REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
ASUNTO : AP31-V-2011-000747
El juicio por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, intentado por el ciudadano MARIO CUSTODIO TAVARES GOMES, titular de la cédula de identidad Nº 6.175.354, representado judicialmente por el abogado Mario Tavares Marques, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 42.254, contra los ciudadanos CELESTE MARISELA MARTINS de JIMÉNEZ y LUIS JOSÉ JIMENEZ PACHECO, titulares de las cédulas de identidad números 6.471.308 y 4.428.543, en ese orden, representados en juicio por la abogada Yraima Polacre, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 42.488, en el escrito de contestación, la parte demandada propuso la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
PRIMERO
En el escrito de demanda, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega de la cosa arrendada, por vencimiento de la prórroga legal, siendo destinado a vivienda, ubicado en el edificio Servo de Dios, situado entre las esquinas de Chimborazo a Teñidero, distinguido con el Nº 45, Planta Cuarta, parroquia Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital, alegando que la relación se inició el 01 de junio de 2006 y la última renovación tenía la duración de un año fijo, contado a partir del 01 de junio de 2007 hasta junio de 2008, sin prórroga contractual.
Que la relación arrendaticia tuvo la duración de dos años, contados desde el 01 de junio de 2008, por lo que la prórroga legal de un año, finalizó el 01 de junio de 2009 y siendo que a los arrendatarios se les exigió la entrega del inmueble inmediatamente finalizado la prórroga legal, no ha operado la tácita reconducción.
Por su lado, la parte demandada admitió que el 05 de julio de 2006, celebró contrato de arrendamiento con el actor, por el inmueble por él descrito en el libelo de demanda por la duración de seis meses contados a partir del 01 de junio de 2006, vencido el mismo transcurrió la prórroga legal de seis meses y a su vencimiento, pactaron nuevo contrato el 23 de octubre de 2007, por un año fijo, contados a partir del 01 de junio de 2007, con vencimiento el 01 de julio de 2008 y a su vencimiento, operó la prórroga legal el 01 de julio de 2009. Que vencida la misma siguen ocupando el inmueble con la anuencia y aceptación del arrendador, quedando renovado el contrato pero a tiempo indeterminado, por operar la tacita reconducción.
Que no se evidencia que el arrendador haya notificado por escrito su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, una vez vencida la prórroga legal, sino que vencida la misma, siguen ocupando desde el 01 de julio de 2011 el inmueble, por lo que el contrato dejó de ser a tiempo determinado para convertirse a tiempo indeterminado, por lo que no es procedente demandar el cumplimiento por vencimiento del término dado que ello no lo permite la ley.
SEGUNDO
No obstante la proposición de la citada cuestión previa, se siguió sustanciando la causa hasta el punto que por auto del 28 de mayo de 2014, se fijó el quinto día de despacho a los fines de la audiencia de juicio, a pesar que el artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de indica que si en la contestación se proponen cuestiones previas, las mismas deben ser sustanciadas y resueltas de acuerdo al procedimiento previsto en el artículo 346 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En este caso, se observa que transcurrieron los lapsos previsto en el artículo 351 y 352 eiusdem, esto es, los cinco días para contradecir la cuestión previa; los ocho días de la articulación probatoria y los diez días para la decisión.
Siendo así, debe resolverse la citada cuestión previa antes de la fijación de la oportunidad de la audiencia de juicio, tomando en cuenta que las cuestiones previas son excepciones que se plantean en el proceso, cumpliendo una función saneadora, para desembarazarlo de todo cuanto pudiera obstaculizar el camino que debe conducirlo, sin obstáculos a la etapa siguiente.
En nuestro proceso se ha proscrito la nulidad por la nulidad misma, toda vez que la misma debe buscar siempre un fin útil. De allí que el artículo 206 ibídem, señala:
“Los Jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su valides.
En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado”.
En el procedimiento judicial relativo a demandas sobre inmuebles destinados a viviendas, la Ley prevé expresamente la forma de resolver las cuestiones previas que se propongan con la contestación de la demanda, remitiendo al trámite que sobre las mismas prevé el Código de Procedimiento Civil, sin lo cual no se puede ir a las etapas procesales siguientes.
En tal sentido, visto que las partes ejercieron sus respectivos derechos a probar, luego de lo cual se fijó la oportunidad de la audiencia, sólo queda por resolver la cuestión previa para poder fijar validamente la oportunidad de la citada audiencia.
En tal sentido, considerando que la decisión que se dicte sobre la cuestión previa alegada no incide en las pruebas aportadas por las partes, las mismas deben mantener su plena eficacia a los fines de su valoración en la audiencia y solo declarar la nulidad del auto del 28 de mayo de 2014, mediante el cual se había fijado ese acto. Por ello, habiéndose dado un trámite procesal distinto al legalmente previsto, luego de la contestación a la demanda, donde se propuso la cuestión previa en referencia, formalidad esencial del proceso que garantiza el derecho a la defensa y el debido proceso, se declara la nulidad de dicho auto y se procede a decidir la cuestión previa.
TERCERO
La cuestión previa alegada relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, trata de un presupuesto que atañe a la acción y debe aparecer textual en la ley, la voluntad del Legislador de no dar tutela para reclamar en juicio determinado interés. Esto es, que debe aparecer de manifiesto la prohibición de abrir un procedimiento de tutela para determinada pretensión, como aparece, por ejemplo, en el artículo 1801 del Código Civil, según el cual: “La ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta”.
En este caso, la parte actora pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento en cuanto a la entrega de la cosa arrendada por vencimiento de la prórroga legal, alegando que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado en el que -en sus palabras no ocurrió la tacita reconducción-. Siendo así, lejos de haber disposición expresa de la ley de admitirla a tramite, la pretensión encuentra tutela en el ordenamiento jurídico, pues según lo previsto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento, señalaba: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.
En efecto, según el autor Liebman, las condiciones para el ejercicio de la pretensión son: la posibilidad jurídica, el interés y la legitimación. La primera de las condiciones, que es la discutida en el caso, se refiere a que la pretensión jurídica, pueda ser atendida a través de los órganos jurisdiccionales y se pueda concretar en la esfera jurídica de la persona, de acuerdo a la sentencia que llegue a dictarse. Por ello, en principio toda pretensión es tutelada por el derecho a menos que texto expreso de la ley la niegue bien por haber caducidad de la acción o la prohibición de admitir la pretensión propuesta, situación que no ocurre en este caso. Por todo ello, se declara sin lugar la cuestión previa alegada.
Cosa distinta es que en el mérito del asunto y, de acuerdo a lo alegado y probado se determine que, haya ocurrido la tácita reconducción y que a pesar de haberse pactado un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, se haya convertido a tiempo indeterminado, como efecto de la tacita reconducción. Pero esta situación sólo puede verificarse de acuerdo al análisis del material probatorio en la audiencia de juicio, que se llevará a efecto en la oportunidad correspondiente.
CUARTO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara: LA NULIDAD del auto del 28 de mayo de 2014. SEGUNDO: Se REPONE la causa al estado de fijar nueva oportunidad para la audiencia de juicio. TERCERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa alegada por la parte demandada.
Publíquese, regístrese.
De conformidad con lo dispuesto en los artículos 14 y 233 ibídem, notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo, haciéndoles saber que la audiencia de juicio se llevará a efecto a las once de la mañana (11:00 a.m.) del quinto (5º) día de despacho, computados desde que conste en autos la notificación de la última de las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los diez (10) días del mes de junio de dos mil catorce (2014). Años 203º de la Independencia y 155º de la Federación.
EL JUEZ,
MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA,
TABATA GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 01:44 p.m., se publicó el fallo.
LA SECRETARIA,
TABATA GUTIERREZ
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