TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre

JUZGADO DÉCIMO TERCERO DE MUNICIPIO
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente Nº AP31-V-2014-000124
(Sentencia definitiva)
I

DEMANDANTE: MIREYA REYES, venezolana, mayor de edad y titular de al cedula de identidad V-8.393.319.
DEMANDADO: CESAR ENRIQUE FERNANDEZ LA ROSA, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V-9.418.208
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: EMILIO AREVALO CEDEÑO y MIGUEL RENE AREVALO SORIANO abogados en ejercicios e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nroº 72.109 y 127.160 respectivamente.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: ZULMA CAMACHO y BERTHA COVA JIMENEZ, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros º 164.184 y 163.983 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO
II
Se dio inicio al presente juicio mediante libelo de demanda presentado por la ciudadana MIREYA REYES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-8.393.319, debidamente asistida por los abogados EMILIO AREVALO CEDEÑO y MIGUEL RENE AREVALO SORIANO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nrosº 72.109 y 127.160 respectivamente.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a consideración de este tribunal la parte accionante indicó los siguientes acontecimientos:
Que en fecha primero (01) de Octubre del 2011 convino en celebrar de manera verbal un contrato de arrendamiento con el ciudadano CESAR ENRIQUE FERNANDEZ LA ROSA, sobre un local comercial S/N el cual se encuentra ubicado en el Edificio Junín, Planta Baja, en la calle oeste 4, identificado con el Nº 33 entre las esquinas de Pedrera a Marcos Parra, Parroquia Catedral perteneciente al Municipio Libertador del Distrito Capital;
Que el término de ese contrato verbal fue establecido ´…en un (01) año fijo…´; que, ´… al concluir este (sic) se le otorgó seis meses de prorroga que contempla la ley, cuyo término para la entrega del local fue el primero (1º.) de abril de 2013.
Que no obstante, el arrendatario le solicitó una prorroga por el tiempo de seis (06) meses con el propósito de poder entregar el local en cuestión, tal y como se indica en la clausula tercera del contrato de entrega material , suscrito entre las partes ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha dieciocho (18) de Abril del 2013 quedando anotado bajo el Nº 41, Tomo 47 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria; que ese contrato venció el primero (01) de Octubre del 2013, fecha en la cual se le solicito (sic) al arrendatario que entregara el local, pero, que sin embargo, el arrendatario solicito (sic) nuevamente, “ que por tratarse de que venía la temporada navideña, estudiara la posibilidad de que se le diera una nueva prórroga”, como en efecto ocurrió, , otorgándose una prorroga de entrega material, la cual se haría efectiva en fecha , 05 de enero de 2014, tal y como se indicó en la clausula tercera del contrato de Entrega material suscrito entre las partes contratantes en fecha 29 de noviembre de 2013, tal y como consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital , anotado bajo el no. 37, tomo 177 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria”.
Que llegada la fecha de la entrega material, tal como se estableció en el documento anteriormente descrito y cuya fecha de entrega estaba pautada para el cinco (05) de enero del 2014, el ciudadano CESAR ENRIQUE FERNANDEZ LA ROSA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-9.418.208, se ha negado rotundamente, ha sido contumaz en la solicitud que se le ha realizado en la ENTREGA MAERIAL del local que era arrendatario, cuyos documentos consignó en copia certificada constante de Seis (06) folios, marcado con la letra “A” y entrega material de fecha veintinueve (29) de Noviembre del 2013, el cual igualmente adjuntado en original constante de cinco (05) folios, marcado con la letra “B”; que esta situación ha venido ocasionándole innumerables daños y perjuicios; que es por ese motivo y con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, concatenado con el artículo 528 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 39 del Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios, por el que se ve forzada a demandar judicialmente como efecto demanda al ciudadano CESAR ENRIQUE FERNANDEZ LA ROSA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad V-9-418.208, para que voluntariamente convenga la entrega del local que se le arrendó y el cual se comprometió a entregar o en caso contrario sea obligado a realizar la entrega material por el Tribunal a su digno cargo tal como se comprometió y no dio cumplimiento.
III
En fecha veintiuno (21) de Febrero del 2014 el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, en concordancia con lo dispuesto en el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acordándose el emplazamiento de la parte demandada a fin de que compareciera por ante este Tribunal a dar contestación a la demanda interpuesta en su contra al Segundo (2do) día de despacho siguientes a la constancia en autos de las resultas de su citación, las cuales constan debidamente cumplidas mediante la consignación efectuada por el alguacil designado a tales fines en fecha 10 de abril de 2014, por medio de la cual consignó recibo de citación debidamente firmado por el demandado de autos
En fecha veinticuatro (24) de Marzo del 2014, compareció la ciudadana MIREYA REYES y otorgó Poder Apud-Acta a los profesionales del derecho EMILIO AREVALO CEDEÑO y MIGUEL RENE AREVALO SORIANO, abogados en ejercicios e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nrosº 72.109 y 127.160 respectivamente
En fecha veintiuno (21) de Abril del 2014 compareció la profesional del derecho ZULMA CAMACHO inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 164.184, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada en el presente juicio, tal y como se desprende de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Publica Trigésima Sexta del Municipio Libertador (interina) Caracas, anotado bajo el no. 19 , tomo 22 , folios 103 hasta 106 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y consignó escrito contentivo de la contestación a la demanda, oportunidad en la cual, la aludida representación del accionado alegó lo siguiente:

“PRIMERO: Rechazo, reconvengo y demando; Aunque (sic) es un documento notariado firmado por mi representado, esta hecho de mala fe; SEGUNDO: Mi representado CESAR FERNANDEZ LA ROSA, con dinero de sus propio peculio y a sus solas expensas remodeló el local bajo la palabra de que dichos gastos de inversión y en el acto de prueba consignaré documentos probatorios consistente de las deposiciones de los testigos OMAR OLIVEROS, cédula de identidad Nº 11.919.425 y WALTER ALVAREZ cédula de identidad Nº 17.144.272, que sabe y le consta el dinero que invertí en dicho local, a su vez en el acto de prueba consignaré facturas de gastos en materiales y documento probatorio consistente de las deposiciones de los albañiles; TERCERO: Si bien es cierto que las bienhechurías o mejoras quedan a favor del arrendador, no se trata de reparaciones menores sino de construcción nueva que enriquecerían inapropiadamente y que, sin compensación al que de buena fe hacia ella, enriqueciéndose con expensas de mi defendido. Hechos que serán probados durante el presente juicio. Solicito al ciudadano juez, tome en consideración mi exposición por A: El daño y perjuicio que le causaría la arrendadora al arrendatario por el desalojo. B: Al no reconocerle ni reintegrarle el dinero por la remodelación que únicamente beneficia a la arrendadora que explota el inmueble como un hotel”.

Durante el lapso probatorio, consta que únicamente la parte actora promovió pruebas, pues los escritos consignados por la parte demandada el 07 de mayo de 2014, fueron consignando cuando ese lapso ya estaba vencido. En consecuencia, se procede al análisis y valoración de las pruebas de la parte actora en la forma que sigue:
Mediante escrito de fecha veinticinco (25) de Abril del 2014, el abogado MIGUEL AREVALO en su condición de apoderado judicial de la parte accionante, promovió las siguientes pruebas:
En el particular identificado, PRUEBAS DOCUMENTALES, y con el fin de demostrar que ´efectivamente ya el arrendatario había convenido con la arrendadora en realizar la entrega material en la fecha acordada en dicho contrato´, la parte actora promovió:
a) Original del contrato de entrega material, el cual ratificamos y que corre inserto en el presente expediente desde folio seis (06) al nueve (09) ambos inclusive, en cuatro (04) paginas, de el se desprende que es un contrato de entrega material suscrito por nuestra representada ciudadana MIREYA REYES, demandante y por el demandado ciudadano CESAR ENRIQUE FERNANDEZ LA ROSA, de fecha 18 de abril de 2013.
Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandante aparece otorgado ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto en el Nº 41, Tomo 47, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, no fue objetado en la forma de ley por la parte demanda, lo que obliga a este Tribunal a apreciar ese documento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se declara.
b) Original de contrato de Prorroga de Entrega Material, el cual ratifica, suscrito por nuestra representada ciudadana MIREYA REYES, demandante y por el demandado ciudadano CESAR ENRIQUE FERNANDEZ LA ROSA, de fecha 29 de Noviembre de 2013, el cual tenia vigencia desde el primero (01) de Octubre de 2013 hasta el cinco (05) de enero de 2014, fecha esta ultima en que se comprometió hacer la entrega material del local plenamente identificado en el libelo de demanda, tal como lo señala la cláusula séptima del mencionado contrato y donde el arrendatario se comprometió a realizar la ENTREGA MATERIAL del local dado en arrendamiento y cuya prorroga legal, fue otorgada ante la Notaria Publica Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedo inserto bajo el Nº 37, Tomo 177, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria
Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandante no fue objetado en la forma de ley por la parte demanda, lo que obliga a este Tribunal a apreciar ese documento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se declara.
En fecha treinta (30) de Abril del 2014, el abogado RENE ARÉVALO , en su carácter preanotado, consignó escrito de contestación a una presunta reconvención formulada por la parte demandada, pero siendo que no consta de autos que la parte demandada hubiera interpuesto la mutua petición a que alude la parte actora, y mucho menos que este tribunal hubiere admitido una pretensión de esa naturaleza, el tribunal le niega efecto y valor jurídico a ese escrito, así como, al escrito de pruebas consignado por esa misma parte en fecha en fecha 07 de mayo de 2014, relacionado con esa presunta reconvención, ya que resultan ajenos a la realidad procesal de autos. En ese sentido, y a mayor abundamiento, del escrito libelar se observa que al rechazar la demanda instaurada en su contra, la parte demandada utilizó los términos, Rechazo, reconvengo y demando, (resaltado del tribunal), pero esa sola expresión no puede significar la existencia de una demanda reconvencional en contra del actor, pues ese escrito no contiene los elementos que puedan configurar una pretensión autónoma a la de la accionante. Así se decide.
El día 15 de mayo de 2014, el tribunal difirió la oportunidad para dictar sentencia para el décimo quinto día siguiente, y siendo que la misma no se publicó dentro de ese lapso, el tribunal acuerda la notificación de las partes respecto de este fallo, todo a tenor de lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil
IV
La competencia subjetiva de la ciudadana Jueza, que con tal carácter suscribe esta decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa.
Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:
V
El objeto de la pretensión procesal deducida por el accionante se orienta a exigir una declaratoria judicial que propenda a establecer la terminación del nexo contractual arrendaticio que vincula a las partes hoy en conflicto por vencimiento del término contractual que vincula a las partes, el cual tiene su razón de ser en lo dispuesto por el artículo 1.167 del Código Civil, conforme al cual, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
En el sentido expuesto debe tenerse presente que el legislador (artículo 1.579 del Código Civil) define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, lo que deviene en tener presente que estamos frente a una modalidad contractual que se forma con el simple consentimiento de las partes, pues son ellas las que modelan y definen el elemento de causa necesario para el logro particular de sus respectivos intereses, regulados en el propio contrato donde son partícipes. Tal definición, obliga a considerar que el vocablo ‘tiempo’, a que se refiere la citada norma, no es más que el ámbito de vigencia y aplicación de las distintas obligaciones que asumen y toman para sí las partes contratantes, lo cual, en los términos expresados por el artículo 1211 del Código Civil, constituye la existencia de una obligación a término, en la que solo se fija el momento determinante para la ejecución de la obligación, o para la extinción de la misma, lo que, de suyo, encuentra su correspondencia al examinar el contenido del artículo 1599 eiusdem, pues si el contrato se ha celebrado por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio.
En ese sentido, la parte actora señala, que en fecha 01 de octubre de 2011 le dio en arrendamiento verbal al hoy accionado, el inmueble constituido por el local comercial S/N el cual se encuentra ubicado en el Edificio Junín, Planta Baja, en la calle oeste 4, identificado con el Nº 33 entre las esquinas de Pedrera a Marcos Parra, Parroquia Catedral perteneciente al Municipio Libertador del Distrito Capital, indicándose que el termino de ese arrendamiento fue por el plazo fijo de un año, a cuyo vencimiento se le otorgó al inquilino el lapso de seis (6) meses de prorroga que confiere la ley , y que luego de ello, se le otorgaron dos prorrogas más de seis meses cada una, documentadas en los instrumentos identificados como ´Contrato de Entrega Material´ a que se alude en la demanda, autenticados por ante la Notaria Publica Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Ahora bien, el contrato de arrendamiento que tiene la virtud de activar la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es el contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, ya que si el contrato de arrendamiento es verbal, y no se ha demostrado el acuerdo de voluntades entre las partes sobre el otorgamiento de ese término, se presume que ese contrato fue celebrado a tiempo indeterminado. En el caso de autos consta, que las partes documentaron ese plazo a través del contrato suscrito en fecha 18 de abril de 2013, autenticado por ante Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto en el Nº 41, Tomo 47, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, en el cual, tal y como consta de la Clausula PRIMERA de ese contrato, las partes indicaron lo siguiente:

“CLAUSULA PRIMERA: En fecha, 01 de octubre de 2011, las partes suscribieron un contrato de arrendamiento verbal, el cual tenía una vigencia desde, 01 de octubre de 2011, hasta el 01 de abril de 2013, es decir un año, seis (6) meses.”

Así mismo, en la clausula Tercera de ese contrato, las partes estipularon:

CLAUSULA TERCERA: Por cuanto las partes acuerdan entregar una prorroga legal y así lo recibe “EL ARRENDATARIO”, por un periodo de seis (6) meses, contados desde el primero de abril al 01 de octubre de 2013”. (sic)

Al respecto, el tribunal estima, en un todo conforme con las facultades de interpretación que le confiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que la intención de las partes al momento de suscribir ese documento no fue otra sino la de concederle al arrendamiento verbal que mantenían desde el 01 de octubre de 2011, el carácter de ser una convención a tiempo fijo o determinado por el plazo de un (1) año y seis (6) meses, que va desde el 01 de octubre de 2011, hasta el 01 de abril de 2013, sin que se constate de esa convención la afirmación de la parte actora sobre la vigencia de esa relación por el lapso de un año, y seis de prórroga, pues de conformidad con esa clausula la relación verbal arrendaticia verbal ´tenía una vigencia desde, 01 de octubre de 2011, hasta el 01 de abril de 2013, es decir un año, seis (6) meses´. Si ello es así, de conformidad con el artículo 1.599 del Código Civil, ese contrato concluyó en el día prefijado, esto es, el 01 de abril de 2013, sin necesidad de desahucio, activándose de pleno derecho, desde esa fecha, la prórroga legal a que alude el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aceptando las partes, conforme lo estipulado por ellas en la Clausula TERCERA, ese derecho del inquilino a disfrutar de esa prórroga, pero, es evidente, que el cálculo de seis (6) meses a que alude esa clausula se efectuó en forma errada. En efecto, a partir de la fecha tenida como de terminación del nombrado contrato de arrendamiento, nace para el inquilino su derecho a disfrutar del beneficio de la prórroga legal previsto en el artículo 38, literal b), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tomando en consideración la duración de la relación arrendaticia entre las partes hoy en conflicto, de un año y seis (6) meses calendario. Ello se explica porque al tratarse de una materia en la que privan razones de interés social, la especial legislación inquilinaria propende al establecimiento de un adecuado equilibrio para que los derechos del arrendatario no resulten afectados desde el momento en que se produce o tiene lugar la terminación de la relación económica. Es así como, la especial legislación inquilinaria vigente estima de significativa consideración en beneficio del arrendatario, la concesión de un tiempo prudencial, acorde con la duración del nexo contractual arrendaticio, para que el inquilino adopte todas las previsiones necesarias en aras de que no se vea expuesto a un desalojo arbitrario por parte de su arrendador y, por ende, ser despedido tempestivamente en el goce de la cosa arrendada, y es en tales circunstancias que se erige el instituto jurídico de la prórroga legal, consagrado en el artículo 38 y siguientes del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, si tomamos en cuenta que en el caso de autos la relación arrendaticia entre las partes había tenido una duración de año y medio, esto es, desde el 01 de octubre de 2011, hasta el 01 de abril de 2013, la prorroga legal debía ser de un (1) año, a tenor del literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ello debe advertirse, que la prorroga legal acordada en la clausula TERCERA de aquel acuerdo, le confiere al inquilino un lapso menor al establecido en esa Ley, lo cual disminuye ese derecho, observándose que esa misma circunstancia se repite en el documento suscrito entre las parte en fecha 29 de noviembre de 2013, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas , inserto bajo el no. 37, tomo 177 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, pues, esas partes decidieron prorrogar para el primero de enero de 2014 la entrega del inmueble, siendo que la prorroga legal concedida por la ley al inquilino abarca hasta el 01 de abril de 2014.
Así las cosas, tomando en cuenta que la prorroga legal concedida al inquilino en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fenecería el 01 de abril de 2014, cuando se interpuso la presente demanda en fecha 28 de enero de 2014, se encontraba en plena vigencia ese lapso de prorroga legal, y por lo tanto, no le era potestativo al arrendador pedir su cumplimiento. A mayor abundamiento, debe precisarse que la prorroga legal representa un derecho consagrado en beneficio del inquilino, por lo que, conforme el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esos derechos son irrenunciables y será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos, en cuyo caso, la demanda que nos ocupa debe desestimarse por contraria a esas expresas disposiciones de orden público. Así se decide.
La cuestión anteriormente planteada, tiene su asidero en lo preceptuado por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, pues, habiéndose suscitado una duda razonable que incide en el buen derecho alegado por la parte actora, hace activar el principio de la norma más favorable en beneficio del hoy demandado, pues si la prórroga del contrato cuyo cumplimiento se demanda se encontraba aún en curso al momento de interponerse la demanda, no tiene cabida, por tanto, las exigencias para que se tuviera vencida la misma, por lo cual la demanda iniciadora de estas actuaciones no debe prosperar, resultando inútil entrar al análisis de las demás argumentos defensivos formuladas por la parte demandada al ofrecer su contestación, así se decide.
III
DECISIÓN
Sobre la base de las distintas consideraciones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana MIREYA REYES, en contra del ciudadano CESAR ENRIQUE FERNANDEZ LA ROSA, ambas partes suficientemente identificadas en el encabezamiento de este fallo .
A tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en este proceso.
Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de Julio de dos mil catorce. Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
Regístrese y publíquese.
Notifíquese a las partes
Déjese copia.
La Juez,
Dra. MARÍA AUXILIADORA GUTIÉRREZ.
La Secretaria,
Abg. DILCIA MONTENEGRO

En esta misma fecha, siendo las 10 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia debidamente certificada de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,
Abg. DILCIA MONTENEGRO.