TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veintiuno de julio de dos mil catorce
204º y 155º
ASUNTO: AP31-V-2013-000160
PARTE ACTORA: SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA IBIZA, C.A; inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 27 de mayo de 1980, bajo el Nro. 6, tomo 78-A Sgdo.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LEOPOLDO MICETT CABELLO, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 50.974
PARTE DEMANDANDA: SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES DASRI, C.A, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal del Estado Miranda de fecha 07 de julio de 2004, bajo el Nro. 19, Tomo 49-A Cto., representado por su Director Gerente el Ciudadano ASDRUBAL GREGORIO RIVERO SANTANA, titular de la cédula de identidad Nro. 6.448.039.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS OQUENDO ROTONDARO Y NELIDA LINARES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nro. 19.610 y 145.897.
ASUNTO: COBRO DE BOLIVARES
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
NARRATIVA
Alega la representación judicial de la parte actora, abogado LEPOLDO MICETT CABELLO, antes identificado, que su representado es Administrador del Edificio SAN ANTONIO, ubicado en la calle Cecilio Acosta del Municipio Chacao, Estado Miranda, y se encuentra debidamente autorizada por la Junta de Condominio para ejercitar el cobro de las cuotas de condominio vencidas y no canceladas por el respectivo propietario.
Que la sociedad mercantil INVERSIONES DASRI C.A, antes identificada, es propietaria de un apartamento del edificio SAN ANTONIO, signado con el Nº 44, según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 14 de octubre de 2004, bajo el Nº 35, Tomo 04, Protocolo Primero.
Alega igualmente que consta de recibos de condominio, que su representado realizo una serie de erogaciones para el mantenimiento y mejoramiento de las cosas comunes del Edificio SAN ANTONIO, asi como, satisfacción de los gastos que son inherentes a la comunidad, los cuales se encuentran detallados en los mencionados recibos.
Que la sociedad mercantil INVERSIONES DASRI C.A, antes identificada, por ser propietaria del apartamento Nº 44, y por mandato de las reglas contenidas en el documento de condominio, debe pagar hasta por el monto de su alícuota lo que le corresponda por estos gastos comunes.
Que es el caso que no obstante, haber tratado amistosamente de recibir el pago de las cuotas de condominio por parte de la sociedad mercantil INVERSIONES DASRI C.A, antes identificada, le adeuda a su representada por tales conceptos la cantidad de VEINTICUATRO MIL NOVECIENTOS VEINTIUN BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 24.921,00), correspondiente a los años, meses y montos detallados en el libelo de la demanda, los cuales van desde el mes de septiembre de 2011, hasta el mes de enero de 2013.
Que en virtud de que han sido inútiles e infructuosas todas las gestiones extrajudiciales tendentes a obtener de la sociedad mercantil INVERSIONES DASRI C.A, antes identificada, el pago de las cantidades señaladas, es por lo que demanda formalmente a dicha sociedad mercantil, en la persona de su Director Gerente, el ciudadano ASDRUBAL GREGORIO RIVERO SANTANA, antes identificado, para que convenga en pagar o en defecto de ello sean condenados por el Tribunal, por las cantidades siguientes:
PRIMERO: La suma de VEINTICUATRO MIL NOVECIENTOS VEINTIUN BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 24.921,00), por concepto del monto total de las cuotas de condominio adeudadas y no pagadas, especificadas anteriormente.
SEGUNDO: Solicito muy respetuosamente a este honorable Tribunal, se sirva realizar la corrección monetaria o indexación de los valores contenidos en las cantidades aquí demandadas, ya que como lo tiene sentado la Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, desde el 24 de octubre de 1991, el fenómeno inflacionario es un hecho notorio no sujeto a probanza alguna, lo cual ha producido un desmejoramiento de nuestro signo monetario que es el Bolívar. Al efecto, solicito que dicha corrección monetaria o indexación sea acordada como experticia complementaria al fallo en su oportunidad.
TERCERO: Al pago de las costas y costos procesales que se causen en este juicio, incluyendo los Honorarios de Abogados.
Fundamento su demanda en los artículos 7, 11, 14, 15, y 20 literal E, de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con los artículos 1264, 1271, 1273 y 1277 del Código Civil, así como, del articulo 338 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 7 de febrero de 2013, este Tribunal dictó auto mediante la cual se instó a la parte actora a señalar completo el número de cédula de identidad del ciudadano ASDRÚBAL GREGORIO RIVERO SANTANA, a los fines de admitir la demanda.
En fecha 20 de febrero de 2013, comparece el Abogado LEOPOLDO MICETT, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.974, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, e indicó al Tribunal mediante diligencia, la cédula de identidad correcta y completa del ciudadano Asdrúbal Gregorio Rivero Santana, a los fines que se admitiera la demanda.
En fecha 25 de febrero de 2013, se dictó auto mediante el cual se admitió la demanda por Cobro de Bolívares, por los tramites del juicio breve, incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA IBIZA CA., a través de su apoderado judicial el abogado LEOPOLDO MICETT CABELLO, inscrito en el ISPA bajo el Nº 50.974, ordenándose el emplazamiento de la demandada sociedad mercantil INVERSIONES DASRI CA., en la persona de su Director Gerente ciudadano ASDRUBAL GREGORIO RIVERO SANTANA, titular de la cédula de identidad N° 6.448.039, para que compareciera al segundo (2°) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, en el horario comprendido entre las 8:30 a.m., y 3:30 p.m., y diera contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 14 de marzo de 2013, se libró compulsa de citación a la parte demandada, asimismo se acordó abrir cuaderno de medidas previa certificación de la fotostatos de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 2 de abril de 2013, se dictó auto mediante el cual se ordenó abrir el cuaderno de medidas y trasladar al mismo copia certificada del libelo de la demanda, de los recaudos acompañados y del auto de admisión, en virtud de lo solicitado por la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia de fecha 1º de abril de 2013.
En fecha 9 de abril de 2013, comparece el ciudadano César Martínez, en carácter de Alguacil Adscrito a este Circuito Judicial, y consignó por medio de diligencia, compulsa sin firmar librada a la parte demandada, por cuanto se trasladó a la dirección señalada, y no fue posible lograr la citación personal.
En fecha 17 de abril de 2013, comparece el abogado LEOPOLDO JOSÉ MICETT, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.974, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, y solicitó la citación de la parte demandada mediante cartel.
En fecha 22 de abril de 2013, se dictó auto mediante el cual se ordenó la citación de la parte demandada mediante cartel, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, el cual debía ser publicado en los Diarios EL NACIONAL y ULTIMAS NOTICIAS.
En fecha 6 de mayo de 2013, comparece el abogado LEOPOLDO JOSÉ MICETT, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.974, actuando en carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, mediante la cual consigno dos (2) ejemplares publicado en los diarios El Nacional y Ultimas Noticias, de fechas 2/5/2013 y 6/5/2013.
En fecha 16 de mayo de 2013, la Secretaria de este Tribunal dejó constancia que el día 15/05/13, siendo aproximadamente las 5:10 p.m, se trasladó al edificio San Antonio, apartamento N° 44, y fijó cartel de citación librado a la sociedad mercantil Inversiones Darsi C.A en la persona de su director gerente ciudadano Asdrúbal Gregorio Rivero Santana, en su carácter de parte demandada, dando así cumplimiento a las formalidades exigidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 4 de junio de 2013, comparece el abogado LEOPOLDO JOSÉ MICETT, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.974, actuando en carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, y solicitó la designación de Defensor Ad-Litem, en conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 7 de junio de 2013, se dictó auto mediante el cual se designó al abogado Marcos Colan, I.P.S.A N° 36.039, como defensor judicial de la parte demandada, a quien se ordenó notificar del cargo recaído en su persona.
En fecha 10 de junio de 2013, comparece la abogada NELIDA LINARES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 145.897, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, mediante la cual se dio por notificada del presente asunto, asimismo solicitó se decrete la nulidad de los actos de citación personal, en conformidad con el articulo 207 del Código de Procedimiento Civil. En esa misma fecha la abogada NELIDA LINARES, antes iodentificada, sustituyo poder en los abogados LUIS OQUENDO, ROMELL OSORIO, JOSE PADILLA, DANIEL PADILLA, LESLIE OBREGON y CARLAR HERRERA, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 19.610, 17.146, 79.661, 112.695, 146.201 y 129.639 respectivamente, asimismo se reservo el derecho al ejercicio en el presente asunto.
En fecha 12 de junio de 2013, se recibió Escrito de Contestación al Fondo, Cuestiones Previas, Reconvención y solicitud de Medida Cautelar, presentada por los abogados NELIDA LINARES y LUIS OQUENDO, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 145.897 y 19.610, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada. En esa misma fecha este Tribunal dictó auto admitiendo la reconvención propuesta contra la parte actora; de conformidad con lo previsto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.
En el mencionado escrito de contestación, la parte demandada entre otras cosas esgrimió en su Titulo I, la Nulidad de las gestiones de citación realizadas por la parte actora en este juicio, y la mala fe demostrada por dicha parte actora en contradicción de lo establecido en los artículos 17, 170 y 207 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte actora conoce el verdadero domicilio procesal de su representada.
En su Titulo II, como primera causal opuso la falta de cualidad del actor, en virtud de que según la Ley de Propiedad Horizontal, es el administrador que solo podrá ejercer en juicio la representación de los propietarios, en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, y no actuar a titulo personal como lo hace en este juicio, pretendiendo que los créditos reclamados fueran de su propiedad. Como segunda causal de la falta de cualidad e interés del actor, que se incluyen como parte del recibo de condominio unos gastos NO comunes como honorarios profesionales y gastos extrajudiciales, que en forma alguna se pueden incluir, formando parte del titulo ejecutivo. Igualmente y a todo evento negaron que tales gestiones profesionales y gastos judiciales se hayan generado, causado o realizado.
En otro particular alegaron la inepta acumulación de las acciones, al incluir en los recibos de condominio, gastos judiciales y honorarios profesionales, por lo que el actor ha incurrido en su demanda, en una clara e inepta acumulación de acciones, pues se pretende que el Tribunal condene al pago de una pretensión que no existe, pues para que exista y sea liquida y exigible, debe ser previamente sometida a la decisión del Juez competente para ello, o estar contenida en un contrato.
Igualmente impugnaron la cuantía establecida por el actor en este juicio, pues la misma en forma alguna obedece a criterio lógico de ninguna especie, habida cuenta que no existe coincidencia alguna entre los montos de capital sentados en el libelo de demanda, por una parte, y por la otra, en forma alguna coinciden los montos demandados con los montos relacionados en los recibos que soportan la pretensión de la parte actora.
En el Titulo III, admitieron como hecho cierto que su representada adeuda a la comunidad de condominio del Edificio SAN ANTONIO, las cuotas, gastos comunes generadas de los recibos de condominio correspondiente a los meses de septiembre de 2012 a enero de 2013, y que son objeto de la demanda en este juicio, más negaron que las cantidades plasmadas en esos recibos sean procedentes o ciertos.
Negaron que su representada este obligada a pagar los intereses de mora a una rata del 1% mensual más gastos de cobranza al 2% mensual, pues tal forma de cobrar intereses no es otra cosa que usura, según lo dispuesto en el articulo 77 de la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso de Bienes y Servicios.
Negaron que sea procedente el anatocismo pretendido por la actora, al capitalizar los intereses al capital, para calcular intereses sobre intereses.
Negaron expresamente la existencia de todo tipo de gestión de cobranza extrajudicial realizada por la parte actora, sobre los recibos de condominio que van desde el mes de septiembre de 2011 y hasta el mes de enero de 2013 o de ningún otro.
En su Titulo IV, reconvinieron a la parte actora en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000.00), suma constituida como indemnización de daños sufridos por su representada y que están constituidos por la suma que por ese mismo monto tuvo que pagar su representada al ciudadano ANTONIO SARKIS, por el incumplimiento que en el plazo de venta del inmueble de autos incurrió, por el efecto del hecho consciente e ilegal asumido por la actora en este juicio.
En fecha 18 de junio de 2013, se recibió escrito de Promoción de Pruebas, presentado por la abogada NELIDA LINARES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 145.897, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 20 de junio de 2013, se dictó auto mediante el cual se admitió el escrito de pruebas presentado por la demandada, y se fijó la oportunidad legal para la evacuación de la de inspección judicial y las testimoniales promovidas.
En fecha 25 de junio de 2013, comparece el Abogado JOSÉ ALEJANDRO PÉREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 115.651, Apoderado Judicial de la parte actora, y solicitó la Tacha del testigo admitida por este tribunal en fecha 20/06/13.
En fecha 1º de julio de 2013, siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.), oportunidad para que tuviera lugar la testimonial del ciudadano SARKIS ALWAN ANTONIO, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.326.517, testigo promovido por la Parte Demandada Reconviniente en la causa, se levanto acta mediante la cual se evacuo su testimonial. En esa misma fecha la Abogada LESLIE OBREGON, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 146.201, actuando en carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, desistió de la prueba de inspección judicial.
En fecha 3 de julio de 2013, se recibió escrito de contestación de Promoción de Pruebas del juicio principal presentada por el Abogado LEOPOLDO MICETT, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.974, apoderado judicial de la parte actora. En esa misma fecha se dicto auto mediante el cual, se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora, con vista al escrito presentado por el abogado LEOPOLDO MICETT CABELLO, inscrito en el IPSA bajo el Nº 50.974, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y se libro oficio Nº 5289-2013, a la Agencia del Banco Banesco ubicada en el Centro Comercial Macaracuay Plaza, a los fines de que informe a este Juzgado los particulares señalados en el escrito de prueba presentado por el mencionado abogado.
En fecha 8 de julio de 2013, comparece el abogado JOSÉ ALEJANDRO PÉREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 115.651, Apoderado Judicial de la parte actora, y solicitó al Tribunal acordase un auto de mejor proveer a los fines de llevar a cabo la evacuación de dicha prueba y que no quede ilusoria la misma.
En fecha 9 de julio de 2013, se dictó auto mediante el cual se negó el pedimento referente a dictar el auto de mejor proveer. Asimismo, se le hizo saber a la parte actora, que se procederá a dictar sentencia definitiva una vez que conste en autos, las resultas de la prueba de informes.
En fecha 10 de julio de 2013, comparece la abogada NELIDA LINARES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 145.897, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y expresa desconocer el contenido y firma el contrato de administración consignado en fecha 03/07/2013.
En fecha 16 de julio de 2013, comparece el abogado JOSE PEREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 115.651, apoderado judicial de la parte actora, y solicitó se deje sin efecto lo alegado por la parte demandada y se declare con lugar la presente demanda.
En fecha 12 de agosto de 2013, se recibió escrito de solicitud de Decisión de la Oposición a la Medida Cautelar Decretada en este juicio y Conclusiones, presentado por la Abogado NELIDA LINARES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 145.897, apoderada judicial de la parte demandada.
En fecha 14 de agosto de 2013, se dictó auto mediante el cual, a los fines de decretar la medida cautelar innominada solicitada por la demandada, relativa a la fijación de los gastos comunes y los no comunes, se instó a la representación judicial de la parte demandada a consignar copia del libelo de demanda, sus anexos, del auto de admisión y del escrito donde solicita la medida innominada, para que una vez que constara a los autos se procediera a la apertura del cuaderno de medidas respectivo, previa certificación de conformidad con lo establecido en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, en relación al requerimiento que se dicte sentencia, se le hizo saber a las partes interesadas que esta Juzgadora procedería a dictar el fallo respectivo una vez que conste a los autos las resultas de la prueba de informes, tal y como se indico en el auto de fecha 10/07/13. En esa misma fecha comparece el abogado JOSÉ ALEJANDRO PÉREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 115.651, Apoderado Judicial de la parte actora, y se opuso a los Alegatos de la parte demandada, así como, solicitó que dicho pedimento no sea tomado en consideración por cuanto existe una medida decretada por el mismo Tribunal.
En fecha 23 de septiembre de 2013, se dictó auto mediante el cual con vista a la diligencia suscrita por la Abogada NELIDA LINARES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 145.897, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, mediante la cual consignó los fotostatos requeridos a los fines de que sea aperturado el cuaderno de medidas, el tribunal acordó aperturar cuaderno de medidas y trasladar al mismo copias certificadas del libelo de la demanda, de los recaudos acompañados del auto de admisión y del escrito donde solicita la medida innominada, previa certificación por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de enero de 2014, se dictó auto mediante el cual se ordeno oficiar nuevamente a la Sociedad Mercantil BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., a los fines de ratificar el oficio Nº 5289-2013, de fecha 03 de Julio de 2013, y que dicha entidad financiera procediera a remitir a la mayor brevedad posible los informes requeridos, a los fines de que este Tribunal dictase sentencia en la presente causa.
En fecha 24 de abril de 2014, se dictó auto mediante el cual con vista a que había transcurrido un tiempo prudencial sin que la entidad Bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C,A, haya dado respuesta a los Oficios Números 5289-2013 y 5856-2014 de fechas 3-7-2013 y 27-1-2014, recibida por dicha entidad bancaria en fechas 9-7-2013 y 13-3-2014, a los fines de que informase acerca de los particulares contenido en el escrito de pruebas promovido por el abogado LEOPOLPO MICETT CABELLO, quien actúa como apoderado judicial de la parte actora, es por lo que este Tribunal acordó ratificar dichos oficios a la entidad bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A., y una vez constara en autos la consignación del alguacil de haber entregado el Oficio respectivo, comenzara a transcurrir un lapso perentorio de diez (10) días para esperar las resultas, y que una vez vencido dicho lapso se procederá a dictar sentencia.
En fecha 22 de mayo de 2014, se dictó auto mediante el cual se ordenó agregar a los autos, el comunicado de fecha 16 de abril de 2014, emanado de la sociedad mercantil BANESCO, BANCO UNIVERSAL C.A., mediante el cual da respuesta al oficio Nº 5656-2014, librado por este Tribunal en fecha 27 de enero de 2014.
Encontrándose la presente causa en etapa de dictar sentencia definitiva, esta Instancia lo hace en los siguientes términos.

II
DE LAS PRUEBAS
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
1.- Copia de Autorización de la junta de condominio del Edificio Residencias San Antonio a Administradora Ibiza,c.a
2.-Recibos de Condominio a nombre de Milia Fares De Alouan correspondiente al apartamento 44 de los meses de Septiembre del año 2011 hasta enero de 2013.-
3.-Promueve copia de documento de condominio del Edificio San Antonio con el fin de demostrar de donde surge la obligación de todas y cada una de los copropietarios de pagar los gastos comunes en razón de su verdadera alícuota.-
4.-Contrato de Administración de condominio, celebrado entre su representada y la Junta de Condominio del Edificio San Antonio en representación de sus propietarios, a los fines de demostrar que su representada está autorizada por la Junta de Condominio de dicho edificio.-
5.-Copia Certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de la demanda a los fines de demostrar que el supuesto comprador de la supuesta opción de compra venta objeto de la reconvención también fue vendedor del mismo inmueble en su oportunidad, es decir posee interés en el presente proceso y el cual fue promovido como testigo promovido y evacuado en la reconvención.
6.-Copia de la Transacción Extrajudicial celebrada entre las partes reconviniente y el supuesto comprador y antiguo vendedor.
7.-Promuevo en este acto y hago valer en todas y cada una de las partes copias de cheques Nro. 33684804 de la cuenta corriente Nro. 0134-0033-48-0333065827 de la entidad bancaria Banesco, por la cantidad de Cien Mil Bolívares exactos. (Bs.100.000,00) a nombre del supuesto comprador el ciudadano ANTONIO SARKIS ALWAN y cheque Nro. 37237613 de la cuenta corriente Nro. 0134-0033-45-0333052067 de la entidad bancaria Banesco, por la cantidad de Cien Mil Bolívares Exactos (BS.100.000,00) a nombre del demandado Reconviniente INVERSIONES DIASRI, C.A.
8.- Prueba de Informe de conformidad con el Artículo 433 del Código de Procediendo Civil, a los fines de que este Tribunal oficie a la Agencia de Banesco, ubicada en Centro Comercial Macaracuay Plaza Nivel C-1 urbanización Macaracuay Municipio Sucre del estado Miranda.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
1.-Copia del Expediente AP31-V-2011-002127 llevado por el Tribunal 23 de Municipio.
2.-Copia certificada del expediente DTC DEN 009271-2012 llevados por el INDEPABIS entre Inversiones Diasri, C.A y Administradora Ibiza, C.a
3.-Documento de transacción autenticado, por ante la Notaria Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda de fecha 16 de mayo de 2013-10-01.
4.- Copia de Denuncia por ante el Indepabis Nro de caso DTC-DEN-009271-2012 de fecha 12-07-2012.-
5.-Recibos de condominio d a nombre de Milia Fares de Alwan apartamento Nro.044 de los meses de febrero, marzo, abril, del año 2013,
6.-Copia del Registro de Información Fiscal
7.- Testimonial de Antonio Sarkis testigo que fue tachado por el apoderado judicial de la parte actora.-
III
PUNTO PREVIO
DE LA NULIDAD DE LAS GESTION DE LA CITACIÓN

Señala los apoderados judiciales de la parte demandada que la citación de su representada en el apartamento 44 del edificio San Antonio, ubicado en le calle Cecilio Acosta del municipio chacao, Estado Miranda en la persona de su Director Gerente Asdrúbal Gregorio Rivero Santana es nula, por cuanto al folio 86 y 87 del expediente llevado por el Juzgado 23 de Municipio de esta Circunscripción Judicial en el expediente Nomenclatura Nro. AP31-V-2011-002127, juicio contentivo de la misma pretensión de la parte actora frente a sus representada pero referidas a mensualidades de condominios correspondiente a los meses anteriores a los demandado en este juicio, que su representada alertó que no tenia su domicilio en la dirección correspondiente al apartamento objeto del presente juicio, que la parte actora engaño al funcionario judicial y constituye un grave vicio procesal que debe ser corregido por este Tribunal decretando la nulidad de los trámites de citación personal realizados en este juicio, que se ha procedido a la citación por carteles con un costo que debe cargar solo la parte actora, dado que al promover el agotamiento de una citación personal en una dirección falsa y errada simplemente trataba de promover la consecución de un juicio a espaldas de la demandada con la idea de cobrar unos honorarios profesionales y costos judiciales (ilegalmente incluidos en los recibos de condominio sin ser estos gastos comunes) los cuales además nunca fueron causados y en todo caso son ilegales.

Al respecto el apoderado judicial de la parte actora señala que al hacerse presente en este procedimiento subsana cualquier vicio que pueda tener la citación del mismo, debido a que ya esta a derecho para dar contestación a la demanda, lo cual podemos constatar con la contestación realizada por el demandado, lo cual era el fin de la citación objetada.-
Que el procedimiento no es una intimación de honorarios sino un cobro de bolívares por deuda de condominio, por lo cual solicitó a este despacho no tome en consideración tal alegato.

ESTE TRIBUNAL PARA DECIDIR ESTE PUNTO CONTROVERTIDO, OBSERVA:
La importancia de la citación da lugar a que la misma sea susceptible de la aplicación de la nulidad textual preceptuada el artículo 212 del referido Código de Procedimiento Civil, cuya delimitación expresamente señala:
“Artículo 212.- No podrán decretarse ni la nulidad de un acto aislado del procedimiento, ni la de los actos consecutivos a un acto írrito, sino a instancia de parte, salvo que se trate de quebrantamiento de leyes de orden público, lo que no podrá subsanarse ni aun con el consentimiento expreso de las partes; o cuando la parte contra quien obre la falta no se le hubiere citado válidamente para el juicio o para su continuación, o no hubiere concurrido al proceso, después de haber sido citado, de modo que pudiese ella pedir su nulidad” (subrayado del presente fallo de Sala).
Así las cosas, resulta necesario traer a colación la sentencia de fecha 31-10-2000, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, la cual acoge este órgano jurisdiccional en la cual se estableció que:
“…Ahora bien, sobre estos particulares, la doctrina de la Sala ha elaborado una teoría sobre las nulidades procesales que consiste en indagar si el acto sometido a impugnación satisface o no los fines prácticos que persigue, pues en caso afirmativo, la orientación es declarar la legitimidad del acto que aún afectado de irregularidades, pudo de todos modos realizar lo que en esencia era su objetivo, según principio establecido en la parte final del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: “En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado”… Desde la vigencia de esta norma es obligación de los jueces examinar, si la violación de la legalidad de las formas procesales, produce menoscabo en el derecho de defensa para concluir si la reposición cumple un fin procesalmente útil… Por lo tanto, la Sala consecuente con su posición doctrinal estima al igual que la recurrida que la reposición debe perseguir un fin útil, de lo contrario se lesionarían los principios de economía procesal y de estabilidad de los juicios, pues debe evitarse la nulidad por la nulidad misma. Por ello, en la actualidad asimila la debida reposición como una causal de un recurso por defecto de actividad, siempre que lo objetado por el formalizante, como ya se señaló anteriormente, no sea la apreciación que el tribunal emitió sobre dicho medio o recurso, pues resultaría inútil proponer el recurso de forma con ese fundamento…” Fin de la cita

Con base al criterio jurisprudencial transcrito parcialmente y en aplicación del mismo al caso que nos ocupa, se puede apreciar, que la parte demandada a través de su apoderada judicial abogada Nélida Linares Oquendo, se dio por citada en fecha 10 de junio de 2013 consignado en esa fecha poder otorgado por la ciudadana Judith Janet Rivero Santana en su carácter Gerente de la Sociedad Mercantil Inversiones Diasri, C.A, parte demandada en la presente causa y entre las facultades otorgada en el poder era darse citada, que en fecha 10 de junio de 2013 la referida profesional del derecho sustituye poder a los abogados Luís Oquendo Rotondaro Romell Osorio, José Manuel Padilla Mantellini, Daniel José Padilla Mantellini, Leslie Obregón Reyes y Carla Dignorah Herrera Piña, que en fecha 12 de junio de 2013 se procedió a dar contestación a la demanda, que en virtud de lo anterior resulta improcedente la Nulidad planteada, ya que el acto objeto de nulidad alcanzó su fin, toda vez que la demandada compareció en la oportunidad legal prevista para ello a ejercer su derecho de defensa a través del acto de contestación a la demanda, motivo por el cual se declara improcedente dicho alegato y así se declara.-

IV
PUNTO PREVIO FALTA DE CUALIDAD DEL ACTOR
La parte demandada al momento de contestar la demanda procede a oponer de conformidad con los artículos 884 y 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad o interés para intentar el presente juicio, ya que la parte actora se está atribuyendo la titularidad de la acción ejercida en el presente juicio, cuando en realidad la titularidad de la acción según el artículo 20 literal E de la ley de propiedad horizontal es el administrador que sólo podrá ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administradora de las cosas comunes y no actual a titulo personal como lo hace en este juicio, pretendiendo que los créditos reclamados fueran de su propiedad cuando esto no es así, tales créditos son propiedad de la comunidad de condominio que ha debido ser representada por el actor en este juicio.

Que el abogado Leopoldo Miccet, actuando en representación de la actora en este juicio, Administradora Ibiza, C.A asumió la condición de apoderado de administradora Ibiza, C.A, y que en forma alguna actúa en representación de los vendedores dueños y titulares de los créditos reclamados, que la administradora debe rendir cuenta de estos cobros y de ingresos de esas sumas de dinero, correspondiente al cobro que se pretende hacer a su representada, así como los cobrados a los demás condóminos; que en virtud de lo anterior la actora no es titular a titulo personal de los conceptos que reclama; la falta de cualidad e interés opuesta, se hace procedente y así pedimos se declare en la correspondiente decisión, es por ello que piden al tribunal se declare con lugar la falta de cualidad e interés de la actora para interponer la demanda.
Asimismo señala que en el recibo de condominio se establece unos gastos No Comunes (honorarios Profesionales) y gastos extrajudiciales, que en forma alguna se pueden incluir para que formen parte de los recibos de condominio máxime cuando estos se refieren a cobro de honorarios profesionales y gastos judiciales, conceptos estos que merecen una consideración especial, que en este sentido la parte actora carece de cualidad o interés para reclamar por esta vía el cobro de unos supuestos honorarios profesionales y gastos judiciales que no se han causados por efecto de no haber sido declarados por la autoridad competente.-
La parte actora reconvenida promueve autorización de la Junta de Condominio del Edificio San Antonio otorgada a su representada y que acompañó por la parte demandada, a los fines de demostrar que poseemos la cualidad para intentar la demanda como parte actora, de conformidad con el literal E de la Ley de Propiedad horizontal, así mismo consigna contrato de administración celebrado entre su representada y la junta de condominio del Edificio San Antonio en representación de sus propietarios a los fines de demostrar que su representada esta autorizada por la junta de dicho edificio.-

Este tribunal para decidir cree oportuno definir que es la cualidad:

“Es la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo, lo que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional puedas emitir su pronunciamiento de mérito acerca del asunto controvertido...”. (Sentencia de fecha 29 de junio de 2.006, Sala Político administrativa del Tribunal Supremo de Justicia)

En este mismo orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de justicia, en sentencia de fecha 06 de diciembre de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, Expediente Nº 04-2584, referidos a la Cualidad e Interés, señaló lo siguiente:

“Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luís Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio...” (Loreto, Luís. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189).
Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible. (Fin de la cita)
Establecido lo anterior, se observa que en el caso que nos ocupa la accionada señala que la parte actora no tiene cualidad para demandar , y al respecto señala que la administradora sólo podrá ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administradora de los cosas comunes y no actuar a titulo personal como lo hace en este juicio, pretendiendo que los créditos reclamados fueran de su propiedad cuando esto no es así, tales créditos son propiedad de la comunidad de condominio que ha debido ser representada por el actor en este juicio.

Ahora bien el este tribunal trae a colación los artículos 18 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo contenido es del tenor siguiente:

“Artículo 18.- La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador (…) La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes: a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios; b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador; c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo; d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria; e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador…”
”Artículo 20.- Corresponde al administrador:
a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c) (…)
d) (…)
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…” o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.” Subrayado y negrita del Tribunal

Del contenido de las disposiciones parcialmente transcritas, se desprende que entre las facultades de la administradora se encuentra la de representar a los propietarios en juicio. En cuanto a las atribuciones que el legislador confiere al Administrador, dada la expresión utilizada por aquél en el encabezamiento del Artículo 20 antes transcrito “Corresponde al administrador”, la cual alude – en criterio de quien aquí decide - a las actividades o prestaciones mínimas que corresponden al Administrador, entre las cuales se encuentra, precisamente, ejercer en juicio la representación activa y pasiva de los propietarios.

Que en el presente caso se aprecia que la parte actora consigna a los autos autorización otorgada por los miembros de la junta de condominio de Residencias San Antonio Chacao, a la Administradora Ibiza, C. A, a los fines de que realicen de cobranza de las cuotas de condominio que adeuden los copropietarios a través de la vía judicial, asimismo consigna Contrato de Administración del Edificio San Antonio y la Administradora Ibiza, C.A, de lo antes se evidencia que la administradora si tiene cualidad para sostener en presente juicio de cobro de Bolívares de cuotas de condominio por haber sido autorizada por la junta de condominio de Residencias San Antonio, por ser la Administradora del referido edificio tal y como consta en contrato de Administración, motivo por el cual se declara improcedente la falta de cualidad activa propuesta por la parte demandada. Y así decide.-
V
INEPTA ACUMULACIÓN DE ACCIONES
Asimismo la parte demandada alegó expresamente que el actor, al incluir en los recibos de condominio, gastos judiciales y honorarios profesionales ha incurrido en una clara e inepta acumulación de acciones, pues pretender que este Tribunal condene el pago de cuotas de condominio y una pretensión que no existe pues para que exista y sea líquida y exigible debe ser previamente sometida a la decisión del juez competente para ello o estar contenida en un contrato no acompañado al libelo y por ende no puede ser promovida nunca mas, que es el caso que al pretender el actor que este digno Tribunal condene el pago de unos honorarios profesionales esta acumulando en la ley de abogados intimación de honorarios y de ser el caso retasa de los mismos y el cobro de unos supuestos daños derivados de gastos judiciales en forma alguna acreditados en este juicio y menos aún descritos en el libelo de la demanda, que dicha acumulación es ilegal por pretender acumular 3 asuntos que deben procesarse por 3 procedimientos diferentes, en tal sentido solicitó sea declarado improcedente de conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 6.-
La parte actora promueve copia certificada de todo el expediente del proceso judicial llevado por ante el Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas y consignadas por la misma parte demandada conjuntamente con la contestación, a los fines de demostrar que ya el reconoció en dicho juicio que su representada como parte actora.

ESTE TRIBUNAL PARA DECIDIR, APRECIA LO SIGUIENTE:
Que en el petitorio de la demanda la parte actora solicita el pago de la cantidad de Bolívares de Veinticuatro Mil Doscientos Noventa y uno con cero céntimos (Bs.24.291,00) por concepto de monto total de las cuotas de condominio adeudadas y no pagadas asimismo solicita la reconvención monetaria y el pago de las costas y costos, que se evidencia que en el petitorio de la demanda el apoderado judicial de la parte actora en ningún momento esta solicitando el pago de honorarios profesionales que en todo caso están incluidos dentro de la costas procesales, motivo por el cual este Tribunal estima que el alegato realizado por el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente es un alegato de fondo que debe ser dilucidado en el fondo del presente asunto, motivo por el cual este tribunal estima que en el presente caso no existe inepta acumulación de pretensiones. Y Así se decide.-

VI
IMPUGNACION DE LA CUANTÍA ESTABLECIDA EN JUICIO
Asimismo la parte demandada procedió a impugnar la cuantía establecida en el libelo, pues la misma en forma alguna obedece a criterio lógico de ninguna especie, ya que no existe coincidencia alguna entre los montos de capital sentados en el libelo de demanda, por una parte, y por la otra en forma alguna coinciden los montos demandados con los montos relacionados en los recibos que soportan la pretensión de la parte actora.
Que es indispensable declarar con lugar la cuestión previa de defecto de forma por cuanto la cuantía del libelo y de la pretensión deberá ser establecida por el Tribunal y así pedimos sea decidido por el tribunal ya que la estimación de la cuantía resulta arbitraría y carente de todo razonamiento lógico, que al revisar cada unos de los recibos de condominio que cursan desde los folios 9 al 25 ambos inclusive, se observan que se imputa a su representada al deudor la cantidad de 18 meses de condominio atrasados por un equivalente de Bs. 6.542,00 a los cuales le imputan intereses de mora del 1% mas gastos de cobrazas que alcanza un 2% adicional; lo cual no es otra cosa que disfrazar los intereses moratorios a una tasa del 3% mensual. Cabe preguntarse a que gastos de cobranza se están refiriendo los actores en este juicio, dado que en forma algunos tales gastos de cobranza han sido convenidos con la comunidad y mucho menos han sido autorizados por esta.-
Que los intereses civiles no fueron convenidos a la rata del 12% anual tal y como lo establece el código Civil y ello no ha ocurrido en el presente caso, que bajo el rubro de gastos de cobranza se incorpora un 2% de intereses mensual en expresa contravención con lo dispuestos en el artículo 77 y 144 de la Ley para la Defensa de la Persona en el Acceso de lo bienes y servicios.-
Asimismo señala que el recibo de condominio del mes de septiembre de 2011 que sobre dicho monto existe cosa juzgada, ya que el debate sobre esa cantidad concluyó por efecto de una convenimiento que hizo su representada en el juicio que se siguió por ante el juzgado 23 de municipio de esta misma con el nro. AP31-V-2011-002127.-
Que ello se evidencia de la copia del expediente judicial antes mencionado por lo que de conformidad con el artículo 884 y 346 ordinal 9 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se decrete cosa juzgada formal y material en relación a la demanda ejercida por la parte actora sobre 18 meses de condominio supuestamente atrasados al mes nueve de las 2011 y que demuestra el anexo A que hemos acompañados que este escrito.-
La parte actora reconvenida promueve y hace valer los recibos de condominio que fueron consignados conjuntamente con el libelo de la demanda como documentos fundamentales de la misma a los fines de demostrar que su sumatoria corresponde a la cuantía demandada en este proceso.-

Este Tribunal para decir aprecia sobre la impugnación de la cuantía trae a colación criterio de nuestro Máximo Tribunal de la República, que estableció al respecto lo siguiente:
“…En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo siguiente:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
En atención al anterior criterio jurisprudencial, y en vista de que en el presente caso el demandado impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, no es obligatorio para el Juez de Alzada resolver sobre la misma, razón por la cual la recurrida no incurre en el vicio de incongruencia negativa delatado.
Por las razones anteriormente expuestas, se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide… (Sentencia Nº 00631, del 03/08/2007, caso: SANTO MORRONE FABBRICATORE Vs. ADA BONNIE FUENMAYOR VIANA, Sala de Casación Civil).Fin de la cita

De acuerdo con el criterio anteriormente citado, en el presente caso se evidencia que el demandado rechazó pura y simplemente la estimación de la demanda, por cuanto la consideró la cuantía arbitraría y carente de todo razonamiento lógico, y realiza una serie de señalamiento que se corresponde con el fondo del asunto, que además no señaló concretamente en la contestación de la demandada, el monto específico que a su juicio como estimación le correspondía a la presente causa.

De ahí que, el demandado no señaló qué monto específicamente consideraba como estimación de la pretensión, sino que simplemente se limitó a señalar en forma genérica que rechazaba e impugnaba la cuantía, no produciendo medio de prueba alguno que así lo evidenciara y que determinara el quantum de la pretensión.

Siendo así, dado que al demandado al rechazar la estimación de la demanda, introduce un hecho nuevo modificativo de la pretensión, sobre el cual asume la carga de la prueba, al no cumplir con tal imperativo procesal, debe sucumbir en su petición; aunado a que de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en los casos en que la pretensión sea apreciable en dinero, el demandante deberá estimar la misma, como en efecto lo realizó la actora en el presente caso, quedando así dicha estimación en la cantidad de VEINTICUATRO MIL NOVECIENTOS VEINTIUN BOLIVARES CON CERO CENTIMOS(Bs. 24.921,oo), equivalentes a Doscientas setenta y seis con nueve unidades Tributarias(276,9 U.T), es por ello que resulta forzoso en derecho declarar sin lugar la impugnación de la cuantía propuesta por la parte demandada, y sin lugar la cuestión previa de defecto de forma prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se decide.-

En relación a lo alegado por la parte demandada donde alega la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 9 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la cosa juzgada en relación a la demanda ejercida por la parte actora sobre 18 meses de condominio supuestamente atrasados al mes nueve (09) de las 2011 y que demuestra el anexo A que hemos acompañados que este escrito.-

ESTE TRIBUNAL PARA DECIDIR LA PRESENTE CUESTIÓN PREVIA PASA A EFECTUAR LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES:

Que se evidencia que en el presente juicio de cobro de Bolívares se demandan las cuotas de condominio correspondiente a los meses de septiembre de 2011 hasta enero de 2013, que se evidencia de la copia certificada del expediente Nro. AP31-V-2011-002127 de la nomenclatura interna del juzgado Vigésimo Tercero de Municipio, la parte actora demandó a la parte demandada por cobro de Bolívares de Cuotas de Condominio los meses de marzo de 2010 hasta agosto de 2011, que en virtud de lo anterior se evidencia que el mes de septiembre de 2011 no fue reclamado por la parte actora y que la parte demandada al momento de convenir en la demanda pago la cantidad de Seis mil quinientos cuarenta y dos bolívares exactos BS. 6542,00, correspondiente a los meses demandados es decir desde marzo de 2011 hasta agosto de 2011, en tal sentido se declara improcedente la cuestión previa relativa a la cosa juzgada de la cuota de condominio del mes de septiembre de 2011, ya que dicha cuota no fue reclamada en la demanda anterior. Y así se decide.-

VI
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Que la parte demandada al momento de contestar el fondo de la demanda señala que es cierto que su representada adeude a la comunidad de condominio del Edificio San Antonio plenamente identificados el libelo de demanda, las cuotas de gastos comunes generales de los recibos de condominio correspondiente a los meses de septiembre de 2012 a enero de 2013 y que son objetos de la demanda, que niegan que las cantidades plasmadas en esos recibos sean procedentes o ciertos, que niega que su representada esta obligada a pagar los intereses de mora a una rata del 1% mensual mas gastos de cobranzas al 2% mensual, pues tal forma de cobrar intereses no es otra cosa que usura según lo dispone el artículo 77 de la ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los bienes y Servicios.

Asimismo negó la capitalización de los intereses al capital para calcular intereses sobre intereses. Otra forma de usura que resulta inaceptable, y que dichos cobros no son detectables por el Tribunal dado que estos cálculos no son discriminados como corresponde conforme el artículo 346 del Código de procedimiento Civil.
Negó que su representada este obligada a pagar a la comunidad de propietarios y mucho menos al actor, los intereses de cualquier tipo superiores a los legalmente fijados para asuntos civiles y es que los asuntos inmobiliarios son civiles por su naturaleza, esto los intereses legales civiles, no pueden ser superiores al 3% anual, tal y como lo señala el artículo 1746 del Código Civil y es que el actor en forma alguna ha probado que existe un intereses convencional diferente al legal pactado entre las partes interés que en todo caso no podría superar el 12% anual y no el 3% mensual o 36% anual como lo pretende la parte actora.-

Que señaló expresamente la ilegalidad de los intereses de mora cobrados por la parte actora este juicio, los cuales pretende fijar el monto del 1% mas gastos de cobranza (intereses disfrazados) calculados al 2% mensual. Aparte la demandada, no anexó porque no existe copia del convenio en el cual las partes fijaron los intereses de mora por supuesto atraso de los condóminos establecidos en la suma de 1% mensual, por lo que los intereses a cobrar no es otro que la tasa del 3% anual.-, que en ningún caso su representada ha aceptado pagar intereses diferentes a los legales, por lo que tal acuerdo o contrato simplemente no existe y de existir nada `puede justificar que se establezcan a la rata del 3 % anual.

Que la actora cobra en los recibos de condominio unos supuestos gastos de cobraza equivalente al 2% de su cuota de condominio a la cual arbitrariamente le incluyen los gastos no comunes y adicionalmente pretende el actor cobrar por concepto de honorarios profesionales.

Asimismo negaron la existencia de todo tipo de gestión de cobranza extrajudicial realizada por la parte actora sobre los recibos de condominio que van desde el mes de septiembre de 2011 hasta el mes de enero de 2013, que tales gastos jamás fueron realizados y se traducen en un recargo del 2% mensual sobre la deuda que arbitrariamente señala la administradora y que son evidentemente falso; que el artículo 1746 del código Civil establece que los intereses de mora en las operaciones civiles se causaran a la tasa del 3% anual y la parte actora pretende cobrar una tasa de intereses equivalentes al 36% anual o 3% mensual, situación que obviamente esta tipificado en el artículo 77 y 144, que en realidad lo que ciertamente adeuda su representada en la cantidad de Bs. 8.461,78 que es la sumatoria del capital correspondiente a la totalidad de los gastos comunes relacionados por la administradora actora en este juicio, haciendo exclusión expresa de los intereses de mora así como los honorarios profesionales y gastos judiciales falsos e ilegales por ser esta pretensión un delito perseguible de oficio, pero incorporados como parte del capital demandado mas los intereses de mora a la rata del 3% anual, que según el libelo de la demanda el total adeudado (sin intereses ni gastos no comunes no descritos ( y por ende no forman parte del recibo de condominio por no ser parte de los gastos comunes son Bs. 17.661,93 sin embargo conforme a lo indicado en los recibos de condominio aportados por el actor en soporte de su demanda temeraria, el total de lo adeudado es la suma de (Bs. 31.400,00).

Que existe una confusión en la cuantificación de los recibos de condominio por cuanto contablemente no se corresponde con la realidad.-

La parte actora reconvenida hace valer los recibos de condominio que fueron consignados conjuntamente con el libelo de demanda como documento fundamentales de la misma, a los fines de demostrar que la planilla de condominio insolutas pasadas por el administrador son de su intereses para hacer efectiva su cobro por el procedimiento respectivo, tomando en consideración que las mismas tienen fuerza ejecutiva.

Que las planilla pasadas por su representada, según la legislación y la doctrina mas acreditada en la materia, son títulos ejecutivos que se bastan por sí solos para probar íntegramente nuestra pretensión, por tanto no necesitan de otra prueba y de ellos se desprende una presunción favorable a su representada.-

Asimismo señala que esta autorizada a cobrar el 1% mensual por interés de mora y dos por cierto mensual (02%) por gestión de Administración por manejo de morosidad, tal como lo establece la cláusula décima cuarta del referido contrato en la cual se establecido que cada recibo de condominio no cancelado dentro de los primero (20) días siguientes a la fecha de facturación generara intereses de mora y gastos de cobranza, que la administradora cargara y cobrara al apartamento en mora en su recibo de condominio, como gastos no comunes por interés de mora en su recibo de condominio, el uno por ciento (1%) mas el dos por ciento (02%) de las gestiones administrativas por manejo de morosidad.
Asimismo hace valer la copia certificada del expediente llevado por el juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial a los fines de demostrar que la misma parte demandada de este proceso, efectuó convenio judicial en ese proceso y debidamente homologado por el Tribunal

ESTE TRIBUNAL PARA DECIDIR APRECIA:
Planteada así la controversia el tribunal observa lo previsto en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal estipula el deber de los propietarios a contribuir con los gastos comunes, cuando expresa lo siguiente:
“Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al articulo 7 hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento a favor de los propietarios restantes(...)”

Así tenemos también que el artículo 13 ejusdem. Expresa lo siguiente:
Artículo 13.- La obligación del propietario de un apartamento o local por los gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de los gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.”

De los artículos anteriormente transcritos puede observarse que la Ley especial que rige la materia atribuye al propietario del inmueble la obligación al pago de los gastos comunes, incluidos las cuotas de condominio.
Ahora bien, el Tribunal observa que la pretensión deducida por el accionante se fundamenta en la presunta falta de pago de las cuotas de condominios vencidos e insolutos, lo que constituye el pago de 17 cuotas de condominio correspondientes a los meses de septiembre de 2011 hasta enero de 2013, deuda que asciende a la cantidad de VEINTICUATRO MIL NOVECIENTOS VEINTIUNO CON CERO CENTIMOS (Bs.24.921.00).

Que en el presente caso la parte demandada al momento de contestar la demanda reconoció que adeuda a la COMUNIDAD DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO SAN ANTONIO plenamente identificado en el libelo de la demanda, las cuotas de gastos de condominio correspondiente a los meses de septiembre de 2012 hasta enero de 2013, pero niega que las cantidades plasmadas en esos recibos sean procedentes y ciertos, ya que la Administradora cobra intereses excesivos, incurriendo incluso en usura

Así las cosas, de la revisión de las planillas de condominio que se presentan para su cobro se establecen el monto de los gastos comunes, se coloca los gastos comunes según la alícuota, luego se coloca los gastos no comunes, total gastos no comunes, y al final se coloca intereses 1% + gastos de cobranza.

Ahora bien esta sentenciadora establece que únicamente el renglón de los gastos comunes reflejado en las planillas son las que tienen la fuerza ejecutiva para su cobro, es decir, que gozan de una presunción de legalidad a favor de la Junta de Condominio, con relación al interés del 1% mensual, se evidencia que dicho monto fue convenido en la cláusula Décima Cuarta del contrato de administración, por lo que los mismos pueden ser presentados al cobro. Y Así se decide.-

De igual forma debe señalar esta Juzgadora que renglón denominado Gastos de Cobranzas debieron ser demostrados por la parte actora, y toda vez que no existe en el expediente prueba alguna que se hayan efectuado algún gasto por tal motivo, debe excluirse de la condenatoria el punto identificado como gastos de cobranza

En tal sentido ha quedado demostrado la obligación de pago de gastos comunes del apartamento N° 044 que forma parte del edificio Residencias San Antonio (Chacao), por lo que la parte demandada será condenada al pago de las sumas que aparecen reflejadas en las planillas de condominio como gastos comunes, que en relación a los gastos de cobranza la administradora, no demostró dichos gastos tal como quedo establecido anteriormente, motivo por el cual se declaran improcedente. Así se establece,-

Así las cosas, en relación al cobro de los intereses moratorios, se observa que en la cláusula décimo cuarta del contrato de administración se estableció que:

“Cada recibo de condominio no cancelado dentro de los primero veinte (20) días siguientes a la fecha de facturación generara intereses de mora y gastos de cobranza, LA ADMINISTRADORA cargará y cobrará por apartamento en mora en su recibo de condominio, como gasto no común por interés de dicha mora, el uno por ciento (1%), mas el dos por ciento (2%) de gestiones administrativas por manejo de la morosidad.”
(Las negritas y el subrayado son de este Juzgado)

Este Tribunal establece que pueden ser reclamados en el presente caso son los intereses de mora los cuales fueron convenido en el contrato de administración al uno por ciento 1% mensual, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.746 del Código Civil, será condenada la demandada. Así se decide.-

Es por todo lo anterior que de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal considera que existe plena prueba de los hechos alegados por la parte actora, por lo tanto la presente pretensión debe ser declarada Parcialmente Con lugar como efectivamente lo será en la dispositiva del fallo. Así se decide.-

VIII
DE LA RECONVENCIÓN

La parte demandada al momento de contestar la demanda reconviene al actor y al respecto señala que su representada tuvo que llegar a una transacción extrajudicial con el ciudadano Antonio Sarkis por efecto de que por consecuencia de la actitud de chantaje de la actora en este juicio, según la cual no paga todo cuando debe incluye capital intereses de usura, honorarios profesionales son que medie la correspondiente intimación judicial y gastos judiciales inexistente simplemente no recibirían el pago de las cuotas de condominio que en todo momento ha ofrecido pagar su representada.-

Que su representada antes de tener que pagar la cantidad de Bs.100.000,00, al mencionado ciudadano como indemnización por el incumplimiento derivado de la imposibilidad de obtener la solvencia municipal para el registro de la venta acordada, solicitó ante el Tribunal Décimo 10º de municipio de esta circunscripción judicial que la parte actora en este juicio y la actora también en aquel juicio presentara para su pago los recibos de condominio pendiente, lo que no aceptó en forma alguna si nuestra representada no accedía en el ilegal pago de los conceptos tantas veces mencionados como intereses de usura, honorarios no causados y gastos no causados y no demostrados por el actor y mucho menos justificado por este, esto se tradujo en la negativa de la administradora de dar la solvencia necesaria para lograr tal protocolización del inmueble de autos y cuya venta se había comprometido.

Que existe un procedimiento administrativo por ante el Instituto para la Defensa de las personas en el Acceso a los Bienes y Servicios según se aprecia del expediente Nro. DTC-DEN-0009271-2012, que se encuentra en etapa de decisión y a pesar de las advertencias formuladas por Indepabis se negó a cobrar lo justo y su representada se negó a pagar lo injusto, ilegal.-

Que se evidencia que su representada se vio en la obligación de pagar la suma de Bs. 100.000,00 derivados de una cláusula penal por la imposibilidad de materializar la venta, que tal imposibilidad derivó de la inobservancia del requerimiento de cobro hecho por su representada en el expediente llevado por el juzgado Vigésimo Tercero de Municipio signado con el Nro, AP31-V-2011-002127.-

Que el actor le condicionó la entrega de la solvencia respectiva y dicha conducta es ilegal, y esto es el fundamento o la causa reclamada en este juicio, ya que la administradora Ibiza se negó a cobrar la suma realmente adeudada y cuyo reclamo de presentar los recibos para su pago ocurrió en el expediente llevado por el juzgado 23 de municipio de esta circunscripción judicial, expediente distinguido con el nro. AP31-V-2011-002127 ante el cual demandó y convino su representada en su pago.

Que la activación de la cláusula penal se originó porque su representada no pudo tener la solvencia para la venta del inmueble objeto de este juicio, por cuanto la administradora nunca dio al solvencia correspondiente y necesaria para tramitar la solvencia municipal, en el entendido que la solvencia municipal depende de tener solvencia de agua.-

Que la administradora actúa en su propio nombre y no en representación de la comunidad de condominio y esto le da la cualidad e interés para responder por su ilícita actitud y actuación que ha generado de manera directa el daño que se reclama en este juicio por la vía de reconvención aquí opuesta.

La relación de causalidad entre el daño y el sujeto activo del daño (administradora Ibiza C.A) surge del interés personal de esta ( y no como mandatario) de lucrarse del cobro de intereses de usura honorarios profesionales no causados, gastos judiciales inexistente o ilegales y el hecho que no le haya entregado la solvencia que se requería y que el condominio lo expuso a desprecio público así como la actuación ilegal e inconstitucional referida al cobro de intereses de usura gastos ilegales y honorarios inexistente como premisa necesaria para que la administradora pudiera entregar a su representada la correspondiente solvencia.-Es por ello que reconviene a la parte actora en virtud de su conducta ilegal asumida en este juicio y fuera del mismo al asumir una conducta ilegal de cobro de conceptos ilegales e inexistente so pena de ponerla al desprecio publico mediante publicaciones en cartelera de una falsa condición de insolvencia de los vecinos, convenga en pagar a su representada la cantidad de Cien Mil Bolívares como indemnización de los daños sufridos por su representada o en su defecto sea condenada por el Tribunal al pago del Cien Mil Bolívares Bs.100.000,00 como indemnización de los daños sufridos por su representada y que están constituidos por la suma que por ese mismo monto tuvo que pagar su representada al ciudadano ANTONIO SARKIS, por el incumplimiento en el plazo de la venta del inmueble de autos.-

El apoderado judicial de la parte actora reconviniente promueve y hace valer los recibos de condominio que fueron consignados conjuntamente con el libelo de la demanda como documentos fundamentales de la misma a los fines de demostrar que existe una deuda de condominio del inmueble en cuestión y reconocida su existencia por el testigo y supuesto comprador promovido por la parte demandante reconviniente, tal como consta en su declaración que corre inserta en autos, dicha deuda se quiere hacer efectiva por medio del procedimiento principal de este expediente tomando en consideración que las planillas de condominios tienen fuerza ejecutiva, tal y como lo establece en el artículo 14 de la ley de Propiedad Horizontal, y se bastan por sí solos para probar íntegramente su pretensión, por tanto no se necesita de otra prueba y de ellos se desprende una presunción favorable a su representada, por tanto persiste y se mantiene la presunción a favor de su representada, por cuanto son títulos ejecutivos que bastan por sí solos para probar íntegramente su pretensión.-

Que los recibos de condominio que fueron consignados conjuntamente con el libelo de demanda sirven para demostrar que existe una deuda de condominio del inmueble en cuestión, a los fines de demostrar que el testigo y supuesto comprador promovido por la parte demandada reconviniente sabia de la existencia de dicha deuda antes de realizar la supuesta negociación con el demandado de opción de compra y venta del referido inmueble.

Que promueve copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda a los fines de demostrar que el supuesto comprador de la supuesta opción de compra venta objeto de la presente reconvención, también fue vendedor del mismo inmueble en una oportunidad, es decir posee interés en el presente proceso.

ESTE TRIBUNAL PARA DECIDIRA APRECIA:

Que la parte demandada reconviene a la actora por los daños que sufrió su representada en virtud de la conducta ilegal de la Administrador de cobrar conceptos ilegales e inexistente so pena de ponerla al desprecio público mediante publicaciones en cartelera de una falsa condición de insolvencia de los vecinos, y solicita al tribunal el pago del Cien Mil Bolívares (Bs.100.000,00) como indemnización de los daños ocasionados y que están constituidos por la suma que por ese mismo monto tuvo que pagar su representada al ciudadano ANTONIO SARKIS, por el incumplimiento en el plazo de la venta del inmueble de autos, la parte demandada niega rechaza y contradice la reconvención de forma pura y simple.-

La parte demandada a los fines de demostrar sus alegatos trae y promueve copia certificada del expediente Nro. AP31-V-2011-002127 llevado por el Tribunal 23 de municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, expediente distinguido con el No DTC DEN 009271-2012 llevados por el Instituto para la Defensa de las Personas en el acceso de Bienes y Servicios (INDEPABIS), asimismo copia de Rif o Registro de Información Fiscal, así como testimonial del ciudadano ANTONIO SARKIS.-
De las pruebas consignadas a los autos se evidencia de la copia certificada del expediente que existió demanda de Cobro de Bolívares incoada por la Sociedad Mercantil Administradora Ibiza, C.A en contra de la Sociedad Mercantil Inversiones Dasri C.A, donde demandan el cobro de bolívares de los meses de marzo de 2010 hasta agosto de 2011, dicha documental se desechada del proceso en virtud de que no sirve para demostrar tales daños sufridos a la parte actora toda vez que en ese expediente se estaba demandado cuotas de condominio distintas a las aquí demandadas, asimismo se aprecia que aportó a los autos el expediente administrativo Denuncia: DTC -009271-2012, que se evidencia que en fecha 01 del mes de febrero de 2013 las partes suscriben acta y en el misma se evidencia que no llegan a ningún acuerdo y remiten el expediente a la sala de sustanciación a los fines de dar inicio al procedimiento administrativo, que dicho procedimiento aun no ha sido decidido y se encuentra en trámite, esta prueba sirve para demostrar que la parte demandada, por no estar de acuerdo con los montos cobrados por la Administradora acudió al referido organismo a los fines de que el respectivo organismo decida si hay cobros excesivos en el monto a pagar, pero aun no se ha decido sobre lo planteado en sede administrativa. Y Así se establece

Asimismo se aprecia que trae a los autos prueba testimonial del ciudadano Sarkis Alwan Antonio, que este Tribunal valora como plena prueba de conformidad con lo establecido en los artículo 431 y 508 del Código de Procedimiento Civil, de dicha deposición se aprecia que el testigo ratificó el documento de compra venta que cursa a los folios 430 al 434 ambos inclusive de la pieza principal, asimismo señaló que el había firmado una opción de compra venta sobre el apartamento 44 del Edificio San Antonio Chacao, que el tenia conocimiento que el apartamento tenía una deuda de condominio por Ocho Mil Bolívares (Bs.8.000,00)y unos gastos legales por aproximadamente 25 mil bolívares y tenia que estar al día para la solvencia, que la administradora no entregó la solvencia y que no se logro concretar la venta del apartamento con el señor Rivero el pago de una indemnización y que en el cartelera el apartamento 44 estaba como moroso por una deuda aproximada de 25.000 o 27.000 bolívares, sobre dicha declaración se evidencia que el comprador del inmueble tenía conocimiento de la existencia de la deuda de cuotas de condominio que debía pagar la parte demandada a la administradora, que en este sentido se evidencia que el testigo reconoce que el propietario incumplió con su obligación de pagar los gastos comunes establecida en los artículo 12, 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal; entonces con tal reconocimiento se evidencia que era imposible que se produjera la venta del inmueble en virtud de que en la practica forense, si el demandado no se encontraba al día con el pago de la cuota de condominio la administradora se podía negar a otorgarle la solvencia, y siendo que en el presente caso la parte demandada reconoce que no canceló las cuotas de condominio por considerar que se le estaba cobrando un monto excesivo y el comprador del inmueble confiesa que tenia conocimiento de la existencia de la deuda de condominio, considera quien suscribe el presente fallo, que por ser una obligación estipulada en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual establece:
“…Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 72, le hayan sido atribuidos…”

Del cual se deduce la deber que tiene el propietario de un inmueble hacia la comunidad de propietarios en cancelar los gastos ocasionados por el uso, goce, disfruté de las áreas comunes y servicios del edificio, los cuales están orientados a la conservación y mejoramiento de dichos servicios a los fines de lograr una mejor calidad de vida. Más aún cuando esta conducta va en contravención con lo establecido en el documento de condominio que rige todas y cada unas de las normativas, deberes y derechos que deben cumplir los propietarios dentro de la comunidad condominial, entonces dicha responsabilidad no puede ser imputada a la parte actora, ya que quedo demostrada la insolvencia de la parte demandada, a no realizar ninguna actuación que lo liberara de su obligación, en consecuencia resultado forzoso declarar improcedente la demanda por los daños y perjuicios propuesta por vía reconvencional.-Y Así se decide.-
III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos este Juzgado Décimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas,, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, de conformidad con lo previsto en los artículos 11 y 12 la Ley de Propiedad Horizontal, y los artículos 1746 del Código Civil y 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA que por COBRO DE BOLIVARES que sigue SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA IBIZA C.A contra la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES DASRI, C.A. En consecuencia se condena a éstas última a pagar a la parte actora:
PRIMERO: Pagar el monto de OCHO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UNO CON SETENTA Y OCHO CENTIMOS (BS.8.381.78) por concepto de cuotas de condominio correspondientes al inmueble identificado como apartamento 44, de la planta cuarta del edificio “SAN ANTONIO” correspondiente a los meses de Septiembre del Año 2011 a Enero Del Año 2012, solo en cuanto al monto señalado como gastos comunes según alícuotas, restándose de cada factura el monto señalado como intereses de mora y gastos de cobranzas.
SEGUNDO: Se condena a la demandada a pagar a la parte actora los intereses al 3% anual sobre cada factura impagadas correspondiente a gastos de condominio desde el mes de Septiembre de 2011 hasta enero de 2012 para lo cual se ordena una experticia complementaria del fallo, que determine el saldo correspondiente.
TERCERO: Se declara procedente la corrección monetaria de la suma condenada a pagar en el particular Primero de este fallo, la cual deberá calcularse desde la fecha de admisión de la demanda, a saber, 25-02-2013, hasta el día en que se declare definitivamente firme la presente decisión. A tales fines, se ordena la realización de experticia complementaria del fallo conforme lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil no hay condenatoria en costas, por no haber vencimiento total.
QUINTO: Se declara SIN LUGAR la demanda de Daños y perjuicios propuesta por vía reconvencional.-
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en la demanda propuesta por vía reconvencional
SEPTIMO: Por cuanto la presente decisión, es dictada fuera de sus lapsos naturales, se ordena notificar a las partes conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
REGISTRESE, PUBLIQUESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintiuno(21) días del mes de julio del año dos mil catorce (2014). AÑOS: 204º de la Independencia y 155º 4de la Federación.-
LA JUEZ
DRA. ANABEL GONZÁLEZ GONZALEZ
EL SECRETARIO.,

ABOG. EDWIN DIAZ ACEVEDO

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior decisión.
EL SECRETARIO ACC.,

EDWIN DIAZ