TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

OFERENTE: XIOMARA MARGARITA FLORES GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-5.115.034.

OFERIDO: JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS ARAUCARIA, a través de su administradora, sociedad mercantil ADMINISTRADORA ACTUAL C.G., C.A., en la persona de su apoderada judicial, abogada Iris Marina Carrero Castro, titular de la cédula de identidad N° V-8.074.612.

APODERADO JUDICIAL
DE LA OFERENTE: Valentín Martínez Alfonzo, inscrito en el Inpreabogado bajo el No 102.959.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA OFERIDA: Iris Marina Carrero Castro, Ibeth Echeverría y Pedro Antelo, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 23.624, 70.232 y 122.728, respectivamente.

MOTIVO: OFERTA REAL Y DEPÓSITO

EXPEDIENTE: AP31-V-2013-001025

-I -
-NARRATIVA-

Comienza el presente procedimiento mediante libelo presentado en fecha veintiocho (28) de junio de 2013 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, correspondiéndole por sorteo a este Juzgado.

Por auto de fecha ocho (08) de julio de 2013, se le dio entrada, anotarla en los libros respectivos, asignarle la numeración correspondiente y dejar constancia de ello en el Libro Diario. Asimismo, se fijó el día 23 de julio de 2013, a las 3:00 pm., pare el traslado y constitución del Tribunal en el domicilio de las oferidas.

En fecha 23 de julio de 2013, siendo las Tres y Diez de la tarde (3:10 pm), fecha y hora fijada para el traslado y constitución del Tribunal en el domicilio de las oferidas, y una vez en el lugar el Tribunal fue atendido por una persona que dijo ser y llamarse Iris Marina Carrero Castro, antes identificada, quien rechazó la oferta real por los montos ofertados.

En fecha 06 de agosto de 2013, se dictó auto mediante el cual, se instó a la parte actora a retirar el cheque consignado a nombre de la ADMINISTRADORA ACTUAL C.G., C.A., y ordena consignar nuevo cheque a nombre de este Juzgado, a fin de proceder al depósito del dinero ofrecido.

En fecha 16 de octubre de 2013, compareció el apoderado judicial de la parte oferente y consignó cheque de gerencia N° 90125653, a nombre del Tribunal, emitido por el Banco Mercantil, por la cantidad de diecinueve mil doscientos setenta y tres con noventa y dos céntimos (Bs. 19.273,92).

En fecha 05 de noviembre de 2013, la secretaria Titular dejó constancia que en fecha 25 de octubre de 2013, se efectuó el depósito del cheque N° 90125653, del Banco Mercantil, Banco Universal C.A., en la cuenta del Tribunal en el Banco BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL.

En esta misma fecha, se dictó auto mediante el cual, se ordenó la citación mediante boleta a la oferida o acreedor, JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS ARAUCARIA, a través de su administradora, sociedad mercantil ADMINISTRADORA ACTUAL C.G., C.A., en la persona de su apoderada judicial, abogada IRIS MARINA CARRERO CASTRO, antes identificada, para que compareciera por ante este Tribunal dentro de los tres (3) días de despacho siguientes, a fin de que exponga las razones y alegatos que considera conveniente acerca de la validez de la oferta y el depósito realizado a favor de su representada.

En fecha 04 de diciembre de 2013, compareció por ante este Tribunal el ciudadano Edgar Zapata, en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, y consignó mediante diligencia Boleta de Citación debidamente firmada por la representación judicial de la parte oferida.

En fecha 09 de diciembre de 2013, compareció por ante este Tribunal la abogada en ejercicio Iris Marina Carrero Castro, inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 23.624, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ACTUAL, C.G., C.A., y consignó escrito de contestación. En esta misma fecha, la abogada en ejercicio Iris Marina Carrero Castro, antes identificada, sustituyó el poder en los abogados Ibeth Echeverría y Pedro Antelo, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nros. 70.232 y 122.728, respectivamente.

En fecha 19 de diciembre de 2013, compareció el abogado en ejercicio Pedro José Antelo Santos, en su carácter de apoderado judicial de la parte oferida y consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 07 de enero de 2014, compareció el abogado en ejercicio Valentin Martínez, en su carácter de apoderado judicial de la parte oferente y consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 13 de enero de 2014, se dictó auto mediante el cual fueron proveídos los escritos de pruebas presentados por las partes.

Estando en la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal pasa hacerlo en los siguientes términos:

-II-
- MOTIVA –
- DECISIÓN DE FONDO –

Alegó la parte oferente en su escrito, que es propietaria del inmueble distinguido con el N° 23, ubicado en el piso 2 del Edificio “Residencias Araucaria”, situado éste en la Avenida Santa Fe Sur, Urb. Santa Fe del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, tal y como consta en documento inserto en fecha 26 de junio de 2007, ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta, bajo el N° 20 del Tomo 25, Protocolo Primero.

Que acude ante esta instancia a los fines de proponer OFERTA REAL DE PAGO, a favor de la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS ARAUCARIA, o en su defecto, de ADMINISTRADORA ACTUAL, C.G., C.A., en su calidad de coacreedores de una misma deuda y, su vez, administradores del edificio “RESIDENCIAS ARAUCARIA”, en el cual se encuentra el inmueble, de conformidad con los artículos 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y en los artículos 1306 y siguientes del Código Civil venezolano.

Que de acuerdo a lo establecido en el artículo 7° de la Ley de Propiedad Horizontal, a cada apartamento o local que conforme un edificio, se le atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor de aquel, que se expresará en centésimas, y servirá como base para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

Que de los encabezados contenidos en los artículos 12 y 13 del mismo instrumento jurídico, se desprende la inherente obligación de los propietarios de apartamentos y/o locales de un inmueble sometido a propiedad horizontal, en contribuir en los gastos comunes de éste.

Que desde el mes de marzo de 2010 hasta mayo de 2013, en ocasión de los gastos comunes que le corresponden como propietaria de un inmueble ubicado en “Residencias Araucaria”, en razón de una alícuota de 1,690000, de acuerdo al documento de propiedad de EL INMUEBLE y al documento de condominio respectivo-sometido además al régimen de propiedad horizontal- de ha generado una serie de obligaciones de su parte, las cuales pretenden honrar a través de la presente oferta real de pago.

Que existen obligaciones pendientes de su parte, respecto al EL INMUEBLE, las cuales, si bien es cierto no son comunes y, por tal, no forman parte de lo dispuesto en el párrafo anterior, ellas siempre han sido de la intención de ser reconocidas y saldadas por ella, visto que, fueron efectivamente prestadas (administración del inmueble y servicio de agua) o formar parte de un común acuerdo al cual esta suscrita (cuota debida a la asociación de vecinos del sector donde se ubica “Residencias Araucaria”).

Que se desprende de un documento denominado “INFORME SOBRE LA NECESIDAD DE LA REPOTENCIACIÓN DE LOS ASCENSORES PAR E IMPAR DE RESIDENCIAS ARAUCARIA, QUE LA JUNTA DE CONDOMINIO SOMETE A LA CONSIDERACIÓN DE LA ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS, CELEBRADA EL DÍA 02 DE MARZO DE 2010, EN EL SALON DE FIESTAS DE RESIDENCIAS ARAUCARIA.

Que se estableció que el costo de la Reparación de los Ascensores es de Bs. 297.800,00, más Bs. 35.746,80 por concepto de IVA, sumando un total de Bs. 333.636.80.

Que ha dicho monto hay que sumarle el costo del Contrato de Supervisión de la Obra por parte de la empresa INVERSIONES NEUMART, C.A., por la cantidad de Bs. 16.500,00 más Bs. 1.980,00 por concepto de IVA, para un total de Bs. 18.480,00. Los gastos de abogado por redacción del Contrato y Notaría Pública, aproximadamente Bs. 3.000,00.

Que la totalidad de todas esas cantidades serían pagadas en un 50% por LA CONTRATISTA Y 50% POR LA CONTRATANTE.

Que establecieron en dicho documento que en la actualidad tienen en el Banco, la cantidad de Bs. 169.918,58. Que de esa cantidad pueden disponer para la reparación básica en su primera fase Bs. 163.616,80 que representa el 46,27% del costo total, ya que tenemos que dejar en el Banco Bs. 6.301,70 para cualquier emergencia que se pudiera presentar, de no ser así, está cantidad se podrá usar para la reparación de la sala de bombas de agua que está en condiciones deplorables, esto sería después de concluir con el trabajo de los Ascensores.

Que la diferencia de los que podían pagar y el costo total de la obra es de Bs. 190.000,00, que la Administradora Actual, C.A., esta dispuesta a financiar y que los propietarios deberán pagar tal como se indica a continuación: “Se cargarán 10 cuotas iguales y consecutivas desde Marzo a Diciembre de 2010 de Bs. 24.701,65, que incluye capital más intereses. Quedando las cuotas por apartamento de acuerdo a su porcentaje de alícuota de la siguiente manera:
Aptos. con alícuotas de 1.69% pagarán Bs. 417,43 Adicional al Condominio.
(Omissis…)”.

Que ese mismo acto, entiéndase, la Asamblea General de Copropietarios, se levanto acta, contenida en el Libro de Actas de la Junta de Copropietarios, se levantó acta, contenida en el Libro de Actas de la Junta de Condominio que se lleva para tal fin, la cual firmaron todos los asistentes de la que se desprende un fragmento que es del tenor siguiente:

“(omissis…) Los Señores (Sic.) Copropietarios después de deliberar en relación con los trabajos a realizar de repotenciarción de los Ascensores (Sic) aprobar (Sic) el presupuesto de la empresa servicios técnico Tecve AFMED, C.A., (Sic). De igual manera autorizan a la junta de Condominio (Sic) a firmar el contrato de obra con dicha empresa a través de Notaría (Sic). De igual manera los señores copropietarios aprobaron cargar en el recibo de condominio del mes de marzo de 2010 una cuota única de acuerdo a su alícuota, previa autorización por escrito, los que deseen financiamiento a su alícuota, previa autorización por escrito, los que deseen financiamiento los (Sic) solicitarán por escrito a la administradora. (omissis…)”

Que se puede constatar en la lista de personas que suscriben dicha acta, su persona no se encontraba presente en dicha asamblea, así como tampoco, nadie que lo hiciere en su representación. Ahora bien, de cualquier forma, del contenido literal y lógico que se desprende del acta levantada en Asamblea General de Copropietarios de “Residencias Araucaria”, de fecha 02 de marzo, para el descuento del gasto extraordinario, común por su naturaleza y por disposición legal (artículo 5°, literal b de la Ley de Propiedad Horizontal), se requeriría necesariamente autorización por escrito del copropietario, sea que este optara por el financiamiento o por el pago de una única cuota.

Que en abril de 2010, cuando le llegó el recibo de condominio del mes anterior, confiesa que no prestó la debida atención a lo allí contenido, mucho menos, a la extraordinaria cuota que se le cargó bajo el renglón “REPARACIÓN ASCENSORES AP/JTA”, cuyo monto encendía a la cantidad de Bs. 3.211,00.

Que en el mes de junio de 2010, se avocó a resolver el tema del condominio, para lo cual, se comunicó con la Administradora Actual. C.G., C.A., a los fines que informe sobre el monto adeudado hasta esa fecha, para su asombro le comunicaron que por los meses de marzo, abril y mayo debía un total de Bs. 3.981,41.

Que se dispuso a cancelar la deuda generada hasta la fecha (junio de 2010), generando un cheque N° 51317184 del Banco Mercantil por la cantidad de Bs. 3.981,41, para que fuera retirado por los mensajeros de la ADMINISTRADORA, que generalmente pasan por Residencias Araucaria” una vez a la semana.

Que desafortunadamente, estos no pasaron para el momento en que fue emitido el cheque y, ya en el mes de julio, se comunicó con la ADMINISTRADORA para hacerles llegar el pago, a lo que le respondieron que por haberse generado el recibo del mes de junio y sin recibir ellos el pago de 4 meses consecutivos, el caso fue pasado a legal, y por ello el monto ya no era el mismo, y que en ocasión de honorarios profesionales debe cancelar Bs. 1.100,00 adicionales a los 4 meses, más las cuota especial incluida en la facturación del mes de marzo de ese año.

Que en virtud de los que consideró una actuación abusiva, además de lesiva de sus derechos como usuaria, acudió al Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) a formular denuncia al respecto, la cual fue evacuada bajo el correlativo DEN-008355-2010-0101.

Que la ADMINISTRADORA no le reconoce los abonos a la deuda realizados en su cuenta, pues a pesar de haber puesto en conocimiento a la ADMINISTRADORA sobre depósitos hechos en la cuenta corriente donde se efectúan los pagos del condominio del edificio, la deuda no se ha disminuido en lo absoluto y por el contrario, se ha ido incrementando exorbitantemente hasta la fecha.

Que hasta la fecha ha abonado a la cuenta de la ADMINISTRADORA la cantidad de Bs. 4.874,01, monto éste que hace parte de la oferta real de pago, más la cantidad de Bs. 19.273,92, que consigna mediante cheque de gerencia, para un total de Bs. 24.147,93.

Que reconoce la deuda hasta por la cantidad de Bs. 21.562,46, que comprende las siguientes cantidades: 1) La cantidad de Bs. 13.156,47, monto que corresponde honrar el 1,69% según lo dispuesto en el documento de condominio del inmueble por ser propietaria; 2) La cantidad de Bs. 1.552,92, por gastos comunes que responden a las necesidades del edificio y beneficia a todos los copropietarios; 3) La cantidad de Bs. 1.974,07, por concepto de servicio de agua; 4) la cantidad de Bs. 1.368,00 por concepto de la “cuota de asociación de vecinos”; y 5) la cantidad de Bs. 3.211,00, por concepto de “Gastos Comunes Extraordinarios”, los cuales, por haber sido destinados a cubrir la cuota que le correspondía por la reparación de ascensores, aprobada en Asamblea General de copropietarios de marzo 2010.

Señala que en base a todo lo argüido a lo largo del escrito de Oferta Real de Pago, solicita lo siguiente:

Sea admitida y procesada la presente oferta real de pago, de conformidad a lo dispuesto en los artículo 819 y siguientes del CPC.

Se le ordene, una vez admitida y procesada la oferta real, la entrega al Tribunal de las cantidades de dinero ofrecidas, sea vía depósito en las cuentas del Tribunal o a través de emisión de cheques de gerencia a favor de cualquiera de LOS ACREEDORES, así como tambien, de los originales de planillas bancarias en las cuales se verifican depósitos a favor de la ADMINISTRADORA, a fin que estos sean ofrecidos a LOS COACREEDORES.

Se haga el ofrecimiento de oferta de pago a LOS COACREEDORES, en los domicilios señalados en el Capítulo I de la solicitus.

En caso tal que LOS COACREEDORES acepten la oferta presentada a través del Tribunal, exigir de cualquiera de estos, la entrega de los comprobantes que hagan fe de libertarle de todo monto adeudado hasta mayo 2013 por concepto de gastos comunes ordinarios y extraordinarios de condominios de “Residencias Araucaria”, interese moratorios, consumo de agua de EL INMUEBLE y cuota vecinal, junto a los recibos de pago que obren en su nombre desde marzo de 2010 hasta mayo 2013.

Que en caso de declarar el Tribunal competente la suficiencia de la oferta presentada, exija la entrega, por parte de cualquiera de LOS COACREEDORES, recibos de pago que obren en su nombre, desde marzo 201 hasta mayo 2013, por concepto de gastos comunes ordinarios y extraordinarios de condominio de Residencias Araucaria, intereses moratorios, consumo de agua del inmueble y cuota vecinal.

Que en caso de declararse suficiente la oferta presentada, se condene a los COACREEDORES a correr con los gastos y costas del presente procedimiento.

Que de declarase suficiente la oferta, se ordene a los COACREEDORES y en especial a la ADMINISTRADORA, abstenerse a exigirle el pago de honorarios profesionales u otro concepto que corresponda a sus servicios como administradora.

Que en supuesto negado de declararse la insuficiencia de la presente solicitud, se ordene a la ADMINISTRADORA, a devolverme lo que en abono en cuenta ha realizado (Bs. 4.874,01), junto a los intereses devengados hasta la fecha de la devolución por ese monto, además de la correspondiente corrección monetaria a la que hubiera ha lugar.

- Alegatos del demandado -
En su escrito de contestación al fondo de la demanda, el representante Judicial de la parte demandada alegó lo siguiente:
Negó, rechazó y contradice lo que alega la oferente, ciudadana XIOMARA MARGARITA FLORES GONZÁLEZ, quien hace la presente Oferta Real de pago basada en que su representada ADMINISTRADORA ACTUAL, C.G., C.A., a partir del incumplimiento de la obligación de pago de los condominios insolutos del inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° 23, ubicado en el Edificio Araucaria, presuntamente le hace cobros de una serie de montos y erogaciones diferentes a los gastos comunes.
Niega, rechaza y contradice que su representada no esté autorizada a cobrar por concepto de intereses de mora la tasa del 1% por cuanto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ocasión del recurso de nulidad presentado por los abogados GERMAN MACERO BELTRAN y EDWIN MARTÍNEZ PARES, contra el artículo 1746 del Código Civil y los artículos 108 y 414 del Código de Comercio, en decisión de fecha 05 de Febrer de 2002, precisó:
“si las partes no han fijado la formula para cálculo de los intereses, la ley fija el método de cálculo, el cual puede ser una tasa fija (también denominada interés legal-como es el caso del primer aparte del artículo 1746 del Código Civil-), o una tasa corriente de mercado, la cual, a su vez, puede ser el resultado de una convención (las partes conviene que se pagan intereses a la tasa de mercado u otra por debajo de él) o el resultado de una remisión legal (por ejemplo, el caso del artículo 108 del Código de Comercio). En efecto, el artículo 1746 del Código Civil, en primer lugar, señala como interés legal el tres por ciento (3%) anual, para luego indicar, en segundo lugar, que no se pueden estipular intereses que exceden al limite establecido en las leyes especiales o, ante el silencio de la ley, en una mitad al que se produce en el interés corriente al tiempo de la conversión; y, por último, en caso de dinero prestado con garantía hipotecaria, el interés no podrá exceder del uno por ciento (1%) mensual…”

Que de lo antes expuesto, según se desprende del Mandato de Administración suscrito entre la Comunidad de Propietarios del edificio ARAUCARIA y su representada ADMINISTRADORA ACTUAL, C.G., C.A., fue acordado entre las partes el interés convencional del 1% mensual y así solicita sea declarado.

Niega, rechaza y contradice que no existe documento jurídico alguno que contenga la voluntad de los copropietarios para ser compelidos al pago de los intereses moratorios a una tasa específica sobre saldo vencidos, en el caso de hallarse en mora por cuanto existe un Mandato de Administración suscrito entre los representantes de la Comunidad de Propietarios del Edificio ARAUCARIA y su representada, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Sexta de Caracas, en fecha 22 de agosto de 1996, bajo el N° 33, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría.

Niega, rechaza y contradice que la oferente no deba cancelar monto alguno por concepto de Honorarios Profesionales por gestiones de cobranza extrajudicial, toda vez que de acuerdo a lo estipulado en el Mandato de Administración que anexamos marcado “B” el deudor debe cancelar hasta un 30% por éste concepto, además que su representada ha realizado suficientes gestiones de cobranzas extrajudiciales sobre el inmueble propiedad del oferente.

Niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora en su escrito de oferta, ya que sólo se limita a realizar una relación de la supuesta deuda incluyendo algunos gastos comunes, los cuales desconocemos ya que no coinciden de ninguna manera con los recibos de condominios pendientes desde el mes de marzo de 2010 hasta el mes de septiembre de 2013.

Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho lo alegado por la oferente, por cuanto le debe a su representada la cantidad de Bs. 38.073,83, menos los montos que estén depositados en la Cuenta de su representada, más los honorarios extrajudiciales causados por la gestión realizada, calculados a una tasa de 25% y no la cantidad depositada.

Niega, rechaza y contradice que la oferente no tenga que cancelar los montos establecidos como “VISITAS, CARTAS, LLAMADAS Y TELEGRAMAS” cargados a su deuda por cuanto existen suficientes comunicaciones para justificaras.

Que por todas las razones de hecho y derecho suficientemente explanadas en el presente escrito, solicita a este Tribunal declare SIN LUGAR la Oferta Real y Depósito realizada por la ciudadana XIOMARA MARGARITA FLORES GONZALEZ, propietaria del Apartamento N° 0023 del Edificio ARAUCARIA.

DE LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN
Finalmente, la parte Oferida solicita al Tribunal que en caso negado de ser declarada con lugar la presente Oferta Real, que al momento de condenar al pago que se demanda por los conceptos y cantidades especificados anteriormente, tenga a bien ordenar una Experticia Complementaria del fallo, a los fines de determinar el monto que en definitiva le corresponde a su mandante, tomando en cuenta el proceso inflacionario sufrido en el país, desde el día siguiente al vencimiento de la obligación demandada, hasta que el deudor efectúe el pago de las cantidades que aquí se demandan.

A este respecto, la reconvención conforme al criterio del Dr. Ricardo Enriquez la Roche en su obra comentario al nuevo Código de Procedimiento Civil, expresa “…antes que un medio de defensa es una contraofensiva explícita del demandado, es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta en el curso del juicio por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal”.

El artículo 365 del Código de Procedimiento Civil prevé: “podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”.

Como se desprende de la transcripción del artículo anterior, la reconvención o mutua petición, es una demanda autónoma e independiente, que al ser propuesta constituye una nueva acción y no es una defensa, sino una contraofensiva explícita, una nueva pretensión que se deduce en el mismo proceso por mandato de la ley, como un supuesto más de acumulación, en beneficio de los principios de celeridad procesal.

Sobre la reconvención, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia número 1722 de fecha 10 de diciembre de 2.009 dictada en el expediente 08-0638 dejó sentado lo siguiente: “…Para esta Sala, desde el punto de vista constitucional, la inobservancia en la demanda reconvencional de los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, acarrea una violación del derecho a la defensa al actor reconvenido en el proceso principal, toda vez que el mismo quedará privado de elementos para dar contestación a la contrademanda, en virtud de la carencia de fundamentos y señalamientos precisos en los que se sostenga la mutua petición. La tarea de impedir la referida violación, se encuentra en la cabeza del Juez, quien como director del proceso debe velar por el estricto cumplimiento de las disposiciones contenidas en el ordenamiento jurídico, y aplicar la consecuencia jurídica que implica su contravención… En el presente caso, observa esta sala Constitucional, que la parte demandada en el proceso principal, propuso reconvención sin que la misma reuniera los requisitos propios de una demanda, y por lo tanto, tal cumplimiento impedía su admisión, por parte del Juez de la causa…”.

Hechas las anteriores consideraciones, se aprecia que el escrito de contestación a la demanda, contentivo de la reconvención traído a los autos por la parte demandada, carece de una descripción clara y precisa de los hechos y de los fundamentos de su contraofensiva; y más aún no consagra un pretensión autónoma que deba ser resuelta, sino más bien una petición adicional en su contestación, razón por la cual, quien suscribe considera que la misma debe ser desechada por ambigua, imprecisa, genérica y no cumplir con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO:

Cursante a los folios 23 al 27, ambos inclusive, copia simple de contrato de compra venta, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 26 de junio de 2007, quedando iserto bajo el N° 20, Tomo 25, Protocolo Primero, documento que no fuere impugnado ni tachado, por lo que, al tratarse de una de las copias a las que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Juzgado, otorgándosele el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-

Cursante a los folios 29 al 32, copia simple de documento privado contentivo del INFORME SOBRE LA NECESIDAD DE LA REPOTENCIACIÓN DE LOS ASCENSORES PAR E IMPAR DE RESIDENCIAS ARAUCARIA, QUE LA JUNTA DE CONDOMINIO SOMETE A LA CONSIDERACIÓN DE LA ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS, CELEBRADA EL DÍA 02 DE MARZO DE 2010, EN EL SALON DE FIESTAS DE RESIDENCIAS ARAUCARIA, y en virtud a que se trata de una copia simple de un documento privado y siendo que las únicas copias admisibles en el proceso civil son las de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos y las de los instrumentos públicos, las copias presentadas son desechadas y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se decide.-

Cursante a los folios 33 al 35, copia simple del acta de asamblea general de copropietarios de Residencias Araucaria, celebrada en fecha 02 de marzo de 2010, y en virtud a que se trata de una copia simple de un documento privado y siendo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las únicas copias admisibles en el proceso civil son las de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos y las de los instrumentos públicos, las copias presentadas son desechadas y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se decide.-

Cursante al folio 37, copia simple del ACTA DE ACUERDO ENTRE LAS PARTES Y DIFERIMIENTO, suscrita en fecha 12 de marzo de 2013, por la ciudadana Ybeth M. Echeverría Pea A., titular de la cédula de identidad N° V-10.868.895, en su carácter de representante de la Administradora Actual, C.A., y la ciudadana Xiomara Margarita Flores, titular de la cédula de identidad N° V-5.115.034, por ante el INDEPABIS, documento que se torna impertinente en relación con el objeto de la presente causa, por lo que el mismo se desecha y no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-

Cursante a los folios 36, 38 al 56, copia simple de planillas de condominio, las cuales no fueron tachadas ni impugnadas por la parte demandada, sino, todo lo contrario, las mismas fueron admitidas y reconocidas, por lo que, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal. Así se establece.-

Cursante a los folios 76 al 81, planillas de depósitos realizadas en la Cuenta Corriente N° 0128-0002-93-0203631106, del Banco CARONI, a nombre de la ADMINISTRADORA ACTUAL, C.A., el cual fuere opuesto por el actor al demandado, los cuales no fueron impugnados ni desconocidos, por lo que, los mismos son ampliamente valorados y apreciados por este Tribunal. Así se establece.-

Cursante a los folios 61 al 70, copia simple de documento DE Propuesta de Pago, presentado en fecha 22 de marzo de 2013, por la ciudadana Xiomara Margarita Flores González, antes identificada, ante la Sala de Sustanciación y Conciliación del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), documento que se torna impertinente en relación con el objeto de la presente causa, por lo que el mismo se desecha y no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-

Cursante al folio 113 al 117, copia simple del Contrato de Administración sucrito por la ADMINISTRADORA ACTUAL, C.A., y por los miembros de la Junta de Condominio del Edificio ARAUCARIA, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Secta de Caracas, en fecha 22 de agosto de 1996, inserto bajo el N° 33, Tomo 46 de los Libros d Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, documento que no fuere impugnado ni tachado, por lo que, al tratarse de una de las copias a las que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Juzgado, otorgándosele el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-

Cursante a los folios 119 al 121, copia certificada del instrumento poder, documento que no fuere impugnado ni tachado, por lo que, al tratarse de una de las copias a las que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Juzgado, otorgándosele el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-

Cursa a los folios 136 al 154, copia simple de documentos privados consignados por el demandado, y en virtud a que se trata de una copia simple de un documento privado y siendo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las únicas copias admisibles en el proceso civil son las de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos y las de los instrumentos públicos, las copias presentadas son desechadas y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se decide.-

Cursante a los folios 167 al 181, copia simple del Reglamento de Condominio de Las Residencias ARAUCARIA, el cual fuere autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Edo Miranda, documento que no fuere impugnado ni tachado, por lo que, al tratarse de una de las copias a las que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Juzgado, otorgándosele el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-

Cursante a los folios 182 al 221, copia simple del documento de condominio del Conjunto Residencial Las Carolinas, Residencias Araucaria, documento registrado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta, documento que no fuere impugnado ni tachado, por lo que, al tratarse de una de las copias a las que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Juzgado, otorgándosele el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-

Planteada de esta manera la controversia, debe señalarse que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

Así las cosas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.306 del Código Civil “Cuando el acreedor rehúse recibir el pago, puede el deudor obtener su liberación por medio del ofrecimiento real y del depósito subsiguiente de la cosa debida. Los intereses dejan de correr desde el día del depósito legalmente efectuado, y la cosa depositada queda a riesgo y peligro del acreedor.”

Por su parte el artículo 1.307 del Código establece los requisitos para que la oferta sea válida, a saber:
1) Que se haga al acreedor que sea capaz de exigir, o a aquél que tanga facultad por él;
2) Que se haga por persona capaz de pagar;
3) Que comprenda la suma íntegra u otra debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento;
4) Que el plazo esté vencido si se ha estipula a favor del acreedor;
5) Que se haya cumplido la condición bajo la cual se ha contraído la deuda;
6) Que el ofrecimiento se haga en el lugar convenido, y cuando no haya convención especial respecto del lugar del pago, que se haga a la persona del acreedor, o en su domicilio, o en el escogida para la ejecución del contrato;
7) Que el ofrecimiento se haga por ministerio del Juez.

Así las cosas, en el presente ambas partes están contestes en que la ciudadana XIOMARA MARGARITA FLORES GONZÁLEZ (parte actora en este juicio) es propietario de un inmueble ubicado en el piso 2 del Edificio Residencias Araurica, situado en la Avenida Santa Fe Sur, Urbanización Santa Fe del Municipio Baruta del Estado Miranda, y que a dicho inmueble le corresponde una alícuota por gastos comunes de 1.690000.

De igual forma, el demandado admitió como cierto que ella es la administradora del Edificio Residencias Araucaria.

La actora procede a hacer oferta real de pago en relación a la deuda que mantiene por gastos de condominio o gastos comunes, del apartamento de su propiedad, del período correspondiente desde marzo de 2010 hasta mayo de 2013, y básicamente procede a señalar que en las planillas correspondientes a los meses que integran el período señalado se le están cobrando conceptos que considera que no le corresponden pagar, tal como es el caso de cobros por: “Gastos causados por gestiones de cobranza 1%” y “visitas, cartas, llamadas y telegramas”; así como el monto de los intereses de mora.

En relación con los gastos no comunes, impugnados por el actor, reflejados en las planillas de cobro del condominio y denominados como “Gastos causados por gestiones de cobranza 1%” y “visitas, cartas, llamadas y telegramas”, efectivamente, los mismos de conformidad con lo establecido en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, los mismos no son gastos comunes, ya que no se trata de gastos causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, así como tampoco consta que el setenta y cinco (75%) de los propietarios así lo hubieran acordado, ni han sido declarados como gastos comunes por alguna ley o por el respectivo documento de condominio.

Así, lo que debe quedar claro es que, los gastos no comunes que se producen en la conservación o administración de un condominio, no es que no puedan ser cobrados a los co-propietarios que integran la comunidad, sino que para ser cobrados ellos deben estar debidamente justificados y con sus soportes, debiendo ser aplicado el encabezado del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice que hacen fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige la propia Ley.

Es por lo anterior que, en el presente caso al no haber demostrado el oferido que dichos gastos no comunes fueron causados, por lo que los mismos no son exigibles en el presente proceso. Así se establece.

Por otra parte, la oferente admite y reconoce las partidas reflejadas en las planillas de condominio de los períodos señalados (marzo 2010 – mayo de 2013) por concepto de agua, gastos de administración, y aporte a la asociación de vecinos, por lo que los mismos son válidos, y dichos montos fueron establecidos por la oferida, y cuyos montos totales son: 1) Por concepto de agua (1.974,07); 2) Por concepto de Gastos de Administración (Bsf.1.552,92); 3) Gastos de contribución a la asociación de vecinos (Bsf.1.368,00). Así se establece.-

Por último corresponde analizar lo relativo a los intereses de mora generados por el retardo en el pago de las cuotas de condominio por parte de la oferente y los mismos deben ser calculados a la tasa del tres por ciento (3%) anual, por ser una deuda civil, de conformidad con lo establecido en el artículo 1277 del Código Civil que remite al artículo 1746 eiusdem., lo cual aplicado mes a mes en el presente caso nos da un total de (Bsf.1.085,47).

Todo lo anterior nos da un total general de (BSF.24.147,93), a lo cual hay que descontarle la suma de (Bsf.4.874,01) monto abonado por el oferente en las cuentas de la oferida, y hecho que incluso el demandado admite en su escrito de contestación, por lo tanto, el monto de la oferta, a la cual se le suma el monto (Bsf.1.500,00) que la parte oferente a puesto a disposición por concepto de gastos ilíquidos, por lo que, el monto oferido de DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bsf.19.273,92), comprende la suma íntegra de lo debido más los intereses, más los gastos ilíquidos; y al verificarse que el oferente en su carácter de propietario del inmueble tiene plena capacidad para pagar, y que la oferida tiene capacidad para recibir el pago, es por lo que, encontrarse llenos los extremos exigidos en el artículo 1.307 del Código Civil, en concordancia con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente oferta real y depósito deben ser declarados procedentes, tal y como será declarado en el dispositivo. Así se establece.-

- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PROCEDENTE la Oferta Real y Depósito que incoara la ciudadana XIOMARA MARGARITA FLORES GONZÁLEZ, a favor de la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS ARAUCARIA y la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ACTUAL, C.A., ambas partes ya identificadas en esta decisión, en consecuencia se declara solvente a la oferente solvente en el pago de las cuotas de condominio de los meses correspondientes a los meses de marzo de 2010 hasta mayo de 2013 correspondientes al inmueble distinguido con el N° 23, ubicado en el piso 2 del Edificio “Residencias Araucaria”, situado éste en la Avenida Santa Fe Sur, Urb. Santa Fe del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda. Así se decide.-
Se condena en costas a la parte oferida al haber resultado vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los TRES (3) DÍAS DEL MES DE FEBRERO DEL AÑO DOS MIL CATORCE (2014). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR,

EDGAR JOSÉ FIGUEIRA RIVAS
LA SECRETARIA TITULAR,

LUZDARY JIMÉNEZ SILVA.
En la misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA TITULAR,

ABG. LUZDARY JIMÉNEZ SILVA.

EJFR/LJS/Edwin.-