REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 203° y 154°
DEMANDANTE: PEDRO GABRIEL QUINTANA GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.540.890
APODERADA
JUDICIAL: YRAIMA RODRIGUEZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 64.597.
DEMANDADO: GUSTAVO ELIECER LOPEZ MACEA, venezolano, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 14.033.241.
APODERADO
JUDICIAL: RAFAEL IGNACIO ZAMORA AGUIRRE, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 155.514.
JUICIO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2013-000978
I
ANTECEDENTES
Corresponde las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón de la apelación interpuesta en fecha 9 de agosto de 2013, por el abogado RAFAEL IGNACIO ZAMORA AGUIRRE, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano GUSTAVO LOPEZ, contra la decisión proferida en fecha 18 de abril de 2013, por el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por desalojo incoada por el ciudadano PEDRO GABRIEL QUINTANA, expediente signado con el Nº AP31-V-2010-002405 (nomenclatura del aludido juzgado).
El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 9 de octubre de 2013, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.
Verificada la insaculación el día 14 de octubre de 2013, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones en fecha 15 de octubre de 2013. Por auto dictado en fecha 16 de octubre de ese mismo año, se le dio entrada al expediente y se ordenó la notificación de las partes en el presente juicio, con la advertencia que una vez que conste en autos el haberse practicado la última de las notificaciones ordenadas y la secretaria deje constancia en el presente expediente, se procedería a fijar, mediante auto expreso, el tercer (3er.) día de despacho a fin de que tuviera lugar la audiencia oral y pública a la cual alude el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
La presente controversia se inició mediante escrito libelar interpuesto en fecha 17 de junio de 2010, por el ciudadano PEDRO GABRIEL QUINTANA GONZALEZ, ut supra identificado, debidamente asistido por la abogada YRAIMA RODRIGUEZ, con base en los siguientes hechos: 1) Que es propietario de un inmueble constituido por una casa y el terreno sobre el que esta construida, ubicado en Quebrada de Baruta, Jurisidicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, identificado con el numero catastral 0606 (antes 0607), carretera vieja de Baruta, Barrio Santa Fe (conocido como el Barrio Guire), el cual le pertenece según consta de documentos de propiedad protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fechas 7 y 15 de marzo de 2.002, bajo el Nro. 9, Tomo 17 y No. 7, Tomo 19, ambos del protocolo primero. 2) Que en fecha 30 de abril de 1998, suscribió un contrato de arrendamiento privado con el ciudadano Gustavo López, que tuvo como objeto el arrendamiento de la parte alta del inmueble de su propiedad anteriormente identificado, que se estableció que la duración del contrato era de un (1) año, el cual se venció el 30 de abril de 1999, y el canón de arrendamiento inicialmente establecido en la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) mensuales, equivalente a veinticinco bolívares (Bs. 25,00) hoy, conforme a la cláusula segunda del mencionado contrato de arrendamiento, y actualmente el arrendatario paga la cantidad de cien bolívares (Bs. 100,) mensuales. 3) Que el arrendatario continuó ocupando el mencionado inmueble después de su vencimiento y de su respectiva prorroga legal, y que el mencionado contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado. 4) Que el inmueble fue arrendado a su inquilino en buen estado de conservación, conforme a la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, pero desde hace aproximadamente un (1) año, el techo de la parte alta o planta alta que está arrendada, presenta un excesivo deterioro, y compuesto de diferentes materiales tales como láminas de asbesto, zing, alambres, cabillas y bloques que lo cubren, lo que aducen que permitió que el techo este corroído y en consecuencia representa un alto peligro para el inquilino como para terceras personas, e inclusive le ocasiona graves lesiones a la estructura del inmueble. 5) Que en vista de esta situación, en varias oportunidades le solicitó al demandado procediera a entregarle el bien inmueble a fin de proceder a realizar las respectivas reparaciones al inmueble arrendado, y el arrendatario se ha negado a desocuparlo, que lo procedente es que desocupe el inmueble por cuanto será objeto de las reparaciones necesarias y urgentes como son restaurar la totalidad del techo afectado 6) Que ante tal negativa, procedió a solicitar el traslado de un Notario a fin de que dejara constancia del estado actual en que se encuentra el techo de la parte alta del inmueble ocupado por el arrendatario. 7) Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.600 del Código Civil, así como también los artículos 33, 34 de LA Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 8) Que por cuanto ha sido imposible lograr que el arrendatario haga entrega, real y efectiva del inmueble objeto de la presente demanda, es por lo que procedió a demandar al ciudadano Gustavo López, por desalojo, por cuanto el inmueble será objeto de reparaciones que ameritan la desocupación; a la entrega material del inmueble anteriormente identificado: que pague las costas y costos del proceso; estimó la demanda en la cantidad de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00) equivalentes a (18,46U.T) Unidades Tributarias. 9) Por ultimo, solicitó medida de secuestro sobre el inmueble objeto del litigio, conforme a lo establecido en el articulo 599, ordinal 7, del Código de Procedimiento Civil.
Junto con su escrito libelar consignó lo siguiente: a) Documentos de propiedad protocolizados ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fechas 7 y 15 de marzo de 2002, bajo los Nos. 9, Tomo 17 y No. 07, Tomo 19, ambos del protocolo primero, marcado con la letra “A”. b) Contrato original de arrendamiento privado con el ciudadano Gustavo López, marcado con la letra “B”. c) Resultas de inspección extrajudicial practicada el 8 de junio de 2010 por el Notario Público Primero del Municipio Libertador del Distrito Capital, Dr. Marco Tulio Ascanio Tovar, marcado con letra “C”. d) Informe expedido por el Ing. Juan Velasco donde recomienda la urgencia de las reparaciones del bien inmueble, marcado con la letra “D”.
En fecha 17 de julio de 2010, el ciudadano Pedro Gabriel Quintana, otorgo poder apud acta a la abogada Yraima Rodríguez.
La abogada Yraima Rodríguez, en fecha 23 de julio de 2010, consignó escrito de reforma de demanda, donde ratificó los términos de su escrito libelar, y adicionó como anexo marcado “E”, informe No. CBT-DRE 060-07-10, expedido por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Sucre, Baruta y Chacao.
Agotado el procedimiento de citación cartelaria, en fecha 1 de marzo de 2011, comparece la abogada Desiree Pontes en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, y luego de darse por citada, consignó escrito constante siete (7) folios útiles, a los fines de dar contestación a la demanda; en ese escrito alegó los siguientes hechos: 1) Que su representado tiene una relación arrendaticia de mas de 27 años, tal y como consta del último contrato de arrendamiento celebrado en fecha treinta (30) de abril del año 1998 sobre el inmueble antes identificado, el cual señala fue suscrito de forma privada con la parte actora, siendo que el referido contrato de arrendamiento se indeterminó en el tiempo. 2) Que su representado ha seguido ocupando el referido inmueble y cumpliendo hasta la fecha, de manera puntual con todas y cada una de sus obligaciones arrendaticias. 3) Que aproximadamente en abril de 2010 el propietario, le ofreció la compra del referido inmueble, por la cantidad de Cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 480.000,00), por lo que su representado aduce, pago la cantidad de Siete Mil Bolívares (Bs. 7.000,00), a los efectos de asegurar la negociación, sin embargo señalan el propietario no cumplió con los tramites ante el Instituto Nacional de Habitat y Vivienda, a los efectos de lograr el correspondiente crédito, y que dicha solicitud de crédito no fue aprobada, que para la fecha no se le ha devuelto la cantidad pagada de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00) por su mandante al propietario. 4) Que en nombre de su representado manifestó que en todos los años de arrendatario, el arrendador se ha dedicado en molestar y trata de impedir la ocupación precaria, pacifica y reiterada en dicho inmueble arrendado. 5) Que rechaza categóricamente el hecho incierto, en cuanto a que en dicho inmueble exista un deterioro en la planta alta y que represente un peligro para su representado, como para terceras personas y que el mismo tenga que ser desalojado, ya que señalan según consta de reporte realizado por los Bomberos Metropolitanos ente adscrito a la Dirección Nacional de Protección Civil y Administración y Desastres, pertenecientes a la División de Riesgos Especiales del Área de Planificación para Casos de Desastres del Municipio Sucre, Baruta, Chacao y el Hatillo, realizó una inspección, en el cual determinó que existían unas filtraciones que habían agrietado las paredes de ambos niveles tanto las paredes internas como externas, problemática que se encuentra resuelta ya que su representado ha ido realizando las reparaciones con ayuda del concejo comunal de su comunidad. 6) Que de acuerdo a lo expuesto a la actual fecha ya se ha corregido y realizado las diversas reparaciones sugeridas por el cuerpo de bomberos, por lo que aducen no existe ningún riesgo. 7) Que por todo lo expuesto solicitan se declare la improcedencia de la demanda, por ser inaceptable, por no tener sentido, por carecer de fundamento legal sostenible, por estar basada en falsos supuestos que no pueden soportar la aplicación de la norma legal. Acompañaron con su contestación de la demanda los siguientes documentos: 1) Correspondencia dirigida a los miembros del Concejo Comunal de Santa Fe Municipio Baruta, marcado con la letra “A”. 2) Notificación judicial a su representado practicada por el Juzgado Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, bajo la nomenclatura AP31-S-2008-001180, marcado con la letra “B”. 3) Documento de denuncias y solicitudes que practicó la demandada para su corrección ante la Dirección de Inquilinato, marcados con las letras “C”, “D”, “E”.
En fecha 9 de marzo de 2011, comparece ante el a quo la abogada Yraima Rodríguez, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y consignó escrito de ratificación de la demanda, constante de seis (6) folios útiles y anexos de tres (03). Asimismo en fecha 9 de marzo de 2011, presentó escrito de promoción de pruebas, constante de cinco (5) folios útiles; el 17 de marzo de ese mismo año, la parte actora presentó escrito complementario de pruebas.
La abogada Desiree Pontes Teixeira, en fecha 17 de marzo de 2011, consignó escrito de promoción de pruebas, donde ratificó lo alegado en su escrito de contestación de la demanda, asimismo solicitó se oficie a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Baruta y la Comandancia General de Bomberos Metropolitanos en la persona de comandante William Martínez, a los fines de que realicen una inspección sobre el inmueble objeto de arrendamiento y promovió pruebas documentales.
En fecha 18 de marzo de 2011 se admitió la prueba de experticia promovida por la accionante y en fecha 21 de marzo de 2011, compareció la apoderada judicial de la parte actora ante el a quo y solicitó prórroga de la prueba de experticia en cuanto al nombramiento de los expertos.
En fecha 22 de marzo de 2011, el Juzgado de cognición en vista de que la parte demandada no designó experto, este de oficio designó al ciudadano EFRAIN DANILO CONTRERAS BECERRA y como tercer experto designó a la ciudadana CAROLINA SORGI, ordenando las notificaciones de los prenombrados ciudadanos.
La abogada Desiree Pontes Teixeira en fecha 22 de marzo del año 2011, consignó diligencia constante de un (1) folio útil, donde solicitó ante el a quo otorgara un lapso prudencial a los expertos previa consulta a ellos para la entrega del informe. De igual forma en fecha 28 de marzo del referido año, la actora solicitó se designará nuevo experto en vista que no hubo contacto con el ciudadano Efraín Danilo Contreras, en esa misma fecha se designó al ciudadano Juan Velasco Smeja como experto, quien aceptó el cargo.
En fecha 13 de mayo de 2011, los expertos designados consignaron informe pericial constante de treinta y tres (33) folios útiles, donde expresaron lo siguiente: 1) Que el techo del nivel planta alta de la casa identificada con el No. 0606 esta conformado por laminas de asbestos y de zinc, las cuales se aprecian en mal estado de conservación y con vieja data. 2) Que lo más recomendable para dichas viviendas es modernizar y actualizar la estructura existente para instalar techo de mejor calidad y vida útil que garanticen la no percolación de aguas de lluvia. 3) Que no pueden determinar con exactitud si la estructura que soporta el techo de nivel planta alta de la vivienda objeto del presente informe es idónea o no, con respecto a los techos existentes observaron el estado de composición de las láminas de techo tipo asbesto, la cual aducen presenta un alto grado de peligrosidad. 4) Que la comisión de expertos realizó estudios sobre el impacto de la descomposición del asbesto y sus efectos, los cuales determinan a mediano a largo plazo elementos nocivos a la salud de los residentes de dicha planta, la enfermedad es denominada ASBESTOSIS, CANCER EN EL PULMÓN Y MESOTELIOMA, es por ello que recomiendan la remoción del mismo y la colocación de otras láminas para techos de diferente material y acordes con los requerimientos técnicos de ley. 5) Que la comisión de expertos no pueden determinar si el demandado ha cambiado o sustituido el techo observado en la inspección técnica. 6) Que la comisión recomienda la desocupación del inmueble ubicado en la planta alta de la precitada vivienda, motivada a que cualquiera sea el diseño o tipo para cambiar dicho techo, es necesario que la planta se encuentre sin residente alguno, en función al propio sistema de construcción y manejo del personal, equipos y materiales. 7) Como conclusiones aducen; que en función del mejoramiento arquitectónico de la supra identificada unidad habitacional, recomiendan diseñar una estructura de mayor resistencia de la existente, bajo los criterios técnicos vigentes y de aprovechar de cambiar las viguetas de madera por cerchas metálicas, pandeo de las vigas que sirven para el soporte de las láminas de techo a ser colocadas.
En fecha 8 de junio de 2011, la abogada de la parte actora consignó diligencia ante el juzgado de la causa, donde solicitó copias certificadas de todo el expediente.
En fecha 29 de enero de 2013, la abogada de la parte actora, consignó diligencia, donde solicito al a quo, se abocara a la causa y procediera a dictar sentencia.
En fecha 18 de abril de 2013 el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia en la presente causa declarando con lugar la demanda por desalojo incoada por la parte actora.
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Encontrándonos dentro de la oportunidad legal para fallar, procede a ello este Tribunal con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso de apelación ejercido por el ciudadano GUSTAVO ELIECER LOPEZ MACEA, asistido por el abogado Ignacio Zamora Aguirre, contra la decisión proferida en fecha 18 de abril de 2013, por el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de desalojo impetrada por el ciudadano PEDRO GABRIEL QUINTANA contra el ciudadano GUSTAVO LOPEZ. Esa decisión judicial es, en su parte pertinente, como sigue:
“…en el proceso se practicó experticia sobre el inmueble, donde los expertos concluyeron que es necesaria la remoción del techo de asbesto por ser altamente peligroso para la salud, que es preciso construir una estructura de mayor resistencia para evitar el pandeo de las vigas que soportan el techo; que conforme a las normas de remoción de elementos o materiales tipo asbesto, es preciso que no pernocten personas en el nivel planta alta del inmueble, para salvaguardar la integridad física de sus residentes, se observa que la parte alta del inmueble esta habitable y que la planta alta no presenta problemas de estabilidad estructural y que el techo, produjeron acompañando la experticia, el Procedimiento Técnico Admisnitrativo aplicable a la Remoción de los Asbestos, emanadas del Ministerio del Poder Popular para la Salud, según las cuales durante el desarrollo de las actividades comprendidas en un proceso de remoción, tanto en el área involucrada como las adyacentes, solo se permitirá en el lugar la permanencia de personas autorizadas, esta experticia se aprecia y la cual adminiculada con el informe practicado por la Coordinación Transitoria del Cuerpo de Bomberos del Municipio Sucre-Baruta-El hatillo-Chacao adscritos a la Dirección Nacional de Protección Civil y Administración de desastres, de fecha 14 de julio de 2010, en criterio de quien suscribe, hacen plena prueba de la situación de deterioro y necesidad de efectuar reparaciones, las cuales por su naturaleza y evidente peligro, requiere de la desocupación del inmueble…”
“…Por fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, Administrando Justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda por desalojo con fundamento en el literal c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, instaurada por el ciudadano GUSTAVO LOPEZ, en consecuencia:
PRIMERO: se condena al demandado a desalojar, transcurrido como sea el plazo de seis (6) meses contados a partir del momento en que la presente decisión quede definitivamente firme, el inmueble constituido por la Planta Alta de la casa distinguido con el No 06-07, situada en la carretera vieja de Baruta, Barrio Santa Fe, con Número catastral 0606 y conocido como Barrio el GUIRE, hoy quebrada de Baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda.
SEGUNDO: Se condena en costas a la demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”.
Corresponde en el sub examine determinar el thema decidendum, el cual está enmarcado en la pretensión esgrimida por la parte actora manifestada en su escrito libelar donde persigue el desalojo y la consecuente entrega de la segunda planta de una casa y el terreno sobre el cual está construida, ubicada en Quebrada de Baruta, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, identificado con el numero catastral 0606 (antes 0607), carretera vieja de Baruta, Barrio Santa Fe (conocido como el Barrio Guire), el cual le pertenece según consta de documentos de propiedad protocolizados en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fechas 7 y 15 de marzo de 2002, bajo los Nros. 9, Tomo 17 y N° 7, Tomo 19, ambos del protocolo primero, donde la parte actora aduce: “…por cuanto el inmueble que ocupa como arredantario va a ser objeto de reparaciones que ameritan la desocupación, para que convenga o sea condenada por el tribunal a lo siguiente: PRIMERO: desalojar el inmueble identificado como la parte alta de la casa distinguida con el No. 06-07 (ahora identificada con el número catastral 0606), situada en la carretera vieja de Baruta, Barrio Santa Fe (conocido como barrio El Guire), hoy quebrada de Baruta, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda…SEGUNDO: a la entrega material del inmueble anteriormente identificado, completamente desocupado y libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió…TERCERO: que paguen las costas y costos del presente juicio…estimamos la presente demanda en la cantidad de Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00) equivalentes a (18,46) Unidades Tributarias…”, conforme a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “C”. Dicha pretensión fue rechazada por la parte accionada, quien alegó que el bien inmueble objeto del litigio se encuentra en perfecto estado, pues se han realizado las reparaciones necesarias para que el bien inmueble no se encuentre deteriorado, que no existe peligro alguno para el arrendatario o para algún tercero.
Como se indicó ut supra, el juzgado décimo primero de municipio dictó decisión en fecha 18 de abril de 2013, en la cual declaró con lugar la demanda por desalojo incoada por el ciudadano PEDRO GABRIEL QUINTANA. Contra dicho fallo la parte demandada ejerció apelación, la cual es objeto de revisión en esta Alzada.
IV
DE LA AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA
Notificadas las partes, revelan estas actas que este Juzgado Superior Segundo fijó día y hora para la celebración de la audiencia oral y pública a la que alude el artículo 106 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual tuvo lugar el día 28 de enero de 2014. A dicho acto concurrió la representante judicial de la parte actora Abogada YRAIMA RODRÍGUEZ DE HERNANDEZ, y el demandado ciudadano GUSTAVO ELIECER LOPEZ MACEA y su apoderado judicial Abogado RAFAEL IGNACIO ZAMORA AGUIRRE, acto en el cual se dejó asentado lo siguiente:
“En el día de hoy, miércoles veintinueve (29) de enero de dos mil catorce (2014), siendo las doce meridiem (12:00 m.), día y hora fijados por este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas...Dicho acto fue anunciado a las puertas de este Tribunal por el Alguacil de este despacho ciudadano JOSÉ GREGORIO PERERIRA RONDON, cumpliendo con las formalidades de Ley, a cuyo acto compareció la abogada en ejercicio YRAIMA RODRÍGUEZ DE HERNANDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 64.597, actuando en su condición de apoderada judicial del demandante ciudadano PEDRO GABRIEL QUINTANA GONZALEZ y el ciudadano GUSTAVO ELIECER LOPEZ MACEA, demandado en este proceso, representado en este acto por el abogado RAFAEL IGNACIO ZAMORA AGUIRRE, inscrito en el Inpreabogado con el Nº 64.273. Seguidamente el Juez de este Tribunal, expuso las reglas a seguir en el presente acto y concedió el derecho de palabra por un lapso de diez (10’) minutos a la parte actora, y señaló a las partes que dispondrán de un lapso de cinco (5’) minutos a los fines de ejercer su derecho a réplica, si hubiere lugar a ello; advirtiendo que tal limitación en el tiempo no constituye lesión al derecho de defensa de las partes, pudiendo el Juez del Tribunal, si lo considera pertinente, hacer extender las respectivas exposiciones. En este estado, expuso sus alegatos en forma oral y pública la abogada YRAIMA RODRÍGUEZ DE HERNANDEZ, ya identificada, quién actúa con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, y expuso: “Ratifica en todas y cada de sus partes el libelo de la demanda, enttanto en los hechos como en el derecho, e invoca como pureba fundamenytal de la demanda le epexpetrificia practicada por ante el jzuagdo de la causa, dado que es determinante para demostrar los hechos alegados, fundamentando en el artiouclo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal c), y solicita que se de valor probatorio a la expertici y se declara sin lugar la apelación interpuesta, en razón de la sentencia proferida por el juzgado de la causa. Es todo “. Acto seguido, toma la palabra el abogado la RAFAEL IGNACIO ZAMORA AGUIRRE, en su condición de apoderado judicial del demandado, y expuso: “La razón por la cual su patrocinado apeló contra el fallo dictado por el a quo, radica en que en la decisión cuestionada hay varios puntos con los cuales esa representación no está de acuerdo, así en el segundo punto se indica en el fallo apelado que el demandado tiene seis meses para entregar el inmueble, que la ley nueva establece de 90 a 180 días hábiles para entregar el inmueble, y que el juez no lo determinó así. Que no esté de acuerdo con el fallo impugnado, dado que si la prueba fundamental era la experticia realizada por los peritos, es el caso que en dicha experticia hay incongruencia, dado que por un lado señala que es un techo de asbesto, pero la estructura del inmueble está perfecta, el inmueble está cien por ciento habitable, siendo que lo único que debería cambiarse es el techo de asbesto, y que en este acto acompaña una experticia realizada por el Cuerpo de Bomberos en la cual se determina que el techo cumple su función, las estructuras se recomiendan cambiarla, es decir cambiar algunas cosas, empero todo ello no se corresponde con lo señalado por la parte actora, y que en ningún momento se demostró que hubo daños por parte de su defendido al inmueble y tampoco que hubo danos que ameritaba el desalojo de su defendido. Que una cosa es cambiar un techo de asbesto y otra cosa es que se produjeron daños graves al inmueble, y que esa representación no está de acuerdo con la pretensión de la actora en solicitar el desalojo por esa causal, y para el caso de que la parte actora pretende hacer remodelaciones al inmueble, su patrocinado no tiene inconveniente en salir del inmueble para que se efectúen tales remodelaciones pero que se le garantice la posesión. Es todo”. Seguidamente el Tribunal concede el derecho a réplica a la representante judicial de la parte actora quien expuso: “Que las relaciones entre arrendador y arrendatario no han sido óptimas, y que la solución habitaciones del inquilino no la tiene su defendido, que en cuanto al tiempo otorgado para la desocupación, el Estado puede garantizar una solución, y una vez que la sentencia quede definitivamente firme la parte demandada tiene un poco más de seis meses para entregar el inmueble, que el accionado puede acudir a los organismos del Estado para solicitar solución habitacional, y que en seis meses de acuerdo a la nueva ley al arrendatario no se le va a desalojar por cuanto goza de mas tiempo. Que la intención de su representado siempre fue el desalojo del inquilino dado que el inmueble si amerita arreglos, es todo”. Acto seguido, el Tribunal concede el derecho a contraéplica al representante judicial del demandado, quien expuso: “Que esa representación ratifica lo expuesto en su primitiva intervención, que en este caso no se trata de que el Estado le de una solución a su defendido, que la idea no es que lo saquen del inmueble para llevarlo a un refugio, sino que lo que se está solicitando es a partir de que fecha se va a llegar a cabo el desalojo, dado que la ley nueva otorga entre 90 a 180 días hábiles, y no el lapso de 6 meses determinados por el a quo en la decisión cuestionada, y que precisamente su cliente está en contra de que se practique el desalojo con fundamento en una reparaciones, que perfectamente las puede realizar el arrendador sin desalojar a su patrocinado. Es todo”. Seguidamente el Ciudadano Juez de este Tribunal Arturo Martínez Jiménez toma la palabra y expone: “Vistas las exposiciones de las partes, y luego de una revisión pormenorizada al expediente a los fines de fijar el thema decindendum se observa que la pretensión de la actora es el desalojo del inmueble identificado en autos, dado que el inmueble se entregó en buen estado de conservación, conforme a la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, pero desde hace aproximadamente un (1) año, el techo de la parte alta o planta alta que esta arrendada, presenta un excesivo deterioro, y compuesto de diferentes materiales tales como láminas de asbesto, zing, alambres, cabillas y bloques que lo cubren, lo que ha ocasionado que el techo este corroído y en consecuencia representa un alto peligro para el inquilino como para terceras personas, e inclusive le ocasiona graves lesiones a la estructura del inmueble, y es por ello que solicita que el arrendatario desocupe el inmueble, para lo cual invocó como fundamento de su pretensión el supuesto del literal c) del artículo 34 de LA Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, requiriendo que el demandado haga la entrega, real y efectiva del inmueble objeto de la presente demanda, y por ello demandó al ciudadano Gustavo López por desalojo. Así las cosas, vista las argumentaciones de las partes en esta audiencia y luego de un estudio pormenorizado a las actas, específicamente a la experticia realizada durante el proceso, la cual se encuentra cursante desde el folio 200 al 208 de este expediente y la cual aparece practicada por los expertos designados por el a quo, este ad quem la aprecia conforme al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, encontrándose que debe prosperar la acción impetrada dado que ha quedado demostrado en este caso el supuesto fáctico contenido en el literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto al alegato esgrimido por la parte demandado relativo al lapso de tiempo que fijó el juez de la recurrida para la entrega del inmueble, este Juzgador observa que de acuerdo a lo estipulado en el artículo 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, queda entendido que deberá concedérsele al arrendatario un lapso de 90 a 180 días hábiles. Así se declara. Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara: Primero: Sin Lugar la apelación ejercida por el demandado, Segundo: Con lugar la pretensión deducida y Tercero: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código Adjetivo Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en este proceso. El fallo in extenso se agregará al presente expediente en esta misma data…”.
Pues bien, en el sub lite se evidencia que la relación arrendaticia consta del contrato de arrendamiento privado, al cual este Juzgado le otorga pleno valor probatorio; por cuando dicho documento no fue impugnado ni tachado por el demandado y demuestra la relación arrendaticia entre las partes, siendo un hecho admitido que lo es a tiempo indeterminado.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
• Inspección-informe preconstituido donde la accionante pretende demostrar la situación de deterioro del mueble arrendado y que supuestamente revela las reparaciones que deben efectuarse al inmueble, objeto del contrato, el cual fue elaborado por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Sucre-Baruta-El Hatillo- Chacao en fecha 14 de julio de 2010, el cual está marcado con la letra “D”. Al respecto, se observa que no obstante que dicho informe no fue impugnado, el Tribunal lo valora como un indicio respecto a las supuestas reparaciones que deben hacerse al inmueble. Así se declara.
• Notificación efectuada mediante la Notaría Publica Décima Séptima del Municipio Libertador, relativa a una preferencia ofertiva. Este Tribunal observa que dados los términos de dicha notificación, las circunstancias allí mencionadas no guardan relación con lo controvertido en este proceso, motivo por el cual se desecha dada su impertinencia. Así se declara.
• Inspección extrajudicial practicada en fecha 8 de junio de 2010, por la Notaría Pública Primero del Municipio Libertador del Distrito Capital, marcada con la letra “C”. Este Tribunal observa que la aludida inspección fue practicada en forma extrajudicial, y dado que la misma no fue tachada ni impugnada, este Tribunal le otorga valor indiciario de las condiciones en que se encontraba el inmueble, conforme a lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Durante la etapa probática la parte actora promovió experticia a practicarse sobre la segunda planta de la casa ubicada en Quebrada de Baruta, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Mirand, objeto del contrato de arrendamiento, con la finalidad de demostrar las reparaciones que amerita el inmueble, la cual fue ciertamente evacuada y que este ad quem valora de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: Durante el lapso probatorio la parte demandada promovió las siguientes pruebas:
• Correspondencia dirigida a los miembros del Concejo Comunal de Santa Fe Municipio Baruta, marcado con la letra “A”. Se observa que dicha comunicación dimana del ciudadano Gustavo Eliécer López Macea, demandado en este caso, y tomando en cuenta el principio según el cual nadie puede unilateralmente crearse su propia prueba (principio de alteridad), el Tribunal desecha dicha comunicación de este juicio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.171 del Código Civil en concordancia con los artículos 1.373 y 1.374 eiusdem. Así se declara.
• Notificación judicial practicada por el Juzgado Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas al ciudadano Gustavo Eliécer López Macea, (exp. AP31-S-2008-001180) marcada con la letra “B”. El Tribunal observa que la mencionada notificación no guarda relación con el asunto que se discute en este caso, motivo por el cual el Tribunal la desecha, conforme a lo establecido en el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
• Oferta efectuada por la parte accionante al demandado en el mes de junio de 2008 para la adquisición del inmueble, objeto del contrato de arrendamiento. Al respecto se observa que el contenido de dicho documento nada aporta con lo que se discute en este caso, y en consecuencia el Tribunal lo desecha. Así se declara.
• Solicitudes practicadas por el accionado planteando su problema ante la Dirección de Inquilinato, marcados con las letras “C”, “D” y “E”. El Tribunal desecha dicha a instrumental, dado que no guarda relación con lo aquí controvertido, Así se declara.
Finalizado el procedimiento de valoración de pruebas pasa esta superioridad, a dirimir el hecho controvertido la cual se circunscribe en determinar si existen causas o no para que se ordene el desalojo del bien inmueble, con respecto a loa alegado por la parte demandante en cuanto a que el bien inmueble objeto del litigio, requiere de reparaciones las cuales no se pueden realizar siempre que exista personas habitando dicho inmueble, es necesario traer a colación lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ley vigente para el momento de la interposición de la demanda.
Los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen:
“…Las demandas por desalojos, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de deposito en garantía, ejecución de garantía, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciara y sentenciara conforme a las disposiciones contenidas en el presento decreto ley y al procedimiento breve previsto en el libro IV, titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independiente a su cuantía…”
Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes casuales:
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación…”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando el inmueble vaya a ser objeto de demolición, reconstrucción total, remodelación o reparaciones que ameriten la desocupación…”
Señala el autor Carlos Brender Ackerman, en su obra “Comentarios a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” que “las demoliciones o reparaciones que ameriten la desocupación del inmueble por parte del arrendatario deben ser probadas por el arrendador en el juicio de desalojo y autorizadas por los organismos competentes”.
Asimismo, establece el artículo 1.590 del Código Civil:
“…Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa. Si la reparación dura más de veinte días, debe disminuirse el precio del arrendamiento, en proporción del tiempo y de la parte de la cosa de que el arrendatario se ve privado. Si la obra es de naturaleza que impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede aquél, según las circunstancias, hacer resolver el contrato…”.
Este jurisdicente al realizar un estudio de las actas que conforman el presente expediente, observa que desde el folio 200 al 208 de este expediente, cursa experticia realizada por los expertos designados por el tribunal a quo, Ingenieros Cesidio Vallera, Ingeniero Juan Velasco y Cesar Rodríguez Gandica, de cuyos últimos párrafos se evidencia que ellos consideraron que los trabajos a realizarse son reparaciones mayores, y a su vez dentro de sus recomendaciones expresan que es necesario desalojar el inmueble para realizar las reparaciones necesarias.
Ahora bien, es importante indicar que la experticia realizada por los expertos en el proceso es la que va a determinar la gravedad de las condiciones en que se encuentra el inmueble, objeto del litigio, así luego de una lectura a su contenido, considera este juzgador se pudo constatar que el daño que experimenta el techo del inmueble amerita la desocupación del mismo, ya que en la preindicada experticia, los peritos designados evidenciaron que el bien inmueble posee daños mayores los cuales- a decir de los expertos y a sus conocimientos - la reparación amerita la desocupación del inmueble, manifestando que los trabajos a realizar son reparaciones mayores en la cual de acuerdo a sus conocimientos recomiendan diseñar una estructura de mayor resistencia con la que actualmente cuenta el inmueble, bajos los criterios técnicos vigentes. Recomendaron los expertos que se deben cambiar las viguetas de madera por cerchas metálicas, a los fines de evitar el pandeo de las vigas que sirven para el soporte de las laminas de techo a ser colocadas, así, resulta impretermitible la evidente recomendación de los expertos en proceder a la desocupación del inmueble para la realización de las reparaciones, y que este Jurisdicente acoge ex artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
En conclusión, considera quien aquí decide que están cubiertos los requisitos para la procedencia del desalojo peticionado por la parte actora, en razón de darse los tres requisitos concurrentes como lo son: el accionante es el propietario del inmueble, la existencia de un contrato de arrendamiento y que en virtud de la experticia realizada por los peritos designados por el a quo, luego del estudio técnico por ellos efectuado, que existe una serie de deficiencias en el techo del inmueble objeto de la relación arrendaticia, donde se evidencia que el inmueble se encuentra en deterioro en su estructura, específicamente el techo, y según la opinión de los expertos se deben hacer unas reparaciones tanto en la estructura como en las láminas del techo de la planta alta, por lo cual para este jurisdicente considera que estamos en presencia de una reparación mayor que amerita el desalojo en un lapso de tiempo prolongado para poder dejar en perfecto estado el inmueble.
Por otra parte, en el fallo cuestionado se determinó que el accionado debe desalojar el inmueble transcurrido como sea el lapso de seis (6) meses, siendo necesario advertir que deberá suspenderse la fase de ejecución por un lapso de 180 días hábiles, que correrán coetáneamente al lapso antes indicado, en acatamiento al artículo 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ello para que se cumpla con el procedimiento especial previsto en la ley especial, una vez que esta sentencia quede definitivamente firme, pues admitir lo contrario atentaría contra el mencionado artículo 12, lo cual debe ser garantizado por el órgano jurisdiccional que corresponda. ASI SE DECIDE.
Conforme a lo expuesto, en opinión de quien aquí decide lo ajustado a derecho en el sub examine es declarar sin lugar la apelación ejercida por la representación judicial del demandado contra la decisión recurrida, la cual se confirma con la motivación aquí expuesta, y se hará de manera expresa, positiva y precisa en la sección dispositiva de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
V
DISPOSITIVO DEL FALLO
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 9 de agosto de 2013, por el abogado RAFAEL IGNACIO ZAMORA AGUIRRE en su condición de apoderado judicial del demandado ciudadano GUSTAVO ELIECES LOPEZ MACEA, contra la sentencia dictada en fecha 18 de abril de 2013, por el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada con la motivación aquí expuesta.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por desalojo impetrada por el ciudadano PEDRO GABRIEL QUINTANA GONZÁLEZ contra el ciudadano GUSTAVO ELIECER LOPEZ MACEA, con fundamento en el literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, se condena al demandado para que haga entrega a la parte actora de un bien inmueble constituido por la segunda planta de una casa y el terreno sobre el que está construida, ubicada en Quebrada de Baruta, Jurisidicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, identificado con el numero catastral 0606 (antes 0607), carretera vieja de Baruta, Barrio Santa Fe (conocido como el Barrio Guire), cuya ejecución se suspenderá por un lapso de 180 días hábiles, que correrán coetáneamente al lapso de seis meses fijados por el a quo, en acatamiento al artículo 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ello para que se cumpla con el procedimiento especial previsto en la ley especial, una vez que esta sentencia quede definitivamente firme, lo cual debe ser garantizado por el órgano jurisdiccional que corresponda.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 203° Años de Independencia y 154° Años de Federación. En la ciudad de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de enero de dos mil catorce (2014).
EL JUEZ,
ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,
Abg. MILAGROS CALL FIGUERA
En esta misma data, siendo la una y tres minutos de la tarde (1:03 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de doce (12) folios útiles.
LA SECRETARIA,
Abg. MILAGROS CALL FIGUERA
Expediente Nº AP71-R-2013-000978
AMJ/MCF/bei.-
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