TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGESIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
203º Y 154º

PARTE ACTORA: AVELINO CONTRERAS GUERRERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. V- 12.800.535.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: FRANCA TALAMO LAINA y ERMENEGILDA DE AMELIO ROMANO, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo el Nro. 13.374 y 42.203 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: La Sociedad Mercantil TANNYBELLA STUDIO UNISEX C.A., de este domicilio inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 07 de Noviembre de 2.007, bajo el Nº 56, Tomo 174-A-Pro, en la persona de la ciudadana ERIKA YELITZA QUINTANA FARRERAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-12.800.535, en su carácter de Presidente de dicha Sociedad, y a esta personalmente.

APODERADO JUDIICAL DE LA PARTE DEMANDADA: JESUS CRISTOBAL RANGEL PINTO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 11.328.

MOTIVO: DESALOJO.

Por ante el Juzgado Distribuidor de Turno fue presentado libelo de demanda suscrito por las ciudadanas FRANCA TALAMO LAINA y ERMENEGILDA DE AMELIO ROMANO, en su carácter de apoderadas judicial del ciudadano AVELINO CONTRERAS GUERRERO, parte actora en el presente juicio incoado contra la Sociedad Mercantil TANNYBELLA STUDIO UNISEX C.A., en la persona de la ciudadana ERIKA YELITZA QUINTANA FARRERAS, en su carácter de Presidente de dicha Sociedad, y a esta personalmente.

Mediante auto de fecha 27 de Noviembre de 2012, el Tribunal admitió la demanda por el Procedimiento breve de conformidad con lo establecido en los artículos 341 y 881 del Còdigo de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
En fecha 19 de Octubre de 2012, comparece por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y consigna fotostatos a los fines de que se libre la compulsa a la parte demandada, siendo libradas las mismas en fecha 30-10-2011.

En fecha 15 de Noviembre de 2.012, comparece por ante la Unidad de Alguacilazgo de los Tribunales de Municipio con Sede en el Edificio José Maria Vargas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, el ciudadano JUAN GARCIA, en su carácter de Alguacil Titular de dicha unidad y mediante diligencia deja constancia que se dirigió a la dirección indicada a los fines de practicar la citación de la demandada, entrevistándose con una ciudadana que le informo que la demandada eventualmente no se encuentra en el referido lugar, ya que no tiene horario especifico de entrada y salida o día de la semana para ser ubicada.

En fecha 22 de Noviembre de 2.012, comparece por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia solicita se libre cartel de citación a la parte demandada.

Mediante auto de fecha 30 de Noviembre de 2012, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Còdigo de Procedimiento Civil, libro cartel de citación a la parte demandada.

En fecha 07 de Diciembre de 2012, comparece por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia deja constancia de retirar cartel de citación para ser publicado en prensa.

En fecha 18 de Febrero de 2013, comparece por ante este Juzgado el abogado JESUS CRISTOBAL RANGEL PINTO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consigna poder que acredita su representación, asimismo se da por citado del presente procedimiento.

En fecha 21 de Febrero de 2013, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte demandada y consigna escrito de contestación de la demanda y reconvención, conjuntamente con sus anexos.

Mediante auto de fecha 21 de Febrero de 2013, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada, asimismo admitió la reconvención propuesta emplazando a la parte actora reconvenida para el segundo (2do) de despacho siguiente al presente auto.

En fecha 27 de Febrero de 2013, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte demandada y consigna escrito de promoción de pruebas.

En fecha 04 de Marzo de 2013, comparece por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y consigna escrito de contestación de la reconvención

En fecha 04 de Marzo de 2013, comparece por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y consigna escrito de promoción de pruebas.

Mediante auto de fecha 19 de Marzo de 2013, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada.

Mediante auto de fecha 19 de Marzo de 2013, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora.

Mediante auto de fecha 19 de Marzo de 2013, este Tribunal deja constancia que vencido como se encuentra el lapso probatorio, pasará a dictar sentencia dentro de los cinco (05) días siguientes al presente auto de conformidad con lo establecido en el articulo 890 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto de fecha 23 de Marzo de 2.013, este Tribunal deja constancia que vencido el lapso para dictar sentencia a que se contrae el articulo 890 del Código de Procedimiento Civil; por razones preferenciales debidamente reflejadas en el libro diario, difiere la oportunidad para dictar sentencia y pasara hacerlo dentro de los treinta (30) días siguientes al presente auto, de conformidad con lo establecido en el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alego la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar que el ciudadano AVELINO CONTRERAS GUERRERO, antes identificado, es propietario de un inmueble constituido por un local que forma parte del Centro Comercial El Valle, ubicado en la Avenida Intercomunal El Valle, Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy Distrito Capital, distinguido con el número y letra A-33, situado en el Nivel 5 Avenida, en Caracas, según numero Catastral 01-0110-U01-015-009-016-000-ON5-033, el cual se encuentra Registrado por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, bajo el Nº 2010-10380, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 217.1.114.3126 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, en fecha 28 de diciembre de 2010, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones se encuentran determinadas en el Documento de Propiedad, consignado en copia simple marcado con la letra “B”.

Que su representado compro dicho local a crédito, el cual se encuentra arrendado a la ciudadana ERIKA YELITZA QUINTANA FARRERAS, antes identificada en su carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil TANNYBELLA ESTUDIO UNISEX C.A., según se evidencia de contrato de arrendamiento consignado con la letra “C”.

Manifiestan que es el caso que el arrendador, en su condición de propietario del local, ciudadano AMERICO SANTOS DAS FONTES, y su esposa la ciudadana ROSA MARIA DE ANDRADE DE SANTOS, decidieron vender el inmueble, por lo que en fecha 01 de noviembre de 2010, le enviaron una comunicación a la ciudadana ERIKA YELITZA QUINTANA FARRERAS, en su condición de Presidenta de la Sociedad Mercantil TANNYBELLA ESTUDIO UNISEX C.A., ofertándole el local para la venta, dándole cumplimiento al DERECHO DE PREFERENCIA que tenia la misma, el cual se encuentra establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual se consigna marcada con la letra “D”, y en fecha 10 de noviembre de 2010, la referida ciudadana respondió la comunicación a los propietarios, manifestándoles que no estaba interesada en comprar el local y que le daba plena libertad a los mismos para que vendieran el local a un tercero, dicha carta se consigna marcada con la letra “E”.

Que su representado compro el local arriba identificado por cuanto la arrendataria no estaba interesada en la compra del mismo y su mandante se encuentra alquilado en un local signado con la letra y número A-32, ubicado justamente al lado del local objeto del presente juicio, junto con su hermano ciudadano JESUS NAMADO CONTRERAS GUERRERO, y al efecto consignan copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito marcado con la letra “G”, y copia fotostática de la Sociedad Mercantil denominada BARBERIA HERMANOS CONTRERAS C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo, Tomo 439-A-Sgdo, Nº 35, Expediente 529320, efectuando la compra de dicho local por la promesa de que la arrendataria iba a desocupar el mismo.

Que han sido infructuosos los múltiples intentos para que la ciudadana ERIKA YELITZA QUINTANA FARRERAS, desocupara el local, a pesar de que ésta sabia que nuestro representado tenia imperiosa necesidad de que le entregaran el inmueble libre de personas y bienes, asimismo se han realizado múltiples gestiones extrajudiciales, las cuales también han resultado infructuosas, y la situación generada le esta causando un daño irreparable a nuestro mandante, ya que continua pagando el local debido a que el mismo lo compró a crédito y aunado a ello esta pagando el alquiler del local del cual es arrendatario, esperando que la ciudadana antes mencionada desocupe el local, ya que desde el mismo momento que lo compró le participo de manera verbal el estado de necesidad en el que se encontraba, por cuanto no podía pagar un alquiler y a la vez pagar la cuota del local comprado, mermando su situación tanto económica como emocional y la ciudadana ERIKA YELITZA QUINTANA FARRERAS, sabe de la venta desde el mes de noviembre de 2010, tanto por los propietarios anteriores, quienes le dieron el derecho de preferencia, como por el actual propietario.

La representación judicial de la parte actora, alega que los hechos narrados se encuentran subsumidos en el artículo 34 causal “b”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, asimismo manifiestan que su representado en un ciudadano educado, de una conducta intachable y respetuoso de las Leyes y Estado de Derecho y por tal motivo no ha tomado la justicia con sus propias manos, porque la arrendataria lo que ha hecho a lo largo de los 12 meses transcurridos, contados desde julio de 2012, hasta la interposición de la presente demanda, es burlarse, habiendo nuestro mandante respetado la relación arrendaticia, pero ya necesita su inmueble para ocuparlo y solventar la deuda que todavía tiene pendiente y no puede seguir pagando por la compra de uno y el alquiler de otro, ya que la arrendataria no ha querido desocupar el local, a pesar de las múltiples gestiones extrajudiciales realizadas para la desocupación y del cual nuestro mandante no recibe ningún canon de arrendamiento desde julio de 2011, y la arrendataria no ha permitido que entre al local para verificar si hay daños en el mismo y con ello continua mermando tanto la salud de nuestro mandante, como su situación económica, sin poder hacer nada al respecto, y con tanto sacrificio y trabajo que lo adquirió, para poder tener un local propio y no seguir pagando un arrendamiento y ahora se encuentra pagando tanto un local arrendado, como el local comprado a crédito, sin haber nunca imaginado la situación que actualmente está padeciendo con la arrendataria, ya que esta sabia que al comprar nuestro mandante tenia que desocupar.

Por todas las razones anteriormente explanadas y en base a los hechos y los fundamentos de derecho invocados, en nombre y representación del ciudadano AVELINO CONTRERAS GUERRERO, en su carácter de propietario del inmueble objeto de la presente controversia, ocurren ante esta competente autoridad para demandar como en efecto demandan a la Sociedad Mercantil TANNYBELLA ESTUDIO UNISEX C.A., y a la ciudadana ERIKA YELITZA QUINTANA FARRERAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V- 12.213.100, en su carácter de Presidenta de la referida Sociedad y a esta personalmente, POR ESTADO DE NECESIDAD, causal “b”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convengan en lo siguiente:

PRIMERO: Que demandamos a la Sociedad Mercantil TANNYBELLA ESTUDIO UNISEX C.A., y a la ciudadana ERIKA YELITZA QUINTANA FARRERAS, para que convenga o de lo contrario lo declare el órgano judicial, en entregar libre de bienes y personas un inmueble ubicado en el Centro Comercial El Valle, ubicado en la Avenida Intercomunal El Valle, Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy Distrito Capital, distinguido con el número y letra A-33, situado en el Nivel 5 Avenida, en Caracas, según numero Catastral 01-0110-U01-015-009-016-000-ON5-033, en el mismo estado de conservación, uso, aseo, y habitabilidad en que le fue entregado.

SEGUNDO: Que las demandadas paguen honorarios Profesionales de abogados, en que ha tenido que incurrir su mandante para intentar la demanda, mas las costas procesales, para todo lo cual solicitan al Tribunal se sirva estimarlas.

DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA.

La representación judicial de la parte actora estimo la presente demanda en la cantidad de NOVECIENTAS TREINTA Y TRES CON TREINTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (933,33 U.T)

DEL DOMICILIO PROCESAL.

La representación judicial de la parte actora señala como domicilio procesal la siguiente dirección: Avenida Universidad, Esquina de Sociedad, Edificio “SANTANA”, piso 7, oficina 72, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La representación judicial de la parte demandada, por su parte, alega en su escrito de contestación de la demanda, lo siguiente:

DE LA CUSTION PREVIA OPUESTA.

En primer lugar, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no se llenó el extremo exigido en el ordinal 6º del artículo 340 eiusdem, vale decir, toda vez que no se consignó junto al escrito libelar el documento fundamental de la presente acción en original o en copia certificada, sino en copia fotostática, violando la Jurisprudencia al respecto, la cual reza que los documentos deberán ser consignados en original o copia certificada, pudiéndose observar que el contrato de arrendamiento celebrado con el propietario inicialmente, del cual se subrogo el comprador del inmueble, es decir el demandante, corre inserto a los folios 15, 16 y 17, en copia simple, motivo por el cual solicita que la cuestión previa opuesta sea declarada CON LUGAR, y a todo evento impugna la copia simple consignada con el libelo de la demanda, por no haberse producido el original o en su defecto copia certificada del contrato de marras.

DE LA CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA

Estando dentro de la oportunidad legal para ello, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

Niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho invocado en la demanda incoada en contra de su representada, ya que por una parte, el estado de necesidad, se define en derecho, como una situación de peligro grave actual o inminente y no provocada contra un bien o interés jurídicamente protegido propio o ajeno, siendo que es vulnerable a dicha situación de peligro, en cuyo caso, no queda otra opción al agente que el sacrificio de los bienes o intereses ajenos, con el objeto de salvaguardar los propios o de un tercero, que la ley reconoce como justificante y por tanto eximente de responsabilidad penal, por tanto, el estado de necesidad tal como ha sido descrito por la parte actora, no se subsume en modo alguno con la necesidad de habitabilidad contemplada en el literal B del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual, la presente demanda debe ser declarada SIN LUGAR, por no subsumirse efectivamente los hechos narrados con el derecho invocado, y por otra parte, que si bien es cierto, el canon de arrendamiento fue originalmente pactado en la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 3.500,00), sin embargo, ha aumentado hasta la cantidad actual de SIETE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 7.000,00), por lo que, mal puede decir la parte actora, que su representado no ha cancelado el canon de arrendamiento respectivo desde el mes de Julio del año 2011, cuando cierto es, que los cánones han estado siendo depositados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente Nº 2011-1162, y desde el día 14 de Abril de 2012, fecha en que fue cerrado dicho Tribunal, ha sido imposible consignar las pensiones de arrendamiento subsiguientes, por tanto, no es cierto, que su representado se encuentre insolvente con el pago de los correspondientes cánones de arrendamiento.

En tercer y último lugar, opuso la falta de cualidad de la ciudadana ERIKA YELITZA QUINTANA FARRERAS, para ser parte demandada en el presente juicio, toda vez que la referida ciudadana no participó del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio a título personal, sino, en nombre y representación de la Sociedad Mercantil TANNYBELLA ESTUDIO UNISEX, C.A, en su carácter de Presidente, por lo cual, mal podría establecerse responsabilidad contractual alguna sobre la referida ciudadana como sujeto individual de derecho.

Por último, de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 588 del Còdigo de Procedimiento Civil, solicita medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, asimismo, se opuso a la medida de secuestro solicitada por la parte actora, y solicitó igualmente, que la presente demanda fuere declarada SIN LUGAR en la definitiva, y se condenare en costas a la parte actora.

DE LA RECONVENCION

En la oportunidad procesal fijada para que tuviera lugar la contestación de la demanda, la parte demandada, reconvino en la presente demanda, por REINTEGRO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO CANCELADOS EN EXCESO, alegando que en el contrato de arrendamiento originalmente pactado y en el cual se subrogase el ciudadano AVELINO CONTRERAS GUERRERO, el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 3.500,00), y es el caso, que el arrendador, de forma unilateral ha aumentado progresivamente el valor de canon de arrendamiento, hasta llegar a la actual cantidad de SIETE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 7.000,00), por lo cual, existe un exceso en el pago de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 3.500,00) por cada mes, lo cual suma en total, la cantidad de TREINTA SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 37.500,00) a favor de su representado, por concepto de exceso de pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde mayo de 2.009 hasta marzo 2.012, cantidad cuyo reintegro aquí se solicita.

Asimismo alegó, que virtud de lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el bien inmueble objeto del presente juicio, es sujeto de regulación respecto de los cánones de arrendamiento que le corresponden, toda vez que su cedula de habitabilidad es de fecha 13/07/1978, vale decir, anterior al 02/01/1987, fecha ésta límite estipulada por la mencionada ley para ser sujeto de regulación, por lo cual, al establecer las partes un canon de arrendamiento en el contrato inicial, sin haber sido fijado canon distinto por las autoridades competentes, mal podría el arrendador exigir nuevo canon de arrendamiento sin haber realizado la regulación respectiva, estando por consiguiente obligado a la repetición del excedente.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA

La parte actora reconvenida, en oportunidad procesal fijada para que tuviere lugar la contestación de la reconvención, dio contestación en los siguientes términos:

PRIMERO: Con relación a la cuestión previa propuesta, consignaron en ese acto el contrato de arrendamiento que funge como instrumento fundamental de la presente acción en original, a los fines legales consiguientes.

SEGUNDO: Con relación a la causal invocada en la demanda, señala, que el estado de necesidad alegado, resulta cierto, toda vez que su mandante es el propietario del local objeto del presente juicio, el cual se encuentra pagando a crédito, y posee la necesidad de ocuparlo, ya que siendo propietario de un local, debe permanecer arrendado en otro local por no poder lograr la desocupación del local del cual es propietario.

TERCERO: Con relación al reintegro solicitado, señala, que la presente demanda se introdujo por la causal de estado de necesidad del local arrendado y no por falta de pago, que el canon de arrendamiento fue fijado por acuerdo entre las partes contratantes y no de forma unilateral como alega la parte actora que su mandante no fue notificado en momento alguno del procedimiento de consignaciones presuntamente iniciado por la parte actora, y a todo evento, señala igualmente, que las consignaciones están siendo recibidas en la Superintendencia de Hábitat y Vivienda.

DE LAS PRUEBAS.

Abierto el juicio para la promoción y evacuación de pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho que le otorga la Ley de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Documento Poder otorgado por el ciudadano AVELINO CONTRERAS GUERRERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V- 12.800.535, a las ciudadanas FRANCA TALAMO LAINO y ERMENEGILDA DE AMELIO ROMANO, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 13.374 y 42.203 respectivamente, otorgado para ejercer la representación legal de la parte actora en el presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios 7, 8 y 9, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de Junio de 2.012, anotado bajo el Nro.26, Tomo 53, de los libros de autenticaciones que llevados por dicha notaría. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Notario Cuadragésimo Cuarto del Municipio Libertador del Distrito Capital, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que demuestra la facultad que tienen las abogadas antes identificadas, para ejercer la representación legal de la parte actora en el presente juicio al ciudadano AVELINO CONTRERAS GUERRERO. Y ASI DECLARA

Copia fotostática del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente litis, el cual corre inserto en autos a los folios 11 al 14 ambos inclusive; este Tribunal observa, y por cuanto las mismas no fueron impugnadas por el adversario, se tienen como fidedignas, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil ya que de las mismas se desprende la existencia del inmueble objeto de la presente litis, así como la propiedad del mismo; este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano NELSON IGNACIO ALIZO GONZALEZ, (arrendador) y la BARBERIA HERMANOS CONTRERAS C.A., representada por su Director Gerente ciudadano JESUS AMADO CONTRERAS GUERRERO, en fecha 13 de Febrero de 2.007, cual corre inserto en autos a los folios 23 al 24 ambos inclusive; por cuanto dicho no fue impugnado ni desconocido por adversario y por cuanto con la referida prueba la parte actora pretende probar el estado de necesidad que tiene de ocupar el inmueble objeto del presente juicio por cuanto se encuentra arrendado en otro local; este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las tiene como fidedignas y les otorga pleno valor probatorio. ASI SE DECLARA.

Copia fotostática del Documento Constitutivo de la Sociedad Mercantil denominada BARBERIA HERMANOS CONTRERAS C.A., el cual corre inserto en autos a los folios 25 al 49 respectivamente, Registrado por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, por cuanto dichas copias no fueron impugnadas ni desconocidas por el adversario, y por cuanto con las mismas la representación judicial de la parte actora, pretende demostrar, que tiene necesidad de ocupar el inmueble objeto del presente juicio, por cuanto tiene una compañía constituida y ésta funciona en un local Comercial identificado con el número y letra M-32, del nivel 3, ubicado en la Jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, en consecuencia este Tribunal actuando de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Copias certificadas de Documento Constitutivo de la empresa denominada TANNYBELLA ESTUDIOS UNISEX C.A., registrado por ante el Registro Mercantil I, de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 07 de Noviembre de 2007, quedando anotado bajo el Nro. 56, Tomo 174-A-2.007, las cuales corren insertas en autos a los folios 50 al 60 ambos inclusive, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue registrado por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Registrador Mercantil I, del Distrito Capital y no siendo tachado por su adversario, hace fe entre las partes así como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización de un hecho jurídico a que el instrumento se contrae; con la referida prueba la representación judicial de la parte actora pretende demostrar que la ciudadana ERIKA YELITZA QUINTANA FARRERAS, en su carácter de Presidenta de dicha empresa, tiene la cualidad y amplias facultades para representar a la misma ante las autoridades judiciales o administrativas, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le da pleno valor probatorio. ASI SE DECLARA.

Original del contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, suscrito entre el ciudadano AMERICO SANTOS DAS FONTES, (arrendador) y la ciudadana ERIKA YELITZA QUINTANA FARRERAS, actuando en su carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil TANNYBELLA ESTUDIO C.A., (arrendataria), en fecha 25 de Enero de 2.008, el cual corre inserta a los autos a los folios 148 al 150 ambos inclusive; por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es la Notaria Publico Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil y 76 de la Ley de Registro Público y del Notariado, le da pleno valor probatorio, ya que demuestra la relación arrendaticia existentes entre las partes intervinientes en el presente juicio. Y ASI SE DECLARA.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

Copia fotostática del documento poder otorgado por la ciudadana ERIKA YELITZA QUINTANA FARRERAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V- 12.213.100, parte actora en el presente juicio a los ciudadanos COINTA MERCEDES CARDOZO CALANCHE, JESUS CRISTOBAL RANGEL PINO, JOSE HUMBERTO RINCON PARRA y LUIS BOUQUET LEON, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.703, 11.328, 23.481 y 1.105 respectivamente, el cual corre inserto en autos a los folios 97 al 99 ambos inclusive; por cuanto dicho instrumento no fue impugnado por el adversario se tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto del mismo se evidencia la facultad que tienen los mencionados abogados para ejercer la representación legal de la parte demandada en el presente juicio, se le otorga pleno valor probatorio. Y ASI DECLARA.

Copia fotostática del Contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, suscrito entre el ciudadano AMERICO SANTOS DAS FONTES, (arrendador) y la ciudadana ERIKA YELITZA QUINTANA FARRERAS, actuando en su carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil TANNYBELLA ESTUDIO C.A., (arrendataria), en fecha 25 de Enero de 2.008, cual corre inserto en autos a los folios 115 al 119 ambos inclusive; por cuanto dicho no fue impugnado ni desconocido por adversario y siendo que de las mismas se evidencia la relación arrendaticia existente entre las partes litigantes en el presente juicio; este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las tiene como fidedignas y les otorga pleno valor probatorio. ASI SE DECLARA.

Originales de recibos de pago y depósitos bancarios por concepto de cánones de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, los cuales corren insertos en autos a los folios 120 al 129 ambos inclusive; este Juzgado observa que por cuanto los mismos no tienen nada que ver con los hechos controvertidos en el presente juicio, ya que lo que demanda el actor en su libelo de demanda es el desalojo por la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, tal y como lo prevé el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, causal “B”, y no el desalojo por falta de pago, no les otorga ningún valor probatorio, desechando los mismos. Y ASI SE DECLARA.

PUNTO PREVIO

Antes de decidir sobre el fondo de la presente demanda quien aquí decide pasa a pronunciarse con respecto a las cuestiones previas y reconvención propuestas por la demandante en el escrito de contestación de la demanda:

I
Con relación a la cuestión previa contemplada en el articulo 346 ordinal 6º del Còdigo de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado los extremos exigidos en el articulo 340 del ordinal 6º eiusdem, alegando la representación judicial de la parte demandada, que el demandante consigno con el libelo como instrumento fundamental de la acción copia simple del contrato de arrendamiento, y no el original de éste o copias certificadas del mismo; quien aquí decide observa, que mediante escrito presentado en fecha 04-03-2013, la representación judicial de la parte actora consigno original del contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios 148 al 150, quedando con esto subsanado el defecto de forma de la demanda y por ende sin lugar la cuestión previa opuesta Y ASI SE DELARA.

II

Con relación a la falta de cualidad opuesta por la representación judicial de la parte demandada de la ciudadana ERIKA YELITZA QUINTANA FARRERAS, para ser parte demandada en el presente juicio, toda vez que la referida ciudadana no participó del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio a título personal, sino, en nombre y representación de la Sociedad Mercantil TANNYBELLA ESTUDIO UNISEX, C.A, en su carácter de Presidente, alegando que no puede establecerse responsabilidad contractual alguna sobre la referida ciudadana como sujeto individual de derecho.

Al respecto quien aquí decide observa de una revisión efectuada al contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, que bien es cierto, el contrato fue suscrito con el ciudadano AMERICO SANTOS DAS FONTES y la ciudadana ERIKA YELITZA QUINTANA FARRERAS, actuando ésta en su carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil TANNYBELLA ESTUDIO UNISEX C.A., y no con la referida ciudadana a titulo personal, no es menos cierto que la misma con el carácter que ostenta tiene cualidad para representar a la compañía con las mas amplias facultades ante las autoridades judiciales o administrativas en general, tal y como se evidencia del documento Constitutivo de la empresa denominada TANNYBELLA ESTUDIOS UNISEX C.A., registrado por ante el Registro Mercantil I, de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 07 de Noviembre de 2007, quedando anotado bajo el Nro. 56, Tomo 174-A-2.007, el cual corre inserto en autos a los folios 50 al 60 ambos inclusive, motivo por el cual se declara SIN LUGAR la falta de cualidad opuesta Y ASI SE DECLARA.

DE LA RECONVENCION PROPUESTA.

Con relación a la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente por REINTEGRO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO CANCELADOS EN EXCESO, alegando que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 3.500,00), y el arrendador de forma unilateral aumento progresivamente el valor de canon hasta llegar a la actual cantidad de SIETE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 7.000,00), existiendo un exceso en el pago de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 3.500,00) por cada mes, para una suma total de TREINTA SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 37.500,00) a favor de su representado, por concepto de exceso de pago de los cánones de arrendamiento, cantidad cuyo reintegro aquí se solicita.

Sobre este punto quien aquí sentencia, señala, que la fijación y regulación de los cánones de arrendamiento en materia inmobiliaria, son facultades atribuidas por la ley especial que regula la materia, exclusivamente a los organismos administrativos de inquilinato, más no a los órganos jurisdiccionales, por tanto, para que proceda en sede jurisdiccional la acción de repetición por sobre-alquileres, y cuantificar con exactitud el valor de la repetición judicialmente reclamada, debe necesariamente constar en autos la resolución administrativa emanada por el órgano administrativo competente donde conste la fijación efectuada, y de la cual se derive consecuencialmente el margen de exceso cobrado respecto del límite máximo de cobro fijado, por lo cual, mal podría éste Juzgado calcular monto dinerario alguno objeto de repetición, sin que conste en autos la resolución administrativa indispensable para tal fin, motivo por el cual se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta. Y ASI SE DECIDE.
DEL FONDO DE LA DEMANDA.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal pasa ha hacerlo de la siguiente manera:

Alego la representación judicial de la parte actora en el libelo de demanda que su representado es propietario de un inmueble ampliamente identificado en autos, el cual adquirió a crédito y actualmente se encuentra arrendado a la ciudadana ERIKA YELITZA QUINTANA FARRERAS, antes identificada en su carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil TANNYBELLA ESTUDIO UNISEX C.A; manifiestan que es el caso que los primeros propietarios del inmueble decidieron vender el inmueble arrendado, por lo que en fecha 01-11-2010, enviaron una comunicación a la ciudadana ERIKA YELITZA QUINTANA FARRERAS, en su condición de Presidenta de la referida Sociedad Mercantil, ofertándole el local para la venta, conforme lo establece la ley, y en fecha 10-11-2010, la referida ciudadana respondió la comunicación a los propietarios, manifestándoles que no estaba interesada en comprar el local, dando esto libertad a los mismos para que vender el local a un tercero, motivo por el cual su representado adquirió el local objeto del presente juicio, siendo el caso que su mandante se encuentra alquilado en un local signado con la letra y número A-32, ubicado justamente al lado del local objeto del presente juicio, junto con su hermano ciudadano JESUS NAMADO CONTRERAS GUERRERO, siendo infructuosos los múltiples intentos para que la arrendataria desocupara el local, a pesar de que ésta sabia que nuestro representado tenia imperiosa necesidad de que le entregaran el inmueble libre de personas y bienes, motivo por el cual demandan a la ciudadana ERIKA YELITZA QUINTANA FARRERAS, antes identificada en su carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil TANNYBELLA ESTUDIO UNISEX C.A, POR ESTADO DE NECESIDAD, causal “b”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por su parte la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho invocado en la demanda incoada en contra de su representada, ya que por una parte, el estado de necesidad, se define en derecho, como una situación de peligro grave actual o inminente y no provocada contra un bien o interés jurídicamente protegido propio o ajeno, manifestando que el estado de necesidad invocado por la parte actora, no se subsume en modo alguno con la necesidad de habitabilidad contemplada en el literal B del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que la demanda debe ser declarada SIN LUGAR, por no subsumirse efectivamente los hechos narrados con el derecho invocado; asimismo opone cuestiones previas y reconvención las cuales han sido resueltas mediante punto previo.

Que de lo expuesto se deduce, que para que opere en el presente caso la acción de desalojo, deben probarse propiamente tres requisitos los cuales son: 1º) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito a tiempo indeterminado), 2) la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de la procedencia del desalojo, pues de ser tal no tendría la legitimidad necesaria que solo así pueda comprobar la necesidad que pudiera caracterizarse como motivo de justicia del desalojo en beneficio del dueño o del pariente consanguíneo, 3) demostrar las imperiosa necesidad invocada por el propietario actor, de que su pariente consanguíneo en el presente caso su hija tiene necesidad de ocupar el inmueble arrendado, necesidad que debe ser justificada, sin cuya prueba tampoco procederá la pretensión del demandante, contra los ocupantes actuales del inmueble, y en el presente caso no existe plena prueba de los hechos alegados por el actor, que como antes quedó expresado, no acompaño a su escrito libelar los documentos fundamentales de la acción, finalmente solicita sea declarada sin lugar la acción de desalojo en la sentencia definitiva en el presente juicio.

Este Tribunal al respecto observa que, es criterio sostenido que “la prueba de necesidad” establecida en el literal b del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se refiere a que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que requiere el inmueble arrendado, el basamento de este criterio es el derecho de propiedad consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y no puede ser desconocido por el inquilino, constituyendo el derecho de “necesidad” un concepto amplio y subjetivo, pudiendo satisfacerse a través de presunciones o indicios que se puedan extraer de los medios o elementos que los demandantes lleve a los autos, para sí fundamentarla, sin que medie un incumplimiento culposo por parte del inquilino.

Asimismo quien aquí juzga antes pasar a decidir la presente causa trae como colorario lo señalado por el Dr. JOSE LUIS VARELA, en su libro de ANALISIS A LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (2da Edición Actualizada), titulo IV, capítulo I, paginas 105 y 106 ambos inclusive.

“La causal prevista en la letra “B” del artículo in comento, esta referida a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o hijo adoptivo. Esta causal es similar a la contemplada en el artículo 1 letra b, del Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas, solo que se incluye al hijo adoptivo. En esta causal de desalojo no media el incumplimiento culposo por parte del inquilino. Es necesario comprobar tanto el vínculo de parentesco que une al beneficiario del desalojo, como la necesidad de ocupar el inmueble, que solicita el propietario para él o sus consanguíneos hasta el segundo grado (padres, abuelos, hijos, nietos o hermanos del propietario).

En cuanto al termino “necesidad”, utilizado por el legislador en esta causal, el sentido que ha de atribuírsele al literal b), del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no puede ser el de una “necesidad”, personal exclusivamente del propietario o arrendador; sino que se extiende a otros requerimientos esenciales de los mismos tales como aquellos que se vinculan con sus actividades profesionales, comerciales o industriales. No puede hacerse una diferente interpretación si se quiere se coherente con el sistema, ya que, si el desalojo no es solo de viviendas, sino que se extiende a los locales comerciales e industriales, es necesario concordar ambas acciones.

Igualmente establece ARQUIMEDES E. GONZALEZ F., al respecto en su libro de JURISPRUDENCIAS INQUILINARIAS (Comentadas), tomo II, paginas 104 y 105 ambas inclusive.

“Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que a parezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo.

De lo anteriormente expuesto y de una revisión efectuada a las pruebas aportadas por las partes intervinientes en el presente proceso, se pudo observa que, en el caso de marras, el demandante consigno los siguientes instrumentos: 1) Copia Simple de Documento de Propiedad del inmueble objeto del presente juicio, registrado por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de Diciembre de 2.010, quedando anotado bajo el N° 2010-10380, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 217.1.14.3126 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010, marcado con la letra (B), en el cual se evidencia que es el propietario del inmueble objeto del presente juicio; 2) Copia fotostática del Contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano NELSON IGNACIO ALIZO GONZALEZ, (arrendador) y la BARBERIA HERMANOS CONTRERAS C.A., representada por su Director Gerente ciudadano JESUS AMADO CONTRERAS GUERRERO, en fecha 13 de Febrero de 2.007, cual corre inserto en autos a los folios 23 al 24 ambos inclusive; con la referida prueba el actor pretende demostrar que esta arrendado en otro local comercial y del cual paga un canon de arrendamiento; 3) Copia fotostática del Documento Constitutivo de la Sociedad Mercantil denominada BARBERIA HERMANOS CONTRERAS C.A., el cual corre inserto en autos a los folios 25 al 49 respectivamente, registrado por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, con las mismas la parte actora pretende demostrar que, tiene necesidad de ocupar el inmueble objeto del presente juicio, por cuanto tiene una compañía constituida y ésta funciona en un local Comercial identificado con el número y letra M-32, del nivel 3, ubicado en la Jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital; a todo lo anterior el Tribunal le otorgo todo el valor probatorio en la valoración de las pruebas, en consecuencia por todo lo anteriormente expuesto, se desprende que el demandante consigno los instrumentos con los que fundamento su pretensión y produjo las pruebas necesarias para demostrar el derecho deducido, y por ende la necesidad que tiene de ocupar el inmueble objeto del presente juicio. Y ASI SE DECLARA.-.

Teniendo en cuenta lo alegado y probado en autos, este Tribunal considera que lo procedente y ajustado a derecho, es declarar como efecto declara CON LUGAR la acción que por DESALOJO sigue el ciudadano AVELINO CONTRERAS GUERRERO contra la Sociedad Mercantil TANNYBELLA STUDIO UNISEX C.A en la persona de su Presidente la ciudadana ERIKA YELITZA QUINTANA FARRERAS, partes ampliamente identificadas en este fallo.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA CON LUGAR la acción que por DESALOJO sigue el ciudadano AVELINO CONTRERAS GUERRERO contra la Sociedad Mercantil TANNYBELLA STUDIO UNISEX C.A en la persona de su Presidente la ciudadana ERIKA YELITZA QUINTANA FARRERAS. En consecuencia se ordena a:

PRIMERO: Se condena a la parte demanda Sociedad Mercantil TANNYBELLA ESTUDIO UNISEX C.A., en la persona de su Presidente ciudadana ERIKA YELITZA QUINTANA FARRERAS, para que haga en entrega libre de bienes y personas del inmueble ubicado en el Centro Comercial El Valle, ubicado en la Avenida Intercomunal El Valle, Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy Distrito Capital, distinguido con el número y letra A-33, situado en el Nivel 5 Avenida, en Caracas, según numero Catastral 01-0110-U01-015-009-016-000-ON5-033, en el mismo estado de conservación, uso, aseo, y habitabilidad en que le fue entregado.

SEGUNDO: Se le otorga a la parte demandada un plazo improrrogable de seis (06) meses para hacer la entrega material del inmueble, contados a partir de la constancia en autos de la ultima de las notificaciones que de las partes se haga, todo de conformidad con el articulo 34 parágrafo primero de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte perdidosa, por haber resultado vencida en la presente incidencia.

Notifíquese a las partes por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de lapso de Ley, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada en el acopiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de Enero de 2014. Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZ,
DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE

LA SECRETARIA

ABG. MARIA VIRGINIA SOLORZANO PARRA

Publicada en la presente fecha, previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal, siendo las tres (3:00 p.m.).

LA SECRETARIA.

AAML/MVSP. Exp. Nro. AP31-V-2013-001481