TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 204° y 155°

DEMANDANTE: ANA ROSARIO GORRÍN BARLÚ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.816.675.
ABOGADO
ASISTENTE: OSCAR JOSÉ DAMASO GONNELLA, defensor público, abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 17.297.528.

DEMANDADO: ELVIS RUDI VASQUEZ TOVAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.286.677.
APODERADO
JUDICIAL: GUSTAVO PERALES ALVARADO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 91.177.

JUICIO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2014-000451

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 21 de abril de 2014, por el abogado GUSTAVO PERALES ALVARADO en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano ELVIS RUDI VAZQUEZ TOVAR, contra la decisión proferida en fecha 8 de abril de 2014, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por desalojo incoada por la ciudadana ANA ROSARIO GORRÍN BARLÚ, en el expediente signado con el Nº AP31-V-2013-000228 de la nomenclatura del aludido juzgado.

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 24 de abril de 2014, ordenando la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para sorteo de ley.

Verificada la insaculación el día 5 de mayo de 2014, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el 7 de ese mismo mes y año. Por auto dictado en fecha 7 de mayo de 2014, se le dió entrada al expediente y se ordenó notificar a las partes intervinientes en el presente juicio, con la advertencia, que una vez constara en autos el haberse practicado la última de las notificaciones y la secretaria deje constancia en el expediente, este Juzgado procedería a fijar, mediante auto expreso, el tercer (3er) día de despacho siguiente a fin de que tenga lugar la audiencia oral y pública a la cual alude el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Notificadas las partes, se fijó la audiencia oral y pública a la que alude el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual tuvo lugar el día 14 de julio de 2014, donde luego de la exposición de la parte presente, este Juzgado declaró sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada y por ende, se declaró con lugar la demanda de desalojo impetrada.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inició mediante escrito libelar interpuesto en fecha 18 de febrero de 2013, por el abogado OSCAR JOSÉ DAMASO GONNELLA actuando en su carácter de Defensor Público y asistiendo a la ciudadana ANA ROSARIO GORRÍN BARLÚ, contra el ciudadano ELVIS RUDI VASQUEZ TOVAR, con base en los siguientes hechos: 1) Que en fecha 15 de junio de 1990 adquirió un inmueble distinguido con el Nº 31, piso 3, Edificio Residencias Guárico, ubicado en la Avenida Principal de Palo Verde, Parroquia Petare, Municipio Sucre, Estado Miranda, el cual le alquiló al ciudadano ELVIS RUDI VASQUEZ TOVAR, mediante contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre, anotado bajo el Nº 52, Tomo 245, de fecha 12 de enero de 2010, relación que tendría una duración desde el 4 de diciembre de 2009 hasta el 4 de diciembre de 2010. 2) Que en esa misma fecha (12-01-2014), y en la referida notaría el ciudadano ELVIS RUDI VASQUEZ TOVAR, también dió en alquiler un inmueble de su propiedad a los ciudadanos JUAN JAVIER CACERES MÁRQUEZ y ANGELA VERÓNICA GUZMAN LUGO, por lo que, se demuestra que el ciudadano demandado, posee vivienda propia. 3) Que tuvo que arrendar el inmueble objeto de la presente demanda, en virtud del fallecimiento de seres queridos que habitaban con ella, y por ende, vivir con una tía y pagarle por el hospedaje. 4) Que vencido el lapso convenido por las partes respecto a la relación arrendaticia, la actora procedió a renovar el contrato, pero esta vez de forma verbal, por un (1) año más, y por los mismos términos establecidos en el contrato notariado. Sin embargo, es el caso que el demandado comenzó a incumplir con el pago del canon de arrendamiento a razón de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) al mes, alcanzando una deuda de dieciocho (18) meses, dando un total de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), deuda que afecta la estabilidad económica y emocional de la demandante, ya que con ese canon, sufragaba sus gastos de medicamentos entre otros. 5) Que en vista de lo anterior, es por lo que solicitó al demandado el desalojo del inmueble, sin recibir respuesta favorable; por lo que nuevamente se tuvo que mudar a un sector donde para llegar a la habitación, el cuál es alquilado, debe subir 89 escaleras, lo que afecta su salud debido a su edad y problemas de hipertensión. 6) Que la actora ha realizado todas las diligencias necesarias para llegar a un acuerdo con el demandado, y se dé por terminada la relación contractual, así como la entrega del inmueble de marras. Asimismo, indicó que realizó todo el trámite administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, sin llegar a acuerdo alguno, por lo que dicho organismo, dictó resolución Nº 00171 en fecha 9 de enero de 2013 donde habilita la vía judicial. 7) Fundamentó su acción de conformidad con lo establecido en los ordinales 1 y 2 del artículo 91, 98 y siguientes de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda; así como en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil. 8) Solicitó la prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble propiedad del demandado y pidió que la presente demanda sea admitida de conformidad a la ley.

Junto con el escrito libelar, la parte actora consignó los siguientes recaudos:

• Marcado con la letra “A”, copia simple de la cédula de identidad Nº 3.816.675 perteneciente a la ciudadana GORRIN BARLU ANA ROSARIO.

• Marcado con la letra “B”, constante de tres (3) folios útiles, copia simple de documento de compra venta del inmueble objeto de la demanda, registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 6 de agosto 1990, bajo el Nº 46, Tomo 15, Protocolo primero.

• Marcado con la letra “C”, copia simple del Registro de Vivienda Principal, expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), fechado 28 de junio de 2012.

• Marcado con la letra “D”, constante de tres (3) folios útiles contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos ANA ROSARIO GORRIN BARLÚ, en su carácter de arrendadora, y el ciudadano ELVIS RUDI VASQUEZ TOVAR, en su carácter de arrendatario, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 12 de enero de 2010, anotado bajo el Nº 52, Tomo 245 del los Libros de Autenticaciones llevado por dicha notaría.

• Marcado con la letra “E”, constante de tres (3) folios útiles, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos ELVIS RUDI VASQUEZ TOVAR, en su carácter de arrendador, y los ciudadanos JUAN JAVIER CACERES MARQUEZ Y ANELA VERONICA GUZMAN LUGO, en su carácter de arrendatario, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 12 de enero de 2010, anotado bajo el Nº 51, Tomo 245 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría.

• Marcado con la letra “F”, copia simple de documento privado, donde se indica la relación de pagos del inmueble objeto de la demanda.

• Marcado con la letra “G”, copia simple de informe medico, respecto a la ciudadana ANA GORRIN, suscrito por el Medico FÉLIX D. CLEMENTE L.

• Marcado con la letra “H”, copia simple de la Resolución Nº 00171 de fecha 9 de enero de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, donde habilita la vía judicial.

Por auto de fecha 4 de abril de 2013, el a quo ordenó a la parte actora reformar la demanda en cuanto a que precise en el petitorio lo que demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, por lo que, en fecha 16 de abril de 2013 la parte actora consignó la reforma de la demanda modificando el capítulo III, donde se lee:

“…De conformidad con el artículo 101 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con el artículo 341 de la Ley orgánica de Procedimientos Administrativos, solicitó que la presente solicitud sea ADMITIDA y sustanciada de conformidad con lo establecido en los artículo 91 numerales 1 y 2, 98 y siguientes de la precitada Ley para hacer valer mi derecho y pretensión y pueda efectuarse el desalojo por falta de pago del canon de arrendamiento por parte del arrendatario y en la necesidad justificada que tengo de ocupar el inmueble arrendado y vivir en el apartamento con mi hija y nieto…”

Asimismo, junto con el escrito de reforma de la demanda, la actora consignó lo siguiente:

• Marcado con la letra “A”, constante de ocho (8) folios útiles, copia certificada de documento de compra venta del inmueble objeto de la demanda, registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 6 de agosto 1990, bajo el Nº 46, Tomo 15, Protocolo primero.

• Marcado con la letra “B”, constante de cinco (5) folios útiles copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos ANA ROSARIO GORRIN BARLÚ, en su carácter de arrendadora, y el ciudadano ELVIS RUDI VASQUEZ TOVAR, en su carácter de arrendatario, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 12 de enero de 2010, anotado bajo el Nº 52, Tomo 245 del los Libros de Autenticaciones llevado por dicha notaría.

• Marcado con la letra “C”, original de la Resolución Nº 00171 de fecha 9 de enero de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, donde habilita la vía judicial.

La demanda in comento aparece admitida por auto de fecha 24 de abril de 2013, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenándose el emplazamiento del ciudadano ELVIS RUDI VASQUEZ TOVAR, ya identificado, para que compareciera ante ese juzgado al quinto (5to) día de despacho siguiente a su citación a fin de cumplir con la audiencia de mediación, de conformidad con lo establecido en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.

Agotados como fueron los trámites de citación personal y por carteles de la parte demandada, en fecha 28 de enero de 2014 la representación judicial de la parte demandada se dio por citado en el presente procedimiento.

En fecha 5 de febrero de 2014, se procedió a realizar la audiencia de mediación correspondiente en fase de primera instancia, en la que el a quo, fijó el lapso de diez (10) días de despacho siguientes a esa data, a los fines de que la parte demandada contestara la demanda, en virtud de que no hubo acuerdo alguno entre las partes para lograr la conciliación.

Luego, en fecha 20 de febrero de 2014, la representación judicial de la parte demandada mediante escrito constante de tres (3) folios útiles, procedió a contestar la demanda de la siguiente forma: 1) Negó, rechazó y contradijo la presente demanda tanto en los hechos como en el derecho. 2) Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes el argumento esgrimido por la actora sobre la falta de pago de su representado de la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), correspondiente a dieciocho (18) meses en el período de enero de 2011 a febrero de 2013. Asimismo, arguyó la parte demanda que la actora no especifica ni detalla de forma precisa el incumplimiento alegado ni la fecha desde que el mismo empezó, sólo adjuntó marcado con la letra “F”, una lista manuscrita de los meses desde enero de 2010 donde no señala fecha de pago, forma de pago o modalidad y que a su vez, la actora en su escrito libelar se contradice en cuanto a la narración de los hechos y el listado antes indicado, lo que evidencia el incumplimiento por parte de la actora del ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, referente a los requisitos de la demanda. 3) De manera subsidiaria, la parte demandada alegó que no debe la cantidad demandada por la actora, ya que su representado ha pagado en el período comprendido entre enero de 2011 y febrero de 2013, los pagos demandados y que los mismos fueron realizados en efectivo hasta el año 2014, es decir, a parte del monto demandado, pago la cantidad adicional de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), en el período 2013 a febrero 2014, lo que en total da la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 76.640,45), y que hasta el mes de febrero de 2014, son SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00), por lo que su representado ha pagado de más la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 1.640,45). 4) Alegó que su representado ha pagado, en beneficio de la actora, la cantidad de QUINCE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 15.585,45), por concepto de condominio, lo cual debe considerarse como un pago, a tenor de lo establecido en el artículo 35 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que es el arrendador el obligado al pago de los servicios básicos del inmueble. 5) Negó, rechazó y contradijo que la demandada tenga la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, hecho este alegado como causal de desalojo, de conformidad con el ordinal 2º del artículo 91, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que no ha probado de manera contundente la situación de hecho alegada, por lo que solicitó, se declare sin lugar el pedimento de desalojo al no haber probado la parte actora los extremos establecidos en la norma antes indicada. 6) Negó, rechazó y contradijo que su representado tenga otro inmueble donde mudarse, y que el contrato de arrendamiento en el que se basa la actora sirva para demostrar tal argumento, pues el inmueble objeto de esa relación arrendaticia, no está a su nombre y es un rancho, aparte de que sigue arrendado, por lo que de forma alguna su mandante puede ocupar el referido inmueble; por lo que en definitiva, su mandante no tiene donde mudarse tanto él como su familia, donde, cabe destacar, hay niños. 7) Que en vista de las anteriores consideraciones, solicitó que la presente demanda se declare sin lugar.

Junto con el escrito de contestación, la representación judicial de la parte demandada consignó lo siguiente:

• Marcados con las letras “A” a la “Z” y “A1” a “F1”, comprobantes de depósito del Banco Provincial, realizados en el período desde febrero de 2011 a febrero de 2014 a la cuenta Nº 01080239340200221117.

• Marcados con las letras “G1” a la “Z1” y la letra “A2”, comprobantes bancarios y recibos correspondientes a los pagos hechos por la parte demandada a la Junta de Condominio de Residencias Guárico.

Fijados los puntos controvertidos se abrió el juicio a pruebas por auto de fecha 25 de febrero de 2014, consta a los folios 123 al 127, y mediante escrito interpuesto en fecha 12 de marzo de 2014 la representación judicial de la parte actora promovió pruebas en los siguientes términos:

• Promovió marcado con las letras “A” y “B”, estados de cuenta así como libreta original, perteneciente a la parte actora, correspondiente a la cuenta signada bajo el Nº 0108-0239-34-0200221117, del Banco Provincial, período 2010 al 28 de febrero de 2014, con lo que pretende demostrar que la parte demandada no ha cancelado el canon de arrendamiento como corresponde.

• Promovió marcado con la letra “C”, constancia de residencia emitida por la Prefectura del Municipio Autónomo Ricaurte de la Gobernación del Estado Cojedes con lo pretende demostrar que la parte actora tiene que estar viajando constantemente ya que en Caracas no tiene donde quedarse.

• Promovió marcados con las letras “D” y “E”, constancia de residencia emitida por el Consejo Comunal “La Arboleda”, Parroquia Fila de Mariches, Municipio Sucre, estado Bolivariano de Miranda, y recibos de pago efectuados por la hija de la parte actora ciudadana KARLA RIVAS; con lo que pretende demostrar que la actora vive con su hija, quien vive alquilada y que le están solicitando el desalojo de la vivienda que ocupa.

• Promovió prueba de informes dirigido al Servicio Autónomo de Registros y Notarías SAREM y a Catastro del Municipio Sucre del estado Bolivariano Miranda, para que informen si el demandado posee una vivienda a su nombre en el barrio José Félix Rivas, Zona 1, Parroquia Petare del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda.

• Promovió prueba de informes dirigida al Banco Provincial a los fines que remitan los estados de cuenta de la cuenta corriente Nº 0108-0239-34-0200221117, perteneciente a la ciudadana ANA GORRIN, titular de la Cédula de identidad Nº 3.816.675. Por último, solicitó que las pruebas promovidas fueran admitidas y se declarara con lugar la demanda.

Asimismo, consta en estas actuaciones que mediante escrito presentado en fecha 14 de marzo de 2014 la representación judicial de la parte demandada, promovió pruebas en el presente asunto en la forma siguiente:

• Promovió marcados “DOCUMENTAL 1” y “DOCUMENTAL 2”, comprobantes de depósito del BBVA Banco Provincial fechados 6 de marzo de 2014, por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00), con lo que pretende demostrar el pago de los meses de febrero y marzo de 2014.

• Ratificó las documentales presentados en la contestación a la demanda.

• Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes dirigida al BBVA Banco Provincial, ubicado en la Urbanización San Bernardino, Av. Este 0, Centro Financiero Provincial, Planta Baja, Caracas; con lo que pretende demostrar que realizó los depósitos indicados en la contestación y que la titular de la cuenta Nº 0108-0239-34-0200221117, la movilizó en distintas oportunidades.

• Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes dirigida a Banesco Banco Universal, ubicado en la Av. Principal de Bello Monte, Ciudad Banesco, Urbanización Bello Monte, Caracas; con lo que pretende demostrar que realizó los depósitos indicados en la contestación a saber los concernientes al condominio del inmueble objeto de la demanda.

• Invocó el mérito favorable que se desprende de los autos.

Mediante escrito interpuesto en fecha 19 de marzo de 2014, la representación judicial de la parte demandada, se opuso a las pruebas presentadas por la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Mediante auto proferido en fecha 14 de marzo de 2014, el a quo se pronunció respecto a la oposición planteada por la parte demandada y sobre la admisibilidad de los medios probatorios aportados por las partes, auto contra el cuál, la representación judicial de la parte demandada apela en fecha 28 de marzo de 2014, al declarase los instrumentos relacionados con el pago de condominio y la prueba de informes por no conformar un hecho litigioso, el cual fue oído en un solo efecto en fecha 1 de abril de ese mismo año por el a quo.

Asimismo, en fecha 1 de abril de 2014 se llevó a cabo la audiencia de juicio, donde el a quo declaró con lugar la presente demanda y condenó a la parte demandada a hacer entrega del inmueble objeto de la demanda; a lo que en fecha 8 de abril de 2014 el a quo, publicó el fallo in extenso de la referida desición.

III
DE LA AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA EN ALZADA

Notificadas las partes, revelan estas actas que este Tribunal fijó día y hora para la celebración de la audiencia oral y pública a la que alude el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual tuvo lugar el día 14 de julio de 2014. A dicho acto concurrieron el defensor público de la parte actora OSCAR JOSE DAMASO GONNELLA, y su asistida ciudadana ANA ROSARIO GORRÍN BARLÚ. Asimismo, se dejó constancia de la incomparecencia en la referida audiencia de la parte demandada así como de su apoderado judicial; acto en el cual se dejó asentado lo siguiente:

“…En este estado, expuso sus alegatos en forma oral y pública el abogado OSCAR JOSE DAMASO GONNELLA, ya identificado, quién actúa con el carácter de Defensor Público de la parte actora, y expuso: “Que se inicia el procedimiento por demanda de desalojo con fundamento por la falta de pago de cánones de arrendamiento y la necesidad de ocupar el inmueble objeto de la demanda, por parte del ciudadano Elvis Rudi Vásquez Tovar, ya identificado, de conformidad con lo establecido en los ordinales 1 y 2 del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamiento, por lo que ratificó en todo y cada una de sus partes, el contenido del libelo de la demanda, así como el escrito de promoción de pruebas y la audiencia de juicio. Alegó que se evidencia la intención por parte del demandado en dilatar el proceso, en virtud de la incomparecencia en la presente audiencia en Alzada. Por último, solicitó la entrega del inmueble objeto de la demanda; se declare sin lugar la apelación ejercida por la parte demandada, y por ende la confirmación del fallo recurrido en apelación. Es todo“. En este estado pasa éste Tribunal a dictar el dispositivo del fallo, en consecuencia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: “En este caso se observa que la pretensión de la actora se circunscribe al desalojo y la consecuente entrega del bien objeto de arrendamiento cuyo procedimiento se siguió por la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de conformidad con lo establecido en los ordinales 1 y 2 del artículo 91 eiusdem. En este sentido y luego de un estudio exhaustivo de las actas procesales, considera este Juzgador que efectivamente se encuentran demostradas las mismas, por lo que se declara sin lugar el recurso de apelación ejercido y ha lugar la demanda de desalojo impetrada por lo que se confirma el fallo dictado por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia se ordena la entrega del inmueble Nº 31, piso 3, Edificio Residencias Guárico, ubicado en la Avenida Principal de Palo Verde, Parroquia Petare, Municipio Sucre, Estado Miranda, libre de bienes y personas, y en el mismo estado en el que fue recibido, previo cumplimiento de las formalidades de la Ley que rige la materia. Se imponen las costas del recurso a la parte apelante. El fallo in extenso será publicado dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a la presente fecha. Culmina la audiencia a las dos y quince post meridem (2:15 p.m.)”. Es todo…”

IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad legal para fallar, procede a ello este Tribunal con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 21 de abril de 2014, por el abogado GUSTAVO PERALES ALVARADO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano ELVIS RUDI VAZQUEZ TOVAR, contra la decisión proferida en fecha 8 de abril de 2014, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y de Ejecución de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por desalojo impetrada. Esa decisión judicial es, en su parte pertinente, como sigue:

“…Antes de pronunciarse respecto al merito de la causa este juzgador observa que el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda interpuso conjuntamente la cuestión previa prevista en el ordinal sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil –defecto de forma, en fundamento a lo previsto en el artículo 340 numeral 5º que contempla:
…omissis…
Exponiendo que su contraparte no apuntó con exactitud desde cuándo se le adeuda, ni la forma de pago, ni el módulo, es decir, no se describió con exactitud la pretensión de su demanda y sólo se limitó a consignar unas cuentas manuscritas calculadas por ella misma, las cuales no tiene valor probatorio alguno.

Ahora bien, al respecto considera este Tribunal que si bien el documento contentivo de los cálculos a los que se hace referencia no poseen valor probatorio; en virtud que la parte en un proceso no puede elaborarse su propia prueba, sin embargo, en el libelo de demanda se explanaron los hechos en los cuales se sustenta la pretensión y los fundamentos de derecho en los cuales se sustenta, cumpliéndose así con la exigencia legal prevista en la norma citada; por otra parte, este juzgador pudo observar que la finalidad de los argumentos esgrimidos por la parte demandada era denunciar una supuesta ambigüedad en la que alega incurrió la parte actora al momento de especificar el objeto de la pretensión; sin embargo, considera el Tribunal que el profesional del derecho no concilió de forma eficaz esos alegatos con la normativa adjetiva civil ya que los razonamientos expuestos por el mismo podrían ser encuadrados en el precepto normativo del ordinal 4º del mismo artículo y no en el 5º, como así lo fundamentó; en consecuencia, resulta improcedente el defecto de forma de la demanda alegado por la representación judicial de la parte demandada, y así se decide.-
EN CUANTO AL MERITO DE LA CAUSA: respecto al primer asunto: la parte actora alegó la falta de pago de varios cánones de arrendamiento por parte del ciudadano ELVIS RUDI VÁZQUEZ TOVAR, los cuales intentó demostrar a través de un Estado de Cuenta emitido por la entidad financiera BBVA, Banco Provincial, S.A., Banco Universal.
…omissis…
De lo que se observa, que de los pagos efectuados señalados en el cuadro anterior, el demandado dejó de cumplir con Cinco (05) meses de canon de arrendamiento, esto es, desde agosto de 2011, hasta diciembre de 2011 (ambos inclusive); igualmente se evidencia que además de los cánones insolutos, el arrendatario pagó de forma extemporánea la cantidad de cuatro meses (04) meses de canon de arrendamiento, contenidos en los meses de octubre 2012 a febrero de 2013 ambos inclusive como fueron ut supra detallados; y también cancelo atrasados 4 meses cancelados en un mismo día (el 26/07/2013) correspondiente a los meses de marzo, abril, junio y julio de 2013. por lo cual considera este juzgador que el incumplimiento del pago encuadra absolutamente en la norma prevista en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos, para concluir en que ciertamente el arrendatario incurrió en el incumplimiento de sus obligaciones que se le demandan y en consecuencia resulta procedente el Desalojo incoado de conformidad con lo previsto en el artículo 91 ordinal 1º de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos, y así se decide.
En cuanto al segundo punto: en fundamento a la necesidad que alegó la ciudadana Rosario Gorrín de habitar el inmueble dado en alquiler al igual que tiene su hija y su nieta también de ocuparlo, explanó no poseer vivienda en el Área Metropolitana de Caracas, por lo que se vió en la urgencia de recurrir a la ayuda de amigos y conocidos hasta el punto que ya no le quedó mas opción de volver a establecerse en el estado Cojedes y viajar constantemente a Caracas con el objeto de verificar el estado en el que se encuentra la presente causa, trayendo como prueba en apoyo a estos hechos; constancia de residencia de ella, emitida por el Prefecto del Municipio Ricaute del Estado Cojedes, la cual no fue impugnada en su oportunidad legal por lo que se le otorga valor probatorio de indicio sobre la veracidad de su argumento. En cuanto a la necesidad de ocuparlo por su hija y su nieta argumentó que están siendo sometidos a desalojo y trato de probar estos hechos a través de unos recibos de pagos otorgados a la misma por la arrendadora de su hija y una constancia de residencia de la misma y aunque dichos documentos no fueron impugnados por la parte demandada, no se evidencia en el expediente ratificación alguna en el expediente por parte de la persona que emitió dichos recibos (…) razones estas pro las cuales este Tribunal desecha este argumento en virtud de la ausencia de ratificación, no pudiendo demostrar esa representación la alegada necesidad de su hija y nieto de habitar el inmueble de marras;
…omissis…
Por lo que considerando se encuentra plenamente demostrado a los autos la titularidad del derecho reclamado por parte del accionante, así como su manifestación inequívoca de ocupar el inmueble dado en alquiler; por lo que este sentenciador considera procedente la presente demanda de Desalojo fundamentada en la norma prevista en el Artículo 91 ordinal 2º de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos, y así se decide.-
Vistos todos los argumentos de hecho y de derecho expuestos a lo largo del presente fallo es por lo que resulta forzoso para este Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y de Ejecución declarar procedente en su totalidad la presente demanda que por Desalojo incoara la ciudadana Ana Rosario Gorrín contra el ciudadano Elvis Rudi Vásquez Tovar, Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.-…” (Énfasis de la cita)

Establecido lo anterior, debe previamente este jurisdicente establecer el thema decidendum en este caso, así la parte actora en su escrito libelar, persigue el desalojo de un inmueble –apartamento- dado en arrendamiento distinguido con el Nº 31, piso 3, que forma parte del Edificio Residencias Guárico, situado en la Avenida Principal de Palo Verde, Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el fundamento de falta de pago del canon de arrendamiento por parte del inquilino en el período comprendido desde el 4 de diciembre de 2010 hasta febrero de 2013 y por la necesidad de ocupar el inmueble, tanto la propietaria como sus familiares, todo de conformidad a lo establecido en los ordinales 1 y 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

En la litis contestatio, la representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo la falta de pago alegado por la actora, indicado que su representado se encuentra solvente en lo que respecta a su obligación de pagar la pensión arrendaticia, aduciendo que inclusive, ha pagado de más. Asimismo, alegó que su representado ha pagado el condominio del inmueble que habita en calidad de arrendatario. Por otro lado, negó, rechazó y contradijo el demandado, que la actora tenga la necesidad de ocupar el inmueble, por cuánto no ha logrado demostrarlo de manera contundente. Arguyó a su vez, que su representado no tiene otro inmueble donde habitar, tanto el como su familia, tal como lo alega la parte actora.

Por otro lado, la parte demandada indicó que en el presente asunto existe un supuesto incumplimiento del ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por cuánto, a su decir, la actora no señala de forma precisa el incumplimiento alegado, planteamiento el cual fue declarado improcedente por el a quo, y por tratarse de una cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado considera que no debe pronunciarse al respeto, ya que las desiciones concernientes sobre la referida cuestión previa no tienen apelación, de conformidad con lo establecido en el artículo 357 eiusdem.

Fijado lo anterior, a este sentenciador le corresponde entonces pronunciarse sobre el mérito de la causa por lo que de seguidas es deber pasar al análisis de los medios probatorios aportados por las partes en este proceso, lo cual se hace en el siguiente orden:

PARTE DEMANDANTE: Con el escrito libelar, la parte actora consignó los siguientes documentos:

• Marcado con la letra “C”, copia simple del Registro de Vivienda Principal, ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), fechado 28 de junio de 2012, con lo que demuestra que la ciudadana ANA ROSARIO, titular de la cédula de identidad Nº 3.816.675, se encuentra registrada ante el (SENIAT), como propietaria del inmueble objeto de la demanda, y se le otorga valor probatorio al referido documento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, por tratarse de un documento público administrativo. Así se establece.

• Marcado con la letra “E”, constante de tres (3) folios útiles, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos ELVIS RUDI VASQUEZ TOVAR, en su carácter de arrendador, y los ciudadanos JUAN JAVIER CACERES MARQUEZ Y ANELA VERONICA GUZMAN LUGO, en su carácter de arrendatario, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 12 de enero de 2010, anotado bajo el Nº 51, Tomo 245 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría. Este sentenciador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y demuestra el carácter que tiene el ciudadano ELVIS RUDI VASQUEZ TOVAR, como arrendador de una bienhechuria del cuál señala ser propietario y que entrega en arrendamiento. Así se establece.

• Marcado con la letra “F”, copia simple de documento privado, donde se indica la relación de pagos del inmueble objeto de la demanda. Respecto a este documento, el mismo se desecha por tratarse de un documento privado en copia simple, no obstante de haber sido elaborado por la propia parte actora. Así se establece.

• Marcado con la letra “G”, copia simple de informe medico, respecto a la ciudadana ANA GORRIN, suscrito por el Médico FÉLIX D. CLEMENTE L. Este Juzgado desecha el referido documento, ya que es un documento privado en copia fotostática, emanado de un tercero y conforme al artículo 431 del código de Procedimiento Civil que no fue ratificado en juicio. Así se establece.

Asimismo, junto con el escrito de reforma de la demanda, la actora consignó lo siguiente:

• Marcado con la letra “A”, constante de ocho (8) folios útiles, copia certificada de documento de compra venta del inmueble objeto del contrato locativo, registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 6 de agosto 1990, bajo el Nº 46, Tomo 15, Protocolo primero; demostrando así, que la parte actora es la propietaria del inmueble objeto de la demanda, y se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil. Así se establece.

• Marcado con la letra “B”, constante de cinco (5) folios útiles copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos ANA ROSARIO GORRIN BARLÚ, en su carácter de arrendadora, y el ciudadano ELVIS RUDI VASQUEZ TOVAR, en su carácter de arrendatario, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 12 de enero de 2010, anotado bajo el Nº 52, Tomo 245 del los Libros de Autenticaciones llevado por dicha notaría; con lo que se demuestra la relación arrendaticia vinculante entre las partes, y se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, y tratándose de un hecho admitido en juicio. Así se establece.

• Marcado con la letra “C”, original de la Resolución Nº 00171 de fecha 9 de enero de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, donde habilita la vía judicial; con lo que demuestra haberse agotado la vía administrativa a la que alude el artículo 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

En el lapso probatorio, la parte actora promovió en los siguientes términos:

• Promovió marcado con las letras “A” y “B”, estados de cuenta así como libreta original, perteneciente a la parte actora, correspondiente a la cuenta signada bajo el Nº 0108-0239-34-0200221117, del Banco Provincial, período 2010 al 28 de febrero de 2014, con lo que pretende demostrar que la parte demandada no ha cancelado el canon de arrendamiento como corresponde. A dichos medios de prueba se les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, y demuestran los movimientos en la cuenta antes mencionada. Así se establece.

• Promovió marcado con la letra “C”, constancia de residencia emitida por la Prefectura del Municipio Autónomo Ricaurte de la Gobernación del estado Cojedes, el cual se le otorga valor probatorio según lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, por tratarse de un documento público administrativo que goza de verosimilitud y demuestra que para la fecha 6 de febrero de 2014, se encontraba residenciada en el lugar antes indicado. Así se establece.

• Promovió marcados con las letras “D” y “E”, constancia de residencia emitida por el Consejo Comunal “La Arboleda”, Parroquia Fila de Mariches, Municipio Sucre, estado Bolivariano de Miranda, y recibos de pago efectuados por la hija de la parte actora ciudadana KARLA RIVAS; con lo que pretendió demostrar que la actora vive con su hija, quien vive alquilada y que le están solicitando en desalojo de la vivienda que ocupa. Respecto a los referidos medios de prueba, este Tribunal los desecha por cuanto al emanar de terceros, no fueron ratificados en juicio conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

• Promovió prueba de informes dirigido al Servicio Autónomo de Registros y Notarías SAREM y a Catastro del Municipio Sucre del estado Bolivariano Miranda, para que informen si el demandado posee una vivienda a su nombre en el barrio José Félix Rivas, Zona 1, Parroquia Petare del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda. Respecto al referido medio de prueba, este Juzgado no tiene nada que valorar ya que la misma resultó inadmitida. Así se establece.

• Promovió prueba de informes dirigido al Banco Provincial a los fines que remitieran los estados de cuenta de la cuenta corriente Nº 0108-0239-34-0200221117, perteneciente a la ciudadana ANA GORRIN, titular de la Cédula de identidad Nº 3.816.675. Respecto al referido medio de prueba, este Juzgado no tiene nada que valorar ya que la misma resultó inadmitida. Así se establece.

PARTE DEMANDADA: Con el escrito de contestación, la parte demandada consignó lo siguiente:

• Marcados con las letras “A” a la “Z” y “A1” a “F1”, comprobantes de depósito del Banco Provincial, realizados en el período desde febrero de 2011 a febrero de 2014 a la cuenta Nº 01080239340200221117. Al respecto este tribunal observa que dichos depósitos bancarios no fueron tachadas ni impugnadas de forma alguna, por lo que de conformidad a lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, hacen fe entre las partes de este juicio de su contenido, por lo que son ampliamente valoradas y apreciadas a los efectos decisorios, y demuestran pagos realizados a la cuenta de la parte actora, y sus efectos liberatorios y tempestividad serán analizados mas adelante. Así se establece.

• Marcados con las letras “G1” a la “Z1” y la letra “A2”, comprobantes bancarios y recibos correspondientes a los pagos realizadas por la parte demandada -a su decir- la Junta de Condominio de Residencias Guárico. Este tribunal observa que con respecto a los depósitos bancarios, los mismos se aprecian de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, como realizados a nombre de dicho condominio sin acreditar que correspondan al inmueble objeto de la relación locativa; y respecto a los recibos de condominio, los mismos se desechan por cuánto no fueron ratificados en juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del código de Procedimiento Civil. Así se establece.

En el lapso probatorio, la parte demandada promovió en los siguientes términos:

• Promovió marcados “DOCUMENTAL 1” y “DOCUMENTAL 2”, comprobantes de depósito del BBVA Banco Provincial fechados 6 de marzo de 2014, por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00). Al respecto este tribunal observa que dichos depósitos bancarios no fueron tachados ni impugnados de forma alguna, por lo que de conformidad a lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, hacen fe entre las partes de este juicio de su contenido, por lo que son valoradas y apreciadas por este Juzgado Superior, y demuestran pagos realizados a la cuenta de la parte actora respecto a los meses de febrero y marzo de 2014. Así se establece.

• Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes dirigida al BBVA Banco Provincial, ubicado en la Urbanización San Bernardino, Av. Este 0, Centro Financiero Provincial, Planta Baja, Caracas; a fin de demostrar que realizó los depósitos indicados en la contestación en la cuenta Nº 0108-0239-34-0200221117. Respecto al referido medio de prueba, este Juzgado observa que la misma fue inadmitida, no obstante, la parte actora reconoce en juicio que los depósitos fueron realizados quedando únicamente discutido lo referente al monto y la oportunidad de pago, todo lo cual será analizado a los efectos decisorios mas adelante. Así se establece

• Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes dirigido a Banesco Banco Universal, ubicado en la Av. Principal de Bello Monte, Ciudad Banesco, Urbanización Bello Monte, Caracas; con lo que pretende demostrar que realizó los depósitos indicados en la contestación a saber los concernientes al condominio del inmueble objeto de la demanda. A pesar que esta prueba quedó inadmitida por el a quo, se evidencia que dichos depósitos fueron analizados precedentemente como tarjas por éste sentenciador y sus efectos serán analizados mas adelante. Así se establece

• Invocó el mérito favorable que se desprende de los autos. Ahora bien, dicha expresión (mérito favorable) no constituye un medio de prueba, motivo por el cual no puede ser valorada ya que los Jueces tienen la obligación de analizar todas las pruebas cursantes en autos, a tenor de lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente, sobre el mérito favorable de autos cabe decir, que si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado principio de adquisición procesal, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en “…el resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido, el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil también consagra, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Así se establece.

Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al fondo de esta causa.

Trabada la litis en los términos ya expuestos, se infiere que el punto neurálgico en este caso gira en torno a la pretensión de desalojo de un inmueble constituido por un apartamento dado en arrendamiento distinguido con el Nº 31, piso 3, que forma parte del Edificio Residencias Guárico, situado en la Avenida Principal de Palo Verde, Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, en virtud del incumplimiento en el pago de varios cánones de arrendamiento, fijados convencionalmente en la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00) al mes, los cuales según lo establecido en la Cláusula Segunda del contrato suscrito por las partes, debían ser cancelados “…al vencimiento de cada mensualidad…”; designando para tal fin la cuenta corriente Nº 0108-0016-130100027175, del Banco Provincial a nombre de la arrendadora. Asimismo, indicó el actor que el supuesto incumplimiento en los pagos, comenzaró a surgir luego que renovaran el contrato de forma verbal, esto es, en el período comprendido desde el 4 de diciembre de 2010 hasta febrero de 2013. Ahora bien, la parte demandada no niega haber renovado con el arrendador el contrato de forma verbal, manteniendo las mismas condiciones contractuales establecidas en el contrato primigenio; sin embargo, alegó que su representado se encuentra solvente en lo que respecta su obligación de pagar la pensión arrendaticia, aduciendo inclusive, haber pagado de más, teniendo la carga de probar lo alegado.

Pues bien, resulta menester para este sentenciador citar lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, que establece:

“El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”.

Según el precepto legal contenido en el artículo ya citado, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 eiusdem, establece como una de las obligaciones principales del arrendatario pagar la pensión de arrendamiento en los términos convencionalmente pactados.

También, tenemos que el artículo 1.167 eiusdem señala:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”

Establecido lo anterior, debe este sentenciador analizar si el demando cumplió con la obligación de pagar puntualmente el canon de arrendamiento en el período comprendido entre el 4 de diciembre de 2010 hasta febrero de 2013, los cuales se verificarán tomando en cuenta los depósitos ya valorados por este Juzgado, anexos a la contestación de la demanda y ordenados por orden cronológico, realizados a la cuenta corriente Nº 0108-0239-34-0200221117, perteneciente a la ciudadana ANA ROSARIO GORRIN BARLÚ; discriminados de la siguiente manera:

Fecha Monto deposito

04/02/2011 1.000,00 Bs.
01/03/2011 1.000,00 Bs.
02/04/2011 2.500,00 Bs.
11/07/2011 2.500,00 Bs.
31/01/2012 2.500,00 Bs.
07/03/2012 2.500,00 Bs.
04/05/2012 2.500,00 Bs.
31/05/2012 2.500,00 Bs.
03/07/2012 2.400,00 Bs.
03/07/2012 100,00 Bs.
06/08/2012 2.500,00 Bs.
10/09/2012 2.500,00 Bs.
09/10/2012 2.500,00 Bs.
18/02/2013 200,00 Bs.
18/02/2013 4.800,00 Bs.
26/07/2013 5.000,00 Bs.
26/07/2013 4.750,00 Bs.
26/07/2013 250,00 Bs.
05/08/2013 100,00 Bs.
05/08/2013 2.400,00 Bs.
04/09/2013 1.680,00 Bs.
04/09/2013 1.640,00 Bs.
04/09/2013 50,00 Bs.
15/10/2013 1.635,00 Bs.
04/11/2013 1.500,00 Bs.
04/11/2013 50,00 Bs.
10/12/2013 300,00 Bs.
10/12/2013 2.200,00 Bs.
06/01/2014 2.500,00 Bs.
10/02/2014 100,00 Bs.
10/02/2014 2.400,00 Bs.

Pues bien, de los depósitos consignados por la parte demandada, no se evidencia claramente que meses cancela, por cuanto los realiza de forma aleatoria y no detallada, empero, de un simple cálculo matemático se puede determinar que en el período comprendido entre el 4 de diciembre de 2010 hasta febrero de 2013, hay veintiséis (26) meses los cuales a razón de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) al mes, da un total de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00), que el demandado debió pagar, siendo el caso que, canceló sólo la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 27.000,00) en dicho período, faltando la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.38.000,00), los cuales son equivalentes a quince (15) meses de arriendo, y mas específicamente y como lo señaló el a quo, es evidente la falta de pago de los meses de agosto de 2011 a diciembre del mismo año, igualmente, se cancelaron en forma atrasada; en fecha 26 de julio de 2013, la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2013.

En tal sentido, el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley y Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:

“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de la siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada…”

Por consiguiente, este Juzgado observa que el demandado efectivamente incumplió con la obligación de pagar la pensión arrendaticia en el modo y forma convenidas o pactadas al inicio de la relación arrendaticia, ya que los pagos además de ser realizadas de forma extemporánea, resultan incompletos, sin que pueda considerarse que una obligación ha sido pagada cuando lo es de forma parcial, ya que el acreedor no está obligado a recibirla (Cfr. Maduro Luyando, Eloy, “Curso de Obligaciones”. Derecho Civil III. Tomo I.); quedando según el análisis realizado por esta Alzada, probado el incumplimiento al que alude el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que resulta procedente el desalojo demandado. Así se decide.

Por otro lado, la parte demandada alegó haber pagado el condominio del inmueble que habita en calidad de arrendatario y señaló que este pago es obligación del arrendador, por lo que los pagos realizados por ese concepto, debe imputársele como pago de arrendamiento. En efecto, tal como lo indica el demandado, el artículo 35 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece que:

“Es una obligación de los arrendadores preservar el buen estado de los inmuebles, los servicios básicos, áreas comunes y adicionales, según lo convenido en el contrato, para lo cual deberá coordinar con la junta de condominio o la administradora.”

Ahora bien, la cantidad que señala el demandado haber pagado es de QUINCE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 15.585,45); empero, de una revisión de los depósitos consignados anexos a la contestación de la demanda, realizados por el demandado en el Banco Banesco, Banco Universal, no se determinan que efectivamente corresponda con el inmueble dado en arrendamiento, ni de los recibos promovidos que como se dijo precedentemente, quedaron desechados del proceso al no ser ratificados conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Además, en el caso imputar los supuestos depósitos condominiales al pago del canon de arrendamiento, resultan de todos modos insuficiente y no desvirtúan la extemporaneidad de los pagos arrendaticios, estando aun el demandado incurso en el supuesto de hecho establecido en el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Respecto a la necesidad que tiene la parte actora y su familia de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, en virtud de no poseer vivienda propia en el Área Metropolitana de Caracas, el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece que:

“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de la siguientes causales:
…omissis…
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.”

Pues bien, resulta menester indicar que no sólo debe alegarse la necesidad de ocupar el inmueble, sino que ello debe probarse de manera fehaciente, en sintonía a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”, así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho.

Fijado lo anterior, por imperio del legislador, es obligatorio para el accionante demostrar que se encuentra en una justificada necesidad, o un pariente consanguíneo dentro del segundo grado, de ocupar el inmueble objeto de la demanda. Así, se evidencia que la parte actora en primer lugar, demostró ser la propietaria del inmueble, según se desprende de documento de compra venta de arrendamiento objeto del contrato que se demanda, registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 6 de agosto 1990, bajo el Nº 46, Tomo 15, protocolo primero; en segundo lugar, mediante una constancia de residencia de fecha 6 de febrero de 2014, emitida por la Prefectura del Municipio Autónomo Ricaurte de la Gobernación del estado Cojedes, suscrita por el ciudadano JOSÉ JOAQUÍN MARTÍNEZ GONZALEZ, en su carácter de Prefecto, donde deja constancia que la parte actora se encuentra residenciada en la localidad del estado Cojedes, y demuestra lo indicado en su escrito libelar respecto a estar viviendo en ese sector; asimismo, a los folios (f.140 y 141), cursan las copias de las partidas de nacimiento de la hija y nieta de la actora, todo lo cuál constituye indicios concordantes generándose así la presunción de que ella (la actora) en efecto requiere su vivienda, por lo que este ad quem considera como justificada y demostrada la necesidad de ocupar el inmueble por su parte, quedando en consecuencia probada la causal de desalojo de conformidad con lo establecido en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se decide.

En definitiva, quedando demostrada la existencia de la relación locativa, evidenciándose que la parte demandada con sus alegatos no logró desvirtuar la totalidad de las afirmaciones realizadas por la actora en su escrito libelar, en el sentido que no probó haber cumplido efectivamente con su obligación asumida, respecto al pago exacto y oportuno de las pensiones arrendaticias ya referidas, incumpliendo así con lo convencionalmente pactado en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento; así como la necesidad ya demostrada que tiene la actora de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, resulta forzoso para esta Alzada declarar sin lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada contra el fallo proferido por el a quo, y ha lugar la pretensión de desalojo esgrimida por la parte actora, al estar el demandado incurso en las causales previstas en los ordinales 1 y 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, debiendo procederse a la entrega del bien inmueble objeto de la relación locativa previo cumplimiento de lo establecido en el ordinal 2º del artículo 13 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y así se dispondrá en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

V
DISPOSITIVA

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 21 de abril de 2014, por el abogado GUSTAVO PERALES ALVARADO en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano ELVIS RUDI VAZQUEZ TOVAR, contra la sentencia dictada en fecha 8 de abril de 2014, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual quedó confirmada con las motivaciones aquí expuestas.

SEGUNDO: HA LUGAR la demanda de desalojo incoada por la ciudadana ANA ROSARIO GORRÍN BARLU, en contra del ciudadano ELVIS RUDI VAZQUEZ TOVAR, ya identificados. En consecuencia, se ordena la entrega del inmueble constituido por un apartamento dado en arrendamiento distinguido con el Nº 31, piso 3, que forma parte del Edificio Residencias Guárico, situado en la Avenida Principal de Palo Verde, Parroquia Petare, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, previo cumplimiento de lo establecido en el ordinal 2º del artículo 13 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de costas de conformidad con lo previsto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 204° Años de Independencia y 155° Años de Federación. En la ciudad de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de julio del año dos mil catorce (2014).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

En esta misma data, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de diecisiete (17) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

Expediente Nº AP71-R-2014-000451
AMJ/MCP/ds.-