REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2013-000509


PARTE DEMANDANTE:
FRANCISCO JAVIER AULI FRIGULA y FLAVIA TERESA MONDONI DE AULI, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Barcelona, España y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-6.563.689 y V-2.952.913, respectivamente.-

APODERADAS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO e YVANA BORGES, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 6.755, 11.804 y 75.509, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:



SOCIEDAD MERCANTIL BUFATS PUBLICIDAD C.A., de este domicilio, inscrita en fecha 19 de diciembre de 2003, ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 74, Tomo 850 A.-

NAIRIM MORENO BERROTERAN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 111.204.-





DEFENSORA JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I
NARRATIVA
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 08 de abril de 2013 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial asignándose su conocimiento a este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto dictado en fecha 09 de Abril de 2013, la admite y ordena su trámite conforme a las normas del juicio breve.-
Narran las apoderadas de la parte actora en su libelo de demanda, que mediante documento otorgado ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el N° 41, Tomo 45 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ONNIS C.A., celebró contrato de arrendamiento, con la Sociedad Mercantil BUFATS PUBLICIDAD C.A., con vigencia a partir del 01 de mayo de 2005, el cual tiene por objeto la OFICINA NRO. 1-F, ubicada en el Piso 1, Edificio CENTRO DOS CAMINOS, situado en el Angulo Noroeste de la Esquina formada por la Calle Real y la Calle El Carmen de Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda; que el canon de arrendamiento mensual fue modificado en la cantidad de CUATRO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (BS. 4.687,20), mediante Resolución Nro. 14687, de fecha 02 de febrero de 2011, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para el Transporte y Comunicaciones; que en fecha 21 de noviembre de 2008, la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ONNIS C.A., cedió los derechos del mencionado contrato a sus representados, quienes a su vez son los propietarios de la OFICINA 1-F; que posteriormente, en fecha 28 de febrero de 2012, sus representados notificaron a la arrendataria Sociedad Mercantil BUFATS PUBLICIDAD C.A., la no renovación del contrato de arrendamiento, por lo cual éste venció el día 30 de abril de 2012, comenzando a computarse a partir del 01 de mayo de 2012, la prórroga legal de dos (2) años, a favor de la arrendataria de conformidad con lo establecido en el literal c del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que es el caso, que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, enero y febrero de 2013, a razón de CUATRO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (BS. 4.687,20) cada uno, lo cual asciende a la cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES (BS. 46.872,00).-
Concluyen señalando como pretensión se declare la resolución del contrato de arrendamiento y por vía subsidiaria a pagar como indemnización por el uso del inmueble el monto de los cánones dejados de pagar oportunamente.-

Ordenada la citación de la demandada no fue posible citarla personalmente, en razón de ello se ordenó su citación por carteles y posteriormente se le designó defensor judicial cuyo nombramiento recayó en la abogada NAIRIM MORENO BERROTERAN, quien una vez cumplidas las formalidades de ley inherentes a su cargo, en fecha 27 de noviembre de 2013, contestó al fondo la demanda, negando, rechazando y contradiciendo en forma genérica tanto en los hechos como en el derecho la pretensión incoada por la actora y solicitó se declare sin lugar la misma.-
La parte actora en el curso de la causa aportó las pruebas que adelante se relacionan, valoran y aprecian.-
Así, garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes durante el iter procesal, ha quedado definido el “thema decidemdum” y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, para lo cual se observa:
II
PRUEBAS
1. Cursa del folio dieciséis (16) al folio veinticinco (25) del expediente instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ONNIS C.A como arrendadora y la Sociedad Mercantil BUFATS PUBLICIDAD C.A como arrendataria, el cual se valora conforme a las normas de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa; y que reza en su CLAUSULA CUARTA lo siguiente:
“El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de UN (01) AÑO, contado a partir del día 01 de Mayo de2005, prorrogable sucesiva y automáticamente por periodos iguales de Un (01) Año, salvo que alguna de las partes notifique por escrito a la otra con por lo menos SESENTA (60) DIAS de anticipación al vencimiento del lapso inicial del contrato o una cualquiera de sus prórrogas, si las hubiere, su voluntad de no prorrogarlo, y por ende, dar por finalizada la relación contractual…”.-

2. Cursante a los folios veintiséis (26) al veintiocho (28) del expediente Resolución N° 00014687 de fecha 02 de febrero de 2011, emanada de la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, mediante la cual regula el canon de arrendamiento del inmueble constituido por la Oficina1-F del Edificio denominado “CENTRO DOS CAMINOS”, ubicados entre las Calles Real y El Carmen, Urbanización Los Dos Caminos, Municipio Sucre, Estado Miranda, con 74,40 m2 de placa A en la cantidad de CUATRO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (BS. 4.687,20).- Esta se valora conforme a las reglas de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la regulación efectuada al canon de arrendamiento pactado.-

3. Cursante a los folios treinta y seis (36) al sesenta y seis (66) del expediente Notificación Judicial practicada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial mediante la cual se constata la notificación que hacen los arrendadores a la arrendataria de la voluntad de éstos de no renovar dicho contrato y del tiempo de la prórroga legal que le correspondía conforme a lo estipulado según lo establecido en el literal c del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ésta se aprecia conforme a la norma establecida en el artículo 1357 del Código Civil y se tiene como plena prueba de la notificación de no prorroga efectuada oportunamente por los arrendadores.-

III
MERITO

A los efectos del pronunciamiento sobre el mérito de la causa observamos, que el arrendamiento impone, conforme al artículo 1592 del Código Civil, al arrendatario la obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos.- Igualmente, dispone el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que quien pida la ejecución de una obligación debe demostrar su existencia y que quien se pretenda libertado debe probar el pago u otro hecho extintivo de la misma.- Así en la presente causa se demostró la existencia de la obligación de pagar el canon de arrendamiento de los meses desde mayo de 2012 hasta febrero de 2013 a cargo de la demandada en su carácter de arrendataria, empero, ésta no estableció ni el cumplimiento de la obligación, ni otra circunstancia que la relevara del mismo, de modo que debe considerársele como insolvente respecto de las pensiones indicadas por la actora.- Así se declara.-

En este mismo orden de ideas, debe recordarse que Nuestra doctrina judicial, exige como requisitos concurrentes para que proceda la acción resolutoria:

a) Que se trate de un contrato bilateral;
b) Que la parte accionada haya incumplido con las obligaciones correlativas que contractualmente están a su cargo, y;
c) Que la parte demandante haya cumplido con las obligaciones que a ella corresponden.-

Sobre estos requisitos vale comentar lo siguiente:

Uniforme y pacíficamente nuestra doctrina judicial exige el carácter bilateral del contrato como requisito de la acción resolutoria, tal consideración sin duda deriva no sólo de la clara letra del artículo 1167 trascrito, al prever: “En el contrato bilateral…”; sino de un imperativo de la equidad, recordemos que bilaterales en términos del artículo 1134 del Código Civil son aquellos contratos en los cuales ambas partes se obligan, definición que luego se ha complementado en la doctrina afirmando que se refiere a aquellos contratos en los cuales existen obligaciones correlativas.- De modo que las partes se encuentran con prestaciones que se enlazan unas como causas de las otras.- Por ello un imperativo de equidad exige “…que si una de las partes no cumple con sus compromisos, la otra debe ser desligada de los suyos…”.-

Es por ello que acertadamente Mosco afirma que la resolución se “…aplica en todos los contratos conmutativos ciertos, esto es, a todos aquellos contratos en los que haya intercambio de intereses recíprocos…”.-

En el arrendamiento una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble a cambio de un precio que la otra se obliga a pagar, es claro entonces el carácter bilateral de este tipo contractual.- En el caso de autos, nos ocupa el arrendamiento de un inmueble constituido por un local destinado a Oficina identificada con el N° 1-F.-

La segunda exigencia es el incumplimiento de una de las partes, debe significarse que tal incumplimiento debe entenderse en el marco de la estructura ideológica de nuestro Código como la “…falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada…” así es una noción amplia que engloba tanto el incumplimiento definitivo como el retardo en el cumplimiento.- (Negrillas del Tribunal).-

Además vale agregar que tal incumplimiento debe ser imputable al deudor de la prestación.- Para la procedencia de la resolución basta este requisito, no es menester que la otra parte demuestre haber sufrido un daño.-

La última exigencia es que la otra parte, o sea la accionante, haya cumplido sus obligaciones, en este caso específico ello se evidencia del hecho de que la arrendataria se encuentra gozando de la cosa para la fecha, en que se verificó el hecho constitutivo del incumplimiento y a su vez constitutivo de la causa de la pretensión.-

Siendo así concluye este sentenciador que se encuentran llenos los extremos para acordar la resolución solicitada y sí se decide.-

VI
DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por los ciudadanos FRANCISCO JAVIER AULI FRIGULA y FLAVIA TERESA MONDONI DE AULI en contra de la Sociedad Mercantil BUFATS PUBLICIDAD C.A, plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y se condena a la parte demandada a lo siguiente:

PRIMERO: A la entrega material real y efectiva del inmueble arrendado constituido por la OFICINA 1-F, ubicada en el Piso 1 del Edificio CENTRO DOS CAMINOS, situado en el Ángulo Noroeste de la Esquina formada por la Calle Real y la Calle El Carmen de Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda, en las mismas condiciones de aseo, uso y conservación en que lo recibió, libre de bienes y personas.-

SEGUNDO: A pagar por vía subsidiaria como indemnización por el uso del inmueble, la cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES (BS. 46.872,00), monto que corresponde a los cánones de arrendamiento dejados de pagar oportunamente.-

TERCERO: Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.-

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los diecisiete (17) días del mes de enero del año dos mil catorce (2.014).- Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria Acc.,

Viviana Aldana.-
En esta misma fecha, 17 de enero de 2014, siendo las 9:40 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria Acc.,

Viviana Aldana.-
VMDS/ntj*
EXP. N° AP31-V-2013-000509