TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA Sociedad Mercantil INVERSIONES KERCH, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 03 de Marzo de 1972, bajo el Nº 43, Tomo 13-A y la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA CALIKER, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 24 de Febrero de 1995, bajo el Nº 59, Tomo 67-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE
LA PARTE ACTORA: CARLOS JOSE ZAVARSE PABON y JAIME GARCIA RENGEL, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 31.777 y 15.821, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES FELZOR 2007 C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 16 de Marzo de 2007, bajo el Nº 52, Tomo 5-A, Tercero.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDADA: RAMON ENRIQUE GRATEROL, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 32.423.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE No. AP31-V-2012-002108

I
ANTECEDENTES

Se inició el presente juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, mediante libelo de demanda, presentado en fecha 07 de diciembre de 2012, por el abogado Carlos José Zavarse Pabon, actuando en su carácter de apoderado judicial de las Sociedades Mercantiles INVERSIONES KERCH, C.A., y ADMINISTRADORA CALIKER, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES FELZOR 2007, C.A, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sede Los Cortijos, que previo sorteo de ley, le correspondió el conocimiento a este Juzgado, que por auto de fecha 19 de diciembre de 2012, se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte demandada para que compareciera al Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, más un día (1) que se le concedió como término de distancia, a dar contestación a la demanda, para lo cual se comisionó al Juzgado de Municipio del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en la ciudad de San Antonio, librándose la compulsa de citación en fecha 15 de enero de 2013, así mismo se libró exhorto y se ordenó abrir el cuaderno separado de medidas.
En fecha 06 de febrero de 2013, se decretó la medida cautelar de secuestro, solicitada por la parte actora, comisionándose al Juzgado de Municipio Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro, Carrizal y Los Salías de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con la finalidad que fuera practicada la medida dictada.
En fecha 13 de Febrero de 2013, el apoderado judicial de la parte actora en el cuaderno de medidas dejó constancia de haber retirado el oficio y despacho librado al Juzgado de Municipio comisionado para la práctica de la medida de secuestro decretada.
Por auto del 18 de Febrero de 2013, se agregaron al cuaderno principal las resultas de la citación practicadas a la parte demandada.
En fecha 21 de Febrero de 2013, compareció el ciudadano Felisardo Rodríguez Vásquez, titular de la cédula de identidad N° 6.527.040, actuando en su carácter de Director Gerente de la firma INVERSIONES FELZOR 2007, C.A., parte demandada, asistido del abogado en ejercicio ALBARO MADRIZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 47.008, consignó escrito de cuestiones previas. En esa misma fecha otorgó Poder Apud Acta a los abogados LUIS ARRAGA y ALBARO MADRIZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 141.758 y 47.0908 respectivamente.
Mediante escrito presentado en fecha 04 de Marzo de 2013, el abogado en ejercicio CARLOS JOSE ZAVARSE PABON, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora rechazó y contradijo lo alegado por la parte demandada en su escrito de fecha 21 de Febrero de 2013, así como la cuestión previa contenida en el ordinal tercero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta por la demandada,
Siendo la oportunidad para la promoción y evacuación de pruebas, solo la parte actora hizo uso de su derecho.

II
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

*
Con la finalidad de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, este jurisdicente trae a colación lo alegado por la parte actora, en su libelo de demanda, en el que señaló:

Que consta de Contrato de Administración Inmobiliaria suscrito el 01 de abril de 2007, entre la Sociedad Mercantil denominada INVERSIONES KERCH, C.A., y ADMINISTRADORA CALIKER, C.A., que las mencionadas empresas suscribieron un contrato cuyo objeto es la administración de las parcelas propiedad de INVERSIONES KERCH, C.A., las cuales conforman la Urbanización Industrial Kerch, situada entre los kilómetros 12 y 13 de la Carretera Panamericana, Municipio Los Salías del Estado Miranda. Que mediante comunicación de fecha 10 de septiembre de 2010, la ADMINISTRADORA CALIKER C.A., se encuentra debidamente facultada para intentar cualquier demanda, por haber sido debidamente autorizada por INVERSIONES KERCH, C.A. Que consta en documento autenticado el 21 de diciembre de 2011, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda, inserto bajo el N° 16, Tomo 206 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que ADMINISTRADORA CALIKER, C.A., suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la Sociedad Mercantil INVERSIONES FELZOR 2007 C.A., representada por su Director Gerente, ciudadano FELISARDO RODRIGUEZ VAZQUEZ, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno edificada, identificada con el N° 2, Lote “G” (2-G), con una superficie total aproximada de CUATROCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (450 mts2) y las bienhechurías sobre ellas edificadas, constituidas por una (1) oficina con un (1) baño, área de mezanina y depósitos (3), ubicada en la Urbanización Industrial Kerch, entre los kilómetros 12 y 13 de la carretera Panamericana en Jurisdicción del Municipio Los Salías del estado Miranda, haciéndose formar parte del contrato, plano de su ubicación e indicándose además que al referido galpón sólo le asistían los servicios con que pudiera contar la Urbanización Industrial Kerch. Que el contrato de arrendamiento se celebró por el término fijo de un (1) año contado a partir del 01 de Enero de 2012 de modo que finalizaría el 01 de Enero de 2013, siendo que al vencimiento del término, operaría la prórroga legal a que se contrae el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que el canon de arrendamiento se fijó en la suma de TRES MIL BOLIVARES (BS 3000,00) más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), que por mensualidades anticipadas deberá pagar “LA ARRENDATARIA”, en la dirección de “LA ARRENDADORA”, que por dilación o tardanza en el pago de las obligaciones derivadas del contrato “LA ARRENDADORA” podrá cobrar intereses moratorios conforme a lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o exigir indistintamente el pago de la penalidad a que se contrae la Cláusula Décima del contrato. Que la falta de pago puntual de una o más mensualidades o cánones de arrendamiento establecidos en el contrato, en el lapso o modalidad indicada en la Cláusula Tercera, así como el incumplimiento por parte de “LA ARRENDATARIA”, de cualquiera de las cláusulas y obligaciones contraídas en el documento como también de cualquier norma aplicable al mismo, confiere pleno derecho a “LA ARRENDADORA” para dar por resuelto o terminado el contrato, pudiendo solicitar, incoar o exigir judicialmente la resolución del mismo, así como el cobro de bolívares o cánones insolutos, atrasados o pendientes si fuere el caso, conjuntamente con los que no se hayan vencido en una sola demanda o separado, sin perjuicio de reclamar los daños ocasionados, siendo por cuenta de “LA ARRENDATARIA”, el pago de los gastos judiciales y extrajudiciales, costas procesales, gastos de ejecución, así como los honorarios profesionales de abogados en caso de controversia judicial. Que el contrato se celebró intuito personae por lo que respecta a “LA ARRENDATARIA”, de modo que no podrá ceder, ni traspasar a terceros los derechos y obligaciones que se deriven del mismo. Que durante la ejecución del contrato de arrendamiento, la arrendataria ha incumplido reiteradamente con la obligación de pago que le impone el artículo 1592 del Código Civil y la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, es decir, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento. Que dejó de pagar las pensiones de arrendamiento de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2012 a razón de TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 3000,00) mensuales más el Impuesto al Valor Agregado (IVA) calculado a la tasa del 12%, cuyo impuesto mensual equivale a la cantidad TRESCIENTOS SESENTA BOLIVARES FUERTES (BS 360.00), lo que arroja un total mensual de TRES MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLIVARES FUERTES (BS 3.360.00). Que la suma de los referidos cánones de arrendamiento ascienden a la cantidad de TREINTA Y TRES MIL BOLIVARES (BS 33.000,00) y la sumatoria del Impuesto al Valor Agregado (IVA) inherente a dichas mensualidades equivale a TRES MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLIVARES (BS 3960,00), lo que arroja un total general de TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLIVARES (BS 36.960,00). Que en virtud de lo expuesto y por cuanto han sido infructuosas las gestiones realizadas para obtener de la arrendataria, el pago oportuno de los cánones de arrendamiento insolutos, así como la restitución del bien arrendado, es por lo que con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, por obligación de pago de los cánones de arrendamiento prevista en el artículo1.592 ejusdem y en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, en nombre de sus representadas, demanda a la Sociedad Mercantil denominada INVERSIONES FELZOR 2007 C. A., para que convenga o sea condenada por el tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: En la resolución del contrato de arrendamiento autenticado el 21 de diciembre de 2011, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda, inserto bajo el N° 16, Tomo 206 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo objeto es un inmueble constituido por una parcela de terreno edificada, identificada con el N° 2, Lote “G” (2-G), con una superficie total aproximada de CUATROCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (450 mts2) y las bienhechurías sobre ellas edificadas, constituidas por una (1) oficina con un (1) baño, área de mezanina y depósitos (3), ubicada en la Urbanización Industrial Kerch, entre los kilómetros 12 y 13 de la carretera Panamericana en Jurisdicción del Municipio Los Salías del Estado Miranda y como consecuencia de la resolución del contrato, lo restituya a su propietaria y a su arrendadora en las mismas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: En pagarle a sus representadas, como indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de TREINTA Y TRES MIL BOLIVARES (BS 33.000,00), correspondientes a las pensiones de arrendamiento impagadas de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre de 2012 a razón de TRES MIL BOLIVARES FUERTES (BS 3.000,00) mensuales, más las que se sigan venciendo hasta que se verifique la definitiva restitución del inmueble arrendado. TERCERO: En pagar la suma de TRES MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (BS 3.960,00) por concepto de Impuesto al Valor Agregado (IVA) calculado a la tasa de 12% sobre cada pensión de arrendamiento insoluta, cuyo monto mensual equivale a la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA BOLIVARES FUERTES (BS 360,090). CUARTO: En pagar los costos y costas que el juicio ocasione, así como los honorarios profesionales de abogados. Por último solicitó que se decretara medida cautelar de secuestro sobre el inmueble objeto de la litis.

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Por su parte, el abogado Felisardo Rodríguez Vásquez, actuando en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil Inversiones Felzor 2007 C.A., asistido por el abogado en ejercicio Albaro Madriz, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 47.008, se excepcionó argumentando mediante escrito de promoción de cuestiones previas, lo siguiente:

Que como punto previo a cualquier otra consideración, solicitó al Tribunal se sirva declarar como no presentado el libelo de la demanda que encabeza las actuaciones, fundamentando su solicitud en las siguientes circunstancias: Que precisa de la revisión del escrito que el documento incoado por el ciudadano CARLOS JOSE ZAVARSE PABON, apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES KERCH C.A., no son los legítimos propietarios de la extensión de terreno que viene poseyendo en alquiler, pues que es un hecho notorio que dichas tierras pertenecen a la Comunidad de Comuneros de San Antonio de Los Altos, Asociación Civil, domiciliada en el Municipio Autónomo Los Salías del Estado Miranda, según consta en el Acta N° 127, Protocolizada por ante la Oficina Subalterna de Registro del mencionado Municipio, el 05 de diciembre de 1.994, bajo el N° 37, Tomo 13 del Protocolo Primero (1°) y ratificada dicha junta conforme el acta N° 14, debidamente protocolizada en el Registro respectivo en fecha 24 de Octubre del año 2.000, bajo el N° 39, Tomo tercero (3°) del protocolo primero (1°), que dichas tierras propiedad de la comunidad fueron cedidas por el MARQUES JUAN MIJARES DE SOLORSANO, a las primeras familias Canarias fundadoras del Pueblo de San Antonio de Los Altos y a sus descendientes y herederos, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda el 05 de septiembre de 1.952, bajo el N° 33, Tomo Tercero (3°) folios 101 al 122 del Protocolo Primero (1°) , así como de la sentencia emanada de la Corte Suprema de Justicia, de la Sala Político Administrativa de fecha 26 de Junio de 1.989. Ponente la Magistrado Josefina Calcaño de Temeltas, donde se ratifica la propiedad de los comuneros, por lo que a su parecer quien actúa no es propietario del inmueble y mucho menos tiene poder para otorgar poderes de representación judicial en terrenos que no le pertenecen. Que promueve la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, contemplada en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ordinal 3°.

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De los alegatos de ambas partes, observa quien decide que la parte demandada, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a ilegitimidad de la parte actora, al considerar que su contraparte no es propietario del inmueble objeto de la litis y por ende no tiene legitimidad para intentar la presente demanda; al respecto, este tribunal considera que en el caso de autos, dicha defensa de ilegitimidad está relacionada al fondo de la controversia, en razón de ello, pasa previamente este tribunal a emitir pronunciamiento con relación al elenco probatorio traído por las parte al juicio, lo cual se hace de la forma que sigue:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

En el libelo:

• Marcado “A” Copia fotostática simple del documento poder otorgado por el ciudadano LUIS ELOY KERCH BARRETO, titular de la cédula de identidad N° 1.861.278, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES KERCH C.A., a los abogados en ejercicio CARLOS JOSE ZAVARSE PABON y JAIME GARCIA RENGEL, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 31.777 y 15.821, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 05 de Diciembre de 2012, inserto bajo el N° 06, Tomo 242 de los Libros llevados por esa Notaría. (f 7 al 8); del cual se desprende el carácter con el que actúa el apoderado judicial de la parte actora, documento que es apreciado y valorado por este juzgador de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil. Así se establece.-
• Marcado “B” Copia fotostática simple del documento poder otorgado por el ciudadano LUIS ELOY KERCH BARRETO, titular de la cédula de identidad N° 1.861.278, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA CALIKER, C.A., a los abogados en ejercicio CARLOS JOSE ZAVARSE PABON y JAIME GARCIA RENGEL, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 31.777 y 15.821, autenticado en fecha 20 de Septiembre de 2.010, por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano Miranda, inserto bajo el N° 34, Tomo 121 de los Libros llevados por esa Notaría. (f 9 al 11); del cual se desprende el carácter con el que actúa el apoderado judicial de la parte actora, documento que es apreciado y valorado por este juzgador de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil. Así se establece.-
• Marcado “C” Copia fotostática simple del Contrato Privado de Administración Inmobiliaria suscrito el 01 de abril de 2007, entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES KERCH, C.A., y la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA CALIKER, C.A. ( f 12 15); del cual se observa que INVERSIONES KERCH, C.A., le confirió mandato especial de administración de las supuestas parcelas de su propiedad a la ADMINISTRADORA CALIKER, C.A.; documento privado que no fue desconocido por la partes intervinientes en el mismo, por lo que es apreciado y valorado por este juzgador de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se establece.-
• Marcado “D” Copia simple de comunicación de fecha 10 de Septiembre de 2010, emanada de INVERSIONES KERCH C.A., a la ADMINISTRADORA CALIKER C.A., mediante la cual la primera autoriza ampliamente a la segunda, para otorgar poderes a abogados e intentar y seguir los procedimientos judiciales que se deriven del incumplimiento de los contratos de arrendamiento que sobre las supuestas parcelas e inmuebles de su propiedad, haya celebrado o suscriba en ejecución del contrato de administración inmobiliaria, ( f 16 al 17); documento privado que no fue desconocido por la partes intervinientes en el mismo, por lo que es apreciado y valorado por este juzgador de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se establece.-
• Marcado “E” Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 21 de Diciembre de 2011, inserto bajo el N° 16, Tomo 206 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA CALIKER, C.A., representada por el ciudadano RAFAEL ENRIQUE KERCH BARRETO, titular de la cédula de identidad N° 3.472.336 y la Sociedad Mercantil INVERSIONES FELZOR 2007, C.A., representada por su Director Gerente ciudadano FELIZARDO RODRIGUEZ VASQUEZ, titular de la cédula de identidad N° 6.527.040, sobre el inmueble objeto del juicio, (f 18 al 26); documento del cual se evidencia el perfeccioinamiento de la relación arrendaticia, en tal sentido, este tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil. Así se establece.-
• Marcado “F” Copia fotostática simple del Documento de Parcelamiento de la Urbanización Industrial Kerch, ubicada entre los kilómetros 12 y 13 de la carretera Panamericana en Jurisdicción del Municipio Los Salías del Estado Miranda, protocolizado ante la Oficina Subalterna de registro del Distrito Guaicaipuro del estado Miranda el 15 de abril de 1.977, bajo el N° 3, Tomo 10, Protocolo Primero (f 27 al 43); al respecto considera este juzgador que el mismo no guarda relación con lo debatido en la presente litis, por cuanto el contenido y finalidad del documento en cuestión no forman parte del controvertido, habida cuenta que en el mismo se manifiesta la intención de dividir el inmueble en parcelas, circunstancia ésta que no guarda relación directa con la controversia. Por lo tanto se desecha del juicio. Así se establece.-

En el lapso de promoción y evacuación de pruebas:

• Copia certificada del Documento de propiedad de los lotes de terrenos protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del estado Miranda el 22 de Junio de 1.972, bajo el N° 83, folio 276 vuelto, Protocolo Primero, Tomo Primero a nombre de INVERSIONES KERCH C.A., (f 201 al 214); al respecto considera este juzgador que el mismo no guarda relación con lo debatido en la presente litis, en tal sentido es desechado del juicio. Así se establece.-
• Copia simple de documento de propiedad de los terrenos a nombre del ciudadano LUIS ELOY KERCH BARRETO, titular de identidad N° 1.861.278, protocolizado por ante la Oficina de registro del Distrito Guaicaipuro del estado Miranda el 19 de junio de 1.970, bajo el N° 31, folio 119, Protocolo Primero, Tomo sexto (f 215 al 218); al respecto considera este juzgador que el mismo no guarda relación con lo debatido en la presente litis, en tal sentido es desechado del juicio. Así se establece.-
• Copia simple de documento de propiedad de los terrenos a nombre del ciudadano PEDRO MANUEL KERCH GARCIA, protocolizado por ante la Oficina de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda el 27 de Abril de 1.956, bajo el N° 7, folio 19 vuelto al 22 vuelto, Protocolo Primero, Tomo quinto (f 219 al 223); al respecto considera este juzgador que el mismo no guarda relación con lo debatido en la presente litis, en tal sentido es desechado del juicio. Así se establece.-
• Copia simple del documento de los terrenos a nombre de los ciudadanos: FRANCO ROVERSI MONACO y RICARDO MALVISI, titulares de las cédulas de identidad números: 7.127 y 61.497 protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda el 27 de abril de 1.956, bajo el N° 10, Protocolo 1°, 2° trimestre de 1.956 (f 224 al 228); al respecto considera este juzgador que el mismo no guarda relación con lo debatido en la presente litis, en tal sentido es desechado del juicio. Así se establece.-
• Copia simple del documento de propiedad de los terrenos a nombre de la ciudadana ANGELA GREGORIA ABREU DE BIORD, protocolizado por ante el Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda al primer Trimestre de 1.933, bajo el N° 6, folio 5 (f 229 al 232); al respecto considera este juzgador que el mismo no guarda relación con lo debatido en la presente litis, en tal sentido es desechado del juicio. Así se establece.-
• Copia simple del documento de propiedad de parte de los terrenos a nombre de JOSE GREGORIO ABREU, protocolizado por ante el Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda el 31 de diciembre de 1.910, bajo el N° 71, Protocolo Primero (f 233 al 234); al respecto considera este juzgador que el mismo no guarda relación con lo debatido en la presente litis, en tal sentido es desechado del juicio. Así se establece.-
• Copia simple del documento de propiedad de parte de los terrenos a nombre de JOSE GREGORIO ABREU, protocolizado por ante el Registro del Distrito Guaicaipuro del estado Miranda, el 08 de julio de 1.914, bajo el N° 14, Protocolo Primero (f 235 al 236); al respecto considera este juzgador que el mismo no guarda relación con lo debatido en la presente litis, en tal sentido es desechado del juicio. Así se establece.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

En el escrito de promoción de cuestiones previas:

• Copia certificada expedida por el Registrador Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 5 de febrero de 2013, contentivo del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, el 5 de septiembre de 1952, bajo el Tomo 33, Protocolo Primero, del cual aduce la parte demandada se desprende que la propiedad del inmueble de autos pertenece a la Comunidad de Comuneros de San Antonio de los Altos (f 99 al 128).
• Copia fotostática simple de decisión de fecha 26 de junio de 1989, dictada por la Sala Político Administrativa de la Corte Suprema de Justicia, con Ponencia de la Magistrada Josefina Calcaño de Temeltas, en la cual se ratifica la propiedad de la Comunidad de Comuneros de San Antonio de los Altos, (f 129 al 155); al respecto considera este juzgador que el mismo no guarda relación con lo debatido en la presente litis, en tal sentido es desechado del juicio. Así se establece.-
• Copia fotostática simple del acta de asamblea Nº 14, de la Junta Representativa, Administrativa y Dispositiva de la Comunidad de Comuneros de San Antonio de los Altos, protocolizada por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo los Salías del Estado Miranda, San Antonio de los Altos, en fecha 24 de octubre del año 2000, inserta bajo el Nº 39, Pto 01, Tomo 03, 4to, (f 156 al 158); al respecto considera este juzgador que el mismo no guarda relación con lo debatido en la presente litis, en tal sentido es desechado del juicio. Así se establece.-
• Copia Certificada expedida por la Registradora Mercantil Tercera de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, contentiva del acta constitutiva de la sociedad mercantil Inversiones Felzor 2007 C.A., la cual quedó inscrita bajo el Nº 52 del Tomo A-5Tro, del año 2007, (f 159 al 168); documento público el cual es apreciado y valorado por este jurisdicente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 deL Código Civil.- ASí se establece.-
En efecto, los documentos aportados por la parte demandada tienen como objeto acreditar en este juicio que la parte actora no es la propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, sin embargo, tal y como se analizará más adelante, la condición de propietario no es un requisito indispensable y necesario para que pueda arrendarse un inmueble, por ello, en el presente juicio la titularidad del derecho de propiedad no es una circunstancia de hecho que esté en discusión o que interese a los fines del pronunciamiento de mérito que resuelva acerca de la tutelabilidad o no de la pretensión procesal, circunscrita a la declaratoria de extinción del vínculo locativo perfeccionado entre las partes por virtud de la presunta falta de pago de cánones de arrendamiento. En tal sentido, los documentos traídos por la demandada al juicio y que han sido señalados de forma individualizada supra no guardan relación directa con el objeto de la controversia, siendo manifiestamente impertinentes por o cual este Juzgador no les atribuye valor probatorio y los desecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Culminado con el deber de examinar los medios probatorios aportados por las partes al juicio, pasa este juzgador a pronunciarse sobre el fondo del asunto, en tal sentido, se constata que el caso de marras se circunscribe a determinar si en el marco de un contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes, el arrendatario ha incumplido con el pagó de los cánones mensuales correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2012, a razón de la cantidad de tres mil trescientos sesenta bolívares (Bs. 3360,00), tal como lo aduce la actora, o por el contrario, se deba declarar la ilegitimidad del actor para intentar en el presente juicio, pues a criterio del demandado éste no es propietario del inmueble objeto del arrendamiento demandado. Ahora bien, este tribunal en primer lugar pasa a emitir pronunciamiento con respecto a la ilegitimidad del actor, en tal sentido, se trae a colación lo señalado por el autor patrio Arístides Rengel Romberg, en su bien conocida obra “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO” (Organización Gráfica Capriles, C.A. Caracas 2001, Tomo II, página 27) al indicar:
“…La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y las persona contra quién se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)…”

En razón de ello, se precisa que la legitimación en la causa se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que afirma ser el titular de un interés jurídico propio y por ende ostenta la cualidad para solicitar la intervención del órgano jurisdiccional a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto (Ensayos jurídicos, 1987, 183):
“El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado”.

En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige.
Colorario a ello, el autor José Luís Aguilar Gorrondona, (Contrato y Garantías, 2009, 372 y 373), indica sobre la legitimación, lo siguiente:
“La legitimación no se requiere al mismo titulo que en materia de venta ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato”.

Asimismo sostiene que:
“Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes”

De la doctrina citada, colige este jurisdicente que la cualidad de arrendador y de consiguiente la legitimidad de éste para interponer cualquier pretensión derivada del desarrollo contractual, no viene determinada por la propiedad del inmueble. Así pues, el artículo 1579 del Código Civil, establece: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”. De la lectura de la mencionada disposición, se aprecia que la cualidad de arrendador no implica la de propietario y las partes en el contrato de arrendamiento, son por una parte el arrendador, que puede o no ser propietario y por la otra el arrendatario. La posibilidad que el propietario y el arrendador puedan ser personas diferentes, se evidencia además, del texto del artículo 1595 ejusdem, al precisar que el arrendatario está obligado a poner en conocimiento del dueño de las reparaciones que debe hacer el arrendador, así como en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el que aparece que a los fines del procedimiento administrativo se considerará interesado tanto el propietario en el literal “a”, como el arrendador en el literal “b”.
Ahora bien, observa este juzgador que en el caso de autos, fue presentada en fecha 7 de diciembre del 2012, demanda de resolución de contrato de arrendamiento, mediante la cual la parte actora, sociedades mercantiles INVERSIONES KERCH, C.A., y ADMINISTRADORA CALIKER, C.A., afirmaron que dieron en arrendamiento en fecha 21 de diciembre de 2011, a la sociedad mercantil INVERSIONES FELZOR 2007, C.A, un bien inmueble constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ellas edificadas, constatándose que el caso de marras se refiere a la resolución de una relación contractual y no a la determinación de la propiedad del inmueble arreando, por lo que, de conformidad con la doctrina citada no cabe duda que en el presente caso, la cualidad de propietario del inmueble, por parte de la actora, no es una condición necesaria e indispensable para que la persona que ha suscrito el documento contentivo del arrendamiento en su carácter de arrendador, pueda acudir legítimamente a los órganos jurisdiccionales a interponer cualquier pretensión derivada de la relación contractual, por ello resulta forzoso a este tribunal declarar improcedente la ilegitimidad del actor alegada como defensa previa por la parte demandada. Así se decide.-
Establecido lo anterior, y habiéndose acreditado en este juicio el perfeccionamiento del contrato de arrendamiento entre la actora y el demandado y como consecuencia de ello la existencia de la obligación de pago de pensiones arrendaticias, en cabeza de la parte demandada, corresponde a este tribunal determinar si la parte demandada incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2012, a razón de la cantidad de tres mil trescientos sesenta bolívares (Bs. 3360,00). Al respecto, considera necesario este tribunal determinar la distribución de la carga probatoria, ello con el objeto de poder establecer judicialmente los hechos en que se funda la demanda y las consecuencias jurídicas que se deriven de tales hechos, de ser efectivamente acreditados en el juicio, en tal sentido, se trae a colación lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual estable lo siguiente:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y, quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

De la norma trascrita, se colige que la regla general en materia de distribución de la carga probatoria en todo proceso judicial, entendiendo por carga probatoria, el imperativo en el propio interés, en que se encuentra cada una de las partes de acreditar en el proceso las afirmaciones de que se valen para sostener su posición respectiva, debiendo efectuarse esta acreditación a través del uso (promoción y evacuación) de los medios probatorios dispuestos por la ley para tales fines. Ahora bien, del caso de marras se desprende que la parte actora cumplió con su carga probatoria, en el sentido que trajo a los autos los documentos de los cuales demostró que se perfeccionó un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, puesto que, para el momento de la interposición de la demanda aun estaba en curso el lapso de duración del mismo. Aunado al hecho que no consta que la demandada haya desvirtuado oportunamente lo argüido por la accionante, pues sólo se limitó a oponer como defensa la ilegitimidad del actor, la cual fue declarada improcedente, no acreditando en forma alguna el pago de las cantidades reclamadas en virtud de su obligación de pago de cánones de arrendamiento insolutos, por ende este tribunal considera que en el presente caso se ha verificado el incumplimiento culposo de la obligación por parte de la arrendataria, materializándose de esa forma el supuesto fáctico contenido en el artículo 1.167 del Código Civil, razón por la cual resulta forzoso a este juzgador declarar procedente en derecho la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por Sociedades Mercantiles INVERSIONES KERCH, C.A., y ADMINISTRADORA CALIKER, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES FELZOR 2007, C.A. En consecuencia, se ordena a la parte demanda, que entregue a la parte actora el bien inmueble constituido por una parcela de terreno edificada, identificada con el N° 2, Lote “G” (2-G), con una superficie total aproximada de CUATROCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (450 mts2) y las bienhechurías sobre ellas edificadas, constituidas por una (1) oficina con un (1) baño, área de mezanina y depósitos (3), ubicada en la Urbanización Industrial Kerch, entre los kilómetros 12 y 13 de la carretera Panamericana en Jurisdicción del Municipio Los Salías del estado Miranda. Se condena a la parte demandada, para que pague a la parte actora la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 36.960,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondiente a los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2012, a razón de la cantidad de tres mil trescientos sesenta bolívares (Bs. 3360,00) cada uno
IV
DISPOSITIVO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por Sociedades Mercantiles INVERSIONES KERCH, C.A., y ADMINISTRADORA CALIKER, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES FELZOR 2007, C.A.
SEGUNDO: En consecuencia, se ordena a la parte demanda, que entregue a la parte actora el bien inmueble constituido por una parcela de terreno edificada, identificada con el N° 2, Lote “G” (2-G), con una superficie total aproximada de CUATROCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (450 mts2) y las bienhechurías sobre ellas edificadas, constituidas por una (1) oficina con un (1) baño, área de mezanina y depósitos (3), ubicada en la Urbanización Industrial Kerch, entre los kilómetros 12 y 13 de la carretera Panamericana en Jurisdicción del Municipio Los Salías del estado Miranda.
TERCERO: Se condena a la parte demandada, para que pague a la parte actora la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 36.960,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondiente a los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2012, a razón de la cantidad de tres mil trescientos sesenta bolívares (Bs. 3360,00) cada uno.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, en virtud de haber sido totalmente vencida en el proceso, ello de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Notifíquese la presente decisión a las partes, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, en el día de hoy once (11) de febrero del año dos mil catorce( 2014).- Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,

Dr. JUAN ALBERTO CASTRO ESPINEL
LA SECRETARIA

YESSICA URBINA

En esta misma fecha, siendo las doce y cincuenta minutos del mediodía (12:50 m), se publicó y registró la decisión que antecede, dejándose copia certificada del fallo en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Tribunal, de acuerdo a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
LA SECRETARIA,

YESSICA URBINA

AP31-V-2012-002108
JACE/YU/