TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
203º y 154º
EXP. No. AP31-S-2014-001118
SOLICITANTE: ROSA ELENA RIVAS, mayor de edad, venezolana, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.302.472, abogado en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 75.131, de este domicilio, actuando en su propio nombre y representación.
MOTIVO: SOLICITUD DE CONVOCATORIA DE ASAMBLEA DE CONDOMINIO
I
En el escrito de solicitud se señalo lo siguiente:

“…Yo ROSA ELENA RIVAS, mayor de edad, venezolana, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.302.472, abogado en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 75.131, de este domicilio, actuando en mi propio nombre y representación, en mi carácter de propietaria del apartamento E-2052, y con fundamento al escrito de SOLICITUD DE ASAMBLEA DE PROPIETARIO que acompaño con la letra “A”, ocurro muy respetuosamente por ante este honorable Juzgado para exponer:
Es el caso Ciudadano Juez, que la comunidad de propietarios del BLOQUE 1 EDIFICIO l y 2, ubicado en la avenida Francisco del Miranda, Calle el Lago, de la Urbanización Campo Rico, Municipio Sucre del Estado Miranda, acudimos mediante escrito de solicitud por ante la Junta de condominio del citado edificio de conformidad con lo previsto en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, toda vez, que con anterioridad a ésta, ya se había solicitado una reunión, anexo letra “B”, tal como expone el escrito supra; no obteniendo respuesta por los miembros que integran la junta de condominio del mencionado edificio y el ciudadano administrador; lo que nos llevo a SOLICITAR UNA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA DE PROPIETARIOS, es así, que una vez recogidas las correspondientes firmas de los apartamentos que conforman el respectivo condominio; suscribiendo dicha petición el 80% conformado por los apartamentos, vale decir, representado en más del porcentaje en alícuota exigido por ley; es entregada por ante la junta de condominio, recibida y sellada en 20 de enero del año en curso. Ello, motivado a que habiendo transcurrido ya el año en el mes de noviembre de 2013, no ha habido informe ni rendición de cuenta de nuestros fondos, conforme reza el artículo 20 ordinal h, de la Ley de Propiedad Horizontal, como tampoco respuesta a nuestras solicitudes.
Contrariamente, tal petición, el administrador en lugar de tramitarla, se ha dado a la tarea de llamar algunos propietarios, sobre todo los de la tercera edad, a confirmar si firmaron y porque, supuestamente algunos comentan que firman algo, desconocemos el motivo y su contenido.
Apoyados en las firmas aquí consignadas y con el derecho que nos asiste la ley, fue que acudimos en solicitud a una asamblea extraordinaria de propietarios de suma urgencia, con los señalamientos allí expuestos, como lo menciona el referido escrito, sin que hasta la fecha haya pronunciamiento alguno al respecto.
Ahora bien, desde el mismo momento en que se eligieron los nuevos miembros en asamblea del año 2012, no se conoce que la presidenta ocupe su cargo, funciones estas que a decir de la propia ciudadana VIOLETA IZTURIZ, quien ocupa el cargo de vicepresidenta por elección, conforme acta de asamblea que consigno a la letra “C” responden al administrador, pues según, es quien se encarga de todo lo referente al condominio ya que es quien recibe un monto por sus honorarios”; Administrador este, qué fue elegido como persona natural, perteneciente a nuestra comunidad, que ya para el momento de su nombramiento presidía la JUNTA DE CONDOMINIO desde aproximadamente dos (2) años. No obstante, sin aprobación por asamblea dirige y despacha desde nuestra oficina, permaneciendo en ella como si formara parte de la junta de condominio, sin que hasta la fecha haya una explicación de esta irregularidad, ni la comunidad así lo haya autorizado, como se desprende del acta citada, que cabe señalar, no se está frente al supuesto contemplado en ordinal B del artículo 18 de la ley ejusdem, existiendo un total desconocimiento de la comunidad en general sobre la amplitud del poder conferido al administrador, por cuanto no fue exhibido, y en contraposición a lo previsto en el tercer aparte del artículo 18 de la ley que rige la materia, donde las decisiones de la junta de condominio, se deben tomar por mayoría de votos.
Actualmente lo que nos ocupa es la situación gravísima, por demás contradictorias de las normas elementales a las cuales debe ceñirse todo administrador en la transparencia de su gestión, no existiendo en la practica una junta de condominio y como consecuencia, una aparente falta de supervisión que por representación debe ejercer, generando incertidumbre en cuanto se imponga la aprobación de los asuntos que por mayoría exige la ley. Y persistiendo como en efecto persiste una conducta contumaz por parte del administrador, de convocar a una asamblea general donde se deliberen no solo todos los asuntos que atañen al patrimonio de la comunidad, sino por el hermetismo manifestado en dar información de rendición de cuentas sobre su gestión al momento oportuno, deja en estado de indefensión a los propietarios que integran dicha comunidad. Por otra parte, hemos sido insistentes en este asunto, promoviendo en el mes de febrero del corriente año que acompaño “D”, reunión por 8 propietarios, la cual acordaron, haciéndoles saber sobre la mencionada anomalía, obviando las objeciones e inquietudes opuesta, la respuesta fue, “que el ciudadano Jesús Marín gozaba de poder, pues ellos poseían esa potestad al ser la representación por elección en asamblea”;
Preocupación que como Ut-supra, el ciudadano administrador, pese a que desempeñaba cargo de presidente de la referida junta hasta el momento de su nombramiento; desde que tomo posesión del cargo se desconoce por la comunidad de informe alguno sobre el resultado de la gestión administrativa saliente, ni de su persona, del mismo modo, se ignora del porque el citado ciudadano, mantiene una especie de continuidad de formato en los recibos que emite a los propietarios, con respecto a la administradora que ya había sido revocada por asamblea. Los cuales consigno junto al documento para acreditar la cualidad, “E” que aun solvente, existe retraso por parte del administrador en entregar los correspondiente recibos.
En tal virtud, como quiera que el artículo 24 ejusdem, facultad para convocar una Asamblea General de Propietarios para tratar lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes, que reside en primer lugar en el Administrador, y excepcionalmente en la Junta de Condominio, en caso de urgencia (artículo 18 literal a de la Ley de Propiedad Horizontal), como el caso que nos ocupa, agotada la vías como se evidencia de las solicitudes que, ni el Administrador, ni la junta de condominio por cualquier causa no manifiestan interés en convocarla.
Pido muy respetuosamente de este digno Tribunal, en resguardo al derecho que nos asiste en petición POR MAYORIA DE PROPIETARIOS DEL BLOQUE 1 EDIFICIO 1 y 2, se sirva ordenar fijar celebración de CONVOCATORIA DE ASAMBLEA DE PROPIETARIOS al ciudadano: JESUS ANTONIO MARIN TORRES, mayor de edad, venezolano, titular de Cédula de Identidad N 4.909.804, en su carácter de administrador del mencionado edificio, así como a las ciudadanas: SUSSY RAMIREZ, PRESIDENTA, CARMEN VIOLETA IZTURIS, VICEPRESIDENTA y NANCY FERRER DE MATOS, TESORERA, mayores de edad, venezolanas, titulares de las Cédulas de Identidad Nros 29.271.920, 4.233.967 y 4.169.200, respectivamente, de este domicilio, como representación de este condominio, para tratar los siguientes puntos: REVISION DE LIBROS, EXHIBICION DE CONTRATOS y DEMAS DOCUMENTOS VINCULADOS A LA COMUNIDAD, ASI COMO FIJAR POSICICION SOBRE LAS GESTIONES TOMADAS POR LA JUNTA DE CONDOMINIO Y ADMINISTRADOR, SUPEDITADAS A SU VEZ, A LAS REVISIONES POR DECISIONES QUE HAYAN GENERADO DERECHOS Y DEBERES FRENTE A TERCEROS. RELACION Y ESTADO FINANCIERO DEL CONDOMINIO ALQUILERES, CONDICIONES EN QUE SE TOMAN O HAYAN TOMADO DECISIONES QUE PUDIERA AFECTAR EL PATRIMONIO COMUN, REMOCION Y NOMBRAMIENTO DE NUEVOS MIEMBROS INCLUYENDO LA DEL ADMINISTRADOR. DECIDIR SOBRE ACCIONES TOMADAS Y A TOMAR CON VISTA A LA SITUACION ACTUAL DE LOS ASCENSORES Y EN ESPECIAL EL DE LA TORRE E-2,…”

Ahora bien el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, señalo lo siguiente:
Artículo 24º No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación por lo menos.
La Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.
Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.
De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes.
Por otra parte, en el Libro DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, por RAFAEL ANGEL BRICEÑO, segunda edición, paginas 155 a la 157, se señalo lo siguiente:
“…d) Finalmente está la convocatoria judicial de asamblea, la cual tiene carácter alternativo y subsidiario; en otras palabra, procede “cuando el Administrador por cualquier causa deje de convocarla” a petición de los propietarios que representen la minoría de más de un tercio a que antes nos referimos (art: 24). Se necesita superar el número capitalístico antes señalado para legitimar la petición en sede judicial, o sea, ante el Juzgado de Distrito, toda vez que los Juzgados de Departamento fueron suprimidos de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde sólo existían.
Trataremos de sistematizar el trámite de la convocatoria judicial:
d-1) los peticionarios deben acreditar su legitimación, vale decir, presentar los instrumentos probatorios de propiedad de unidades privativas que exceda el límite del tercio del valor básico ya indicado,
d-2) los peticionantes deben justificar la omisión del Administrador en convocar la asamblea que se le pidiera.
d-3) la petición escrita debe cumplir, en cuanto fueren aplicables, los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, según lo pauta el artículo 899 del mismo Código. Son los requisitos de claridad y precisión principalmente en lo que respecta a los solicitantes, al condominio involucrado, a los asuntos a tratar (agenda), a la identificación del mandatario y consignación del poder, a la indicación de las personas que deben ser oídas en el asunto (Administrador, Presidente de la Junta de Condominio).
d-4) el Juez, sin formalidad de juicio, obrará con conocimiento de causa y podrá exigir ampliación probatoria del extremo de hecho que estime importante (art. 11, C.P.C.).
La autoridad judicial no debe admitir debate alguno, debe limitarse á confrontar la petición con los instrumentos y hechos aducidos,…….. y, finalmente, dictar en el más breve lapso posible la resolución de convocatoria de asamblea o de negativa de convocatoria. La negativa podrá provenir de no encontrar el Juez debidamente comprobado el porcentaje mínimo del tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes; de no ser los asuntos a tratar de interés común a los propietarios; de no haber agotado los peticionantes el requisito previo de requerir al Administrador la convocación extrajudicial. De conformidad con el art. 896 del Código de Procedimiento Civil, la negativa es apelable….” (Cursivas del Tribunal)

En tal sentido, por cuanto la presente solicitud, solamente la introduce la ciudadana ROSA ELENA RIVAS, mayor de edad, venezolana, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.302.472, abogado en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 75.131, actuando en su propio nombre y representación y en su carácter de propietaria del apartamento Nº E-2052 del Bloque 1, Edificio 2, ubicado en la avenida Francisco del Miranda, Calle el Lago, de la Urbanización Campo Rico, Municipio Sucre del Estado Miranda, quien evidentemente, por si sola, no representa por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes, requisito este exigido en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, para tener la legitimación para acudir al órgano jurisdiccional a solicitar la convocatoria de asamblea, es por lo que este Tribunal, se ve forzado a negar la admisión de la presente solicitud y así se decide.
Regístrese y Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los 19 días del mes de Febrero del año 2014. Años: 203º y 154º
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SÁNCHEZ
EL SERETARIO ACCIDENTAL.,

Abg. FERMIN MONSALVE
En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia.
EL SERETARIO ACCIDENTAL.,

Abg. FERMIN MONSALVE

EXP. No. AP31-S-2014-001118