TSJ Regiones - Decisión

Vista la diligencia cursante al folio 106, presentada por la abogada DAILYNG AYESTARÁN DÍAZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 129.814, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual consignó escrito de transacción celebrada entre PROMOTORA CANTACLARO, C.A., y RAFAEL STYLE, C.A., solicitando su homologación. Al respecto se observa:
Se trata de un documento autenticado ante la Notaría Pública CUARTA DEL MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO MIRANDA, el veinte (20) de diciembre de 2013, inserto bajo el Nº 47, Tomo 220, celebrado entre PROMOTORA CANTACLARO, C.A., (La Promotora) representada por su director, ciudadano ENRIQUE ARRIAGA HERNÁNDEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.975.326, y la sociedad mercantil FRANCISCO Y RAFAEL STYLE, C.A., (La Sociedad) representada por su presidente, ciudadano FRANCISCO JOSE CARREÑO MARCANO, titular de la Cédula de Identidad Nº V-8.394.195, y éste último en nombre propio, regida bajo las siguientes cláusulas:
- Que las partes acordaron resolver recíprocamente los contratos de promesa bilateral de compra venta de inmueble suscritos el 7-5-09 y 31-8-10, conviniendo lo siguiente:
- Que en razón de la resolución amistosa pactada, se entiende que los referidos contratos no surtirán más efectos en el futuro.
- Que la promotora reclama que no tiene nada que reclamar a la sociedad y a FRANCISCO JOSE CARREÑO MARCANO.
- Que la sociedad y FRANCISCO JOSE CARREÑO MARCANO aceptan hacer todas las diligencias necesarias para que las autoridades correspondientes culminen la denuncia penal o cualquier otro proceso, que tenga relación con los contratos celebrados el 7-5-09 y 31-8-10.
- Que la sociedad, la promotora y FRANCISCO JOSE CARREÑO MARCANO, convienen en que el inmueble objeto de los contratos de promesa bilateral de compra venta celebrados el 7-5-09 y 31-8-10, será dado en venta por la promotora a una tercera persona.
- Que la sociedad, la promotora y FRANCISCO JOSE CARREÑO MARCANO, convienen que la promotora pagará a FRANCISCO JOSE CARREÑO MARCANO, la suma de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,00) de la siguiente forma:
- Un millón quinientos mil bolívares a la firma del documento.
- Cinco millones quinientos mil bolívares (Bs. 5.500.000,00), para ser pagados dentro de los diez días hábiles al momento e que se suscriba el documento de compra venta entre la promotora y una tercera persona.
- Que la promotora se obliga a pagar esas cantidad en caso de que, dentro de los diez (10) días señalados, se de en venta a un tercero otra de las unidades que forman parte del desarrollo habitacional Los Altos de Oritopo.
- Que la promotora, la sociedad y el ciudadano FRANSCISCO JOSE CARREÑO MARCANO, convienen en que la venta del inmueble que se realice a un tercero, deberá suscribirse dentro de los tres (3) meses siguientes a la firma de la transacción.
- Que ambas partes declaran que como consecuencia de la transacción no tienen nada que reclamarse por cantidades de dinero demandadas; ni por concepto de costas ni costos procesales y que cada una asumirá el pago de los horarios profesionales de sus respectivos abogados.
Ahora bien, observa este Tribunal que en todos los particulares contenidos en la referida transacción, se incluye al ciudadano FRANCISCO JOSE CARREÑO MARCANO, actuando como presidente de la sociedad mercantil demandada y actuando en su propio nombre. Por cuanto la parte demandada en el presente juicio es la sociedad mercantil FRANCISCO Y RAFAEL STYLE, C.A., este Juzgado declara que sólo se pronunciará en lo que respecta a la sociedad mercantil demandada, presentada por su presidente FRANCISCO JOSE CARREÑO MARCANO. En consecuencia, lo acordado en la transacción celebrada el 20-12-13, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta, no surtirá efecto jurídico alguno en este procedimiento en lo que respecta al ciudadano FRANCISCO JOSE CARREÑO MARCANO, como persona natural.
Así las cosas, vistos los términos convenidos por las partes, el Tribunal observa que la parte actora PROMOTORA CANTACLARO, C.A., actuó asistida de abogado, y en cuanto a la parte demandada sociedad mercantil FRANCISCO Y RAFAEL STYLE, C.A., actuó representada por su presidente, ciudadano FRANCISCO JOSE CARREÑO MARCANO. Considera este Juzgado que ambas partes tienen capacidad para celebrar transacciones y se observa que en la materia sobre la cual versa el presente procedimiento no están prohibidas las transacciones. En consecuencia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, este Juzgado HOMOLOGA LA TRANSACCIÓN JUDICIAL, celebrada entre PROMOTORA CANTACLARO, C.A., y FRANCISCO Y RAFAEL STYLE, C.A., el 20-13-13, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, teniéndose la misma como sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, a tenor de lo establecido en los artículos 255 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de enero de dos mil catorce (2014). Años 203° y 154°
LA JUEZA TITULAR,

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Abg. ZOBEIDA M. ROMERO ZARZALEJO.
LA SECRETARIA TITULAR,

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Abg. VIOLETA RICO CHAYEB
En la misma fecha, siendo las (2:00) de la tarde, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA TITULAR,
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Abg. VIOLETA RICO CHAYEB.

ZMRZ/VRC/nataly.
EXPEDINTE : AP31-V-2013-000643

Que la Promotora, la sociedad y Francisco José Carreño Marcano aceptan expresamente la representatividad y capacidad para este acto de cada una de las personas firmantes del presente contrato transaccional, el cual no se encuentra viciado por incapacidad legal de alguna de ellas, o por alguno de los vicios del consentimiento establecidos en los artículos 1.146 y siguientes del Código Civil ni por ningún otro vicio, declarando expresamente, que el presente acuerdo fue logrado sin ninguna presión, ni engaño, teniendo las partes pleno conocimiento de las ventajas económicas y de toda índole que de él se derivan, y que en modo alguno incurren en error excusable consistente en una falsa representación. Que por ello, las partes reconocen expresamente y así lo declaran, que renuncian al derecho de impugnar la validez y existencia del presente convenio por cualquiera de los vicios del consentimiento, dolo, culpa o error conforme a lo establecido en el antes enumerado artículo 1.146 y siguientes del Código Civil.
SEGUNDA: “De los argumentos de la sociedad y de Francisco José Carreño Marcano”: Que el contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta suscrito con la Promotora en fecha 7 de mayo de 2009, no fue incumplido por el ciudadano Francisco José Carreño Marcano, por lo que alegan la sociedad y Francisco José Carreño Marcano que en fecha 31 de agosto de 2010 se suscribió, de forma indebida, junto con la Promotora una resolución de dicho contrato, y que en la misma fecha se suscribió una nueva promesa bilateral de compra vena sobre el inmueble, lo cual, según los alegatos de la sociedad y de Francisco José Carreño Marcano, ello transgredió los derechos del comprador original Francisco José Carreño Marcano, razón por la cual éste inició la denuncia penal. Los fundamentos en que el ciudadano Francisco Carreño sustenta la denuncia penal son: “El 15 de abril de 2009, firmé un contrato de opción de compra venta, de un inmueble en el Conjunto Residencial Altos de Oritopo, ubicado en la Calle Caripe de la Urbanización Oritopo, en el Municipio El Hatillo del estado Miranda, el inmueble estaba distinguido con el Nº 06, en la Terraza Nº 6, con una superficie de doscientos cincuenta y dos metros cuadrados (252 mts2) de construcción conformada de la siguiente manera (omissis) el contrato lo suscribí con la Promotora Caltaclaro, C.A., inscrita ante el (omisis) representada por su director general Ignacio Arreaga (sic) Hernández, titular de la cédula de identidad Nº V-6.913.025, autenticado ante la Notaría Quinta del Municipio Baruta, inserto bajo el Nº 23, Tomo 30, en fecha 7 de mayo de 2009. En dicho contrato se fijó el precio del inmueble en la cantidad de un millón trescientos sesenta mil ochocientos bolívares (1.360.800,00 Bs), el cual sufriría un incremento conforme al Índice de Precios a Nivel de Mayoristas de los Insumos de la Construcción, publicados por el BCV; desde la fecha en que se firmó la opción de compra venta, hasta la fecha del otorgamiento definitivo del contrato de venta, asimismo se fijó como fecha de entrega del inmueble proyectada por la Promotora Cantaclaro, C.A., para el cuarto trimestre del año 2010. El precio del inmueble debía ser cancelado (sic) ochocientos noventa y siete mil quinientos bolívares (897.500,00 Bs), conforme a lo establecido en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta y el saldo restante, es decir, la cantidad de cuatrocientos sesenta y tres mil trescientos bolívares (463.360,00 Bs), (sic), mas el correspondiente incremento por el ajuste conforme al Índice de Precios a Nivel de Mayorista de los Insumos de la Construcción, publicados por el BCV, al momento del otorgamiento del documento de propiedad. De esta cantidad de dinero yo he cancelado hasta la presente fecha un millón cuatrocientos cincuenta mil ciento noventa y dos mil (sic) bolívares con cincuenta céntimos (1.450.192.50 Bs). Posteriormente, en el año 2010, al ver que la obra no habían (sic) avanzado, me retrasé algunos cuotas y me notificaron que por el motivo del atraso de las cuotas me iban a rescindir el contrato, y me comunicaron que me podían devolver el dinero, sin embargo, yo le pregunté que se podía hacer para no perder la vivienda, de esa forma el señor Ignacio Arreaga se reunió conmigo e incrementó el precio del inmueble en un segundo contrato, al monto de dos millones cien mil bolívares (2.100.000,00 Bs), pero me pidió que el nuevo contrato lo suscribiera con una compañía de mi propiedad de nombre Francisco y Rafael Style, C.A., el cual suscribimos en fechan 31 de agosto de 2010, pero ese contrato fue suscrito privadamente, no lo notariamos y jamás fue anulado el primer contrato, en ese nuevo contrato se fijó como nueva fecha de entrega del inmueble según la cláusula octava, para el 30 de noviembre de 2011. Quiero aclarar que el retraso en los pagos que yo incurrí, se debió a que no apreciaba que el avance de la obra fuera igual al porcentaje del precio que yo había cancelado por el inmueble, además no me recibían los pagos subsiguientes, de hecho hasta la presente fecha la obra no ha sido terminada, a pesar que yo he pagado ,más de la totalidad del precio de la misma, aún no tiene permiso de habitabilidad, la vialidad no está concluida, las áreas comunes no están terminadas, no tiene los servicios de agua, electricidad y teléfono. Me siento estafado porque el precio del inmueble pactado en fecha 7 de mayo de 2009, ha sufrido un aumento de manera exagerada en aproximadamente un cineucnta por ciento, lo cual hicieron argumentando que podía perder la propiedad que había adquirido con ellos, cabe destacar que en fecha 20 de julio de 2012, no me notificaron de la resolución unilateral del contrato de opción de compra-venta, a través de la Notaría Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, pero este documento no fue firmado por ningún representante de la Promotora, sólo fue suscrito por la abogada que los asiste, quien no tiene poder para reprensar a la Promotora”. Además en cuanto a la Demanda Civil, la Sociedad, como parte demandada, en la oportunidad para contestar la demanda, de conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opusieron cuestiones previas (i) cuestión prejudicial que debe resolverse en un procedimiento distinto y que cursa por ante la Fiscalía 69 del Área Metropolitana de Caracas bajo el Expediente Nº 402-12, (ii) incompetencia del tribunal, tratándose de una acción resolutoria y que el tribunal debe conocer del monto total de la deuda y no de un monto parcial; y (iii) ilegitimada de la persona citada como representante del demandado puesto que se citó al representante legal de la Sociedad y no a Francisco Marcano como persona natural.
TERCERA: “De los argumentos de la Promotora”: Que el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta sobre el inmueble celebrado en fecha 7 de mayo de 2009 ante la Promotora y Francisco José Carreño Marcano fue resuelto de mutuo acuerdo entre las dos partes en fecha 31 de agosto de 2010 en razón de que el ciudadano Francisco José Carreño Marcano había incumplido con sus obligaciones de las cuotas periódicas establecidas en dicho contrato.
CUARTA: Ambas partes declararon que como consecuencia de los juicios intentados recíprocamente han sido afectadas en forma negativa, teniendo molestias, inconvenientes o incidentes que pudieren haber incidido en su actividad ordinaria y giro comercial, por lo que manifiestan su voluntad de poner fin a las disputas suscitadas. En ese sentido, mediante recíprocas concesiones que se hacen en este documento, manifiestan su voluntad expresa de poner fin a todos los procedimientos descritos en este documento (La Demanda Civil y la Denuncia Penal) y cualquier otro procedimiento que haya sido iniciado por las partes o por terceros con ocasión de los hechos contemplados en este acuerdo, mediante la fórmula transaccional contenida en este documento que tendrá fuerza de sentencia definitiva y firme una vez que se le imparta la correspondiente Homologación por los respectivos tribunales.