REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, Doce (12) de Febrero de Dos Mil Catorce (2014)
203º y 154º

EXPEDIENTE No AP31-V-2014-000181

Vista la demanda presentada por el abogado German Antonio Mendoza, inscrito en el I.P.S.A. bajo el No 140.055, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES FESAVE, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 10 de mayo de 1977, bajo el No 57, Tomo 49-A Pro, mediante la cual demanda por Cobro de Bolívares (Vía Ejecutiva) a la sociedad COMERCIAL ZHENON. C.A., inscrita ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 25 de mayo de 1983, bajo el No 7, Tomo 87-A.Pro., este Tribunal hace las siguientes consideraciones:

Pretende la parte actora el cobro de unas cuotas de condominio por gastos comunes generados en el espacio físico denominado FESAVE que se encuentra ubicado dentro del Centro Comercial Ciudad Tamanaco en el Municipio Barita de la Ciudad de Caracas, espacio o local que fue divido en mini tiendas a través de la modificación del documento de condominio.

Así las cosas, comparece INVERSIONES FESAVE, C.A. alegando ser la administradora de este espacio dividido en propiedad horizontal, y procede a reclamar el pago por parte del demandado de los gastos comunes que le corresponden por el local (mini-tienda) identificado con el No 14.

En este sentido, nos encontramos con un espacio físico (local comercial) ubicado dentro de un Centro Comercial, que fue dividido en un (1) local y veintitrés (23) mini tiendas, las cuales podían ser objeto de arrendamiento y apropiación individual, con áreas comunes que efectivamente generan gastos comunes que deben ser pagados por todos los co-propietarios que integran este espacio físico, a parte de la cuota por gastos de condominio que le corresponden por los gastos de mantenimiento de las áreas comunes del Centro Comercial en su totalidad.

Así las cosas, al estar en presencia de lo que podríamos llamar un condominio dentro de otro condominio, este condominio interno, al haber sido debidamente registrado con la modificación del documento de condominio, se rige por las normas consagradas en la Ley de Propiedad Horizontal. Así se establece.-

Es este sentido, el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que: “La Asamblea General de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla n cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. A falta de designación oportuna del Administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferiblemente en uno de los propietarios…”.

Por su parte el artículo 20 eiusdem señala que corresponde al administrador, entre otras funciones: “e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.”.

Así las cosas, en el presente caso, se observa que en la modificación del documento de condominio se estableció en la cláusula décima segunda que la administración del espacio denominado FESAVE sería realizado por la sociedad FESAVE, C.A. o por la persona que ella designe, lo cual choca con la forma de nombramiento del administrador consagrado en la propia Ley de Propiedad Horizontal, la cual establece que dicha designación corresponde a la Asamblea de Copropietarios como máximo órgano decisorio de la comunidad de co-propietarios.

En este mismo orden de ideas, se evidencia que la hoy actora, INVERSIONES FESAVE, C.A., no aportó a los autos copia del Libro de Actas de la Junta de Condominio (del espacio denominado Fesave) mediante al cual la junta de condominio lo faculta para ejercer la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, por lo que, a los efectos del presente proceso carece de cualidad o legitimación procesal. Así se decide.-

Establecido lo anterior, necesario es señalar que la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar. Es por ello que el procesalista venezolano Rafael Ortiz señala que “la legitimación consiste en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera” (En “Teoría General del Proceso”, pág. 495, editorial frónesis, caracas 2003).
En este orden de ideas y en relación a la falta de cualidad en el proceso, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No 258 del 20 de junio del 2011 estableció que:

“la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces.”

Es así como, la falta de cualidad de una de las partes al constituirse en la ausencia de uno de los elementos constitutivos del proceso, la misma puede ser declarada de oficio por el Juez dado que estamos en presencia de una materia de orden público, por lo que, en el presente caso, al no haber sido aportado a los autos la autorización por parte de la Junta de Condominio a que se refiere el literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, ello deriva en una falta de legitimación activa. Así se declara.-

- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA en el presente juicio que por Cobro de Bolívares (Vía Ejecutiva) incoara la sociedad INVERSIONES FESAVE, C.A., en contra de la sociedad COMERCIAL ZHENON. C.A., ambas partes ya identificadas en este fallo. Así se decide.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los DOCE (12) días del mes de FEBRERO del año DOS MIL CATORCE (2014). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,
Abg. Luzdary Jiménez S.
En la misma fecha, siendo once de la mañana (11:00 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,
Abg. Luzdary Jiménez S.

EJFR/lj.-