TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº AP71-R-2014-000141 (9050)

PARTE ACTORA: SOCIEDAD CIVIL GRUPO QUIRÚRGICO CENIT, S.C., inscrita en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 4 de Septiembre de 2007, bajo el Nº 44, Tomo 21, Protocolo Primero, reformados sus estatutos según consta de Acta de Asamblea de Socios debidamente registrada ante la citada Oficina de Registro, en fecha 14 de Febrero de 2013, bajo el Nº 29; Folio 198, Tomo 6, Protocolo Primero de la transcripción del año 2013.
APODERADOS JUDICIALES: ALEXANDRO BROCCO y RAMÓN GRATEROL, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 55.331 y 54.149, en su mismo orden
PARTE DEMANDADA: MARIA ISABEL RODRIGUEZ QUINTANA, MARIHANELA RODRIGUEZ QUINTANA y MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-3.663.465, V-4.350.825 y V-2.768.632, respectivamente, en su condición de coherederas de la SUCESIÓN DE FRANCISCO EMILIO RODRÍGUEZ DÍAZ, y la Sociedad Mercantil CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 28 de Septiembre de 2004, bajo el Nº 60, Tomo 76-A-CTO y su última modificación registrada ante la misma Oficina de Registro el 9 de Agosto de 2013, bajo el Nº 5, Tomo 250-A.
APODERADOS JUDICIALES: PRISCA MALAVE DE FIGALLO y JESSICA CAROLINA ARCIA PEREZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.555 y 97.210, en su mismo orden.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA.
DECISION APELADA: SENTENCIA DEFINITIVA DICTADA EN FECHA 13 DE ENERO DE 2013, POR EL JUZGADO DECIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Cumplidas como fueron las formalidades de Ley, correspondió el conocimiento de esta causa mediante el sorteo de Distribución a este Juzgado Superior por auto de fecha 13 de Febrero de 2014, fijó el lapso legal que aluden los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
Llegada la oportunidad correspondiente para decidir la presente causa, pasa este Tribunal de Alzada a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:
-PRIMERO-
ANTECEDENTES
Alega la representación judicial de la parte accionante que los demandados son propietarios de un inmueble constituido por un apartamento situado en la Avenida Libertador, Edificio Avenida Libertador 75, ubicada en el Piso 3 e identificado con las siglas 3-D, con una superficie aproximada de cincuenta y siete metros cuadrados con noventa y siete decímetros cuadrados (57,97 mts2), y cinco metros cuadrados con ochenta y dos decímetros cuadrados (5,82 mts2) de jardinera, para una superficie total aproximada de sesenta y tres metros cuadrados con setenta y tres decímetros cuadrados (63,73 mts2). Que los referidos derechos de propiedad fueron adquiridos de la siguiente manera: el 37,5% pertenece en parte iguales a las ciudadanas MARIA ISABEL RODRIGUEZ QUINTANA, MARIHANELA RODRIGUEZ QUINTANA y MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA, por haberlos heredado de su causante, quien lo adquirió según se desprende de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de Septiembre de 1983, anotado bajo el Nº 42, Tomo 45, Protocolo Primero; y el restante 62,5% pertenece a la Sociedad CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, C.A., según consta de documentos de compra venta debidamente autenticados ante la Notaria Pública Interina Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 23 de Febrero de 2003, quedando anotado bajo los Nos. 67 y 71, Tomo 25, respectivamente. Que en fecha 6 de Agosto de 2008, su mandante, suscribió con los demandados contrato de Opción de Compra Venta, ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 38, Tomo 84 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Que su poderdante, constituida por un grupo de médicos, luego de muchos esfuerzos, intentó acceder a la propiedad de ese inmueble para constituir varios consultorios dedicados a la loable función de la salud dedicados a una serie de especialidades como la oncología, urología y medicina general, entre otras ramas, y así poder tener una sede estable y permanente para sus pacientes. Que en el referido contrato las partes contratantes se obligaron a cumplir una serie de compromisos generales y específicamente las vendedoras, como se denominan, se obligaron y comprometieron en vender el inmueble objeto de la opción de compra venta en un plazo y condiciones determinadas y los compradores se obligaron a comprar el inmueble. Que como fue pactado entre las partes contratantes, su representada pago a las vendedoras al momento de la suscripción del contrato de opción de compra venta, el cincuenta por ciento (50%) del precio de venta acordado, vale decir, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), pago este que fue acreditado y aceptado por las vendedoras y luego esperaron a que transcurriesen los plazos previstos para la protocolización de la venta definitiva ante el registro y el pago del saldo restante del precio tal y como se acordó. Que transcurridos los plazos establecidos contractualmente, en fecha 4 de Noviembre de 2008, mediante misiva dirigida a las vendedoras, procedieron a notificarlas del vencimiento del plazo para la firma del documento definitivo de compra venta ante el Registro correspondiente, así como la ausencia de los documentos fundamentales para proceder a la redacción e introducción del documento, reiterando además estar prestos y dispuestos a honrar su compromiso de compra. Que mediante misiva de fecha 4 de Noviembre de 2008, el Director de la compañía CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, ciudadano ROBERTO QUINTANA, emitió comunicación en la que se acogieron a la prórroga de noventa (90) días establecida en el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, motivado a que el SENIAT no ha expedido la autorización para vender el inmueble situado en la Avenida Libertador, Edificio Avenida Libertador 75, ubicado en el Piso 3 e identificado con las siglas 3-D, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que posteriormente en fecha 3 de Febrero de 2009, recibieron comunicación de parte de CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA y a su vez como apoderado de las ciudadanas MARIA ISABEL RODRIGUEZ QUINTANA, MARIHALENA RODRIGUEZ QUINTANA y MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA, en la cual manifestaron acogerse a la prórroga de noventa (90) días establecida en el contrato, esta vez alegando que el SENIAT no había expedido el correspondiente Certificado de Liberación Tributaria del inmueble objeto de la opción de compra venta. Que el 29 de Abril de 2009, fueron notificados de parte de las vendedoras, mediante idéntica misiva, su intención de acogerse a la prórroga de noventa (90) días establecida en el convenio, alegando que el SENIAT no había expedido el correspondiente Certificado de Liberación Tributaria del inmueble de marras. Que el 29 de Julio de 2009, el Director de la empresa CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA y apoderado de las ciudadanas MARIA ISABEL RODRIGUEZ QUINTANA, MARIHALENA RODRIGUEZ QUINTANA y MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA, los notificaron de una última prórroga de noventa (90) días, esta vez sin mayor explicación del motivo de su solicitud. Que el 25 de Enero de 2010 recibieron nueva comunicación del representante de las vendedoras, esta vez comunicando que se acogían a la prórroga de noventa (90) días establecida en la opción de compra venta de fecha 6 de Agosto de 2008, autenticada ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotada bajo el Nº 38, Tomo 84. Que transcurridos varios años desde la firma del compromiso de compra venta y preocupados por la situación jurídica, su mandante, envió una comunicación escrita al representante de las vendedoras en la cual manifestaron su preocupación en el retraso de la firma del documento definitivo de venta así como la ausencia de solicitudes de nuevas prórrogas para cumplir con sus compromisos y que le enviaran por escrito los avances que tuvieran con respecto del Certificado de Solvencia, para así poder honrar su compromiso contractual en forma definitiva. Que el decurso de todo el largo camino para lograr tan anhelada firma del documento definitivo de venta, siempre manifestaron a las vendedoras, en diversas cartas y comunicaciones escritas por dispuestos y preparados para cumplir con todos sus compromisos contractuales, pero como han referido solo han tenido el silencio y la ausencia de respuestas de parte de las obligadas vendedoras. Que esa incertidumbre y limbo jurídico en que se encuentra los obliga a activar los mecanismos legales que amparen sus derechos contractuales tal y como fueron plasmados en el contrato, en virtud que desde la firma del contrato ha transcurrido tiempo en demasía suficiente para que los obligados cumplan con la obligación de vender el inmueble en referencia. Que es absurdo pensar que deban permanecer indefinidamente esperando el cumplimiento de las vendedoras, bajo el pretexto de la obtención de un Certificado de Solvencia, soportando las consecuencias de impericia o el error por ellos cometidos al hacer la declaración sucesoral del inmueble y por ello estar sometidos a la incertidumbre de la ocurrencia de la protocolización de un bien cuyo precio fue cancelado en un cincuenta por ciento (50%). Que fundamentan la demanda en los artículos 1.137, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.199, 1.205, 1.270, 1.474 y 1.488 del Código Civil. Que por lo antes expuesto procedieron a demandar a las ciudadanas MARIA ISABEL RODRIGUEZ QUINTANA, MARIHALENA RODRIGUEZ QUINTANA y MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA y a la Sociedad Mercantil CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, C.A., para que convinieran o en su defecto fuesen condenadas por el Tribunal en lo siguiente: 1) Al cumplimiento del contrato autenticado en fecha 6 de Agosto de 2008 ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 38, Tomo 84 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, cuyo objeto es el inmueble de marras; 2) Solicitaron fuese condenada la parte demandada al cumplimiento de su única obligación de otorgamiento y a la protocolización del documento definitivo de compra venta ante el Registro competente sin dilación alguna al precio pactado en la proporción que resta del saldo del precio, y 3) Al pago de las costas y costos del proceso. Estimaron la acción en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), equivalentes a 1401 UNIDADES TRIBUTARIAS. Pidieron que de conformidad con lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, fuese decretada Medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto del contrato accionado. Por último, solicitaron que la demanda fuese admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.
Mediante auto de fecha 6 de Mayo de 2013, el Tribunal de la Causa admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de las ciudadanas MARIA ISABEL RODRIGUEZ QUINTANA, MARIHALENA RODRIGUEZ QUINTANA y MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA, en su carácter de coherederas de la SUCESIÓN DE FRANCISCO EMILIO RODRÍGUEZ DÍAZ y a la Sociedad Mercantil CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, C.A., para que comparecieran ante el Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguientes a la constancia en autos de la última de las citaciones que de ellos se hiciera, a fin que dieran contestación a la demanda.
Cumplidas las formalidades referentes a la citación, mediante diligencia del 20 de Noviembre de 2013, la abogada JESSIKA ARCIA PEREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó instrumento poder que acredita su representación y se dio expresamente por citada.
El 26 de Noviembre de 2013, la representación judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Negaron, rechazaron y contradijeron la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, por no ser ciertos los hechos alegados por la parte actora e improcedente en cuanto al derecho invocado. Negaron, rechazaron y contradijeron que sus representadas incumplieran en su carácter de vendedoras ante la Sociedad Mercantil CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, C.A., el contrato de opción de compra, en la cual se fundamenta la presente acción y que tiene por objeto el inmueble de marras. Negaron, rechazaron y contradijeron que sus mandantes les fuese imputable que no se haya cumplido con la cláusula quinta del documento de opción de compra venta, por cuanto el término que inicialmente fue acordado para la protocolización del documento definitivo ante la Oficina Subalterna, de noventa (90) días continuos, por convenio entre las partes podrá prorrogarse automáticamente a solicitud por escrito de las vendedoras por noventa (90) días adicionales, en virtud que parte del inmueble objeto de la opción de compra venta forma parte de una herencia, la cual había sido declarada ante la autoridad tributaria correspondiente (SENIAT), tal como se expresa en la cláusula primera del contrato, por cuanto a los efectos de su venta es necesario las expedición del Certificado de Liberación Tributaria, emitido por la autoridad tributaria competente, la cual aun no ha sido expedida en relación al inmueble objeto del presente juicio, también fue necesario incluir de forma complementaria en la mencionada Declaración Sucesoral, los correspondientes puestos de estacionamientos del bien, lo cual es requerido por el Registro Subalterno a los fines de proceder a la protocolización del documento de compra venta en cuestión, ya que la venta del inmueble, en forma concreta versa sobre el apartamento en particular, como de los dos (2) puestos de estacionamiento que le corresponde para su uso y los cuales habían sido adquiridos por el causante de sus poderdantes, según documento de permuta protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 6 de Junio de 1984, bajo el Nº 23, Tomo 36, Protocolo Primero. Alegó que las partes acordaron la cláusula quinta de la opción de compra venta suscrita, que en caso que el citado certificado no hubiese sido expedido para el momento del vencimiento del término original acordado para la protocolización del documento definitivo de compra venta, tal situación no podría considerarse en forma alguna como incumplimiento por parte de las vendedoras, y en consecuencia se entendería en ese caso la existencia de una prórroga hasta el momento de la expedición de la mencionada liberación, obligándose las vendedoras, en ese caso, a protocolizar el documento definitivo de compra venta dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la expedición de la misma, que por tales razones negaron, rechazaron y contradijeron que fuese imputable a sus mandantes el hecho alegado por la parte actora, en cuanto que se hayan vencido y transcurrieran los plazos previstos para la protocolización definitiva ante el Registro y el pago del saldo restante del precio de la compra venta. Que al no haber transcurrido los lapsos a los fines de proceder al otorgamiento de la venta y según los términos previstos en la citada cláusula quinta del documento de opción de compra venta suscrito entre las partes, es por lo que negaron, rechazaron y contradijeron que sus representadas hayan incumplido con la entrega de los documentos fundamentales para proceder a la redacción e introducción del documento de la venta a la parte accionante. Que la parte actora está en conocimiento que no existe tal incumplimiento del contrato por parte de las demandadas, por cuanto tal como lo afirmó en su libelo de demanda, todo esto le fue debidamente comunicado de acuerdo al contenidos de las misivas de fecha 4 de Noviembre de 2008, 3 de Febrero de 2009, 29 de Abril de 2009 y 29 de Julio de 2009, respectivamente, en las que sus mandantes les manifestaron acogerse a la prórroga de noventa (90) días establecida en el contrato, por cuanto el SENIAT no había expedido el correspondiente Certificado de Liberación Tributaria del inmueble de marras. Que la parte actora está en conocimiento, tal como lo afirmó en su libelo de demanda, y según el contenido de la misiva de fecha 25 de Enero de 2010 que le fue enviada por sus mandantes, que igualmente se acogían a la prórroga de noventa (90) días establecida en la opción de compra venta. Rechazaron, negaron y contradijeron que las demandadas hubieren recibido de la parte actora, la comunicación de fecha 26 de Julio de 2011, a la cual hace referencia en su escrito libelar, manifestando una supuesta preocupación en el retraso de la firma del documento definitivo de venta, así como las ausencia de solicitudes de nuevas prórrogas para cumplir con sus compromisos y mucho menos que hayan solicitado por escrito los avances que se tienen respecto de la corrección del Certificado de Solvencia. Que como no se estableció término para la protocolización del documento de compra venta, debe entenderse que sus poderdantes no han incumplido con ese contrato, según lo argumentado por parte actora. Que la parte accionante si ha incumplido el contrato de opción de compra venta que suscribió con sus mandantes, especialmente la cláusula décima del documento suscrito en fecha 6 de Agosto de 2008. Que la parte actora nunca ha pagado un solo mes de los cánones de arrendamiento desde el mes de Octubre de 2008, razón por la cual sus representadas conforme a la ley están autorizadas a negarse a cumplir con su obligación de proceder a otorgar el documento de compra venta del inmueble objeto del presente juicio con fundamento en lo previsto en el artículo 1.168 del Código Civil. Que con fundamento en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazaron la estimación de la acción, por cuanto la parte accionante estimó en forma exagerada, y en base a un falso supuesto que constituye una transgresión de normas de orden público, ya que el monto en bolívares por el cual procedió a establecer que su estimación corresponden a 1401 UNIDADES TRIBUTARIAS, no es cierto, por cuanto la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) sobre los cuales determina el valor de su demanda, corresponde al valor del saldo del precio establecidos por las partes al momento de contratar en fecha 6 de Agosto de 2008, cantidad de dinero que después de la reconversión monetaria que entró en vigencia a partir del 1º de Enero de 2008, son equivalentes a CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00), y lo cual representa 1.40 UNIDADES TRIBUTARIAS. Que en fuerza de las razones expuestas solicitaron que fuese declarada son lugar la demanda, en base a las defensas de fondo planteadas, y opusieron a la demanda con fundamento en la parte in fine del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, que la Sociedad Mercantil CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, C.A., no tiene cualidad para ser parte demandada en el presente juicio, por cuanto quedó bien establecido en el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 6 de Agosto de 2008 ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, según documento que quedó inserto bajo el Nº 38, Tomo 84 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, en virtud que parte del inmueble objeto de la negociación, forma parte de una herencia, la cual fue debidamente declarada por las ciudadanas MARIA ISABEL RODRIGUEZ DE GRIGORESCU; MARIHANELA RODRIGUEZ QUINTANA y MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA, ante la autoridad tributaria correspondiente, tal como se expresó en la Cláusula Primera del citado convenio, y esa obligación no le puede ser exigida a CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, C.A., en el sentido que a esa sociedad mercantil, no le corresponde ejecutar y gestionar ante el SENIAT la declaración sucesoral y su respectiva solvencia, por no formar parte de la sucesión del difunto FRANCISCO EMILIO RODRIGUEZ DIAZ, causante de las ciudadanas MARIA ISABEL RODRIGUEZ DE GRIGORESCU; MARIHANELA RODRIGUEZ QUINTANA y MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA. Negaron y rechazaron que sus mandantes deben pagar costas, costos y honorarios que se causen en el presente juicio, y solicitaron al Tribunal que fuese declarada sin lugar la demanda y fuese condenada en costas la parte actora. Que de acuerdo con los artículos 888 y 365 del Código de Procedimiento Civil, en nombre de sus representadas propusieron reconvención en contra de la Sociedad Civil GRUPO QUIRURGICO CENIT, S.A., en los siguientes términos: Que sus mandantes celebraron contrato de opción de compra venta según documento suscrito en fecha 6 de Agosto de 2008 ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual quedó inserto bajo el Nº 38, Tomo 84 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, con la Sociedad Civil GRUPO QUIRURGICO CENIT, S.C., y cuyo objeto es el inmueble objeto del presente juicio. Que el destino o uso que la accionante reconvenida le da al inmueble es para el uso de consultorio médicos. Que de acuerdo a la Cláusula Quinta del señalado documento de opción de compra venta, se dejó expresamente establecido que el término que inicialmente fue acordado para la protocolización del documento definitivo ante la Oficina Subalterna, era de noventa (90) días continuos, y por convenio entre las partes podría prorrogarse automáticamente a solicitud por escrito de las vendedoras, por noventa (90) adicionales, en virtud que parte del inmueble objeto de la opción de compra venta forma parte de una herencia, la cual había sido declarada ante la autoridad tributaria correspondiente (SENIAT), tal como lo expresa en la Cláusula Primera del convenio, por cuanto a los efectos de su venta es necesario la expedición del Certificado de Liberación Tributaria, emitido por la autoridad tributaria competente, que no ha sido expedida en relación al señalado inmueble, por cuanto además de la declaración sucesoral de los derechos de propiedad del inmueble en cuestión, también fue necesario incluir la forma complementaria en la mencionada declaración sucesoral del causante FRANCISCO EMILIO RODRIGUEZ DIAZ, los correspondientes puestos de estacionamientos del inmueble objeto de la negociación, lo cual es requerido por el Registro Subalterno a los fines de proceder a la protocolización del documento de la compra venta en cuestión, ya que la venta del inmueble, en forma concreta versa sobre el apartamento en particular, como de los dos puestos de estacionamientos que le corresponden para su uso y los cuales habían sido adquiridos por el causante de sus mandantes, según documento de permuta protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 6 de Junio de 1984, bajo el Nº 23, Tomo 35, Protocolo Primero. Que de acuerdo a la Cláusula Décima del documento suscrito en fecha 6 de Agosto de 2008, las partes convinieron que a partir de la fecha de la firma del contrato de opción de compra venta, la compradora cesaría de realizar los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento del inmueble objeto del convenio ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y comenzaría a cancelar esos cánones de arrendamiento a la persona natural y/o jurídica que designara las vendedoras, asimismo, para el momento de la firma del documento, la compradora debe estar absolutamente al día con los cánones de arrendamiento y autorizaba a las vendedoras, a retirar los cánones de arrendamiento depositados ante el Tribunal, antes identificado, y prestaría toda su colaboración para realizar esos retiros. Que fue convenio expreso de las partes suscribientes del documento de opción de compra venta de fecha 6 de Agosto de 2008, conforme su Cláusula Octava, que el contrato se consideraba celebrado intuito personae en lo que respecta a la compradora, por lo que los derechos derivados del mismo no podrían ser cedidos, traspasados, enajenados o gravados bajo ningún concepto, y el inmueble se encontraba ocupado por la compradora, la cual declaró expresamente conocer y aceptar las condiciones en que se encuentra y además asume todos y cada uno de los gastos del inmueble dado en opción incluyendo condominio, fuesen cuotas ordinarias y/o extraordinarias, pagos de las facturas de electricidad y teléfono, así como cualquier otro gasto inherente al inmueble objeto del contrato; y en caso que la compradora incumpliere el contrato tendría que desalojar el inmueble objeto del mismo, en un lapso de cinco (5) días continuos y entregarlo libre de personas, objetos y pasivos, y en el mismo buen estado en que lo recibió. Que de acuerdo a lo convenido entre las partes según la Cláusula Décima del documento de opción de compra venta suscrito entre las partes, era obligación de la Sociedad Civil GRUPO QUIRURGICO CENIT, S.C., antes identificada, en pagarle a sus representadas, la cantidad mensuales de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), suma equivalente luego de la conversión monetaria a la suma de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00), por ser la señalada cantidad, la suma que pagaba por concepto de canon de arrendamiento para el momento que suscribieron el documento de opción de compra venta en fecha 6 de Agosto de 2008. Que la obligación de pagar el señalado canon de arrendamiento mensual, se mantendría vigente durante todo el tiempo que mediaría desde la suscripción de la señalada opción de compra venta y hasta la definitiva suscripción del documento de compra venta, por cuanto el otorgamiento de la venta se realizaría dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la expedición por parte del SENIAT del correspondiente certificado de solvencia de todas las obligaciones tributarias, por formare el 37,50% de los derechos de propiedad del inmueble objeto de la negociación, de la sucesión de FRANCISCO EMILIO RODRIGUEZ DIAZ, causante de las ciudadanas MARIA ISABEL RODRIGUEZ DE GRIGORESCU, MARIHANELA RODRIGUEZ QUINTANA y MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA. Que las partes expresamente convinieron que en el caso que el citado Certificado no hubiere sido expedido para el momento del vencimiento del término de noventa (90) días continuos a partir del la suscripción de la opción de compra venta en fecha 6 de Agosto de 2008, según lo originalmente acordado en la Cláusula Quinta, o algunas de sus posibles prórrogas, las partes convinieron que esa situación no podría considerarse en forma alguna como un incumplimiento de sus mandantes, y en consecuencia, se entendería en ese caso la existencia de una prórroga hasta el momento de la expedición de la mencionada liberación del cumplimiento de las obligaciones sucesorales ante el SENIAT, por lo que ese contrato en cuanto al tiempo se entendería a tiempo indeterminado. Que la parte actora dejó de cumplir con el pago de las mensualidades del canon de arrendamiento, a partir del mes de Octubre de 2008, lo cual constituye un incumplimiento de las obligaciones establecidas en la Cláusula Décima del contrato de opción de compra venta, razón por la cual le corresponde a sus representadas reconvenir la resolución del convenio y la entrega inmediata del inmueble libre de bienes y personas. Que fundamentan la reconvención en las Cláusulas Cuarta, Octava y Décima del contrato de opción de compra venta, y los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.168 del Código Civil. Que de acuerdo a lo expuesto proceden a reconvenir a la Sociedad Mercantil GRUPO QUIRURGICO CENIT, S.C., para que conviniera o fuese condenado por el Tribunal en lo siguiente: 1) Dar por resuelto el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 6 de Agosto de 2008, ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual quedó inserto bajo el Nº 38, Tomo 84 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; 2) Desocupar el inmueble constituido por el apartamento identificado con las siglas 3-D, ubicado en el Piso 3 del Edificio Avenida Libertador 75, situado en la Avenida Libertador, de esta ciudad de Caracas, y entregarlo libre de bienes y personas a sus propietarias en las mismas buenas condiciones; 3) Que la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) hoy equivalentes después de la conversión monetaria en la suma de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00) quedaran a favor de las reconvinientes por concepto de única indemnización por los daños y perjuicios causados por la reconvenida por el incumplimiento del contrato; 4) Que quedan en libertad la parte reconviniente, a los fines de proceder a la venta del inmueble inmediatamente a terceras personas, conforme lo establecido en la Cláusula Cuarta del contrato, y 5) En pagar las costas y costos del presente proceso. Estimaron la reconvención en la suma de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00) lo cual equivale a 1.40 UNIDADES TRIBUTARIAS. Solicitaron de conformidad con el numeral 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, se decretara Medida de Secuestro Preventivo sobre el inmueble de marras, y fuese acordado el depósito del bien en la persona de sus propietarias. Por último, pidieron que la reconvención fuese admitida, sustanciada mediante el procedimiento breve y declarada con lugar en la sentencia definitiva.
Por auto del 27 de Noviembre de 2013, el Tribunal A quo admitió la reconvención propuesta, ordenando el emplazamiento de la Sociedad Civil GRUPO QUIRURGICO CENIT, S.C., en la persona de sus apoderados judiciales, ciudadanos ALEXANDRO BROCCO CAPRILI y RAMÓN GRATEROL ACUÑA, para que comparecieran al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la señalada fecha, a fin que tuviese lugar la oportunidad de dar contestación a la reconvención.
Mediante escrito de fecha 2 de Diciembre de 2013, la representación judicial de la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho alegado la reconvención propuesta por la parte demandada reconvenida, y solicitó fuesen desestimados los pedimentos en ella alegados.
En fechas 2 y19 de Diciembre de 2013, ambas partes presentaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas.
Por auto del 7 de Enero de 2014, el Tribunal de la Causa admitió las pruebas promovidas por las partes.
El 10 de Enero de 2014, diligenció la representación judicial de la parte demandante reconvenida, quien no reconoció la firma estampada en la misiva cursante al folio 261 del expediente, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y que de acuerdo al artículo 434 del Código Adjetivo el mismo debió presentado por parte demandada reconviniente al momento de intentar la reconvención, ya que el mismo es el documento en que fundamenta su acción.
En fecha 13 de Enero de 2014, el Tribunal A quo dictó sentencia en los siguientes términos:
“En base a todos los razonamientos anteriormente expuestos, ESTE JUZGADO DUODÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN de compraventa interpuesta por LA SOCIEDAD CIVIL GRUPO QUIRÚRGICO CENIT, S.C., contra (sic) las el ciudadano MARIA ISABEL RODRIGUEZ QUINTANA, MARIHANELA RODRIGUEZ QUINTANA Y MARISELA RODRIGUIEZ QUINTANA, (sic) venezolanas mayor de edad, de este domicilio titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.663.465, V-4.350.825 y V-2.768.632 respectivamente en su condición de coherederas de la Sucesión de Francisco Emilio Rodríguez Díaz, y la Sociedad Mercantil Consultores Hernández Quintana.
SEGUNDO: CON LUGAR LA RECONVENCIÓN que interpusiera por las ciudadanas MARIA ISABEL RODRIGUEZ QUINTANA, MARIHANELA RODRIGUEZ QUINTANA Y MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA, (sic) venezolanas mayor de edad, de este domicilio titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.663.465, V-4.350.825 y V-2.768.632 respectivamente en su condición de coherederas de la Sucesión de Francisco Emilio Rodríguez Díaz, y la Sociedad Mercantil Consultores Hernández Quintana en contra de la SOCIEDAD CIVIL GRUPO QUIRÚRGICO CENIT, S.C.
TERCERO; Se declara resuelto el contrato de opción de compraventa suscrito por las partes, ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Baruta, en fecha 06 de Agosto del año 2008, el cual quedó anotado bajo el Nº 38, Tomo 84, de los Libros de autenticaciones que lleva esa Notaría, cuyo objeto estaba constituido por el apartamento situado en la avenida Libertador, Edificio Avenida Libertador 75, ubicado en el piso tercero (3º) e identificado con el Nro3-D, inmueble éste que se condena a la parte actora reconvenida a entregarlo a la parte demandada reconviniente conforme lo establecieron las platas en la cláusula Octava del mencionado contrato. Asimismo con base en lo previsto por las partes en la cláusula Cuarta del contrato queda en beneficio del demandado reconviniente la cantidad de Bs. 150.000,00 que el actor reconvenido entregara por concepto de garantía.
CUARTO: Se condena a la parte actora en costas del juicio principal y de la reconvención de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”

Mediante diligencia de fecha 20 de Enero de 2014, la representación judicial de la parte actora reconvenida ejerció recurso de apelación contra la sentencia del 13 de Enero de 2014.
Por auto del 22 de Enero de 2014, el Tribunal A quo oyó la apelación en ambos efectos de conformidad con lo establecido en el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil, y ordenó remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Verificadas las formalidades de Ley, este Juzgado Superior por auto de fecha 13 de Febrero de 2014, fijó el lapso legal que aluden los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
El 20 de Marzo de 2014, ambas partes presentaron sus respectivos escritos de informes, y el 27 de Marzo de 2014, la representación judicial de la parte demandada reconviniente presentó su escrito de observaciones a los informes presentados por la parte accionante reconvenida.
En los resumidos términos que anteceden, queda planteada la apelación sometida al estudio, conocimiento y decisión de este Juzgado Superior.
Estando dentro de la oportunidad para decidir, se observa:
-SEGUNDO-
De conformidad con lo establecido en el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal Superior a establecer los motivos de hecho y de derecho en los que fundamentará la presente decisión. Al respecto se tiene:
FALTA DE CUALIDAD E INTERES
La representación judicial de la parte demandada alegó la defensa de falta de cualidad con fundamento en la parte in fine del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, ya que la Sociedad Mercantil CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, C.A., no tiene cualidad para ser parte demandada en el presente juicio, por cuanto quedó establecido en el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 6 de Agosto de 2009 ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, según documento inserto bajo el Nº 38, Tomo 84 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, en virtud que parte del inmueble objeto de la negociación, forma parte de una herencia, la cual fue debidamente declarada por las ciudadanas MARIA ISABEL RODRIGUEZ DE GRIGORESCU; MARIHANELA RODRIGUEZ QUINTANA y MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA, ante la autoridad tributaria correspondiente, tal como se expresó en la Cláusula Primera del citado convenio, y esa obligación no le puede ser exigida a CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, C.A., en el sentido que a esa empresa no le corresponde ejecutar y gestionar ante el SENIAT la declaración sucesoral y sus respectivas solvencias, por no formar parte de la sucesión.
Para decidir este Tribunal Superior observa:
La falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 23 de Septiembre de 2003, con ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFA PAOLINI, señalo:
“La cualidad o legitimatio ad causan es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUIS LORETO, como aquellas….”Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…. (Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1987, Pág. 183)”.

Esto es la legitimación ad causa, la cual es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, y así la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal lo ha sostenido:
“La legitimación ad causan es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar”.

En otra emblemática decisión referida a la misma materia de la falta de cualidad en sentencia del 14 de Julio del 2003 (caso: P. Musso en Recurso de Revisión), aclaró el concepto de legitimación o cualidad, para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refería al fondo de la controversia o era una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia.

“La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la aptitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación activa está sometida a la afirmación del actor, pues es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquel contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. La legitimación se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado solo cuando sea necesario y que no se produzca entre cualesquiera partes, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Es necesario una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en el ejercicio del derecho constitucional a la defensa”.

Y terminó añadiendo la Sala que:
“La referida excepción de falta de cualidad, ciertamente es una excepción que ataca a la acción, pero debido a que se encuentra ligada indisolublemente a la pretensión y responde a principios constitucionales como lo son la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, representa una formalidad esencial para consecución de la justicia”.

Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo señaló DEVIS ECHANDÍA, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I, Editorial Temis, Bogotá, 1.961, Pág. 539:

“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea a la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se pruebe el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga”.

Partiendo de la doctrina y jurisprudencia antes expuestas observa este Juzgador de Alzada que en el documento de opción de compra venta que cursa a los folios diez (10) al trece (13) del expediente se señala lo siguiente:
“Entre, MRIA ISABEL RODRIGUEZ QUINTANA, MARIHANELA RODRIGUEZ QUINTANA y MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-3.663.465, V-4.350.825 y V-2.768.362, quienes actúan en su carácter de coherederas de la Sucesión de FRANCISCO EMILIO RODRIGUEZ DÍAZ, fallecido adintestato en la ciudad de Caracas el día 28 de Octubre de 2005, según se desprende de Acta de Defunción No. 148, expedida por la Dirección de Registro Civil del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 29 de Octubre de 2005, según se evidencia en Título de Únicos y Universales Herederos expedida por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 10 de Julio de 2006, y CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, debidamente inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 28 de Septiembre de 2004, quedando anotada bajo el No.60, Tomo 76-A-Cto, representada en este acto por su Director el ciudadano ROBERTO L. QUINTANA C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.589.108, suficientemente facultado para este acto por los Estatutos de la compañía que representa, quienes en lo sucesivo y para todos los efectos del presente documento se denominarán “LAS VENDEDORAS” por una parte; y, por la otra, el GRUPO QUIEÚEGICO CENIT, S.C., sociedad civil debidamente inscrita por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de Septiembre de 2007, bajo el Nº 44, Tomo 21, Protocolo Primero, representada en este acto por sus Directores los ciudadanos, JUAN FRANCISCO LIUZZI y AMPARA FERNANDEZ FARIÑA, venezolanos, médicos, mayores de edad, de este domicilio, solteros y titulares de las cédulas de identidad Números V-9.878.773 y V-9.099.109, respectivamente, debidamente facultados por los Estatutos Sociales de la Sociedad que representan, lo cual en lo sucesivo y a los únicos efectos del presente documento se denominará “LA COMPRADORA”, han convenido en celebrar, como en efecto por este documento celebran, el presente contrato de opción de compra venta…”

Ahora bien, se evidencia del documento de opción de compra venta, parcialmente transcrito, que las vendedoras del inmueble objeto del presente juicio son las ciudadanas MARIA ISABEL RODRÍGUEZ QUINTANA, MARIHANELA RODRIGUEZ QUINTANA y MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA, y la Sociedad Mercantil CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, C.A.
Asimismo, consta de las actas procesales que conforman el expediente que la Sociedad Mercantil CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, C.A., conjuntamente con las codemandas intentaron una reconvención en contra de la Sociedad Civil GRUPO QUIRURGICO CENIT, S.C.
En tal sentido, en el presente juicio se ha configurado un litisconsorcio pasivo necesario, lo que evidentemente demuestra que la parte actora reconvenida actuó ajustada a derecho al demandar a la Empresa CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, C.A., y en consecuencia le es forzoso a este Tribunal de Alzada declarar improcedente la defensa de falta de cualidad opuesta por la parte demandada reconviniente, y así se decide.
IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
La representación judicial de la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación a la demanda, con fundamento en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazaron la estimación de la acción por cuanto la parte actora reconvenida estimó en forma exagerada, y en base a un falso supuesto que constituye una transgresión de normas de orden público, ya que el monto en bolívares por el cual procedió a establecer que su estimación corresponden a 1401 UNIDADES TRIBUTARIAS, no es cierto, por cuanto la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) sobre los cuales determina el valor de su demanda, corresponde al valor del saldo del precio establecido por las partes al momento de contratar en fecha 6 de Agosto de 2008, cantidad de dinero que después de la reconversión monetaria que entró en vigencia en el país a partir del 1º de Enero de 2009, son equivalentes a CINCUENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00), y lo cual representa 1.40 UNIDADES TRIBUTARIAS, aunado al hecho que a partir que la reconversión monetaria que entró en vigencia a partir del 1º de Enero de 2008, todo importe expresado en moneda nacional antes de la citada fecha, deberá ser convertido conforme a la nueva equivalencia dividiendo el valor que corresponda entre 1.000, llevando a su vez el resultado al céntimo más cercano, todo lo cual está establecido en el artículo 1º del Decreto Nº 5229 con Rango y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria publicado en fecha 6 de Marzo de 2007, en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.638, y debe ser declarada procedente tal estimación de la demanda por exagerada.
Al respecto, observa esta Superioridad que el rechazo a la estimación realizado por la parte demandada reconvenida, lo fue en forma pura y simple, sin plantear la estimación que a su juicio considerara adecuada, así como tampoco ejerció actividad probatoria sobre tal argumentación.
En tal sentido, en relación a la impugnación de la cuantía se ha pronunciado nuestro Máximo Tribunal de la República, estableciendo lo siguiente:
“…En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia Nº 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo siguiente:
“…se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.

En este sentido, de acuerdo al criterio anteriormente precitado, en el presente caso la accionada rechazó pura y simplemente la estimación de la demanda, por cuanto la consideró exorbitante sin aportar medio de prueba alguno que evidenciara sus argumentos, ni señaló concretamente en la contestación, el monto específico que a su juicio como estimación le correspondía a la presente causa.
De igual forma, se hace necesario dejar establecido que los artículos 1 y 2 del Decreto Nº 5229 con Rango y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.638 de fecha 6 de Marzo de 2007, prevé que:
“Artículo 1.- A partir del 1º de enero de 2008, se reexpresa la unidad del sistema monetario de la República Bolivariana de Venezuela, en el equivalente a un mil bolívares actuales. El bolívares resultante de esta reconversión, continuará representándose con el símbolo “Bs.”, siendo divisible en cien (100) céntimos. En consecuencia, todo importe expresado en moneda nacional antes de la citada fecha, deberá ser convertido a la nueva unidad, dividiendo entre 1.000, y llevando al céntimo más cercano.
El redondeo de toda fracción resultante de la reexpresión a que se contrae el presente artículo que sea inferior a cero como cinco (0,5) céntimos será igual al céntimo inferior; mientras que el de toda que el de toda fracción resultante de la citada reexpresión que sea igual o superior a cero coma cinco (0,5) céntimos será igual al céntimo superior.”

“Artículo 2.- Con ocasión de la reconversión monetaria a la que se refiere el artículo anterior, las obligaciones en moneda nacional deberán contraerse en el bolívar reexpresado, en sus múltiplos y, en su caso, submúltiplos. Asimismo, sin perjuicio de lo establecido en la Disposición Transitoria Primera de este Decreto-Ley, a partir del 1º de enero de 2008, las obligaciones de pago en moneda nacional se solventarán mediante la entrega, por su valor nominal, de los signos monetarios que represan al bolívar reexpresado.”

De manera pues, si bien es cierto que de los artículos anteriormente transcritos, así como de lo alegado por la parte demandada reconviniente, se desprende que la reconversión monetaria entró en vigencia a partir del 1º de Enero de 2008, no es menos cierto a la fecha en que fue suscrito el contrato de opción de compra venta, 6 de Agosto 2008, ya estaba en vigente la reconversión monetaria, por lo que a juicio de este Juzgador de Alzada, a la cuantía de la demanda principal estimada por el accionante no le es posible aplicarle la reconversión monetaria, por lo que se hace improcedente la impugnación de la cuantía formulada por la parte demandada reconviniente, y así se decide.
Ahora bien, a los fines de decidir el fondo de la controversia, este Tribunal considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que, aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que emprendemos. Ello lo estima este Juzgador así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. Veamos:
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales, quienes encarnan al estado, tendentes a resolver los conflictos de la colectividad, mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva.
De esta manera, el proceso cumple la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, arrebatándole la justicia a los particulares, ya que es sabido que la administración de la justicia se encuentra concentrada en el estado –se elimina la justicia privada-; circunstancia ésta de la cual se infiere, que el proceso –contencioso- tiene como finalidad, la solución de conflictos surgidos entre los ciudadanos, cuando se lesiona un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación del derecho.
Este mismo criterio es sostenido por HERNANDO DEVIS ECHANDÍA (Estudios de Derecho Procesal, Tomo I, Pág. 337, 1967), para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, etc. Conflicto éste, que se traduce en una pugna, una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole, a lo largo del proceso.
Conforme a nuestro texto constitucional –artículo 257- el proceso es considerado como un instrumento fundamental para la realización de la justicia, la cual se traduce, en que bajo la óptica del constituyente, pareciera que el proceso no tiene como finalidad la solución de conflicto sino la realización de la justicia, pero lo cierto es que la composición de conflictos entre justiciados mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva, solo puede obtenerse a través de dictados de sentencias justas, con justicia; justicia ésta que se adquiere mediante el material probatorio que demuestre la verdad de las pretensiones y excepciones de las partes, ya que la prueba demuestra la verdad a través de la cual puede alcanzarse la justicia y finalmente solucionarse los conflictos entre los ciudadanos.
Por otro lado, el proceso se encuentra regulado o reglado por un conjunto de principios que lo informan, dentro de los cuales se encuentran el principio inquisitivo, dispositivo, de veracidad, de lealtad y probidad, así como el de igualdad, entre otros; incluso, existen principios constitucionales procesales tales como el principio de justicia, de moralidad –ética-, de tutela judicial efectiva, de la defensa y del debido proceso, entre otros, que se encuentran regulados en los artículos 2, 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Se proclama entonces, por los ordenamientos jurídicos, las decisiones judiciales y la doctrina, la existencia de un deber a cargo de todo partícipe en un proceso (partes, juez, testigos, peritos, terceros, etc.) de emplear los instrumentos procesales de conformidad con los fines lícitos para los cuales han sido instituidos. La tutela del derecho al proceso implica facilitar el acceso a la justicia, posibilitar el desarrollo del proceso debido o justo, que virtualice una tutela judicial efectiva de los derechos de los justiciables, superando el galantismo formal y las trabas a la defensa mediante las ideas de solidaridad y deber de colaboración.
Asimismo, conviene señalar, que, en ponencia sobre el tema “la buena fe que deben predicar las partes en los procesos”, presentada, se ha postulado delimitar el alcance del principio de buena fe en los distintos modos en que aparece en el curso del proceso, distinguiéndolo del abuso del derecho o del fraude a la Ley; proponiéndose interpretar que se entienda como un hecho (buena fe subjetiva, creencia honesta y sincera de obrar con derecho, sin intenciones malignas) o como principio y regla de conducta (buena fe objetiva, lealtad y probidad hacia el Juez y la contraparte). Se sostiene así que la buena fe procesal destaca el íntimo parentesco que existe entre la moral y el derecho, comunicando ambos. (GONZAINI, OSWALDO ALFREDO: “La Buena fe en el Proceso Civil”, Pág. 27, 2002).
Desde esta óptica preventiva, la doctrina asigna particular importancia al establecimiento de un elenco vigoroso de facultades o poderes judiciales tendientes a evitar las conductas abusivas o de mala fe, neutralizar o eliminar sus consecuencias nocivas, insistiendo en la necesidad de adopción de medidas inmediatas y eficaces para su combate. Generalmente, se incluyen dentro de esta clase de requerimientos las potestades de rechazo liminar de incidentes, peticiones o recursos meramente dilatorios, infundados, o maliciosos; la no asignación de eficacia suspensiva del cumplimiento de las providencias judiciales a los mecanismos impugnativos que puedan revestir tales características; la clara atribución de poderes de dirección u ordenación del proceso al Tribunal (sin mengua del derecho de defensa de los litigantes); la consagración de importantes potestades disciplinarias ejercitables con respecto a las partes, terceros, etc., que puedan obstaculizar o entorpecer el desarrollo del proceso valiéndose de conductas –en la mayoría de los casos impropios- que buscan sorprender en su buena fe al Juez que en su oportunidad le corresponda decidir la causa.
Se insiste así en que el Juez ha de valorar como indicios desfavorables, a la hora de decidir, los emergentes del comportamiento de las partes, generándose una situación procesal desfavorable para quien abusa de las vías o institutos procesales o no se comporta de acuerdo con la regla de buena fe. Esa situación perjudicial puede consistir en una admisión de hechos, tener por acreditados ciertos datos controvertidos, facilitar la procedencia de la tutela anticipada, etc.
Pero ello no es óbice para el reconocimiento de su existencia como precepto legal, pues como se señala en profundo estudio sobre el tema: “…La más calificada doctrina procesal extranjera, seguida por una sólida jurisprudencia, señala con firmeza que, aún a falta de texto legal al respecto, la conducta procesal de las partes tiene un valor trascendente en el proceso, sea como indicio, como argumento de prueba o como un elemento que debe tenerse en cuenta al valorar el material probatorio…” (KLETT, SALVA y PEREIRA CAMPOS, SANTIADO. “Valor de la Conducta Procesal de las Partes desde la Perspectiva Probatoria en el Código General del Proceso”, Pub., en Revista Uruguaya de Derecho Procesal Nº 1/1997, Pág. 94, Ed. F.C.U.; Montevideo, 1997).
De otra parte, estima quien aquí decide señalar, que tanto el Máximo Tribunal de la República como la doctrina imperante en la materia tienen establecido que en nuestro ordenamiento jurídico procesal rige el denominado principio o sistema de libertad de medios de pruebas, según el cual las partes resultan legítimas para elegir y promover los medios probatorios que consideren conducentes para la demostración de sus pretensiones, bien sea entre las denominadas pruebas libres o de aquellas expresamente establecidas por la Ley.
Así pues, lo que se persigue con la actividad probatoria desplegada por las partes en determinado juicio, es la demostración de sus alegatos y excepciones.
Luego, en relación a la actuación de los Jueces, establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que:
“Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de al buena fe.”

Conforme a la norma citada, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, en opinión de quien decide, la función de todo Juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide, y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Al respecto, establece el artículo 1.354 del Código Civil, en relación a la actividad probatoria que deben desplegar las partes a fin de probar los hechos por éstas alegados, lo siguiente:
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo en al obligación.”

Estas reglas, a juicio del Tribunal, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe en probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
De manera pues que, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se deja establecido.
En este orden de ideas, procede este Tribunal Superior a analizar el acervo probatorio aportado por las partes.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1) Original del contrato de opción de compra venta suscritos por las ciudadanas MARIA ISABEL RODRIGUEZ QUINTANA, MARIHANELA RODRIGUEZ QUINTANA y MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA, quienes actúan en su carácter de coherederas de la Sucesión de Francisco Emilio Rodríguez Díaz y la Sociedad Mercantil CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, C.A., con la Sociedad Civil GRUPO QUIRURGICO CENIT, S.C., debidamente autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 6 de Agosto de 2008, quedando anotado bajo el Nº 38, Tomo 84 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
Este documento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que al ser otorgado por un funcionario público con facultades para dar fe pública de los actos que ante él se realizan, este Tribunal de Alzada le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
2) Certificado de Solvencia de Sucesiones Nº 061532 a nombre de Francisco Emilio Rodríguez Díaz, de fecha 30 de Abril de 2009 por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria adscrita al Ministerio de Finanzas, así como su respectiva Declaración Sucesoral.
Al respecto este Tribunal observa que estos instrumentos constituyen unos documentos públicos administrativos emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).
Ahora bien, en cuanto a la definición de documento público administrativo, la Sala de Casación Civil, en fallo de fecha 16 de Mayo de 2003, caso: Henry José Parra Velásquez contra Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez, dejó sentado que los documentos públicos administrativos:
“Son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario…”

De acuerdo con el precedente jurisprudencial, la Sala concluye que los documentos públicos administrativos son aquellos que emanan de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones y en las formas exigidas por la ley. En sintonía con ello, es oportuno citar la opinión sostenida por Arístides Rengel Romberg, quien considera que la función del documento administrativo, no es otra que la de documentar los actos administrativos que versan sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe o sobre manifestaciones de certeza jurídica (Tratado de Derecho Procesal Venezolano. Tomo IV, p. 152).
Las consideraciones expuestas permiten concluir que los documentos públicos se caracterizan por ser autorizados y presenciados, con las solemnidades legales, por un registrador, juez u otro funcionario o empleado público, que tenga facultades para dar fe pública; los privados por ser redactados y firmados por las partes interesadas, sin que intervenga ningún funcionario público, los cuales pueden adquirir luego autenticidad, si son reconocidos legal o judicialmente por sus autores; y los documentos administrativos por emanar de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, los cuales persiguen documentar las manifestaciones de voluntas o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite. Es evidente, pues, que la diferencia entre documento público y documento administrativo, no es absoluta, coinciden ambos en gozar de autenticidad desde que se forman, la cual emana del funcionario público que interviene en la formación del acto, quien cumplimiento las formalidades exigidas por la ley, otorga al instrumento una presunción de legitimidad y veracidad.
De manera pues, en cuanto a la oportunidad en que los documentos públicos administrativos deben ser consignados a los autos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 209, de fecha 16 de Mayo de 2003, con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE, estableció lo siguiente:
“…los instrumentos públicos pueden producirse en todo tiempo hasta los últimos informes, se refiere al documento público negocial y nos a los documentos públicos administrativos, pues de lo contrario, se crearía una desigualdad extrema para la contraparte del promovente del documento público administrativo, producido luego de precluído el lapso probatorio ordinario. En efecto, al contener el documento público administrativo una presunción de certeza desvirtuable por cualquier prueba en contrario, si el mismo es consignado en cualquier tiempo y no en el lapso probatorio, en caso de ser impugnado, el Juez estaría obligado a abrir una articulación probatoria, a fin de que la contraparte del promovente pueda desvirtuar la presunción de veracidad mediante la producción de la prueba en contrario; articulación que tiene lapsos más reducidos que los ordinarios concedidos por la Ley. Desde luego que tal problema no se presenta en el caso del documento público negocial, pues ellos sólo pueden ser destruidos por tacha o a través de la acción de simulación.”

Del precedente jurisprudencial se desprende que los documentos públicos administrativos son distintos en cuanto a sus efectos a las documentos públicos negocial, pues los primeros poseen una presunción de certeza desvirtuable por cualquier prueba en contrario, mientras que los segundos sólo pueden ser destruidos por tacha o a través de simulación, lo que quiere decir que los primeros sólo pueden ser consignados en el lapso probatorio pues de lo contrario se crearía un estado de desigualdad entre las partes, y los otros se pueden producir hasta el acto de informes.
En este orden de ideas observa este Tribunal de Alzada, que los instrumentos bajo análisis son unos documentos públicos administrativos, que no fueron impugnados ni desconocidos por la contraparte durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, se les otorga valor probatorio, y así se decide.
3) Original de la Misiva de fecha 4 de Noviembre de 2008, dirigida al ciudadano ROBERTO QUINTANA, representante de la Sociedad Mercantil CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, donde la parte accionante reconvenida les recuerda a las vendedoras que el plazo para la firma de la venta definitiva es el 6 de Noviembre de 2008.
Este Tribunal Superior respecto a esa documental observa que las reglas establecidas respecto a los instrumentos privados y el principio de prueba por escrito, determinan la fuerza probatoria de las cartas misivas, según lo dispone el artículo 1.374 del Código Civil, cuyo texto es del siguiente tenor:

“Artículo 1.374.- La fuerza probatoria de las cartas misivas producidas en juicio, se determinan por las reglas establecidas en la Ley respecto de los instrumentos privados y del principio de prueba por escrito; pero carecerán de valor las que no estén firmadas por las a quienes se atribuyen, salvo que hubieran sido escritas de su puño y letra, y remitidas a su destino (…)”.

Con apoyo en esta configuración que le da la Ley, las cartas misivas tienen valor entre las partes y respecto de terceros con relación a los hechos jurídicos que son esbozados en su texto, haciendo fe, hasta prueba en contrario de la verdad de las declaraciones que a través de ellas se haya realizado.
Ahora bien, como se dejó expuesto anteriormente, se requieren ciertos requisitos para darle valor probatorio a las cartas misivas, de modo que sólo producirán el efecto de plena prueba, si se demuestra que el contenido afecta directamente a la otra parte en un acto jurídico, bien sea por los medios establecido en la Ley, o porque la parte a quien se le opone la acepte.
En este orden de ideas, este Tribunal observa que la anterior documental se encuentra firmada por el remitente de la misma, situación que no fue desconocida por el demandado, razón por la cual este Tribunal Superior, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil, le confiere valor probatorio, y así se decide.
4) Original de la misiva de fecha 3 de Febrero de 2009 donde se le informa al GRUPO QUIRÚRGICO CENIT, S.C., que las vendedoras se acogen a una nueva prórroga de noventa (90) días establecido en el contrato de opción de compra venta, en virtud que el SENIAT no ha expedido el Certificado de Liberación Tributaria de la Sucesión del inmueble de marras.
De acuerdo al análisis anteriormente transcrito, este Tribunal observa que la misiva se encuentra firmada por el remitente de la misma, situación que no fue desconocida por el demandante, razón por la cual este Tribunal de Alzada, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio, y así se declara.
5) Original de la misiva fecha 4 de Febrero de 2009, dirigido al ciudadano ROBERTO QUINTANA, en su carácter de representante de la Sociedad Mercantil CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, acusando recibo de la comunicación de fecha 3 de Febrero de 2009.
Con arreglo al análisis anteriormente transcrito, este Tribunal observa que la misiva se encuentra firmada por el remitente de la misma, situación que no fue desconocida por el demandante, razón por la cual este Tribunal de Alzada, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio, y así se decide.
6) Comunicación de fecha 29 de Abril de 2009, dirigida al GRUPO QUIRÚRGICO CENIT, S.C., donde se le informa nuevamente que las vendedoras se acogen a una nueva prórroga de noventa (90) días establecido en el contrato de opción de compra venta, en virtud que el SENIAT no ha expedido el Certificado de Liberación Tributaria de la Sucesión del inmueble de marras.
Con arreglo al análisis anteriormente transcrito, este Tribunal observa que la misiva se encuentra firmada por el remitente de la misma, situación que no fue desconocida por el demandante, razón por la cual este Tribunal de Alzada, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio, y así se decide.
7) Comunicación de fecha 29 de Julio de 2009, dirigida al GRUPO QUIRURGICO CENIT, S.C., donde le informan nuevamente que las vendedoras se acogen a una última prórroga de noventa (90) días establecido en el contrato de opción de compra venta.
Con arreglo al análisis anteriormente transcrito, este Tribunal observa que la misiva se encuentra firmada por el remitente de la misma, situación que no fue desconocida por el demandante, razón por la cual este Tribunal de Alzada, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio, y así se decide.
8) Comunicación de fecha 9 de Octubre de 2009, dirigida al ciudadano ROBERTO QUINTANA, representante de la Sociedad Mercantil CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, donde acusan recibo de la misiva de fecha 29 de Julio de 2009, donde le notifican sobre la nueva prórroga de noventa (90) días tal y como lo establece la opción de compra venta y señalan su disposición para honrar el compromiso adquirido.
Con arreglo al análisis anteriormente transcrito, este Tribunal observa que la misiva se encuentra firmada por el remitente de la misma, situación que no fue desconocida por el demandante, razón por la cual este Tribunal de Alzada, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio, y así se decide.
9) Comunicación de fecha 25 de Enero de 2010 dirigida al GRUPO QUIRURGICO CENIT, S.C., donde se le informa nuevamente que las vendedoras solicitan una nueva prórroga de noventa (90) días establecido en el contrato de opción de compra venta antes señalado en virtud que por error involuntario no se incluyeron en la Declaración Sucesoral los puestos de estacionamiento correspondientes al inmueble objeto de la opción, error el cual ya había sido subsanado.
Con arreglo al análisis anteriormente transcrito, este Tribunal observa que la misiva se encuentra firmada por el remitente de la misma, situación que no fue desconocida por el demandante, razón por la cual este Tribunal de Alzada, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio, y así se decide.
10) Original de la comunicación de fecha 26 de Julio de 201, dirigida al ciudadano ROBERTO QUINTANA, representante de la Sociedad Mercantil CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, donde le expresa la preocupación por el retraso en la firma definitiva del documento de compra venta del inmueble de objeto del presente juicio, en virtud que desde el 25 de Enero de 2010 no recibieron en forma regular su misiva con el fin de notificarlos sobre las nuevas prórrogas.
Con arreglo al análisis anteriormente transcrito, este Tribunal observa que la misiva se encuentra firmada por el remitente de la misma, situación que no fue desconocida por el demandante, razón por la cual este Tribunal de Alzada, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio, y así se decide.
11) Recibo a nombre de la Sociedad Civil GRUPO QUIRURGICO, S.C., referente al pago acordado en el documento de opción de compra venta.
Este documento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así de decide.
12) Copia del Cheque de BANESCO N° 32863313 a nombre del ciudadano ROBERTO QUINTANA, por la suma de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.500,00); cheque del BANCO MERCANTIL N° 171105546 a nombre de la ciudadana MARIHANELA RODRIGUEZ QUINTANA, por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00); copia de cheque de gerencia del BANCO DE VENEZUELA N° 00560748 a nombre del ciudadano ROBERTO QUINTANA, por la suma de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.500,00); copia cheque de gerencia del BANCO MERCANTIL N° 20072955 a nombre de la ciudadana MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA, por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00); constancia de emisión de cheque de gerencia del BANCO DE VENEZUELA N° 00560478 cuyo comprador fue el ciudadano LIUZZI STANEMA JUAN FRACISCO, por la suma de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.500,00); del BANCO BANESCO N° 15244-56 a nombre de MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA, por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00); BANCO DE VENEZUELA N° 00006783 cuyo comprador fue el ciudadano CASTILLO METODIO, por la suma de TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS QUINCE BOLÍVARES (Bs. 37.515,00); BANCO MERCANTIL N° 20072955 a nombre de la ciudadana MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA por la cantidad de QUINCE MIL QUINCE BOLÍVARES (Bs. 15.015,00).
Estos instrumentos no fueron impugnados ni desconocidos durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que este Tribunal de Alzada les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1) Certificado de Solvencia de Sucesiones Nº 061532 a nombre del ciudadano FRANCISCO EMILIO RODRIGUEZ DIAZ, de fecha 30 de Abril de 2009 por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria adscrita al Ministerio de Finanzas.
Este instrumento ya fue analizado por este Tribunal de Alzada, por lo que se hace inoficioso realizar un nuevo pronunciamiento al respecto, y así se declara.
2) Certificado expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Adunara y Tributaria adscrito al Ministerio de Finanzas del expediente administrativo Nº 061532 del causante FRANCISCO EMILIO RODRIGUEZ DIAZ de fecha 21 de Agosto de 2013.
Este instrumento ya fue analizado por este Tribunal de Alzada, por lo que se hace inoficioso realizar un nuevo pronunciamiento al respecto, y así se declara.
3) Certificación expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria adscrita al Ministerio de Finanzas del expediente 061532 del causante FRANCISCO EMILIO RODRIGUEZ DIAZ de fecha 22 de Agosto de 2012, declaración sustitutiva en relación a los puestos de estacionamiento 8 y 12 identificados en el documento de permuta protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 6 de Junio de 1984 bajo el Nº 23, Tomo 36, Protocolo Primero.
Este Tribunal de Alzada observa, que el instrumento bajo análisis es un documento público administrativo, que no fue impugnado ni desconocido por la contraparte durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, se le otorga valor probatorio, y así se decide.
4) Acuse de recibo de las cartas misivas de fechas 4 de Noviembre de 2008, 3 de Febrero de 2009, 29 de Abril de 2009 y 29 de Julio de 2009, remitidas por la parte actora reconvenida GRUPO QUIRURGICO CENIT, S.C., por parte de la Sociedad Mercantil HERNANDEZ QUINTANA, C.A., y las ciudadanas MARIA ISABEL RODRIGUEZ DE GRIGORESCO, MARIHANELA RODRIGUEZ QUINTANA y MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA, en la cual manifestaban acogerse a la prórroga de noventa (90) días establecida en el contrato de opción de compra venta.
Al respecto este Tribunal Superior observa que la misiva se encuentra firmada por el remitente de la misma, situación que no fue desconocida por el demandante, razón por la cual este Tribunal de Alzada, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio, y así se decide.
5) Acuse de recibo de la carta misiva de fecha 25 de Enero de 2010 la cual fue enviada a la parte actora reconvenida por la Sociedad Mercantil CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, C.A., así como a las ciudadanas MARIA ISABEL RODRIGUEZ DE GRIGORESCO, MARIHANELA RODRIGUEZ QUINTANA y MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA, en la cual informan que por error involuntario no se incluyeron en la Declaración Sucesoral de los puestos de estacionamiento correspondientes al inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, error que fue subsanado ya que se cumplió con la Declaración Sucesoral complementaria ante el SENIAT.
Al respecto este Tribunal Superior observa que la misiva se encuentra firmada por el remitente de la misma, situación que no fue desconocida por el demandante, razón por la cual este Tribunal de Alzada, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio, y así se decide.
6) Acuse de recibo de carta de fecha 24 de Octubre de 2008 y fue enviada por MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA a la parte actora reconvenida en ocasión al pago del canon de arrendamiento y fue enviada por la referida ciudadana a la parte actora reconvenida en ocasión del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Septiembre de 2008, por la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00).
Al respecto este Tribunal Superior observa que la misiva se encuentra firmada por el remitente de la misma, situación que no fue desconocida por el demandante, razón por la cual este Tribunal de Alzada, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio, y así se decide.
7) Original del Certificado de Solvencia Nº 022716 del Aseo Urbano expedido en fecha 30 de Junio de 2009.
Este Tribunal de Alzada observa, que el instrumento bajo análisis es un documento público administrativo, que no fue impugnado ni desconocido por la contraparte durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, se le otorga valor probatorio, y así se decide.
8) Copia simple del escrito presentado por la ciudadana MARIA ISABEL RODRIGUEZ DE GRIGORESCU, en su carácter de coheredera de la Sucesión FRANCISCO EMILIO RODRIGUEZ DIAZ, ante la Coordinación de Sucesiones de la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Capital del SENIAT, referente a la solicitud de migración de pagos, de fecha 20 de Septiembre de 2012.
Este documento aun cuando no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, carece de valor probatorio, por cuanto esta dirigido a una tercera persona que no es parte en el presente juicio, y así se decide.
9) Copia simple del escrito presentado por la ciudadana MARIA ISABEL RODRIGUEZ DE GRIGORESCU, en su carácter de coheredera de la Sucesión FRANCISCO EMILIO RODRIGUEZ DIAZ, ante la Coordinación de Sucesiones de la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Capital del SENIAT, referente a la ratificación de la solicitud de migración de pagos, de fecha 8 de Noviembre de 2012.
Este instrumento aun cuando no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, carece de valor probatorio, por cuanto esta dirigido a una tercera persona que no es parte en el presente juicio, y así se decide.
10) Originales de Constancias y Solvencias de HIDROCAPITAL Nos. 11496/09 y 15137/09, de fechas 11 de Agosto y 19 de Octubre de 2009, las cuales se acreditan las solvencias de cuotas de condominio y derecho del agua objeto de la negociación.
Este Tribunal de Alzada observa, que el instrumento bajo análisis es un documento público administrativo, que no fue impugnado ni desconocido por la contraparte durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, se le otorga valor probatorio, y así se decide.
11) Certificado de Solvencia de Derecho de Frente N° 0000672 expedida por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria de fecha 6 de Agosto de 2009 con fecha de vencimiento al 31 de Diciembre de 2009.
Este Tribunal de Alzada observa, que el instrumento bajo análisis es un documento público administrativo, que no fue impugnado ni desconocido por la contraparte durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, se le otorga valor probatorio, y así se decide.
Analizado el acervo probatorio pasa este Tribunal Superior a pronunciarse sobre el fondo de la controversia en los siguientes términos:
La parte actora reconvenida demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta sobre el inmueble constituido por un apartamento situado en la Avenida Libertador, Edificio Avenida Libertador 75, ubicado en el tercer piso e identificado con las siglas 3-D a las ciudadanas MARIA ISABEL RODRIGUEZ QUINTANA, MARIHANELA RODRIGUEZ QUINTANA y MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA, quienes actúan en su carácter de coherederas del causante FRANCISCO EMILIO RODRIGUEZ DIAZ, y a la Sociedad Mercantil COLSUTORES HERNANDEZ QUINTANA, C.A.
Por su parte, la representación judicial de las accionadas al momento de contestar la demanda, negó, rechazó y contradijo la misma en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en cuanto al derecho, y señalaron que sus mandantes no incumplieron el contrato de opción de compra venta de fecha 6 de Agosto de 2008, y a tal efecto procedió a reconvenir a la accionante por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta.
En este sentido es oportuno señalar que el contrato de opción se define como aquel convenio por el que una parte concede la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad de decidir la celebración o no de un contrato.
En el caso del contrato de opción de compra, la facultad consistiría básicamente en decidir o no la celebración de una compra venta, se concede a una de las partes la opción de decidir la celebración o no de un determinado contrato cuyos elementos quedan determinados en un momento anterior a esa celebración.
Sin embargo, no faltan autores que entienden la opción de compra como un ejemplo de la promesa de venta que regula el Código Civil en su artículo 1.451. Aplicado al contrato de opción de opción de compra, la facultad de exigir el cumplimiento la tendría tan solo una de las partes, la titular del derecho de opción, y siempre que la ejercite en el plazo establecido.
Nos encontramos con una compra venta perfecta y eficaz cuyo cumplimiento se deja al arbitrio de una de las partes.
Pero habitualmente nos referimos al contrato de opción de compra como un contrato distinto de la compra venta, en el que se determinan los elementos de la misma y se deja a una de las partes la decisión de la celebración o no de esa compra venta. Se trata pues de un pre contrato.
En este sentido, al no tener una regulación propia en el Código Civil, es el estudio de la jurisprudencia y la propia doctrina, el que permite distinguir sus elementos fundamentales que serían los siguientes: a) La opción que se concede a una de las partes para que decida sobre la celebración del contrato de compra venta; b) El plazo en el que debe ejercitarse la opción, y c) La cosa objeto de compra y el precio de la misma.
De manera pues, junto a estos elementos esenciales o propios de un contrato de opción de compra típico, estarían otros como por el ejemplo el pago de una prima por parte del beneficiario de la opción.
Los elementos esenciales a que antes hemos hecho referencia (opción, plazo, objeto y precio de compra) configuran el contrato de opción de compra como un contrato consensual y unilateral.
Si embargo, muchos autores entienden que la existencia de una prima a pagar por el beneficiario al concedente, al establecer las obligaciones para ambas partes, configura la opción como un contrato bilateral.
Una vez concertado el contrato de opción se producen los siguientes efectos para las partes: 1) El concedente de la opción, mientras el beneficiario optante no la ejercita, está obligado a no disponer de la cosa sobre la que recae la opción. Si se ha convenido el pago de una prima, tiene derecho a que se le abone, como también puede exigir el beneficiario optante el cumplimiento de cualesquiera otras estipulaciones que se hubiesen pactado. Una vez se ejercita la opción, está obligado a formalizar la compra venta de la cosa, por el precio y condiciones pactados en la opción. Si se negara, el Juez podría decretar el cumplimiento forzoso de esa venta, 2) Por otro lado, el beneficiario de la opción, tiene en su haber el derecho a decidir la celebración o no de la compra, y debe abonar en su caso la prima pactada y cumplir las condiciones establecidas en el contrato de opción. El ejercicio de la opción debe realizarse dentro del plazo pactado, siendo el plazo de caducidad. Es importante destacar, que el ejercicio de la opción deberá ponerse en conocimiento del concedente dentro del plazo fijado en la opción, siendo aplicable el artículo 1262.2 del Código Civil, es decir, el concedente debe tener conocimiento del ejercicio de la opción dentro del plazo concedido para el ejercicio de la misma.
En este orden de ideas, consideramos delinear la figura contractual de lo que se entiende por opción de compra venta, ya que del concepto que se tenga de la misma, va a depender la solución que le demos a la presente controversia.
Por lo tanto, la palabra “opción” denota la posibilidad para el optante u opcionante de escoger libremente entre dos o más alternativas posibles, el Diccionario Larouse de 1996, entre sus acepciones, dice que opción es “la facultad de elegir”. Si opción es la facultad de elegir, ello significa que el optante –que sería el futuro comprador en el contrato posterior – tiene libertad de escoger si compra o no. Si el futuro comprador viniera obligado a comprar, no estaríamos frente a una opción sino frente a un contrato preliminar de compra venta donde las partes se comprometen mutuamente a celebrar otro contrato posterior, esto es, estaríamos frente a un contrato cuyo objeto es una obligación de hacer (artículo 1.266 del Código Civil), es decir, realizar una actividad que sería celebrar un contrato de compra venta. Un contrato que tiene por objeto celebrar otro contrato.
De manera pues, la opción, por el contrario no tiene por objeto inmediato celebrar otro contrato, sino que su objeto inmediato es una oferta irrevocable de venta, del vendedor promitente, por un determinado lapso de tiempo; oferta que si es aceptada por el comprador, dentro del tiempo estipulado, perfecciona ipso jure el contrato ulterior, sin necesidad de nuevos consentimientos, a diferencia de los contratos preliminares, que sí requieren, para su cumplimiento, que las partes se vuelvan a reunir para celebrar el contrato prometido.
En este sentido, todo contrato requiere la manifestación de dos voluntades, usualmente una parte hace una oferta y la otra la acepta. Cuando esas dos voluntades se reúnen en el tiempo, se puede decir que el negocio se forma, se perfecciona (artículo 1.137 del Código Civil).
Ahora bien, lo que puede venir después, es la documentación, como requisito de forma, de ese contrato ya formado y el cumplimiento de ciertos requisitos de publicidad de ese negocio ya formado, para que tenga valor frente a terceros registrales, principalmente cuando se trata de bienes inmuebles (artículo 1.924 del Código Civil).
En realidad, el contrato de opción no es otra cosa que asegurar, manteniéndolo por un determinado lapso de tiempo, el consentimiento del vendedor, a través de una oferta irrevocable; por ello decimos, que el objeto inmediato de la misma es una oferta irrevocable del vendedor, que si fue aceptada por el comprador en el lapso de tiempo estipulado, perfecciona el contrato ofrecido, sin más condiciones.
En este orden de ideas, analizado el documento suscrito por las partes, observa este Tribunal Superior que el mismo se refiere a una relación contractual de voluntades, donde una de las partes comprometió a vender el inmueble de marras, y la otra, a comprar, por el precio y condiciones pactados en la opción, de manera pues, que de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se esta en presencia de un Contrato de Opción de Compra Venta, y así lo deja establecido este Juzgador de Alzada.
De manera pues, de lo alegado y probado por las partes conforme a lo previsto en el artículo 12 eiusdem este Tribunal de Alzada encuentra que no es un hecho controvertido la existencia del contrato de opción de compra venta suscrito por las partes, producido a los autos por la parte actora, siendo apreciado y valorado por este Juzgador.
A tal efecto, es de señalar que el Código Civil, en su artículo 1.133 y siguientes regula las disposiciones preliminares acerca de los contratos, siendo determinante expresar que el artículo in comento establece:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Conforme a la reproducción ut supra realizada, la concepción legal del contrato se configura por un acuerdo, pacto, convenio entre 2 o más personas, cabe decir, tiene que existir un consentimiento para lograr un fin específico.
El Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales de Manuel Osorio, expresa:
“Contrato. Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas (Dic. Acad.) Es una definición jurídica, se dice que hay contrato cuando dos o más personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad, común destinada a reglar sus derechos. Capitant lo define como acuerdo de voluntades, entre dos o más personas, con el objeto de crear entre ellas vínculos de obligaciones; y también documento escrito destinado a probar una convención. Los contratos han de ser celebrados entre las personas capaces y no han de referirse a cuestiones prohibidas o contrarias a la moral o a las buenas costumbres. Los contratos lícitos obligan a las partes contratantes en iguales términos que la ley”. (Obra cit. Editorial Heliasta, pág. 167)

Se observa que en la definición plasmada en el Diccionario citado, también se señala que el contrato es un pacto, convenio o acuerdo entre dos o más personas.
Ahora bien, vista la concepción del vocablo contrato, es menester advertir que el Código Civil, a los efectos de establecer el momento en que estos se constituyen, dispone en su artículo 1.137:
“Artículo 1.137.- El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.
La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.
El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.
El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.
Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.
(omissis)”

De acuerdo a lo antes transcrito, es preciso orientar que a los efectos que se forme un contrato, específicamente de compra venta que es el que interesa a los fines de resolver el asuntos de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del posible vendedor al probable comprador o viceversa y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta.
Por último, es importante destacar que el artículo 1.141 del ya citado Código Civil, preceptúa:
“Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1.- Consentimiento de las partes;
2.- Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3.- Causa lícita”.

La disposición legal transcrita en líneas precedentes, establece de forma expresa cuales son las condiciones exigidas a los efectos que se configure la existencia de un contrato, siendo la primera de estas el que haya consentimiento; por lo cual se puede aseverar que en el caso de un contrato de compra venta, debe haber consentimiento tanto del vendedor como del comprador de llevar a cabo el negocio jurídico.
Ahora bien, se hace necesario señalar las disposiciones contenidas en los artículos 1.159 y 1.354 del Código Civil.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

En este sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil estatuye:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
Como se ve, la carga de la prueba se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
De manera pues, de las actas procesales se evidencia que en la Cláusula Quinta se estableció que: “El término acordado para la protocolización del documento definitivo por ante la Oficina Subalterna de Registro competente es de NOVENTA (90) días continuos, contados a partir de la fecha del presente documento. Es convenio entre las partes que este lapso podrá prorrogarse automáticamente a solicitud por escrito de “LAS VENDEDORAS” por NOVENTA (90) días adicionales, en virtud de que parte del inmueble objeto de la presente opción de compra venta forma parte de una herencia, la cual ha sido declarada por ante la autoridad tributaria correspondiente, tal como se expresa en la Cláusula Primera del presente contrato, y a efectos de su venta es necesario la expedición del Certificado de Liberación Tributaria, emitido por la autoridad tributaria competente, la cual ya ha sido solicitada. Por tanto, en caso de que el citado Certificado no haya sido expedido para el momento del vencimiento del término original, acordado para la protocolización del documento definitivo de compra venta, las partes convienen que esta situación no podrá considerarse en forma alguna como incumplimiento por parte de “LAS VENDEDORAS” y en consecuencia, se entenderá en dicho caso la existencia de una prórroga hasta el momento de expedición de la mencionada liberación, obligándose “LAS VENDEDORAS”, en este caso, a protocolizar el documento definitivo de compra venta dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la expedición de la misma. De igual manera “LAS VENDEDORAS” se comprometen a presentar los recaudos exigidos por la autoridad registral para otorgar el documento definitivo de compra venta, dentro de los siete (7) días hábiles posteriores a la expedición de la autorización.”
Ahora bien, adminiculadas las pruebas aportadas en el proceso, a los alegatos esgrimidos por las partes durante la secuela del presente juicio, se evidencia, que si bien es cierto que en la Cláusula Quinta del Contrato de Opción de Compra Venta se estableció que el lapso de noventa (90) días para la protocolización del documento definitivo podría prorrogase automáticamente a solicitud por escrito de “LAS VENDEDORAS” por noventa (90) días adicionales, ya que el inmueble de marras forma parte de una herencia, y se hace necesario la expedición del Certificado de Liberación Tributaria emitido por el SENIAT, no es menos cierto que en fechas 4 de Noviembre de 2008, 3 de Febrero de 2009, 29 de Abril de 2009 y 29 de Julio de 2009, fueron remitidas a la parte actora reconvenida GRUPO QUIRURGICO CENIT, S.C., por parte de la Sociedad Mercantil HERNANDEZ QUINTANA, C.A., y las ciudadanas MARIA ISABEL RODRIGUEZ DE GRIGORESCO, MARIHANELA RODRIGUEZ QUINTANA y MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA, en la cual manifestaban acogerse a la prórroga de noventa (90) días establecida en el contrato de opción de compra venta, tal como se desprende de autos.
De manera pues, desde el 29 de Julio de 2009, que fue la última notificación de la parte demandada reconviniente de acogerse a la prórroga de los noventa (90) días y hasta la fecha en que fue interpuesta la demanda 22 de Abril de 2013, la parte actora no recibió ninguna otra notificación de la parte accionada reconviniente, lo que demuestra claramente un incumplimiento de las demandadas en lo que se refiere a la solicitud por escrito de “LAS VENDEDORAS” de la prórroga por noventa (90) días adicionales para la firma del documento definitivo de compra venta establecido en la Cláusula Quinta del Contrato.
Asimismo observa este Tribunal de Alzada que la parte demandada reconviniente no ha sido muy diligente para la obtención del Certificado de Liberación Tributaria, ya que las accionadas reconvinientes solo han acudido al SENIAT en dos (2) oportunidades, como se comprueba de los escritos cursantes a los folios doscientos sesenta y tres (263) al doscientos sesenta y cinco (265) del expediente, lo cual evidentemente conlleva a este Tribunal Superior a declarar con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, incoara la parte actora reconvenida, y así se decide.
En otro orden de ideas, en lo que respecta a la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada, este Tribunal Superior observa:
La reconvención, conforme al criterio del procesalista RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, en su obra “Comentarios al nuevo Código de Procedimiento Civil”, “…, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado”, es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso del juicio, por el demandado contra el demandante, contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho, o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal.”
Definiendo la reconvención, la Sala de Casación Civil, mediante decisión de fecha 12 de noviembre de 1997, estableció:
“…La reconvención es definida como una pretensión independiente que el demandado hace valer contra el demandante en el juicio, fundamentándola en igual o en diferente título que el alegado por el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante una única sentencia. La reconvención es una pretensión independiente que no se dirige a rechazar o inhibir la pretensión del actor, sino que se constituye un ataque, que, como tal, podría plantearse en una demanda autónoma.
La naturaleza de la reconvención es ajena a la noción de defensa o excepción con el juicio principal, por lo tanto, las defensas argumentadas por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda no constituye lo que conoce como una reconvención o contrademanda…”.

De esta misma forma se pronunció la Corte en Pleno en decisión del 16 de febrero de 1994, expediente Nº 301, al expresar:
“…En lo atinente ya no a las características que presenta la norma dada su naturaleza procedimental, sino a la naturaleza de la institución de la reconvención, debe señalarse que la reconvención en su contenido es una acumulación de pretensiones, que da origen a un proceso con pluralidad de objetos, cuya situación procedimental es la necesidad de que ambas sean tratadas ante un solo Juez (idem iudex) y mediante un solo proceso (simultaneus processus), en virtud del principio de la economía procesal…”.

De tal manera que la reconvención es una demanda que intenta el demandado contra el demandante en el acto de la contestación de la demanda, por ser un derecho conferido por la ley al demandado, por el cual se le permite intentar bajo ciertas condiciones legales, una acción (reconvencional) en contra del demandante dentro del mismo proceso; en donde ambas partes del proceso van a tener el doble carácter de demandante y demandando.
Ahora bien, la parte demandada ejerce su reconvención alegando que la parte actora ha incumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento mensual, desde el mes de Octubre a Diciembre de 2008; Enero a Diciembre de 2009; Enero a Diciembre de 2010; Enero a Diciembre de 2011; Enero a Diciembre de 2012 y Enero a Octubre de 2013.
En este sentido, observa este Tribunal Superior que en la Cláusula Décima del Contrato se estableció que la parte actora reconvenida comenzaría a cancelar los cánones de arrendamiento a los que hace referencia la parte demandada reconviniente a la persona natural y o jurídica que designaran “LAS VENDEDORAS”, de manera pues, que las accionadas reconvinientes debieron notificar a la parte actora reconvenida quien era la persona natural o jurídica a la que debería pagar e igualmente la suma por concepto de canon de arrendamiento, por lo que al no haber dado incumplimiento con la señalada cláusula la parte demandada reconviniente, mal podría exigírsele a la parte accionante reconvenida cumplimiento alguno, por lo que a juicio de este Juzgador de Alzada la reconvención propuesta es declarada sin lugar, y así se decide.
En otro orden de ideas, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, en su escrito de observaciones a los informes presentados por el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, alegó que la afirmación contenida en el escrito de informes constituye una extemporánea reforma de la pretensión del libelo de la demanda.
Al respecto este Tribunal de Alzada no considera como una reforma lo alegado por la parte accionante en su escrito de informes como lo pretende hacer ver la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, y así se declara.
-TERCERO-
DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el apoderado judicial de la parte actora contra la sentencia dictada en fecha 13 de Enero de 2013 por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD alegada por la parte demandada reconviniente. TERCERO: SIN LUGAR LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA opuesta por la parte accionada reconviniente. CUARTO: CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA interpuesta por la Sociedad Civil GRUPO QUIRÚRGICO CENIT, S.C., inscrita en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 4 de Septiembre de 2007, bajo el Nº 44, Tomo 21, Protocolo Primero, reformados sus estatutos según consta de Acta de Asamblea de Socios debidamente registrada ante la citada Oficina de Registro, en fecha 14 de Febrero de 2013, bajo el Nº 29; Folio 198, Tomo 6, Protocolo Primero de la transcripción del año 2013 contra las ciudadanas MARIA ISABEL RODRIGUEZ QUINTANA, MARIHANELA RODRIGUEZ QUINTANA y MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-3.663.465, V-4.350.825 y V-2.768.632, respectivamente, en su condición de coherederas de la SUCESIÓN DE FRANCISCO EMILIO RODRÍGUEZ DÍAZ, y la Sociedad Mercantil CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 28 de Septiembre de 2004, bajo el Nº 60, Tomo 76-A-CTO y su última modificación registrada ante la misma Oficina de Registro el 9 de Agosto de 2013, bajo el Nº 5, Tomo 250-A. Se condena a las demandadas reconvinientes al cumplimiento del contrato autenticado en fecha 6 de Agosto de 2008 ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 38, Tomo 84 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, cuyo objeto es un inmueble constituido por un apartamento situado en la Avenida Libertador, Edificio Avenida Libertador 75, ubicada en el Piso 3 e identificado con las siglas 3-D, con una superficie aproximada de cincuenta y siete metros cuadrados con noventa y siete decímetros cuadrados (57,97 mts2), y cinco metros cuadrados con ochenta y dos decímetros cuadrados (5,82 mts2) de jardinera, para una superficie total aproximada de sesenta y tres metros cuadrados con setenta y tres decímetros cuadrados (63,73 mts2). En consecuencia, se ordena a la parte demandada que proceda al otorgamiento y protocolización del documento definitivo de compra venta ante el Registro competente. QUINTO: SE DECLARA SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN PROPUESTA por las ciudadanas MARIA ISABEL RODRIGUEZ QUINTANA, MARIHANELA RODRIGUEZ QUINTANA y MARISELA RODRIGUEZ QUINTANA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-3.663.465, V-4.350.825 y V-2.768.632, respectivamente, en su condición de coherederas de la SUCESIÓN DE FRANCISCO EMILIO RODRÍGUEZ DÍAZ, y la Sociedad Mercantil CONSULTORES HERNANDEZ QUINTANA, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 28 de Septiembre de 2004, bajo el Nº 60, Tomo 76-A-CTO y su última modificación registrada ante la misma Oficina de Registro el 9 de Agosto de 2013, bajo el Nº 5, Tomo 250-A la Sociedad Civil GRUPO QUIRÚRGICO CENIT, S.C., inscrita en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 4 de Septiembre de 2007, bajo el Nº 44, Tomo 21, Protocolo Primero, reformados sus estatutos según consta de Acta de Asamblea de Socios debidamente registrada ante la citada Oficina de Registro, en fecha 14 de Febrero de 2013, bajo el Nº 29; Folio 198, Tomo 6, Protocolo Primero de la transcripción del año 2013. SEXTO: Queda REVOCADO el fallo apelado sin la imposición de las costas del recurso a la parte apelante, dada la naturaleza del fallo.
Publíquese, Regístrese, Diarícese y en su oportunidad legal devuélvase el expediente.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METRPOLITANA DE CARACAS, a los dos (02) días del mes de Julio de Dos Mil Catorce (2.014). Años: 203° de la Independencia y 155° de la Federación.
EL JUEZ,

CESAR E. DOMINGUEZ AGOSTINI

LA SECRETARIA,

ABG. NELLY JUSTO

En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.

LA SECRETARIA,

ABG. NELLY JUSTO
Exp. Nº AP71-R-2014-000141 (9050)
CDA/NBJ/Damaris.