TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dos (2) de julio de 2014
204º y 155º

ASUNTO: AP31-V-2013-001747

DEMANDANTE: EVELY MARIELA GUDIÑO MARCANO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.-10.118.126, representada en el presente juicio, por la abogada Giselle Bohórquez Tortoza, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 202.961.

DEMANDADA: ARKANA CONTRERAS INOJOSA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.- 12.062.426, representada en el presente juicio por el abogado Ramar J. Montaño, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 69.673.

MOTIVO: RESOLUCION CONTRATO ARRENDATICIO

Se inicia la presente controversia mediante libelo de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, en fecha 8 de Noviembre de 2013; correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, por ante el cual, el día 3 de Diciembre del citado año, se dictó auto a través del cual se admitió la demanda por los trámites del juicio breve previsto en el Código de Procedimiento Civil en concordancia con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Sostiene la actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

.- Que a través de documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador, el 21 de diciembre de 2006, dio en arrendamiento –por tiempo determinado- a la ciudadana ARKANA CONTRERAS INOJOSA, un LOCAL COMERCIAL de su propiedad distinguido con el No. 09-17, ubicado en la calle El Lago, Los Magallanes de Catia, parroquia Sucre del Municipio Libertador, Caracas.

.- Que el 15 de junio de 2011, mediante documento autenticado, celebraron un nuevo y último contrato, por seis meses, hasta el 15 de diciembre de 2012, sin renovación, salvo que la arrendadora le notificara por escrito, lo contrario.

.- No habiéndose pactado otro contrato, la relación iniciada el 15 de Diciembre de 2006, con el primer contrato celebrado, terminó el 15 de Diciembre de 2012.

.- Que habiendo permanecido la arrendataria en el inmueble, lo atribuyen a que hizo uso del beneficio de la prorroga lega, que dado el tiempo de la relación (6 años), le asistían dos (2) años, que concluirían el 15 de Diciembre de 2014.

.- Que a partir del mes de marzo de 2013, la arrendataria dejó de pagar los cánones arrendaticios.

.- Que ante tal incumplimiento contractual, mal podría aplicarse la prorroga legal.

.- Que en el supuesto de considerarse, que la arrendataria sí tiene el derecho al prenombrado beneficio inquilinario, se denuncia el incumplimiento con el pago de los cánones.

.- Finalmente, solicitó al Tribunal se declare el incumplimiento de la arrendataria con el pago de los cánones arrendaticios así como con su obligación de pagar los servicios públicos del inmueble arrendado; y se ordene tanto la entrega del inmueble como al pago de las pensiones correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y los que se sigan venciendo y al pago de Diez Mil Trescientos Ochenta y Un Bolívares con Treinta y Cinco Céntimos (Bs. 10.381,35).

Citada como fue la parte demandada, en la oportunidad legal correspondiente, dio contestación a la demanda, alegando –entre otros- lo siguiente:

.- Que es cierto que se suscribió un contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador, el 21 de Diciembre de 2006, por un LOCAL COMERCIAL distinguido con el No. 09-17, ubicado en la calle El Lago, Los Magallanes de Catia, parroquia Sucre del Municipio Libertador, Caracas.

.- Que es cierto que en el mes de junio de 2011, mediante documento autenticado, se celebró –nuevamente- contrato, por seis meses, hasta diciembre de 2012, el cual se demanda.

.- Que tal como lo afirma la actora, se realizaron los pagos de enero a marzo de 2013; a pesar de no haber mencionado, que se hizo con un incremento.

.- Que terminado el contrato, el mismo se renovó, una vez más, al menos por tres meses, por cuanto no se le notificó nada y se continuó cobrando el canon; y que en el peor de los casos, operaría la prorroga legal de dos años.

.- Rechaza haberse negado a pagar los cánones. Que en el contrato no se señala dónde ni cuando se pagan, y que la única dirección es la del local arrendado, al cual la arrendadora no ha efectuado ninguna gestión para que sean cancelados; que en virtud de los inconvenientes presentados en los juzgados de inquilinato, fue en el mes de mayo de 2013, que logró realizar la consignación bajo el expediente 2013-0139.

.- Que a la presente fecha, la relación se encuentra en prórroga legal, por lo que tanto la demanda como la solicitud de medida, resultan improcedentes.

.- Que operó la tacita reconducción por lo menos hasta marzo de 2013, mes hasta el que se realizaron los pagos sin contratiempos, extendiéndose la prórroga legal hasta marzo de 2015.

Abierto el juicio a pruebas, solo la actora hizo valer las que estimó pertinente, debidamente admitidas por este Juzgado, salvo su apreciación en la definitiva.

II

Planteada en tale términos la presente controversia, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de propietaria del inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL, distinguido con el No. 09-17, ubicado en la calle El Lago, Los Magallanes de Catia, Parroquia Sucre del Municipio Libertador, pretende la entrega del mismo, aduciendo incumplimiento de la demandada en su condición de arrendataria, con sus obligaciones legales y contractuales. Argumentando por una parte, la terminación de la relación arrendaticia y por la otra, falta de pago de cánones arrendaticios.

De la lectura efectuada al libelo de demanda, y con vista a los alegatos esgrimidos por la demandada al rendir la contestación, concreta este órgano, que en la presente controversia, quedaron admitidos y por tanto, fuera del debate probatorio, los siguientes hechos:

1.- La existencia de la relación arrendaticia, en la cual la demandada es la arrendataria del LOCAL COMERCIAL distinguido con el No. 09-17, ubicado en la calle El Lago, Los Magallanes de Catia, parroquia Sucre del Municipio Libertador, Caracas, según los contratos señalados y aportados con el libelo.

2.- Que efectivamente, tal como lo afirma la demandante, dicha relación contractualmente inició mediante contrato celebrado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador, el 21 de Diciembre de 2006, y que de acuerdo, al último contrato celebrado en el mes de junio de 2001, la duración se pactó hasta el 15 de Diciembre de 2012.

Centrándose por tanto, el tema debatido en juicio, en establecer si efectivamente en la relación arrendaticia que vincula las partes, se produjo por parte de la arrendataria, un incumplimiento o situación de ley, que haga procedente la entrega del inmueble exigida en juicio.

Corresponde a este Tribunal, con vista a los numerosos alegatos defensivos invocados en autos, incluso de forma contradictoria y excluyente, entrar a determinar ante qué tipo de relación nos encontramos, si se trata de una relación de arrendamiento a tiempo determinada (como lo afirma, la actora); o si por el contrario, operó en la misma, la tácita reconducción señalada por la demandada, a saber:

Tal como lo afirman las partes, a través de documento autenticado por ante la Notaría Pública 28º del Municipio Libertador, el 21 de Diciembre de 2006, la actora, ciudadana EVELY MARIELA GUDIÑO MARCANO, titular de la cédula de identidad No. V-10.118.126, cedió en arrendamiento a la ciudadana ARKANA CONTRERAS INOJOSA, con cédula de identidad No. V-12.062.426, el LOCAL COMERCIAL No. 09-17, ubicado en la calle El Lago, Los Magallanes de Catia, parroquia Sucre del Municipio Libertador, Caracas, estableciendo en cuanto al tiempo de duración, en la cláusula TERCERA, lo siguiente:

“TERCERA: El presente contrato tendrá una duración de un (1) año fijo y rige a partir del 15 de Diciembre de 2006 hasta el 15 de Diciembre de 2007.”.

Posteriormente, en fecha 15 de junio de 2011, por ante la misma Notaría Pública, las partes celebran nuevo contrato por el mismo inmueble, conviniendo en cuanto al tiempo del mismo, lo siguiente:

“TERCERA: El presente contrato tendrá una duración de (6) meses fijos y rige a partir 15 de junio de 2011 hasta el 15 de Diciembre de 2011. LA ARRENDADORA será la única quien podrá realizar la renovación mediante una comunicación por escrito dirigida a LA ARRENDATARIA, por lo menos dos meses de anticipación al vencimiento del mismo. En caso contrario, LA ARRENDATARIA está obligada a entregar el inmueble el día que finalice el contrato.”.

Y finalmente, el 20 de julio de 2012, los contratantes suscriben nuevo contrato por ante Notaría Pública, en el cual pactan:

“TERCERA: El presente contrato tendrá una duración de (6) meses fijos y rige a partir del 15 de julio de 2012 hasta el 15 de Diciembre de 2012. LA ARRENDADORA será la única quien podrá realizar la renovación mediante una comunicación por escrito dirigida a LA ARRENDATARIA, por lo menos dos meses de anticipación al vencimiento del mismo. En caso contrario, LA ARRENDATARIA está obligada a entregar el inmueble el día que finalice el contrato.”

A través de los contratos celebrados, cuya prueba documental fue incorporada a los autos, debe establecerse, que quedó demostrado que la relación arrendaticia que se pretende extinguir, inició a partir del 15 de Diciembre de 2006; y con el último de los contratos, las partes manifestaron su voluntad, poniendo término a dicha relación, conviniendo que la misma, desde el orden contractual, vencía el 15 de Diciembre de 2012.

En tal sentido, debe precisarse que la relación desde el orden contractual inició el 15 de Diciembre de 2006 y finalizó el 15 de Diciembre de 2012; teniendo por tanto, una duración de seis (6) años.

A partir de dicha fecha, (15 de Diciembre de 2012), exclusive, comenzó a transcurrir de pleno de derecho y sin necesidad de notificación alguna, el lapso de dos (2) años que, a tenor de lo previsto en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le asiste a la demandada, que vencerían el 15 de Diciembre de 2014; toda vez que, el incumplimiento que, en todo caso, se le atribuye y en virtud del cual la actora señala, no la hace beneficiaria de dicho tiempo, se contrae a una falta de pago originada a partir del mes marzo de 2013, incluso, ya en curso, dicho beneficio inquilinario. Siendo sólo posible, a tenor de lo previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, las demandas por incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, como ha sido propuesto en autos, incumplimiento que de seguida se analiza.

Análisis que permite declarar en el presente fallo, que se está en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado, y así se decide.

Ahora bien, la demandante también, como exigencia del local arrendado, le atribuye a la demandada, la falta de pago de los cánones arrendaticios desde el mes de marzo de 2013. Incumplimiento que fue rechazado, negado y contradicho por la demandada, quien –entre otras cosas- alegó, concretamente, como defensa pertinente, los inconvenientes presentados en los juzgados de municipio, para la recepción de los cánones arrendaticios no aceptados por la arrendadora, señalando que los depósitos se realizaban en una cuenta en particular, sugerida en dichos tribunales, hasta que en el mes de mayo de 2013, logró consignar en el expediente No. (1021) 2013-0139, por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios.

En lo que respecta al pago del canon arrendaticio, las partes convinieron en el último de los contratos escritos celebrados, lo copiado a continuación:

“CUARTA: Se conviene entre las partes que el canon mensual de arrendamiento será por la suma de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500) que LA ARRENDATARIA está obligada a cancelar a LA ARRENDADORA en forma adelantada y puntualmente los primeros (05) días de cada mes según fecha del contrato donde esta lo designe. Así mismo se expresa que LA ARRENDATARIA se compromete a efectuar la cancelación de la mensualidad estipulada en el presente contrato, en estricto cumplimiento hasta la entrega del mismo, en caso de no efectuarse la cancelación de la mensualidad en el tiempo previsto y pasado (05) días sin cancelar. …..”.

Corresponde a este Juzgado señalar previo al estudio de las referidas consignaciones, a los efectos de determinar el cumplimiento o no de la demandada con su obligación de pagar las pensiones arrendaticias, que -en principio- conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (texto legal aplicable y bajo el cual se sustanció la presente causa), la arrendataria está en la obligación de pagar las pensiones en los términos contractualmente previstos; y en caso de que el arrendador rehusare recibir el pago, el artículo 51 de dicha Ley, establece un lapso de quince (15) días siguientes al vencimiento, para efectuar el pago mediante la figura de la consignación arrendaticia, por lo que realizada la consignación fuera de tales lapsos, el contractual o el legal, el pago debe tenerse, si bien efectuado, pero de forma extemporánea.
De acuerdo a lo establecido en el último de los contratos celebrados por las partes, previamente valorado, el pago del canon debía efectuarse por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, vale decir, que el mes de marzo de 2013, desde el orden contractual, tenía que se pagado, dentro de los primeros cinco días del citado mes y año, contractual (el contrato empezó a regir desde el 15 de julio de 2012); es decir, 15, 16, 17, 18 y 19 de marzo de 2013.
Vencido el tiempo contractual previsto para el pago del canon, al día siguiente, inclusive, comenzaba a transcurrir el lapso legal de 15 días para la consignación, es decir, desde el día 20 de marzo de 2013 al día 4 de abril de 2013, ambos inclusive y así sucesivamente.
Precisado lo anterior, este Juzgado a tenor de lo dispuesto en la mencionada disposición, pasa a estudiar las consignaciones arrendaticias efectuadas, a los efectos de determinar la solvencia o no del demandado con su obligación de pago que fuere reclamada, a saber:

MES DEMANDADO DEL AÑO 2013 FECHA DE LA CONSIGNACIÓN LAPSO LEGAL DE
CONSIGNACIÓN
Marzo-Abril 04/10/2013 20-03-2013/04-04-2013
Abril-Mayo 04/10/2013 20-04-2013/04-05-2013
Mayo-Junio 04/10/2013 20-05-2013/04-06-2013
Junio-Julio 04/10/2013 20-06-2013/04-07-2013
Julio-Agosto 04/10/2013 20-07-2013/04-08-2013
Agosto-Septiembre. 04/10/2013 20-08-2013/04-09-2013
Septiembre-Octubre 24/10/2013 20-09-2013/04-10-2013
Octubre-Noviembre 20/11/2013 20-10-2013/04-11-2013

Del estudio y revisión efectuado a las consignaciones efectuadas, se determina, que las mismas se relacionan al expediente No. 2013-0139, siendo el depositante o consignatario, la demandada, ARKANA CHIQUINQUIRA CONTRERAS INOJOSA, cada uno, a razón de Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,oo). Cantidad que efectivamente correspondía como pensión mensual, según el último contrato celebrado por las partes.

Ahora bien, como quiera que para este órgano jurisdiccional constituye un hecho conocido, que para la fecha comprendida entre el mes de marzo a agosto de 2013, el juzgado de consignaciones (25º de Municipio del área metropolitana de Caracas), no estaba abierto al público a tales efectos; y que fue a partir del 5 de agosto del citado año, que comenzó a funcionar la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) de LOCALES COMERCIALES, durante tal período, mal podría atribuírsele extemporaneidad de la consignación al arrendatario, cuando no disponía y por causa que no le es imputable, la oficina competente para ello.

En relación a las consignaciones correspondientes al pago de la mensualidad contractual, comprendida entre el 15 de Septiembre al 15 de octubre de 2013 y la transcurrida entre el 15 de octubre al 15 de Noviembre de 2013, cabe destacarse que, consta de la prueba documental traída al juicio, que evidentemente fue realizada con posterioridad al lapso legal establecido, toda vez que, el primer período mencionado, debía realizarse desde el 20 de Septiembre de 2013 al 06 de octubre de 2013; y el segundo mes contractual, desde el 20 de octubre de 2013 al 06 de Noviembre de 2013, evidenciándose del cuadro descriptivo, que fueron efectuados 24 de octubre de 2013 y el 20 de Noviembre de 2013, respectivamente, lo que genera como consecuencia que resulte procedente en derecho, declarar el incumplimiento de la demandada –dada su extemporaneidad-; y por tanto, la declaratoria de extinción de la relación con la consecuente entrega del inmueble, sin la correspondiente condenatoria de pago, por encontrarse consignadas en la oficina previamente mencionada y así se decide.

En cuanto a la pretensión actora relativa a que le sea pagado la suma de Diez Mil Trescientos Ochenta y Un Bolívares con Treinta y Cinco Céntimos (Bs. 10.381,35), por concepto de lo adeudado por servicios públicos prestados al inmueble, declara este órgano la improcedencia en derecho de la misma, pues en ningún caso fue demostrado el incumplimiento correspondiente a través de las pruebas procesalmente idóneas; toda vez que la prueba documental aportada a tales efectos, se contrae a documentos emanados de terceros, no ratificados en juicio, tal como lo exige nuestro ordenamiento jurídico, y así se establece.

III

Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana EVELY MARIELA GUDIÑO MARCANO contra la ciudadana ARKANA CONTRERAS INOJOSA, todos identificados en el presente fallo. En consecuencia, se declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en fecha 20 de julio de 2012. Se condena a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble dado en arrendamiento constituido por el LOCAL COMERCIAL, distinguido con el No. 09-17, ubicado en la calle El Lago, Los Magallanes de Catia, Parroquia Sucre del Municipio Libertador.

Dada la naturaleza del fallo, no hay especial condenatoria en costas.

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena sU NOTIFICACIÓN A LAS PARTES.

Publíquese. Regístrese. NOTIFIQUESE y Déjese copia

Dada, firmada y sellada en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (2) días del mes de julio de 2014.
La Jueza

Abg. Carmen J. Goncalves Pittol
La Secretaria,

Abg. Karem A. Benitez Figueroa

En esta misma fecha, 2 de julio de 2014, siendo las 11:57 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
La Secretaria,

Abg. Karem A. Benitez Figueroa