TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Sociedad Mercantil Inversora Mondovi C.A., de este domicilio, e inscrita en el Registro Mercantil Cuarto del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13 de noviembre de 1989, bajo el Nº 52, Tomo 53-A Sgdo, representada por su Presidente, ciudadano Bruno Bravi, de nacionalidad italiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-84.482.167. Apoderados Judiciales: Pedro Pereira Fuentes y Eleonor Alegrett Arenas, abogados en ejercicio inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 15.959 y 15.447, respectivamente.

PARTE DEMANDADA
Ciudadano Armando Vásquez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-15.165.664 (no consta apoderado judicial).

MOTIVO
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Tipo de sentencia: Interlocutoria con fuerza definitiva

Exp. Nº AP31-V-2014-000153
I
DE LA PETICIÓN

Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado por los abogados Pedro Pereira Fuentes y Eleonor Alegrett Arenas, antes identificados, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, en fecha 03 de febrero de 2014, el cual previa distribución de Ley, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado, siendo recibido el día 05 de febrero de 2014.

En ese orden de ideas, se desprende del libelo de demanda, que la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado de forma verbal en fecha 1º de julio de 2004, fundamentándose en los artículos 1.167 y 1.594 del Código Civil, aduciendo en su escrito libelar, entre otros argumentos, los siguientes:

“En fecha primero de julio de 2.004, el ciudadano BRUNO BRAVI antes identificado, en su condición de Administrador Único, de la sociedad mercantil “INVERSORA MONDOVI C.A.”, … omissis… dio en arrendamiento verbal, al ciudadano ARMANDO VASQUEZ, quien es mayor de edad, portador de la cédula de identidad Nº 15.165.664, un inmueble propiedad de la mencionada empresa, constituido por un local comercial y su anexo ubicado en Caracas, avenida Francisco Solano, Residencias 16, PH, Municipio Libertador, Distrito Capital.
Ahora bien, mediante Resolución Nº 00014789, del 26 de mayo del 2.010, el referido local comercial, donde funciona un laboratorio dental, fue regulado de acuerdo con la Dirección General de Inquilinato, expediente Nº 32.044-F5, en la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS SIETE BOLIVARES CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 1.307,48)…
… omissis…
… el referido ciudadano BRUNO BRAVI, notificó al arrendatario ARMANDO VASQUEZ, que por cuanto de acuerdo con el artículo 8 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, quedaban exceptuados del ámbito de aplicación de esta Ley, los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales o profesionales y siendo el inmueble en cuestión un local dedicado a estas actividades, quedaba excluido del ámbito de aplicación de esta ley y por tanto de acuerdo al mercado inmobiliario de esta clase de locales destinados a actividades profesionales de libre ejercicio, debía pagar a partir del mes de enero de 2012, un canon de arrendamiento mensual de ONCE MIL BOLIVARES (Bs. 11.000,00)…
… omissis…
… el arrendatario ciudadano ARMANDO VASQUEZ, hasta la fecha no ha cancelado ni este monto, ni el de la regulación, adeudando todo el año 2.012 y 2.013, lo cual demostraremos en el curso del presente juicio y que alcanza hasta el presente a al cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 264.000,00)…”

A los fines de la admisión de la demanda, la parte actora, consignó los siguientes instrumentos:

• Instrumento Poder Original conferido a los apoderados judiciales de la parte actora, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 03 de diciembre de 2013, bajo el Nº 15, Tomo 346 de los libros llevados ante dicha Notaría, marcado con la letra “A” y cursante a los folio 05 al 07;
• Copia simple del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la Empresa aquí demandante, de la que se desprende el carácter de Administrador Único del ciudadano Bruno Bravi de la Sociedad Mercantil Inversora Mondovi, C.A., llevada a cabo el 25 de julio de 2007, marcado con la letra “B” y cursante a los folios 08 al 12;
• Copia simple de la Resolución Nº 00014789 de fecha 26 de mayo de 2010, emanado de la Dirección General de Inquilinato adscrito al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, según expediente Nº 32.044-F5, marcada con la letra “C” y cursante a los folios 13 al 20;
• Copia simple de la notificación de incremento de arrendamiento dirigida al ciudadano Armando Vásquez, realizada por medio de la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 12 de diciembre de 2011, marcada con la letra “D” y cursante a los folios 21 al 23;
• Copia simple del documento de propiedad del local objeto de la presente demanda, cuya adjudicación fue llevada a cabo por el Juzgado Quinto de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 23 de mayo de 1991, marcado con la letra “E” y cursante a los folios 24 al 29.

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Visto el contenido de la pretensión deducida en la presente causa, y los instrumentos consignados, este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre su admisibilidad o no, hace las siguientes consideraciones:

En el caso sub examine, de la lectura del escrito libelar y de la revisión de los documentos presentados por el demandante, se desprende que la relación arrendaticia que origina la presente acción, es un contrato verbal a tiempo indeterminado.

Según lo que manifiesta la misma parte actora en su escrito libelar, la relación arrendaticia entre ambas partes se inició en el año 2004, generándose irregularidades en el pago que venía efectuando el demandado a partir del año 2012, de lo que se podría presumir que debido a dicho incremento se causó la situación de insolvencia por parte del ciudadano Armando Vásquez, siendo que según sus dichos, el incumplimiento del señalado contrato se verificó a partir de dicha fecha, y en razón de ello el aquí accionante pretende la devolución del local arrendado, resultando deducible entonces que la relación arrendaticia que se ventila se trata de un contrato a tiempo indeterminado, por el cual la acción a intentar sería la del Desalojo y no la Resolución de Contrato.

De manera que al tratarse de un contrato verbal el actor ha debido fundamentar su pretensión en el Desalojo, la cual se encuentra establecida en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala:

ARTÍCULO 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”.

En ese sentido, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece:

ARTÍCULO 341: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”

Igualmente la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 381, de fecha 07 de marzo 2007, Caso: ZAZPIAK INVERSIONES C.A, Exp. Nº 06-1043, señaló lo siguiente:

“….Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones:
1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.
2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.

Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.

Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…” (Subrayado del Tribunal)

De manera que, al tratarse en el caso de autos de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, la pretensión incoada por el ciudadano Bruno Bravi, en representación de la Sociedad Mercantil Inversora Mondovi, C.A., atinente a la Resolución del Contrato resulta contraria al contenido del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que no es posible demandar la resolución de un contrato de arrendamiento cuando se ha arrendado a través de un contrato verbal, por lo que de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este Tribunal negar la admisión de la presente demanda. Así se decide.
III
DE LA DECISIÓN

En consecuencia, con fundamento en las motivaciones antes referidas, este JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARENDAMIENTO intentada por la Sociedad Mercantil INVERSORA MONDOVI, C.A., contra el ciudadano ARMANDO VÁSQUEZ, identificados ab initio.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de febrero de dos mil catorce (2014). AÑOS: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZA,

Abg. DAYANA ORTÍZ RUBIO
LA SECRETARIA,

BLENDY BARRIOS

En la misma fecha siendo la una y treinta minutos de la tarde (1:30 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

BLENDY BARRIOS

DOR/BB/fp
AP31-V-2014-000153