TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Tribunal--------------------------------------------------------------------------------------------------- Décimo Sexto Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: Condominios del CONJUNTO RESIDENCIAL EL NARANJAL, torres “A”, “B”, “C”, “D”, “E” y “F”, ubicado en la calle Colegio Americano, Las Minas de Baruta, Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda.

DEMANDADO: CHRISTIAN RIVAS GRAFFE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V-11.916.748.

APODERADOS
DEMANDANTES: Diana Estela Pérez Mendoza, abogada en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A bajo el No. 66.594.

APODERADOS
DEMANDADO: Melicia González Fernández y Gustavo Salvador Cegarra Meza, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nos 145.120 y 16.793, respectivamente.

MOTIVO: NULIDAD DE CONTRATO

EXPEDIENTE No: AP31-V-2014-001351

- SENTENCIA DEFINITIVA -

- I –
- NARRATIVA-
Comienza el presente juicio mediante demanda incoada en fecha 25 de septiembre de 2014.
En fecha 14 de octubre de 2014, luego de la aclaratoria hecha por la actora sobre la cuantía del asunto, este Tribunal procede a admitir la demanda.
En fecha 11 de noviembre de 2014, a las (9:00 a.m.) se declaró desierto el acto de oposición de cuestiones previas, y en esa misma fecha, en hora posterior, el demandado procedió a consignar escrito de contestación y cuestiones previas.
En fecha 19 de noviembre de 2014, la apoderada judicial de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 24 de noviembre de 2014 se providencian los escritos de pruebas de las partes y se prorroga por cinco (5) días el lapso de pruebas.

Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-
- MOTIVA –

- DECISIÓN DE FONDO –

Alegatos de la parte actora:

- Que el día 20 de noviembre de 2002, las Juntas de Condominio del Conjunto Residencial El Naranjal, suscribieron un contrato de arrendamiento con el hoy demandado, CRISTHIAN RIVAS.

- Que dicho contrato esta viciado de nulidad absoluta en virtud a que el mismo tuvo por objeto y recae sobre un área común de la comunidad de co-propietarios del Conjunto Residencial El Naranjal.

- Que conforme al artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, está prohibido arrendar áreas comunes.

- Que realizaron labores extra judiciales a los fines que el demandado hiciere uso del área arrendada y que se ha negado a entregar, alegando la actora que el demandado se está lucrando en perjuicio de la comunidad de propietarios.

- Que se está causando un gravamen a la comunidad al permitirse la entrada a dicha área arrendado a personas ajenas a la comunidad, y que obstaculiza la entrada peatonal.

- Que el lado norte de la caminería o paso peatonal del área arrendada está a punto de colapsar y caerse.

- Que el demandado al arrendar puestos individuales como un estacionamiento privado genera graves perturbaciones a la comunidad, al generarse colas, molestias en el paso.

- Como base legal argumenta los artículos 31 y 5 literales a), b) i) de la Ley de Propiedad Horizontal vigente, así como los artículos 1.141 y 1.142 del Código Civil y 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil.

- Que es por estos hechos que pretende que el demandado convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a la declaratoria de nulidad absoluta del contrato de arrendamiento y entrega del área arrendada.

- Mediante diligencia de fecha 07 de octubre de 2014, a instancia de este Tribunal la actora procedió a aclarar que estimaba la cuantía del asunto en veinte mil bolívares fuertes (Bsf.20.000,00), que representa la cantidad de ciento cincuenta y siente con cuarenta y ocho unidades tributarias (157,48 U.T.).

Alegatos de la parte demandada

En fecha 11 de noviembre de 2014, el demandado compareció asistido de abogado y procedió a consignar escrito en el cual oponía las cuestiones previas de los numerales 3º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y contestación al fondo de la demanda.
Así las cosas, en relación a las cuestiones previas opuestas las mismas fueron declaradas extemporáneas, al no haber sido opuestas en el acto que para tal fin se había fijado a las nueve de la mañana, del segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación del demandado, por lo que, por auto de fecha 14 de noviembre de 2014 éste Tribunal procedió a la declaratoria de extemporaneidad de las cuestiones previas, y en consecuencia las mismas no serán objeto de análisis ni consideración. Así se decide.-
En relación a la contestación al fondo de la demanda, este Tribunal procede a valorar y tomarla en cuenta, señalando el demandado que:

- Niega, rechaza y contradice la demanda
- admite que en fecha 20 de noviembre de 2002 suscribió contrato de arrendamiento con la Junta de Condominio del Conjunto Residencial el Naranjal.
- Niega que el área arrendada le pertenezca al Conjunto Residencial y que por esta razón el terreno dado en arrendamiento no es área común, y que esta área de acceso al Conjunto Residencial pertenece “a terrenos del Colegio Internacional de Caracas”, y que esta estructura de acceso (calle) existe en virtud a una servidumbre urbana dada por el Colegio Internacional de Caracas al Conjunto Residencial, y que tiene como característica principal la no transferencia de la propiedad.
- Niega que en anteriores oportunidades a la presentación de la demanda se le haya persuadido para la entrega del área arrendada.
- Alega que la actora señala una serie de daños y perjuicios y que no señala la relación de causalidad de los mismos, por lo que no realiza la debida valoración de los mismos.
- Niega que en el área arrendada se permita estacionar a personas ajenas al Conjunto Residencial y que allí solo estacionaban los visitantes y propietarios del Conjunto Residencial a quien alega se le están causando un gravamen con la medida dictada por este Tribunal en virtud a que los propietarios sólo tiene derecho a estacionar (1) puesto en el estacionamiento.
- Niega que se este lucrando indebidamente a costa de la comunidad, y que paga un canon de arriendo por el área que se le dio en arrendamiento.
- Señala que se dirigió a la Alcaldía de baruta a los fines que practicara inspección por ante la Dirección de Planificación Urbana y Catastro en la División de Gestión Ambiental, la cual fue practicada en fecha 12 de julio de 2012, y que la caída del muro obedece a la filtración de las aguas de lluvia no canalizadas y a los aluviones que desplazan materiales provenientes del campo de softball que pertenece a la división de deportes de la alcaldía de Baruta.
- Que por estas razones solicita que sean desechadas las pretensiones de la parte actora y sean condenada en costas.

Así las cosas, de la forma como ha quedado trabada la presente controversia se evidencia que el demandado ha admitido como cierto el hecho alegado por el actor consiste en la existencia y celebración de un contrato de arrendamiento con la parte actora, contrato celebrado en fecha 20 de noviembre de 2002, por lo tanto, la celebración del contrato es un hecho que ambas partes admiten y que, al no estar en contradicción entre las partes el mismo se tiene como cierto. Así se establece.-

Artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal:
“Los Registradores Subalterno, Jueces y Notarios se abstendrán de protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5 de esta Ley y que se encuentren dentro del área de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente documento de condominio.”

Por su parte el artículo 5 de la Ley de Propiedad horizontal establece que:

“Son cosas comunes a todos los apartamentos:
a) La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción.
b) Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones.
(…)
l) Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio…”

Del contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios 12 al 16, y el cual fuere autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 20 de noviembre de 2002, quedando asentado bajo el no 36, Tomo 135 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y el cual no fue tachado ni impugnado por el demandado, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, evidenciándose que de en la cláusula primera se estableció:

“PRIMERA: LOS ARRENDADORES dan y EL ARRENDATARIO recibe en arrendamiento, un área afectada por la comunidad de propietarios como bien común de esta, para uso exclusivo de estacionamiento de visitantes ubicada entre el estacionamiento cubierto del Conjunto Residencial El Naranjal y la calle Colegio Americano, Municipio Baruta, de acuerdo a carta consulta pasada a toda la comunidad en fecha 01/12/2000 obteniendo el voto favorable a la misma. Esta área esta constituida por aprox. 800 Mts. Cuadrados de superficie. Dicha área, para los efectos de este contrato, se denominará EL AREA ARRENDADA.”.

En el documento que cursa al folio 19 al 25, asentado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre de Estado Miranda, de fecha 23 de enero de 1978, asentado bajo el No 8, folio 44, Tomo 35, Protocolo 1º, y el cual no fue tachado ni impugnado por el demandado, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, mediante al cual se dejó asentado que el Conjunto Residencial El Naranjal, constituido por seis (6) edificios situados en el sitio conocido como las Minas de Baruta, Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, con una superficie aproximada de (46.341,36 mts), y cuyos linderos fueron establecidos: NORTE: Quebrada o cañada las minas o el salitre; SUR: En parte con el Colegio Internacional de Caracas y en parte con camino rural y en el particular cuarto de este documento de destinación a propiedad horizontal, se estableció que: “a todo evento y de una vez declaro como bienes comunes a todos y cada uno de los propietarios de los apartamentos de las seis (6) torres del Conjunto Residencial “El Naranjal” los siguientes : (…) d) Áreas exteriores del Conjunto Residencial El Naranjal.- Las áreas exteriores del Conjunto residencial El naranjal están compuestas por áreas de circulación, rampas de acceso para vehículos y personas, caminos, parque infantiles y áreas infantiles, comprendidas en el terreno descrito en el documento de condominio donde se ubican las seis (6) torres del Conjunto Residencial “El Naranjal”, estas áreas exteriores están ubicadas en el centro del terreno y en cuyos bordes se encuentran construidas las seis (6) torres del Conjunto residencial “El Naranjal”.

Por su parte, el documento de condominio de la Torre “A” del Conjunto Residencial El Naranjal, Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre de Estado Miranda, de fecha 23 de enero de 1978, asentado bajo el No 4, folio 8, Tomo 34, Protocolo 1º, y el cual no fue tachado ni impugnado por el demandado, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, que es la Torre que colinda con el área arrendada, y estableció en dicho documento de condominio los linderos de la Torre “A” de la siguiente forma: “Norte: con estacionamiento de vehículos No 1, áreas comunes de por medio; Sur: Con Colegio Internacional de Caracas, camino de servicio de por medio; Este: Con áreas comunes y Torre “B” y Oeste: Con Colegio Internacional de Caracas, áreas comunes de por medio.” Y se estableció en el Capítulo Cuatro, Sección Primera, denominada “De los bienes comunes”, estableció como área común “8º) Las zonas y rampas de circulación de personas propias del edificio; 9º) Las zonas que están destinadas a entrada general del Edificio, con sus accesorios”.

Lo primero que debe señalarse es que en el propio contrato de arrendamiento se señaló que el área arrendada estaba “afectada por la comunidad como bien común de esta”, es decir, era del conocimiento del arrendatario que el área objeto del contrato era un área común, y que por la descripción de los linderos tanto del Conjunto Residencial, como de la Torre “A”, se evidencia que este espacio arrendado, que el que va desde la entrada del estacionamiento No 1, hasta la carretera o calle, y que colinda con el Colegio Internacional de Caracas, es descrito por el documento de condominio como área común, al señalar su lindero oeste como “Oeste: Con Colegio Internacional de Caracas, áreas comunes de por medio”, área arrendada además que es una vía de entrada y salida peatonal y que pudiera servir de entrada y salida en caso de emergencia, por lo tanto, al ser una vía de comunicación, de conformidad con lo establecido en el artículo 5, literal “b” de la Ley de Propiedad Horizontal, queda ratificado así que el bien arrendado es un área común. Así se decide.-

También fue aportado como pruebas al proceso:
- Inspección Judicial extra litem evacuada por la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao en fecha 21 de octubre de 2014, y la cual no fue tachada ni impugnada por la parte demandada, por lo que, por lo que la misma es ampliamente valorada y apreciada por este Tribunal conforme a al Sana Crítica, observándose que en la misma se dejó constancia que en el área arrendada se encontraba en la entrada del conjunto residencial y funcionaba un estacionamiento.

En fecha 20 de noviembre de 2014 fue promovida como prueba por la parte demandada las siguientes documentales:
- Informe técnico de la Alcaldía de Baruta del Estado Miranda, practicado por la Dirección de Planificación Urbana y Catastro, el cual fue consignado en copia simple, documento administrativo que no fue tachado ni impugnado por la parte actora, por lo que el mismo es valorado y apreciado por este Juzgador conforme a la regla de la Sana Crítica. Así se establece.-

Ahora bien, previo al examen del resto del material probatorio, constituido por documentales y testimoniales, este Tribunal debe necesariamente hacer el siguiente análisis: En relación a la nulidad de los contratos, señala la doctrina venezolana que “la nulidad de los contratos es la consecuencia de un defecto en su formación que lo hace ineficaz o insuficiente para producir los efectos jurídicos perseguidos por las partes. La sanción puede ser de diversos grados: privarlo de todo efecto (nulidad total), producir algunos efectos (nulidad parcial), o producir efectos distintos de los perseguidos por las partes (conversión del contrato)” (Eloy Maduro Luyando/Emilio Pittier Sucre, En: Curso de Obligaciones, derecho Civil III, Tomo II, Caracas, 2008, UCAB, 20 edición, p. 752). Al clasificar las nulidades señalan que la misma puede ser textual o virtual, indicándose que en el caso de nulidad textual, ya sea absoluta o relativa, está consagrada en la ley, y en relación a la nulidad absoluta, los mencionados autores señalan que: “se produce cuando se han violado normas imperativas o prohibitivas que lesionen el orden público o las buenas costumbres (causa lícita9, a menos que la ley contemple una sanción distinta” (obra citada).

Señala el autor Díez Picazo que “se suele definir el contrato nulo diciendo que es aquel que por causa de un defecto no es apto para producir ningún tipo de consecuencias jurídicas. Tal producción de consecuencias le es negada definitivamente y se considera el contrato, a este respecto, como no realizado (nullum est negotium; nihil est actum)” y señala dicho actuar en relación a causas de nulidad como: “1ra El haber traspasado las partes los límites de la autonomía privada, dentro de los cuales y sólo dentro de los cuales el ordenamiento jurídico considera tutelable una reglamentación autónoma de intereses. Como quiera que los límites genéricos de la autonomía privada se encuentran formados por la ley, la moral y el orden público (…) deben considerarse como contratos nulos por esta razón: los contratos prohibidos o ilícitos, que se celebran en contra de lo dispuesto por la ley; los contratos que por su naturaleza o por su finalidad deban ser considerados como inmorales, y los contratos contrarios al orden público…” (En: Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial, Tomo I, Introducción, Teoría del Contrato, 6ta Ed., Editorial Thomson Civitas, Madrid-España, pág.577-578)

Establecido lo anterior, el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal establece:
“Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se abtendrán de protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5 de esta Ley y que se encuentren dentro del área de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente documento de condominio.
Cualquier operación celebrada en contravención a esta disposición es nula de pleno de derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que haya lugar.”.

De lo anterior se concluye que la Ley de Propiedad Horizontal establece una nulidad absoluta textual de orden público para aquellos casos en que, como es el caso en concreto aquí analizado, se proceda a la celebración de contratos de arrendamiento sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5 de dicha ley y que se encuentren dentro del área de un edificio destinado a propiedad horizontal, y como anteriormente quedó establecido, el objeto del contrato aquí denunciado como nulo, es un área común de conformidad con lo establecido en el literal “b” del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (vía de entrada y salida de la Torre “A” del Conjunto Residencial Los Naranjos) y que dicha área se encuentra dentro del área del edificio de conformidad con los documentos de condominio tanto del Conjunto Residencial en conjunto, es decir, englobando todas las torres, y en específico en el documento de condominio de la Torre “A”, ya analizado, por lo tanto, el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 20 de noviembre de 2002, esta viciado de nulidad absoluta en virtud a que su objeto lo constituyó un bien común perteneciente a la comunidad de propietarios del Conjunto Residencial Los Naranjos, vulnerando una norma de orden público contenida en el ya citado artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, y dicho vicio no puede ser convalidado ni subsanado, pues amerita la nulidad absoluta del negocio jurídico viciado, no siendo posible que alegue a su favor el demandado una supuesta carta consulta favorable de la comunidad, y lo cual tampoco demostró, y sin que se pueda alegar como causal de exoneración o legitimación del negocio celebrado el desconocimiento de la ley, tal y como lo establecen los principios generales del derecho (ignorantia legis non excusat) recogidos en nuestro Código Civil en su artículo 2 “La ignorancia de la ley no excusa su cumplimiento”. Así se decide

Por lo tanto, por todos los razonamientos antes expuestos, al haberse constatado la vulneración de una norma expresa de orden público, este Tribunal debe declarar LA NULIDAD ABSOLUTA del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 20 de noviembre de 2002, quedando asentado bajo el no 36, Tomo 135 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, celebrado entre LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL NARANJAL y el ciudadano CHRISTIAN RIVAS y el cual tuvo por objeto “un área afectada por la comunidad de propietarios como bien común de esta, para uso exclusivo de estacionamiento de visitantes ubicada entre el estacionamiento cubierto del Conjunto Residencial El Naranjal y la calle Colegio Americano, Municipio Baruta (…) Esta área esta constituida por aprox. 800 Mts. Cuadrados de superficie.”. Así se decide.-

Vista la declaratoria de nulidad por violación de orden público en la celebración del contrato (ilegalidad), se hace inoficioso pronunciarse sobre el resto de las pruebas aportadas al proceso, como fueron testimoniales y documentales producto de la exhibición, en virtud a que dichas probanzas se tornan impertinentes, por lo que las mismas son desechadas y no se les otorga ningún valor probatorio, de conformidad con lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia 390/2001 de fecha 03 de diciembre. Así se decide.-

Es por todo lo anterior que de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, al existir plena prueba de los hechos alegados por el actor, la presente pretensión debe ser declarada, como efectivamente lo será, declarada con lugar en la dispositiva de este fallo. Así se decide.-

- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara el ciudadano PASQUALE ILARIA SIBILIA, en contra del ciudadano RUFINO URIBE MOGOLLON, ambas partes ya identificadas en este fallo, y decide así:

ÚNICO: Se declara LA NULIDAD ABSOLUTA del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 20 de noviembre de 2002, quedando asentado bajo el no 36, Tomo 135 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, celebrado entre LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL NARANJAL y el ciudadano CHRISTIAN RIVAS y el cual tuvo por objeto “un área afectada por la comunidad de propietarios como bien común de esta, para uso exclusivo de estacionamiento de visitantes ubicada entre el estacionamiento cubierto del Conjunto Residencial El Naranjal y la calle Colegio Americano, Municipio Baruta (…) Esta área esta constituida por aprox. 800 Mts. Cuadrados de superficie.”. Así se decide.-

De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis. Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los DIECISEIS (16) días del mes de DICIEMBRE del año DOS MIL CATORCE (2014). Años 202º de la Independencia y 154º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria Titular,
Abg. Luzdary Jiménez S.
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Titular,
Abg. Luzdary Jiménez S.

EJFR/lj.-
Exp. No AP31-V-2014-001351