TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA: GISELA MILAGROS ROJAS FUENTES, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 11.314.587.-
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: CARLOS E. MEDERICO R, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 53.107.-

PARTE DEMANDADA: EDMUNDO ELPIDIO CASANOVA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 1.459.283.-

APODERADOS JUDICIALES DE
LA PARTE DEMANDADA ERICK BOSCAN ARRIETA y JOSUE BAUTISTA VIVAS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 80.156 y 124.424, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE No: AP31-V-2013-000535.

I
ANTECEDENTES

Se inició el presente juicio por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la ciudadana GISELA MILAGROS ROJAS FUENTES, asistida por el abogado en ejercicio CARLOS E. MEDERICO R. en contra del ciudadano EDMUNDO ELPIDIO CASANOVA, todos plenamente identificados en la parte inicial del presente fallo.
La referida demanda fue estimada en la cantidad de TRESCIENTOS VEINTIUN MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (BS F 321.000,00), equivalentes a TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (3.000 UT).
En fecha 11 de abril de 2013, se admitió la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de citación a objeto de dar contestación a la demanda. En esa misma fecha fue decretada en el cuaderno de medidas, medida cautelar de PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR, sobre el inmueble objeto del juicio.
En fecha 24 de Octubre de 2013, compareció el abogado en ejercicio JOSUE RAFAEL BAUTISTA VIVAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 124.424 y consignó poder que acredita su representación y la del abogado Erick Boscan Arrieta, como apoderado judicial del demandado ciudadano Edmundo Elpidio Casanova.
El día 29 de Octubre de 2013, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de oposición a la medida cautelar decretada por este Juzgado.
En fecha 12 de diciembre de 2013, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de cuestiones previas oponiendo la contenida en el ordinal Primero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la incompetencia del Tribunal por el valor de la demanda. Mediante sentencia interlocutoria de fecha 07 de Enero de 2014, el Tribunal declaró improcedente dicha cuestión previa. En fecha 16 de Enero de 2014, el apoderado judicial de la parte demandada solicitó la regulación de competencia.
Mediante auto de fecha 21 de Enero de 2014, el Tribunal admitió el recurso de regulación de competencia interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada. En fecha 20 de Mayo de 2014, se agregaron a los autos del expediente las resultas de la regulación de competencia planteada por la parte demandada, en la cual se evidencia que fue declara SIN LUGAR por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas., mediante sentencia de fecha 24 de Marzo de 2014.
Llegada la oportunidad para la promoción y evacuación de pruebas, ambas partes hicieron uso de su derecho.
En fecha 02 de Julio de 2014, el apoderado judicial de la parte actora, promovió escrito de oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada.
Mediante auto de fecha 09 de julio de 2014, el Tribunal negó la admisión de las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora, así como el mérito favorable de los autos promovidos por la demandada, e igualmente declaró que el presente asunto como de mero derecho.
El día 17 de julio de 2014 el Tribunal declaró firme al auto antes referido y fijó la oportunidad para la presentación de informes, al décimo quinto día de despacho siguiente a la precitada fecha, exclusive, a las once de la mañana (11:00 a.m.), ello de conformidad con lo establecido en el artículo 391 del Código de Procedimiento Civil.-

El 11 de agosto de 2014, se declaró desierto el acto de informes, observándose que en esa misma fecha compareció la representación judicial de la parte demandad y consignó escrito de informes de forma extemporánea por retrasada habida cuenta que según se evidencia del comprobante de recepción de documentos emitido por la unidad correspondiente, el escrito fue presentado a las doce y veintinueve minutos del mediodía (12:29 m), por lo cual, resulta más que evidente que el acto de informes no se llevó a cabo según lo establecido por este Juzgado y conforme lo preceptuado en la norma adjetiva.

II
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

*
Con la finalidad de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, este jurisdicente trae a colación lo establecido por la representación judicial de la parte actora, en el escrito libelar, en el que alegó:
Que su representada, suscribió un contrato por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inserto bajo el Nº 17, Tomo 331 de Los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, con el ciudadano EDMUNDO ELPIDIO CASANOVA, titular de la cédula de identidad Nº 1.459.283. Que el referido contrato expresa entre otras cosas lo siguiente: Entre EDMUNDO ELPIDIO CASANOVA, ya identificado, quien en lo sucesivo se denominará EL OFERENTE por una parte y por otra, GISELA MILAGROS ROJAS FUENTES, titular de la cédula de identidad Nº 11.314.587, quien en lo sucesivo se denominará LA OFERIDA, se ha convenido celebrar el presente contrato de OPCION DE COMPRA VENTA, el cual se regirá por las cláusulas siguientes: PRIMERA. EL OFERENTE, ofrece vender y LA OFERIDA, opta por comprar un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, antes denominada “HELIOS-GRACIAS” hoy “LOS CASANOVA”, dicha parcela esta signada con el Nº 124, en el Plano General del Parcelamiento de la Urbanización Cumbres de Curumo, tiene su frente sobre la calle Río La Paragua de dicha Urbanización, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, tiene una superficie de Novecientos Sesenta y Un metros cuadrados con Sesenta y Siete Decímetros Cuadrados (961,67 mts2) y tiene como características físicas de ser de corte y relleno compactado, es de tipo R-2 y están comprendidos parcela y terreno dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En Cuarenta y Ocho metros con Veintidós Centímetros (48,22 mts), con la Parcela Nº 125 y con la calle Río La Paragua; Sur: En cincuenta y cuatro metros con Treinta y Cinco centímetros (54,35 mts) con la zona verde; Este: En treinta metros con tres centímetros (30,03 mts) con zona verde y: Oeste: En nueve metros con Ochenta y Tres centímetros (9,83 mts) con la Parcela 123. Que dicho inmueble le pertenece al OFERENTE como consta de Documento protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 20 de septiembre de 1.990, el cual quedó registrado bajo el Nº 40, Tomo 43, Protocolo Primero. Documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, de fecha 26 de marzo de 1.991, el cual quedo registrado bajo el Nº 33, Tomo 33, Protocolo Primero. Documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 26 de Marzo de 1.991, el cual quedó registrado bajo el Nº 09, Tomo 02, Protocolo Segundo; y se encuentra identificado con el Número Catastral 15030191230180090001. SEGUNDA: Que el precio convenido entre las partes es por la cantidad de SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 6.300.000,00), los cuales serán pagados de la siguiente manera: 1. LA OFERIDA entrega en este acto a EL OFERENTE en calidad de arras la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), mediante Cheque de Gerencia emitido por el Banco de Venezuela Nº 00020930 de fecha 13 de diciembre de 2012, por cuenta de Asociación Cooperativa Ter Taki 817. R.L., en nombre y descargo de la oferida, la ciudadana GISELA MILAGROS ROJAS FUENTES, ya identificada, y que EL OFERENTE declara recibir a su completa y cabal satisfacción. Al efectuarse el documento de protocolización de Compra Venta del inmueble ante la Oficina de Registro respectiva, la mencionada cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (BS 2.000.000.00), se imputará como parte de pago a cuenta del precio de la compra de SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (BS 6.300.000.00), el cual será cancelado mediante cheque de gerencia por LA OFERIDA en el momento de la protocolización del documento compra venta del inmueble ante la Oficina de Registro respectiva. Asimismo expone que en el contrato anexo, se encuentran que si concurren todos los elementos indispensables de una venta, es bilateral, es consensual, tiene un objeto perfectamente determinado, al igual que está determinado el precio de cuyo monto total ya la compradora pagó parte y así lo aceptó el vendedor y como consecuencia de ello, el contrato de compra-venta se perfeccionó el día 14 de Diciembre de 2012. Que conforme a la cláusula CUARTA del contrato en comento, el vendedor ciudadano EDMUNDO ELPIDIO CASANOVA, disponía por lo menos quince (15) días hábiles al vencimiento del plazo establecido para la venta, para entregar a la compradora GISELA MILAGROS ROJAS FUENTES, todos los documentos necesarios para que esta pudiera, una vez obtenidos los documentos necesarios por parte del vendedor, presentarlos ante la Oficina de Registro correspondiente, a fin de que se otorgará el documento protocolizado, oportunidad en la cual, la compradora, debía pagar a el vendedor el saldo del precio; con el entendido, como se ha dicho y como se evidencia en el contrato, que la venta era perfecta desde el día 14 de Diciembre de 2012, por estar presentes en el citado contrato todos los elementos que perfeccionan el contrato de compra-venta, habiéndose postergado, únicamente, la protocolización del documento ante la Oficina de Registro correspondiente (protocolización que no es indispensable para que la venta surtiera todos sus efectos) y, protocolización que estaba sujeta a poderse cumplir, una vez que el vendedor hubiese obtenido y entregado a la compradora los documentos necesarios, para su protocolización, para lo cual se fijó, de común acuerdo un plazo de quince (15) días antes del vencimiento del termino establecido para la venta, lo cual no ocurrió.
Que como corolario de lo anteriormente expuesto, y siendo en definitiva el Juez, quien determina la naturaleza del contrato, el incumplimiento del ciudadano EDMUNDO ELPIDIO CASANOVA, antes identificado, es tan grotesco, que aun en el supuesto del artículo 1263 del Código Civil, tiene derecho a exigir, como en efecto lo hace, el cumplimiento del contrato, por cuanto no ha incurrido en culpa alguna, ya que de manera flagrante, fue EDMUNDO ELPIDIO CASANOVA, quien incumplió las cláusulas TERCERA, referida al plazo para otorgar el documento de venta ante el Registro correspondiente; y CUARTA, al no entregar la documentación necesaria para poder presentar el documento de venta, en el plazo acordado entre las partes. Que en virtud del incumplimiento por parte del vendedor, me veo en la necesidad de exigir, judicialmente, y por medio de este libelo, al ciudadano EDMUNDO ELPIDIO CASANOVA, ya identificado, el cumplimiento de las obligaciones contractuales y legales que hasta la presente fecha no ha cumplido. Por todo lo antes expuesto demanda, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a EDMUNDO ELPIDIO CASANOVA, titular de la cédula de identidad Nº 1.459.283, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, en cumplir con el contrato de venta que se anexó al libelo, convenido y suscrito entre él, como vendedor y su mandante como compradora de la siguiente manera: 1) En cumplir con el contrato de compra-venta suscrito entre EDMUNDO ELPIDIO CASANOVA ya identificado y GISELA MILAGROS ROJAS FUENTES, en fecha 14 de diciembre de 2012, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el número 17, Tomo 331, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el sentido de hacer la tradición del inmueble en dicho documento, mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad, tal como lo dispone el artículo 1.4889 del Código Civil. Otorgamiento que ha de efectuarse en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, para lo cual pide al tribunal, dada la naturaleza de la obligación, fije un término, a tenor de lo dispuesto en el articulo 1212 del Código Civil, en cuya oportunidad de otorgamiento la parte compradora deberá cumplir previamente con la obligación de pagar el saldo del precio al vendedor, saldo éste fijado en la cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (BS 4.300.000.00). 2) En pagar los costos y costas del procedimiento.-

III
ANALISIS DE LAS PRUEBAS

Antes de entrar a decidir respecto de la procedencia o no de la pretensión procesal, este Juzgado debe analizar todas y cada una de las pruebas traídas a juicio por las partes, dando así cumplimiento con el deber de exhaustividad a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se hace de la forma que sigue:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

• Copia simple del contrato celebrado entre el ciudadano EDMUNDO ELPIDIO CASANOVA y la ciudadana GISELA MILAGROS ROJAS FUENTES, sobre el inmueble objeto de la litis, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de Diciembre de 2012 y quedó inserto bajo el Nº 17, Tomo 331 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (f 37 al 43); documento público que no fue tachado ni desconocido, por lo tanto es apreciado por este juzgador de conformidad con los artículos 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
• Copia simple del documento contentivo de la homologación efectuada por ante el Juzgado Segundo en Primera Instancia en lo Civil en fecha 19 de Febrero de 1.991, mediante el cual se evidencia que el inmueble objeto de la litis fue adjudicado al ciudadano EDMUNDO ELPIDIO CASANOVA (F 44 AL 66); documento público que no fue tachado ni desconocido, por lo tanto es apreciado por este juzgador de conformidad con los artículos 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
• Copia simple de documento poder otorgado por la ciudadana GISELA MILAGROS ROJAS FUENTES, cédula de identidad Nº 11.314.587 al abogado en ejercicio CARLOS MEDERICO, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 53.107, autenticado por ante la Notaría Públicas Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de Abril de 2013, inserto bajo el Nº 28, Tomo 62 de los Libros Llevados por esa Notaría (f 72 al 74.), documento del cual se desprende el carácter con el que actúa la representación judicial de la parte actora, por lo tanto es apreciado por este juzgador de conformidad con los artículos 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada trajo a los autos los siguientes instrumentos:

• Original de documento otorgado poder otorgado por EDMUNDO ELPIDIO CASANOVA, titular de la cédula de identidad Nª 1.459.283, a los abogados en ejercicio Erick Boscan Arrieta y Josué Bautista Vivas, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 80.156 y 124.424 respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, en fecha 4 de Octubre de 2013, anotado bajo el Nº 08, Tomo 319 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (f 133 al 135); documento del cual se desprende el carácter con el que actúa la representación judicial de la parte actora, por lo tanto es apreciado por este juzgador de conformidad con los artículos 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien, observa este juzgador del referido iter procesal, que la parte demandada, ciudadano Edmundo Elpidio Casanova, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, procedió a oponer la cuestión previa referida a la incompetencia de este tribunal, en razón de la cuantía para tramitar el presente juicio, la cual se declaró improcedente mediante providencia del 7 de enero de 2014. Contra dicho pronunciamiento fue ejercido recurso de regulación de competencia, el cual fue declarado sin lugar por decisión del 24 de marzo de 2014, dictada por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área a Metropolitana de Caracas. Asimismo se observa de las actas que conforman el presente expediente que en la oportunidad procesal de promoción de pruebas las partes consignaron sus respectivos escritos y por auto del 9 de julio de 2014, se negó la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora, así como el mérito favorable de los autos promovidos por la parte demandada, ello por cuanto se declaró el presente asunto como de mero derecho de conformidad con el ordinal 1º del artículo 389 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, siendo que por auto de fecha 11 de agosto de 2014, se declaró desierto el acto de informes, pues si bien es cierto que la representación judicial de la parte demandada compareció a rendir informes en la fecha fijada esto es, 11 de agosto de 2014, no es menos cierto que no fue consignado en la hora establecida por auto del 17 de julio de 2014, por lo tanto se declara extemporáneo el mismo, razón por la cual este tribunal pasa a emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia de mero derecho en los términos siguientes:
Se constata que en presente caso se circunscribe a determinar si en el marco de un contrato que en principio las partes denominaron como opción compra-venta, procede el cumplimiento del mismo tal como lo aduce la actora, al considerar que, por un lado, el vínculo jurídico existente entre los contratantes es una verdadera venta, y habida cuenta que, según lo alega la accionante, pagó parte del precio de la venta del inmueble objeto de la litis, arguyendo que solo quedó pendiente el otorgamiento del documento definitivo por ante la oficina de Registro correspondiente, pues aduce que su contraparte no le aportó la documentación necesaria para poder presentar el documento de venta en el plazo acordado por las partes. Por su parte, el demandado solo procedió a oponer la cuestión previa de incompetencia de este tribunal por la cuantía, sin dar contestación al la pretensión deducida en juicio por la actora.-
En ese sentido, lo primero que debe determinarse en el presente fallo es, si en efecto, entre las partes, se perfeccionó un contrato, debiendo establecerse, primero, su naturaleza jurídica y segundo, las consecuencias jurídicas que de tal circunstancia pudieran derivarse. En efecto, este Juzgador constató de las actas del proceso que existe documento contentivo del contrato celebrado entre el ciudadano Edmundo Elpidio Casanova y la ciudadana Gisela Milagros Rojas Fuentes, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de Diciembre de 2012, inserto bajo el Nº 17, Tomo 331 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por lo cual, este Juzgador considera como debidamente acreditada la existencia del vínculo jurídico entre las partes y así expresamente se decide.-
Establecida la existencia del contrato, corresponde a este sentenciador determinar la naturaleza del mismo, ello a los fines de luego emitir el correspondiente pronunciamiento con relación a las pretensiones interpuestas por lo contendores en el presente proceso. En ese sentido, observa el Tribunal que en el documento antes mencionado, esto es, el suscrito en fecha 14 de diciembre de 2012, las partes manifestaron expresamente su mutuo consentimiento, respecto de la transmisión de propiedad del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, antes denominada “Helios-Gracias” hoy “Los Casanova”, dicha parcela esta signada con el Nº 124, en el Plano General del Parcelamiento de la Urbanización Cumbres de Curumo, tiene su frente sobre la calle Río La Paragua de dicha Urbanización, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, expresando además que el precio de la venta era por la cantidad de seis millones trescientos mil bolívares (Bs. 6.300.000,00), como se evidencia de la cláusula segunda del documento que riela a los folios 37 al 43. En ese mismo instrumento las partes establecieron que el precio sería pagado de la siguiente manera: la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) en calidad de arras y que el oferente declara recibir a su completa y cabal satisfacción, estableciendo expresamente los contratantes, que la cantidad de dinero antes expresada y que en principio calificaron como “arras” sería “imputada al precio definitivo de compra-venta”. Señalaron igualmente que el saldo del precio de compra venta, sería pagado por la oferida en el momento de la protocolización del documento de compra venta del inmueble ante la oficina de registro respectiva.
Pues bien, todos estos elementos constituyen circunstancias que coadyuvan a este Juzgador a determinar la verdadera naturaleza jurídica del contrato, ello en virtud de la interpretación del mismo, para lo cual está plenamente facultado quien decide, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.-
Así las cosas, del contenido del instrumento bajo análisis, queda claramente evidenciado que entre las partes hubo manifestación de voluntad unánime y coincidente con relación a la transmisión de la propiedad del inmueble objeto de la controversia, estableciéndose indubitadamente el precio de la negociación, así como el objeto de la misma, lo cual, pareciera indicar que entre las partes, más allá de la celebración de un contrato preparatorio de venta, en efecto lo que se perfeccionó fue un verdadero contrato de venta, tal y como lo alega la parte actora.-
Con relación a este punto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado en el fallo dictado en fecha 22 de marzo de 2013, con ponencia de la Magistrada Dra. Yraima Zapata Lara, en el expediente No. 2012-000274, en el que se expresa lo siguiente:
“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
La sentencia parcialmente transcrita resulta clara y muy pedagógica en cuanto al establecimiento de la naturaleza jurídica de los contratos en los cuales exista consentimiento legítimamente manifestado, en forma unánime y coincidente, respecto de la transmisión del derecho de propiedad de una cosa, mueble o inmueble, objeto determinado o determinable, causa lícita y precio pactado, estableciendo la Máxima Jurisdicción Civil que, ante tales supuestos, tal relación obligatoria debe calificarse como una verdadera venta.-
En el caso que ocupa la atención de este Tribunal, ha quedado establecido que las partes contratantes manifestaron su consentimiento de forma unánime en cuanto a la transmisión de propiedad, pues en el documento de fecha 14 de diciembre de 2014, las partes establecieron que el objeto del contrato era el inmueble objeto de la litis, en el cual el vendedor se obligó a hacer la entrega del mismo, libre de gravámenes y servidumbres, así como de bienes y personas, igualmente solvente con el pago de electricidad, aseo, gas y facilitara a la compradora copia del ultimo recibos de estos servicios antes de la firma del documento definitivo.
Analizada y determinada la existencia de consentimiento y objeto, corresponde a este Juzgador pronunciarse con relación a si en el presente caso hubo precio pactado y pagado, tal y como lo aduce la actora.
A este respecto, el Tribunal observa que en fecha 14 de febrero de 2012, las partes suscriben un documento en el cual establecieron en la cláusula segunda lo siguiente:
“El precio convenido entre las partes es por la cantidad de SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.300.000,00), los cuales serán pagados de la siguiente manera: 1. LA OFERIDA entrega en este acto a EL OFERENTE en calidad de arras la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), mediante cheque de gerencia emitido por el Banco de Venezuela, N° 00020930 de fecha 13 de diciembre de 2012, por cuenta de Asociación Cooperativa Ter Taki 817. R.L., en nombre y descargo de LA OFERIDA, la ciudadana GISELA MILAGROS ROJAS FUENTES, antes identificada, del cual anexamos copia y que EL OFERENTE declara recibir a su completa y cabal satisfacción. Al efectuarse el documento de protocolización de Compra Venta del inmueble ante la Oficina de Registro respectiva, la mencionada cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), se imputará como parte de pago a cuenta del precio de la compra de SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.300.000,00), el cual será cancelado mediante cheque de gerencia por LA OFERIDA en el momento de la protocolización del documento de compra venta del inmueble ante la Oficina de Registro respectiva” (Subrayado y negrita de este tribunal)

De la lectura de la cláusula antes transcrita resulta evidente que entre las partes hubo pacto expreso en cuanto al precio del objeto del contrato, monto este pactado igualmente como imputable al precio definitivo de venta, con lo cual se desvirtúa su naturaleza como “arras” ya que es ínsito al concepto jurídico aludido, su restitución al momento en que se celebre el contrato definitivo. De la misma forma, las partes expresamente pactaron en esa misma cláusula que el monto del precio sería pagado al momento de la firma del documento definitivo. Por lo tanto, si el oferente declaró en el instrumento haberlo recibido a su completa y cabal satisfacción, ello implica que la parte demandada en efecto recibió parte del precio acordado.
Adicionalmente a ello, este Juzgador haciendo una interpretación armónica e integra del documento contentivo de la compra-venta, observa que en la cláusula quinta las partes acordaron que “En caso de que el otorgamiento del documento de compra venta no se efectuara, en el lapso pactado en la Cláusula TERCERA de este contrato, por causa imputable a LA OFERIDA, quedará en beneficio de EL OFERENTE, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), como compensación por daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento. Así mismo, en caso que el otorgamiento del documento de compra venta no se efectuara, en el lapso pactado en la Cláusula TERCERA de este contrato, por causa imputable a EL OFERENTE, éste se obliga a reintegrar a LA OFERIDA la cantidad recibida de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), como valor de la opción, más la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios, sin que, en ambos casos los daños deban ser demostrados en juicio…”. Esta declaración no deja lugar a dudas en cuanto a que la parte actora y vendedora del inmueble, efectivamente recibió el precio acordado para la venta, en los términos acordados por las partes en el contrato, quedando solo pendiente el saldo deudor, que según el acuerdo de partes debía ser pagado al momento en que se protocolizara el “documento definitivo de compra-venta”, razón por la cual este Juzgador considera que en el presente caso el pago del precio convenido por las partes es un hecho debidamente acreditado en el proceso y así expresamente se decide.-
Así las cosas, luego de revisadas las actas del proceso, analizado el contrato perfeccionado entre las partes, y visto que en este caso hubo manifestación de voluntad de ambas partes para comprar y vender, la cual fue expresada en forma legitima, unánime y coincidente, estableciéndose claramente el objeto de la venta, a saber, el inmueble suficientemente identificado en este fallo, así como el precio de la operación, es por lo que este Tribunal haciendo suya la doctrina establecida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, considera que en el caso bajo estudio, se perfeccionó entre las partes una verdadera venta en strictu sensu y así expresamente se decide.- En consecuencia, al haberse establecido el perfeccionamiento del contrato de venta entre las partes, no cabe duda que la demandada debe cumplir con la obligación de hacer, derivada de la prestación de dar cuya materialización en las esferas jurídicas de los contratantes quedó igualmente demostrada en el juicio. Por lo tanto, se condena a la parte demandada para que protocolice el correspondiente documento traslativo de la propiedad a la parte actora, previo el pago del saldo deudor, y en caso de no ocurrir tol circunstancia, que se registre la presente decisión, para que sirva como título traslativo de la propiedad, tal y como expresamente lo indica el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y así expresamente se decide.-
V
DISPOSITIVO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: PROCEDENTE la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana GISELA MILAGROS ROJAS FUENTES, contra el ciudadano EDUNDO ELPIDIO CASANOVA, ambos identificados en la parte inicial del fallo.
SEGUNDO: En consecuencia, se condena a la parte demandada, ciudadano EDUNDO ELPIDIO CASANOVA, a que otorgue el correspondiente documento traslativo de la propiedad del inmueble, a la parte actora, ciudadana GISELA MILAGROS ROJAS FUENTES, igualmente identificad en autos, ante la Oficina de Registro correspondiente, previo el pago del saldo deudor del precio de la venta por parte de la referida ciudadana, todo ello una vez que la presente decisión sea declarada definitivamente firme y en la oportunidad en que así lo establezca expresamente el Tribunal, ello de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.212 del Código Civil. Dicho inmueble está constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, antes denominada “HELIOS-GRACIAS” hoy “LOS CASANOVA”, dicha parcela esta signada con el Nº 124, en el Plano General del Parcelamiento de la Urbanización Cumbres de Curumo, tiene su frente sobre la calle Río La Paragua de dicha Urbanización, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, tiene una superficie de Novecientos Sesenta y Un metros cuadrados con Sesenta y Siete Decímetros Cuadrados (961,67 mts2) y tiene como características físicas de ser de corte y relleno compactado, es de tipo R-2 y están comprendidos parcela y terreno dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En Cuarenta y Ocho metros con Veintidós Centímetros (48,22 mts), con la Parcela Nº 125 y con la calle Río La Paragua; Sur: En cincuenta y cuatro metros con Treinta y Cinco centímetros (54,35 mts) con la zona verde; Este: En treinta metros con tres centímetros (30,03 mts) con zona verde y: Oeste: En nueve metros con Ochenta y Tres centímetros (9,83 mts) con la Parcela 123, el cual al demandado según consta de documento protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 20 de septiembre de 1.990, el cual quedó registrado bajo el Nº 40, Tomo 43, Protocolo Primero. Documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, de fecha 26 de marzo de 1.991, el cual quedo registrado bajo el Nº 33, Tomo 33, Protocolo Primero. Documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 26 de Marzo de 1.991, el cual quedó registrado bajo el Nº 09, Tomo 02, Protocolo Segundo.
TERCERO: Igualmente, este Juzgado ordena que en caso de no producirse el cumplimiento de la obligación de hacer referida en el particular anterior, el presente fallo sirva como título traslativo del derecho de propiedad a la ciudadana GISELA MILAGROS ROJAS FUENTES, identificado en autos, ello dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.-
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, en razón de haber resultado totalmente vencida en el proceso, ello conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE
Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, cuna del Libertador Simón Bolívar, a los trece (13) días del mes de Agosto del año dos mil catorce (2014).- Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,

Dr. JUAN ALBERTO CASTRO ESPINEL
LA SECRETARIA,

Abg. YESSICA URBINA
En la misma fecha que antecede, siendo las nueve y cuarenta y siete de la mañana (9:47n a.m.), se publicó y registró la anterior decisión, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Tribunal, tal y como lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
LA SECRETARIA,

Abg. YESSICA URBINA