ASUNTO: AP31-V-2013-001224

El juicio por resolución de contrato de arrendamiento intentado por las sociedades mercantiles INVERSIONES LOMA FRESCA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 24 de agosto de 1979, bajo el Nº 44, Tomo 92-A-Sgdo y CLUBVAFRE, C.A., inscrita en ese mismo Registro Mercantil, el 15 de diciembre de 1967, bajo el Nº 70, Tomo 59-A., representada en juicio por el abogado Daniel Petter Nieto, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 64.754, contra el ciudadano CLAUDIO VALERA MENDOZA, titular de la cédula de identidad Nº 954.702, representado en juicio por los abogados Alfredo Medina Roa y Adrián Nicolás Guglielmelli, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 67.953 y 54.980, en ese orden, se inició por escrito de demanda incoado para su distribución el 29 de julio de 2013 y se admitió el 1º de agosto del mismo año. El 14 de octubre de 2013, se reformó la demanda y el 15 de ese mismo mes y año, se admitió.
PRIMERO
La parte actora en su escrito de demanda y reforma indicó que el 01 de junio de 1998, la sociedad mercantil INVERSIONES LOMA FRESCA, C.A., celebró contrato de arrendamiento sobre un inmueble propiedad de CLUBVAFRE, C.A., constituido por un local identificado con el Nº 4, situado en el Centro Comercial Valle Fresco, ubicado en el kilómetro 14 de la Carretera Nacional Petare Santa Lucía, Municipio Mariche del Estado Miranda con un área aproximada de 83,01 m2, con el ciudadano Claudio Valera Mendoza, mediante instrumento privado, por un año fijo, a partir del 1º de junio de 1998, por la pensión mensual de ciento catorce mil seiscientos dos bolívares con 35/100 céntimos (Bs. 114.602,35), pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días del mes siguiente.
Que por Resolución Nº 00013518 del 08 de octubre de 2009, de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, se fijó el canon máximo en la cantidad de mil seiscientos noventa y nueve bolívares con 20/100 céntimos (Bs. 1.699,20).
Que la relación arrendaticia es a tiempo determinada, por haberse establecido prórrogas automáticas, en caso de no haber comunicación en contrario.
Que el demandado ha dejado de pagar las pensiones de los meses de junio y julio de 2013, lo que suma la cantidad de tres mil trescientos noventa y ocho bolívares con 20/100 céntimos (Bs. 3.398,20).
Que el 23 de agosto de 2013, el arrendatario inició procedimiento de consignación arrendaticia ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) que entró en funcionamiento el 05 de ese mismo mes y año, con lo cual se evidencia que ya había incurrido en una falta de pago por haberlo hecho extemporáneamente.
Que la pensión de junio debió pagarse a mas tardar al 20 de agosto de 2013, se hizo el 23 de ese mes, oportunidad en que se hizo la correspondiente a julio de 2013.
Sobre la base de esos hechos y con fundamento en los artículos 1159, 1167 y 1579 del Código Civil, cláusula segunda del contrato, demandó al arrendatario en la resolución del contrato de arrendamiento y en la consecuente entrega de la cosa arrendada.
El valor de la demanda se estimó en tres mil trescientos noventa y ocho bolívares con 20/100 céntimos (Bs. 3.398,20).
El 15 de octubre de 2013, acudió al proceso el abogado Adrián Nicolás Guglielmelli, consignó instrumento poder y teniendo facultad para ello, se dio por citado.
El 22 de octubre de 2013, la representación judicial de la parte actora solicitó se declarase la confesión ficta de la parte demandada por no haber acudido tempestivamente a contestar.
El 24 de octubre de 2013, acudió nuevamente el abogado Adrián Nicolás Guglielmelli y se dio por citado y el 28 de ese mismo mes y año, presentó escrito de contestación y el 29 de igual mes y año, presentó escrito de promoción de pruebas.
SEGUNDO
Visto estos alegatos respecto a la eficacia o no de la contestación efectuada por la parte demandada, se hace necesario revisar las actuaciones realizadas. En efecto, el mismo día en que se admitió la reforma a la demanda (15 de octubre de 2013), la representación judicial de la parte demandada se dio por citada, por lo que en principio, debió contestar al segundo (2º) día de despacho, esto es, el 17 de ese mismo mes y año.
Sin embargo, no lo hizo así, sino que el 24 de igual mes y año, se dio nuevamente por citado y al segundo (2º) día de despacho contestó, esto es, el 28 de octubre de 2013. Tal circunstancia, motivó a que la parte actora solicitase la confesión ficta por no haber contestado el día 17 de octubre de 2013. Entre tanto, la parte demandada, alegó que la contestación así efectuada debe considerarse eficaz toda vez que en la primera oportunidad en que se dio por citada coincidió con la fecha del auto en que admitió la reforma de la demanda, en la cual el Tribunal ordenó el emplazamiento para el segundo (2º) día de despacho, luego que constase en autos la citación del demandado, todo en garantía del derecho a la defensa constitucionalmente protegido.
Ciertamente, consta que tanto el auto de admisión de la reforma a la demanda como la primera oportunidad en que la representación judicial de la parte demandada se dio por citada, ocurrió el 15 de octubre de 2013, por lo que, en principio, debió contestar el 17 de ese mismo mes y año, que coincidió con el segundo (2º) día de despacho. Sin embargo, el hecho que la reforma a la demanda se hubiere admitido en la misma fecha en que el apoderado judicial de la parte demandada se dio por citado, no anulaba esa actuación, sólo que a tenor de lo previsto en el artículo 198 del Código de Procedimiento Civil, ese día no debía computarse a los fines del término de contestación.
Siendo así, habiéndose puesto a derecho la parte demandada mediante su apoderado judicial, no tenía porque acudir nuevamente a darse por citado y, desde entonces, comenzar a computarse nuevo término para la contestación, sino que debió hacerlo en el segundo día de despacho siguiente y no lo hizo, y a pesar que no necesariamente pudo haberse enterado del auto de admisión de la demanda, si pudo percatarse del escrito de reforma a la demanda que constaba en el expediente desde el mediodía del 14 de octubre de 2013 y que si para el momento de su actuación no pudo ver el auto de su admisión, bien pudo haber esperado tal auto para darse por citado.
En tal sentido, debe tenerse como ineficaz la contestación así hecha por extemporánea, pues no puede la parte a motu propio dejar sin efectos sus actuaciones procesales como pretende respecto a su citación, sino que debió contestar oportunamente cuando sabía que había una reforma a la demanda pero que la misma no cambiaba sustancialmente la originaria.
En todo caso, esa ineficacia en la contestación a la demanda per se no provoca la confesión ficta solicitada por la parte actora, dado que para la verificación de esa institución procesal, además de la contumacia en la contestación debe concurrir las circunstancias que el demandado no promueva prueba alguna que le favorezca y que la petición de la parte no sea contraria a derecho, lo cual debe ser analizada por este juzgado de seguidas.

TERCERO
Respecto a que el demandado contumaz pruebe algo que le favorezca, debe entenderse que esas probanzas deben versar sobre los hechos constitutivos de la pretensión de la actora y no cualquiera otros hechos no alegados. Es decir, ante el alegato de falta de pago, el demandado debe enfocarse en desvirtuar ese hecho, esto es, que la obligación no existió o que de existir se extinguió por pago.
En este sentido, la parte demandada promovió prueba de informes a los fines que la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), informase sobre la fecha de las consignaciones efectuadas por el demandado por el contrato de arrendamiento que se discute relativo a los meses de junio y julio de 2013, alegados como insolutos.
Admitida la prueba, el 25 de noviembre de 2013, se recibió oficio signado con el Nº 0002/20130080, suscrito por el Coordinador del Circuito Judicial de Juzgados de Municipios del Área Metropolitana de Caracas, en el que informó que ante esa oficina cursa expediente Nº 20130080, abierto el 20 de agosto de 2013, a solicitud de apoderado judicial del ciudadano Claudio Velera Mendoza, para realizar la consignación de un local arrendado identificado con el Nº 4 del Centro Comercial Valle Fresco, ubicado en el kilómetro Nº 14 de la Carretera Nacional Petare Santa Lucía, Petare; Municipio Sucre, Estado Miranda, con una pensión mensual de un mil seiscientos noventa y nueve bolívares con 20/100 céntimos (Bs. 1.699,20). Que el 23 de agosto de 2013, se consignó los cánones correspondientes al periodo 01/06/2013 al 31/08/2013, todo por la cantidad de cinco mil setecientos ocho bolívares con 64/100 céntimos (Bs. 5.708,64), según vaucher Nº 004554 del 23 de agosto de 2013.
Asimismo, la parte actora aportó original de instrumento privado del 01 de junio de 1998, que se tiene como reconocido en juicio por no haber sido desconocido y por ello merece fe su contenido, relativo al contrato de arrendamiento pactado entre las partes procesales sobre el local comercial arriba descrito, en el que se destaca que, la pensión de arrendamiento la debía pagar por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días subsiguientes al comienzo de cada mes y la falta de dos (2) mensualidades consecutivas daría derecho a la arrendadora a dar por “rescindido” (sic) el contrato.
Presentó igualmente, copia simple que se tiene como fidedigna por no haberse impugnado y por ello merece fe su contenido, Resolución Nº 00013518 del 08 de octubre de 2009, emitido por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Viviendas, en la que reguló la pensión máxima mensual por el local comercial en la cantidad de un mil seiscientos noventa y nueve bolívares con 20/100 céntimos (Bs. 1.699,20).
Aportó título supletorio de propiedad sobre el local comercial arrendado, cuando el derecho de propiedad no es discutido en este caso y por ello resulta impertinente por no guardar relación con lo controvertido.
La parte actora, aportó copia simple de portada del expediente de consignaciones Nº 2013-0080, arriba indicado así como de copia simple de la planilla de deposito Nº 004554 del 23 de agosto de 2013, del banco Bicentenario, por la cantidad de cinco mil setecientos ocho bolívares con 64/100 céntimos (Bs. 5.708,64). Respecto a la copia simple de la portada del expediente se valora por ser fidedigna de un documento público administrativo y por ello merece fe su contenido respecto al hecho de haberse abierto ese expediente de consignaciones, hecho además admitido por las partes y por ello no controvertido. Y, respecto a la copia simple de la planilla de depósito, ella no tiene valor probatorio alguno por tratarse de precisamente de copia simple de un documento privado que debe aportarse en su original a los fines de su eficacia probatoria, según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
No obstante ello, se tiene que la parte actora admitió que la demandada consignó las pensiones de los meses de junio y julio de 2013, alegadas como insolutos y fundamento de su pretensión, sólo que, en su criterio, resultaban extemporáneos por tardíos, al haberse hecho ambos el 23 de agosto de 2013 y no el 20 de ese mismo mes y año, como correspondía, según su criterio, dado que la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), comenzó a operar el 05 de agosto de 2013.
Ciertamente, la OCCACI, creada según Resolución Nº 2011-0051 del 26/10/2011 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, que por Resolución Nº 005-2012 del 14 de mayo de 2012, de la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se incorporó a este Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos, comenzó a operar desde el 05 de agosto de 2013.
Entre tanto, según Resolución Nº 005-2012 del 14/05/2013 de la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las actividades del Juzgado Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, de consignaciones arrendaticias, quedaron suspendidas desde el 17 de abril de 2012.
En virtud de la suspensión de las actividades del Juzgado de Consignaciones, los arrendatarios a quienes el arrendador se les rehusare a recibir los pagos por ese concepto, no podían cumplir con su obligación de pago por motivos ajenos a su voluntad. Es hasta el 05 de agosto de 2013, cuando se abrió la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) para recibir las pensiones por arrendamientos de locales comerciales.
Respecto al lapso para hacer las consignaciones válidamente, el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala que debe hacerse “…dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”, vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, como lo señala expresamente el precepto legal.
Siendo así, dado que las partes pactaron que las pensiones debían pagarse por mensualidades vencidas y dentro de los primeros cinco (5) días del mes subsiguiente, el mes de junio de 2013, en principio, debió pagarse dentro de los primeros cinco (5) días del mes de julio de 2013 y para el caso que el arrendador se rehusare a recibirlos, debía hacer la consignación dentro de los quince (15) días continuos siguientes, al vencimiento de esos cinco (5) días y así en el mes de agosto, respecto a la pensión del mes de julio de 2013.
Sin embargo, habiéndose suspendido las actividades del Tribunal de Consignaciones, sólo a partir de la puesta en marcha la OCCACI, ocurrida el 05 de agosto de 2013, podían los arrendatarios hacer las consignaciones para liberarse de sus obligaciones de pagos por locales comerciales.
Por ello, en este caso, el lapso para hacer las consignaciones válidamente era dentro de los quince (15) días continuos luego del 05 de agosto de 2013, esto es, hasta el 20 de ese mismo mes y año. Sin embargo, las pensiones alegadas como insolutas se consignaron conjuntamente el 23 de agosto de 2013, lo que resulta, en principio, extemporáneo por tardía y en consecuencia ineficaz para tener como solvente en su obligación de pago al arrendatario.
No obstante ello, no puede el Juzgado interpretar de manera exegética el precepto legal en referencia, en el sentido que por el hecho que el arrendatario haya consignado las dos (2) pensiones alegadas como insolutas con una demora de tres (3) días, incurra en la causal de resolución del contrato de arrendamiento, como lo alegó la parte actora, sino que tiene que interpretarse las conductas de las partes contratantes, a los fines de llegar a una solución que más se ajuste al desideratum de justicia a que se aspira constitucionalmente como uno de los valores fundamentales del Estado previsto en el artículo 2.
Se hace justicia resolver el contrato de arrendamiento no por el hecho que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) pensiones, sino por haberlas consignado con tres (3) días de demora, al legal y contractualmente pactado. La respuesta parece evidente en el sentido negativo. Por el contrario, hay que reparar en el hecho que a juzgar por lo alegado por la parte actora, hasta el mes de mayo de 2013, el arrendatario cumplió con dicha obligación de pago directamente al arrendador, dado que el Juzgado de Consignaciones suspendió sus actividades desde el 17 de abril de 2012, es decir, que luego de esta fecha siguió pagando las pensiones arrendaticias por más de un (1) año.
Asimismo, se evidencia que el arrendatario siguió consignando las pensiones por los meses siguientes a los alegados como insolutos, lo que da a entender la voluntad del mismo de cumplir con su obligación asumida como arrendatario.
Además, no es un secreto la incertidumbre en que se encontraban los arrendatarios que pretendían hacer las consignaciones arrendaticias para liberarse válidamente de sus obligaciones de pago de pensiones arrendaticias, cuando el arrendador se les rehusaba a recibirlas, pues, se repite, el juzgado competente para recibirlas suspendió sus actividades desde el 17 de abril de 2012.
También es importante destacar que uno de los valores fundamentales del Estado Venezolano es el de la solidaridad prevista en el artículo 2 Constitucional que, llevado al plano contractual, permite sostener que las partes deben mantener cierto equilibrio en sus relaciones que conduzca a cada uno de ellos desarrollar sus actividades para sus beneficios pero sin que ello resulte del sacrificio de los intereses del otro.
Es que acaso esa solidaridad contractual por una relación mantenida desde, al menos junio de 1998, es decir, por más de catorce (14) años, permite a la parte actora solicitar su resolución por el sólo hecho que el arrendatario haya consignado dos (2) pensiones con tres (3) días de mora o, por el contrario, se necesita alguna causal seria para justificar la resolución, pues lo que permite esa solidaridad es que ninguna de las partes se procure beneficios en detrimento de los derechos del otro, sino que mantengan cierta moderación en sus relaciones que permita a cada quien mantenerse en sus condiciones que originalmente lo condujeron a contratar y no a la caza de cualquier circunstancia para deshacerse del vínculo contractual asumido, dado que ello contrasta con la solidaridad que se deben las partes como miembros de un Estado social de Derecho y de Justicia.
CUARTO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, intentada por las sociedades mercantiles INVERSIONES LOMA FRESCA, C.A., y CLUBVAFRE, C.A., contra el ciudadano CLAUDIO VALERA MENDOZA.
De conformidad con lo previsto el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.
Publíquese, regístrese, diarícese.
Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los trece (13) días del mes de enero de dos mil catorce (2014). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA,

TABATA GUTIERREZ.
En esta misma fecha siendo la(s) 3:08 p.m., se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

TABATA GUTIERREZ.