TSJ Regiones - Decisión

En horas de despacho del día de hoy, seis (06) de febrero de 2014, siendo la 1:00 p.m., día y hora fijados por este Tribunal de Alzada para que tenga lugar la Audiencia de Apelación en el presente juicio, tal como lo dispone el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se anunció el acto en las puertas del Tribunal en la forma de ley, encontrándose presente la abogada Yraima Rodríguez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 64.597, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, Carmen Gisela Izquierdo Hernández, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad Nº. V-1.725.382; y, la abogada Aglair Rodríguez C., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 35.758, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, Mónica Salas Retamal, de nacionalidad chilena, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad Nº. E-81.630.778, quien también se encuentra presente en este acto.- Acto seguido, el Juez del Despacho, declaró abierta la AUDIENCIA DE APELACION, establecida en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, concediendo el derecho de palabra a la parte actora, quien expuso lo siguiente: “Ratifico en todas y cada una de sus partes los hechos explanados en el libelo de la demanda. Manifiesto mi inconformidad con la sentencia apelada ya que la Nueva Ley en materia de Arrendamientos Inmobiliarios, autoriza al arrendador a retirar las consignaciones. En la sentencia apelada no se le dio valor probatorio a los recibos de condominio, para demostrar que los depósitos eran incompletos. Solicito se tome en cuenta mis alegatos.- Seguidamente, se le concedió el derecho de palabra a la parte demandada, quien expuso entre otras cosas, lo siguiente: “En relación a los meses demandados de Febrero y Marzo de 2011, éstos fueron consignados. El Señor Horacio Castro convino con la Señora Monica Salas, en que pagara el condominio y ésta aceptó. Hay un contrato verbal donde se acordó el pago del condominio y así lo ha venido retirando la parte actora. Pero posteriormente, mi representada tuvo que consignar en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio. Nunca ha habido incumplimiento en el pago. Se exige el cumplimiento de la cláusula tercera del contrato, pero desde el año 2005, se acordó que la demandada pagaría el condominio y ese monto sería descontado del canon. Eso fue así hasta que falleció el Señor Horacio Castro, incluso, hasta Diciembre de 2011 la Señora Gisela siguió cobrando los cánones de arrendamiento. Se continúa pagando el canon a razón de Bs. 1.000,00. No existe deuda.- En este estado, la abogada de la parte actora manifestó: “No existe un contrato verbal o acuerdo de pago de condominio”.- Seguidamente la representación de la parte demandada señala: “Las consignaciones están hechas a nombre del ciudadano Horacio Castro. Pido justicia. A continuación el Juez del Despacho procedió a preguntar a la demandada, Mónica Salas Retamal: Cuanto cancela usted por concepto de condominio? A lo que respondió: “A veces Bs. 800, a veces Bs. 1.000,00, el ultimo recibo que fue el del mes de Enero de 2014, fue por la cantidad de Bs. 643,00”.- El Juez pregunta a la demandada: “Que considera usted del monto que cancela por concepto de canon de arrendamiento? A lo que contestó: “Han salido leyes que indican que no hay aumento de los cánones de arrendamiento y nos hemos ajustado a eso. Hay un expediente por ante SUNAVI que es el Ente regulatorio. Pero es cuestión de que la arrendadora manifieste si quiere aumentar el canon. De seguidas expresa la apoderada de la parte actora: “este juicio tiene 3 años. Mi representada tiene casi 80 años, ella quiere desalojarla porque no tiene habitación propia, ella vive con su hijo. Yo en un acto conciliatorio le propuse a la parte demandada en que si quería convenir en un plazo de 6 meses para entregar el inmueble, que mientras dura todo el proceso, se traducen en por lo menos 2 años y medio. El estado le va a dar solución habitacional, incluso durante esos dos años no pagara el canon de arrendamiento. Hay una razón de peso para pedir el desalojo, que es la avanzada edad de la actora. A lo que respondió la apoderada de la parte demandada: “Esta parte esta de acuerdo con lo que propone la actora si fuera el caso de que hubiera incumplimiento en el pago, pero no acepto injusticia. Pero se trata de buscar una solución”.- Oídas las partes, se deja expresa constancia que el Tribunal no posee los medios audiovisuales a que hace referencia la norma contenida en el artículo 122 ejusdem, para recoger por esos medios la exposición aquí realizada.- Siendo las 2:00 p.m, se da lectura a la presente acta, dejando constancia de la presencia de ambas partes, identificadas en el encabezamiento de la presente acta, quienes proceden de inmediato a firmar la presente Acta y seguidamente el Juez se retira a los fines de elaborar el dictamen correspondiente, el cual se pronunciará dentro de los cincuenta (50) minutos aproximadamente, o antes si fuere el caso.- Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman
EL JUEZ,

LA APODERADA DE LA PARTE ACTORA

LA PARTE DEMANDADA Y SU APODERADA,

LA SECRETARIA,

Recogidas las firmas de todos los intervinientes, este Tribunal de Alzada procede a dictar el fallo correspondiente, el cual será redactado en términos precisos y breves, sin necesidad de narrativa, transcripciones de actas o documentos que consten en el expediente, conteniendo la identificación de las partes y sus apoderados, los motivos de hecho y de derecho de la decisión, así como la determinación del objeto o la cosa sobre la cual ha de recaer la decisión. A tales efectos, se tiene: REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA. EN SU NOMBRE. JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. Exp. N° AP71-R-2013-001076 (9009). PARTE ACTORA: Constituida por la ciudadana CARMEN GISELA IZQUIERDO HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad Nº. V-1.715.382. SU APODERADA JUDICIAL: Ciudadana Yraima Rodríguez, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 64.597. PARTE DEMANDADA: Constituida por la ciudadana MÓNICA SALAS RETAMAL, de nacionalidad chilena, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad Nº. E-81.630.778. SU APODERADA JUDICIAL: Ciudadana Aglair Rodríguez C., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 35-758. MOTIVO: DESALOJO. INMUEBLE OBJETO DE LITIS. Constituido por el Apartamento distinguido con la letra “B” y el número “20”, ubicado en el piso 20, del Edificio Residencias “SAINT CROIX”, perteneciente al Parque Residencial “Las Islas”, de la Urbanización Macaracuay, calle San Antonio, Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda.
-DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA-
La presente causa la conoce estE Tribunal de Alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 28 de octubre de 2013 (F.367, pieza 1), por la abogada Yraima Rodríguez, apoderada de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 24 del referido mes y año, por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de Desalojo interpuesta, y por vía de consecuencia, condenó en costas a la parte actora perdidosa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Cumplida la distribución de ley, correspondió el conocimiento del asunto a este Tribunal de Alzada, el cual mediante providencia de fecha 26 de noviembre de 2013 (F.382-384, pieza 1), le dio entrada y estableció la oportunidad en que debía llevarse a cabo la audiencia oral, una vez conste en autos la última notificación que de las partes se hiciere; la cual se fijaría mediante auto expreso. En la misma fecha se libraron boletas de notificación. En fecha 10 de enero de 2014 (F.04, pieza 2), se dejó constancia de la última de las notificaciones practicadas.
En fecha 03 de febrero de 2014 (F.8, pieza 2)), se fijó mediante auto expreso la oportunidad para la celebración de la audiencia oral, la cual se celebró en esta misma fecha.
Encontrándose la presente causa en estado para dictar sentencia, procede esta Alzada a proferir su fallo, considerando para ello, lo siguiente:
-ANTECEDENTES-
Se inició el presente juicio de Desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, mediante libelo de demanda presentado en fecha 04 de abril de 2011 (F.02-07, pieza 1), por la actora, Carmen Gisela Izquierda Hernández, asistida -para ese entonces- de su actual apoderada judicial, abogada Yraima Rodríguez; correspondiéndole su conocimiento, por efecto de la Distribución de Ley, al Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien considerando que la misma no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley, procedió a admitirla cuanto ha lugar en derecho en auto de fecha 14 de abril de 2011 (F.43-44, pieza), de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 34.a) de la antigua Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 21 de octubre de 1999. Quiere esto decir, que la presente causa fue debidamente iniciada antes de la entrada en vigencia de la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cuya vigencia comenzó a regir a partir de su publicación en Gaceta Oficinal Nº 6.053 Ext., del 12 de noviembre de 2011. Ahora bien, en la disposición transitoria “PRIMERA” contenida en ésta novedosa Ley, se señala: (Sic) “Los procedimiento administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley” (Resaltado de este Juzgado Superior Noveno), lo que quiere decir, que la disposición in comento refiere es en cuanto al procedimiento (audiencias, actos, lapsos, términos, entre otros) que debe seguir llevándose en las causas administrativas o judiciales que estaban en curso antes de su entrada en vigencia. De manera pues que, las situaciones fácticas de hecho que hayan existido y que dieron pie a la interposición de la acción, para la fecha en que ésta fue presentada (04/04/2011), y de su debida admisión (14/04/2011), no puede sufrir cambio cuando ha existido un fecha cierta -señalada en el libelo- del incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamientos que se demandaron para ese momento. Máxime cuando de autos se desprende que para el momento en que tuvo lugar la SUSPENSIÓN DE LA CAUSA por el a-quo (F.51, pieza 1), como consecuencia de lo establecido en el artículo 4º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, Nº 8.190, publicado Gaceta Oficial Nº. 39.668, de fecha 06 de mayo de 2011, el presente juicio se encontraba en estado de citación de la parte demandada. Y así se establece.
Precisar lo anterior luce indispensable para este Juzgador, a fin de no crear confusión en la elaboración de la decisión que ahora ocupa nuestra atención.
Luego, conforme se desprende del escrito libelar de fecha 04 de abril de 2011 (F.02-07, pieza 1), la parte actora fundamentó su demanda de Desalojo en lo siguiente: Que, en fecha 29 de abril de 2005, su concubino, Horacio Castro Recagno, quien era venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad Nº. V-283.089, suscribió un contrato de arrendamiento con la demandada, Mónica Salas Retamal, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 84, Tomo 33, de los libros respectivos, el cual tuvo como objeto el bien up supra mencionado e identificado en este fallo. Que, la duración del referido contrato fue de un (1) año, contado a partir del 25 de abril de 2005, hasta el 25 de abril de 2006, pero, que por cuanto la arrendataria continuó habitando el inmueble, se produjo la tácita reconducción conforme al artículo 1.600 del Código Civil, y el mencionado contrato pasó a ser indeterminado. Que, el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de Bs.F. 1.000,00, mensual y por adelantado, conforme a la cláusula “TERCERA” del mismo (Que anexa marcado “A”). Que, es el caso que su concubino falleció en fecha 11 de junio de 2007, como se desprende de Acta de Defunción que acompaña marcada “D”; y en vida la instituyó como su única y universal heredera testamentaria, como se evidencia de Testamento abierto debidamente autenticado en fecha 26 de junio de 2002, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 83, Tomo 60, y debidamente registrado ante el registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 18 de febrero de 2003, el cual quedó anotado bajo el Nº 6, Tomo 1, del Protocolo Primero (Que acompaña marcado “C”). Que, asimismo, en fecha 25 de mayo de 2010, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, declaró con lugar la Acción Merodeclarativa de Unión Concubinaria con el de cujus Horacio Castro Recagno (Arrendador), la cual había intentado (Actora), y que acompaña marcado “D”. Que, con posterioridad a la muerte de su concubino, ella (Demandante) continuó recibiendo los pagos del canon de arrendamiento del inmueble arrendado, en su condición de heredera testamentaria y única y universal heredera; pero que es el caso, que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero y marzo de 2011, a razón de Bs.F. 1.000,00, c/u, y que suman la cantidad de Bs.F. 2.000,00, incumpliendo de esta manera la cláusula “TERCERA” del contrato de arrendamiento, antes citado. Que, en varias oportunidades ha llamada a la arrendataria a través del número de teléfono (0212)-257-49-84, para que se ponga al día con el canon de arrendamiento y solo recibe negativas de su parte, por cuanto no acepta ningún reclamo y no deja terminar la conversación trancando el teléfono fulminantemente. Que, es por las razones expuestas y de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.600 del Código Civil, en concordancia con los artículos 33 y 34.a) de la -antigua- Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 21 de octubre de 1999, que acude por ante esta autoridad para demandar a la ciudadana Mónica Salas Retamal, por Desalojo, por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero y marzo de 2011, a razón de Bs. 1.000,00, c/u, a fin que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal en desalojar el bien inmueble objeto de litis, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Asimismo, demanda los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del referido bien, así como las costas y costos que se causen en el presente juicio.
Una vez admitida la demanda mediante auto de fecha 14 de abril de 2011 (F. 43-44, pieza), el juzgado de la causa, esto es: el Tribunal Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó el emplazamiento de la demandada, para el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda.
Posteriormente, mediante auto de fecha 16 de mayo de 2011 (F.51, pieza 1), fue ordenado la suspensión de la presente causa, en virtud de lo establecido en el artículo 4º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial Nº 39.668, de fecha 6 de mayo de 2011.
En diligencia de fecha 23 de mayo de 2011 (F.53, pieza 1), la representación judicial de la parte actora solicitó copia certificada de todo el expediente, lo cual fue acordado en auto de fecha 27 del referido mes y año (F.54, pieza 1).
En fecha 29 de enero de 2013 (F. 61-64, pieza 1), la representación judicial de la actora consignó a las actas del expediente Providencia de SUNAVI Nº MC-2715/11-07, de fecha 14 de diciembre de 2012, contenida en el Exp. Nº S-7100/11-09, de su numeración particular, mediante la cual la ciudadana Ana Marina Rodríguez Montero, en su carácter de Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad, exhorta al juzgado de la causa (Sic) “...a reactivar el procedo judicial contenido en el expediente AP31-V-2011-000912, nomenclatura de este ese juzgado, y proceder para todos los efectos ulteriores del mismo conforme lo disponen los artículos 12º, 13º y 14º del decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas...”, ello en virtud que la presente causa se había iniciado antes de su promulgación. En tal sentido, fue ordenado mediante auto de fecha 04 de febrero de 2013 (F.65-67, pieza 1), dejar sin efecto la suspensión que fuera decretada el 16 de mayo de 2011, y en consecuencia continuar el presente procedimiento en el estado procesal en que se encontraba al momento de su suspensión como es la citación personal de la parte demandada. A tales efectos, se instó a la actora a consignar copia del libelo y del auto de admisión a los fines consiguientes.
En diligencia de fecha 14 de marzo de 2013 (F. 84-85, pieza 1), la representación judicial de la actora dejó constancia en el expediente de haber cancelado los emolumentos necesarios para la practica de la citación de la demandada; haciendo alusión en que los mismos ya habían sido debidamente cancelados antes de la suspensión de la causa.
En diligencia de fecha 17 de abril de 2013 (F.87, pieza 1), el ciudadano Julio Echeverría, en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia en el expediente de no haber podido lograr la citación personal de la demandada. Luego, en diligencia de fecha 23 del referido mes y año, fue solicitada la citación mediante Cartel de prensa, lo cual fue acordado en auto de fecha 20/04/2013 (F. 104-6, pieza 1). Dichos Carteles fueron consignados en el expediente en fecha 13 de mayo de 2013 (F.110, pieza 1)
En diligencia de fecha 13 de mayo de 2013 (F.113, pieza 1), la ciudadana Arlene Padilla, en su carácter de Secretaria del Juzgado de la causa, dejó constancia en el expediente de haberse cumplido con las exigencias establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 07 de junio de 2013 (F.145-146, pieza 1), fue fijada la oportunidad para llevar a cabo la Audiencia de Mediación, de conformidad con lo establecido en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Esta Audiencia fue debidamente realizada en fecha 17 del referido mes y año (F.157-158, pieza 1), en la cual no hubo arreglo posible entre las partes litigantes, por lo que se continuó con el procedimiento. En la misma fecha, se fijó la Segunda Audiencia de Mediación, que fue llevada a cabo el día 27 de junio de 2013 (F.164-165, pieza 1), en la que tampoco hubo arreglo posible de las partes, continuándose con el juicio instaurado.
Llegada la oportunidad para la contestación, en fecha 15 de julio de 2013 (F.176-181, pieza 1), compareció la demandada, Mónica Salas Retamal, conjuntamente con su apoderada judicial, abogada Aglair Rodríguez, y procedió a dar contestación al fondo de la demanda alegando, lo siguiente: Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho invocado. Asimismo, negó que deba a la actora los meses de febrero y marzo de 2011, a razón de Bs.F. 1.000,00, c/u, por concepto de canon de arrendamiento. En tal sentido, afirma que la demandante, Carmen Gisela Izquierdo Hernández, (Sic) “...recibía el pago a través del JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EXP. Nº 20072174, donde yo efectuaba las CONSIGNACIONES de los cánones de Arrendamiento; siendo la ÚLTIMA SOLICITUD de cobro de la accionante es el 17 de ENERO DE 2011...”. Por tal razón, insiste en que no se encuentra en estado de insolvencia respecto de los cánones que se le imputan impagados, puesto que (Sic) “...Los meses que han sido alegados, es decir, FEBRERO Y MARZO DE 2011, fueron pagados y consignados por ante el Tribunal 25º de Municipio, en la siguiente fecha: 1) mes de FEBRERO 2011, el 01-02-2011, Depósito Nº 94541887 y recibido por el Juzgado Vigésimo Quinto en fecha 10 Feb.2011, Taquilla Nº 3, COMPROBANTE DE CONSIGNACIÓN (Ver sello húmedo del Tribunal por ambos lados). 2) MARZO 2011, el 09-03-2011, Depósito Nº 95189488, y fue consignado en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio en 14 de Marzo de 2011, Taquilla Nº 4, COMPROBANTE DE CONSIGNACIÓN, (Ver sello húmedo del Tribunal en ambos lados)...”. Alegó igualmente la demandada, que por instrucciones y convenimiento con su arrendador, ella cancelaba mensualmente el Condominio del inmueble que le fuera arrendado, y lo cual era deducido del canon de arrendamiento. En tal sentido, acompañó solvencia de pago de condominio de fecha 09 de mayo de 2011, otorgado por la Administradora del Condominio del Parque Residencial “LAS ISLAS”, con sus respectivos anexos, marcado “C”.
Asimismo, denuncia que desde el día 04 de mayo de 2009, la demandante, Carmen Gisela Izquierdo Hernández, le ha ocasionado problemas, procurando arbitrariamente desalojarla del apartamento que ocupa junto a su grupo familiar, sin justificación alguna, como se evidencia en otra demanda que por Desalojo intentó ante el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contenida en el expediente Nº AP31-V-2009-001123, de la numeración particular de éste, que anexa marcada “D”. De la misma forma acusa a la actora de procurar obtener la posesión del apartamento después de haber fallecido el ciudadano Horacio Castro Recagno, quien en vida fue el que le arrendó el bien inmueble destinado a vivienda que en actualidad ocupa, y por innumerables problemas con la demandada, quien se negó a recibir el pago, se vio obligada a proceder a las consignaciones del canon de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Consignaciones, antes referido.
En razón de todo lo expuesto, solicita se declare sin lugar la demanda interpuesta, con expresa condenatoria en costas a la demandante.
Mediante auto de fecha 29 de julio de 2013 (F.276-278, pieza 1), el Tribunal de la Primera Instancia dejó fijado los hechos en la presente causa y límites de la controversia, de conformidad con lo establecido en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En fechas: 05 y 07 de agosto de 2013 (F.279-280, pieza 1), ambas partes presentaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron debidamente admitidas mediante auto de fecha 24 de septiembre de 2013 (F.318, pieza 1).
En auto de fecha 11 de octubre de 2013 (F.335, pieza 1), el juzgado de la causa fijó el 5to., día de despacho siguiente al de esa fecha, para que tenga lugar la Audiencia de Juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Esta Audiencia de Juicio fue llevada a cabo el 21 de octubre de 2013 (F.338-342, pieza 1), en la cual fue declarada Sin Lugar la demanda interpuesta, con expresa condenatoria en costa a la parte demandante perdidosa.
Luego, en fecha 23 de octubre de 2013 (F.349-365, pieza 1), fue agregada al expediente, de manera integra, la sentencia definitiva dictada en esta causa por el Tribunal de la Primera Instancia, en la cual, en síntesis, se declaró, lo siguiente:

(Sic) “...(Omissis)...”...declara: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por los ciudadanos (Sic) CARMEN GISELA IZQUIERDO HERNÁNDEZ en contra de MONICA SALAS RETAMAL, identificadas al inicio del presente fallo. Como consecuencia de lo anterior se condena en costas a la parte actora por haber resultado perdidosa en la presente instancia de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil...” (Cita textual).

En diligencia de fecha 28 de octubre de 2013 (F.367, pieza 1) la representación judicial de la parte demandante apeló de la referida sentencia. Siendo escuchada en ambos efectos mediante auto de fecha 04 de noviembre de 2013 (F.368, pieza 1), por lo que se ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Luego, efectuada la distribución de Ley, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior Noveno quien la dio por recibida el 25 de noviembre de 2013 (F.372, pieza 1). Seguidamente, en providencia de fecha 26 del mismo mes y año, fue ordenada la notificación de las partes a fin de hacerles saber sobre la oportunidad en que tendría lugar la Audiencia Oral, a que se refiere el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Finalmente, notificadas como quedaron las partes, en auto de fecha 03 de febrero de 2014 (F.08, pieza 2), fue fijada la oportunidad para que tenga lugar la Audiencia Oral.
Efectuada la anterior reseñada de las actuaciones más relevantes ocurridas en la presente causa, de seguida, se procede a dictar la sentencia de mérito.
-MÉRITO DEL ASUNTO-
Debe determinar previamente este Superior los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, el cual queda fijado con los alegatos explanados por las partes tanto en la demanda como en su contestación, estando la pretensión de la accionante dirigida a que se declare el Desalojo del bien inmueble objeto de litis, en virtud de la falta de pago por parte de la demandada, de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero y marzo de 2011, a razón de Bs.F. 1.000,00, c/u, cuya demanda la fundamenta en lo convenido en la cláusula “TERCERA” del contrato de arrendamiento que suscribió su concubino (Hoy día fallecido), con la accionada, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 84, Tomo 33, de los libros respectivos, así como, en el artículo 34.a) de la derogada Ley de Arrendamientos de Vivienda de fecha 21 de octubre de 1999, que era la Ley que estaba en vigencia para la fecha en que tuvo lugar la interposición de la demanda.
Por su parte, la representación judicial de la demandada, en la contestación a la demanda, alegó en defensa de ésta: que es falso que deba a la actora los meses de febrero y marzo de 2011, a razón de Bs.F. 1.000,00, c/u, por concepto de canon de arrendamiento, toda vez que la demandante, Carmen Gisela Izquierdo Hernández, recibía el pago a través del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Exp. nº 20072174, donde ella (Demandada) efectuaba las consignaciones de los cánones de arrendamiento. Asimismo, que la actora ha hecho retiro de tales pensiones, siendo la última solicitud de retiro de éstas la efectuada el día 17 de enero de 2011. Por tal razón, insiste en que no se encuentra en estado de insolvencia respecto de los cánones que se le imputan impagados. Igualmente afirma, y en estos hace bastante hincapié, que por instrucciones y convenimiento con su arrendador (Hoy fallecido), ella cancelaba mensualmente el Condominio del inmueble que le fuera arrendado, y lo cual era deducido del canon de arrendamiento. En tal sentido, acompañó solvencia de pago de condominio de fecha 09 de mayo de 2011, otorgado por la Administradora del Condominio del Parque Residencial “LAS ISLAS”, con sus respectivos anexos. Asimismo convino en que el contrato de arrendamiento que la une a la actora es un contrato de arrendamiento indeterminado.
Ahora bien, en el presente caso fue acompañado al escrito libelar que diera inicio a la presente controversia, original de contrato de arrendamiento suscrito entre el concubino de la accionante, ciudadano Horacio castro Recagno, y la demandada, Mónica Salas Retamal, en fecha 29 de abril de 2005 (F.08-12, pieza), sobre el bien inmueble objeto de litis, cuyo contrato ha sido reconocido en todas y cada una de sus partes por la parte a la cual se opone. Razón por la cual se aprecia en todo su contenido, otorgándose el valor probatorio que le asigna el artículo 429 del Código de Procedimiento, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, como demostrativo de la relación arrendaticia que une a las partes. Ahora bien, del referido contrato se desprende, entre otros, que en la cláusula “TERCERA” fue convenido que la pensión de arrendamiento que pagaría la arrendataria sería de Un Millón de Bolívares (1.000.000,00) mensuales, hoy día Bs.F. 1.000,00, la cual debía pagar dentro de los primeros quince (15) días de cada mes.
Luego, en el escrito de contestación, conviene la demandada en que el contrato de arrendamiento es indeterminado, puesto que se produjo la tácita reconducción conforme al artículo 1.600 del Código Civil, y así lo aprecia este Juzgador. Ahora bien, la parte actora en su libelo reclama el pago de los meses correspondiente a febrero y marzo de 2011, a razón de Bs.F. 1.000,00, c/u, que dice ha dejado de pagar la arrendataria-demandada por concepto de canon de arrendamiento. Éste alegato, fue rebatido de manera expresa en la contestación bajo el argumento que los mismos (Meses reclamados febrero-marzo 2011) fueron debidamente consignados ante el entonces Juzgado de Consignaciones de la ciudad de Caracas, esto era, el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, como se evidencia de las copias certificadas que al efecto acompañó la accionada tanto a su escrito de contestación como al de promoción de pruebas, las cuales cursa a los folios que van desde el 186 al 195, pieza 1 del expediente, y que son apreciadas por este Juzgador como documentos públicos al provenir de funcionario público (Juez) debidamente autorizado para darle fe pública de los hechos allí contenidos (Consignaciones arrendaticias). Todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.
A propósito de éste medio de prueba, se aprecia que la representación judicial de la parte demandante procedió a impugnar y desconocer el contenido de ese expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias consignado por la demandada, lo cual, como es sabido, resulta inadecuado puesto que al corresponderse el referido medio probatorio con un documento público lo procedente en derecho es atacarlo por la vía de la tacha, bien sea incidental o autónoma, cosa que no se hizo, por lo que su impugnación deviene en improcedente. Ahora bien, afirmó la demandada en su contestación, que era un acuerdo entre ella y su arrendador (Hoy difunto) el que ella cancelara mensualmente el Condominio del inmueble que le fuera arrendado, y lo cual era deducido del canon de arrendamiento que debía pagar mensual, es decir, el monto correspondiente que pagaba por concepto de condominio lo deducía del alquiler. En tal sentido, acompañó solvencia de pago de condominio de fecha 09 de mayo de 2011, otorgado por la Administradora del Condominio del Parque Residencial “LAS ISLAS”, con sus respectivos anexos. Estas solvencias, como se desprende de estos autos fueron impugnadas por la actora por emanar de un tercero que no es parte en el juicio, ni causante de las partes en la presente litis. Ciertamente, como lo afirma la representación judicial de la accionante, tales medios de pruebas deben salir del proceso por ser documentos que fueron traídos a juicio sin atender la disposición contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la cual estatuye que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causante de las mismas, deben ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial, para que puedan tener valor probatorio en la causa, lo cual no fue debidamente cumplido. Por tal razón se desechan del proceso y no se les otorga ningún valor probatorio.
No obstante lo arriba expuesto, se observa, que, de la lectura pormenorizada e individualizada que hizo este Juzgador al cuerpo íntegro del expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias, se pudo evidenciar que en esa “CERTIFICACIÓN DE CONSIGNACIONES” (F.131, pieza 1) contenida en el expediente signado bajo el N 20072174, de la numeración particular del entonces Juzgado Vigésimo Quinto (25º) de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, se deja expresa constancia que la demandada, Mónica Leticia Salas Retamal consignó a favor del concubino de la demandante, ciudadano Horacio Castro Recagno, lo siguiente: 1) En el mes de diciembre del año 2010, consignado en fecha 03/12/2010, según Depósito Bancario Nº 93335549, la cantidad de Bs.F. 535,00; 2) En el mes de enero de 2011, consignado en fecha 14/01/2011, según Depósito Bancario Nº 85718784, la cantidad de Bs.F. 664,00; 3) En el mes de FEBRERO DE 2011, consignado en fecha 01/02/2011, según Depósito Bancario Nº 94541887 la cantidad de Bs.F.715,00; 4) En el mes de MARZO DE 2011, consignado en fecha 09/03/2011, según Depósito Bancario Nº. 95189480, la cantidad de Bs.F. 634,00; 5) En el mes de abril de 2011, consignado en fecha 15/04/2011, según Depósito Bancario Nº 10771345 la cantidad de Bs.F. 635,00; y, por último, 6) En el mes de mayo de 2011, consignado en fecha 02/05/2011, según Depósito Bancario Nº 78518843 la cantidad de Bs.F. 623,00. de igual manera, formando parte de ese legajo de copias certificadas que integran al expediente de consignaciones que analizamos, se evidencia que la demandante de autos, Carmen Gisela Izquierdo Hernández, mediante solicitud que hizo en fechas: 29/04/2010, 03/08/2010, 13/10/2010, 11/11/2010, 15711/2010 y 17 de enero de 2011, procedió a retirar las pensiones de arrendamientos que se encontraban depositadas a favor de su concubino por concepto de alquiler del bien inmueble objeto de litis, es decir, que la parte actora, para la fecha 17 de enero de 2011, era la persona que venía retirando de manera perenne los cánones de arrendamiento que depositaba -a través del procedimiento de consignación- la parte actora, y, al no haber objetado ninguno de esos montos consignados, se entiende que estuvo en total acuerdo y conforme con la manera como se venían haciendo. De manera pues que, para este Juzgador es válido el argumento expuesto por la demandada en su escrito de contestación, referido el mismo a que era un acuerdo entre ella y su arrendador (Hoy difunto) el que ella cancelara mensualmente el Condominio del inmueble que le fuera arrendado, y lo cual era deducido del canon de arrendamiento que debía pagar mensual. Esto expuesto de otra manera quiere decir que, del monto correspondiente a la mensualidad del apartamento era deducido lo pagado por concepto de Condominio, mes por mes.
Por tanto, siendo que entre los depósitos bancarios que se reflejan en las copias certificadas del expediente de consignaciones que se estudia, aparecen entre ellas las concerniente a los meses de FEBRERO Y MARZO DE 2011, y las cuales conformes se desprende de las fechas en que éstas fueron consignadas, se hizo dentro de la oportunidad legal establecida para ello (Art.51 de la entonces Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 21 de octubre de 1999), para este Juzgador, es forzoso concluir que, en este caso particular, no existe esa presunta insolvencia por parte de la demandada respecto de los cánones de arrendamiento que se reclaman en el escrito libelar, es decir, de los meses de FEBRERO Y MARZO DE 2011. Y así se establece.
Al respecto, conviene señalar que en materia Civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contenedoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Nótese que, el precepto que se desprende de dichas normas, se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, demostrar el hecho extintivo de esa obligación cuyo incumplimiento se le imputa.
En el caso bajo estudio, como ha quedado expuesto, se aportó el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 29 de abril de 2005 (F.08-12, pieza 1), sobre el bien inmueble objeto de litis, cuya celebración, al no haber sido negada por la accionada, deja demostrado que a las partes aquí litigantes las une el contrato en cuestión, y que fuera acompañado al libelo como documento fundamental de la demanda. De este instrumento deriva la obligación que la parte actora reclama.
Ahora bien, el artículo 1.579 del Código Civil establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, y el 1.592 ejusdem, establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
El contrato que estudiamos genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga a la demandada, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, es la demandada quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones.
De igual manera se hace necesario traer a colación, que el artículo 1.159 del Código Civil, establece la autonomía de la voluntad de las partes en la celebración de los contratos, de tal manera que si la voluntad de ambas partes, fue vincularse por un contrato de arrendamiento debidamente autenticado, y que el pago de los cánones de arrendamiento debían efectuarse dentro de los quince (15) días de cada mes, así como, que del monto correspondiente a la mensualidad del apartamento debía ser deducido lo pagado por concepto de Condominio, mes por mes, tales acuerdos u obligaciones debían ser cumplidas en la forma y manera convenida. Y así se precisa.
Ahora bien, conforme se ha expuesto en líneas anteriores, en el presente caso se demanda el Desalojo del bien inmueble objeto de litis, toda vez que, según la actora, la arrendataria ha dejado de pagar las mensualidades correspondiente a los meses de FEBRERO Y MARZO DE 2011, a razón de Bs.F. 1.000,00, c/u, todo lo cual, no fue probado, puesto que con las pruebas antes analizadas, y debidamente valoradas, quedó demostrado el estado de solvencia de la arrendataria-demandada, Mónica Salas Retamal, respecto de los cánones de arrendamiento que se le imputan como no pagados. Y así lo declara este Superior.
Esta obligación de pago, constituye una de las dos obligaciones principales de la arrendataria que le impone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, que establece:

(Sic) Art.1592.2º.C.C. “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

“…Omissis…”

2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Subrayado de este Juzgado Superior Noveno).

Así, en opinión de este Tribunal de Alzada, el principio fundamental de los contratos es el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes.
Por tanto, al no existir el estado de insolvencia que se alega en el libelo de demanda respecto de los meses que allí se reclaman en pago, la demanda propuesta deviene en IMPROCEDENTE, por lo que no le queda otro camino procesal a este Tribunal de Alzada que no sea la de confirmar en todas y cada una de sus partes la sentencia proferida por el a-quo en fecha 24 de octubre de 2013, que cursa a los folios que van desde el 349 al 365, de la pieza 1 del presente expediente en apelación, como en efecto será lo dispuesto de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la presente decisión. Y así se declara.
No habiendo otro punto sometido al conocimiento y decisión de este Tribunal Superior, por efecto de la apelación que interpusiera la representación judicial de la parte demandante mediante diligencia de fecha 28 de octubre de 2013 (F.367, pieza 1), y, siendo que en el presente caso no prosperó esa apelación ejercida contra la sentencia de fecha 24 de octubre de 2013 (F.349-365, pieza 1), se impone la declaratoria sin lugar del referido medio de defensa. Y así se declara.
-DECISION-
Por los motivos antes expresados, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE: PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta en fecha 28 de octubre 2013 (F.367, pieza 1), por la abogada Yraima Rodríguez, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, Carmen Gisela Izquierdo, contra la sentencia dictada en fecha 24 del referido mes y año, por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: Queda así CONFIRMADA la decisión apelada, con la imposición de las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese, expídase copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y remítase el expediente en la oportunidad correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los seis (06) días del mes de febrero del año dos mil catorce (2014). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
EL JUEZ,

CESAR DOMINGUEZ AGOSTINI LA SECRETARIA,

ABG. NELLY BEATRIZ JUSTO.

En esta misma fecha, siendo las 02:25:P.M., se publicó y registró la anterior decisión, previo anuncio de ley.
LA SECRETARIA,

ABG. NELLY BEATRIZ JUSTO.

CDA/NBJ/Ernesto.
EXP. N° AP71-R-2013-001076 (9009).