TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
AÑOS 203º y 154º

PARTE ACTORA: FERNANDO GUILLERMO GARLIN VERNON, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V-5.003.099.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LUIS LESSEUR K, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nro. 68.170.

PARTE DEMANDADA: KARL HEINZ RANNACHER, venezolano, mayor de edad, de este domiciliado y titular de la cédula de identidad V-10.540.742.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No consta en autos.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.

Por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Area Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos, fue presentado libelo de demanda suscrito por el ciudadano Fernando Guillermo Garlin Vernon, mediante el cual demanda por RESOLUCION DE CONTRATO, al ciudadano Kart Heinz Rannacher, el cual una vez efectuado el respectivo sorteo de Ley, fue asignado a este Juzgado y recibido por la secretaria en fecha 29 de Julio de 2013.
Mediante auto de fecha 01 de Agosto de 2013, este Tribunal admitió la demanda conforme a lo establecido en los artículos 341 y 881 del Código de Procedimiento Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 06 de Agosto de 2013, la representación judicial de la parte actora, consigo los fotostatos necesarios para librar la compulsa.
En fecha 13 de Agosto de 2013, comparece la representación judicial de la parte actora y consigna los emolumentos necesarios para tramitar la citación de la parte demandada.
En fecha 09 de Octubre de 2013, comparece la representación judicial de la parte actora y consigna reforma de la demanda, la cual es admitida en la misma fecha.
En fecha 11 de Octubre de 2013, comparece el ciudadano MIGUEL BAUTISTA, alguacil titular de la Coordinación de Alguacilazgo y consigna compulsa de citación del demandado sin firmar.
En fecha 22 de Octubre de 2013, comparece la representación judicial de la parte actora y consigna fotostatos a los fines de que se libre nueva compulsa, lo cual es acordado en fecha 24 de Octubre de 2013.
En fecha 04 de Noviembre de 2013, comparece la representación judicial de la parte actora y consigna los emolumentos necesarios para tramitar la citación de la parte demandada.
En fecha 18 de Noviembre de 2013, se apertura cuaderno de medidas y se decreta medida de Secuestro, librándose a tal fin oficio y despacho a los Tribunales ejecutores de medidas.
En fecha 05 de Diciembre de 2013, se recibieron las resultas de la medida de secuestro practicada por el Tribunal Quinto de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en la cual el demandado hizo acto de presencia y firmo el acta levantada con ocasión de la medida.
En fecha 12 de Diciembre de 2013, comparece la representación judicial de la parte actora y consigna escrito de promoción y evacuación de pruebas, las cuales son admitidas en fecha 09 de Enero de 2014.
En fecha 09 de Enero de 2014, se fija oportunidad para dictar sentencia y el Tribunal pasara a dictarla dentro de los cinco (05) días siguientes al auto.
En fecha 14 de Enero de 2014, el Tribunal difiere el dictado de la sentencia para dentro de los treinta (30) días siguientes al auto.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA.
Alego la representación judicial de la parte actora en el libelo de demanda lo siguiente:
Que la parte actora es propietaria de un local comercial tipo oficina distinguido con el Nro. 510, del piso 5 del Centro Comercial Empresarial Lagunita, Avenida Sur, Urbanización La Lagunita, Country Club, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, según se evidencia de titulo de propiedad registrado por ante el Registro Subalterno del Municipio el Hatillo, Estado Miranda, en fecha 01 de Junio de 2004, quedando anotado bajo el Nro. 06, tomo 10.
Que se entrego en calidad de arrendamiento el referido local, así como el uso del estacionamiento identificado con el Nro. 510, para ser usado como oficina al ciudadano KARL HEINZ RANNACHER, para lo cual celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por ante la Notaria Publica Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 11 de Febrero de 2005, anotado bajo el Nro. 67, tomo 11.
Que el tiempo de duración del mencionado contrato fue establecido en la clàusula Segunda, de cinco (05) años a partir del 01 de Marzo de 2005, prorrogables automáticamente por periodos iguales, facultando a las partes a otorgar nuevas prorrogas o su voluntad de no prorrogar el contrato.
El canon de arrendamiento se estableciò de la siguiente manera: para el primer año de Bs. 1.000,00; para el segundo año la cantidad de Bs. 1.300,00; para el tercer año la cantidad de Bs. 1.690,00; para el cuarto año la cantidad Bs. 2.179,00 y para el quinto año la cantidad de Bs. 2.856,00.
Que el demandado entrego para el momento de la firma del contrato en calidad de deposito la cantidad de Bs. 3.000,00.
Que en la clàusula quinta se prohíbe el subarrendamiento.
Que dentro de las obligaciones del arrendatario, se estableciò el pago la luz, aseo y servicios públicos, tal como se desprende de la clàusula novena.
Que en la cláusula segunda y décima segunda, se estableció que al llegar al termino del contrato el arrendador debía manifestar su voluntad de continuar o no con la relación arrendaticia y en caso de ser comunicado, se debía entregar el inmueble en las condiciones recibidas y con una penalidad del 10% del monto del canon por cada día de retraso en la entrega del local.
Que el contrato de arrendamiento entro en vigencia en fecha 11 de Marzo de 2005 y termino en fecha 11 de Marzo 2010, prorrogándose automáticamente por cinco (05) años mas, por cuanto se pacto una prorroga automática ante el silencio de las partes.
Que no están ante un contrato a tiempo indeterminado por operar la tacita reconducción, si no que las partes establecieron su voluntad de que el mismo contrato se renovara automáticamente.
Que la parte demandada no esta cumpliendo con el pago de los cànones de arrendamiento y ha dejado de pagar los arrendamientos correspondientes a los meses: Enero a Diciembre de 2011, ambos inclusive; Enero a Diciembre 2012, ambos inclusive y Enero a Octubre 2013, ambos inclusive, a razón cada mes a la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.2.856, 00), arrojando un total de NOVENTA Y SIETE MIL CIENTO CUATRO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 97.104,00).
Que por todo lo expuesto, proceden a demandar al ciudadano KARL HEINZ RANNACHER, por RESOLUCION DE CONTRATO y proceda a convenir o en su defecto sea compelido el Tribunal a:
PRIMERO: Declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado autenticado por ante la Notaria Publica Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 11 de Febrero de 2005, anotado bajo el Nro. 67, tomo 11.
SEGUNDO: El incumplimiento en el pago de los cànones de arrendamiento de los meses, Enero a Diciembre de 2011, ambos inclusive; Enero a Diciembre 2012, ambos inclusive y Enero a Octubre 2013, ambos inclusive, los cuales suman la cantidad de 34 meses, que a razón del ultimo canon de arrendamiento de DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.2.856, 00), por canon de arrendamiento lo que hace un total de NOVENTA Y SIETE MIL CIENTO CUATRO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 97.104,00).
TERCERO: A la entrega del objeto del contrato de arrendamiento constituido por un local comercial tipo oficina distinguido con el Nro. 510, del piso 5 del Centro Comercial Empresarial Lagunita, Avenida Sur, Urbanización La Lagunita, Country Club, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, así como el estacionamiento y deposito identificados con el Nro. 510, ubicado en el sótano 3, libre de bienes y personas.
CUARTO: Al pago de la cantidad de NOVENTA Y SIETE MIL CIENTO CUATRO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 97.104,00), por concepto de daños y perjuicios.
La representación judicial de la parte actora fundamenta sus alegatos conforme a lo establecido en los artículos: 1.167; 1.354 y 1.592, todos del Còdigo Civil y el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ETAPA PARA CONTESTAR LA DEMANADA
Este Tribunal deja constancia, que al momento de la practica de la medida de Secuestro, decretada por esta Sentenciadora en fecha 18 de Noviembre de 2013 y practicada por el Tribunal Quinto de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de Noviembre de 2013, que la parte demandada hizo acto de presencia en el acto, firmado el acta levantada en ocasión de la medida, ocurriendo la citación tacita a que se refiere el articulo 216 del Còdigo de Procedimiento Civil, el cual reza: “ La parte demandada podrá darse por citada personalmente para la contestación, mediante diligencia suscrita por ante el secretario. Sin embargo, siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado, antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la parte desde entonces para la contestación de la demanda, sin mas formalidad.”. Visto lo anterior, aperturado el lapso para la contestación de la demanda y el lapso de promoción de pruebas, la parte demandada no compareció ni por si por medio de apoderado al aguno.

DE LAS PRUEBAS
Estando en la oportunidad legal para promover y evacuar pruebas, solo la parte actora hizo uso de ese derecho, promoviendo lo siguiente:
- Copia fotostática de Poder otorgado por el ciudadano FERNANDO GUILLERMO GARLIN VERNON, al abogado LUIS LESSEUR K, el cual corre inserto a los autos a los folios doce (12) al quince (15) ambos inclusive. Este Tribunal observa, que por cuanto la parte demandada, no desconoció ni impugno las copias consignadas por el adversario, se tienen como fidedignas, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; este Tribunal le otorga el valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.-

- Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento, del local objeto de la presente litis, suscrito entre FERNANDO GARLIN, (ARRENDADOR) y KARL HEINZ RANNACHER, (ARRENDATARIO), en fecha 11 de Febrero de 2005, el cual corre inserto en autos a los folios dieciséis (16) al veintiuno (21) ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual quedo anotado bajo el Nro. 67, Tomo 11, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo es la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, y no siendo tachado por el adversario hace plena fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio., ya que el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas Y ASI SE DECLARA.-

- Copia fotostática de Documento de Propiedad, donde consta la propiedad del inmueble a favor de FERNANDO GUILLERMO GARLIN, la cual corre inserta a los autos a los folios veintidós (22) al veintiséis (26) ambos inclusive. Este Tribunal observa, que por cuanto la parte demandada, no desconoció ni impugno las copias consignadas por el adversario, se tienen como fidedignas, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; este Tribunal le otorga el valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.-

DE LA DECISIÓN SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Siendo la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal pasa a hacerlo previas consideración de lo siguiente:
Revisadas las actas procesales que conforman el presente expediente, se desprende que la parte demandada no dio contestación a la demanda ni promovió prueba alguna, en consecuencia, esta Sentenciadora actuando de conformidad con lo establecido en el articulo 362 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa”. En concordancia con el articulo 887 eiusdem “La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el articulo 362, pero la sentencia se dictara en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio”.
De la norma antes trascrita se desprende que no basta, que para que sea declarada la confesión ficta de la parte demandada, que ésta no de contestación a la demandada dentro de los plazos legalmente establecidos; es preciso, además, el cumplimiento concurrente de dos elementos adicionales, a saber: que la demanda intentada no sea contraria a derecho y que la parte demandada nada pruebe que le favorezca. Por consiguiente, debe esta juzgadora analizar si, en le presente caso, además del requisito ya cumplido de la no contestación de la demanda, se cumplen los otros dos presupuestos mencionados, para determinar si procede o no la declaratoria de confesión ficta.
El segundo de los señalados requisitos, esto es, que la petición del demandante no sea contraria a derecho, significa, de acuerdo con la doctrina y la jurisprudencia que acoge este Tribunal, que la pretensión propuesta no éste prohibida por la Ley, sino al contrario, amparada por ésta, indistintamente de su procedencia o no.
Observa el Tribunal que la pretensión incoada en el presente juicio, ha sido la resolución del contrato, que según lo esgrimido por la actora en el libelo, está motivado por el incumplimiento de la parte demandada al dejar de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero a Diciembre de 2011, ambos inclusive y los meses de Enero a Diciembre 2012, ambos inclusive y los meses de Enero a Octubre 2013.
En ese sentido debe señalarse que el artículo 1.159 del Código Civil establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas establecidas en la Ley. El contrato que estudiamos genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelido a demostrar el hecho negativo del mismo. De acuerdo con lo anteriormente expresado, una vez probada la existencia del contrato, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo, modificativo o impeditivo de sus obligaciones.
Esta juzgadora observa que la petición del demandante no es contraria a derecho; todo lo contrario, está expresamente prevista en la Ley quedando de tal manera cumplido el segundo requisito de la confesión ficta. ASI SE ESTABLECE.
La doctrina y la jurisprudencia han sido contestes en señalar que el demandado confeso puede presentar en el decurso de la estación probatoria, la contraprueba de los hechos alegados en el libelo de demanda, los cuales debían ser acreditados por el actor de no haberse producido la ficta confessio. Es decir, la confesión ficta en tanto presunción no es una prueba sino una directriz para el juez; invierte la carga probatoria en contra del demandado, quien debe probar únicamente que las afirmaciones y los hechos alegados en la demanda por el actor son contrarios a la verdad, sin poder deducir excepciones, defensas o nuevos hechos que sólo podía alegar si hubiese contestado tempestivamente la demanda.
Aplicando lo expuesto al caso de estos autos se encuentra que la parte demandada contumaz, debió probar en el transcurso de este proceso y valiéndose de los medios probatorios legalmente permitidos, que eran falsos los hechos alegados por la parte actora en el libelo. No obstante, la parte demandada no promovió pruebas durante el proceso, vale decir, la parte demandada no trajo a los autos ningún elemento capaz de enervar la acción intentada en su contra o destruir la presunción de veracidad que ampara los hechos alegados por el demandante en el libelo, por cuyos motivos los alegatos invocados en la demanda, quedan plenamente admitidos y se tienen por ciertos y verdaderos, cumpliéndose de esa manera en el caso concreto con el tercero de los requisitos mencionados para que se declare la confesión ficta del demandado y sus efectos. Y ASI SE ESTABLECE.
Es por lo que en consecuencia, este Tribunal declara la CONFESION FICTA, de la parte demandada y en consecuencia CON LUGAR, la demanda intratada por la parte actora. ASI SE ESTABLECE.

DE LA CONDENATORIA DE LAS COSTAS.
El apoderado judicial de la parte actora no indicó en su escrito libelar, la condenatoria en costas, por lo que esta sentenciadora señala que dicha condenatoria, prevista en el articulo 274 del Còdigo de Procedimiento Civil, esta condicionada al solo supuesto de que la parte contra la cual se emita sea vencida totalmente en un proceso o en una incidencia. El mencionado artículo establece lo siguiente:

“… A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia, se le condenará al pago de las costas…”

La Jurisprudencia de nuestros Tribunales ha declarado, en la interpretación de esta norma lo siguiente: “No incurre en ultrapetita el Sentenciador que impone las costas a la parte vencida, aún cuando no lo haya solicitado la contraria”, en este orden de ideas y de acuerdo con los términos del precepto legal, se considera que las costas vienen a ser una condenatoria de derecho, es decir, una consecuencia del fallo que declaro vencida totalmente a una de las partes, es por lo antes expuesto que esta Sentenciadora condena en costas a la parte demandada. Y ASI SE DECLARA.

DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley. DECLARA CON LUGAR, la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO sigue FERNANDO GUILLERMO GARLIN, contra KARL HEINZ RANNACHER, (ambas partes plenamente identificadas en autos), en consecuencia:

PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y el cual fue autenticado por ante la Notaria Publica Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 11 de Febrero de 2005, anotado bajo el Nro. 67, tomo 11.

SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada a hacer entrega a la actora, del local comercial tipo oficina distinguido con el Nro. 510, del piso 5, del Centro Comercial Empresarial Lagunita, Avenida Sur, Urbanización La Lagunita, Country Club, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, así como el estacionamiento y deposito identificados con el Nro. 510, ubicado en el sótano 3, libre de bienes y personas.

TERCERO: Se ordena a la parte demandada, a pagar a la actora por concepto de daños y perjuicios la cantidad de NOVENTA Y SIETE MIL CIENTO CUATRO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 97.104,00).

Déjese, copia certificada de la presente decisión, en el copiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Se condena al pago de las costas procesales de conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas a los catorce (14) días del mes de Febrero del año dos mil catorce. (2014). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZ
DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE.

LA SECRETARIA
ABG. MARIA VIRGINIA SOLORZANO PARRA

En esta misma fecha, siendo las 12:30 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

AAML/MVSP/Richard Exp. AP31-V-2013-001208