TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO VIGESIMO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, 16 de junio de 2014
203º y 154º
Vista la anterior demanda interpuesta por la Abogada YASMIN CORDOBA BARRIOS, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 19.623, en su carácter de apoderada de la ciudadana NORIS YELITZA TIBERIO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-6.269.106, y lo recaudos consignados, asignada por la UNIDAD DE RECEPCIÒN Y DISTRIBUCION DE DOCUMENTOS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre su admisión o no, observa: la parte actora fundamento su demanda en los siguientes hechos:
“…Consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitana de Caracas, de fecha 05 de septiembre del 2008, inserto bajo el Nº 61, Tomo 86 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria que mi poderdante celebro con el ciudadano ARNALDO JOSE QUINTERO GUEVARA, un compromiso reciproco de compra venta por un inmueble de su propiedad, constituido por un lote de terreno que tiene doscientos noventa metros cuadrados (290 m2), ubicado dentro de los terrenos que a su vez formaron parte de la denominada finca “LOS HATICOS”, ubicada en el Kilometro trece (13) de la carretera nacional que conduce de Caracas al Junquito, en jurisdicción de la Parroquia Antemano Municipio Libertador del Distrito federal (hoy Capital), cuyos linderos y demás especificaciones constan suficientemente en el libelo de la demanda, y que inicialmente en fecha 15-12-2006, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el Nº 26, Tomo 117 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que mi representada Noris Yelitza Tiberio Mesa y el ciudadano Arnaldo José Quintero Guevara, celebran compromiso recíproco de compra venta por el inmueble antes descrito; posteriormente y por cuanto transcurría el tiempo y al comprador no le habían aprobado el crédito, éste le solicita a mis representada para que celebren una nueva opción; ya que según él, la celebrada en fecha 15-12-2006, se había vencido, mi representada accede y celebran una nueva opción el 04-12-2007, por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Liberador del Distrito Capital, inserto bajo el Nº 21, Tomo 68 de los libros de autenticacione llevados por esa Notaría; transcurrió casi otro año y en el mes de septiembre del 2008, nuevamente el comprador le pide a la vendedora, que celebren un nuevo compromiso debido a que el Banco donde el comprador tramitaba, según él, su crédito, exigía un compromiso con fecha reciente, esta nueva opción se celebra por ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 05 de septiembre de 2008, inserto bajo el Nº 61, Tomo 86 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría y finalmente en fecha 12-09-2008, celebran otro compromiso reciproco de compra venta, por sugerencia del comprador y mi representada con el sólo deseo de vender el inmueble accede a celebrar otra opción de compra venta, esta vez privada, de igual forma ambas partes por documento privado de fecha 04 de agosto de 2008, a los fines de evitar cualquier confusión, convinieron de mutuo y amistoso acuerdo en dejar sin efecto jurídico y en todas y cada una de sus partes y en su contenido y firma los documentos otorgados por ellos en fecha 15-12-2006 y 04-12-2007 y el documento privado de opción de compra venta de fecha 12-09-2008,y en ese mismo documento ratificaron que el único documento de compromiso recíproco de compra venta por el inmueble aquí descrito y valedero entre ellos esa el autenticado en fecha 05 de septiembre de 2008, anotado bajo el Nº 61, tomo 86 de los libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, lo que constituye el objeto de esta demanda.
Es el caso que éste último documento de fecha 05-09-2008, las partes convinieron en la Cláusula Cuarta, el compromiso de opción de compra venta por el inmueble, aquí identificado, estaría vigente a partir de la fecha cierta de este documento y hasta por noventa (90) días continúos más treinta (30) de prorroga, plazo dentro del cual debería otorgarse el documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro respectiva; de igual forma en la cláusula Quinta, se estableció que el precio de venta del inmueble fue la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.175.000,00) de los cuales mi representada recibió en calidad de arras e imputable al precio de compra la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00) y en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compra venta, por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.75.000,00), asimismo el comprador en la cláusula Sexta, declara que esta habitando el inmueble de autos desde el 15-12-2006 sin pagar a la vendedora emolumento alguno por ocuparlo, cancela sólo los servicios de luz, agua y derecho de frente …omissis… También convino el comprador en la cláusula novena, que no adquirir el inmueble en el plazo convenido, se comprometía a desocupar el inmueble en treinta días hábiles, libre de bienes y personas y en excelentes condiciones de habitabilidad, tal y como lo recibió el 15-12-2006, tal es el caso ciudadano juez que en el plazo de vigencia para el otorgamiento del documento de definitivo de compra venta venció el 05-01-2009, de manera que ha transcurrido cuatro años de los cuales se accionaron dos demandas que fueron interrumpidas por el Decreto 8190 de fecha 06-05-2011, emanado del ejecutivo…omissis…por tal razón ocurro ante su competente autoridad para demandar por RESOLUCION DE CONTRATO RECIPROCO DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE al ciudadano ARNALDO JOSE QUINTERO GUEVARA, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en la Resolución del compromiso recíproco de compra venta del inmueble aquí descrito”.
Se observa que el objeto vendido es un apartamento destinado a vivienda, cuya resolución se pide y que comporta como consecuencia inmediata la desposesión del mismo a otra u otras personas que lo están ocupando y el consecuente desalojo, pues a decir de la propia solicitante el mismo esta habitado por el comprador desde el 15-12-2006. Al respecto, este juzgador observa que con el objeto de brindar protección jurídica de los arrendatarios, comodatarios, ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, fue decretado por el Ejecutivo Nacional, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación arbitraria de Viviendas, vigente desde el 6 de mayo de 2011, fecha en que fue publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 39.668, que prevé en sus artículos 1º al 5º lo siguiente:

OBJETO

Artículo 1º. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.
Sujetos objeto de protección
Artículo 2º. Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.
El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia.
Ámbito de aplicación.
Artículo 3º. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.
Restricción de los desalojos y desocupación forzosa de viviendas.
Artículo 4º. A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojo forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley. Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso.

Procedimiento previo a las demandas
Artículo 5º. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.” Así, se evidencia que el indicado Decreto fue dictado con la finalidad de proteger a cualquier persona que se encuentre ocupando legítimamente un bien inmueble destinado a vivienda principal y supeditó las demandas que pudieran derivar en una decisión que comportase la pérdida de la posesión o tenencia de estos inmuebles, al trámite previo del procedimiento administrativo previsto en los artículos 6, 7, 8 y 9 del mismo Decreto-Ley. Y concretamente en la parte final de su artículo 10 establece que no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes, interpretándose así que constituye una causal de inadmisión de las demandas que fueren interpuestas luego de la entrada en vigencia del señalado Decreto-Ley, si no se agotó previamente el procedimiento administrativo ante el Ministerio con competencia en materia de vivienda y hábitat. Ello quedó corroborado en los artículos 94 y 95 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, vigente en el país desde el 21 de octubre de 2011, que dispone lo siguiente: Procedimiento previo a las demandas
Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los a subsiguientes.
Inicio
Artículo 95. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.
Vemos así como no se circunscribe la tramitación del procedimiento previo a las demandas solo a la materia arrendaticia, sino a cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión.
Las primeras normas indicadas fueron interpretadas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, concatenada al artículo 94 recién transcrito, en relación con la aplicación del procedimiento administrativo previo a la instauración del juicio que pudiera concluir con una eventual medida judicial que implique la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda principal, para establecer el propósito y alcance de las indicadas disposiciones. Así en decisión dictada el 17 de abril de 2013, en el expediente Nº AA20-C-2012-0000712, con motivo del recurso de interpretación ejercido por el ciudadano JESÚS SIERRA AÑÓN, en ponencia conjunta, la indicada Sala de Casación Civil, sostuvo lo siguiente: “Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir; las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley. Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”. Asimismo, obsérvese que en la culminación de este procedimiento previo a la acción judicial, particularmente en la audiencia conciliatoria; esta es la finalidad del procedimiento previo administrativo, instar a las partes mediante la conciliación a resolver el asunto, sin embargo, la resolución administrativa que se dictare puede ser inclusive desfavorable al solicitante del desalojo –futuro demandante en causa civil-, sin que menoscabe en forma alguna su derecho de acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela a su pretensión. …Omissis…
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales. En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita. En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”. Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional. El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).” (Resaltado y subrayado de este juzgado).
Se evidencia así que en la decisión transcrita, la Sala de Casación Civil llegó a la conclusión de que la exigencia del procedimiento administrativo previo previsto en las leyes indicadas constituye un requisito de admisibilidad de la demanda judicial que persiga obtener una sentencia cuya ejecución comporte la pérdida o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar y así igualmente lo interpreta este juzgado. En consecuencia, tomando en consideración que la resolución de contrato del bien vendido perseguida con este procedimiento afectaría la posesión de un inmueble destinado a vivienda, con efectos sobre el señalado comprador que actualmente tal y como lo indica la parte actora ocupa el inmueble antes mencionado o cualquier tercero que se encuentre ocupando el inmueble, este juzgado declara que la presente demanda es inadmisible, toda vez que no consta en autos que la vendedora, hubiese tramitado el procedimiento administrativo previo a las demandas. Todo en interpretación de lo previsto en el artículo 5º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y en el artículo 94 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que prevén protección a cualquier persona que esté ocupando legítimamente el inmueble.
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO VIGESIMO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, 16 de junio de 2014
203º y 154º
Vista la anterior demanda interpuesta por la Abogada YASMIN CORDOBA BARRIOS, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 19.623, en su carácter de apoderada de la ciudadana NORIS YELITZA TIBERIO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-6.269.106, y lo recaudos consignados, asignada por la UNIDAD DE RECEPCIÒN Y DISTRIBUCION DE DOCUMENTOS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre su admisión o no, observa: la parte actora fundamento su demanda en los siguientes hechos:
“…Consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitana de Caracas, de fecha 05 de septiembre del 2008, inserto bajo el Nº 61, Tomo 86 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria que mi poderdante celebro con el ciudadano ARNALDO JOSE QUINTERO GUEVARA, un compromiso reciproco de compra venta por un inmueble de su propiedad, constituido por un lote de terreno que tiene doscientos noventa metros cuadrados (290 m2), ubicado dentro de los terrenos que a su vez formaron parte de la denominada finca “LOS HATICOS”, ubicada en el Kilometro trece (13) de la carretera nacional que conduce de Caracas al Junquito, en jurisdicción de la Parroquia Antemano Municipio Libertador del Distrito federal (hoy Capital), cuyos linderos y demás especificaciones constan suficientemente en el libelo de la demanda, y que inicialmente en fecha 15-12-2006, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el Nº 26, Tomo 117 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que mi representada Noris Yelitza Tiberio Mesa y el ciudadano Arnaldo José Quintero Guevara, celebran compromiso recíproco de compra venta por el inmueble antes descrito; posteriormente y por cuanto transcurría el tiempo y al comprador no le habían aprobado el crédito, éste le solicita a mis representada para que celebren una nueva opción; ya que según él, la celebrada en fecha 15-12-2006, se había vencido, mi representada accede y celebran una nueva opción el 04-12-2007, por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Liberador del Distrito Capital, inserto bajo el Nº 21, Tomo 68 de los libros de autenticacione llevados por esa Notaría; transcurrió casi otro año y en el mes de septiembre del 2008, nuevamente el comprador le pide a la vendedora, que celebren un nuevo compromiso debido a que el Banco donde el comprador tramitaba, según él, su crédito, exigía un compromiso con fecha reciente, esta nueva opción se celebra por ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 05 de septiembre de 2008, inserto bajo el Nº 61, Tomo 86 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría y finalmente en fecha 12-09-2008, celebran otro compromiso reciproco de compra venta, por sugerencia del comprador y mi representada con el sólo deseo de vender el inmueble accede a celebrar otra opción de compra venta, esta vez privada, de igual forma ambas partes por documento privado de fecha 04 de agosto de 2008, a los fines de evitar cualquier confusión, convinieron de mutuo y amistoso acuerdo en dejar sin efecto jurídico y en todas y cada una de sus partes y en su contenido y firma los documentos otorgados por ellos en fecha 15-12-2006 y 04-12-2007 y el documento privado de opción de compra venta de fecha 12-09-2008,y en ese mismo documento ratificaron que el único documento de compromiso recíproco de compra venta por el inmueble aquí descrito y valedero entre ellos esa el autenticado en fecha 05 de septiembre de 2008, anotado bajo el Nº 61, tomo 86 de los libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, lo que constituye el objeto de esta demanda.
Es el caso que éste último documento de fecha 05-09-2008, las partes convinieron en la Cláusula Cuarta, el compromiso de opción de compra venta por el inmueble, aquí identificado, estaría vigente a partir de la fecha cierta de este documento y hasta por noventa (90) días continúos más treinta (30) de prorroga, plazo dentro del cual debería otorgarse el documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro respectiva; de igual forma en la cláusula Quinta, se estableció que el precio de venta del inmueble fue la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.175.000,00) de los cuales mi representada recibió en calidad de arras e imputable al precio de compra la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00) y en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compra venta, por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.75.000,00), asimismo el comprador en la cláusula Sexta, declara que esta habitando el inmueble de autos desde el 15-12-2006 sin pagar a la vendedora emolumento alguno por ocuparlo, cancela sólo los servicios de luz, agua y derecho de frente …omissis… También convino el comprador en la cláusula novena, que no adquirir el inmueble en el plazo convenido, se comprometía a desocupar el inmueble en treinta días hábiles, libre de bienes y personas y en excelentes condiciones de habitabilidad, tal y como lo recibió el 15-12-2006, tal es el caso ciudadano juez que en el plazo de vigencia para el otorgamiento del documento de definitivo de compra venta venció el 05-01-2009, de manera que ha transcurrido cuatro años de los cuales se accionaron dos demandas que fueron interrumpidas por el Decreto 8190 de fecha 06-05-2011, emanado del ejecutivo…omissis…por tal razón ocurro ante su competente autoridad para demandar por RESOLUCION DE CONTRATO RECIPROCO DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE al ciudadano ARNALDO JOSE QUINTERO GUEVARA, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en la Resolución del compromiso recíproco de compra venta del inmueble aquí descrito”.
Se observa que el objeto vendido es un apartamento destinado a vivienda, cuya resolución se pide y que comporta como consecuencia inmediata la desposesión del mismo a otra u otras personas que lo están ocupando y el consecuente desalojo, pues a decir de la propia solicitante el mismo esta habitado por el comprador desde el 15-12-2006. Al respecto, este juzgador observa que con el objeto de brindar protección jurídica de los arrendatarios, comodatarios, ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, fue decretado por el Ejecutivo Nacional, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación arbitraria de Viviendas, vigente desde el 6 de mayo de 2011, fecha en que fue publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 39.668, que prevé en sus artículos 1º al 5º lo siguiente:

OBJETO

Artículo 1º. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.
Sujetos objeto de protección
Artículo 2º. Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.
El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia.
Ámbito de aplicación.
Artículo 3º. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.
Restricción de los desalojos y desocupación forzosa de viviendas.
Artículo 4º. A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojo forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley. Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso.

Procedimiento previo a las demandas
Artículo 5º. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.” Así, se evidencia que el indicado Decreto fue dictado con la finalidad de proteger a cualquier persona que se encuentre ocupando legítimamente un bien inmueble destinado a vivienda principal y supeditó las demandas que pudieran derivar en una decisión que comportase la pérdida de la posesión o tenencia de estos inmuebles, al trámite previo del procedimiento administrativo previsto en los artículos 6, 7, 8 y 9 del mismo Decreto-Ley. Y concretamente en la parte final de su artículo 10 establece que no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes, interpretándose así que constituye una causal de inadmisión de las demandas que fueren interpuestas luego de la entrada en vigencia del señalado Decreto-Ley, si no se agotó previamente el procedimiento administrativo ante el Ministerio con competencia en materia de vivienda y hábitat. Ello quedó corroborado en los artículos 94 y 95 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, vigente en el país desde el 21 de octubre de 2011, que dispone lo siguiente: Procedimiento previo a las demandas
Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los a subsiguientes.
Inicio
Artículo 95. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.
Vemos así como no se circunscribe la tramitación del procedimiento previo a las demandas solo a la materia arrendaticia, sino a cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión.
Las primeras normas indicadas fueron interpretadas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, concatenada al artículo 94 recién transcrito, en relación con la aplicación del procedimiento administrativo previo a la instauración del juicio que pudiera concluir con una eventual medida judicial que implique la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda principal, para establecer el propósito y alcance de las indicadas disposiciones. Así en decisión dictada el 17 de abril de 2013, en el expediente Nº AA20-C-2012-0000712, con motivo del recurso de interpretación ejercido por el ciudadano JESÚS SIERRA AÑÓN, en ponencia conjunta, la indicada Sala de Casación Civil, sostuvo lo siguiente: “Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir; las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley. Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”. Asimismo, obsérvese que en la culminación de este procedimiento previo a la acción judicial, particularmente en la audiencia conciliatoria; esta es la finalidad del procedimiento previo administrativo, instar a las partes mediante la conciliación a resolver el asunto, sin embargo, la resolución administrativa que se dictare puede ser inclusive desfavorable al solicitante del desalojo –futuro demandante en causa civil-, sin que menoscabe en forma alguna su derecho de acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela a su pretensión. …Omissis…
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales. En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita. En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”. Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional. El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).” (Resaltado y subrayado de este juzgado).
Se evidencia así que en la decisión transcrita, la Sala de Casación Civil llegó a la conclusión de que la exigencia del procedimiento administrativo previo previsto en las leyes indicadas constituye un requisito de admisibilidad de la demanda judicial que persiga obtener una sentencia cuya ejecución comporte la pérdida o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar y así igualmente lo interpreta este juzgado. En consecuencia, tomando en consideración que la resolución de contrato del bien vendido perseguida con este procedimiento afectaría la posesión de un inmueble destinado a vivienda, con efectos sobre el señalado comprador que actualmente tal y como lo indica la parte actora ocupa el inmueble antes mencionado o cualquier tercero que se encuentre ocupando el inmueble, este juzgado declara que la presente demanda es inadmisible, toda vez que no consta en autos que la vendedora, hubiese tramitado el procedimiento administrativo previo a las demandas. Todo en interpretación de lo previsto en el artículo 5º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y en el artículo 94 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que prevén protección a cualquier persona que esté ocupando legítimamente el inmueble.
Con fundamento en las consideraciones expuestas, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Tribunal declara LA INADMISIBILIDAD de la demanda de Resolución de Contrato, interpuesta por la ciudadana NORIS YELITZA TIBERIO MESA contra el ciudadano ARNALDO JOSE QUINTERO GUEVARA y así se decide.
EL JUEZ TITULAR
ABG. CARLOS MARTINEZ PERAZA
LA SECRETARIA
ABG. ROSA VIRGINIA VILLAMIZAR
CMP/VV
ASUNTO Nº AP31-V-2014-000586

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EL JUEZ TITULAR
ABG. CARLOS MARTINEZ PERAZA
LA SECRETARIA
ABG. ROSA VIRGINIA VILLAMIZAR
CMP/VV
ASUNTO Nº AP31-V-2014-000586