TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

ASUNTO: AP31-V-2013-001977

El juicio por resolución de contrato de arrendamiento intentado por el ciudadano MARIO SIGNORINO GIARDINA, titular de la cédula de identidad Nº 6.081.688, representado en juicio por los abogados Luís Lugo Cordero, Mónica Sánchez Aguiar, Naul Arévalo Campos, Yuciralay Vera Leal y Andrés Núñez Landáez, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 27.389, 62.446, 59.929, 73.127 y 123.815, contra la sociedad de comercio INVERSIONES FOLEMAX 161, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el Nº 17, tomo 27-A, el 02 de mayo de 2012, representada judicialmente por los abogados Jenny Labora y Juan Montilla, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 73.844 y 66.653, en ese orden, se inició por escrito incoado el 17 de diciembre de 2013 y se admitió el 20 de ese mismo mes y año.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que es arrendatario de un inmueble destinado a comercio, constituido por la Quinta Salas, ubicada en la calle Madrid entre Monterrey y Mucuchíes de la urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, con facultades para subarrendar.
Que pactó contrato de subarrendamiento con la demandada, sobre un local comercial identificado PA, situado en la Planta Alta de la Quinta Salas antes identificada, según contrato del 09 de mayo de 2011, por la duración de dos (2) años fijos, contados desde el 01 de diciembre de 2011 hasta el 01 de diciembre de 2013, por la pensión mensual de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000), que debían ser pagados dentro de los primeros cinco (5) días de cada vez y la subarrendataria se comprometió además a contratar una fianza como garantía de las obligaciones contractuales.
Que la subarrendataria ha dejado de pagar las pensiones de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, lo que significa un incumplimiento de sus obligaciones que dan lugar a la resolución del contrato.
Que a pesar de la notificación que se le hizo, no ha respondido sobre la renovación de la fianza, lo que configura otro incumplimiento de la obligación contraída.
Sobre la base de esos hechos y con fundamento en los preceptos legales contenidos en los artículos 1159, 1167 y 1264 del Código Civil, demandó al la citada sociedad mercantil, a los fines que convenga o sea condenada en la resolución del contrato de subarrendamiento y en consecuencia a la entrega de la cosa subarrendada.
El valor de la demanda, se estimó en la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00).
Dada la imposibilidad de citar personalmente al representante legal de la sociedad de comercio demandada, se hizo el emplazamiento mediante carteles que luego de las formalidades legales, el 24 de marzo de 2014, la Secretaria dejó constancia de haber cumplido con la fijación del Cartel y, a petición de parte, se designó defensor judicial a la abogada Jenny Labora, quien una vez notificada, aceptó el cargo y prestó el juramento legal.
El 19 de mayo de 2014, el abogado Cleofe Miguel Ruiz González, actuando como apoderado judicial de la demandada, se dio por citado, según poder que lo facultaba para ello y, el 21 de mayo sustituyó el poder en los abogados arriba indicados, quien en esa misma fecha contestaron a la demanda intentada en contra de la demandada.
En efecto, en el escrito de contestación, como punto previo y cuestión previa contendida en el ordinal 11º del artículo 346 eiusdem, alegó la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, bajo el fundamento que de acuerdo a lo pautado en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debió demandarse el desalojo y no la resolución del contrato.
Impugnó la cuantía en que la parte actora estimó el valor de la demanda, conforme a lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Que si el actor fundamentó su pretensión en la falta de pago de cuatro (4) pensiones de arrendamiento, a razón de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000) cada una, eso da una suma de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000), y en su entender esa debe ser el valor real de la demanda.
De manera genérica negó y rechazó la pretensión de resolución de contrato tanto en los hechos como en el derecho.
Específicamente, alegó que los meses de septiembre y octubre de 2013, los pagaron en agosto y septiembre, respectivamente y que noviembre lo pago en ese mismo mes.
Que en diciembre el subarrendador, de manera súbita procedió a cerrar la cuenta bancaria 0134 0359 77 35930002852, que mantenía en Banesco Banco Universal, C.A. donde desde el inicio de la relación contractual hacía los pagos, lo que sorprendió a la demandada, dado que el demandante se negó a recibir el pago del mes de diciembre de 2013. Luego vino el receso judicial y posteriormente las protestas.
Que el subarrendador se negó a recibir los cánones a partir de diciembre de 2013, por lo que procedió a realizar el pago mediante consignaciones.
Que la pensión del mes de septiembre de 2013, se pagó el 02 de agosto de 2013, mediante transferencia desde la cuenta 0134….1046061, a la citada cuenta de Banesco del actor. Que el mes de octubre de 2013, se pagó el 04 de septiembre de 2013, bajo la misma forma que el anterior. Que noviembre de 2013, se pagó el 05 de noviembre de 2013, bajo esa misma modalidad y diciembre de 2013, se realizó con algún retardo (07 de abril de 2014), debida a causa extraña imputable al actor, por haber cerrado la cuenta bancaria en que se venían haciendo los pagos.
Impugnó y desconoció la notificación contenida en el documento aportado signado “D” y rechazó que estuviese obligada a contratar fianza.
Alegó la excepción de contrato no cumplido. En efecto, adujo que de acuerdo a lo pactado, la obligación de constitución de fianza correspondía a las dos partes y no habiendo el subarrendador constituido fianza alguna, tampoco estaba obligada a hacerlo. Subsidiariamente, alegó que la falta de constitución de fianza no era una obligación de tal entidad que conduzca a la resolución del contrato.
SEGUNDO
De acuerdo a los hechos alegados por ambas partes, la litis se centra en precisar si hubo falta de pago de las pensiones de arrendamiento invocadas como insolutas; que en caso que así lo sean, resulta de una causa no imputable al subarrendatario. Si además el subarrendatario se encontraba obligado o no a constituir fianza. No obstante ello, se debe revisar previamente si había prohibición legal de admitir la pretensión de resolución del contrato y determinar el verdadero valor en que debió ser estimada la demanda, notándose que la parte demandada no desconoció la existencia de la relación arrendaticia.
Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó original de documento privado, que se tiene como reconocido por no haberse impugnado, contentivo del contrato de arrendamiento pactado entre Inversiones Mercein-Os, C.A., como arrendadora y el ciudadano Mario Signorino Giardina, como arrendatario, por medio del cual, el primero dio en arrendamiento al segundo, la totalidad de un inmueble denominado edificio Salas, ubicado en la calle Madrid, entre Mucuchies y Monterrey, urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta, Estado Miranda, donde se le autorizó expresamente al arrendatario para subarrendar parcialmente el inmueble.
Igualmente, aportó original de instrumento autenticado el 09 de mayo de 2012, no impugnado y por ello merece fe su contenido, en el que consta que entre el ciudadano Mario Signorino Giardina, como subarrendador e Inversiones Folemax 161, C.A., como subarrendataria, pactaron contrato de subarrendamiento sobre la Planta Alta de la Quinta Salas, ubicada en la calle Madrid entre Monterrey y Mucuchíes de la urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, por la pensión mensual de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00) que debían ser pagados por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días hábiles de cada mes, por la duración de dos (2) años fijos, contados a partir del 01 de diciembre de 2011.
TERCERO
Respecto a la impugnación de la cuantía en que la parte actora estimó la demanda, la parte demandada cuestionó el valor de la misma hecha en cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), alegando que debía ser estimada en la suma de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000), monto que se corresponde con las cuatro pensiones alegadas como insolutas, a razón de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000) cada una.
Ciertamente, de acuerdo a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, al ser impugnada la cuantía debe resolverse como punto previo en la sentencia de mérito, lo cual se justifica por el hecho que la competencia es un presupuesto de la sentencia de fondo. De allí que al declararse ha lugar tal impugnación y la cuantía excede de la competencia del Tribunal debe declinarse en el competente, a los fines que dicte la sentencia correspondiente.
No obstante, este juzgado a los fines de resolver este punto, debe analizar la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento, cuya existencia no es un hecho controvertido. En tal sentido, de acuerdo al instrumento antes analizado relativo al contrato de arrendamiento, se tiene que el mismo se pactó a tiempo fijo de dos (2) años, contados desde el 01 de diciembre de 2011 al 01 de diciembre de 2013. Siendo así, llegada la fecha de su culminación, de pleno derecho empezó a computarse el lapso de la prórroga legal máximo de un año, a tenor de lo previsto en el literal “b” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, atendiendo al tiempo de la relación arrendaticia, sin necesidad de desahucio según lo pautado en el artículo 1599 del Código Civil, toda vez que los contratos hechos a tiempo fijo concluyen en el día prefijado.
De acuerdo a ello y con fundamento en lo dispuesto en la parte final del antes citado artículo 38 del también citado Decreto Ley, durante el lapso de la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones contractuales convenidas por las partes en el contrato original, por lo que resulta lógico concluir que nos encontramos frente a un contrato a tiempo determinado y por ello perfectamente válido que la parte haya pretendido su resolución, por expresa habilitación del artículo 1167 del Código Civil, que establece para una de las partes en estos contratos bilaterales solicitar la resolución cuando la otra parte no cumple con la suya, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos.
En tal sentido, en el libelo de demanda, solicitó la resolución del contrato y la consecuente entrega del inmueble arrendado pero no pretendió el pago de pensiones de arrendamientos. Al tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pero no hay una pretensión de pago de pensiones, ni accesorios, pues no se demandó daños y perjuicios, no es aplicable las reglas del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, sino que en tal caso, debe fijarse de acuerdo a lo previsto en el propio artículo 38 eiusdem, como efectivamente lo hizo la parte actora, por lo que se declara sin lugar la impugnación hecha, quedando fijada la cuantía en la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) como lo estimó la parte actora.
Así lo tiene establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en tal sentido mediante sentencia Nº 77 del 13 de abril de 2000, en el expediente Nº 00-001, señaló:
“En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra “Derecho Procesal Civil”:

“En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.

Cuando el artículo 72 se refiere a los “accesorios” debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”.

En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.

La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé”.

CUARTO
Respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, bajo el fundamento que debió demandarse el desalojo y no la resolución del contrato, ya hemos reparado que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y en virtud de ello perfectamente posible que una de las partes pretenda su resolución, cuando la otra no cumple con las suyas, a tenor de lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil.
Las pretensiones que puede ejercer el arrendador en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, como es el caso de autos, no puede estar referida al desalojo, pues esta pretensión solo procede sobre la base de una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado, sin que el juez pueda cambiar la calificación jurídica invocada por las partes sin violentar el derecho a la defensa y el debido proceso.
Siendo así, demostrado que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la parte pretende su resolución, no encuentra este Tribunal prohibición alguna que impida su tutela, pues no se da uno de los supuestos que impida el ejercicio de la reclamación, esto es, no hay imposibilidad jurídica de atender a la pretensión propuesta.
Según el autor Liebman, las condiciones para el ejercicio de la pretensión son: la posibilidad jurídica, el interés y la legitimación. La primera de las condiciones, que es la discutida en el caso, se refiere a que la pretensión jurídica, pueda ser atendida a través de los órganos jurisdiccionales y se pueda concretar en la esfera jurídica de la persona, de acuerdo a la sentencia que llegue a dictarse, pues en principio toda pretensión es tutelada por el derecho a menos que texto expreso de la ley la niegue bien por haber caducidad de la acción o la prohibición de admitir la pretensión propuesta.
QUINTO
También se aportó original de comunicación fechada 02 de septiembre de 2013, remitida por el apoderado judicial de la parte actora a la demandada, notificándole del vencimiento de la fianza para el 25 de septiembre de 2012, a los fines de su sustitución, apareciendo en el cuerpo de la misma sello húmero de su destinatario, con firma y fecha 03 de septiembre de 2013.
Dicho instrumento lo impugnó la parte demandada. Sin embargo, se advierte que de acuerdo a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, la parte puede impugnar los instrumentos de este tipo, siempre que se le atribuya su autoría, que no es el caso, puesto que se lo atribuye la propia parte actora. No obstante, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1371 del Código Civil, las cartas misivas entre las partes pueden hacerse valer en juicio, a los fines de probar la existencia de una obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hecho jurídico relacionados con los controvertidos, pudiendo la parte autora producirla en juicio.
En tal sentido, de la carta misiva antes indicada, se tiene que se notificó a la parte subarrendataria del vencimiento de la fianza. En todo caso, la parte actora también produjo original de documento autenticado el 25 de septiembre de 2012, relativo al contrato de fianza constituido por Venezolana Internacional de Fianza, Interfianzas, C.A., a favor de Inversiones Folemax 161, C.A., hasta por la cantidad de cuatrocientos veinte mil bolívares (Bs. 420.000,00), a los fines de garantizar al ciudadano Mario Signorino Giardina, todas las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes descrito. Este instrumento merece fe su contenido, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
En la etapa probatoria, la parte actora aportó copias simples de instrumentos privados, relativos a comunicaciones vía email, enviado por José Maximiliano Flores Siso, representante de la parte demandada a Leomagno José Guevara García, con el objeto de informar sobre tres (3) transferencias de dinero desde Banesco a favor de Mario Signorino, por la suma de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000) cada una, todas de fecha 05 de noviembre de 2013. Igualmente, aportó copia simple de instrumentos privados, relativos a cheque de gerencia de Banesco y depósitos bancarios, todos los cuales, deben desecharse del proceso, el primero de acuerdo a lo pautado en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas electrónicas, que indica que los mismos tienen la misma eficacia probatoria que las reproducciones fotostáticas y al ser aportados en copias simples no tienen ningún valor probatorio y, los segundos, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que establece que los instrumentos privados deben ser aportados al proceso en sus originales.
Asimismo, la parte demandada promovió las testimoniales de los ciudadanos Maribel Cumare Landa e Isabel Leny García Ramírez, quienes una vez admitidas, acudieron en la oportunidad fijada y rindieron sus declaraciones. Los testigos al ser preguntados sobre los contratiempos con el subarrendador para el pago de las pensiones del mes de diciembre de 2013, respondieron afirmativamente, alegando que había problemas con la cuenta en que se hacían las transferencias por encontrarse inactiva.
Entiende el Tribunal que con dichas pruebas la parte demandada pretende probar la llamada causa extraña no imputable, por lo cual el pago de “…diciembre de 2013, se realizó con algún retardo (07 de abril de 2014), debida a causa extraña imputable al actor, por haber cerrado la cuenta bancaria en que se venían haciendo los pagos”.
En tal sentido, debe este Juzgado hacer del conocimiento que si la parte subarrendadora se rehusaba a recibir el pago o cerraba la cuenta en que –según su dicho- se hacían los pagos mediante transferencia, el legislador previó la posibilidad de cumplir con su obligación de pago. En efecto, de acuerdo al contenido del artículo 51 hacer las consignaciones dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, de acuerdo a lo convencionalmente pactado y así cumplir válidamente con su obligación.
Teniendo a su disposición esa vía legal no puede venir a exonerarse de esa obligación alegando como causa extraña, que el subarrendador le hubiere cerrado la cuenta en que venía haciendo tales pagos; si así hubiere ocurrido, debe entenderse como una negativa a recibir los pagos y por ello legitimado para abrir esa vía para mantenerse solvente en dicha obligación. Siendo así, resulta inoficioso esperar las resultas de la prueba de informes promovida por la parte demandada, a los fines que Banesco Banco Universal informase al Tribunal si la cuenta en que se hacían los pagos, según sus dichos, fue cerrada, pues aunque fuese cierto tal hecho, ello no constituiría prueba alguna de la causa extraña no imputable alegada, dado que siempre pudo liberarse de la obligación mediante dicho procedimiento de consignación.
En efecto, la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), creada según Resolución Nº 2011-0051 del 26/10/2011 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, que por Resolución Nº 005-2012 del 14 de mayo de 2012, de la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se incorporó a este Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos, comenzó a operar desde el 05 de agosto de 2013. De modo que desde esa fecha, la parte demandada pudo cumplir con su obligación de pago bajo esa vía de la consignación, sin que resulte excusa de su incumplimiento el cierre de la cuenta ni las protestas que se dieron en el País y en esta ciudad Capital durante esas fechas, porque si bien es cierto que hubo tales eventos, ello no impedía que se hicieran tales consignaciones, dado que la citada Oficina de Consignaciones no suspendió sus actividades, por esos eventos.
En cuanto a la causa extraña no imputable al subarredatario del incumplimiento de su obligación de pago, producida -en su criterio- por haber cerrado la cuenta bancaria en que se hacían los pagos, debemos considerar que esta causa de exoneración del cumplimiento de las obligaciones, viene dada por una imposibilidad absoluta. Por ello, se insiste, que si es cierto que el subarrendador cerró la cuenta bancaria en que se venían haciendo las consignaciones, debió proceder de inmediato a hacer las consignaciones arrendaticias ante la OCCAI, y liberarse así de una de sus principales obligaciones como subarrendatario.
Sin embargo, consta oficio signado 012/2014 del 05 de junio de 2014, recibido el 16 de junio de 2014, proveniente del Juez Coordinador de este Circuito Judicial, en virtud de la prueba de informes que el 11 de abril de 2014, se consignó voucher del depósito por el mes que va desde el 01 de siembre de 2013 al 31 de diciembre de 2012 (sic), en virtud de la relación arrendaticia que se analiza. Esto significa que esa pensión que debía ser pagada en los primeros cinco (5) días del mes de diciembre, se consignó cuatro (4) meses después. Siendo así, resulta igualmente inocuo esperar las resultas de la prueba de informe promovida por la parte demandada, con el fin que Banesco Banco Universal comunicara sobre la veracidad de las transferencias bancarias a la cuenta del arrendador de las sumas de dinero para el pago de las pensiones de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2013, también alegadas como insolutos, cuando se tiene plena prueba que el mes de diciembre de 2013, también cuestionado, la parte demandada lo pagó con cuatro (4) meses de retrazo mediante el procedimiento de consignación.
SEXTO
Asimismo, consta en la cláusula décima tercera del contrato de subarrendamiento arriba analizado, que las partes pactaron:
“Para garantizar todas las obligaciones derivadas del presente contrato, fianza (sic) emitida por una compañía de seguros la cual formará parte del presente contrato, la cual quedará sin efecto con la entrega definitiva del inmueble, una vez verificado el estado y condiciones del mismo”.

En cuanto a la obligación contenida en esa cláusula, la parte demandada alegó la excepción non adimpleti contractus, aduciendo que de acuerdo a lo pactado, la obligación de constitución de fianza correspondía a las dos (2) partes y no habiendo el subarrendador constituido fianza alguna, tampoco estaba obligada a hacerlo. Subsidiariamente, alegó que la falta de constitución de fianza no era una obligación de tal entidad que conduzca a la resolución del contrato.
En este sentido, se tiene que si bien la citada cláusula no es clara respecto a quien correspondía la obligación de la constitución de la fianza, tenemos que del propio texto del instrumento contentivo del contrato de fianza aportada al expediente arriba analizada, se indicó expresamente que Venezolana Internacional de Fianza, Interfianzas, C.A., se constituía en fiadora a favor de Inversiones Folemax 161, C.A., hasta por la cantidad de cuatrocientos veinte mil bolívares (Bs. 420.000,00), a los fines de garantizar al ciudadano Mario Signorino Giardina, de todas las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes descrito, teniendo una vigencia de un (1) año constados a partir de la fecha de autenticación, esto es, 25 de septiembre de 2012 hasta el 25 de septiembre de 2013.
Siendo una obligación expresamente pactado y que permitiría mantener un equilibrio económico entre las partes, dado que la misma garantizaba al subarrendador el cumplimiento de las obligaciones por parte del subarrendatario, debe tenerse como una obligación esencial que llevó el ánimo de las partes a contratar y así debe entenderse cuando en el propio contrato convinieron, en su cláusula quinta, que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato de parte del subarrendatario, daba lugar a la resolución del mismo.
En materia de arrendamiento el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, de allí que habiendo plena prueba que la parte demandada pagó con cuatro meses de retrazo el mes de diciembre de 2013, cuando estaba obligado a pagarlo dentro de los primeros cinco (5) días de dicho mes, debemos considerarlo como un incumplimiento de sus obligaciones, y por expreso convenio de las partes, suficiente para causar la resolución del contrato, puesto que en los contratos bilaterales si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede solicitar judicialmente su resolución con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos, tal como lo prevé el artículo 1167 del Código Civil.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1133 eiusdem, “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado y en caso de no ejecutar sus obligaciones debe correr con las consecuencias contractuales y legales, que en este caso viene dado por la resolución del contrato de arrendamiento.
SEPTIMO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión por resolución de contrato de arrendamiento intentado por el ciudadano MARIO SIGNORINO GIARDINA contra la sociedad de comercio INVERSIONES FOLEMAX 161, C.A. SEGUNDO: RESUELTO el contrato de arrendamiento pactado entre las partes del 09 de mayo de 2012. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la parte actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por un local comercial identificado PA, situado en la Planta Alta de la Quinta Salas, ubicada en la calle Madrid entre Monterrey y Mucuchíes de la urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Regístrese y publíquese.
Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo, de acuerdo a lo previsto en los artículos 233 y 251 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los trece (13) días del mes de agosto de dos mil catorce (2014). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 02:51 p.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ