TSJ Regiones - Decisión

Fue iniciado el presente procedimiento mediante demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, interpuesta por el abogado Jose Benitez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 23.681, actuando como apoderado judicial del ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-2.943.972; contra la ciudadana CLARITZA SILVIA PERES MEDINA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-2.642.648, fundamentada en los siguientes hechos:
En fecha 12 de julio de 2013, suscribieron el documento autenticado ante la Notaria Publica Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas inserto bajo el N° 47, tomo 49, consignado marcado como “C”, contrato de Opción de Compra-Venta, entre los ciudadanos antes identificados, sobre el bien inmueble constituido por una casa-quinta y la parcela de terreno sobre la cual esta construida, situado en la tercera (3era), etapa del Conjunto “Parque Residencial los Bucares” en Jurisdicción del Municipio Guatire del Distrito Zamora del estado Miranda, distinguida la parcela sobre la casa quinta construida como 3-J-12, en el plano general de la urbanización valle arriba, estableciendo en la cláusula tercera del contrato que el mismo tendría una vigencia de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la referida opción de compra venta con una prorroga de treinta (30) días continuo, en efecto, el contrato de Opción de Compra-Venta entro en vigencia el día 12 de julio de 2013, hasta el día 12 de diciembre de 2013, sin que la opcionante compradora obtuviera el crédito hipotecario que se obligo a conseguir por ante una institución bancaria para cancelar el saldo deudor al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta en el plazo previsto, sin embargo la opcionante-compradora informo verbalmente que el crédito solicitado por ella estaba en tramitación y pidió que se le otorgara otra prorroga para finiquitar lo del Crédito Hipotecario, después de consultarlo con el propietario, se le otorgo una prorroga de sesenta (60) días continuos, según consta en el documento autenticado por ante la Notaria Publica Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas en fecha 24 de enero de 2014, bajo el N° 1, tomo 06 de los libros de autentificaciones llevado por ante esa notaria, vencido esa segunda prorroga el día 24 de marzo de 2014, la opcionante-compradora no logró obtener el crédito hipotecario, sin embargo a petición de la opcionante-compradora se le otorgó una prorroga de treinta (30) días continuos, mediante documento promovido, que empezó a transcurrir desde el 22 de mayo al 22 de junio de 2014.
Las partes establecieron en la cláusula segunda del contrato de opción Compra-Venta el precio del inmueble, en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 650.000,00), así como la modalidad de pago por la parte de la opcionante-compradora, habiéndose modificado esta Cláusula Segunda en la segunda prorroga, que se le confirió a la opcinante-compradora, mediante documentos autenticado por ante la Notaria Publica Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 24 de enero de 2014, estableciéndose un precio ajustado de acuerdo a un Informe Técnico de Avaluo del Inmueble, solicitado por la opcionante-compradora, en dicha cláusula se observa que la opcionante-compradora le hizo entrega al opcinante-vendedor de la cantidad de: DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (BS 200.000,00), como parte de pago del precio del inmueble, sin embargo, en la cláusula cuarta se estableció las responsabilidades de ambas partes en caso de incumplimiento, como la opcionante-compradora incumplió con el contrato, el opcionante-vendedor estaría obligado a devolverle la cantidad de: CIEN MIL BOLIVARES (BS. 100.00,00), sin embargo, la representación deja sin efecto dicha penalidad, y le devolverá la totalidad, es decir la cantidad de: DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) al momento que haga entrega del inmueble en las buenas y perfectas condiciones en que se encuentra actualmente, a fines que la demandada no tenga menoscabo en su patrimonio económico.
Solicitó que la demandada reconozca que el Contrato de Opción de Compra-Venta celebrado entre ella y el opcionante-vendedor feneció formalmente el día 22 de junio de 2014, no habiéndose otorgado el documento definitivo de compra venta por una causa imputable a ella, que en cumplimiento de la cláusula quinta del referido contrato la demandada debe hacer entrega voluntaria del inmueble al opcionante-vendedor, en las mismas y buenas condiciones en que se encuentra actualmente, que deje sin efecto legal alguno el contrato de opción de compra-venta celebrado entre la opcionante-compradora y el opcionante-vendedor celebrado el día 12 de julio de 2013, así como su prorroga celebrado entre la opcionante-vendedor y la opcionante-compradora en fecha 24 de enero de 2014 y la tercera y ultima prorroga voluntaria que finalizo el día 22 de junio de 2014 y que el tribunal declare en su sentencia que su representado es el único propietario del inmueble objeto de la opción de compra-venta y en consecuencia la demandada esta obligada a entregarlo a su legitimo propietario, por cuanto no le asiste ningún derecho a seguir ocupándolo en perjuicio y detrimento de los intereses del propietario.
De conformidad a lo expuesto y lo expresado en el contrato de compra venta que cursa a los autos, se observa que el objeto vendido es una casa-quinta destinada a vivienda y que el fin último del presente proceso es la desposesión del bien inmueble a otra u otras personas que lo están ocupando y el consecuente el desalojo.
Al respecto, este juzgado observa que con el objeto de brindar protección jurídica de los arrendatarios, comodatarios, ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, fue decretado por el Ejecutivo Nacional, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación arbitraria de Viviendas, vigente desde el 6 de mayo de 2011, fecha en que fue publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 39.668, que prevé en sus artículos 1º al 5º lo siguiente:
“OBJETO
Artículo 1º. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.
Sujetos objeto de protección
Artículo 2º. Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.
El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia.
Ámbito de aplicación
Artículo 3º. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.
Restricción de los desalojos y desocupación forzosa
De viviendas
Artículo 4º. A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojo forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.
Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso.
Procedimiento previo a las demandas
Artículo 5º. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”
Así, se evidencia que el indicado Decreto fue dictado con la finalidad de proteger a cualquier persona que se encuentre ocupando legítimamente un bien inmueble destinado a vivienda principal y supeditó las demandas que pudieran derivar en una decisión que comportase la pérdida de la posesión o tenencia de estos inmuebles, al trámite previo del procedimiento administrativo previsto en los artículos 6, 7, 8 y 9 del mismo Decreto-Ley. Y concretamente en la parte final de su artículo 10 establece que no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes, interpretándose así que constituye una causal de inadmisión de las demandas que fueren interpuestas luego de la entrada en vigencia del señalado Decreto-Ley, si no se agotó previamente el procedimiento administrativo ante el Ministerio con competencia en materia de vivienda y hábitat.
Ello quedó corroborado en los artículos 94 y 95 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, vigente en el país desde el 21 de octubre de 2011, que dispone lo siguiente:
Procedimiento previo a las demandas
“Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Inicio
Artículo 95. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.”
Vemos así como no se circunscribe la tramitación del procedimiento previo a las demandas solo a la materia arrendaticia, sino a cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión.
Las primeras normas indicadas fueron interpretadas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, concatenada al artículo 94 recién transcrito, en relación con la aplicación del procedimiento administrativo previo a la instauración del juicio que pudiera concluir con una eventual medida judicial que implique la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda principal, para establecer el propósito y alcance de las indicadas disposiciones.
Así en decisión dictada el 17 de abril de 2013, en el expediente Nº AA20-C-2012-0000712, con motivo del recurso de interpretación ejercido por el ciudadano JESÚS SIERRA AÑÓN, en ponencia conjunta, la indicada Sala de Casación Civil, sostuvo lo siguiente:
“Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”.
Asimismo, obsérvese que en la culminación de este procedimiento previo a la acción judicial, particularmente en la audiencia conciliatoria; esta es la finalidad del procedimiento previo administrativo, instar a las partes mediante la conciliación a resolver el asunto, sin embargo, la resolución administrativa que se dictare puede ser inclusive desfavorable al solicitante del desalojo –futuro demandante en causa civil-, sin que menoscabe en forma alguna su derecho de acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela a su pretensión.
…Omissis…
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a losarrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).” (Resaltado y subrayado de este juzgado).

Se evidencia así que en la decisión transcrita, la Sala de Casación Civil llegó a la conclusión de que la exigencia del procedimiento administrativo previo previsto en las leyes indicadas constituye un requisito de admisibilidad de la demanda judicial que persiga obtener una sentencia cuya ejecución comporte la pérdida o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar y así igualmente lo interpreta este juzgado.
No hay constancia en autos de que la parte actora hubiese instado previamente el procedimiento administrativo establecido en las normas antes indicadas y tampoco alegó algo al respecto.
En consecuencia, tomando en consideración que la decisión que se tome en este proceso eventualmente afectaría la posesión de un inmueble destinado a vivienda, en caso de una eventual declaratoria con lugar de la demanda, lo cual podría afectar al demandado o cualquier tercero que se encuentre ocupando el inmueble, pues su finalidad última es la entrega material del inmueble ya identificado, desocupado de bienes y personas, este juzgado declara que la presente demanda es inadmisible, toda vez que no consta en autos que el vendedor hubiese tramitado el procedimiento administrativo previo a las demandas. Todo en interpretación de lo previsto en el artículo 5º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y en el artículo 94 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que prevén protección a cualquier persona que esté ocupando legítimamente el inmueble.
Con fundamento en las consideraciones explanadas anteriormente, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara LA INADMISIBILIDAD de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, interpuso el ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA contra la ciudadana CLARITZA SILVA PEREZ MEDINA, identificados, ut supra.
Por cuanto el presente fallo es dictado dentro del lapso legalmente establecido para dictar la sentencia definitiva, no es necesaria su notificación a las partes.
De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada, a los cuatro (4) días del mes de diciembre de dos mil catorce (2014), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al 204º año de la Independencia y 155º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB
En esta misma fecha, y siendo las (02:30) horas de la tarde, fue publicada y registrada la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

EXPEDIENTE Nº AP31-V-2014-001708.