TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

ASUNTO: AP31-V-2013-001146

El juicio por Cumplimiento de Contrato de “Opción de Compra Venta de un puesto de Estacionamiento”, intentado por la ciudadana MARGARITA JACQUELINE BAEZ, titular de la cédula de identidad número 5.517.243, representada judicialmente por el abogado Gustavo Brandt Wallis, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 13.986, contra los ciudadanos IVONNE DÍAZ y NELSON HERRERA, titulares de las cédulas de identidad números 17.060825 y 82.070.485, en ese orden, representados judicialmente por los abogados Giovanni Tumino y Daniel Sansone, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 201.712 y 204.332, respectivamente, se inició por libelo incoado el 17 de julio de 2013 y se admitió el 23 de ese mismo mes y año.
PRIMERO
La sentencia en el procedimiento oral debe redactarse en términos claros, precisos y lacónicos, sin necesidad de narrativa ni de trascripción del contenido de los documentos que consten en el expediente, según lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
La parte actora pretende que la demandada cumpla con el contrato denominado como de compra venta de un inmueble constituido por el puesto de estacionamiento signado con el Nº 41, situado en el cuerpo anexo de los edificios denominados “Italia y Venezuela”, ubicado en la urbanización Palo Verde, 1ª etapa, hacia el lugar denominado “Filas de Mariche”, avenida Don Rafael Rojas, Carretera Santa Lucía, Municipio Sucre del Estado Miranda, por el precio equivalente a diez mil bolívares (Bs. 10.000), de los cuales el comprador pagó el equivalente a cuatro mil bolívares (Bs. 4.000), para el momento de ese acuerdo, pactado el 31 de octubre de 2002; igual suma para el momento de la firma del pacto en la notaría y el saldo restante, equivalente a dos mil bolívares (Bs. 2.000), para el momento de la firma del documento definitivo.
Que habiendo tomado posesión del inmueble de manera inmediata, el documento definitivo nunca se llegó a suscribir por causas imputables a los vendedores.
Que a pesar que en el documento, de manera indistinta, se hace mención a opción de compra venta y compra venta, se tarta de una verdadera venta, dado que se dan los elementos necesarios para ello, el consentimiento, el objeto y el precio, pero que sin embargo, los vendedores no han cumplido con el otorgamiento del citado documento definitivo de venta del estacionamiento, muy a pesar que puede enajenarse por separado del apartamento, al ser los compradores de la comunidad de propietarios.
Sobre la base de esos hechos, demandó a los vendedores a los fines que convenga o sean condenados a cumplir con la obligación de hacer la tradición legal del inmueble constituido por el estacionamiento y en consecuencia otorguen el documento definitivo ante la oficina de registro correspondiente y en caso de no cumplir que la sentencia constituya título suficiente a los efectos de registro del bien inmueble.
El valor de a demanda, se estimó en trescientos mil bolívares (Bs. 300.000).
Entre tanto, la parte demandada admitió ser propietario del inmueble objeto del contrato; admitieron el precio pactado y que el actor pagó el equivalente a ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00). Sin embargo, negó que se trate de una venta pura y simple o definitiva sino un contrato preparatorio.
Alegó además que la propiedad del puesto de estacionamiento es inseparable e indivisible a la del apartamento, de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal.
Impugnó la estimación del valor de la demanda por considerarla exagerada, por lo que solicitó que la parte actora explique la fórmula que aplicó para hacerla.
SEGUNDO
Como puede apreciarse, la existencia del contrato no es un hecho controvertido, ni el precio pactado, solo queda por determinar si se trata de un contrato preparatorio o una venta pura y simple. Además, determinar si el estacionamiento constituye una unidad enajenable individualmente o si por el contrario debe hacerse en conjunto con el apartamento.
Antes del mérito del asunto, debe resolverse previamente la impugnación de la cuantía hecha por la parte demandada. En tal sentido, de acuerdo a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el demandado podrá rechazar la estimación del valor de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, asumiendo la carga de argumentar y probar esos hechos por los cuales la considera distinta a la formulada por la actora.
En este caso, la parte demandada se limitó a decir que era exagerada y exigir que la parte actora explicase la manera a que arribó a su estimación, pero no aportó mayores argumentos ni prueba para ello ni sugirió siquiera el monto en que debía ser estimada el valor de dicha demanda. Siendo que no cumplió con ese imperativo de su interés, debe desestimarse tal impugnación y en consecuencia, mantenerse el valor en que la parte actora estimó la demanda, a todos los efectos procesales.
Consta en original de instrumento autenticado el 19 de diciembre de 2012, que los ciudadanos Ivonne Díaz y Nelson Herrera, como propietarios y la ciudadana Margarita Jacqueline Báez, como optante, pactaron un contrato que denominaron como de opción de compra venta, mediante el cual los primeros se comprometieron a vender y la otra a comprar el inmueble arriba identificado y respecto al precio, expresamente convinieron en la suma equivalente a diez mil bolívares (Bs. 10.000), pagaderos así, la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000) en el instante del acuerdo de fecha 31 de octubre de 2002; la cantidad de cuatro mil (Bs. 4.000), para el momento de la autenticación ante la notaria del documento de “compra venta” y, el saldo restante de dos mil bolívares (Bs. 2.000) para el momento de la firma de la compra venta ante el registro correspondiente.
De ese precio pactado, las partes admitieron el pago de la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000), quedando a deber la suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000), que serían pagados para el momento de la firma del documento definitivo de venta.
En tal sentido, a pesar que las partes denominaron, indistintamente al documento reconocido en juicio, como de opción de compra venta y de compra venta, debemos considerar la verdadera intención de las partes. De allí que de la lectura del contenido del mismo, podemos ver que las partes consintieron en vincularse jurídicamente por ese pacto; se pusieron de acuerdo sobre la cosa y sobre el precio, del cual ya los demandantes pagaron el ochenta por ciento (80%). Se destaca además del contenido de ese instrumento que las partes pactaron que una porción de ese precio se pagaría para el instante en que se otorgase el documento de compra venta ante la notaría.
Por ello, si para el momento del acuerdo, esto es, al 31 de octubre de 2002, podía pensarse que las partes habían pactado un simple documento preparatorio para futura venta, desde el mismo momento de tal autenticación hay certeza que se trata de un venta pura y simple, pues hubo el consentimiento, acuerdo sobre el objeto y el precio.
En efecto, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1161 del Código Civil, en los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado y de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1488 eiusdem, la tradición se cumple con el otorgamiento del instrumento de propiedad.
La venta es un contrato consensual mediante el cual una persona denominada vendedor se obliga a transferir a otra persona denominada comprador la propiedad de una cosa mediante el pago de un precio, según lo dispuesto en el artículo 1474 eiusdem.
En este caso, consta la voluntad de las partes: una la de dar en venta a la otra, el inmueble antes descrito mediante el pago del precio fijado, precio cuyo pago se haría, parte al momento del acuerdo de voluntades; otra al momento de la autenticación del documento de venta y el saldo para el momento de la protocolización del documento definitivo de la venta ante la oficina de registro correspondiente.
Esto significa que a pesar que hubo la transferencia de la propiedad con el solo consentimiento, quedaba por hacerse la tradición del inmueble dado que no se había efectuado el registro del documento, ante la oficina de registro y es precisamente lo que se pretende. De allí que no puede pretender la parte demandada exonerarse válidamente del cumplimiento del contrato bajo el argumento de la falta de pago del saldo del precio pactado, cuando convinieron que parte de él se pagaría al momento del registro del documento definitivo de venta.
Respecto al alegato de la demandada que la parte actora solo podía solicitar la aplicación de lo previsto en la cláusula quinta, esto es, el pago de la penalidad fijada para el caso que una de ellas rescindiese el contrato, debe advertirse que tal figura jurídica consiste en un modo de impugnar los contratos cuando exista desproporción excesiva entre las prestaciones de los contratantes y ello no se alegó.
En todo caso, si hubo dos voluntades para la formación del contrato, por el principio de igualdad de formas, se requiere la intervención de esas dos voluntades para disolver el acuerdo y, para el caso que no lo haya, debe intervenir el órgano jurisdiccional para esos fines. Pero no puede válidamente una de las partes desvincularse unilateralmente de un vínculo jurídico, alegando que la otra no cumplió y menos aún alegar la rescisión sin fundamento para ello.
Respecto al alegato que el puesto de estacionamiento es inseparable e indivisible del apartamento y por ello inajenable individualmente, la parte actora alegó que si podía enajenarse individualmente, dado que así se estableció en el documento de condominio que es anterior a la vigente Ley de Propiedad Horizontal y que los compradores son propietarios del mismo edificio.
Al respecto, se tiene que ciertamente en el documento de condominio registrado el 28 de noviembre de 1973, que merece fe su contenido, se lee en su sección primera del capitulo segundo que son cosas susceptibles de apropiación individual y nunca cosas comunes los apartamentos de los edificios Residencias Venezuela e Italia y “todos los puestos de estacionamientos descritos en el cuerpo anexo, marcados estos puestos de estacionamiento con los Nº s del 1 al 77 ambos inclusive”.
Asimismo, la parte actora aportó copia simple de instrumento registrado el 01 de agosto de 1996, que merece fe su contenido, relativo a la compra que hicieron los actores de un apartamento distinguido con el Nº 48 del edificio Residencias Venezuela a que se ha hecho referencia ut supra.
En este mismo orden de ideas, la Ley de Propiedad Horizontal, señala que son comunes a todos los apartamentos, los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio, en el cual debe asignarse, por lo menos, un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual, solo puede enajenarse conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Mientras que los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados a favor de quienes no sean propietarios de apartamentos o locales del edificio.
Siendo así, visto que el documento de condominio que regula a los puestos de estacionamiento como el de autos es de fecha anterior a la citada Ley de Propiedad Horizontal y por ello fuera del ámbito de aplicación de ésta, debe concluirse que el citado puesto de estacionamiento sí podía ser enajenado en forma separada del apartamento como se hizo.
Por ello, tratándose de un contrato bilateral, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra tiene la opción de solicitar judicialmente bien el cumplimiento o la resolución del mismo, según lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil. Pues los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituyen ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en el artículo 1160 eiusdem, que señala textualmente lo siguiente: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la Ley…”. , en concordancia con los artículos 1159 y 1264 eiusdem, debe declararse con lugar esa petición de la actora.
TERCERO
Con fundamento en las consideraciones que anteceden, este Juzgado, administrando justicia, en nombre de República y por la autoridad de la Ley, en la oportunidad de la audiencia de juicio, dictó el dispositivo siguiente: declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la impugnación de la cuantía en que se fijó el valor de la demanda, quedando establecida en trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00). SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión que por Cumplimiento de Contrato de Compra-Venta intentó la ciudadana Margarita Jacqueline Báez contra los ciudadanos Ivonne Díaz y Nelson Herrera. En consecuencia, se CONDENA a la parte demandada a cumplir con el Contrato de fecha 19 de diciembre de 2002, mediante la protocolización en la Oficina de Registro correspondiente, del documento relativo por a la venta del inmueble constituido por el puesto de estacionamiento signado con el Nº 41, situado en el cuerpo anexo de los edificios denominados “Italia y Venezuela”, ubicado en la urbanización Palo Verde, 1ª etapa, hacia el lugar denominado Filas de Mariche”, avenida Don Rafael Rojas, Carretera Santa Lucía, Municipio Sucre del Estado Miranda. Para el caso que la parte demandada no cumpla voluntariamente, que la sentencia haga las veces de contrato no cumplido, según lo dispuesto en el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil, quedando obligado el comprador, en este caso, a pagar el saldo del precio dentro de los tres (3) días siguientes a que quede definitivamente firme el fallo. Se condena en costas a la parte demandada, conforme según lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los siete (7) días del mes de agosto de dos mil catorce (2014), en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA,

TABATA GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 02:28 p.m., se publicó el fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ