TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

ASUNTO: AP31-V-20’12-001887
El juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, intentado por el ciudadano CARLOS PEREZ, titular de la cédula de identidad Nº 6.556.434, representado judicialmente por los abogados Hugo Acosta, Luís Felipe Blanco Souchon, Carlos González y Eusebio Aguaje Solano, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 19.519, 1.267, 52.055 y 52.533, en ese orden, contra el ciudadano VICTOR ENRIQUE REYES GRANDI, titular de la cédula de identidad Nº 9.967.882, se inició por libelo de demanda incoado 02 de noviembre de 2012 y se admitió el 12 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve arrendaticio.
PRIMERO
En el libelo de demanda y su reforma admitida el 06 de diciembre de 2012, la parte actora alegó que celebró contrato de arrendamiento con el demandado, sobre un inmueble denominado Quinta Gaby, ubicada en la avenida Maragüey, urbanización El Marqués, Municipio Sucre, Estado Miranda, destinado a uso comercial, “…específicamente para destinarlo a instituto educativo”.
Que el 12 de noviembre de 2009, se le notificó al arrendatario de la no renovación del contrato, por lo que a partir del 21 de septiembre de 2009, comenzó a correr la prórroga legal de tres (3) años que culminó el 21 de septiembre de 2012.
Que vencida la prórroga legal y conforme a lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó al arrendatario a los fines que convenga o sea condenado al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega de la cosa arrendada por vencimiento de la prórroga legal.
El valor de la demanda se estimó en la suma de cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 54.000,00).
Ante la imposibilidad de citar personalmente al demandado, se hizo el llamado mediante carteles de prensa y el 22 de julio de 2013, la Secretaria dejó constancia de haberse cumplido con todas las formalidades y el 05 de agosto, la parte demandada presentó escrito de contestación, la cual debe tenerse como anticipada pero eficaz.
En efecto, alegó la reposición de la causa al estado de citación de la demandada, dado que los carteles en vez de ser publicados con el intervalo de tres (3) días entre uno y otro, se hizo con intervalo de cuatro (4) días.
Que la Sala Constitucional estableció la obligación de notificar al Consejo Nacional de Derechos de Niños, Niñas y Adolescentes y al representante de la Zona Educativa del lugar de toda acción de desalojo de los inmuebles destinados a centros de enseñanzas, por lo que debe igualmente reponerse la causa al estado de notificar a dichos entes.
Respecto al mérito, negó y rechazó tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora. Que no es cierto que el destino del inmueble arrendado sea exclusivamente el de jardín de infancia, puesto que desde 1978, ha servido de vivienda para él y su grupo familiar. Que siendo de uso mixto, es decir, comercial y de vivienda, le es aplicable la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que debió cumplirse los procedimientos administrativos previos a la demanda.
Que en los contratos a tiempo fijos en los que se prevén prórrogas sucesivas y automáticas, el contrato sigue siendo a tiempo determinado. Que a pesar que se le notificó el 12 de agosto de 2009, que a partir del 21 de septiembre, fecha de vencimiento del contrato, se le concedía la prórroga de tres (3) años, se ha venido pagando la cantidad de cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 4.500,00) y han sido aceptadas por el arrendador, por lo que ha tenido la intención de continuar con la relación arrendaticia, por lo que se produjo la tácita reconducción del contrato, pasando de ser un contrato de tiempo determinado a indeterminado.
SEGUNDO
De acuerdo a la forma como ha sido planteada la controversia, la litis se centra en determinar si se da el supuesto legal a los fines que el demandado sea condenada al cumplimiento del contrato, en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal o, por el contrario se produjo la reconducción del contrato. Si bien la parte demandada admitió la existencia de la relación arrendaticia, alegó que el inmueble se usa tanto para vivienda como para actividad comercial. No obstante, previamente debe resolverse la reposición solicitada.
La parte solicitó la reposición de la causa al estado de citarlo nuevamente, dado que la publicación de los carteles se hizo con intervalos de cuatro (4) días entre uno y otro y no de tres (3) días como señala la ley. En este sentido, se observa que el primer cartel se publicó el 27 de junio de 2013 y el segundo el 01 de julio de 2013, con lo cual se tiene que entre ellos hubo un intervalo de tres (3) días, así: 28,29 y 30 de junio y no cuatro (4) días como se alegó y por ello no ha lugar la nulidad y reposición invocada. Además, una reposición así fundamentada sería inútil dado que el acto cumplió el fin al cual estaba destinado.
En cuanto a la reposición al estado de notificar tanto al Consejo Nacional de Derechos de Niños, Niñas y Adolescentes y al representante de la Zona Educativa del lugar de ubicación del inmueble, dado que en el mismo funciona un Jardín de Infancia, se tiene que efectivamente la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 109 del 26 de febrero de 2013, para el futuro y con carácter vinculante, estableció la obligación de notificar -en la oportunidad de contestación- tanto al Consejo Nacional de Derechos de Niños, Niñas y Adolescentes y a la Zona Educativa de aquellos casos de demandas derivadas de contratos de arrendamientos de inmuebles destinados a la enseñanza, que pueda implicar el desalojo del mismo, a los fines de la defensa de sus derechos.
Sin embargo, ese criterio vinculante no aplica para este caso que se inició con anterioridad, es decir, el 02 de noviembre de 2012, caso contrario significaría aplicarlo de manera retroactiva, por lo que no prospera la nulidad y consecuente reposición de la causa al estado de efectuar dichas notificaciones. Pero en modo alguno significa que no pueda hacerse si resultase una sentencia definitivamente firme que conduzca al desalojo del inmueble objeto material del juicio.
TERCERO
Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó copia simple de instrumento privado, el cual de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no tiene ningún valor probatorio, dado que los instrumentos privados deben ser aportados en originales a los fines de su eficacia probatoria.
Aportó copia simple de instrumento autenticado el 08 de diciembre de 1995, relativo a contrato de arrendamiento pactado entre los ciudadanos Carlos Pérez como arrendador y Víctor Enrique Reyes Grande como arrendatario, mediante el cual acordaron reformar la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que mantenían las partes, sobre la quinta Gaby, modificando el monto de la pensión mensual.
Promovió copias certificadas de actuaciones relativas a expediente cursante en el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo del juicio por cumplimiento de contrato, intentado por el ciudadano Carlos Pérez, contra el ciudadano Víctor Enrique Reyes Grande. Dichas copias se tienen como fidedignas por no haber sido impugnadas y por ello merecen fe su contenido.
De dichos instrumentos se destaca que el hoy actor ya había intentado demanda contra el mismo demandado, solicitando la entrega del mismo inmueble objeto de este juicio, alegando que el mismo se usaba como vivienda. Sin embargo, en la contestación a dicha demanda, se alegó que no era cierto que el destino del inmueble fuese solo el de vivienda sino que se usaba con fines comerciales, dado que la misma esposa del actor, solicitó de la Oficina Metropolitana de Planeamiento Urbano, cambio de uso de vivienda para la instalación de Jardín de Infancia.
Dentro de esas actuaciones consta comunicación Nº 652 del 30 de baril de 1979, remitidos por el Director de la Oficina Metropolitana de Planeamiento Urbano a los ciudadanos Gabriela de Pérez y Carlos Convit, donde le informaron que en respuesta a su comunicación, donde solicitaron cambio de uso de vivienda para instalación de Jardín de Infancia sobre inmueble propiedad de dicha ciudadana, Quinta Gaby, era criterio de esa Oficina aprobar la solicitud, siempre que cumpliese con los requisitos establecidos por la Dirección General de Desarrollo Urbano del Distrito Sucre.
Consta asimismo, comunicación Nº 841 del 29 de marzo de 1989, remitida por el Consejo Municipal del Distrito Sucre a los ciudadanazos Víctor Reyes y Carlos Convit, donde se les informó que en sesión del 14 de marzo de 1989, se aprobó el Informe Nº 267 de la Comisión de Urbanismo, aprobando la solicitud de conformidad de uso educacional en los niveles de Guardería y Pre-escolar, para el inmueble denominado Quinta Gaby, ubicada en la calle Maragüey, El Marques.
Consta igualmente, Resolución del 20 de enero de 1994 de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento, mediante el cual declaró con lugar el derecho de preferencia ejercido por el ciudadano Víctor Enrique Reyes Grande en contra del hoy actor, hecho ajeno al debate probatorio de este caso y por ello impertinente.
Consta asimismo, sentencia del 16 de noviembre de 2000, proferida por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró sin lugar la demanda incoada por el ciudadano Carlos Pérez contra Víctor Enrique Reyes Grande, relativa a la pretensión de la entrega del inmueble objeto de este juicio, destacando en la misma:
•••de manera que no es cierto, como lo afirma el demandante que el arrendatario haya efectuado un cambio de uso del inmueble arrendado de manera arbitraria y sin el consentimiento y autorización por parte del arrendador, por cuanto ha quedado evidenciado que era la propia cónyuge del demandante quien estaba al frente de la solicitud de cambio de uso, con miras a instalar en el inmueble arrendado un instituto escolar, que es lo que funciona en dicho inmueble, debidamente autorizado por los órganos administrativos competentes …a este Juzgador no le queda ningún tipo de duda de que la intención de las partes al suscribir el Contrato de Arrendamiento sobre el inmueble tantas veces descrito en el presente fallo, era la de destinar dicho inmueble a un uso comercial, específicamente para destinarlo a instituto educativo.

Consta igualmente, sentencia del 19 de diciembre de 2001, dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró sin lugar la apelación ejercida contra la sentencia de la primera instancia, la confirmó, declarando sin lugar dicha demanda y en su texto, se lee:
De lo examinado concluye este Sentenciador en afirmar, sin ningún género de dudas, que las partes al suscribir el contrato de arrendamiento, tenían la certeza de que el bien inmueble se destinaría a un uso comercial, concretamente a la explotación del centro educativo JARDIN DE INFANCIA GIRASOL S.R.L, de aquí que la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, instaurada por el ciudadano CARLOS PEREZ, copropietario del nombrado inmueble es improcedente por no haber probado su pretensión.

Consta en el expediente, original de actuaciones cumplidas por el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, quien mediante acta del 12 de agosto de 2009, dejó constancia de haberse trasladado y constituido en la casa quinta Gaby y de haber notificado a la ciudadana Aída Angélica Sierralta de Reyes, cédula de identidad Nº 10.538.609, la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo que la prórroga legal comenzaría a partir del 21 de septiembre de 2009, fecha en que vencía el contrato. Dicha actuación merece fe dado que lo ejecutó un funcionario competente para ello.
Consta en copias simples de instrumentos registrados el 17 de agosto de 1972 y 02 de diciembre de 1973, respectivamente, que merecen fe, que la ciudadana Gabriela de Pérez, compró la parcela de terreno distinguida con el Nº 823 ubicada en la urbanización El Marques y que adquirió un crédito hipotecario del Banco Obrero, a los fines de la construcción de vivienda en dicha parcela de terreno.
En el lapso probatorio, la parte demandada promovió dos copias simples de Registro de Información Fiscal de los ciudadanos Víctor Enrique Reyes Grande y Aída Angélica Sierralta, donde se indica que los mismos tiene como dirección calle Maragüey, quinta Gaby urbanización El Marques, que por ser documentos públicos administrativos y no haberse impugnados merecen fe respecto de ese hecho, en cuanto a la dirección fiscal de dichos ciudadanos ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria.
Promovió original de tres constancias de residencias, emitidos en los meses de abril, junio y julio de 2013 por el Registrador Civil del Municipio Sucre del Estado Miranda, donde se indica que los prenombrados ciudadanos y Marcela Reyes Sierralta, residen en calle Maragüey, Quinta Gaby, El Marques. Dichos instrumentos merecen fe respecto al hecho que dichos ciudadanos manifestaron ante el Registrador Civil que residían en ese lugar.
Aportó copia simple de las actuaciones del Juzgado Noveno de Municipio relativos a la notificación antes analizados, por lo que resulta inoficioso volverlos a analizar.
Promovió original de instrumento privado del 23 de julio de 2013, dirigido por el demandado a Corp Banca Banco Universal, C.A., solicitando certificación de transacciones bancarias consistente en doce transferencias efectuadas desde Corp Banca C.A, a Banesco a la cuenta Nº 01340060130602330000, por los meses que van desde julio de 2012 a junio de 2013, todos por cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 4.500), donde se observa sello húmero de Corp Banca C.A, con fecha antes indicada. Sin embargo, en sus anexos, se indica que el cliente Carlos Pérez Orellana, es titular de la cuenta Nº 1340060130602334434, por lo que existe una incongruencia entre ambas cuentas.
Asimismo, consta comunicación recibida de Banesco Banco Universal del 15 de abril de 2014, en virtud de la prueba de informes promovida por la parte actora, en el que indicó que la cuenta Nº 1340060130602334434, fue cancelada el 01 de octubre de 2012 y que la cuenta Nº 01340060130602330000, no aparece registrada en sistema.
La parte actora también promovió copia certificada de instrumento contentivo de Pronunciamiento de la Consultoría Jurídica de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, con ocasión a la solicitud de fijación del canon de arrendamiento para el inmueble denominado Quinta Gaby, a que hemos venido haciendo referencia, solicitado por el ciudadano Víctor Enrique Reyes Grande, concluyendo que el inmueble objeto del procedimiento “…está destinado para Uso Eduacional”, puntualizando:
“No es procedente fijar por esta Superintendencia….el canon de arrendamiento del inmueble tantas veces mencionado ut supra (Quinta Gaby), por cuanto no es de la competencia de esta institución, para lo cual se insta a la parte solicitante que intente la regulación de dicho inmueble por ante la Dirección General de Inquilinato, cuya institución si es competente para regular el canon de los inmuebles destinados a uso educacional.

Asimismo, recomendó la anulación del Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, realizado por el inquilino, dado que se realizó bajo falso supuesto, al declarar el inmueble como vivienda cuando en realidad se trata de un establecimiento educacional, por lo que el inmueble estaba fuera de aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Por último, consta Resolución Nº CPR/CJ000023 del 28 de agosto de 2013, de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la que resolvió: “No es procedente fijar por esta Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el canon de arrendamiento del inmueble consistente en una casa ubicada en la Calle Maragüey Quinta Gaby, Urbanización El Marquez, Municipio Sucre del Estado Miranda, por cuanto no es de la competencia de esta institución, al comprobarse que el inmueble está destinado a USO EDUCACIONAL”.
CUARTO
De acuerdo a lo analizado, el contrato de arrendamiento venció el 21 de septiembre de 2009, por lo que de pleno derecho comenzó a correr la prórroga legal de tres (3) años, como lo establece el literal “d” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considerando que la relación arrendaticia perduró por más de diez años, y que la parte arrendadora notificó al arrendatario la no prórroga del contrato a su vencimiento.
No hay dudas que se trata de un inmueble destinado a fin comercial, específicamente al funcionamiento de una institución educacional y no ha vivienda, como lo alegó la parte demandada, ello a juzgar por la cantidad de pruebas arriba analizadas que así lo indican, especialmente de las sentencias en que se resolvió ese hecho discutido y que condujo a que un primer juicio seguido por las mismas partes, se declarase sin lugar. En tal sentido, no era aplicable al caso ni el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que establece el tramite administrativo previo a las demandas en los casos de inmuebles destinados a viviendas, ni la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, al ser un inmueble, que por su destino comercial, se encuentra fuera de su ámbito de aplicación.
Al vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario, debió cumplir con la entrega del inmueble, y de no hacerlo voluntariamente, la arrendadora quedaba facultada para hacer ese requerimiento judicialmente, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”.
En cuanto al alegato del arrendatario que siguió pagando la pensión de arrendamiento más allá de la fecha de la culminación de la prórroga legal y siguió ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, por lo que a su entender, se produjo la tácita reconducción del contrato, se observa que de acuerdo a lo arriba analizado, la cuenta bancaria del ciudadano Carlos Pérez en Banesco, se dejó constancia que fue cerrada el 01 de octubre de 2012, por lo que desde esa fecha, no pudo haberse hecho depósito alguno y respecto a la cuenta Nº 01340060130602330000, referida en la comunicación certificada por Corp Banca, se dejó constancia que no aparecía registrada en el sistema de Banesco, por lo que no se tiene certeza que efectivamente las pensiones se hubieren depositado a favor del arrendador.
No obstante el alegato que por el hecho del pago de las pensiones de arrendamiento, posteriores a la fecha del vencimiento de la prórroga legal, demuestraba la no oposición del arrendador en que el inquilino siguiera en su condición de tal en el inmueble, se advierte que en los contratos de tracto sucesivo como el de arrendamiento que se van perfeccionado en la medida del transcurso del tiempo, constituye obligación del arrendatario seguir pagando las pensiones por el tiempo y mientras siga ocupando la cosa arrendada. Por ello, al no entregar el inmueble oportunamente, naturalmente queda obligado a seguir pagando y ello no indica per se la tacita reconducción del contrato.
Por el contrario, en el presente caso, el arrendador, notificó al arrendatario su voluntad de poner fin a la relación arrendaticia; se le respetó el lapso de la prórroga legal y, ante la negativa de cumplir con su obligación de hacer tal entrega voluntariamente, oportunamente, antes del mes y medio de haberse vencido la prórroga, intentó la presente demanda, por lo que indudablemente hubo oposición a que el arrendatario siguiese en el inmueble arrendado en tal condición y en consecuencia, no pudo haber ocurrido la tácita reconducción alegada.
De acuerdo a lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, en los contratos sinalagmáticos perfectos si una de las partes no cumple con sus obligaciones, la otra queda facultada a los fines de solicitar bien su cumplimiento o la resolución, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1133 eiusdem, “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga". De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto, de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

QUINTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la reposición solicitada. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal intentado por el ciudadano CARLOS PEREZ contra el ciudadano VICTOR ENRIQUE REYES GRANDI. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien arrendado, constituido por el inmueble denominado Quinta Gaby, ubicada en la avenida Maragüey, urbanización El Marqués, Municipio Sucre, Estado Miranda.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese. Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo, de acuerdo a lo previsto en los artículos 233 y 251 ibídem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de julio de 2014. Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 01:27 p.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ