TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas
Años 203 y 155

DEMANDANTE: INMOBILIARIA NEW HOUSE, C.A., sociedad mercantil debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo del la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 09 de diciembre de 1998, quedando anotado bajo el Nº 41, Tomo 531-A-Sgdo.

DEMANDADA: RAFAEL ENRIQUE MEZA SEIJAS, Venezolano, titular cedula de identidad Nº V- 5.155.697.
APODERADOS
DEMANDANTE: PEDRO PADRA, VICTOR PADRA, SORELENA PRADA, YENNY FIGUEIRA, ADRIANA DA SILVA, AGUSTIN BRACHO, DAILYTH MENDOZA Y LAURA BOLINAGA, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nos. 3932.731, 46.868, 97.170, 67.296, 75.763, 54.286, 86.185 Y 107.335, respectivamente.

APODERADOS
DEMANDADA: BRIGIDA CONTREARAS CHACÓN y MIGUELA APONTE, abogados en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A., bajo los Nos 17.175 y 17.343, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO (APELACION)

EXPEDIENTE: Nº 12-0542

- I -
-SÍNTESIS DE LOS HECHOS-

Comienza el presente juicio por demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, presentado en fecha 25 de enero de 2005, ante el tribunal de Distribución, siendo admitida en fecha 31 de enero del año 2005, por el Juzgado Noveno de Municipio ordenando el emplazamiento de la accionada, para la contestación de la demanda dentro del segundo (2do) día de Despacho siguientes a la constancia en autos de la citación practicada.
Por auto de fecha 09 de febrero de 2005 el Tribunal de la causa acordó abrir cuaderno de medidas, a los fines de proveer acerca de la medida de secuestro solicitada.
Mediante diligencia de fecha 16 de febrero de 2005, la ciudadana secretaria del juzgado de la causa dejo constancia de haberse librado la respectiva compulsa de citación.
En fecha 28 de febrero de 2005, la parte demandada procedió a dar contestación a la presente demanda, y opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de marzo de 2005, la parte actora consigno escrito de impugnación, a los instrumentos consignados por la parte demandada en su escrito de contestación.
En fecha 07 de marzo de 2005, la parte actora dio contestación a la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de dicho lapso, presentando sus escritos de promoción de pruebas en fecha 08 de marzo de 2005, la parte demandada, y por la parte actora de fecha 10 de marzo 2005. Siendo admitidas mediante auto de fecha 01 de abril de 2005.
Mediante diligencia de fecha 01 de abril de 2005, la parte actora solicitó se deseche el escrito presentado en fecha 30 de marzo de 2005, ya que no existe tipicidad penal alguna.
En fecha 05 de abril de 2005, la parte accionada consignó escrito solicitando sea desechada la petición hecha por la parte actora en diligencia de fecha 01 de abril de 2005.
Por auto de 08 de abril de 2005, el Tribunal de la causa difirió el acto de exhibición de documentos para el 11 de abril de 2005.
En fecha 08 de abril de 2005, la parte demandada promovió la prueba de cotejo.
En fecha 11 de abril de 2005, la parte demandada haciendo uso de la extensión del lapso probatorio concedido por el Tribunal de la causa, consigno recibos de pago a fin de probar su solvencia.
En fecha 12 de abril de 2005, la parte actora se opuso formalmente a la admisión de las pruebas de la parte demandante.
Por auto de fecha 13 de abril de 2005, el Tribunal de causa negó la admisión de la prueba de cotejo promovida por la parte demandada.
Por auto de fecha 21 de abril de 2005, fue diferida por cinco (05) días la oportunidad para dictar sentencia.
En fecha 28 de abril de 2005, el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la demanda incoada por la sociedad mercantil Inmobiliaria New House, C.A., contra el ciudadano Rafael Enrique Meza Seijas.
Mediante diligencia de fecha 03 de mayo de 2005, la parte demandada, apeló de la sentencia dictada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de abril de 2005.
Por auto de fecha 06 de mayo de 2005, el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Oyó la apelación interpuesta por la parte demandada en el presente juicio en ambos efectos, Asimismo se ordenó remitir mediante oficio la presente causa al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 15 de Febrero de 2012, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, ordenó la remisión del presente expediente a este Juzgado en Virtud de la Resolución Nº 2011-0062, dictada en la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de noviembre de 2011.
En fecha 09 de abril de 2012, este Tribunal le dio entrada a la presente causa asentando la misma en los libros respectivos.
En fecha 28 de Noviembre de 2012, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, dictó Resolución N° 2012-0033, mediante la cual prorrogó por un año la vigencia de estos Juzgados itinerantes.
En fecha 22 de enero de 2013, se dejó constancia de haberse cumplido con todas las formalidades de las resoluciones Nos. 2011-0062 y 2012-0033, emanadas de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, para el abocamiento de quien suscribe la presente decisión.
En virtud de la Resolución Nº 2013-0030, de fecha 04 de Diciembre de 2013, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, prorrogó nuevamente la competencia de estos Juzgados Itinerantes hasta sentenciar todas las causas que le fueran remitidas por el circuito judicial de primera instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de Caracas
Estando este Juzgado en la oportunidad de dictar sentencia, pasa hacerlo con base a las siguientes consideraciones.
-II-
ALEGATO DE LAS PARTES
De la parte actora
En síntesis, la representación judicial de la parte actora en el libelo de la demanda alegó lo siguiente:
Que en fecha 01 de mayo de 1996, la sociedad mercantil Administradora Yuruary, C.A., dio en arrendamiento al ciudadano Rafael Enrique Meza Seijas, un inmueble constituido por el local “1” ubicado en la planta baja del Edificio 888, situado de Dr. Díaz a Peinero, Avenida Universidad.
Que el contrato fue cedido en fecha 01 de mayo de 2000, sin reserva alguna y con todos sus derechos, acciones y obligaciones por la sociedad mercantil Administradora Yuruary C.A., a la sociedad mercantil Corporación 888, C.A.
Que en fecha 03 de mayo de 2000, fue cedido con todos sus derechos, acciones y obligaciones a la sociedad mercantil Inmobiliaria y de Servicio Administrativos Luxor, C.A.
Que en fecha 05 de agosto de 2004, fue cedido nuevamente en cesión privada la cual forma parte del contrato, a su representada Inmobiliaria New House, C.A.
Que la cesión del contrato fue notificada al arrendatario por intermedio de comunicación privada y se practicó nuevamente vía telegrama por medio del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), en fecha 25 de agosto de 2004.
Que el referido contrato de arrendamiento imponía al arrendatario obligaciones que debía cumplir durante el disfrute y uso del bien inmueble.
Que la clausula segunda del contrato de arrendamiento quedo estipulado el canon de arrendamiento y que el mismo fue modificado, variado e incrementado progresivamente de común acuerdo entre las partes estableciendo un canon máximo mensual de Seiscientos Ochenta y Un Mil Seiscientos Noventa Bolívares con Sesenta y Cinco Céntimos (Bs. 681.690,75) ahora (Bs.f 681,69), todo ello de conformidad con lo establecido en el contrato de arrendamiento en la cláusula vigésima. Que la pensión de arrendamiento debía pagarla por mes calendario vencido, menos la última que debía pagarla el último día de vigencia del contrato. Que el incumplimiento del inquilino, en el pago de un canon de arrendamiento dentro de los 15 días inmediatamente subsiguientes a la fecha de su exigibilidad, faculta a la arrendadora a exigir la resolución del contrato, la devolución del inmueble y el cumplimiento de cualquier otra obligación asumida por el inquilino.
Que el arrendatario a la presente fecha ha incumplido con lo convenido en el referido contrato y ha violentado la norma contenida en el artículo 1592 del Código Civil, es decir, la de pagar la pensión de arrendamiento mensual en los términos convenidos.
Que con la presente acción se persigue que sea declarado resuelto el contrato de arrendamiento y por consecuencia extinguida la obligación contractual. La inmediata recuperación del inmueble, fundamentado en que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio a diciembre de 2004.
Que en nombre de su representa procede a demandar al ciudadano Rafael Enrique Meza Mejias en su condición de arrendatario para que convenga o en su defecto sea condenado:
1. En resolver el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de mayo de 1996, autenticado en fecha 24 de mayo de 1996.
2. En entregar el inmueble ya identificado, con todos los accesorios, en perfecto estado, completamente desocupados de bienes y de personas.
3. En pagar la cantidad de Cuatro Millones Setecientos Setenta y Un Mil Ochocientos Treinta y Cinco Bolívares Con Veinticinco Céntimos. (Bs. 4.771.835,25) ahora (Bs.f 4.771,83), por concepto de cánones de arrendamiento dejados de cancelar correspondientes a los meses de junio a diciembre de 2004, ambos meses inclusive.
4. Subsidiariamente los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total y definitiva terminación del juicio.
5. En pagar las costas y costos del juicio, incluyendo los honorarios profesionales de abogados a que haya lugar.
Solicitó se decretara medida preventiva de secuestro a tenor de lo establecido en los artículos 585, 588 ordinal 2º en concordancia con el artículo 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil.
Fundamento la presente acción en los artículos 1.579, 1.594, 1.599, 1.583, 1.159, 1.160, 1.167, y 1.601 del Código Civil, los artículos 36, 47, 286, 585, 588, 599 ordinal 7º, 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 15 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Asi como todas las clausulas contenidas en el contrato de arrendamiento.
De la demandada
La parte demandada, en la oportunidad procesal para contestar la demanda incoada en su contra, alegó lo siguiente:
Negó y rechazo la demanda por no ser cierto los hechos alegados ni el derecho invocado como fundamentación de la misma.
Opuso la falta de cualidad de la actora para intentar o sostener el presente juicio, por cuanto no existe la cesión en la que pretende acreditar tal carácter.
Que el contrato cedido no es el contrato de arrendamiento, de manera que no existe la cesión que supuestamente hizo la Corporación 888 a la empresa C.A. Inmobiliaria y de Servicios Administrativos Luxor, y al no existir dicha cesión dicha empresa no podía ceder el contrato a la parte actora.
Negó y rechazó que se haya notificado a su representado de la última cesión.
Impugnó dicha notificación por carecer de fecha cierta, por lo tanto no se demuestra con ella que se le haya notificado de la cesión a su representado.
Impugnó el contenido del telegrama de fecha 25 de agosto de 2004, y negó que haya sido entregado a su representado, por cuanto del acuse de recibo se evidencia que la persona que supuestamente le fue entregado esta identificada con un número de cédula distinto al que corresponde a su representado.
Que no es cierto que su representado este obligado a pagar el monto del canon mensual demandado, ni ningún otro canon que haya sido fijado por el organismo regulador.
Que el local que ocupa su representado forma parte del local Nº 1, pero no es el local Nº 1, en consecuencia su representado no está obligado a pagar ningún canon que haya fijado o fije en el futuro el organismo regulador.
Que su mandante no está insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento demandadas.
Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la actora demanda pretensiones que se excluyen entre sí.

-III-
DE LAS PRUEBAS
Trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA

La parte actora, consignó junto a su escrito libelar, las siguientes instrumentales:

Original de instrumento poder conferido por ante la Notaria Pública Trigésimo Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de septiembre de 2004, anotado bajo el N° 56, Tomo 32, de los libros llevados ante esa dependencia. En cuanto a esta documental, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, por cuanto la misma no fue tachada ni desconocida conforme con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, quedando de esta manera debidamente demostrada la cualidad con que actúa el apoderado judicial de la parte actora. Así se declara.-
Original de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 24 de mayo de 1996, suscrito por la Administradora Yuruary, C.A., y el ciudadano Rafael Enrique Meza Seijas, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Duodécima de Caracas, quedando anotado bajo el Nº 82, Tomo 52 de los libros de autenticaciones llevado por esa dependencia. Este Juzgador le otorga valor probatorio a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil, quedando demostrada la primera relación contractual alegada por la parte actora, la cual tuvo como objeto el arrendamiento del inmueble ya descrito. Así se decide.-
Documento original contentivo de cesión de contrato de arrendamiento de fecha 03 de mayo de 2000, suscrito por la sociedad mercantil Corporación 888, S.A., y la Sociedad Mercantil C.A., Inmobiliaria y de Servicios Administrativos Luxor, cuyo arrendatario es el ciudadano Rafael Meza Seijas, según contrato de arrendamiento celebrado en fecha 24 de mayo de 1996 y el cual forma parte de esta cesión. Siendo que la misma fue desconocida en la oportunidad procesal correspondiente, observa quien aquí decide que consta en autos recibos de pago a favor de la cesionaria, promovidos por la parte accionada, por lo que mal podría alegar el demandado el desconocimiento de esta cesión quedando demostrada no solo la relación arrendaticia entre la cesionaria y el demandado, sino también la cesión alegada por la parte actora, la cual tuvo como objeto el contrato de arrendamiento del inmueble ya descrito y valorado, por lo que este Juzgador le otorga valor probatorio a tenor de lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Documento original contentivo de cesión de contrato de arrendamiento suscrito por la Sociedad Mercantil C.A., Inmobiliaria y de Servicios Administrativos Luxor, y la sociedad mercantil Inmobiliaria New Hause, C.A., cuyo arrendatario es el ciudadano Rafael Meza Seijas. Este Juzgador le otorga valor probatorio a tenor de lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que valorada como ha sido la prueba supra explanada queda demostrada la cesión alegada por la parte actora así como la cualidad con que actúa en el presente juicio Así se decide.-
Misivas original emitida por la sociedad mercantil Inmobiliaria New House, C.A., dirigido al ciudadano Rafael Enrique Meza Mejias, mediante la cual participó la cesión de contrato de arrendamiento efectuada según documento privado en fecha 05 de agosto de 2004, e informó al arrendatario la dirección donde a partir de esa fecha debía efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento. Dicho instrumento de naturaleza privada fue impugnado por la parte accionada, lo que en principio implicaría que no tendría valor procesal; aunque en este caso se debe hacer las siguientes precisiones. Una cosa es impugnar su contenido, y otra, es desconocer su firma, pero es el caso que la parte demandada procedió a señalar “… siendo que tal recaudo no le es oponible por su firma sino por su cédula , la impugnamos, toda vez que la cedula de nuestro mandante es la Nº 5.155.697…” .En razón de lo anterior, considera quien decide que la parte demandada no desconoció la firma expresamente, y si bien, la ley no regula fórmulas sacramentales a los fines del desconocimiento, si debe ser expreso e inequívoco como enseña el autor RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE en CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL COMENTADO, EDITORIAL LIBER, CARACAS, TOMO III, 2004, PAG.424 quien al respecto sostiene que “…El desconocimiento de un documento privado debe ser categórico y formal la negativa: clara, precisa y especifica…”; ello como el mismo indica para saber el origen del documento, esto es, si emana o no de la parte (Ob.cit., p.425). En consecuencia, se tiene como no desconocida la firma expresamente por la parte accionada, sino, impugnado en forma genérica la comunicación presentada en original; ya que la representación judicial demandada basó su defensa en que la parte actora identifica al notificado por su número de cédula y no por su firma; pero jamás señaló que ésta no haya recibido la notificación de la cesión de contrato de arrendamiento, por lo que este sentenciador le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en los artículos 1363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Telegrama con certificación de entrega, emanada del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), en el cual se le hace la notificación de la cesión del contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano Rafael Meza Seijas y la sociedad mercantil C.A., Inmobiliaria y de Servicios Administrativos Luxor a la sociedad mercantil Inmobiliaria New Hause C.A., se evidencia que dicho telegrama fue entregado en fecha 27 de agosto de 2004, en la dirección del inmueble objeto del presente juicio. Ahora bien; respecto del citado telegrama, verifica este sentenciador que el mismo cumple con los parámetros legales a que se refiere el artículo 1.375 del Código Civil, en consecuencia tiene el valor de instrumento privado, y por tanto eficaz y oportunamente notificado el arrendatario de la voluntad del arrendador de ceder el contrato de arrendamiento con todos sus derechos acciones y obligaciones a la sociedad mercantil Inmobiliaria New House C.A., se tiene una presunción iuris tantum, no desvirtuada por el arrendatario en el transcurso de la litis, y siendo que a este tipo de documentos poseen valor probatorio; porque es librado por un Instituto Autónomo del Estado Venezolano, y por lo tanto el acto que contiene goza de confianza y fidelidad, como acto administrativo que es; ya que goza de ejecutividad y ejecutoriedad, de acuerdo con el artículo 8 de la Ley de Procedimientos Administrativo, este sentenciador le otorga el carácter de plena prueba al referido documento . Así se decide.-
Copia Simple de Expediente Administrativo Nº 38.7247.195-3er cuerpo, de la Dirección General Sectorial de Inquilinato, en el cual se verifica el procedimiento de regulación para vivienda, comercio y otros usos del inmueble Edificio “888” , de fecha 31 de julio de 1998. Ahora bien de la revisión de las actas procesales, observa quien aquí decide que fue promovido por ambas partes sentencia de fecha 10 de agosto de 2000, emanada del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, en la cual fue declarada la nulidad de la mencionada Resolución, por lo que no existe materia de valoración, siendo así, la misma es desechada del cúmulo probatorio. Así se decide.-
Copia fotostática del título de propiedad del EDIFICIO 888, TORRE “A” donde forma parte el inmueble dado en arrendamiento. Igualmente, dicho fotostato, se encuentra debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha cuatro 03 de septiembre de 1991, siendo anotado bajo el N° 12, tomo 31 del Protocolo Primero. Siendo que la misma no fue impugnada ni tachada en su oportunidad legal, este sentenciador la aprecia conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 1.357 y 1.359 del Código Civil, considerándolo plena prueba el hecho de que la referida sociedad mercantil adquirió plenamente la propiedad del inmueble objeto del presente juicio. Y así se declara.
Promovió Copia simple de sentencia emanada del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, de fecha 10 de agosto de 2000, en el cual quedo fijado el canon de arrendamiento máximo mensual y su respectiva distribución, para comercio, oficina, vivienda y otros usos del Edificio 888, del cual forma parte el inmueble aquí en litigio. Al respecto este sentenciador lo considera como un documento judicial, por lo que lo aprecia y valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide.-
Promovió documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil Corporación 888. S.A., y acta de asambleas Extraordinarias de Accionistas de fecha 07 de mayo de 2003, las cuales corren insertas en cuaderno de medidas. Al respecto, observa quien aquí decide que de tales documentales se desprende que el ciudadano Aquilino Navarro, Titular de la cédula de identidad Nº 82.817, no es accionista ni forma parte de la directiva de la mencionada sociedad mercantil, por lo que se valoran de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, deben tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-
Promovió acta de asambleas Extraordinarias de Accionistas de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria New House, C.A., de fecha 24 de febrero de 2000, inserta en el cuaderno de medidas. Observa quien aquí decide que de la documental en cuestión se desprende el nombramiento de la junta directiva y de la cual el ciudadano Aquilino Navarro, Titular de la cédula de identidad Nº 82.817, no forma parte de la directiva de la mencionada sociedad mercantil, por lo que se valoran de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, deben tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-
Promovió notificación privada suscrita por la sociedad mercantil C.A. Inmobiliaria y de Servicios Administrativos Luxor, de fecha 11 de julio de 2002, dirigida al ciudadano Rafael Meza Seijas, en el cual se le informa la aplicación de la regulación del canon de arrendamiento mensual aplicable al local, la cual corre inserta en el cuaderno de medidas. Siendo que la misma no fue desconocida en la oportunidad procesal correspondiente, observa quien aquí decide que la misma se encuentra ajustada a la sentencia emanada del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, de fecha 10 de agosto de 2000, en el cual quedo fijado el canon de arrendamiento máximo mensual en Seiscientos Ochenta y Un Mil Seiscientos Noventa con Setenta y Cinco Céntimos (Bs. 681.690,75) por lo que este Juzgador le otorga valor probatorio a tenor de lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Promovió recibos por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2004, a razón de Seiscientos Ochenta y Un Mil Seiscientos Noventa con Setenta y Cinco Céntimos (Bs. 681.690,75), Al respecto, este Tribunal observa que tales documentos constituyen instrumentos privados emanados de la propia parte, los cuales de conformidad con lo establecido en el artículo 1.378 del Código Civil, carecen de valor probatorio. Así se establece-
Promovió acta de medida de secuestro, ejecutada por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, la cual corre inserta en el cuaderno de medidas. Al respecto quien aquí decide lo considera como un documento judicial, por lo que le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.-
Promovió prueba de exhibición del recibo correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de mayo de 2004, que el demandado realizó ante la Oficina de la sociedad mercantil C.A. Inmobiliaria Luxor y del recibo provisional correspondiente a la cancelación y abono de alquiler que el demandado realizó en efectivo y cheque Nº 81047521, ordenándose la intimación de la parte demandada, mediante auto de admisión de pruebas de fecha 01 de abril de 2005, a fin de exhibir los originales de los recibos antes descritos, evacuándose dicho acto el 11 de abril de 2005. En el caso de autos, la parte accionada solo se limito a señalar: “… que es imposible que los originales de los documentos que se me pide exhiba obren en mi poder…”. Siendo que no impugnó las copias producidas por la actora, este sentenciador las tiene como fidedignas a tenor de lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé que: “...Si el instrumento no fuere exhibido en el plazo indicado, y no apareciere en autos prueba alguna de no hallarse en poder del adversario, se tendrá como exacto el texto del documento, tal como aparece de la copia presentada por el solicitante acerca del contenido del documento...”. Así se declara.-

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
De igual manera, en su escrito de contestación consignó las siguientes instrumentales:
Copia Simple de Expediente Administrativo Nº 38.7247.195-3er cuerpo, de la Dirección General Sectorial de Inquilinato, en el cual se verifica el procedimiento de regulación para vivienda, comercio y otros usos del inmueble Edificio “888”, de fecha 31 de julio de 1998, Copia simple de sentencia emanada del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, de fecha 10 de agosto de 2000, siendo impugnadas por la parte actora, de la revisión de autos se desprende que dichas documentales fueron aportadas por ambas partes por lo que se le otorga el valor probatoria ya concedido. Así se decide.-
Oficio Nº FMP-60-253-2004, de fecha 19 de febrero de 2004, y actuaciones cumplidas relacionadas con el acto administrativo dictado por el órgano regulador, en relación a la tacha propuesta ante la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Al respecto, este Tribunal la considera fidedigna de su original y le otorga valor probatorio a la misma, en virtud de que constituye un documento judicial. Por lo tanto, por ser un documento emanado de la administración este Tribunal debe darle el valor probatorio que la ley le concede, sin embargo al no tener relación con la litis la misma es desechada del cumulo probatorio Así declara.-
Recibos de fecha 18 de marzo y 18 de noviembre de 2004, el primero por la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00), como abono a deuda mayor por concepto de alquileres cuyo último recibo cancelado fue el 06 de marzo de 2003, por la cantidad de Doscientos Ochenta y Seis Mil Cuatrocientos Setenta Bolívares (Bs. 286.470,00), correspondiente al mes de julio 2002, y el segundo por la cantidad de Un Millón Setecientos Diez Y Ocho Mil Ochocientos Veinte Bolívares (Bs. 1.718.820,00), correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses julio a diciembre de 2004. Al respecto el Tribunal observa que, por cuanto dichas documentales emanan de terceras personas, y fueron impugnados en su oportunidad procesal, los mismos debieron ser ratificados mediante la testimonial correspondiente, de conformidad con las reglas establecidas en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por tanto al haber omitido la representación judicial de la parte demandada tal formalismo, es forzoso para este Juzgador desechar las misma del proceso. Y así se decide.
Promovió acta constitutiva y estatutos de la sociedad mercantil Distribuidora Kaorichan C.A, debidamente registrada por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 08 de marzo de 1996, bajo el Nº 40, Tomo 100-A Sgdo. Al respecto el Tribunal la desecha por impertinente, por cuanto el contenido de dicha instrumental no guarda relación con los hechos discutidos en este presente proceso. Así se declara.-
Promovió copia simple de contrato de arrendamiento suscrito por la sociedad mercantil Corporación 888, S.A., y el ciudadano Wei Tsien Cheng, debidamente autenticado Notaria Pública Trigésimo Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de noviembre de 2003, bajo el Nº 67, Tomo 78, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia. Al respecto el Tribunal la desecha por impertinente, por cuanto el contenido de dicha instrumental no guarda relación con los hechos discutidos en este presente proceso. Así se declara.-
Promovió prueba de cotejos para que mediante prueba grafotécnica quede demostrado que la firma que suscribe los derechos cedidos corresponden al ciudadano Aquilino Navarro, cedula de identidad Nº 825.817. Siendo que la prueba de cotejo constituye una carga procesal para la parte que la promueve en juicio, en el caso de autos se evidencia que la mencionada prueba fue promovida una vez que los recibos opuestos fueron desconocidos, la misma no fue evacuada, por lo que este Juzgador no tiene materia sobre la cual emitir pronunciamiento de valoración quedando la misma desechada del cúmulo probatorio. Así se decide.-

-IV-
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD INVOCADA

Este Juzgador pasa a dictar sentencia con base a las motivaciones de hecho y de derecho que de seguidas se explanan:
Alegaron las ciudadanas Brigida Contreras Chacón y Miguela Aponte, en su carácter de apoderadas judiciales del ciudadano RAFAEL ENRIQUE MEZA SEIJAS, como punto previo en la oportunidad de dar contestación a la demanda, como defensa perentoria la falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio, por cuanto no existe la cesión en la que pretende acreditar tal carácter.
Ahora bien, en este estado, considera este Juzgador necesario definir el término de cualidad, y a tal efecto, la Colección Jurídica Opus en su Tomo II, reseña:

“Cualidad. La cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónimo o equivalente de interés personal e inmediato. (…) La legitimación es, pues, la cualidad necesaria de las partes. El Proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)” (Resaltado del Tribunal).

Con respecto al instituto procesal de la cualidad, el autor patrio, Arístides Rengel Romber, en su libro “Tratados de Derecho Procesal Civil Venezolano”, Tomo II, sostiene lo siguiente.
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.
Al respecto, observa este sentenciador que el ilustre representante de la escuela procesal italiana Chiovenda, considera a la cualidad como una relación de identidad, y este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar (Legitimatio ad Causam) o cualidad, y la legitimación para proceder (Legitimatio ad Processum) o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.
Tomando la posición de Chiovenda y a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte.
Al respecto, el autor Luís Loreto señala lo siguiente:

“El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado (...) este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir.
La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra la ley concede la acción”.

Bajo esta prédica se debe analizar el alegato de falta de cualidad activa, fundamentado en el decir de la parte demandada, que la sociedad mercantil Inmobiliaria New House,C.A., no es cesionaria del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 24 de mayo de 1996, suscrito por la Administradora Yuruary, C.A., y el ciudadano Rafael Enrique Meza Seijas., contrato que fue cedido por la Sociedad Mercantil C.A., Inmobiliaria y de Servicios Administrativos Luxor. Ahora bien, de la revisión de las actas procesales se evidencia documentos privados de cesión del mencionado contrato de arrendamiento y sus respectiva notificación, los cuales no fueron desvirtuados por la parte demandada otorgándoles este sentenciador pleno valor probatorio, siendo que de la ultima cesión se deprende la cualidad con la que actúa la parte actora en el presente juicio. En consecuencia es improcedente la defensa perentoria de falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada. Y así se decide.-

-V-
DEL MERITO DE LA CAUSA

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa:
Se ventila aquí una acción por resolución de contrato de opción de compraventa motivada al incumplimiento de la obligación de la demandada, consistente en efectuar el pago pactado en el contrato de compraventa.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción incoada, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de una de la parte demandada respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa esta alzada que la parte actora trajo a los autos el original del contrato de arrendamiento y su respectiva cesión, pruebas éstas valoradas en el capítulo de las pruebas del presente fallo. Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda. Y así se establece.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa esta Alzada que a decir de la parte actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre y diciembre del año 2004.
Ahora bien, luego de haber sido probada la existencia de la obligación de pago de los cánones mensuales de arrendamiento, correspondía al obligado demostrar el pago o algún otro hecho extintivo de la obligación locativa.
En este sentido, conviene citar al procesalista venezolano RENGEL-ROMBERG, Arístides, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, afirma lo siguiente:

“La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”.
(Resaltado del Tribunal)

En el caso de marras, la parte actora demostró la existencia de la obligación locativa en cabeza del demandado. Al respecto, asevera ElOY MADURO LUYANDO, en su Curso de Obligaciones:
“En las obligaciones de resultado al acreedor le bastará probar la existencia del contrato para que el deudor sea declarado responsable del incumplimiento, es el deudor que tiene la carga de la prueba del hecho que extingue su obligación: la causa extraña no imputable”
(Negritas del Tribunal)

Lo anterior, en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
(Negritas del Tribunal)

En consecuencia, toda vez que en el caso que nos ocupa, ha quedado demostrada la existencia de la relación arrendaticia y siendo que la parte demandada no probó el pago de los cánones de arrendamiento que se denuncian como insolutos en el libelo de la demanda, la pretensión resolutoria instaurada debe ser declarada procedente. Habida cuenta de lo antes expuesto, resulta indefectible declarar sin lugar la apelación interpuesta por la abogada Brigida Contreras Chacón en representación de la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de abril de 2005. Y así se decide.-

-VI-
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentara la sociedad mercantil Inmobiliaria New House,C.A., contra el ciudadano Rafael Enrique Meza Seijas, ambas partes ya identificadas ampliamente en el presente fallo decide:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido contra sentencia dictada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de abril de 2005.

SEGUNDO: SIN LUGAR la falta de cualidad opuesta por la parte accionada.

TERCERO: SE CONFIRMA en cada una de sus partes la sentencia dictada en fecha dictada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de abril de 2005.

CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se le impone a la parte demandada, el pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la litis.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de Junio del año Dos Mil Catorce (2014). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
EL JUEZ

CESAR HUMBERTO BELLO
EL SECRETARIO,

ENRIQUE GUERRA

En la misma fecha siendo las dos y cincuenta minutos de la tarde (02:50 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,

ENRIQUE GUERRA

Exp. Nº AH13-R-2005-000009
Itinerante N° 12-0542.-
CHB/EG/Delvia.-