REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 28 de enero de 2014
203º y 154º
ASUNTO: AP11-V-2009-000652
PARTE DEMANDANTE: NORMA DEL CARMEN MIQUILENA CASTELLANOS, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 6.154.815.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: EDMUNDO MAYORCA YANEZ, YANNETTE C. VIVAS P., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 82.263 y 81.700, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: RAMÓN ANTONIO FUENTES HOYOS, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 6.189.244.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: AMADA MARCANO SILVA, NORBERTO JOSÉ QUIJADA, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 29.786 y 25.185, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
ANTECEDENTES
Se recibió la presente causa por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha primero (01) de junio de dos mil nueve (2009).
Por auto de fecha diecinueve (19) de junio de dos mil nueve (2009) este Juzgado admitió la causa.
Por auto de fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil nueve (2009) este Juzgado acuerda la citación por carteles de la parte demandada en virtud de la imposibilidad de citarlo personalmente
En fecha doce (12) de noviembre de dos mil nueve (2009) la representación judicial de la parte actora consignó dos (02) ejemplares de los carteles publicados.
Por auto de fecha veintitrés (23) de febrero de dos mil diez (2010) este Juzgado acuerda citar al demandado fijando un cartel en su morada.
Por auto de fecha dieciséis (16) de marzo de dos mil diez (2010) este Juzgado ordenó librar Despacho de Comisión al Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo con sede en Valencia, quien al ser competente por el territorio sería el encargado de fijar cartel de citación en el domicilio del demandado.
En fecha primero (01) de noviembre de dos mil diez (2010) se recibió comisión oficio Nº 449-10, de fecha trece (13) de octubre de dos mil diez (2010) y recibido el veintiuno (21) de octubre de dos mil diez (2010), constante de un total de diez (10) folios útiles proveniente del Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
Por auto de fecha veinte (20) de enero d dos mil once (2011) este Tribunal acordó librar nueva compulsa de citación al demandado en la nueva dirección indicada por la actora.
Por auto de fecha catorce (14) de abril de dos mil once (2011) se acordó citar mediante carteles al demandado.
En fecha trece (13) de junio de dos mil once (2011) la parte actora consignó tres (03) carteles de citación publicados en igual número de diarios de circulación nacional.
Por auto de fecha veintiuno (21) de julio de dos mil once (2011) este Juzgado instó a la representación judicial de la parte a ponerse en contacto con la Secretaría a los fines de realizar los trámites necesarios para la fijación del nuevo cartel de citación en la morada del demandado.
Por auto de fecha siete (07) de octubre de dos mil once (2011) se designó como Defensora Judicial a la ciudadana profesional del derecho Mariela Orellana.
En fecha veintiséis (26) de octubre de dos mil once (2011) se recibió diligencia de la ciudadana Mariela Orellana aceptando el cargo de Defensora Ad-Litem.
En fecha treinta (30) de noviembre de dos mil once (2011) se recibió escrito de contestación de la demanda de los abogados Amada Marcado Silva y Norberto José Quijada, en su calidad de representantes judiciales de la parte demandada.
En fecha treinta (30) de enero de dos mil doce (2012) se recibió escrito de promoción de pruebas de la representación judicial de la parte demandada.
En fecha tres (03) de febrero de dos mil doce (2012) se recibió escrito de promoción de pruebas de la representación judicial de la parte actora.
Por auto de fecha dos (02) de marzo de dos mil doce (2012) se ordenó el resguardo del escrito de promoción de pruebas consignado por la actora.
Por auto de fecha ocho (08) de marzo de dos mil doce (2012) se ordenó agregar a los autos el escrito de promoción de pruebas de la parte actora.
Por auto de fecha veintiséis (26) de marzo de dos mil doce (2012) este Juzgado admitió en cuanto a derecho se refiere las pruebas promovidas por la demandada; de igual forma, y en el mismo auto se admitieron las pruebas promovidas por el actor en cuanto a derecho se refiere.
Por auto de fecha primero (01) de julio de dos mil trece (2013) la Juez Temporal, Dra. Milena Márquez Caicaguare, se abocó al conocimiento de la presente causa.
II
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
En su libelo de demanda, el actor expuso que el día diecinueve (19) de noviembre de dos mil ocho (2008), celebró un contrato de opción de compra venta, con el ciudadano demandada Ramón Antonio Fuentes Hoyos, sobre un inmueble destinado a vivienda principal, suficientemente descrito en el escrito de demanda.
Que el precio pactado para la venta del precitado inmueble, fue la cantidad de doscientos sesenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 260.000,00), que debían ser pagados de la siguiente manera: la cantidad de ciento setenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 170.000,00), al momento de la autenticación de la opción de compra, y la restante cantidad de noventa mil bolívares fuertes (Bs.F. 90.000,00), al momento de la firma del documento definitivo de venta.
Que sin embargo a lo pactado por ambos, realizó el pago total de la siguiente forma: doscientos mil bolívares fuertes (Bs.F. 200.000,00), en cheque de gerencia en fecha diecinueve (19) de noviembre de mil ocho (2008), y la cantidad de sesenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 60.000,00) mediante dos (02) cheques, uno por la cantidad de treinta y cinco mil bolívares fuertes (Bs.F. 35.000,00), y otro por la cantidad de veinticinco mil bolívares fuertes (Bs.F. 25.000,00), mediante cheques Nº 10391848 y 35669882, con fecha diecisiete (17) de marzo de dos mil nueve (2009), emanados del Banco Venezolano de Crédito y la entidad bancaria Banesco.
Que sería el caso de que llegada la fecha señalada en la cláusula tercera, que establece que la opción tiene un plazo de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga, el demandado, no vendió el citado bien inmueble al actor, y que según el acuerdo de marras, el vendedor se comprometía, de conformidad con las cláusulas cuarta y quinta eiusdem, a gestionar todas las diligencias necesarias a obtener todas y cada una de las solvencias y cualquier otro requisito de ley, hecho que incumplió el demandado, que en este caso también es el vendedor, en vista de que al llegar el día para la perfección de la venta del inmueble, el mencionado accionado no tenia los documentos y/o requisitos necesarios para la venta.
Que de conformidad con la cláusula sexta del precitado convenio, entre las partes, la cláusula de indemnización es de treinta mil bolívares fuertes (Bs.F. 30.000,00), más la cantidad de ciento setenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 170.000,00) por concepto de arras.
Que en virtud de lo antes señalado, solicitó que el Tribunal condene al accionado al cumplimiento del contrato de opción de compra venta; al otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble debidamente registrado; que se condene al pago de las costas y costos del proceso; y asimismo solicitó el pago de los daños y perjuicios por lo que pidió la experticia complementaria del fallo.
Por último, estimó la demanda en la cantidad de doscientos sesenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 260.000,00).
III
DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En la oportunidad procesal correspondiente, el demandado expuso los siguientes alegatos: negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.
Reconoció que su representado firmó un contrato de opción de compra venta, con la ciudadana Norma Del Carmen Miquilena Castellanos, parte actora, y que el precio convenido fue la cantidad de doscientos sesenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 260.000,00).
Negó, rechazó y contradijo el alegato de que no cumplió con la obligación de vender el inmueble, toda vez que la actora solicitó un crédito bancario ante Banesco, y al ser rechazado, realizó la misma solicitud ante el Banco del Tesoro, la cual también fue negada, por lo que al estar cerca de la fecha límite decidió realizar el pago de la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs.F. 60.000,00), pero es el caso que la compradora-demandante conocía que sobre el bien que estaba adquiriendo pesaba una hipoteca, por lo que ambas parte acordaron acudir a las oficinas de Central Banco Universal a los fines de cancelar el préstamo, y que de igual manera en el mismo día acudieron al BANAVIH, para la cancelación del documento de liberación de hipoteca, realizando en esa misma fecha, diecisiete (17) de marzo de dos mil nueve (2009), la negociación del apartamento, entregándole las llaves del precitado bien inmueble al actor, para que tomara posesión del mismo, comprometiéndose a la vez a terminar de desocuparlo ya que todavía tenía ciertas pertenencias, las cuales fueron retiradas inmediatamente por el padre del accionado.
Que en fecha catorce (14) de mayo de dos mil nueve (2009), acudió al BANAVIH, a realizar la solicitud y cancelación del documento de liberación de hipoteca, proceso que se alargó debido a que se realizó un procedimiento de reintegro del subsidio de venta del inmueble una vez cancelada la deuda; que asimismo se expidió carta fechada treinta (30) de julio de dos mil trece (2013), mediante la cual el BANAVIH, envía documento de liberación de hipoteca de accionado a Central Banco Universal, y que en fecha catorce (14) de agosto de dos mil nueve (2009), se protocolizó el citado documento de liberación.
Que una vez realizada todas estas diligencias, intentó ponerse en contacto con la actora, a los fines de protocolizar el documento definitivo, lo cual fue infructuoso.
Que de igual forma negó, rechazó y contradijo que haya inobservado el plazo de la opción de compra venta de noventa (90) días continuos más los treinta (30) de prórroga, en virtud de haber hecho la entrega de todas las solvencias y demás documentos, exceptuando la liberación de hipoteca, ya que el hoy demandante, tenía conocimiento que la misma se haría con el reintegro del subsidio Directo Habitacional y que la cancelación de la misma requería de un proceso previo.
Que “Negamos, rechazamos y contradecimos que nuestro representado se haya negado a firmar el documento de compra venta. Ya que si bien es cierto que al momento de cancelarse el monto adeudado por la compradora de la suma de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) también es cierto que en el documento privado donde se dejo expresa constancia de ello, en el mismo no se establecieron condiciones ni plazos, ya que la compradora personalmente y conjuntamente con nuestro representado se presentaron para el pago del subsidio ante el BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT (BANAVIH) y realizaron la diligencia siguiéndose posteriormente el Procedimiento para el Reintegro del Subsidio después de la venta del inmueble por documento privado, proceso que demoro desde el 17 de marzo de 2009, hasta el 14 de agosto de 2009, fecha en la que el BANAVIH remitió el documento de liberación de hipoteca, a nombre de nuestro representado, procediendo a autenticar dicho documento por lo que respecta a la firma de su apoderado, tal y como consta de carta que anexamos a la presente”.
Por último solicitó que se declare sin lugar la demanda.
IV
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL ACTOR
En su escrito de promoción de pruebas, el actor en el capítulo I de su escrito hizo valer en toda forma de derecho el contenido inserto en el libelo de demanda; asimismo en el capítulo II promovió, reprodujo e hizo valer en toda forma de derecho, el contrato de opción de compra venta; en el capítulo III promovió, reprodujo e hizo valer en toda forma de derecho la cláusula sexta del precitado contrato de opción de compra venta pactado entre las partes; en el capítulo IV promovió, reprodujo e hizo valer en toda forma de derecho la cláusula segunda del precitado acuerdo; y por último en el capítulo V promovió, reprodujo e hizo valer en toda forma de derecho, las dos constancias de recibo marcados con las letras D y E, que corren insertos en los folios 28 y 29.
V
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
En su escrito de promoción de pruebas la representación judicial de la parte demandada, reprodujo e hizo valer como medios probatorios, entre los que se encuentran el recibo de cancelación del préstamo otorgado al demandado por Central Banco Universal; constancia de solicitud y cancelación del documento de hipoteca; recibo de caja donde se deja constancia del reintegro del subsidio directo a la demandada con recursos provenientes del FASP; carta de fecha dos (02) de junio de dos mil nueve (2009) donde autorizó la compra venta del inmueble; carta emitida por la Consultoría del BANAVIH de fecha catorce (14) de agosto de dos mil nueve (2009), donde se remitió el documento de liberación a los fines de su protocolización; y la copia del documento de liberación de hipoteca.
VI
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad procesal correspondiente a los fines de emitir pronunciamiento respecto al mérito de la actual controversia, el Tribunal pasa a decidir con fundamento en las siguientes consideraciones:
En el caso de marras tenemos como alegato del actor, el incumplimiento del contrato de opción de compra venta del inmueble de autos, por parte del demandado, en vista que el accionado se ha abstenido de finiquitar el traspaso definitivo del bien inmueble acordado en el citado convenio, toda vez que incumplió su obligación de firmar el documento definitivo de venta.
A su vez, tenemos que el demandado, alega que el retardo que presentó para la suscripción del referido contrato definitivo de venta responde al procedimiento de liberación de hipoteca, que pesaba sobre el bien inmueble objeto de la controversia, y que ello conllevó a la no suscripción del convenio definitivo, pero que lo mismo no constituía la intención de incumplir con su obligación, toda vez que sí entregó las llaves del apartamento al actor y que éste de igual manera sabía sobre la hipoteca y sobre el procedimiento de liberación.
Ahora bien, consta en autos argumento que no fue rebatido, en la que las partes de esta contienda judicial, acudieron conjuntamente para realizar el pago del subsidio ante el BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT (BANAVIH) y posteriormente realizaron las gestiones del Procedimiento para el Reintegro del Subsidio después de la venta del inmueble por documento privado, y que ese proceso demoro desde el 17 de marzo de 2009, fecha en la cual se le es entregado las llaves del inmueble en discusión a la actora, hasta el 14 de agosto de 2009, fecha en la que el BANAVIH, remitió el documento de liberación de hipoteca, a nombre del actor, si tomamos en cuenta la fecha en que se interpuso la demanda esto fue el primero (1) de junio de 2009, a la fecha en que fue liberada la hipoteca el 14 de agosto de 2009, es obvio que se produjo un incumplimiento de parte del demandado, pero no les imputable a este, ya que debió esperar por el documento de liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble, para poder realizar la venta definitiva. ASI SE DECLARA
Así las cosas, se constata también de los autos, que la actora ciudadana NORMA DEL CARMEN MIQUELENA CASTELLANO, pago en su totalidad al demandado ciudadano RAMON ANTONIO FUENTES HOYOS, lo pactado por la venta del inmueble distinguido con el Nº 0905, situado en la novena (9na), del Edificio Nº 1, Bloque 28 del CONJUNTO RESIDENCIAL PAYARA (terraza K-1), ubicado en la urbanización José Antonio Páez, UDA, Caricuao, Jurisdicción De La Parroquia Caricuao, Municipio Libertador Del Distrito Capital, código catastral Nº 17-13-08-01 por lo que, lo correcto es que se realice la venta definitiva del referido inmueble, pues ya nada quedan a deberse las partes de esta contienda judicial, y en consecuencia se ordena la venta definitiva de manera inmediata del bien antes descrito, en la presente causa, so pena de incurrir en desacato,. ASI SE DECLARA
Por otro lado, en el libelo de la demanda, la actora solicitó el pago de los daños y perjuicios, pero siendo que el incumplimiento no fue achacable al demandado, debido a que realizo diligencias cuyos resultados dependían de otros organismos como se alego en párrafos anteriores para poder proceder a la venta definitiva, es por lo que no puede prosperar la solicitud de daños y perjuicios solicitada y en consecuencia esta no debe prosperar. Así se decide.
Por último, es pertinente acotar que bajo la luz de lo preceptuado en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución, y 12 del Código de Procedimiento Civil, es menester de este Jugado garantizar que su decisión tutele debidamente los intereses jurídicos de las partes, por lo que es pertinente acordonar que de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código Adjetivo, esta sentencia producirá los efectos del contrato puesto que la parte actora ciudadana NORMA DEL CARMEN MIQUELENA CASTELLANO, pago en su totalidad al demandado ciudadano RAMON ANTONIO FUENTES HOYOS, la totalidad de lo pactado por la venta de autos, y por consecuencia cumplido su prestación. Así se decide.
VII
DECISION
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito del Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela declara: Primero: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoado por la ciudadana NORMA DEL CARMEN MIQUILENA CASTELLANOS, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 6.154.815, contra RAMÓN ANTONIO FUENTES HOYOS, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 6.189.244.
Segundo: SE ORDENA el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrita por las partes y en consecuencia, se otorgue el documento definitivo del inmueble distinguido con el Nº 0905, situado en la novena (9na), del Edificio Nº 1, Bloque 28 del CONJUNTO RESIDENCIAL PAYARA (terraza K-1), ubicado en la urbanización José Antonio Páez, UDA, Caricuao, Jurisdicción De La Parroquia Caricuao, Municipio Libertador Del Distrito Capital, código catastral Nº 17-13-08-01.
Tercero: SIN LUGAR la solicitud de daños y perjuicios.
Cuarto: En caso de que la parte demandada RAMÓN ANTONIO FUENTES HOYOS, no concluya el contrato y no cumpla con su obligación de transferir la propiedad del inmueble objeto de la opción de compra venta, la presente sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido, por lo que la misma servirá de título de propiedad al demandante NORMA DEL CARMEN MIQUILENA CASTELLANOS, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Quinto: por la naturaleza del fallo NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, NOTIFÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia Civil Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. En la Ciudad de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de enero del año dos mil catorce (2014). 203º y 154º.
LA JUEZA,
BELLA DAYANA SEVILLA JIMÉNEZ
LA SECRETARIA
JENNY VILLAMIZAR
En esta misma fecha, siendo las 2:17 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA
JENNY VILLAMIZAR
Asunto: AP11-V-2009-000652
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