REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 17 de diciembre de 2014 204º y 155º ASUNTO PRINCIPAL: AP11-V-2013-001457 Sentencia Definitiva PARTE ACTORA: • JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titula de la cedula de identidad Nº 5.911.031. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: • ANDRO RESTAINO RODRIGUEZ y FLOR CARVAJAL DE PATIÑO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Nos. 179.450 y 52.626, respectivamente. PARTE DEMANDADA: • MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A., Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 16 de julio de 2003, bajo el Nº 5 Tomo 93-A Pro. APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: HENRY FRANCO HERNANDEZ, RITA AMADA FRANCO HERNANDEZ y ANA ELISA MORENO CH., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 120.186, 33.393 y 170.215, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS. I SÍNTESIS DE LOS HECHOS Se inició el presente procedimiento, mediante libelo de demanda que por Cumplimiento de Contrato, incoara el profesional del derecho ANDRO RESTAINO, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, en fecha 10 de diciembre de 2013; correspondiéndole, previo sorteo de Ley el conocimiento a este Juzgado de la misma. Consignados como fueron los recaudos fundamentales que acompañan la demanda, por auto dictado en fecha 13 de diciembre de 2013, este Juzgado procedió a la admisión de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. En dicho acto se ordenó el emplazamiento de la parte demandada en la persona de su representante legal, ciudadano FELICE ANTONIO DENTE DI PAOLO. En fecha 17 de diciembre de 2013, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos correspondientes para la elaboración de la compulsa y la apertura del Cuaderno de Medidas solicitado en el escrito libelar, el cual fue aperturado mediante auto de fecha 20 del mismo mes y año, decretándose en consecuencia, Medida Cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el bien inmueble constituido por un (1) apartamento Pent House que está ubicado en el Piso nueve (9), distinguido con las letras PH, del edificio Villa Salva, ubicado en la Urbanización Las Acacias, Avenida Málaga con calle Guayana y Gran Colombia, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital. Dicho apartamento consta de tres (3) niveles, y tiene una superficie aproximada de Cuatrocientos Diecisiete Metros Cuadrados con Treinta y Cinco Decímetros Cuadrados (417,35 Mts2), de los cuales ciento sesenta metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (160,24 Mts2) corresponden a la Planta Baja del apartamento ubicado en el nivel Planta Baja Penthouse y ciento dos metros cuadrados con ochenta y nueve decímetros cuadrados (102,89 Mts2), corresponden a la Planta Alta ubicado nivel Planta Alta Penthouse; y ciento cincuenta y cuatro metros cuadrados con veintidós decímetros cuadrados (154,22) que corresponde a la terraza visitable de uso exclusivo del Penthouse. La Planta Baja del apartamento la conforman: un (1) hall de entrada, un (1) Salón-Comedor, una (1) Terraza techada, una (1) Terraza destechada, una (1) cocina, un (1) lavandero, un (1) cuarto de plancha, un (1) baño de visita, un (1 maletero y unas escaleras que conducen a la Plata Alta del Apartamento ubicada en la Planta Alta Penthouse de la edificación. La Planta Alta del Apartamento Penthouse la conforman las escaleras que conducen a la plata baja del mismo, un (1) dormitorio Principal con vestier y un (1) baño, dos (2) dormitorios con closet, un (1) baño y un (1) pasillo que conduce a los dormitorios. Tiene los siguientes linderos: Norte: con pared de fachada norte del edificio; Sur: con hall de ascensores y con foso de ascensores; Este: con terraza de uso exclusivo del apartamento No. 9-1; Oeste: con terraza de uso exclusivo de apartamento 9-2. dicho apartamento le pertenece a la parte demandada, la sociedad mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A., según consta de documento debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de agosto de 2013, asentado bajo el asiento No. 49 folios 27, del Protocolo de Transcripción de ese mismo año. En fecha 08 de Enero de 2014, fueron consignados los emolumentos necesarios para que el Alguacil se traslade a los efectos de emplazar a la parte demandada. Por lo que elaborada como fue la compulsa por parte de este Tribunal de Instancia, en fecha 07 de Marzo de 2014, el ciudadano Rosendo Henríquez, Alguacil adscrito a este Circuito Judicial dio cuenta al Juez de haber practicado la citación de la parte demandada cuyo resultado fue positivo. En fecha 10 de Marzo de 2014, la representación judicial de la parte actora solicitó a este Tribunal de Instancia el decreto de una Medida Cautelar Innominada, solicitando al efecto la práctica de una Inspección Judicial en el inmueble identificado en autos, lo cual fue acordado mediante auto de fecha 11 del mismo mes y año. En fecha 03 de Abril de 2014, el Abogado HENRY FRANCO, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, consignó por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial documento poder que acredita su representación y escrito contentivo de la contestación al fondo de la demanda y reconvención en el presente juicio, mediante la cual pretende la Resolución del mismo Contrato cuyo Cumplimiento fue demandado por la parte accionante. Mediante auto de fecha 14 de Abril de 2014, este Tribunal de Instancia admitió la reconvención planteada y fijó oportunidad para su contestación, a tenor de lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil. Dicha reconvención fue contestada y contradicha mediante escrito presentado en fecha 25 del mismo mes y año por la representación judicial de la parte actora. En fecha 27 de Mayo de 2014 la representación judicial de la parte demandada presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial escrito de promoción de pruebas y anexos; al igual que el apoderado actor, mediante escrito de fecha 28 de Mayo de 2014. Dichas pruebas fueron agregadas a los autos mediante auto dictado por este Tribunal en fecha 30 del mismo mes y año. Mediante sendas providencias de fecha 06 de Junio de 2014, este Tribunal de Instancia emitió pronunciamiento sobre la admisión de las pruebas promovidas por las partes y fijando oportunidad para su evacuación. Mediante actas levantadas en fechas 11, 12, 13 y 16 de Junio de 2014, el Tribunal dejó constancia de la imposibilidad de evacuación de las testimoniales promovidas por las partes, por incomparecencia de los testigos, motivo por el cual se declaró Desiertos dichos actos. Mediante diligencia suscrita en fecha 17 de Junio de 2014, la representación judicial de la parte demandada solicitó al Tribunal fije nueva oportunidad para la declaración de los testigos y libre Boleta de Citación al efecto; así mismo solicitó copia certificada a los fines de librar los oficios correspondientes ordenados en el auto de admisión de pruebas; lo cual fue acordado por el Tribunal mediante auto de fecha 18 de mismo mes y año. Mediante diligencia presentada en fecha 02 de Julio de 2014, la representación judicial de la parte actora solicitó al Tribunal fije nueva oportunidad para la evacuación de las testimoniales admitidas. En fecha 02 de Julio de 2014 tuvo lugar el acto de nombramiento de Expertos, quedando designados, por la parte actora el Ing. CÉSAR RODRÍGUEZ GANDICA; por la parte demandada la Ing. HAYXA ALESSANDRA BASTARDO PEÑA y por el Tribunal la Ing. CONSTANZA CAROL SEVILLA JIMÉNEZ, fijándose oportunidad para la juramentación de los mismos. Mediante auto de fecha 02 de Julio de 2014, este Tribunal de Instancia fijó nueva oportunidad para la declaración de las testimoniales promovidas por la parte actora. En fecha 07 de julio de 2014 tuvo lugar la declaración de los ciudadanos RAFAEL CIPRIANO MARTINEZ MORALES, titular de la cédula de identidad Nº 4.164.524; YORLIN JOSE CASTILLO ROMERO, titular de la cédula de identidad Nº 21.438.673 y JONATHAN JESUS RIVERO VIVAS, titular de la cédula de identidad Nº 16.658.176. Luego, en fecha 08 de Julio de 2014, tuvo lugar la declaración de los ciudadanos HECTOR ORLANDO DEUDOR YARASCA, titular de la cédula de identidad Nº E-82.132.055 y JOEL ANTONIO MENDEZ PALMAR, titular de la cédula de identidad Nº 15.624.975; quedando Desiertos en esa misma fecha las testimoniales de los ciudadanos WILMER ALBERTO PEREIRA GONZÁLEZ, JOSE PABLO GOTZ y WILLIAM JOSE VELASQUEZ. El 29 de Septiembre de 2014 este Tribunal fijó oportunidad para que los expertos consignen su Informe pericial, en el término de treinta (30) días de despacho siguientes, de conformidad con lo previsto en el artículo 460 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 07 de Octubre de 2014, la Ing. HAYXA ALESSANDRA BASTARDO P., compareció por ante la sede de este Tribunal a darse por notificada del auto de fecha 29/09/14 y solicito se indique la oportunidad para la práctica de la experticia ordenada por este Juzgado. Por su parte, en fecha 08 de Octubre de 2014, la Ing. CONSTANZA CAROL SEVILLA JIMENEZ, compareció por ante la sede de este Tribunal a darse por notificada del cargo recaído en su persona, acepto el mismo y presto juramento de Ley. En esa misma fecha el representante judicial de la parte demandada mediante sendas diligencias solicito al Tribunal ratificar el oficio al Registrador inmobiliario, la citación al testigo BERROTERAN GASPAR JEFFERSON ADRIAN y se libre nueva Boleta de Citación al testigo JOSE EMIRO BARRIOS, en su condición de representante legal de la empresa GRUINSECOS. Mediante auto dictado en fecha 14 de Octubre de 2014, este Tribunal de Instancia, en atención al pedimento formulado por la Experto designada por la parte demandada HAYXA BASTARDO, y de conformidad con lo previsto en el artículo 460 del Código de Procedimiento Civil, fijó el termino de treinta días de despacho siguientes para que los Expertos designados consignen su respectivo Informe Pericial. En fecha 20 de Octubre de 2014 este Juzgado dictó providencia mediante la cual negó los pedimentos formulados por el Abg. HENRY FRANCO HERNÁNDEZ, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada reconvenida, en fecha 08 del mismo mes y año. En fecha 04 de Diciembre de 2014 los ciudadanos CONSTANZA SEVILLA, HAYXA BASTARDO y CESAR RODRÍGUEZ, Expertos designados por este Tribunal, consignaron por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, escrito contentivo del Informe Pericial y sus respectivas conclusiones. Ahora bien, narradas como han sido las actas procesales que conforman el presente expediente por mandato de lo previsto en el artículo 243 de la Ley Adjetiva Civil y estando en la oportunidad procesal correspondiente a los fines de emitir un pronunciamiento de mérito en la presente causa, pasa este Tribunal a hacerlo previa las siguientes consideraciones: Planteamiento de la Litis Manifestó representación judicial de la parte actora, en su escrito libelar, lo siguiente: Que en fecha 17 de Marzo de 2011, celebró un contrato, denominado “compromiso de inversión inmobiliaria”, el cual consta de instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Distrito Capital, en fecha Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual produjo la parte actora acompañando el libelo, en original marcado “B”. Alega la parte actora que en el contrato cuyo cumplimiento demanda, la parte demandada, sociedad mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A, en su carácter de propietaria y constructora de un inmueble constituido por una parcela de terreno, ubicada en la Urbanización Las Acacias, Avenida Málaga con Calles Guayana y Gran Colombia, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital y el edificio construido sobre la mencionada parcela de terreno, denominado Edificio Villa Salva, se comprometió a vender al actor el apartamento distinguido como PH, ubicado en el Piso 9, y el cual tendría un área de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500 mts2), de los cuales TRESCIENTOS DIEZ METROS CUADRADOS (310 mts2) de área techada y CIENTO NOVENTA METROS CUADRADOS (190 mts2) de área destechada, correspondiéndole al apartamento cuatro (4) puestos de estacionamiento, que serían determinados en el documento de condominio. Que las partes en el referido contrato, convinieron que el precio de la venta sería de SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 6.220.000,00) a precio fijo sin intereses, los cuales serían pagados por el actor según el siguiente esquema: 1) el treinta por ciento (30%) a la autenticación del contrato cuyo cumplimiento demanda el actor, es decir la suma de UN MILLON OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.860.000,00), suma esta que alega el actor fue pagada de la siguiente forma: a) DOSCIENTOS VEINTIDOS MIL BOLIVARES (Bs. 222.000,00), pagada antes de la fecha de autenticación del documento, según consta del mismo; b) La suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) también pagados antes de la celebración del contrato, lo cual indican las partes en el contrato y c) la suma de UN MILLON DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 1.244.000,00) que se pagarían en dos cuotas iguales de SEISCIENTOS VEINTIDOS MIL BOLIVARES (Bs. 622.000,00) cada una, la primera pagadera a los cuarenta y cinco (45) días siguientes a la autenticación del documento y la segunda a los noventa (90) días siguientes a la autenticación del documento, las cuales alega la parte actora haber pagado, y produjo los respectivos recibos de pago, marcados “C” y “D”. 2) El Treinta y Cinco por ciento (35%) del precio del inmueble, es decir la suma de DOS MILLONES CIENTO SETENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 2.177.000,00) mediante el pago de cuatro cuotas trimestrales, iguales y consecutivas, cada una por un monto de QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 544.250,00), exigibles la primera de ellas, a los ciento veinte (120) días siguientes a la autenticación del documento, las cuales alega la parte actora haber pagado, según recibos que produjo acompañando el libelo, marcados “E”, “F” y “G”; y una cuarta cuota por la suma de SEISCIENTOS DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 619.250,00), la cual comprende la cuarta cuota de QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 5.44.250,00) más la suma de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,00) por concepto de del cincuenta por ciento (50%) del precio de un puesto de estacionamiento adicional. 3) El treinta y cinco por ciento restante del precio del inmueble, es decir la suma de DOS MILLONES CIENTO SETENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 2.177.000,00) sería pagado por el comprador al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. Alega el actor, que en la cláusula cuarta del contrato cuyo cumplimiento demanda, la vendedora, estimo concluir la obra en un plazo aproximado de VEINTICUATRO (24) meses y una prórroga opcional de seis (6) meses contados a partir de la autenticación del documento de opción de compraventa, es decir que para el mes de Marzo de 2013, debería estar concluida la obra; señala el actor, que en la cláusula décima tercera del contrato, las partes convinieron que la protocolización del documento definitivo de venta, se efectuaría dentro de los treinta (30) días siguientes a la protocolización del documento de condominio y obtenida la constancia de habitabilidad o culminación de la obra, estipulándose en la cláusula décima cuarta que la vendedora notificaría al comprador por escrito y con al menos quince días de anticipación la fecha del otorgamiento. Alega el actor, que en fecha 27 de Agosto de 2013, se protocolizó el documento de condominio, por ante el Registro Público Cuarto del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando registrado bajo el No 49, Folio 277 del Tomo 27, el cual produjo la parte actora en fotocopia, marcada “I”, señalando además la parte actora que en la nota de registro se dejó constancia de que se presentó la constancia de terminación de obra, por lo que en fecha 27 de Septiembre de 2013, debía efectuarse la protocolización del documento de compra venta definitiva del inmueble. Arguye el actor, que dando cumplimiento a sus obligaciones contractuales, para la fecha 19 de Septiembre de 2013, hizo emitir un cheque de gerencia distinguido con el No 00031356, por el Banco Caroní, a nombre de MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A, por la suma de SEISCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 660.000,00) y cheque de gerencia de fecha 20 de Septiembre de 2013, por BANESCO, por la suma de UN MILLON QUINIENTOS DIECISIETE MIL BOLIVARES (Bs. 1.517.000,00), para un total de DOS MILLONES CIENTO SESENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 2.177.000,00) que era el saldo del precio de venta, que pagaría el comprador para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, produjo acompañando los cheques de gerencia en originales, marcados “J” y “K”. Alega el actor, que en fecha 5 de Septiembre de 2013, recibió un correo electrónico remitido por la ciudadana ELIZABETH PEREZ LEON, a su correo electrónico, donde se le solicita copia de la cédula de identidad, Registro de Información Fiscal Rif, y el cheque de gerencia por el monto restante del precio, el cual en fecha 13 de septiembre de 2013, respondió el actor, anexando la documentación requerida. Indica el actor, que en fecha 20 de Septiembre de 2013, la licenciada ELIZABETH PÉREZ LEÓN, le remitió correo electrónico señalando que le está remitiendo el documento definitivo de venta para su revisión, y en fecha 6 de Noviembre de 2013, el actor, remitió correspondencia a la vendedora, advirtiendo que el documento que le fue enviado para su revisión tenía un error porque en el mismo se indicaba, que superficie del apartamento objeto de la venta era de CUATROCIENTOS DIECISIETE METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS ( 417,35 mts2), cuando que lo acordado en el contrato fue que el apartamento tendría un área de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500,00 mts2), de acuerdo con la cláusula quinta del contrato cuyo cumplimiento demanda el actor, produjo el actor, dicha misiva, marcada “Ñ”. Arguye el actor, que en fecha 20 de Noviembre de 2013, se había acordado la protocolización del documento definitiva de venta del penthouse, del Edificio Villa Salva, a las diez de la mañana (10:00 a.m), que el comprador, se presentó a la hora convenida, con los dos cheques de gerencia por el saldo del precio de venta que debía pagar ese día DOS MILLONES CIENTO SESENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 2.177.000,00), según la cláusula séptima del contrato, pero que le fue presentado para su otorgamiento un documento donde se indica que el área del inmueble objeto de la venta es de CUATROCIENTOS DIECISIETE METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (417,35mts2) y que el precio de la venta era de SIETE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 7.238.035,00), cuando que el área que las partes acordaron tendría el penthouse que la vendedora se comprometió a venderle al comprador era de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500,00 mts2) y el precio pactado fue la suma de SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 6.220.000,00), por lo que el actor, se negó a firmar el documento de compra venta definitiva bajo estas condiciones, señalando además que para el momento de la protocolización de la venta definitiva del inmueble estaba presente en el Registro el Notario Público Trigésimo Séptimo del Municipio Libertador, de lo cual dejó constancia en inspección extra litem, que produjo el actor marcada con la letra “O”. Alega el actor que la demandada, ha incumplido con sus obligaciones contractuales, al presentarle para su protocolización un documento, donde se le daba en venta una cabida menor y un precio superior al precio pactado por las partes en el contrato; que además el documento de condominio fue protocolizado el 27 de Agosto de 2013, y existía el permiso de habitabilidad y la constancia de terminación de la obra y fue en fecha 20 de Noviembre de 2013, cuando se iba a efectuar la venta definitiva, la cual no se había efectuado hasta la fecha de la demanda. Señala el actor que el incumplimiento de la demandada, queda demostrado del documento de condominio, el cual produjo el actor acompañando el libelo, marcado “I”, y su corrección, la cual fue producida acompañada al libelo, marcada “P”, donde se señala que el apartamento Pent House, tiene un área de CUATROCIENTOS DIECISIETE METROS CUADRADOS CON TREINTA CINCO DECIMETROS CUADRADOS (417,35mts2). Alega además el actora, que no obstante que en el contrato de opción de compra venta, se convino que la tradición del inmueble sería al momento de la protocolización de la venta definitiva, convinieron que al comprador se le permitiría efectuar reformas en el inmueble, en virtud de que acordaron que el mismo sería entregado en obra gris, por lo que al comprador, hoy demandante, se le permitió llevar personal y materiales al apartamento, para realizar una serie de trabajos para tener el apartamento listo para habitarlo al momento de la venta definitiva, que de manera intempestiva el día 22 de Noviembre de 2013, no se les permitió la entrada a los obreros que realizaban los trabajos en el Pent House del Edificio Villa Salva, emitiendo la demandada una misiva dirigida a la Junta de Condominio de Residencias Villa Salva, la cual es del tenor siguiente: “A fin de adoptar las medidas conducentes para preservar la seguridad interna del edificio comunicamos a ustedes que el señor Julio Cesar Márquez, No es propietario del apartamento PH, este apartamento le corresponde a la empresa Mulltiservicios Salva 32,C.A, todos los compromisos de este inmueble serán cancelados por la misma, No está permitida la entrada a dicho apartamento a otra persona que no esté debidamente autorizada e identificada por nosotros (cabe destacar que tampoco autorizamos a asistir a las reuniones de la Junta de Condominio en nombre de dicho apartamento ni de nuestra empresa como propietaria del mismo”. Que dicha misiva fue suscrita por FELICE DENTE, en su carácter de Presidente de Multiservicios Salva 32, C.A, la cual produjo la actora acompañando el libelo, marcada “Q”. Que además de impedir que los trabajadores ingresaran al edificio, el ciudadano FELICE DENTE DI PAOLO, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A, publicó en la puerta del edificio Villa Salva y otros lugares visibles un anuncio, dirigido a la Junta de Condominio, donde se indica: “Me es imperativo dirigirme a esta Junta de Condominio, en virtud de los lamentables acontecimientos que han venido ocurriendo en el área del Pent House del Edificio, con relación a una serie de actos de violencia que viene ejerciendo el ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No 5.911.031 y los obreros contratados por su cuenta y riesgo, al ejecutar trabajos de remodelación total del precitado inmueble, amparándose en el contrato de COMPROMISO DE INVERSION INMOBILLIAIRA, suscrito entre las partes en fecha 17 de Marzo de 2011, otorgamos por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, inserto bajo el No 34, Tomo 31 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene por objeto el compromiso de compra venta sobre el inmueble constituido por el Pent-house, que forma parte integrante del Edificio actualmente en construcción, denominado Villa Salva, ubicado en el Piso 9, distinguido con las siglas PH, situado entre las Avenidas Málaga con Guayana y Gran Colombia, Parroquia San Pedro del Municipio Libertador del Distrito Capital. En este estado me es imperativo advertir a la comunidad de propietarios, que el precitado contrato por su naturaleza jurídica solo garantiza al ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, una expectativa de compra venta del inmueble y en ningún caso le transmite los derechos de propiedad y posesión, como pretende. Que es solo con la protocolización del Documento Definitivo de Compra Venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente, cuando el Optante adquirirá los derechos de propiedad, situación que hasta la presente fecha no ha ocurrido en razón de múltiples reclamaciones que presenta el futuro comprador, en relación a la cabida, Pero es el caso que el ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, con su impropia conducta está usurpando los derechos de propiedad de los cuales no es titular por ahora, para lo cual viene ejerciendo una actos arbitrarios de ocupación, que pudieran considerarse encuadrados dentro del delito del Tipo anti jurídico de HACERSE JUSTICIA POR SU PROPIA MANO, siendo lo correcto buscar la solución del conflicto por la vía conciliatoria, para lo cual exhortamos y estamos dispuestos o en caso contrario acudir a la vía de los órganos Jurisdiccionales correspondiente. Ante tal situación, en resguardo de los bienes propiedad de mí Representada, notifico mi decisión de PROHIBIR expresamente al ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, ejecutar actos de remodelación dentro del inmueble, en referencia ni ejercer actos de ocupación arbitraria. Notificación que hago a los fines legales consiguientes”. Señala la representación judicial del actor, que la antedicha comunicación permaneció durante varios días pegada en la caseta de vigilancia que da acceso al Edificio Villa Salva, también en la puerta de vidrio de acceso principal al Edificio Villa Salva, y en la puerta de acceso al pent house, que de esto de se dejó constancia mediante inspección judicial extra litem, practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de Noviembre de 2013, , la cual fue producida por el actor, en original marcada “R”, alega la parte actora, que esta comunicación publicada en áreas comunes del edificio, han expuesto al ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, al escarnio público ante la comunidad de propietarios del Edifico Villa Salva, quienes al entrar o salir del edificio vieron la comunicación, donde se le atribuyen al actor, actos de violencia, incluso la comisión de un hecho punible, que todo esto es un ataque al honor y reputación del actor, lo cual le ha causado una situación de disgusto, incomodidad y vergüenza ante sus vecinos al ser señalado como una persona violenta, invasora y que comete delitos. Alegando la parte actora, que el contrato celebrado con la demanda, es una promesa bilateral de compra venta, donde la mencionada empresa se comprometió a vender el penthouse del Edificio Villa Salva, que se encontraba en construcción, que se pactó un precio de venta, el cual pagó el actor en un sesenta y cinco por ciento, quedando el saldo del treinta y cinco por ciento para el momento de la protocolización de la venta definitiva; que el contrato cumple con todos los elementos de un contrato de venta, pues la vendedora, propietaria del inmueble, es quien celebra el contrato, por lo que está presente el consentimiento, el objeto está determinado, pues estaba en construcción pero perfectamente determinado, y un precio que fue determinado en el contrato. Que la demandada incumplió su obligación contractual al construir un pent house con una cabida inferior y que simultáneamente a la relación contractual incurrió en el hecho ilícito de publicar en la caseta de vigilancia, puerta de vidrio de acceso principal al edificio una comunicación donde le expone al escarnio de la comunidad de propietarios, por lo que alega la parte actora que la demandada, debe responder por el daño moral que le causado al atentar contra su honor y reputación. Deduciendo como pretensión, la parte actora además del cumplimiento de contrato, la disminución proporcional del precio de venta del inmueble, por tener el inmueble construido una cabida menor a la acordada en el contrato; que la demandada pague los derechos de registro, por no haberse protocolizado el documento de venta por culpa de la vendedora demandada, y la indemnización del daño moral que estimo la parte actora en la suma de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), además de la publicación de una misiva de similar tamaño a la colocada por la demanda, en iguales área comunes del edificio a modo de desagravio al ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER. Fundamenta la parte actora su acción, en los artículos 1159, 1160, 1161, 1167, 1474, 1496, 1185 y 1196 del Código Civil. Contestación a la Demanda En la oportunidad procesal de dar contestación al fondo de la demanda incoada, la representación judicial de la parte demandada impugno el valor probatorio de la Inspección Judicial practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el 29/11/2010 en el inmueble antes descrito por cuanto, según su decir, la misma fue obtenida con violencia por parte del hoy demandante, ingresando al edificio con un juego de llaves obtenidas con maquinaciones y artificio, procediendo a fracturar cerraduras del PH para poder accesar a su interior. Advirtió al Tribunal que el Compromiso de Inversión Inmobiliaria solo garantiza al accionante una expectativa de compra venta del inmueble y que en ningún caso trasmite derecho de propiedad y posesión como pretende. Convino que su mandante MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A., suscribió con el hoy demandante JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, documento denominado Contrato de Inversión Inmobiliaria, autenticado por ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 17 de Marzo de 2011, anotado bajo el Nro. 34, Tomo 31 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Igualmente convino que en la cláusula quinta de dicho contrato que el interesado (JULIO CESAR MARQUEZ) se compromete a comprar y "la promotora" (MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A.) se compromete a venderle el inmueble constituido por un Pent House de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500 mts2), de igual manera se observa de la cláusula tercera del mismo que la partes convinieron que durante la construcción del Conjunto Residencial Villa Salva, la obra podrá sufrir modificaciones ordenadas por las autoridades competentes y las que "La Promotora" estime necesarias, por exigencias de la Ingeniería y Arquitectura de la obra, previo permiso de las Autoridades Competentes. Y que en la cláusula sexta "El interesado" declara que conoce suficientemente el proyecto y sus características de Arquitectura, distribución y usos permitidos por la Zonificación, igualmente acepto que durante la ejecución pueden surgir modificaciones para adaptarlo a las exigencias de los Organismos Públicos competentes, así como por causas de interés para las partes. Convino en que su mandante recibió del hoy actor la suma de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS DIECISEIS MIL QUINIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 4.816.560,00), discriminados de la siguiente manera: por concepto de Cuota Inicial (Bs. 1.866.000,00); 35% Financiado (2.177.000,00); Abono Área techada 56,2 mts2 (623.560,00) y compra de un puesto de estacionamiento adicional Nro. 10 PB (Bs. 150.000,00). Por lo que a la fecha presenta un saldo deudor de DOS MILLONES CUATROCIENTOS VEINTIUN MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 2.421.475,00), de los cuales son: por el Área Techada (Bs. 244.475,00) y el 35% restante (Bs. 2.177.000,00). Negó y rechazo que su representada haya incumplido el contrato compromisorio alegando que por tratarse de una edificación en fase de construcción, durante la ejecución de la obra se produjeron una serie de modificaciones, ordenadas por las autoridades competentes, y las que La Promotora estimo necesarias por exigencia de la Ingeniería y Arquitectura de la obra, previo permiso de las autoridades, modificaciones que además se cumplieron en ejecución de las disposiciones contenidas en las clausulas tercera y sexta del mencionado documento, motivo por el cual se modificó parcialmente el documento de condominio en relación al Pent House. Que por error material Del Documento de condominio se indicó que la cabida del Pent House era de 357,34 m², por lo que en fecha 3 de octubre de 2013 se protocolizó Documento de Aclaratoria del Documento de Condominio de Residencia Villa Salva, ante el registro público del cuarto circuito del municipio libertador Del distrito capital, bajo el número 45, folio 257, como 31 protocolo de transcripción, mediante el cual se corrigió el error voluntario determinando entonces que la cabida del Penthouse es de 417,35 m². Que el 6 de noviembre de 2013 el interesado le dirigió a su mandante comunicación en la cual manifestó que había detectado la existencia de dicho, cuál debería ser sanados previo a la firma definitiva ante el registro correspondiente. En fecha 20 de noviembre de 2013 el hoy demandante se presentó en el registro inmobiliario del cuarto circuito del municipio libertador en compañía de la notaría pública 37 del municipio libertador, a los fines de practicar inspección extra judicial, dejando constancia de su inconformidad con el precio fijado y con la Cabida por expresada en el documento definitivo de compraventa. Que esto lo hizo a sabiendas de que estaba tramitando la corrección del error material referido a la cabida expresada, aclaratoria quedó registrada en la mencionada oficina de registro 4 de diciembre de 2013, bajo el número 47, del tomo 38 con lo de transcripción. Que a pesar de haber cumplido con la cláusula 13ª del compromiso de inversión inmobiliaria, el 4 de diciembre de 2013, el interesado hoy Actor, se ha negado reiteradamente a cumplir con la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble PH, alegando su inconformidad con la cabida determinada en el documento definitivo de compraventa en relación a la cabida expresada en el compromiso de inversión inmobiliaria, además de la inconformidad con el precio del mueble fijado en el documento definitivo de compraventa en relación al expresado en el contrato preparatorio. Situación que, según su decir, ha causado daños a su mandante por cuanto el comprador ha incumplido mediante artificios obligación de protocolizar la compra y consecuencialmente se abstiene que pagar a la promotora la suma adeudada. Igualmente rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes las afirmaciones que hace el actor referente Al incumplimiento del contrato, puesto que en lugar de vender Penthouse de 500 m² construyo uno de 417,35 m², y el precio convenido era de SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (6.220.000,00 Bs.) Y al momento de la protocolización del documento definitivo se indicó la cantidad de SIETE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs 7.238.035,00). Ante tal situación aclara al Tribunal que en la segunda aclaratoria del documento de condominio quedó establecido que la cabida del Penthouse es de 489,02 m² por lo que la disminución con relación a la cabida ofrecida equivale a 10,98 m², lo cual representa menos de una veinteava parte de la medida real indicada en el contrato; la cual fue causada por las modificaciones ordenadas por las autoridades competentes y las que la promotora estimó necesarias por exigencia de la ingeniería y arquitectura de la obra. Que tales ajustes y modificaciones fueron previstos, pactados y aceptados expresamente por las partes, de conformidad con las convenciones estipuladas en el compromiso de inversión inmobiliaria a que se contrae los autos. Justifica el incremento en el costo por cuanto en el incluyen la compra de un puesto de estacionamiento adicional marcado con el número 10 PB, costo de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,00), que el interesado ha pagado en su totalidad, y la contratación y ejecución de obras adicionales, consistente en el techado de un área descubierta de 56,52 m² ejecutada por orden y cuenta del interesado, tal como se evidencia de los planos arquitectónicos del inmueble de autos, contentivo de las reformas debidamente firmados por las partes, de lo que solo resta la suma de DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO (Bs. 244.475,00). También rechazó, negó y contradijo el alegato del actor relacionado a que su mandante le permitió llevar personal y materiales al apartamento para acometer una serie de trabajos, arguyendo ser una situación arbitraria que ha ejecutado el actor con sigilo y maquinación, causando la ruina del inmueble. Rechazó, negó y contradijo que Su Representada haya entregado las llaves al actor para tener acceso a las áreas del edificio Y del Penthouse. Hizo un rechazo genérico de varias afirmaciones realizadas por el accionante en su escrito libelar así como del petitorio contentivo en la misma; así como la pretendida indemnización por daño moral, se delata su improcedencia ya que según su decir, éste no procede por causa contractual. Planteo reconvención en la presente causa en contra del ciudadano Julio César Márquez por resolución del contrato denominado Compromiso de Inversión Inmobiliaria, en razón del cumplimiento de las cláusula Decima Segunda y Decima Cuarta del mismo; por cuanto el actor se ha negado a pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, dentro del lapso de 10 días a partir de la notificación realizada vía e-mail en fecha 5 de septiembre de 2013. Fundamentó su pretensión reconvencional en los artículos 1167, 1269 y 1271 del Código Civil. También invoco en favor de su mandante el incumplimiento de las cláusulas Tercera, Sexta y Décima Tercera del referido contrato, alegando en su favor que por tratarse de una edificación en fase de construcción, durante la ejecución de la obra se produjeron una serie de modificaciones ordenadas por las autoridades competentes y que el error material cometido en el metraje o cabida del Penthouse fueron subsanados en los dos documentos de Aclaratoria del Documento de Condominio de las residencias Villa Salva, siendo la última de ellas protocolizada en fecha 4 de diciembre de 2013, motivo por el cual a partir de esa fecha el interesado Julio César Márquez debía cumplir con su obligación de protocolizar el documento definitivo de venta y pagar el precio pactado. Finalmente arguyó incumplimiento de la cláusula Décima Séptima del referido contrato por cuanto el interesado comenzó a participar en reuniones de condominio en calidad de propietario, introdujo materiales de construcción y un grupo de obreros extraños a la obra, los cuales comenzaron a ejecutar trabajos de modificación en las áreas internas del inmueble identificado, sin el conocimiento expreso y dado por escrito de su mandante. Contraviniendo el permiso de construcción y los planos arquitectónicos del edificio, en flagrante violación de la Ordenanza Sobre Arquitectura y Urbanismo del Municipio Libertador, causando la ruina del inmueble. Estimando su reconvención en la cantidad de SIETE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL TREINTA Y CINCO BOLIVARES ( Bs 7.238.035 ) equivalentes a 56.992 Unidades Tributarias. Y finalizó su pretensión demandando al ciudadano Julio César Márquez Gasnier, antes identificado, por Resolución del Compromiso de Inversión Inmobiliaria por haber incurrido en el Incumplimiento Culposo de las cláusulas Tercera, Sexta, Décima Segunda, Décima Tercera y Décima Cuarta del precitado contrato. En cuanto a la reconvención propuesta, la representación judicial de la parte actora reconvenida alegó la inadmisibilidad de la misma por cuanto en la contrademanda propuesta el reconviniente arguye que su mandante no cumplió con los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, sin especificar los montos de dichos gastos ni acreditó instrumento alguno que acredite su existencia, por lo que se trata de una demanda que no cumple con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, lo cual la hace Inadmisible. En cuanto al fondo, admitió la parte actora reconvenida que el 17 de Marzo de 2011, las partes celebraron el Contrato denominado Compromiso de Inversión Inmobiliaria, que en el mencionado Contrato la reconviniente es la propietaria del inmueble en construcción denominado Edificio Villa Salva, admitió que el demandante reconvenido se comprometió a comprar un penthouse de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500 Mts2) ubicado en el piso 9 del edificio Villa Salva, admitió asimismo que el precio de venta pactado en el contrato fue de SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 6.220.000,00) pagaderos en la forma convenida en el contrato. Admitió que se trata de un contrato bilateral y el contenido de las cláusulas Tercera y Sexta del contrato suscrito entre las partes. Admitió que el 27 de Agosto de 2013, se protocolizó el documento de condominio de Residencias Villa Salva, admitió que el 29 de Julio de 2013 se expidió la constancia de culminación de Obra, admitió que el Documento de Condominio fue objeto de una Aclaratoria de fecha 03 de Octubre de 2013, admitió el actor reconvenido que el 06 de Noviembre de 2013, señalo a la vendedora que el documento definitivo de compraventa del penthouse presentaba un error. Y admitió que la demandada reconviniente colocó el comunicado de fecha 22 de Noviembre de 2013, en las Áreas comunes del edificio. Negó expresamente que el 5 de Septiembre de 2013 se le haya requerido por la demandada reconviniente, gastos de escritura y demás accesorios de la venta causados por redacción y autenticaciones del compromiso de Inversión Inmobiliaria y los gastos de redacción y protocolización del documento definitivo de venta. Negó haber incumplido con su obligación de pagar el saldo del precio convenido de venta al momento de la protocolización de la venta definitiva del inmueble, y que a partir de esa fecha se le diera un plazo de 10 días. Negó que la protocolización del documento de venta definitiva, no se materializó por su contumacia a firmar, señalando que se presentó en el Registro competente en la fecha convenida con dos cheques por el saldo restante del precio de venta, pero le fue presentado un documento donde se le vendía un inmueble con una cabida inferior y por un precio superior al convenido. Negó que el contenido de las cláusulas Tercera y Sexta del contrato celebrado entre las partes implique que la vendedora pudiera arbitrariamente modificar la cabida del inmueble objeto de la negociación. Negó que las modificaciones a la cabida del penthouse objeto de la negociación hayan sido causadas por los organismos competentes ni por ninguna otra autoridad. Y negó que el inmueble objeto de contrato de compraventa definitiva que se le presentó para su protocolización haya tenido una cabida de CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON DECIMETROS CUADRADOS (489,02 Mts2), pues esta última cabida señalada en la reconvención fue colocada en la última reforma del documento de condominio registrada el 04 de Diciembre de 2013, es decir, fecha posterior a la protocolización fijada para el 20 de Noviembre de 2013. Negó y rechazó que el precio colocado en el documento definitivo de venta de SIETE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 7.238.035,00) obedezca a un incremento del precio en razón a la compra de un puesto de estacionamiento adicional por la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) y por la contratación y Ejecución de Obras Adicionales por un monto de OCHOCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL TREINTA Y CINCO BOLIVARES (868.035 Bs.). Negó que estas obras deban incluirse en el precio de venta del inmueble, señalando que la compra del puesto de estacionamiento adicional es un negocio jurídico aparte, que además fue pagado y no podía incluirse en el precio de venta del penthouse; y lo otro fue un contrato de obras, pagado en su totalidad y se trata de un negocio jurídico diferente a la compraventa del penthouse. Negó que la fecha de protocolización comenzara a computarse a partir del 4 de Diciembre de 2013, la fecha de protocolización era el 20 de Noviembre de 2013. Por lo que negó haber incumplido con sus obligaciones contractuales, encontrarse en mora, respecto del pago de la suma de DOS MILLONES CIENTO SETENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 2.177.000,00) que por el contrario se presentó en el Registro correspondiente en la fecha convenida para el otorgamiento con el saldo del precio en dos cheques de gerencia. Negó haberse procurado sigilosamente un juego de llaves del penthouse y haber introducido materiales de construcción, obreros y efectuado trabajos en forma clandestina, señalando que las llaves le fueron entregadas por la demandada reconviniente para la ejecución de obras en el inmueble. Impugno un Informe producido acompañando la reconvención emanado de GUINSECOS, por ser un documento privado emanado de un tercero ajeno a esta relación. Así las cosas, de la lectura realizadas al escrito libelar, contestación del fondo, reconvención y contestación de la misma, claramente puede colegir este sentenciador que ambas partes reconocen la existencia de un Contrato denominado Compromiso de Inversión Inmobiliaria, autenticado el 17 de Marzo de 2011, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador, bajo el N° 34, Tomo 31, en el cual pactaron la futura compraventa de un inmueble ubicado en el noveno piso del edificio Residencias Villa Salva, denominado Penthouse, con una cabida de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500 Mts2) y cuatro (4) puestos de estacionamiento, estableciendo el precio en SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 6.220.000,00). De igual manera son contestes en reconocer la compra de un puesto adicional de estacionamiento por el precio de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) los cuales ya han sido cancelados por el comprador; que el comprador había pagado las sumas de UN MILLON OCHOCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 1.866.000,00) y DOS MILLONES CIENTO SETENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 2.177.000,00) y que el saldo restante del precio de la venta era la suma de DOS MILLONES CIENTO SETENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 2.177.000,00). También reconocen la existencia de un Documento de Condominio del Edificio Residencias Villa Salva, protocolizado en fecha 27 de Agosto de 2013, así como la modificación o aclaratoria del mismo protocolizada el 03 de Octubre de 2013, donde se indica que el área del apartamento penthouse es de Cuatrocientos Diecisiete Metros Cuadrados con Treinta y Cinco Decímetros Cuadrados (417,35 Mts2) y la última modificación del mismo protocolizada el 04 de Diciembre de 2013 donde se indica que la cabida del inmueble es de Cuatrocientos Ochenta y Nueve Metros Cuadrados con Dos Decímetros Cuadrados (489,02 Mts2). Que el 6 de Noviembre de 2013, el actor mediante misiva informó a la demandada que revisó el documento de venta definitiva del penthouse y que el mismo presenta errores que deben subsanarse. Que en fecha 20 de Noviembre de 2013, a las 10:00 am, tendría lugar la protocolización del documento definitivo de compraventa por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital y que la misma no se verificó por inconformidad con el precio fijado y la cabida expresada en el documento cuyo cumplimiento y resolución es pretendido en el presente juicio. Que en fecha 5 de Septiembre de 2013 la vendedora le requirió al comprador copia de la cédula de identidad, del Rif y cheques de gerencia por el monto restante para la elaboración del documento de venta y presentación en el registro y que el 13 del mismo mes y año el actor reconvenido remitió copias de su cédula y Rif a la vendedora. Que en fecha 22 de Noviembre de 2013, la demandada reconviniente suscribió misiva dirigida a los propietarios del edificio Residencias Villa Salva. Hechos que en virtud de haber sido reconocidos por ambas partes, los quedan excluidos del debate probatorio. Seguidamente se señalan los hechos controvertidos por las partes, planteándose primeramente el 27 de Septiembre de 2013 como la fecha en la que debió protocolizarse la venta definitiva según lo acordado por las partes en el contrato. Que la modificación de la cabida del penthouse y consiguientes reformas del documento de condominio obedecen a exigencias y modificaciones de las autoridades; que el ciudadano Julio César Márquez se ha negado a cumplir reiteradamente a cumplir con la protocolización del documento de venta definitiva del penthouse y con el pago del saldo del precio de la venta. Que el precio de venta del inmueble hubiere sufrido incremento alguno por la suma de Un Millón Dieciocho Mil Treinta y Cinco Bolívares (Bs. 1.018.035,00) motivado por la compra de un puesto de estacionamiento adicional por un precio de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.150.000,00) y por la contratación de Obras Adicionales ejecutadas por cuenta del comprador, cuyo monto es igualmente controvertido por las partes. Siendo además controvertido el hecho de que la vendedora hubiera colocado en área comunes del edificio la admitida comunicación y que la misma fuera de un tenor tal que pudiera causar un daño moral al demandante reconvenido, por someterlo al escarnio público ante la comunidad de propietarios de residencias Villa Salva, quedando también controvertido el hecho alegado por el actor de que la vendedora le permitió efectuar remodelaciones en el inmueble antes de la celebración de la venta definitiva, que tenía acceso al penthouse de forma permitida y el alegato de la demandada, de que el actor se introdujo mediante violencia y efectuaba los trabajos en forma clandestina. Dicho esto y establecidos los términos en que ha quedado planteada la Litis en el presente juicio, corresponde a cada una de las partes la carga de la prueba de sus hechos alegados, de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil. Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a ello con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. III MOTIVACIONES PARA DECIDIR Con el propósito de resolver la presente controversia, y antes de pasar a analizar las pruebas que han quedado válidamente aportadas al proceso, este Sentenciador debe previamente determinar los limites en que la misma ha quedado planteada, esto es, debe determinar el thema decidendum de la causa, y ello está constituido por los hechos que han quedado controvertidos, basados en los alegatos planteados tanto en la demanda como en su contestación. En cuando a la demanda, en síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena persigue el cumplimiento del contrato de opción de compra venta de un inmueble denominado penthouse, ubicado en el Piso 9 del Edificio Residencias Villa Salva, situado en la Urbanización Las Acacias, Avenida Málaga con Calle Guayana, Municipio Libertador del Distrito Capital, celebrado dicho contrato en fecha 17 de Marzo de 2011, denominado “Compromiso de Inversión Inmobiliaria”. Contestes las partes en el objeto del contrato, en el precio de venta y su modalidad de pago, así como que la única parte del precio pendiente de pago era la suma de DOS MILLONES CIENTO SESENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 2.177.000,00) que debía pagar el actor al momento de la protocolización de la venta definitiva. Alega la parte actora que el incumplimiento de la demandada, consiste en que en el contrato la vendedora se comprometió a vender al actor el pent house del Edificio Villa Salva, que se encontraba en construcción, con un área de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500 mts2), por un precio de SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 6.220.000,00), que la venta definitiva tendría lugar a los treinta días de protocolizado el documento de condominio, el cual se protocolizó en fecha 27 de Agosto de 2013, por lo que la venta definitiva debió verificarse el 27 de Septiembre de 2013, que no obstante lo anterior, en septiembre le fueron solicitados copia de su cédula y rif, así como los respectivos cheques de gerencia por el saldo del precio para la protocolización del documento de venta, los cuales el actor entregó a la demandada, quedando finalmente fijada la fecha de la venta definitiva para el día 20 de Noviembre de 2013, fecha en la que al actor se le presentó para su otorgamiento un documento donde se le vende un penthouse con una cabida inferior a la pactada en el documento de opción de compra venta, y por un precio mayor al acordado, motivo por el cual el actor se negó a protocolizar el documento de venta en estos términos, señalando que al momento de la protocolización se presentó con dos cheques de gerencia a nombre de MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A, por un monto que sumado daba la cantidad de DOS MILLONES CIENTO SESENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 2.177.000,00); Alega además la actora, que la demandada, publicó un comunicado dirigido a la Junta de Condominio de Residencias Villa Salva, el cual fijó en los accesos principales del Edificio, en el cual se señala que el ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ, GASNIER, ha incurrido en hechos de violencia, de usurpación, de justicia por su propia mano, entre otros, el cual permaneció varios días en el edificio, y que lo somete al escarnio público, siendo una afrenta a su honor y reputación, causando un daño moral que estimo en la suma de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00). Frente a estos alegatos, la representación judicial de la parte demandada, niega haber incumplido el contrato de compromiso de inversión inmobiliaria, alegando que según la cláusula tercera del contrato, las partes acordaron que la obra pudiera sufrir modificaciones ordenadas por las autoridades competentes y que la promotora estime necesarias, por exigencias de la Ingeniería y Arquitectura de la obra y previo permiso de las autoridades competentes, por lo que la demandada, tiene la carga de demostrar su afirmación de que la cabida del penthouse sufrió modificaciones ordenadas por la autoridades o por exigencias de la ingeniería y la arquitectura; alega además la demandada, que el precio definitivo de venta se vio incrementado por la venta de un quinto puesto de estacionamiento, y por unas obras contratadas por el comprador, lo cual sumo en total la cantidad de UN MILLON DIECIOCHO MIL TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 1.018.035,00); señalando que es demandante quien ha incumplido con su obligación de efectuar la protocolización del documento definitivo de venta y pagar el saldo del precio, el cual admite la demandada en su escrito de contestación que es de DOS MILLONES CIENTO SESENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 2.177.000,00); señalando que es improcedente el daño moral por ser una relación de carácter contractual. En cuanto a la reconvención propuesta, la demandada, deduce como pretensión la resolución del contrato de compromiso de inversión inmobiliaria celebrado entre las partes, alegando como fundamento de su pretensión el hecho alegado de que el actor reconvenido, incumplió con su obligación de pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, dentro del plazo de los diez días siguientes contados a partir de la notificación, que según la reconviniente, fue en fecha 5 de Septiembre de 2013, incurriendo en incumplimiento de lo estipulado en la cláusula décima cuarta del contrato; como segunda causa de incumplimiento, alega la reconviniente, que por tratarse de una edificación en construcción, durante la ejecución de la obra se produjeron modificaciones ordenadas por las autoridades competentes y las que la promotora estimo necesarias, previo permiso de las autoridades, que en virtud de esto se modificó el documento de condominio que había sido protocolizado el 27 de Agosto de 2013, en fecha 3 de Octubre de 2013, corrigiéndose el error involuntario en lo que respecta a la cabida del penthouse, indicándose que la cabida del mismo de CUATROCIENTOS DIECISIETE METROS CUADRADOS TREINTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (417,35mts2), que en fecha 4 de Diciembre de 2013, se corrigió nuevamente el documento de condominio indicando que la cabida del penthouse, es de CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON DOS DECIMETROS CUADRADOS (489,02mts2), y que no obstante el reconvenido se ha negado a cumplir con la protocolización del documento de venta del inmueble y a pagar el saldo del precio, señalando que la cabida final es de diez metros cuadrados con noventa y ocho decímetros cuadrados inferior a la cabida prometida, alegando que el actor reconvenido violenta las cláusulas tercera y sexta del contrato, y que al haberse protocolizado la última modificación del documento de condominio en fecha 4 de Diciembre de 2013, dentro de los treinta días siguientes debió el actor reconvenido cumplir con sus obligaciones contractuales, por lo que demanda la resolución del contrato; como tercera causal de resolución, alega la reconviniente, que el actor comenzó a participar en las reuniones de condominio del edificio y sigilosamente se procuró un juego de llaves del inmueble para entrar e introdujo materiales de construcción, obreros extraños a la obra, y comenzó a efectuar trabajos de remodelación sin conocimiento ni autorización de la constructora, en forma clandestina, violentando la ordenanza sobre Arquitectura y Urbanismo del Municipio Libertador y causando la ruina del inmueble, por lo que en fecha 22 de Noviembre de 2013, la demandada reconviniente, notificó a los propietarios del Edificio Villa Salva, que el señor Julio Cesar Márquez, no es propietario del inmueble y no le estaba permitido el acceso al mismo, ni participar en reuniones de condominio; pretensión reconvencional que fue rechazada por el actor reconvenido, alegando la inadmisibilidad de la reconvención, por no cumplir con los extremos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, indicando que la reconviniente no señala cuales fueron los gastos que el reconvenido no pagó, sus montos ni produjo los documentos fundamentales de su pretensión; negó que alguna vez le hubieren solicitado gasto alguno por concepto de documentación de la venta, ni honorarios por la redacción del documento; que el 5 de Septiembre de 2013, le hubieran exigidos los alegados gastos; negó que según las cláusulas tercera y sexta del contrato, la vendedora pudiera modificar arbitrariamente el objeto de la negociación, ni que el comprador tuviera que aceptar cualquier modificación que se le impusiera, que la vendedora trato de sorprenderlo en su buena fe al presentar para su protocolización un documento por un metraje inferior al pactado y por un precio mayor, negó que se le hubiera presentado para su protocolización un documento donde el inmueble tuviera una cabida de CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON DOS DECIMETROS CUADRADOS (489,02mts2) sino de CUATROCIENTOS DIECISIETE METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (407,35mts2); negó que el incremento del precio de venta obedezca a un incremento ordenado por obras contratadas y por el puesto adicional de estacionamiento. Del Mérito de la Causa Ahora bien, trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas que han quedado válidamente aportadas al proceso, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán a quien suscribe fundamentar su decisión: Pruebas de la Parte Actora: 1. Documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 17 de Marzo de 2011, bajo el No 34, tomo 31, para demostrar que la demandada se obligó mediante dicho instrumento a venderle el penthouse del Edificio Villa Salva, con un área de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500 mts2) ; para demostrar el precio y su modalidad de pago, hechos que no son controvertidos, lo cual hace impertinente esta probanza, en lo que a estos particulares respecta, se desecha. 2. Promovió la actora recibos marcados “C”, “D”, “E”, “F””G” y “H”, producidos acompañando el libelo, para demostrar los pagos que efectuó el actor del precio de venta, los cuales resultan impertinentes toda vez que estos hechos fueron admitidos por la parte demanda, se desechan. 3.- Promovió la actora la cláusula cuarta del contrato de compromiso de inversión inmobiliaria, para demostrar que la promotora debía concluir la obra dentro de veinticuatro meses contados a partir de la autenticación de dicho instrumento, la cual resulta impertinente, por no aportar nada al debate probatorio, pues no es un hecho controvertido el momento en que debía terminar la obra. 4.- La cláusula décima tercera del contrato, para demostrar que las partes estipularon que la protocolización del documento definitivo de venta se efectuaría dentro de los treinta días siguientes a la protocolización del documento de condominio y obtenida la constancia de habitabilidad o culminación de la obra, adminiculada al documento de condominio protocolizado en fecha 27 de Agosto de 2013, donde se deja constancia de que estos documentos existían para la fecha, para demostrar que la protocolización debía efectuarse el 27 de Septiembre de 2013, este documento público producido en copia simple, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la cual no fue impugnada, se tiene como fidedigna y como documento público hace plena prueba de las afirmaciones allí contenidas, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, se valoran. 5.- Promovió cheque de gerencia emitido en fecha 19 de Septiembre de 2013, a favor de la demandada, por la suma de Bs. 660.000,00, contra el Banco Caroní, distinguido con el No 00031356; y cheque de gerencia No 00016265, emitido por BANESCO, en fecha 20 de Septiembre de 2013, a favor de la demandada, por la suma de UN MILLON QUINIENTOS DIECISIETE MIL BOLIVARES (Bs. 1.517.000,00) sumando en total DOS MILLONES CIENTO SESENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 2.177.000,00) saldo del precio de venta, para demostrar que para la fecha en la que debía protocolizarse el documento de venta, ya había emitido los cheques de gerencia para cumplir con sus obligaciones contractuales, se aprecian como títulos valores certificados por las entidades bancarias emisoras y hacen plena prueba de su emisión por las mencionadas sumas, para esa fecha a nombre de la demandada. 6. Promovió correos electrónicos remitidos por la licenciada Elizabeth Pérez León, de la dirección electrónica admfede@gmail.com, al correo electrónico del actor juliocesarm3@gmail.com, de fecha 5 de Septiembre de 2013, para demostrar que en esa fecha se le solicitó copia legible de la cédula de identidad, Registro de Información Fiscal RIF y cheques de gerencia por el monto restante, el cual fue también promovido por la parte demandada, el cual trata de probar un hecho no controvertido, que ha sido aceptado por la demandada, se desecha por impertinencia. 7.- Promovió la parte actora correo electrónico dirigido por el actor a la ciudadana ELIZABETH PEREZ, remitiéndole los documentos requeridos en fecha 13 de Septiembre de 2013, el cual también fue promovido por la parte demanda, hecho que también ha sido admitido por las partes, prueba que también resulta impertinente. 8. Promovió correo electrónico dirigido por ELIZABETH PEREZ, al actor, señalando que le esta remitiendo el documento de venta, para su revisión, en fecha 20 de Septiembre de 2014, el cual es una correspondencia emanada de un tercero que no consta que se representante legal de la demandada, se desecha. 9. Promovió misiva dirigida por el actor a la demandada, en fecha 6 de Noviembre de 2013, señalando que debía corregirse el documento de condominio, para demostrar que para esa fecha aún no se había protocolizado el documento de propiedad, hecho no controvertido, prueba impertinente y que además emana del mismo actor promovente. 10. Promovió la actora, inspección ocular extralitem, practicada por la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, en fecha 20 de Noviembre de 2013, la cual se produjo en original acompañando al libelo, para demostrar que para el momento de la protocolización el actor, se apersonó en la oficina de Registro Público correspondiente, llevando dos cheques de gerencia, que suman DOS MILLONES CIENTO SETENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 2.177.000,00) a favor de MULTISERVICIOS VILLASALVA 32, C.A, para demostrar su intención de efectuar el pago, y para demostrar que le fue presentado para su otorgamiento un documento donde se indica que se le vende el Penthouse del Edificio Villa Salva, con un área de CUATROCIENTOS DIECISIETE METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (417,35mts2) y a un precio de SIETE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 7.238.035,00) motivo por el cual el actor se negó a protocolizar el documento, documento público que merece fe y que de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, hace plena prueba de las declaraciones en él contenidas. 11.- Promovió la parte actora el documento de condominio protocolizado en fecha 27 de Agosto de 2013 y corregido mediante documento protocolizado el 3 de Octubre de 2013, para demostrar el incumplimiento de la demanda al construir un penthouse de menor cabida a lo pactado por las partes en el contrato, lo cual resulta impertinente, pues la demandada, admite el hecho de la menor cabida del inmueble penthouse. 12.- Promovió en original documento privado celebrado entre MULTISERVICIOS SALVA, 32, C.A y JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, el cual cursa al folio 270 del expediente, donde declaran: “Ahora bien, por cuanto a solicitud del interesado, JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, y por su sola cuenta, se convino a realizar dentro de área del PH, una serie de bienhechurías, consistentes en: Conversión de Terraza Techada y Destechada de Planta Baja del Pent House, incorporación de maletero, adición del Balcon-terraza a la Planta Alta del Penthouse y techado de laterales en el área de Penthouse…”esta documental fue producida en original y opuesta a la parte demandada, quien no la desconoció por lo que conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se le tiene por reconocida, por otra parte adminiculo la actora a este documento correo electrónico dirigido por Felice Dante, representante legal de la demandada, dirigido a JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, en fecha 12 de Septiembre de 2012, el cual dice: “…el objeto de la presente es solicitarle información relativa a la instalación de los acabados del penthouse en vista que a la fecha no hemos observado que se hayan iniciado las labores relativa a la colación de los acabados de piso (mármol o porcelanato) y únicamente se esta realizando la demolición y reubicación de paredes en el nivel planta alta”, el cual corre inserto al folio 271 del expediente, estas fueron promovidas para demostrar que la demandada puso en posesión al actor del penthouse para su remodelación antes de la protocolización de la venta, esta prueba libre del tipo electrónico de carácter documental, se aprecia adminiculada con el documento privado tenido por reconocido y se valoran como prueba de las afirmaciones allí contenidas. 13. Promovió la actora misiva de fecha 22 de Noviembre de 2013, emitida por Multiservicios Salva 32, C.A, dirigida a la Junta de Condominio de Residencias Villa Salva, donde se indica que JULIO CESAR MARQUEZ, no es propietario y no está autorizado ni a entrar al inmueble ni a participar en las reuniones de condominio, la cual se produjo en original acompañando al libelo y que fue reconocida por la actora, quien además la promovió también, se valora como documento privado reconocido. 14.- Promovió inspección judicial extralitem practicada por el Juzgado cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 29 de Noviembre de 2013, la cual se produjo en original acompañando el libelo, donde se dejó constancia de la existencia de la publicación en áreas comunes del edificio Villa Salva, de un comunicado emitido por la demandada, dirigido a la Junta de Condominio del Edificio Villa Salva, la cual fue fijada en la caseta de vigilancia que da acceso al edificio, así mismo en la puerta de vidrio de acceso principal al edificio y en el piso 9 donde está el penthouse, donde se señala al ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ, como autor de actos de violencia, de ejecutar trabajos de remodelación en forma clandestina, de usurpar derechos de propiedad, de actos arbitrarios de ocupación, de hacerse justicia por su propia mano. Esta inspección fue impugnada por la representación judicial de la parte demandada, alegando que la misma fue efectuada mediante el uso de la violencia, al respecto cabe señalar que la inspección judicial, es un documento público emanado de un juez, funcionario que merece fe, por lo que el medio impugnativo propio de esta documento público es la tacha de falsedad instrumental y no la impugnación genérica, por lo que la inspección se aprecia, de conformidad con lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. 15. Promovió la actora, el documento de condominio en su última aclaratoria, protocolizada en fecha 4 de Diciembre de 2013, el cual fue producido por la demandada, acompañando la Litis contestación, para demostrar que el Penthouse, según dicho documento tiene cuatro puestos de estacionamiento, lo cual coincide con el contrato de inversión inmobiliaria en su cláusula quinta, para demostrar que no podía incrementarse el precio de la venta por este concepto, pues hubiera tenido que modificarse el documento de condominio, diciendo que el apartamento penthouse, tenía cinco puestos de estacionamiento; adminiculando a dicha documental recibos donde se demuestra el pago del puesto de estacionamiento adicional, pruebas que resultan impertinentes, pues la parte demandada reconoció que el puesto adicional fue pagado por el actor, se desechan. 16. Promovió el documento privado que fue acompañado al escrito de promoción de pruebas marcado “A”, para demostrar que además de que se convino con el actor que efectuaría obras en el penthouse, por su cuenta, el precio estimado de las mismas fue de TRESCIENTOS CUATRO MIL TRESCIENTOS NOVENTA BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs. 304.390,05), y que dichos trabajos fueron efectuados por una tercera empresa denominada CONSTRUCTORA 2066, C.A, para demostrar que el precio de estas obrar no podía cargarse el precio de la venta, este documento emanado del representante legal de la demandada, que no fue impugnado, se tiene por reconocido como ya se indicó y hace prueba de las declaraciones en él contenidas. 17. Promovió la parte actora un correo electrónico que produjo acompañando el escrito de promoción de pruebas, marcado “B”, correo electrónico marcado “F”, también acompañando el escrito de promoción, recibos de pago marcados “G”, “H” e “I”, para demostrar el pago del precio de las obras del penthouse, lo cual forma parte de un contrato separado y que no tiene que ver con los términos en los que quedó trabada la Litis, donde la controversia se centra en el incumplimiento de las obligaciones de la demandada en la demanda y del demandado en la reconvención, en ambos casos del contrato denominado compromiso de inversión inmobiliaria, se desechan por impertinencia. 18. Promovió la actora, misiva emanada del actor, en fecha 23 de Septiembre de 2013, dirigida a Multiservicios Salva 32, C.A, con sello húmedo de recibida, donde además de remitir la documentación requerida para la venta definitiva, pide se le indiquen los montos por concepto de registro, habilitación, traslado y honorarios, para demostrar que solicitó se le indicaran los referidos montos, se aprecia dicha documental privada como prueba de que fue recibida por la demandada. 19. Promovió las testimoniales de los ciudadanos RAFAEL CIPRIANO MARTINEZ MORALES, YORLIN JOSE CASTILLO ROMERO, JOHATHAN JESUS RIVERO, HECTOR ORLANDO DEUDOR YARASCA, WILFREN ALBERTO PEREIRA GONZALEZ, JOEL ANTONIO MENDEZ PALMAR, JOSE PABLO GOTZ, WILLIAM JOSE VELASQUEZ, JOSE GREGORIO VILCHEZ, BELTRAN DIAZ LOPEZ, PABLO ANTONIO AVILA RODRIGUEZ, ALEXANDER DOMINGUEZ Y HUMBERTO JOSE GIORDANO GARCIA, admitidas las testimoniales, fueron evacuadas únicamente las de los ciudadanos RAFAEL CIPRIANO MARTINEZ MORALES, venezolano, mayor de edad, quien respondió afirmativamente a las preguntas de si conoce a JULIO CESAR MARQUEZ, si le consta la negociación que hizo con la demandada por el Penthouse del Edificio Villa Salva, quien además manifestó que tenía conocimiento de esto porque formo parte de un equipo de junta de condominio provisional, que fueron colocados carteles en la parte del edificio con instrucciones de prohibir la entrada al mismo a Julio Cesar Márquez, dicho testigo fue repreguntado por la parte demandada, sin que incurriera en contradicciones o expresara alguna causal de inhabilidad; se evacuó la testimonial del ciudadano YORLIN JOSE CASTILLO ROMERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, quien expreso que era vigilante del Edificio Villa Salva y expreso que estaba autorizado para permitir el acceso a las personas que estaban realizando las mejoras en el Penthouse, y que el señor FELICE fue quien le autorizó; el ciudadano JONATHAN JESUS RIVERO VIVAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, quien expreso que realizaba trabajos de albañilería en el Penthouse del Edificio Villa Salva, que el señor Felice estuvo presente cuando realizó trabajos en el penthouse, que accedía al edificio normalmente con una llaves que le asignaron, a quien además se le pregunto si alguna vez ingreso a hacer trabajo escondido o con sigilo y dijo que no que siempre entro con las llaves que le fueron asignadas por el señor FELICE; el ciudadano HECTOR ORLANDO DEUDOR YARASCA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, quien manifestó que entraba al penthouse del edificio villa salva, a efectuar trabajos de remodelación por cuenta de Julio Cesar Márquez, que los vigilantes le daban acceso al edificio y subía las escaleras, que al penthouse entraba con llaves que le fueron entregadas por Julio Cesar Márquez, que el señor Felice Dente, hacía acto de presencia en el PentHouse, mientras hacían trabajos y los apuraba, que dejo de trabajar en el apartamento, porque un día llegaron a trabajar y había tres candados y no pudieron entrar; también fue evacuada la testimonial del ciudadano JOEL ANTONNIO MENDEZ PALMAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, quien depuso haber trabajado en el penthouse del edificio Villa Salva, que entraba al edificio porque los vigilantes les permitían la entrada y al apartamento el maestro de obra, tenía una llave y les abría, que señor Felice Dente, presencio cuando hacían obras y siempre los apuraba, que dejó de trabajar en el penthouse porque un día había unas cerraduras nuevas y nadie tenía llave, que eran dos candados anti cizalla, estos testigos además son contestes en afirmar que el actor, nunca procedió de forma violenta en el edificio, y que siempre entraron por la puerta y con llave sin violencia, los cuales fueron debidamente repreguntados por la parte demandada reconviniente y no incurrieron en contradicciones ni expresaron estar incursos en ninguna inhabilidad, por lo que en criterio de quien suscribe, estos testigos merecen credibilidad en cuanto a los hechos aportados por los mismos, los cuales son pertinentes a la presente causa, se aprecian. Pruebas de la Parte Demandada: 1. Promovió la demandada copia certificada de notificación practicada por la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 18 de Noviembre de 2013, mediante la cual se notificó a JULIO CESAR MÁRQUEZ, que la protocolización se la venta sería el 20 de Noviembre de 2013, hecho que ha sido admitido por ambas partes, por lo que se desecha por impertinente 2. Promovió la inspección extra litem practicada por la Notaría Trigésima Séptima del Municipio Libertador, la cual fue promovida igualmente por la actora, para demostrar que el día 20 de Noviembre de 2013, JULIO CESAR MÁRQUEZ, se presentó a la oficina de registro y se negó a firmar, prueba que ya fue analizada y valorada en el particular décimo del capítulo donde se analizan las pruebas de la parte actora. 3.Promovió la demandada copia simple de la constancia de variables urbanas fundamentales de fecha 23 de Febrero de 2011, y otra de fecha 15 de marzo de 2012, expedidas por la Oficina de Gestión General de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía de Caracas, marcadas C y D, igualmente promovió marcada “E”, copia certificada de solvencia de impuestos Inmuebles Urbanos correspondiente al Pent House del Edificio Villa Salva, acompañando el escrito de promoción de pruebas, no indica la parte demandada, los hechos que pretende probar con la promoción de estas documentales, por lo que se desechan por impertinencia. 4.Promovió planilla SENIAT, forma 33 de Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para personas Naturales y Jurídicas, donde aparece como vendedora la demandada y como comprador el actor, y aparece el monto de la venta por la suma de SIETE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 7.238.035,00), que causó un impuesto a pagar del 0,5% del precio de la venta, para demostrar que la vendedora pagó los gastos de la tradición, documento público administrativo, que se aprecia como prueba de que el precio por el que la demandada fijó la operación de venta fue el arriba señalado y el hecho de que pagó la cantidad indicada por impuesto, resulta ajeno a la causa, pues esto no fue alegado por la demandada ni en la contestación ni en la reconvención, se desecha en lo que a este particular respecta. 5. Promovió original de planilla de Autoliquidación y Pago de Tributos Municipales No 6705385, de fecha 23 de Octubre de 2013, producida al escrito de promoción marcada “G”, para demostrar que cumplió con los gastos de la tradición, hecho no alegado en las oportunidades procesales correspondiente, se desecha este documento público por impertinencia. 6. Promovió Copia Simple de Planilla expedida por el Servicio Autónomo de Registros y Notarías, Registro Público de Cuarto Circuito del Municipio Libertador, de fecha 19 de Noviembre de 2011, relativa al trámite No 217.2013.4.3560P, no indica la promovente, de que gasto la tradición del inmueble se trata, y no pareciera guardar relación con lo controvertido, se desecha por impertinencia. 7.Promovió la demandada el mismo correo electrónico de fecha 5 de Septiembre de 2013, donde se le solicita al actor, la copia de la cédula, del Rif y cheque de gerencia por el monto restante para la elaboración de los documentos de venta y la respuesta del mismo, de fecha 13 de Septiembre de 2013, para demostrar que el ciudadano JULIO CESAR MÁRQUEZ, a partir del 5 de Septiembre tenía 10 días para pagar los gastos de la tradición del inmueble, observa quien suscribe, que estas documentales, fueron promovidas por la parte actora, y las mismas solo prueban que en esa fecha se le solicitaron los documentos ahí requeridos al actor, en ninguna parte se le solicitan gastos para la protocolización del documento de venta, por lo que este documento electrónico, no puede aportar hechos que no aparecen en su texto. 8.Promovió la demandada, copia simple de los recibos promovidos en original por el actor, para demostrar que el actor pagó la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150,000,00), con el cual pretende la demandada demostrar que este puesto de estacionamiento debía incluirse en el precio de venta del inmueble y en el documento de condominio como parte integrante en inseparable del penthouse, y que por consiguiente tiene incidencia en el precio de la venta. Observa quien suscribe, que el hecho de la venta del puesto adicional de estacionamiento no es un hecho controvertido, así como su precio y el hecho de que el actor pagó el precio, se observa igualmente, que en la última modificación del documento de condominio de fecha 4 de Diciembre de 2013, ni en las anteriores aparece que el penthouse tenga cinco puestos de estacionamiento, en todos los documentos dice que tiene cuatro puestos de estacionamiento, por lo que este documento no puede ser prueba de que el puesto adicional de estacionamiento, comprado por separado del inmueble, incrementaría el precio de venta. 9.Promovió original de Planos Arquitectónicos del inmueble PH del Residencias Villa Salva, firmados por las partes, para demostrar que en los mismos se registran obras adicionales ejecutadas por la demandada por cuenta del actor, consistentes en el techado de un área descubierta, por la suma de OCHOCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 868.035,00), planos que no fueron desconocidos por el actor y se le tiene como suya la firma, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, pero en dichos planos no se expresan reformas ni mucho menos la data de las mismas, ni su monto, los planos son documentos que permiten una expresión gráfica de una obra civil, mas no son capaces de probar por si mismos la celebración de un contrato de obras que modifique la obra original, ni su monto. 10. Promovió la demandada, prueba de informes para que el Registro Público Cuarto del Municipio Libertador del Distrito Capital, informe si el 20 de Noviembre de 2013, estaba fijado el acto de protocolización del documento donde aparece MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A como vendedora y el ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ como comprador, y para que certifique la validez de la planilla No 21700051919 de fecha 19 de Noviembre de 2011, por la suma de Bs. 49.195, 94 por concepto de derechos de registro, para demostrar la fijación del acto de protocolización para esa fecha y el cumplimiento de las formalidades y obligaciones del vendedor, esta prueba resulta impertinente, pues ambas partes han aceptado que el 20 de Noviembre de 2013, se acordó que se efectuaría la protocolización y el hecho de si la vendedora cumplió con sus obligaciones formales como vendedora, no es un hecho controvertido, por lo que se trata de una prueba impertinente. 11.Promovió la demandada, experticia a ser practicada en el Penthuse del Edificio Villa Salva, plenamente identificado en autos, para determinar los linderos del penthouse, la cabida, el área de destechada de la terraza, las condiciones de habitabilidad del inmueble, determinar si en el interior del inmueble hay remodelaciones que no aparecen en los planos aprobados, determinar las condiciones de los pisos, paredes, techos, piezas sanitarias, instalaciones eléctricas, tuberías de aguas blancas y negras; determinar la medición del área de terraza techada, aprobada en los planos del proyecto original, con relación al área de terraza techada en los planos de la reforma; determinar si en el interior del inmueble se están produciendo filtraciones de aguas de lluvia que afecten su estructura y la de los inmuebles contiguos; determinar los daños que presente el inmueble, su efecto sobre la estructura del edificio y costo estimado de la reparación, y determinar el estado en que se encuentran las paredes del perímetro del inmueble en especial si se han producido daños que afecten la áreas del lindero este con el apartamento No 9-1 y la pared del lindero oeste con el apartamento No 9-3 y 92, admitida dicha prueba, se fijó oportunidad para el nombramiento de los expertos se nombraron, aceptaron los cargos, se juramentaron y presentaron informe de experticia suscrito por los tres expertos designados CONSTANZA SEVILLA, HAYXA BASTARDO Y CESAR RODRIGUEZ, todos ingenieros, plenamente identificados en autos, en el informe los expertos concluyeron que la cabida total de penthouse del Edificio Villa Salva es de CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON DOS DECIMETROS CUADRADOS (489,02MTS2), hecho que se aprecia y que adminiculado a la última reforma del documento de condominio, reformado en fecha 4 de Diciembre de 2013, hace plena prueba de que esa es la cabida del penthouse; indicaron los expertos en el informe que el inmueble no está en condiciones de habitabilidad porque hay demoliciones, escombros, pisos sin acabados, no están instaladas las piezas sanitarias y las instalaciones eléctricas, lo cual nada aporta al debate probatorio, pues el estado del apartamento no es un hecho litigioso, se desecha; arrojo la experticia que el inmueble presenta modificaciones en todos los niveles en instalaciones eléctricas y sanitarias, mecánicas para aires acondicionados, remodelaciones de baños y habitaciones, lo cual demuestra que efectivamente estaba siendo remodelado el inmueble y que por la magnitud de las remodelaciones no podían haberse hecho de forma clandestina y sigilosa sino con conocimiento de la vendedora; se informa en la experticia el área específica de cada nivel, lo cual no es un hecho controvertido en el presente proceso sino la cabida del inmueble, se desecha en lo que a este particular respecta, se señala que no se observó para la fecha de la inspección filtraciones, hecho que tampoco fue alegado por las partes y que resulta impertinente; expresaron los expertos finalmente que en la terraza se construyó un tanque de concreto armado que no se puede determinar si afecta o no la estructura del edificio, la parte demandada reconvenida promovió esta experticia, con la finalidad de demostrar la ruina del inmueble originada por la remodelación de áreas internas, sin permiso de los órganos competentes, el desacato a la normativa administrativa y los linderos y medidas, este último no es un hecho controvertido, por lo que en lo que a este particular respecta, es impertinente; en la contestación de la demanda, ni en la reconvención la parte demandada, alega cuales son las remodelaciones ilegales contrarias a la normativa urbanística, lo cual era carga alegatoria en esa oportunidad, y esto hace que la prueba en lo que a este particular respecta la hace inadmisible por impertinencia, pues la prueba debe ser para probar hechos controvertidos alegados por las partes y la parte demandada reconviniente no indicó que hechos o remodelaciones efectuadas por el actor contravenían las normas urbanísticas, por lo que pretender probarlas con esta experticia, resulta violatorio al derecho a la defensa de la parte accionante, por tales razones, quien suscribe, valora esta experticia, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1427 del Código Civil, solo en lo que respecta a la cabida del inmueble y que se efectuaron las remodelaciones que se indican en la experticia. 12. Promovió la parte demandada reconviniente, la inspección judicial en el penthouse, del Edificio Villa Salva, la cual fue inadmitida por este tribunal por impertinencia. 13. promovió las testimoniales de los ciudadano JEFFERSON ADRIAN BERROTEERAN GASPAR, en su carácter de Oficial de Seguridad de las Residencias Villa Salva, para que ratifique el informe de fecha 2 de Diciembre de 2013 y la testimonial del representante legal de la GRUINSECOS, las cuales fueron admitidas y transcurrió el lapso de evacuación de pruebas, sin que los testigos se presentaran a deponer. 14. Promovió la parte demandada reconviniente la confesión espontánea del actor reconvenido cuando señala que tenía obreros trabajando en el inmueble, hecho no controvertido; de que compró un puesto de estacionamiento adicional, y que es un negocio jurídico aparte, lo cual ha sido alegado por el mismo actor, por lo que tampoco constituye ninguna confesión, así como que las obras del penthouse, también fueron un negocio separado del contrato, pues la confesión es una declaración de parte donde admite algún hecho controvertido que le perjudique, en este caso se trata de afirmaciones de hecho de la parte actora que en nada le perjudican. Quedando planteada de esta manera la controversia, éste Órgano Jurisdiccional pasa a hacer las siguientes consideraciones: Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual, el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil). El anterior precepto establece los limites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a los alegado y probado para decidir. De la misma forma, considera adecuado quien decide, hacer referencia al artículo 1.167 del Código Civil venezolano: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Una vez analizada la norma anterior, podemos inferir que el vocablo cumplimiento tiene un significado bastante amplio, pues denota no sólo pago como realización o ejecución de la prestación a que está obligado el deudor, bien sea la entrega de una suma dineraria, sino también de la cosa, o acciones a que se comprometió según el contrato, como ocurre con la obligación del oferente de materializar formalmente la operación de venta del inmueble objeto del contrato promisorio de venta, al vencimiento del plazo prefijado por las partes. En el mismo orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece lo que sigue: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Asimismo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” Las disposiciones supra transcritas, preceptúan que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la inexistencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio. Siendo la acción instaurada por la parte actora la de cumplimiento del contrato de opción de compra venta, denominada por la partes, “Compromiso de Inversión Inmobiliaria”, con fundamento, en que para la fecha en que estaba prevista la protocolización del documento definitivo de venta, 20 de Noviembre de 2013, el actor se presentó en la Oficina de Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador a las diez de la mañana, con los cheques de gerencia por el saldo del precio de venta, es decir la suma de DOS MILLONES CIENTO SESENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 2.177.000,00), pero que la protocolización no se efectuó porque le fue presentado para su otorgamiento un documento donde se le vende el penthouse del Edificio Villa Salva, con un área de CUATROCIENTOS DIECISIETE METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CINCO (417,35mts2), siendo lo convenido en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, que el inmueble tendría QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500mts2) y cuatro puestos de estacionamiento, que el precio era superior al acordado que fue de SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 6.220.000,00) pues en el documento que se le presento para su otorgamiento, se expresó un precio de SIETE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 7.238.035,00), alegando además el actor haber cumplido con sus obligaciones de pagar las sumas de dinero pactadas en el contrato y de entregar la documentación requerida por la vendedora, la celebración del contrato de compromiso de compra venta, hechos todos que fueron admitidos por la parte demandada reconviniente, pero quien se excepciona señalando que con fundamento en las cláusulas tercera y sexta del contrato, la obra sufrió modificaciones durante su ejecución ordenadas por las autoridades competentes y las consideradas necesarias por la vendedora en el desarrollo de la obra y que por ello se modificó dos veces el documento de condominio en cuanto al áreas del penthouse, quedando como última modificación un área de CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON DOS DECIMETROS CUADRADOS (489,02 mts2), que estas modificaciones a la cabida del inmueble, tenía que aceptarlas el comprador demandante, en virtud del contenido de las cláusulas tercera y sexta del contrato, las cuales, establecen: “TERCERA: Durante la construcción del Conjunto Residencial Villa Salva, la obra podrá sufrir modificaciones ordenadas por las autoridades competentes y las que “LA PROMOTORA”, estime necesarias, por exigencia de las Ingeniería y Arquitectura de la obra, previo permiso de las autoridades competentes”. SEXTA: “EL INTERESADO”, declara que conoce suficientemente el PROYECTO y sus características de Arquitectura, distribución y usos permitidos por la zonificación, igualmente acepta que durante la ejecución pueden surgir modificaciones para adaptarlo a las exigencias de los Organísmos Públicos competentes, así como de causas de mejor interés para las partes, y admite que “LA PROMOTORA”, podrá recurrir a diferentes fuentes de financiamiento lícito con el objeto de ejecutar la construcción del proyecto a que se contrae el presente compromiso, en cuyo caso podrá otorgar las garantías reales o personales que estime convenientes”. Establece el artículo 1159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. En el contrato cuya ejecución demanda el actor, las partes definieron que el objeto de la venta seria el penthouse del edificio Villa Salva, con un área de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500mts2) y cuatro puestos de estacionamiento, según lo establece la cláusula quinta del contrato, en la misma no se indica que la cabida del inmueble objeto de la negociación podría ser modificada; de la lectura de las cláusulas tercera y sexta del contrato, a criterio de quien suscribe y dándole una recta interpretación al contrato, conforme la intención de las partes y de la buena fe, como lo ordena el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, estas cláusulas no deben interpretarse como que la promotora vendedora podía modificar unilateralmente la cabida del penthouse y estar obligado el comprador a aceptar la modificación, estas modificaciones según la recta interpretación deben entenderse como modificaciones de la obra en general, al Edificio Villa Salva, y las cuales fueran justificadas, no alegó la parte demandada reconvenida cuales fueron las modificaciones ordenadas por las autoridades competentes que causaron la disminución de la cabida acordada por las partes contratantes tendría el penthouse y que fue expresada en las modificaciones del documento de condominio, ni tampoco probó que estas modificaciones que resultaron en la disminución de la cabida del penthouse, fueran ordenadas por la autoridad o que fueran necesarias para la ingeniería y la arquitectura de la obra y además permisadas por las autoridades competentes, hechos que tenía la carga de probar la accionada, pues son los hechos constitutivos de su excepción, por lo que en criterio de quien suscribe, la modificación de la cabida del penthouse objeto de la negociación no puede calificarse como justificada y eximir a la demanda de sus obligaciones contractuales, más aún cuando ha quedado plenamente demostrado que al momento de la protocolización de la venta, se le presentó para su otorgamiento al comprador un documento donde el área del inmueble era de CUATROCIENTOS DIECISIETE METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CINCO DECIMETROS (417,35mts2), tal y como consta de la Inspección practicada por el Notario Público al momento de la protocolización ante el Registro, donde dejó constancia de que esa fue el área expresada en el documento que se le presento al comprador para su otorgamiento, por lo que esta excepción alegada por la parte demandada no puede prosperar en derecho. Así se establece. La parte demandada, se excepciona además señalando que el precio convenido de SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 6.220.000,00) se incrementó a la suma de SIETE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 7.238.035,00), porque se adiciona el precio de un puesto de estacionamiento adicional comprado por el demandante por la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) señalando que el mismo pasaba a formar parte del inmueble objeto de la venta y que debía incluirse en la venta; observa este sentenciador, que la actora alegó y la demanda acepto que el actor, además compró un puesto adicional de estacionamiento, por el antes mencionado precio, también es un hecho admitido que pagó dicho precio, por lo que mal podía agregarse dicho precio al de la venta del penthouse, además consta del documento público constituido por la inspección notarial que el inmueble objeto de la venta que no se protocolizó el 20 de Noviembre de 2013, tenía cuatro puestos de estacionamiento, que es lo expresado en el contrato, y en las reformas al documento de condominio, siempre se indica que el penthouse, tiene cuatro y no cinco puestos de estacionamiento, por lo que la adquisición de este puesto adicional, es un negocio jurídico aparte que no puede incrementar el precio del penthouse, por no formar parte integrante del mismo, así se establece. Se excepciona además la parte demandada, alegando que el actor contrato la ejecución de obras adicionales en el penthouse, consistentes en techado de un área descubierta por un precio de OCHOCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 868.035,00), que el monto de esta negociación debió incluirse en el precio de venta del inmueble por ser mejoras, por formar parte integrante e inseparable del inmueble, incrementándose por ello el precio de venta del inmueble en el contrato de compra venta, señalando que tales mejoras constan de unos planos arquitectónicos que produjo acompañando la Litis contestación marcados “G” y “H”, y que promovió durante el lapso probatorio, los cuales no fueron desconocidos por el demandante, por lo que se le tienen por reconocidos, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, pero observa quien suscribe que tales planos por si solos no son capaces de demostrar la existencia de un contrato de obra, ni mucho menos su costo, pues son la expresión gráfica de una obra de ingeniería, pero no la prueba de un contrato de obra. Por su parte el actor produjo documento marcado “A”, el cual produjo acompañando el escrito de promoción de pruebas y le fue opuesto al representante legal de la demandada, en su contenido y firma y no fue desconocido, en el cual las partes acordaron que en el penthose del edificio Villa Salva, se hicieran unas bienhechurías cuyo monto se estimó en la suma de TRESCIENTOS CUATRO MIL TRESCIENTOS NOVENTA BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs. 304,390,05) donde se indica que las mismas se efectuarían por cuenta del comprador, y produjo además el actor correo electrónico emanado de Felice Dante, en representación de constructora 2066, C.A, donde solicita información sobre el pago de las obras por el mismo monto mencionado en el documento, prueba libre de carácter electrónico documental, que adminiculada al documento privado suscrito entre las partes, con lo cual queda desvirtuado el alegato de la demandada de que las obras adicionales ejecutadas en el penthouse, deben incluirse en el precio de venta del inmueble, el cual no indican las partes en el contrato que pudiera sufrir modificaciones y al no haber probado la demandada, que las partes hubieran celebrado un acuerdo en contrario en cuanto al precio del penthouse, esta excepción, no puede prosperar en derecho. Así se decide. Demostrado como ha sido que las partes contrataron la construcción y futura venta de un penthouse de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500mts2) por un precio de SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 6.220.000,00), que el actor cumplió con todas sus obligaciones contractuales y que el día de la protocolización de la venta definitiva le fue presentado un documento donde se le vende un inmueble con una cabida inferior a la pactada y por un precio mayor, es evidente que el actor, tenía derecho de abstenerse de protocolizar la venta en condiciones contrarias al contrato celebrado entre las partes, demostrado como ha sido que el área final de penthouse objeto de la negociación quedó en CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CON DOS DECIMETROS CUADRADOS (489,02mts2), que el comprador demandante, para la fecha de la protocolización tenía los cheques por el saldo del precio adeudado, los cuales además constan de autos, y que la demandada no ha cumplido con su obligación de efectuar la tradición legal del inmueble por el precio acordado en el contrato, debe prosperar en derecho la acción de cumplimiento de contrato con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil. Así se establece. Dedujo como pretensión la actora, la disminución proporcional del precio de venta del inmueble, en virtud de la disminución de la cabida, de conformidad con lo previsto en el artículo 1496 del Código Civil, norma que establece: “El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo las modificaciones siguientes: Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón de tanto por medida, en vendedor está obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresadas en el contrato. Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor está obligado a sufrir una disminución proporcional del precio”. La parte accionada, rechazó esta pretensión alegando que la diferencia entre la cabida pactada y la definitiva del inmueble, es de menos de un veinteavo de la cabida originalmente pactada, y por aplicación del artículo 1497 del Código Civil, no debe aplicarse la disminución proporcional del precio, dice esta norma: “En todos los demás casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y limitado, o de fundos distintos y separados, sea que el contrato comience con la medida , sea que comience por la indicación del cuerpo vendido seguida de la medida, la expresión de la medida no ha lugar a ningún aumento del precio en favor del vendedor por exceso de la misma, ni a ninguna disminución del precio en favor del comprador por menor medida, sino cuando la diferencia entre la medida real y la indicada en el contrato sea de una veinteava parte en mas o en menos, habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos, si no hubiere estipulación en contrario” Observa quien suscribe que el contrato celebrado entre las partes no es solo un contrato de opción de compra venta de un inmueble, sino un contrato de obra, donde la constructora es la promotora, vendedora, proyectista y ejecutante de la obra civil, en dicho contrato, se comprometió a construir y a venderle el penthouse, de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500mts2) ubicado en el piso nueve (9) del Edificio Villa Salva, con cuatro puestos de estacionamiento y dos maleteros, por el precio de SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 6.220.000,00), establece el artículo 1496 del Código Civil, que cuando no sea posible vender la cabida expresada en el contrato, el vendedor sufrirá la disminución proporcional del precio, en este caso no es posible, pues según la última modificación del documento de condominio, protocolizada en fecha 4 de diciembre de 2013, el área del penthouse y según la experticia, es de CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON DOS DECIMETROS CUADRADOS (489, 02mts2), esta situación encuadra dentro del supuesto de hecho de la norma, no así en el artículo 1497, pues dice la norma: “En todos los demás casos”, y es una norma que se encuentra inmediatamente a la anterior, por lo que está esta para prever los casos no previstos en la anterior, el caso de marras está previsto en la anterior, por lo que la demandada, debe experimentar la disminución proporcional del precio. Así se establece. Deduce como pretensión el demandante, que se le indemnice el daño moral causado por el hecho ilícito de la demandada, consistente en la colocación en área comunes del edificio de un comunicado dirigido a la Junta de Condominio, donde se señala que el ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, ha incurrido en actos de violencia, de usurpación de derechos de propiedad, que efectuó actos arbitrarios de ocupación, incluso se señala que pudiera estar incurso en hechos delictivos como el tipo penal de hacerse justicia por su propia mano, la colocación de dicha publicación quedo plenamente probada con la inspección judicial, efectuada en fecha 29 de Noviembre de 2013, además de las testimoniales que fueron contestes en afirmar que vieron la comunicación, la cual es de fecha 22 de Noviembre de 2013, según lo admite la misma accionada, resulta palmario para quien suscribe el presente fallo, que un comunicado de tal tenor en las área comunes de acceso principal al edificio, afectan el honor y la reputación del actor ante la comunidad de propietarios del edificio donde compró un apartamento para vivir con su grupo familiar, conducta que sin duda alguna constituye un hecho ilícito de conformidad con lo previsto en el artículo 1185 del Código Civil, pues la sola colocación de tales carteles en áreas comunes del edificio y su texto, son prueba en sí mismo de las expresiones injuriosas de las que fue sujeto el actor en el Edificio Villa Salva, donde es conocido por los demás propietarios de los apartamentos, siendo que el artículo 1196 Ejusdem, señala que la obligación se extiende a todo daño material o moral la cual puede acordar el juez en casos de atentados al honor y reputación, hechos plenamente probados, frente a los cuales la parte accionada, solamente alegó que al existir una relación de índole contractual, no puede proponerse indemnización de daño moral, lo cual es índole extracontractual, ciertamente, cuando se habla de incumplimiento de contrato, el artículo 1167, establece que el contratante que ha cumplido con sus obligaciones en el contrato bilateral, puede a su elección, demandar la resolución o el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos, se trata de los daños derivados de la inejecución del contrato, pero cuando existiendo una relación contractual, alguna de las partes incurre en un hecho ilícito y causa un daño, debe repararlo, esta tesis de la exclusión del daño moral en las relaciones contractuales ha sido superada, debiendo el contratante que ha incurrido en un hecho ilícito reparar el daño causado, sea material o moral. En el presente asunto, está plenamente demostrada la conducta dañosa de la demandada, el texto en sí mismo, y su ubicación en los lugares de acceso público al edificio, constituyen el daño moral, consistente en la afectación a su honor y reputación delante de los vecinos del Edificio Villa Salva, donde adquirió un inmueble para vivir, por lo que debe prosperar en derecho la indemnización solicitada por el actor por los daños y perjuicios causados por la actora, así como la reparación del daño consistente en colocar una carta de desagravio en la mismas áreas comunes del Edificio Villa Salva, donde se colocaron los avisos dañosos a la reputación del actor. Así se decide. La demandada planteo reconvención, siendo la pretensión reconvencional, la resolución del mismo contrato, alegando incumplimientos al mismo por parte del demandado, la accionada, en su reconvención, solicita se declare resuelto el contrato por los incumplimientos del actor reconvenido de sus obligaciones contractuales, alegando los siguientes incumplimientos: a) que el actor reconvenido no cumplió con la cláusula Décima Cuarta del Contrato de Compromiso de Inversión Inmobiliaria, dice la cláusula Décima Cuarta del Contrato: “LA PROMOTORA” tendrá a su cargo la realización de todas las gestiones y los trámites necesarios para la protocolización del documento de compra venta y en consecuencia, notificará por escrito a “EL INTERESADO”, por lo menos con quince (15) días de anticipación, la fecha del otorgamiento y además solicitara a “ EL INTERESADO”, todos los recaudos que le correspondan acreditar en condición de comprador, además le solicitaran los recursos necesarios para cubrir el pago de los derechos de Registro , habilitación, traslado y honorarios de abogado, relacionados con la protocolización, todo lo cual deberá entregar en un lapso no mayor de diez (10) días siguientes a su notificación, en caso contrario se entenderá como un desistimiento imputable a “El INTERESADO”, por lo que el presente contrato quedará resuelto de pleno derecho” Alega la reconviniente que el actor reconvenido no cumplió con la obligación de pagar los gastos necesarios para la protocolización de la venta, que los mismos le fueron requeridos en la misiva promovida por ambas partes, de fecha 5 de Septiembre de 2013, por su parte el accionado rechazó este alegato señalando que se trata de una reconvención inadmisible porque no expresa ni los conceptos ni las cantidades de los gastos dejados de pagar por el reconvenido; al respecto observa quien suscribe, que efectivamente, en la reconvención, se alega que el actor dejó de pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, dentro del plazo de diez días contados a partir del 5 de Septiembre de 2013, sin indicar de cuales conceptos se trata ni sus montos, y se observa igualmente, que en la misiva del 5 de Septiembre de 2013, se le solicita solo copia de la cédula, Registro de Información Fiscal y cheque de gerencia por el monto restante para la elaboración de documentos de venta, por lo que mal puede pretender la reconviniente que el reconvenido pagara sumas que nunca le fueron solicitadas, pues no produjo acompañando a la reconvención tales erogaciones, las cuales además no indicó en el libelo, por lo que la reconvención sustentada en lo que a este incumplimiento de la citada cláusula contractual no puede prosperar en derecho. Así se establece. Fundamenta además la reconviniente, su acción resolutoria, en que las cláusulas Tercera y Sexta del Contrato establecen: “TERCERA: Durante la construcción del Conjunto Residencial Villa Salva, la obra podrá sufrir modificaciones ordenadas por las autoridades competentes y las que “LA PROMOTORA”, estime necesarias, por exigencia de las Ingeniería y Arquitectura de la obra, previo permiso de las autoridades competentes”. SEXTA: “EL INTERESADO”, declara que conoce suficientemente el PROYECTO y sus características de Arquitectura, distribución y usos permitidos por la zonificación, igualmente acepta que durante la ejecución pueden surgir modificaciones para adaptarlo a las exigencias de los Organísmos Públicos competentes, así como de causas de mejor interés para las partes, y admite que “LA PROMOTORA”, podrá recurrir a diferentes fuentes de financiamiento lícito con el objeto de ejecutar la construcción del proyecto a que se contrae el presente compromiso, en cuyo caso podrá otorgar las garantías reales o personales que estime convenientes”. Que por tratarse de una obra en ejecución, se produjeron modificaciones ordenadas por las Autoridades competentes y las que la promotora estimó necesarias por exigencia de la ingeniería y arquitectura de la obra, previo permiso de las autoridades, lo cual produjo dos modificaciones del documento de condominio, la primera protocolizada en fecha 3 de Octubre de 2013, donde se corrigió el Área del Penthouse, señalando que tiene un área de CUATROCIENTOS DIECISIETE METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (417,35mts2), que luego se efectuó una segunda modificación al documento de condominio de Residencias Villa Salva, protocolizada en fecha 4 de Diciembre de 2013, donde se expresa que la cabida del penthouse es de CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON DOS DECIMETROS CUADRADOS (489,02mts2) y que la venta definitiva no se ha efectuado por la contumacia del actor reconvenido a cumplir con su compromiso de protocolizar la compra venta y pagar el saldo del precio, este alegato fundamento de la pretensión reconvencional, fue formulado como excepción al incumplimiento de la demandada reconviniente en cuanto a la cabida del inmueble y fue declarado improcedente, se dan por reproducidos los argumentos que sustentaron el rechazo de este alegato, por lo que la resolución del contrato, fundamentada en este alegato no puede prosperar en derecho, así se decide. Como tercera causa alegada por la reconviniente como fundamento de la resolución planteada en la reconvención alega la accionada, que el ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, comenzó a participar en reuniones de condominio en calidad de propietario, que se procuró con sigilo un juego de llaves del penthouse, introdujo materiales de construcción y un grupo de obreros extraños a la obra comenzó a ejecutar trabajos de modificación de las áreas internas del penthouse en forma clandestina, en contravención del permiso de construcción y de los planos arquitectónicos, violando la Ordenanza sobre Arquitectura y Urbanismo del Municipio Libertador y causando la ruina del inmueble, que ante tal abuso en fecha 22 de Noviembre de 2013, se vio en la necesidad de dirigir una comunicación a la Junta de Condominio prohibiendo a JULIO CESAR MARQUEZ el acceso al Edificio y a las reuniones de condominio, que estas actuaciones del actor reconvenido son una violación a la cláusula décima séptima del contrato, según la cual el comprador entraría en posesión del inmueble una vez que se protocolizara el documento definitivo de venta, estos hechos fueron negados por la parte reconvenida, quien expresó que las reformas fueron hechas con anuencia de la vendedora, quien le entregó un juego de llaves, para que ejecutara las remodelaciones para que el inmueble estuviera listo para ser habitado cuando se protocolizara la venta, teniendo cada parte la carga probatoria de sus respectivas alegaciones, la parte reconviniente, promovió la experticia para probar la ruina del inmueble por las remodelaciones en el penthouse, evacuada la prueba los expertos concluyeron en su informe que no hay tal ruina, ni daños perceptibles al Edificio, quedando demostrado que se acometieron obras de remodelación de la totalidad del penthouse, las cuales están inconclusas, observa quien suscribe que dada la magnitud de las obras, por máximas de experiencia común no es posible que se hayan efectuado de forma clandestina, pues como se subieron los materiales de construcción, las paredes demolidas, como pudo la contratista vendedora no darse cuenta de esto?; promovió y evacuó la parte reconvenida las testimoniales de cinco (5) ciudadanos, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, quienes dieron razones de credibilidad para sus dichos, tres de ellos que fueron obreros contratados para las refacciones en el penthouse quienes expresaron que entraban con una llave que tenía el maestro de obra, que le fue entregada por Felice Dente, representante legal de la vendedora, que conocían a este ciudadano porque estuvo en el Penthouse mientras trabajaban y los apuraba para que terminaran los trabajos, la declaración del ciudadano RAFAEL CIPRIANO MARTINEZ, propietario de un apartamento en el Edificio Villa Salva, y el ciudadano YORLIN NOSE CASTILLO, quien se desempeñaba como vigilante del edificio, quienes además manifestaron que nunca vieron actos de violencia para ingresar al edificio o al penthouse, siendo que la reconviniente, no logró demostrar los hechos en los que fundamenta su pretensión resolutoria, tales como la ruina del edificio, la violación de ordenanzas las cuales además ni siquiera indica en qué consisten ni cuáles son las violaciones, y la entrada sigilosa y clandestina del actor reconvenido a efectuar remodelaciones no acordadas, las cuales además constan de acuerdo contenido en documento privado suscrito por las partes, que produjo el reconvenido y no fue desconocido, no puede prosperar en derecho la acción resolutoria, pues la reconviniente no demostró ninguno de los hechos alegados como incumplimientos contractuales por parte del reconvenido. Por fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgador considera procedente la pretensión de cumplimiento de contrato formulada por la actora, disminución proporcional del precio de venta y su pretensión de indemnización por daño moral de conformidad con lo previsto en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1496, 1185 y 1196 del Código Civil, por lo que se declara ha lugar. Y ASÍ SE DECIDE. Así mismo, considera improcedente la reconvención cuya pretensión es la resolución del contrato cuyo cumplimiento demandó el actor. III DISPOSITIVA Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este JUZGADO UNDÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑO MORAL, intentara el ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, contra la sociedad mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A; y, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada vía reconvención por MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A, contra el ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, todos suficientemente identificados al inicio de este fallo decide así: PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, que intentara el ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, en contra de MULTISERVICIOS SALVA, 32, C.A. SEGUNDO: Se condena a la demandada a protocolizar la venta definitiva del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda denominado PentHouse, ubicado en el piso 9 del Edificio Villa Salva, ubicado en la Urbanización Las Acacias, Avenida Málaga con Calle Guayana y Gran Colombia, Parroquia San Pedro Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual esta descrito en el documento de condominio cuya última modificación se protocolizó en fecha 4 de Diciembre de 2013, por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No 47, Tomo 38, Protocolo de Transcripción, donde se describe así: Tiene un área total de construcción de CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON DOS DECIMETROS CUADRADOS (489,02mts2) aproximadamente, DESCRIPCION DE LA PLANTA BAJA: Tiene un área de construcción aproximada cubierta de: CIENTO SESENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON VEINTE DECÍMETROS CUADRADOS (163,20m2) y consta de las siguientes dependencias: Un (1) dormitorio de servicio, un (19) lavandero, un (1) baño sin ducha, y un (1) baño adicional con ducha, dos (2) maleteros. DESCRIPCION DE LA PLANTA ALTA: Tiene un área aproximada de CIENTO SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y DOS CENTIMETROS CUADRADOS (168,82m2) y consta de las siguientes: Dos (2) maleteros, Dormitorio Principal con su baño dentro, Un depósito, cuatro (4) dormitorios y tres (3) baños con duchas. Nivel 3: Tiene un área aproximada de construcción de CIENTO CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS , de los cuales CIENTO DOS METROS CUADRADOS (102 m2) están techados y constan de las siguientes dependencias: Un (1) gimnasio con sauna, Un (1) baño, una (1) parrillera; un (1) jardín , un (1) Jacuzzi, un (1) cuarto de servicio, un (1) dormitorio, un (1) baño y otro dormitorio y un área destechada con una superficie aproximada de CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (55m2). Además le corresponden cuatro puestos de estacionamiento signados con la nomenclatura PH, ubicados dos en el sótano y dos (2) en la planta baja; igualmente le corresponden dos (2) maleteros ubicados en el sótano distinguidos con la nomenclatura MS7, el cual tiene un área aproximada de SIETE METROS CUADRADOS CON UN CENTIMETRO CUADRADO (7,1m2) y el otro signado con la nomenclatura MS16, con una superficie de DOS METROS CUADRADOS CON CINCO DECIMETROS CUADRADOS (2,5m2). Cuyos linderos son: Norte: con la pared de la fachada norte de la edificación; Sur: con Hall de ascensores y con foso de ascensores; Este: Con terraza de uso exclusivo del Apartamento No 9-1; y Oeste: Con terraza de Uso exclusivo del apartamento 9-2; y le corresponde un porcentaje de Nueve enteros Mil Setecientas Cincuenta milésimas (9,1750) sobre las cosas comunes de la edificación. TERCERO: Se condena a la demandada a la disminución proporcional del precio de venta, pactado en la suma de SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs 6.220.000), por una cabida de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500m2), por lo que se fija el precio de venta definitivo en la suma de SEIS MILLONES OCHENTA Y CINCO MIL SESISCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 6.085.648,00), por la disminución de la cabida del inmueble en DIEZ METROS CUADRADOS CON DOS DECIMETROS CUADRADOS (10,8m2), considerando que en atención a lo pactado por las partes el metro cuadrado fue calculado a razón de DOCE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 12.440,00). Por lo que la porción restante del precio de venta que debe pagar el demandante al momento de la protocolización de la venta definitiva es de DOS MILLONES CUARENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 2.042.648,00). CUARTO: Se condena a la demandada a pagar al actor la suma de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) por concepto de indemnización de daño moral, QUINTO: Se condena a la demandada a publicar un comunicado de desagravio al ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, en la puerta principal de entrada de acceso al Edificio Residencias Villa Salva, y en la Caseta de Vigilancia, durante un periodo de siete (7) días continuos. SEXTO: Se declara sin lugar la acción resolutoria intentada por la demandada contra el actor, por vía de reconvención. SEPTIMO: Se condena a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio y en la Reconvención planteada, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente decisión es dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena la notificación de las partes conforme a lo establecido en el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE. Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del JUZGADO UNDÉCIMO DE INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de diciembre del año dos mil catorce (2.014). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación. EL JUEZ, LA SECRETARIA, DR. ANGEL VARGAS RODRIGUEZ. ABG. GABRIELA PAREDES En esta misma fecha, siendo las 02:03 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil. LA SECRETARIA ABG. GABRIELA PAREDES Asunto: AP11-V-2013-001457