arrendado a la ciudadana OLEIDA DEL VALLE RUIZ GOMEZ, quien es mayor de edad, venezolana, titular de la cedula de identidad N° V- 7.279.841, mediante un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, subrogándose mis patrocinadas en la posición de arrendador en la relación locativa verbal y a tiempo indeterminado Gómez, al pasar el inmueble arrendado hacer en su totalidad de la exclusiva propiedad de mis representada, todo de conformidad con el articulo 38 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, este hecho narrado en este libelo de demanda no es cierto es falso y me baso esto según documento presentado por la parte actora, según documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna Cuarto Circuito del municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 24.08.2004, registrado bajo el N° 45, Tomo 13, Protocolo Primero, donde se evidencia que el ciudadano Luis Tarcone Escoti, venezolano, mayor de edad , de este domicilio, y titular de la cedula de identidad N° V- 5.887.018, donde este documento de compra y venta demuestra que él empieza ser propietario desde momento que protocoliza este documento que seria en fecha cierta el 24.08.2004, cabe destacar ciudadana Juez que al momento de comprar la ciudadana OLEIDA DEL VALLE RUIZ GOMEZ, identificada en autos, ya era inquilina del inmueble, por la tanto no podía existir un contrato verbal con el señor LUIS TARCONI ESCOTI, lo que existía para el momento era una continuación de contrato y por lo tanto desvirtúa el libelo de la demanda de los hechos señalados en el punto dos anteriormente, asimismo la parte demandada consignó documento escrito de arrendamiento privado de fecha 24.11.1995, y el Juez no le dio el justo valor probatorio a este prueba ya que con ello se demuestra el inicio de la relación arrendaticia con el propietario anterior y a la vez desvirtúa como no cierto y falso del punto dos de los hechos narrados del libelo de la demanda, pido a la ciudadana Juez declare con lugar la apelación y asimismo declare sin lugar la demanda de lo contrario estaríamos en un exabrupto jurídico, ya que mi representada se encuentra en un estado de indefensión jurídica.
Durante el ejercicio de su derecho a contra réplica, expuso: “rechazo, niego y contradigo los alegatos formulados por la parte actora y ratifico todos los puntos manifestados en la audiencia oral donde se demuestra la existencia de la continuación de contrato y no un contrato verbal y solicito a la ciudadana Juez que revise exhaustivamente todos los escritos presentados por la parte actora donde se demuestre contradicción entre ellos y asimismo examine los documentos y testimoniales presentadas en el transcurso del proceso”.
TERCERO: Que el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, dictó sentencia con fuerza definitiva en fecha 20 de junio de 2014, que declaró CON LUGAR dicha demanda, ordenando a la demandada, entregar a la parte actora sin plazo alguno y completamente libre de personas y bienes, el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 12, situado en la Segunda Planta del Edificio denominado LA PALMERA, ubicado en la Avenida Universidad de la Urbanización Los Chaguaramos, Municipio Libertador del Distrito Capital, y de igual manera, se condenó en costas a la parte demandada y especialmente en las costas del cotejo.
CUARTO: Corresponde a esta Sentenciadora, verificar la procedencia o no de la presente demanda, en tal sentido pasa a hacer las siguientes consideraciones:

DEL MERITO
Ahora bien, observa quien sentencia que la presente demanda tiene por objeto la RESOLUCION DEL CONTRATO del bien inmueble dado en arrendamiento, fundamentándose en los artículos 44, 98 y 99 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en base al subarrendamiento de una habitación realizado por la arrendataria del inmueble que le fue arrendado únicamente a ella para vivienda, y no para hacer del mismo un negocio como es el subarrendamiento, lucrándose indebidamente del inmueble arrendado, así como en los artículos 1.160 y 1.167, del Código Civil,.
Observa ésta Juzgadora, en cuanto al subarrendamiento alegado por la parte accionante, que ésta trajo a los autos, copia certificada del expediente identificado con el Nº AP31-V-2011-001994, llevado por ante el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, contentivo de algunas actuaciones cursantes en el juicio que por REINTEGRO, intentó la ciudadana NORMA XIOMARA SALCEDO, contra la arrendataria ciudadana OLEIDA DEL VALLE RUIZ, mediante el cual la demandante de ése juicio NORMA SALCEDO, en su libelo alegó que inició una relación arrendaticia con la demandada OLEIDA RUIZ, sobre una habitación del apartamento distinguido con el Nº 12, situado en la segunda planta del edificio Palmera, ubicado en la Avenida Universidad de la Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, alegando además la ciudadana NORMA SALCEDO, que la ciudadana OLEIDA RUIZ, a su vez, venía ocupando dicho apartamento como arrendataria del señor LUIS TARRICONE (fallecido), y que por cuanto dicha relación arrendaticia sufrió una ruptura por la conducta bizarra de su arrendadora, llegando al extremo de cerrarle la puerta de dicha vivienda para impedirle el acceso a la misma, y que como su arrendadora se negó a entregarle la cantidad que le entregó en depósito, así como sus intereses, habiéndose vencido con creces el plazo de sesenta días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, sin que hasta esa fecha haya procedido a reintegrarle dicha cantidad, es por lo que procedió a demandar por REINTEGRO a la ciudadana OLEIDA DEL VALLE RUIZ, se observa además que dicha demanda fue declarada CON LUGAR por el mencionado Juzgado, condenando a la ciudadana OLEIDA RUIZ, a reintegrar a su arrendataria la cantidad dada en depósito (Bs. 1.000,oo) (f. 29-34).
Observa ésta Juzgadora, que dicho documento, no fue impugnado, tachado, ni desconocido por la parte demandada de este proceso judicial, por lo que éste Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código civil. ASI SE DECIDE.-
De igual manera observa esta Superioridad, que no se desprende de las actas cursantes en el presente expediente, que la demandada, ni sus apoderados judiciales, en modo alguno haya consignado en autos material probatorio suficiente que haga concluir a ésta Juzgadora, que no existen elementos de convicción para desvirtuar la pretensión de la accionante, ni mucho menos probó que no haya subarrendado el inmueble que le fue dado en arrendamiento, con lo cual, es evidente que ésta se encuentra incursa en una de las prohibiciones contenidas en la Ley para la regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, específicamente en el artículo 44 de dicha Ley, como lo es el subarrendamiento del inmueble arrendado, sin la expresa autorización escrito de su arrendador, la cual, no le fue dada por el arrendador, siendo ello violatorio de la norma anteriormente indicada, aunado a que, la demandada de este juicio, negó la existencia de la relación arrendaticia entre ella y la parte accionante, lo cual también quedó desvirtuado en autos, comprobándose la existencia de dicha relación arrendaticia entre la demandada y las demandantes LUISANA JIMENEZ VALERA e IDARELLA GABRIELA TARRICONE JIMENEZ, por subrogación de éstas de la relación arrendaticia existente entre la arrendataria y el arrendador LUIS TARRICONE SCOTTI (fallecido), esposo y padre de las demandantes, y asimismo, negó la demandada, haber celebrado compromiso de entrega del referido inmueble con el apoderado del ciudadano LUIS TARRICONE SCOTTI (fallecido), quien fuera esposo y padre de las demandantes LUISANA JIMENEZ VALERA e IDARELLA GABRIELLA TARRICONE JIMENEZ, respectivamente, el cual cursa en autos al folio 41 de este expediente, quedando igualmente desvirtuado en autos, al haber arrojado la prueba del cotejo promovida por la parte actora, y practicada por los expertos designados, que la firma de carácter cuestionado que, como de “OLEIDA DEL VALLE RUIZ”, titular de la cédula de identidad Nº 7.279.841, aparece suscrita en el documento privado de fecha 15 de junio de 2010, fue ejecutada por la misma persona que se identificó como RUIZ OLEIDA DEL VALLE y/o OLEIDA DEL VALLE RUIZ, y por cuanto, al no constar plena prueba en las actas de este expediente, de que la parte demandada haya logrado probar durante la secuela del proceso, que no incurrió en la violación contenida en el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, al subarrendar el inmueble que le fue dado en arrendamiento, sin la expresa autorización de su arrendadora, obligación ésta que tenía en razón de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. En este orden de ideas, considera esta Superioridad, que lo ajustado a derecho es declarar la PROCEDENCIA de la acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la parte accionante, resultando IMPROCEDENTE el recurso de apelación, intentada contra la sentencia definitiva el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en una sentencia dictada en fecha 20 de junio de 2014, la cual se encuentra ajustada a derecho, ASI SE DECIDE.-

-DISPOSITIVO-
PRIMERO: En resumen, considera ésta Juzgadora, que lo ajustado a derecho es declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada ciudadana OLEIDA DEL VALLE RUIZ en fecha 07 de julio de 2014, contra la sentencia dictada el día 20 de junio de 2014, por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR dicha demanda, y ordenó a la demandada a entregar a la parte actora sin plazo alguno y completamente libre de personas y bienes, el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 12, situado en la Segunda Planta del Edificio denominado LA PALMERA, ubicado en la Avenida Universidad de la Urbanización Los Chaguaramos, Municipio Libertador del Distrito Capital, y condenó a la parte demandada al pago de las costas y especialmente en las costas del cotejo.
SEGUNDO: CON LUGAR la presente acción de por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por las ciudadanas LUISANA JIMENEZ VALERA e IDARELLA GABRIELA TARRICONE JIMENEZ, contra la ciudadana OLEIDA DELVALLE RUIZ, fundada en el artículo 44, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en lo relativo al la prohibición de subarrendar el inmueble de autos, sin la expresa autorización de su arrendador.
TERCERO: Queda CONFIRMADO el fallo apelado.
CUARTO: Se condena en las costas del recurso a la parte demandada, por resultar confirmado el fallo apelado de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: El Tribunal se reserva un lapso dentro de los cinco (5) días de Despacho, siguientes al de hoy, para publicar el presente fallo. Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman.
LA JUEZ,

Dra. INDIRA PARIS BRUNI.
LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.
IPB/MA/damaris
Exp. Nº AP71-R-2014-000793