TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, ocho (8) de julio de 2014
204º y 155º

Parte demandante: Administradora Roxul C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 13 de marzo de 1996, bajo el nº 65, tomo 55-A Cto.; con domicilio procesal en: Avenida Libertador, Torre Exa, Piso 9, oficina 911, Municipio Chacao, estado Miranda; representada judicialmente por los abogados Moisés Amado, Jesús Arturo Bracho y Reina Mendivil, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 37.120, 25.402 y 145.164, en su orden.

Parte demandada: Gloria Josefina del Carmen Villalobos Cáceres, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº 3.251.701; sin domicilio procesal acreditado en autos; representada por el abogado Pellegrino Cioffi Delgado, defensor ad litem, inscrito en el Inpreabogado con la matricula nº 185.403.

Motivo: Cobro de Bolívares

Sentencia: Definitiva

Caso: AP31-V-2013-004533

I
En fecha 17 de mayo de 2013, la abogada en ejercicio de su profesión Reina Mendivil, inscrita en el Inpreabogado con la matricula n° 145.164, con el carácter de mandataria judicial de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Administradora Roxul C.A., presentó ante esta sede judicial formal libelo de demanda contra la ciudadana Gloria Josefina Del Carmen Villalobos Cáceres, pretendiendo el pago de la suma de dinero causada por la administración de las cosas comunes del edificio Residencias Venus, situado en la Calle Tercera de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del estado Miranda, correspondiente a los meses de agosto de 2004, al mes de febrero de 2013, ambos inclusive.
Por auto de fecha 22 de mayo de 2013, el Tribunal admitió la demanda conforme las reglas del juicio ordinario, conforme lo previsto en el artículo 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Luego, en fecha 4 de junio del mismo año, la representación judicial de la parte actora reformó el libelo de la demanda, solicitando la sustanciación del juicio por las reglas del procedimiento breve previsto en el artículo 81 y siguientes eiusdem; lo que fue acordado por auto de fecha 5 del mismo mes y año.
En fecha 29 de julio de 2013, el ciudadano Alguacil Cesar Martínez informó al Tribunal acerca de la imposibilidad de citar personalmente a la parte demandada.
Agotadas las formalidades de la citación por carteles, sin que la parte demandada compareciere personalmente ni por intermedio de apoderado judicial alguno, el Tribunal designó, previa solicitad de parte, al abogado Pellegrino Cioffi Delgado, inscrito en el Inpreabogado con la matricula nº 185.403, quien en fecha 16 de enero de 2014, aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley.
En fecha 23 de abril de 2014, se recibió pos Secretaría escrito de contestación a la demanda.
Durante la etapa probatoria, solo la representación judicial de la parte actora promovió medios de pruebas.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a dictar la sentencia de merito sobre la base de las siguientes consideraciones:
II
La lectura del libelo de la demanda patentiza, que la representación judicial de la parte actora fundamentó su pretensión, alegando –entre otras razones- que la ciudadana Gloria Josefina del Carmen Villalobos Cáceres, es propietaria exclusiva de un inmueble constituido por el apartamento nº 6, ubicado en la planta tercera del edificio Residencias Venus, situado en la Tercera Calle de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del estado Miranda.
Sostuvo, que su representada es administradora del referido edificio conforme las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal y según contrato de administración privado que data desde la fecha 14 de octubre de 1996; asimismo, adujo que mediante acuerdo de la junta de condominio de fecha 6 de mayo de 2010, se les autorizó para ejercer las acciones judiciales en contra de los propietarios insolventes, para combatir la fuerte morosidad que existe en perjuicio de la comunidad.
Afirmó, que desde el mes de agosto de 2004, hasta el mes de abril de 2014, ambos inclusive, la propietaria del inmueble objeto de la demanda, “arrastra una deuda importante que incluyendo capital, intereses, gastos de cobranza, etc, suman un total por concepto de gastos de condominio de” Bs. 117.740,79, de acuerdo con las planillas y o facturas insolutas que acompaña al escrito libelar.
Que pese a los múltiples esfuerzos desplegados por su representada, ha sido imposible cobrar la suma antes indicada, por lo que proceden a demandar a la propietaria Gloria Josefina del Carmen Villalobos Cáceres, para que pague el monto de Bs. 117.740,79, por concepto de los gastos de condominio causados y los que se sigan venciendo hasta dictarse sentencia definitivamente firme; pagar el 25% por concepto de honorarios profesionales por las gestiones de cobranza extrajudicial; pagar los intereses de mora calculados a la tasa del 3% anual sobre los recibos accionados, desde su fecha de emisión hasta el pago total de los mismos.
Fundamentó su pretensión, en los artículos 12, 13, 14, 20 de la Ley de Propiedad Horizontal; 1.277 y 1.746 del Código Civil.
A los fines de combatir los hechos libelados, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, el abogado defensor ad litem designado a la parte demandada sostuvo lo siguiente.
Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho que de ellos pretende deducirse.
Negó que su representada adeude las cantidades reclamadas en el libelo por concepto de gastos comunes.
Sobre la base de lo antes expuesto, deduce el Tribunal que el meollo del asunto debatido se circunscribe a determinar si la ciudadana Gloria Josefina del Carmen Villalobos Cáceres, en su condición de propietaria del apartamento distinguido con el nº 6, ubicado en el piso 3 del edificio Residencias Venus, situado en la Calle Tercera de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del estado Miranda, tiene la obligación de pagar la suma de Bs. 117.740,79 reclamada por la parte demandante, sociedad mercantil Administradora Roxul, C.A., en su atribuida condición de administradora del condominio, dentro del marco de la Ley que regula el régimen de la propiedad horizontal en Venezuela.
Al respecto se observa:
III
La relación jurídica material, sometida al conocimiento de éste órgano judicial, se encuentra dentro del marco legal que regula la propiedad dividida en sentido horizontal en Venezuela, también denominada propiedad por pisos o apartamentos, en la que se dan dos fenómenos perfectamente determinados, que son por una parte la propiedad plena que tiene cada propietario sobre su apartamento o piso, y el condominio que en vista de la propiedad del apartamento o piso se origina sobre las partes de uso común, como son por ejemplo los pasadizos, estacionamientos, ascensores, puertas generales de entrada y salida y, en general, las cosas necesarias para la existencia, salubridad y conservación del inmueble.
Dentro de este régimen, surge la figura del administrador -ex artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal-, que tiene como deberes, salvo lo que disponga el documento de condominio, cuidar, vigilar las cosas comunes, realizar todas las gestiones relativas a la administración y conservación del inmueble, cumplir los acuerdos de los propietarios y, en general, las disposiciones del documento de condominio, llevar los libros necesarios, que son tanto relativos a la comunidad, como aquél en que consta los acuerdos de los propietarios.
En esta perspectiva, advierte el Tribunal que la norma contenida en el artículo 20 literal e) eiusdem otorga al administrador la facultad de ejercer en juicio la representación de los propietarios, en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Por ésta razón, es el órgano procesalmente legitimado para representar en juicio a los propietarios en lo que respecta a la administración de las cosas comunes; o dicho en otras palabras, el consorcio de propietarios está legitimado para actuar en juicio, sólo por órgano del administrador.
Por otra parte, vale destacar que aun cuando la Ley de Propiedad Horizontal asigna a la Junta de Condominio la competencia de autorizar al administrador para ejercer en juicio la representación de los propietarios, no menos cierto es que esa competencia natural la tienen asignada los propios copropietarios, reunidos en asamblea, tal como se deduce del precepto contenido en el artículo 22 de dicha Ley; quienes deben procurar, en todo momento, el fortalecimiento de una sana convivencia ciudadana; propendiendo al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre vecinos, basadas en principios de corresponsabilidad, igualdad, equidad, progresividad, transparencia, participación, cogestión y control social, así como el bienestar comunitario, entre otros.
En el caso concreto de marras, la realidad es que Administradora Roxul C.A. ostenta la condición de administrador del edificio Residencias Venus, lo cual se deduce de los instrumentos aportados junto al libelo de la demanda, entre ellos el contrato de mandato de administración, acta de asamblea de copropietarios de fecha 16 de marzo de 2010, acuerdo de la junta de condominio de fecha 6 de mayo de 2010, y de los propios recibos o planillas que sirven de título a la pretensión libelada y que se afirman impagadas. Del mismo modo, cuenta con la necesaria autorización de la junta de condominio para proceder conforme lo prevé la norma contenida en el artículo 20 literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por otra parte, conforme a la norma inserida en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, a cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de modulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
Con respecto a estas cargas, se deduce del contenido de las disposiciones establecidas en los artículos 11, 12 y 14 eiusdem, que se consideran gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos según el caso, los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, y los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio. De tal manera que, cada propietario tiene la obligación de contribuir a la satisfacción de dichos gastos comunes, en proporción a los porcentajes que le hayan sido atribuidos a los apartamentos; lo que podrá ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario, según el caso.
Ahora bien, consta en el expediente que la ciudadana Gloria Josefina del Carmen Villalobos Cáceres es propietaria de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, tal y como se desprende del instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 15 de marzo de 1985, bajo el nº 49, tomo 12, protocolo primero.
Se tiene entonces que, de acuerdo al marco regulatorio ex ante referido, dicha ciudadana tiene la obligación como copropietaria, de contribuir a la satisfacción de los gastos comunes en proporción al porcentaje que le fuese atribuido en el respectivo documento de condominio, reflejados en las planillas expedidas por Administradora Roxul C.A. durante los meses de agosto de 2004, al mes de abril de 2013, ambas inclusive; debiendo tenerse en cuenta que el solo atraso de una o de varias de ellas pudiera eventualmente lesionar los intereses de la comunidad, al crearle problemas que pudiesen llegar a ser muy serios, debido a las dificultades para atender el pago de servicios del edificio, tales como sueldos de empleados, luz, gas, mantenimiento del inmueble, etc.
Entonces, con la aportación del legajo de planillas de condominio emitidas conforme lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, puede establecerse la existencia de la obligación pecuniaria cuyo pago se exige a la parte demandada, no así su quantum, por lo que la parte demandante cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, ex artículo 1.354 del Código Civil, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Mientras que la parte demandada, no aportó medio de prueba alguno tendiente a enervar la pretensión formulada en su contra, y de esta manera considerarla en estado de solvencia respecto al pago que se le exige; por consiguiente, resulta de suyo evidente, para quien aquí juzga, que la pretensión de la parte actora de cobrar los gastos comunes sobre el cual se litiga, debe prosperar en derecho en los términos establecidos en la parte dispositiva del fallo; así se establece.-
No obstante la anterior resolución, advierte el Tribunal tres (3) aspectos relevantes en el planteamiento de la litis, a saber: a) la inclusión en las planillas accionadas de montos por concepto de “intereses de mora y gastos de cobranzas”, cuya lectura refleja que son previamente sumados e incluidos a los derivados por gastos comunes, surgiendo de ese modo el monto total que mes por mes le es exigido a la parte demandada; b) la pretensión en el petitum de la demanda del pago del 25 % por concepto de honorarios de abogados por las gestiones de cobranza extrajudicial; c) la petición de pago de las cuotas de condominio “que se sigan venciendo hasta dictar sentencia definitivamente firme”.
En atención a ello, sobre base del principio iura novit curia, se precisa que el anatocismo, cobro de intereses sobre intereses, salvo algunas excepciones, se encuentra prohibido por Ley. Esta práctica, consistente en que a la persona que no pague la totalidad o una parte de la cuota que le correspondía para un período determinado, el monto dejado de pagar se le sumará al capital prestado, y por ende pasará a formar parte del monto al cual se le calcularán los nuevos intereses, no está permitida en relaciones jurídicas como la sometida al conocimiento de este órgano jurisdiccional; por lo que no ha lugar al cobro de intereses sobre los intereses de mora derivados del no pago de gastos comunes.
En cuanto a la petición de pago del 25% por concepto de honorarios de abogados por las gestiones de cobranza extrajudicial, observa el Tribunal que no fueron demostrados en el juicio además de que se encuentran fuera del concepto de administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes y los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio; del mismo modo se advierte que el cobro de honorarios extrajudiciales de abogados tiene un procedimiento especial previsto en la Ley para hacerlos valer.
Finalmente, en cuanto a la obligación que tiene todo propietario de un inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal de contribuir con el pago de los gastos y expensas comunes, vale acotarse que se reputa de tracto sucesivo, causada mes a mes. Por esta razón, el administrador está obligado a emitir mensualmente la cuenta respectiva con discriminación de los gastos causados en ese período. Este monto reflejado en las planillas mensuales de condominio no es fijo, ya que varía dependiendo de la ocurrencia de algunos eventos, entre ellos, el pago de los servicios públicos con que cuente el edificio, las reparaciones que se hayan podido efectuar, el mantenimiento de las bombas de aguas, de los jardines, etc.; y es debido a esa fluctuación que todo propietario tiene el derecho de reclamar e impugnar su importe, cuando considere que los montos incluidos son exagerados o que algún gasto no le es común, o en definitiva que no se ha efectuado.
Visto de esta forma, se deduce que una vez presentada la demanda el propietario demandado tendrá el derecho a reclamar e impugnar el importe de las planillas vencidas y accionadas, lo que hará en la oportunidad de dar contestación de la demanda, quedando trabada la litis en los términos esgrimidos en sustento de la impugnación. Sin embargo, no ocurrirá igual con las planillas que se sigan generando a futuro, pues lógicamente precluida la oportunidad del emplazamiento, el demandadazo no tendrá ya la posibilidad de controvertirlas, alegar y ejercer medios de pruebas respecto a la impugnación, siendo entonces improcedente pretender su cobro dentro del mismo litigio ya instaurado. Estimar lo contrario, sería tanto como aspirar el pago de todas aquellas planillas que se causaron posteriormente al acto de la contestación a la demanda, y que no fueron controvertidas, estando el juicio por ejemplo en segunda instancia, o en fase de ejecución, lo cual jurídicamente no luce razonable; así se decide.-
Entonces, como se establecerá en la parte dispositiva del presente fallo, se ordena la elaboración de una experticia complementaria del fallo para determinar el monto exacto que en concepto de gastos comunes e intereses legales por mora han generados cada una de las planillas de condominio emitidas durante los meses de agosto de 2004, a abril de 2013, ambas inclusive, a razón del tres por ciento (3%) anual; debiendo excluirse la partida o concepto “gastos de cobranza”; y así se decide.-
IV
Por todos los razonamientos antes expuestos en el presente fallo, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: Parcialmente con lugar la pretensión dineraria contenida en la demanda incoada por la sociedad de comercio Administradora Roxul C.A., en contra de la ciudadana Gloria Josefina del Carmen Villalobos Cáceres, ambas partes suficientemente identificadas al principio de este fallo.
Segundo: Como consecuencia de la anterior declaratoria, se condena a la parte demandada a pagar en su condición de propietaria del apartamento signado con el nº 6, ubicado en la tercera planta del edificio Residencias Venus, situado en la Tercera Calle de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del estado Miranda, el monto que resulte de la sumatoria de los gastos comunes causados durante los meses de agosto de 2004, a abril de 2013, ambos inclusive, reflejados en cada una de las planillas controvertidas, excluyendo la partida o concepto “gastos de cobranza”; e incluyendo los intereses moratorios devengados por cada una de ellas hasta la fecha en que se publica el presente fallo, todo lo cual deberá establecerse aplicando la tasa del tres por ciento (3%) anual, mediante experticia complementaria del fallo por un solo experto nombrado por el Tribunal, conforme lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Tercero: No ha lugar a la indexación o ajuste por inflación solicitada.
Cuarto: Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (8) días del mes de julio de 2014. Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria
Abg. Damaris Ivone García
En la misma fecha, siendo las 1:23 P.M., se publicó, registró y dejó copia certificada de la presente sentencia definitiva, en el libro correspondiente llevado por este Juzgado.

La Secretaria