TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
203º y 155º

PARTE ACTORA: C.A., INMOBILIARIA PERDOMO DELGADO, anteriormente denominada C.A., INMOBILIARIA SUCESORA DE PRUDENCIO PERDOMO DELGADO, de este domicilio, inscrita en el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, en fecha 30 de agosto de 1946, bajo el No. 866 del Tomo 4-A, posteriormente reformado dicho Documento Constitutivo-Estatutos Sociales por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 7 de septiembre de 1977, anotado bajo el No. 28, Tomo 111-A-Sgdo, 10 de marzo de 1995, bajo el No. 51, Tomo 85-A-Sgdo y 8 de noviembre de 2000, bajo el Nº. 29, Tomo 250-A-Sgdo.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: DOMINGO SOSA BRITO y FREDDY JOEL OVALLES PARRAGA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 3.582 y 13.266, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ANTONIO JOSÉ SÁNCHEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 4.684.140.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Sin representación judicial acreditada en autos.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN).
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE ITINERANTE Nº 0621 -12
EXPEDIENTE ANTIGUO Nº AH14-V-2006-000137

-I-
SÍNTESIS DE LA LITIS
Suben los autos al conocimiento de este Tribunal, en vista del recurso de apelación ejercido en fecha 01 de febrero de 2006 (folio 32), por el abogado FREDDY JOEL OVALLES PARRAGA, contra la sentencia dictada por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de enero de 2006, el cual fue dictado en la causa que inició el apelante, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en contra del ciudadano ANTONIO JOSÉ SÁNCHEZ (folios 25 al 31).
Luego de haber sido oída la apelación en ambos efectos, mediante auto del Tribunal de fecha 02 de febrero de 2006, se ordenó remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial (folio 33).
Posteriormente, en fecha 07 de febrero de 2006, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas le dio entrada al expediente (folio 35). El apelante, con ello, consignó diligencia en fecha 22 de febrero de 2006, en la cual solicitó declarar con lugar el recurso de apelación (folios 36).
El Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en acatamiento a la Resolución Nº 2011-0062, de fecha 30 de noviembre de 2011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se le atribuyó competencia como Juzgados Itinerantes de Primera Instancia a los Juzgados Segundo, Sexto, Séptimo, Noveno y Décimo de Municipio Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue prorrogada mediante Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, y a la cual se le dio continuidad mediante Resolución Nº 2013-0030 del 04 de diciembre de 2013, emanadas del mismo órgano, y previa revisión del expediente, ordenó la remisión del mismo a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo que la presente causa se encontraba en estado de sentencia fuera del lapso legal.
En fecha 12 de abril de 2012, mediante Nota de Secretaría, este Juzgado dio cuenta de la entrada del presente expediente, asignándosele el Nº 0621-12, acorde a la nomenclatura llevada por el Tribunal (folio 39).
En fecha 04 de diciembre de 2012, este Tribunal Itinerante dictó auto mediante el cual quien aquí suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa (folio 40).
Cumpliendo con lo establecido en la Resolución 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se prorrogó la competencia de los Juzgados Itinerantes establecida por la Resolución 2011-0062 antes nombrada, se publicó en fecha 10 de enero de 2013 en el Diario Últimas Noticias Cartel Único de Notificación y de Contenido General, al que se refiere el artículo 2 de la nombrada Resolución 2012-0033, mediante el cual se dio notificación de los abocamientos de causas en los expedientes que se encuentran en estado de sentencia fuera de su lapso natural correspondiente para emitir decisión.

Según consta en auto de fecha 05 de febrero de 2014, se ordenó agregar al expediente copia del Cartel de Notificación librado en fecha 06 de diciembre de 2012 y del Cartel publicado en prensa el 10 de enero de 2013, así como su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia.
Así pues, mediante Nota de Secretaría de fecha 05 de febrero de 2014, se dejó constancia del cumplimiento de las formalidades para las notificaciones de las partes según lo ordenado por la Resolución 2012-0033.

-II-
MOTIVA
De la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que en virtud de la entrada en vigencia de las Resoluciones Nros. 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012 y 2013-0030 de fecha 04 de diciembre de 2013, dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de las cuales se le atribuye a este Tribunal competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien suscribe el presente fallo, previo abocamiento efectuado, notificadas las partes, y estando en la oportunidad para decidir, lo hace en base a las siguientes consideraciones:
El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada, en fecha 27 de enero de 2006, por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró: “INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por los abogados DOMINGO SOSA BRITO Y FREDDY JOEL OVALLES PARRAGA…”
Ahora bien, alega la parte actora en su escrito libelar que en fecha 01 de noviembre de 1975, celebró un contrato de arrendamiento, por un (01) año, con el ciudadano ANTONIO JOSÉ SÁNCHEZ, plenamente identificado, por un apartamento distinguido con el No. 7 (PENT-HOUSE) del Edificio Loyola, ubicado en la calle Loyola, de la urbanización El Paraíso, acordándose en dicho contrato que podía ser prorrogable por períodos de un (01) año, siempre que la arrendadora no notificara por escrito al arrendatario antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prórrogas su deseo de no prorrogarlos.
Asimismo, alega que notificó a la parte demandada, a través del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que al vencimiento del contrato no sería prorrogado dicho contrato y en consecuencia debía hacer entrega del inmueble objeto del mismo, en la fecha de dicho vencimiento. Motivado a ello, señala el demandante, que en fecha 01 de noviembre de 2002, tuvo su vencimiento dicho contrato y comenzó a regirse el lapso de prórroga legal de tres (03) años, según lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así las cosas, es menester para esta Alzada señalar que de la revisión de las actas procesales, se observa que la relación arrendaticia tuvo su inicio el 01 de noviembre de 1975, según se desprende del contrato de arrendamiento privado inserto al folio 14, y que la vigencia de dicho convenio fue pactada por un año, prorrogable automáticamente por períodos de un año.
Dicho contrato comenzó a regir el 01 de noviembre de 1975, según se observa en el contrato de arrendamiento que corre inserto al folio 14, asimismo, de La Cláusula OCTAVA, se desprende que el contrato de arrendamiento fue suscrito a tiempo determinado, aunque, en virtud de que comenzó a regir el 01 de noviembre de 1975 al 01 de noviembre de 1990, se cumplió el lapso de quince (15) años los quince años de duración del contrato de arrendamiento, según lo establecido en el artículo 1580 del Código Civil el cual establece:
Artículo 1580.- “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto…”
Sobre la norma transcrita ut supra, el autor José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra citada Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, UCAB 2009, página 370, señala lo siguiente:
“…El arrendamiento celebrado por una duración superior al máximo legal no es anulable sino que se reduce a dicho máximo (C.C. art. 1580, encab., 2ª disp.). La reducción a diferencia que la nulidad, sólo surte efectos para lo futuro. La acción de reducción no puede ser ejercida por el arrendatario, ya que la norma no tiende a protegerlo. Así pues, son el arrendador, y sus causahabientes, incluso a título particular en la cosa arrendada, quienes pueden pedir la reducción…”
Ahora bien, la autonomía de la voluntad o voluntad contractual de las partes, en materia de inquilinato, debido al sensible hecho social que regula esta rama del derecho, está sometida a ciertas limitaciones, ello según lo señalado en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala: “los derechos que la ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”, aunado a lo establecido el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Así las cosas, considera esta Juzgadora que los contratos a término fijo con prórrogas sucesivas continúan siendo a plazo fijo, aunque se prorroguen varias veces. Sin embargo, esas prórrogas sucesivas sin alterar la naturaleza del contrato, tienen como límite máximo, los quince años que dispone el artículo 1580 del Código Civil, por ser una disposición de orden público, por ende, cumplido ese lapso, si el arrendatario sigue en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, opera la tácita reconducción, tal como lo establece el artículo 1600 del Código Civil. El cual señala:
“artículo 1600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
En tal sentido, el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de interposición de la presente demanda, sólo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Siguiendo este orden de ideas, el autor José Agustín Catalá, en su obra El Contencioso Administrativo Inquilinario, Ediciones Centauro, Caracas 1993, página 609, afirma que “cuando el tiempo del arrendamiento excede de los quince años, se reduce a este término, y vencido este plazo, si no se manifiesta la voluntad de no renovar el contrato, dentro de los plazos establecidos en la ley, opera la tácita reconducción.”
En el caso de marras, quedó evidenciado que la relación arrendaticia versa sobre un bien inmueble que se inició el 01 de noviembre de 1975 por un término de un año, mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado, previéndose prórrogas sucesivas o automáticas por períodos iguales, habiéndose cumplido los quince años a que alude el artículo 1580 del Código Civil, 01 de noviembre de 1990, como bien lo determinó el A quo; y como quiera que después de esa fecha se dejó al arrendatario en posesión del inmueble, sin oposición del arrendador, es forzoso concluir que operó la tácita reconducción y en consecuencia el contrato se renovó, pero sin determinación de tiempo. Así se declara.
De lo antes expuesto, visto que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone que:

“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…”
Sobre la interpretación de la norma in comento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, Expediente Nº 047-1845 estableció:
“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda.
…omissis…
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…”
Así las cosas, de conformidad con la Jurisprudencia y la norma transcrita ut supra, y visto que en el decurso del presente fallo quedó establecido que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, entiende esta Alzada que lo correcto era intentar una acción de desalojo y no de cumplimiento de contrato, como así lo declaró el A quo.
Es importante para esta Juzgadora resaltar que aún cuando el efecto principal del desalojo y del cumplimiento de contrato es la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no puede entenderse como un mero formalismo, pues existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de cumplimiento de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado el siguiente criterio sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:
“El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.”
En razón a lo antes expuesto, se observa que la acción de Cumplimiento de Contrato alegada por la demandante, no resulta idónea para la satisfacción de su pretensión, por lo que es forzoso para esta Alzada declarar, como en efecto lo hará, Sin Lugar el Recurso Ordinario de Apelación, incoado por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA PERDOMO DELGADO, ANTERIORMENTE DENOMINADA C.A., INMOBILIARIA SUCESORA DE PRUDENCIO PERDOMO DELGADO, en contra del fallo dictado en fecha 27 de enero de 2006, que declaró inadmisible la demanda incoada, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

-III-
DISPOSITIVA
En vista de los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente:
PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso Ordinario de Apelación, incoado por la Sociedad Mercantil C.A., INMOBILIARIA PERDOMO DELGADO, anteriormente denominada C.A., INMOBILIARIA SUCESORA DE PRUDENCIO PERDOMO DELGADO, de este domicilio, inscrita en el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, en fecha 30 de agosto de 1946, bajo el No. 866 del Tomo 4-A, posteriormente reformado dicho Documento Constitutivo-Estatutos Sociales por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 7 de septiembre de 1977, anotado bajo el No. 28, Tomo 11-A-Sgdo, 10 de marzo de 1995, bajo el No. 51, Tomo 85-A-Sgdo y 8 de noviembre de 2000, bajo el Nº. 29, Tomo 250-A-Sgdo.
SEGUNDO: SE CONFIRMA, en todas y cada una de sus partes el fallo dictado en fecha 27 de enero de 2006, por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, que declaró INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por los abogados DOMINGO SOSA BRITO y FREDDY JOEL OVALLES PARRAGA, en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil, C.A., INMOBILIARIA PERDOMO DELGADO, anteriormente denominada C.A., INMOBILIARIA SUCESORA DE PRUDENCIO PERDOMO DELGADO, ya identificada.
TERCERO: Por la naturaleza del presente fallo, se condena en costas a la parte actora-apelante, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los veinte (20) días del mes de febrero de dos mil catorce (2014). Años: 203º de la Independencia y 155º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR
Dra. ADELAIDA SILVA MORALES

LA SECRETARIA
Abg. BIRMANIA AVERO

En esta misma fecha siendo las 09:30 a.m., se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA
Abg. BIRMANIA AVERO

Exp. Itinerante Nº: 0621-12
Exp. Antiguo Nº: AH14-V-2006-000137
ACSM/BA/EH