TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 19 de marzo de 2014
203º y 155º

ASUNTO: AH14-V-2008-000252
PARTE ACTORA: ciudadano ALBERTO TEIXEIRA GÓMEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-11.670.221.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadana SOL MARINA HIDALGO TRUJILLO, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 14.067.
PARTE DEMANDADA: ciudadana KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 9.967.838.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanas MARÍA CONSTANZA CASTILLO y ELISSETH DÍAZ GUIA, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 16.168 y 123.529, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
Se inició la fase de introducción de la causa mediante escrito presentado por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Funciones de Distribuidor, por el ciudadano ALBERTO TEIXEIRA GOMEZ, debidamente asistido de abogado, con motivo a la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada contra la ciudadana KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT, ambos plenamente identificados en el encabezado del presente fallo; correspondiéndole por efectos de la Distribución el conocimiento a este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Alegó la parte actora, en su escrito de Reforma de la demanda presentado en fecha 29 de octubre de 2008, que desde hace tres años, antes de la interposición de la presente demanda, ha sido arrendatario de un inmueble constituido por un local comercial para depósito, propiedad de la ciudadana KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT, ubicado en el edificio “El Tejar” del Conjunto Parque Central, Zona 1, distinguido DS-8, situado en la planta libre, primer sótano, entre los ejes 11-2 B-D, nivel 866.25, cuyo último contrato de arrendamiento fue suscrito en fecha 9 de octubre de 2007, bajo el No. 56, Tomo 83, otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que encontrándose en plena vigencia el contrato de arrendamiento, la ciudadana KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT, antes identificada, le comunicó que quería vender el inmueble, ofreciéndole así la compra del mismo, en razón de los cual, aun estando en vigencia el contrato de arrendamiento, en fecha 7 de mayo de 2008, por documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 56, Tomo 187, suscribió con la ciudadana KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT, un contrato de Opción de Compra Venta, por la adquisición del inmueble ya señalado
Que en el señalado documento de opción de compra venta, se estableció en la cláusula segunda, que la propietaria se comprometía con el opcionante comprador, es decir, con el ciudadano ALBERTO TEIXEIRA GÓMEZ, a venderle el inmueble en la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 150.000,00), de cuya cantidad canceló en el acto del otorgamiento del señalado documento de compra venta, la suma de Cien Mil Bolívares Fuertes (Bs. 100.000,00), restando por cancelar la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 50.000,00), la cual sería cancelada en el acto de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Correspondiente.
Que asimismo en la Cláusula Tercera del referido contrato, se estableció como término para la opción de Sesenta (60) días contados a partir de la fecha de la firma del documento de Opción de Compra Venta, es decir, el vencimiento de la opción sería el día 7 de julio de 2008.
Que la opcionante vendedora, es decir, la propietaria del inmueble, se comprometió a tramitar todos los documentos y recaudos necesarios para la protocolización del documento, tales como solvencia de derecho de frente, solvencia de agua, solvencia de aseo urbano, RIF, condominio y todos aquellos inherentes a ella, los cuales deberían estar debidamente tramitados y obtenidos para la fecha de la expiración del término acordado para la opción de compra venta y estableció que sería ella quien redactaría a través de su abogado, el documento definitivo de la negociación, por lo cual canceló los honorarios exigidos por esta para proceder a redactar el documento definitivo de venta del inmueble.
Que igualmente, la ciudadana KETHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT, antes identificada, le notificó que cualquier información con relación al documento de venta, fecha para la firma y trámite de los recaudos necesarios para el otorgamiento del documento, tenía que hacerlo a través de la señalada abogada.
Que a mediados del mes de junio, le solicitó a la Opcionante Vendedora información acerca de los recaudos que se requerían para el otorgamiento del documento definitivo exigidos por la Oficina Subalterna de Registro, respondiéndole ésta, que ella le avisaría a través de su abogado cuando los tuviera, ya que aun no los había solicitado.
Que en fecha 7 de julio de 2008, fecha en la cual vencía el lapso acordado en el documento de opción de compra venta, se dirigió a la oficina del abogado de la opcionante vendedora, y nuevamente le solicitó información acerca del documento de venta y sobre los recaudos a los que ella estaba obligada a entregarle para acompañarlos al documento definitivo que se introduciría ante la Oficina de Registro, obteniendo por respuesta una negativa a su solicitud, aduciendo que aun no los tenía y que ella le avisaría; y a la fecha de interposición de la presente demanda, aun no ha obtenido respuesta alguna.
Que prueba de ello, es la planilla que obligatoriamente hay que firmar en el edificio donde está ubicada la oficina de la señalada abogada, para permitir el acceso, el cual data del 7 de julio de 2008, y el cual señala: condominio del edificio Cavendes, Registro de acceso a las instalaciones del edificio.
Que la Cláusula Quinta del ya citado documento de opción de compra venta, establece que la opcionante vendedora, se obliga a transferir la propiedad conforme al contrato libre de cualquier gravamen o de cualquier otro tipo, así como el pago de impuestos municipales y nacionales, y a presentar todos los documentos necesarios a los efectos de materializar el contrato y todos los recaudos, incluyendo solvencias municipales, hidrocapital, electricidad , aseo urbano y demás solvencias, y el no haberlo hecho, generó un incumplimiento evidente por parte de la opcionante vendedora de las obligaciones asumidas en el contrato señalado.
Que asimismo, se evidenció del citado documento que la opcionante vendedora, valiéndose de su desconocimiento de las leyes y de su buena fe, redactó en el mismo una Cláusula penal que solo es aplicable a su persona, ya que en la cláusula Cuarta se estableció que en el caso de que no se llevare a efecto la compra venta del inmueble objeto del contrato por causas imputables al opcionante comprador, la cantidad de Cien Mil Bolívares Fuertes (Bs.100.000,00) entregada a la opcionante vendedora, según lo establecido en la Cláusula Segunda, quedaría en poder de esta última como indemnización de daños y perjuicios; y si ambas partes cumplieran con las obligaciones contraídas en el referido contrato, la suma recibida por la opcionante vendedora, como precio de dicha opción, sería imputada al precio de venta del inmueble objeto de la opción.
Que indudablemente esto lo convierte en un contrato leonino, ya que la cláusula penal antes referida, solo le obliga a él, y nada dice en relación a que no se llevare a efecto la negociación por causas imputables a ella, todo los cual, le hace inferir desde el principio, había una dudosa intención y mala fe por parte de KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT, antes identificada, para que conviniera, o en su defecto condenada al Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, otorgándole la escritura de Compra Venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, o en su defecto, que la sentencia que emane de este Tribunal, sustituya dicho requisito y le otorgue la titularidad legal del inmueble descrito en autos.
Fundamentó la presente demanda en los artículos 1474, 1479, 1159, 1160 y 1920, todos del Código Civil.
Que por todos los fundamentos de hecho y de derecho, es por lo que acudió a este Tribunal, para demandar como en efecto demandó a la ciudadana KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT, para convenir o en su defecto condenada al Cumplimiento de las Obligaciones establecidas en la Opción de Compra Venta, es decir, al cumplimiento de Contrato, otorgándole la escritura de compra venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, o en su defecto, que la sentencia que emane de este Tribunal, sustituya dicho requisito y se le otorgue la titularidad del inmueble objeto de la presente causa.
Estima la demanda en la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 150.000,00); y solicitó medida de prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la demanda.
Finalmente, a los efectos de la práctica de la citación de la parte demandada señaló en: Avenida Licenciado Sanz, Edificio Granada, Apartamento 6-A, Urbanización San Bernardino, Caracas; o en la dirección de la abogado: Avenida Francisco de Miranda, Edificio Cavendes, Piso 5, Oficina 501, Urbanización Los Palos Grandes; y como domicilio Procesal del accionante en: Avenida Universidad, Esquina El Chorro, Edificio Cerromar, Piso 6, Oficina 22, Caracas.
Por auto de fecha 13 de abril de 2009, se admitió la presente demanda y se ordenó el emplazamiento de la ciudadana KATHERINE CECILIA LEHOFER GÓMEZ, antes identificada, a los fines de comparecer por la sede de este Tribunal a dar contestación a la misma u oponer defensas previas.
En fecha 15 de abril de 2009, compareció la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia consignó los fotostátos a los fines de librar la compulsa a la parte demandada.
Por auto de fecha 16 de septiembre de 2009, el abogado CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ, en su carácter de Juez Provisorio designado de esta Tribunal de avocó al conocimiento de la causa, dándole el trámite de conformidad con lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 29 de septiembre de 2009, se libró la compulsa correspondiente a la parte demandada.
En fecha 13 de noviembre de 2009, compareció el ciudadano Miguel Peña, en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial Civil de el Área Metropolitana de Caracas, mediante diligencia consignó recibo de citación dirigido a la ciudadana KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT, sin firmar, dejando constancia de no haber cumplido con la citación encomendada, ya que no pudo localizar a la referida ciudadana en la dirección suministrada en autos.
En fecha 12 de abril de 2010, compareció la apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó al citación mediante cartel, siendo acordado por auto de fecha 22 de abril de 2010.
En fecha 11 de mayo de 2010, compareció la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia consignó ejemplar de cartel publicados en la prensa nacional.
Por auto de fecha 22 de junio de 2010, se decreta medida de prohibición de Enajenar y Gravar y en consecuencia se ordenó la apertura del correspondiente cuaderno.
Mediante nota de Secretaría de fecha 25 de octubre de 2010, se dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de octubre de 2010, compareció la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó la designación del defensor judicial, siendo acordado por auto de fecha 9 de noviembre de 2010, recayendo la misma en la abogada ESTHER DÍAZ, debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 18.569, a quien se ordenó notificar mediante boleta.
En fecha 19 de noviembre de 2010, compareció el ciudadano William Benítez, en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial Civil de el Área Metropolitana de Caracas, mediante diligencia dejó constancia de haber cumplido con la citación de la defensora judicial designada.
En fecha 23 de noviembre de 2010, compareció la bogada ESTHER DÍAZ, en su carácter de Defensora Judicial designada, mediante diligencia juró cumplir fielmente el cargo recaído en su persona y en consecuencia prestó el juramento de ley.
Por auto de fecha 28 de enero de 2011, se libró compulsa de citación a la defensora judicial designada, a los fines de la contestación de la demanda.
En fecha 28 de febrero de 2011, compareció la bogada ESTHER DÍAZ, en su carácter de Defensora Judicial designada, mediante diligencia consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 16 de marzo de 2011, compareció la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 25 de marzo de 2011, comparecieron las ciudadanas MARÍA CONSTANZA CASTILLO y ELISSETH DÍAZ GUIA, abogadas en ejercicio, debidamente inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 16.168 y 123.529, respectivamente, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT, antes identificada, y solicitaron la Reposición de la Causa, por violación al derecho de la defensa.
Por auto de fecha 13 de abril de 2011, este Tribunal negó la Reposición de la Causa solicitada por la representación judicial de la parte accionada; y se ordenó reponer la misma al estado de agregar las pruebas promovidas por las partes.
Por auto de fecha 14 de junio de 2011, se ordenó librar boleta de notificación a la parte demandada en relación al auto proferido en fecha 13 de abril de 2011.
En fecha 8 de julio de 2011, compareció el ciudadano Javier Morales, en su carácter de alguacil adscrito al Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, y mediante diligencia consignó boleta de notificación sin firmar, dejando constancia de no haber cumplido con la notificación encomendada en virtud a que no pudo localizar a persona alguna en la dirección suministrada en autos.
En fecha 12 de julio de 2011, compareció la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó la citación mediante cartel, siendo acordado por auto de fecha 22 de julio de 2011.
En fecha 1 de agosto de 2011, compareció la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia consignó ejemplar de cartel publicado en la prensa nacional.
Por auto de fecha 22 de marzo de 2012, este Tribunal dictó pronunciamiento de admisión correspondiente a las pruebas promovidas en la presente causa.
En fecha 10 de julio de 2.013, compareció la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó pronunciamiento en la presente causa, siendo ratificada la misma en diligencias sucesivas.
Por auto de fecha 18 de noviembre de 2013, el abogado CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ, en su carácter de Juez Provisorio de este Tribunal, se avocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba.
En fechas 12 de diciembre de 2013 y 22 de enero de 2014, respectivamente, compareció la representación judicial de la parte actora, mediante diligencias solicitó pronunciamiento en la presente causa.
Quedó de esta manera trabada la Litis.

-II-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Planteados como han quedado los términos de la presente controversia procede quien aquí decide, a analizar y valorar, con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si las partes cumplieron con los requisitos que hacen procedente las pretensiones y defensas que quieren hacer valer en el presente juicio; y en este sentido se observan y analizan al efecto las pruebas aportadas.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
Reprodujo la parte actora junto al escrito libelar:
1.- Marcado con letra “A”, en copia fotostática, documento suscrito en fecha 9 de octubre de 2007, por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, Distrito Capital, inserto bajo el No. 56, Tomo 83, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, contentivo del Contrato de Arrendamiento, del cual se desprende de su lectura que entre la ciudadana KATHERINE LEHOFER, denominada LA ARRENDADORA, por una parte y por la otra el ciudadano ALBERTO TEIXEIRA GÓMEZ, actuando en su carácter de Administrador de la empresa ATELIER CONFIANZA, C.A., denominado EL ARRENDATARIO, se convino celebrar un contrato de arrendamiento sobre el inmueble ya identificado en autos. El citado documento al no haber sido tachado, ni impugnado en forma en alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359, ambos del Código Civil y con ello deja probado la existencia de la relación contractual sobre el inmueble objeto de este juicio, suscrito por ambas partes. Y ASÍ SE ESTABLECE.
2.- Marcado con letra “B”, en su forma original, documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 7 de junio de 2008, bajo el No. 56, tomo 187, contentivo del Contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre la ciudadana KATHERINE LEHOFER, antes identificada, y el ciudadano ALBERTO TEIXEIRA GÓMEZ, antes identificado. El citado documento al no haber sido tachado, ni impugnado en forma en alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359, ambos del Código Civil y con ello deja probado la existencia de la relación contractual sobre el inmueble objeto de este juicio, suscrito por ambas partes. Y ASÍ SE ESTABLECE.
3.- Marcado con letra “C”, comprobante de Registro de Acceso a las Instalaciones del Edificio, emitido por el Condominio del Edifico “Cavendes”, identificado con el No. 503.768, de fecha 7 de julio de 2008, hora 04:40 p.m., de la cual desprende de su lectura el acceso otorgado al ciudadano TEIXEIRA GÓMEZ ALBERTO, a la oficina 501, Inmobiliaria C.G.S., C.A. En cuanto a la referida instrumental, aprecia este Tribunal que no constituye un instrumento que contribuya al esclarecimiento de la presente controversia, aunado al hecho de que no contiene firma o sello para ser objeto de ratificación, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual se desecha del valor probatorio. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En el lapso probatorio:
Ratificó e hizo valer, el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 9 de octubre de 2007, bajo el No. 56, Tomo 83, otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Ratificó e hizo valer, el contrato de Opción de Compra Venta suscrito con la ciudadana KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT, antes identificada, en fecha 7 de mayo de 2008, por documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 56, Tomo 187.
En cuanto a los referidos documentos, se deja constancia que los mismos ya fueron objeto de análisis anteriormente, otorgándoles el valor de plena prueba, en consecuencia, se haría inoficioso emitir un nuevo pronunciamiento al respecto. Y ASÍ SE DECIDE.
Ratificó e hizo valer, planilla de fecha 7 de julio de 2008, emitida por Condominio del “Edificio Cavendes” “Registro de Acceso alas Instalaciones del Edificio”. Con respecto a esta probanza, se deja constancia que la misma ya fue objeto de valoración, desechándola del valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.
Ratificó e hizo valer, las Cláusulas Primera, Segunda, Tercera y Quinta del Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito con la ciudadana KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT, antes identificada, en fecha 7 de mayo de 2008.
Al ser valorado y apreciado por este Tribunal el referido contrato de opción de compra venta, siendo el instrumento fundamental de la acción, en dicha valoración se ve envuelto todo su contenido, así como las cláusulas establecidas en el mismo. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Promueve, marcado con letra “A-1”, en copia fotostática, cheque emitido por BFC BANCO FONDO COMÚN, BANCO UNIVERSAL, de fecha 8 de abril de 2008, cuya beneficiaria es MARÍA CONSTANZA CASTILLO, por la cantidad de Un Mil Trescientos Bolívares (Bs.1.300, 00), mediante la cual se puede observar que el mismo aparece firmado por la beneficiaria y cobrado en la misma fecha.
Promueve, marcado con letra “A-2”, en copia fotostática, cheque de gerencia emitido a favor de la ciudadana KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT, antes identificada, por el monto de Cien Mil Bolívares Fuertes (Bs. 100.000,00), del BANCO FEDERAL, de fecha 6 de mayo de 2008.
En tal virtud, y visto que los cheques bajo análisis, no fueron objeto de desconocimiento en lo que respecta a la firma del emisor, se tienen como reconocidos a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, como medios de prueba para demostrar la obligación demandada, las cuales serán objeto de análisis para su procedencia o no en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE ESTABLECE.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
En los denominados Capítulos I, II y III, de las Documentales, la representación judicial de la parte demandada, promovió e hizo valer a favor de su representada, las siguientes:
Marcado con letra “A”, documento de opción de compra venta, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 7 de mayo de 2008, anotado bajo el No. 56, Tomo 187, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Marcado con letra “B”, documento definitivo de compra venta, planilla de recaudos para la presentación de documentos ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, planilla de solicitud de trámite emitida por dicho Registro en fecha 19 de agosto de 2008, y cuatro (4) planillas originales únicas bancarias, emitidas por el Registro antes mencionado que reflejaron el monto a cancelar al servicio autónomo.
En relación al documento denominado como opción de Compra Venta en cuestión, es semejante al merito favorable de los autos, fórmula esta que es frecuentemente utilizada en la práctica forense y aceptada por la gran mayoría de nuestros abogados litigantes, nuestro sistema probatorio esta regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba también denominado principio de adquisición procesal, el cual explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, de la siguiente manera:
“…El resultado de la actividad probatoria de cada parte se adquiere para el proceso y esta no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a lo favorable de la declaración de un testigo, ya que esta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso...”

En el mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice:
“… principio de adquisición en virtud del cual las pruebas una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”

Esto quiere decir, que al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar la parte favorable de las pruebas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad, tanto lo favorable como lo desfavorable que pueda contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó en el proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Y ASÍ SE DECLARA.
En relación a las planillas de recaudos para la presentación del documentos ante el Registro correspondiente, planilla de solicitud del trámite y planillas únicas bancarias promovidas, se deja constancia, que si bien es cierto, las mismas fueron objeto de impugnación por la parte actora, no es menos cierto que fueron admitidas por auto de fecha 22 de marzo de 2012, el cual no fue objeto de recurso alguno, en consecuencia, se les otorga el valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Marcado con letra “C”, en copia fotostática de sentencia proferida por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 15 de octubre de 2010, expediente No. AH1C-V-2008-000146, de la nomenclatura de dicho Tribunal, mediante la cual se desprende de su lectura que en juicio de Resolución de Contrato incoado por la ciudadana KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT, contra la sociedad mercantil ATELIER CONFIANZA, C.A., en nombre de su representante ciudadano ALBERTO TEIXEIRA, antes identificados, fue declarada Parcialmente Con Lugar la demanda y ordenando en consecuencia al demandado en dicho juicio a la entrega material del inmueble descrito en autos. Con respecto a esta probanza, por tratarse de una copia fotostática de un instrumento público, la cual si bien fue impugnada en su oportunidad, la misma se admitió por auto de fecha 22 de marzo de 2012, en consecuencia, se tiene como fidedigna, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al contenido de dicha sentencia, salvo su apreciación en el dispositivo del fallo. Y ASÍ SE DECIDE.
En el denominado Capítulo IV, de los Informes, promovió e hizo valer de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de que se oficiara al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de remitir información especificada por la parte accionada en su escrito de promoción. Con respecto a la prueba de informes, se deja constancia que por auto de admisión de las pruebas, se ordenó la evacuación de la misma, ordenando la remisión del oficio No. 2012-0355, a los fines de requerir la información sobre los particulares que se detallaron en el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada, sin embargo, se desprende que no consta en autos que la misma se haya evacuado en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual, no hay materia sobre la cual pronunciarse al respecto. Y ASÍ SE DECIDE.
-III-
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA Establecidos los límites de la controversia y analizadas las pruebas aportadas por las partes al proceso, antes de pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, es necesario para este Juzgador hacer las siguientes consideraciones en relación al contrato de oferta de venta ó promesa de venta, para establecer su perfeccionamiento y formas de cumplimiento del mismo, en tal sentido se observa:
El concepto de contrato preparatorio viene de la palabra “vovertrag” que apareció citada por primera vez en el Tratado Thol, quien la empleó en su tercera edición de Derecho Mercantil (Hanf & Drecht, 1854), con la intención de dar un giro germano a la expresión “pactum de contrayendo”. Thol justificó la nueva terminología diciendo que es un contrato anterior a otro; esto es, un contrato que se concluyó para preparar otro contrato, o sea un contrato actual que promete un futuro contrato.
El mérito de la creación del concepto de contrato preparatorio pertenece a Degenkolb, quien es el artífice de la doctrina dominante. Toda literatura posterior se inspira en él, lo que dio origen a que lo acogieran los modernos tratadistas alemanes y así se convirtió en tema preferido en las tesis doctorales alemanas.
El contrato preparatorio tiene los siguientes caracteres:
a) Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir, que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
b) Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
c) Es principal por ser un contrato que subsiste por sí mismo, con independencia del contrato futuro.
d) Puede ser bilateral o unilateral; según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido.
e) Es un contrato que produce efectos personales, no es traslativo, ni constitutivo de derechos reales.
En el contrato preparatorio no se opera la transmisión de la propiedad, ya que ésta no se efectúa, sino cuando se perfecciona la venta. Debiéndose agregar también que este tipo de contratos debe contener los elementos esenciales del futuro contrato, y debe además expresar perfecta y claramente la voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la transmisión de la propiedad y cumplir todas las demás obligaciones conectadas con el contrato definitivo debiendo quedar claramente expresado que no se trata de un contrato condicionado.
En este mismo orden de ideas debemos tener en cuenta de la existencia de contratos que se denominan formales, estos por sus características traen como matriz porque su eficacia obligacional depende del otorgamiento público del documento en el cual se conviene aquél, en cuyo caso el formulismo prevalece sobre el consensualismo, que en nuestra legislación es el principio que rige la materia contractual.
La obligación de escriturar no puede nunca confundirse con el contrato preliminar, pues en el primer caso, existe un contrato definitivamente concluido en que se determinaron las voluntades y sólo queda pendiente cumplir con una de las obligaciones derivadas del contrato, esto es, la de escriturar.
En el contrato preparatorio o precontrato, sólo existe la obligación de celebrar un futuro contrato, o sea que todavía no se ha consumado el contrato definitivo.
Bajo estas determinaciones, e ingresándonos respecto al contrato de opción de compra venta, ha señalado la doctrina que es un derecho subjetivo, y como todos los derechos que entran en esta categoría consiste, en sentido amplio, en la facultad de la voluntad que la ley concede al titular de la opción para que, con arreglo a las normas legales unas veces, y otras a normas convencionales preestablecidas, pueda a su voluntad optar por un derecho o adquirir una cosa.
Estas situaciones jurídicas constituyen una promesa unilateral de venta que va unida al contrato de arrendamiento, y esta promesa unilateral es considerada como generadora de obligaciones. Así lo entienden civilistas muy notables, y en ese sentido parece haberse pronunciado la jurisprudencia francesa, deduciéndose de tal doctrina legal y científica que la venta a opción puede constituir un precontrato generador de obligaciones jurídicas que pueden muy bien ser unilaterales en unos casos y sinalagmáticas en otros, y siempre supeditadas a la voluntad del que libremente tiene la facultad de elección sin condición de ninguna clase. Una promesa de venta condicional aunque fuese unilateral, quitará valor a la promesa unilateral de venta de opción y cambiaría en absoluto su naturaleza jurídica.
Habrá pues, y siempre que se hable de compra venta no perfeccionada, una promesa unilateral de venta a opción, que podrá tener la naturaleza jurídica de un contrato preparatorio de otro contrato de venta con el cual se halla íntimamente relacionado, promesa unilateral cuya facultad electiva puede recaer bien a favor del prominente vendedor o ya a favor del prominente comprador. Dicen, pues, muy bien, Colin y Capitant, a nuestro modesto entender, que esta promesa de venta es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo obtiene el derecho de admitir la cosa cuando bien le parezca. O el deudor de dicho inmueble diríamos nosotros, la obligación de transmitirlo dentro del plazo fijado y con el pago del precio señalado; pero no un antecontrato que no constituya una figura contractual bien determinada, sino un antecontrato con todos los caracteres de un contrato especial y concreto. (La opción como Derecho y como Contrato, José María Mengual, primera edición, págs. 9, 60 y 62).
De los caracteres de los contratos preparatorios o precontratos, se evidencia en el caso de marras, el contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento se demanda, se verifica con los mismos, ya que como se dijo ut supra, el contrato de opción de compra venta, es un contrato autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene derecho a exigir que el otro cumpla con la estipulación del contrato definitivo; es un precontrato, porque prepara la celebración de otro contrato, en este caso, la celebración del contrato de compra venta definitivo; es bilateral, lo que constituye que ambas partes asumen obligaciones reciprocas, lo que se evidencia, al asumir el cedente la obligación de transmitir la propiedad a través de un contrato futuro, y el optante en pagar el precio definitivo de la venta; es un contrato que produce efectos personales, ya que no es traslativo de propiedad, ni constitutivo de derechos reales, sino que constituyen derechos obligacionales para ambas partes, ya que en el contrato preparatorio no opera la transmisión de la propiedad, por cuanto ésta se efectúa cuando se perfecciona la venta a través del contrato definitivo.
Del material probatorio aportado por los accionantes en el presente juicio, cuyo análisis y valoración ya fue expuesto anteriormente por este Juzgador, así como los alegatos y demás defensas desplegados por ambas partes, es de observar que quedó reconocido por no ser objeto controvertido entre ellos, la existencia del negocio jurídico, es decir, un contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de compra venta, debidamente suscrito y firmado por ambas partes contratantes, cuyo precio fue fijado por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.150.000,00) señalando el accionante el incumplimiento de parte de la demandada en su obligación de suscribir el documento definitivo de venta sobre el inmueble objeto de la controversia.
Entre tanto, la parte demandada a través de su representación judicial afirmó en su escrito de promoción de pruebas, que en fecha 19 de agosto de 2008, fue introducido Documento Definitivo de Compra Venta del inmueble objeto de la demanda, en virtud del contrato suscrito en fecha 7 de mayo de 2008, entre su representada y el ciudadano ALBERTO TEIXEIRA GÓMEZ, antes identificado, y que asimismo, de las planillas de recaudos y de pago consignadas y emitidas por el Registro, se pudo evidenciar que para la presentación del documento definitivo de Compra Venta ante la Oficina correspondiente, era requisito indispensable la consignación del Registro de Información Fiscal del opcionante comprador, copia de la cédula de identidad, copia del cheque, así como también el pago de los derechos de registro y la Hacienda Pública Municipal, las cuales debieron ser suministrados por el ciudadano ALBERTO TEIXEIRA GÓMEZ, a su representada, quien nunca recibió respuesta del mismo, en la oportunidad en que operó el vencimiento de la Opción de Compra Venta.
Bajo tales argumentos de defensa y discusión señalados por la parte demandada, considera este Juzgador, a los fines de dirimir la controversia surgida, y de acuerdo al cotejo de los instrumentos de prueba traídos a los autos, realizar de manera resumida, el análisis de antecedentes relacionados por las actuaciones llevadas a cabo en la presente causa observando al respecto lo siguiente:
Es menester hacer referencia textualmente a las Cláusulas puntuales que se relacionan con lo debatido, a saber: Cláusula Tercera: “…El plazo de duración de la presente opción será de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la fecha de la firma de la presente opción…” Por su parte la Cláusula Quinta señala: “…LA OPCIONANTE VENDEDORA se obliga a transferir la propiedad conforme a este contrato libre de cualquier gravamen o de cualquier otro tipo, así como el pago de los Impuestos Nacionales, Estadales y Municipales, y a presentar todos los documentos necesarios a los efectos de materializar el presente contrato y todos los recaudos, incluyendo solvencia de derechos municipales, hidrocapital, electricidad, aseo urbano y demás solvencias necesarias…”
En este orden de ideas, es necesario hacer referencia al contenido del artículo 1160 del Código Civil, el cual establece que:
“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”.
En el mismo sentido, el artículo 1354 del Código Civil establece que:
“…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.

La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En esa misma semántica, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime, que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de Opción de Compra-Venta, en que se apoya la acción deducida en el presente caso, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de promesa de venta en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de opción de compra venta. En este sentido, el artículo 1167 del Código Civil establece:
“…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”
El artículo antes transcrito, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, éste último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación.
Ahora bien, en el caso de marras en primer lugar, debe concluir quien aquí decide que una vez autenticado el contrato de opción de Compra Venta en fecha 7 de mayo de 2008, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, el PROMITENTE COMPRADOR tenía un plazo establecido de conformidad con la Cláusula Tercera del referido contrato, la cual era de sesenta (60) días continuos contados a partir de la autenticación del documento, sin ninguna prorroga, es decir, que del cálculo realizado al efecto desde la referida fecha, el PROMITENTE COMPRADOR disponía hasta día sábado 5 de julio de 2008, inclusive, o en su defecto, hasta el día lunes 7 de julio de 2008, día hábil siguiente para la tramitación respectiva.
Si bien es cierto, el PROMITENTE COMPRADOR, accionante en la presente causa, manifestó que en fecha 7 de julio de 2008, fecha en la cual vencía el lapso acordado en el documento de opción de compra venta, se dirigió a la oficina de la abogado de la opcionante Vendedora, a solicitarle información sobre el documento de venta, obteniendo una respuesta negativa, no es menos cierto que la prueba que trajo a los autos para demostrar tal relato, fue una planilla de Registro de Acceso a las instalaciones del edificio “Cavendes”, instrumento éste que fuera desechado en su oportunidad procesal correspondiente, en virtud a que el mismo no está debidamente firmado y certificado por el funcionario correspondiente encargado del control de acceso, ni por persona alguna en la oficina en que supuestamente fue atendida, tal como lo narró en su escrito libelar, además que debió ser ratificado por emanar de un tercero para demostrar la veracidad del mismo, no constituyendo así un instrumento que esclareciera el fondo de lo debatido.
Aunado al hecho, de que aún siendo real que el PROMITENTE COMPRADOR haya acudido en la fecha señalada (7 de julio de 2008), la hora indicada en la instrumental aludida, según se produce la comparecencia del COMPRADOR a la dirección de la abogado de la PROMITENTE VENDEDORA, se desprende de su lectura que esta fue a las 4:04 p.m., es decir, fuera de las horas de oficina establecidas regularmente para el funcionamiento de los entes Gubernamentales, o como en el presente caso, los Registros y Notarías, verificándose así, la actitud negligente del PROMITENTE COMPRADOR, de realizar las gestiones pertinentes con suficiente antelación al vencimiento del plazo acordado en el contrato de opción de compra venta. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien, en el mismo sentido, la parte actora alegó que la OPCIONANTE VENDEDORA, se comprometió a tramitar todos los documentos y recaudos necesarios para la protocolización del documento, tales como solvencia de derecho de frente, solvencia de agua, aseo, condominio, RIF y todos aquellos inherentes a ella, documentos éstos que según alegó la parte actora, no disponía de los mismos la Vendedora en la oportunidad al vencimiento del plazo establecido.
Esto nos lleva a hacer referencia a las pruebas aportadas por la parte accionada y valoradas en su oportunidad procesal correspondiente, ente ellas las planillas de recaudos para la presentación de documentos ante el Registro correspondiente, planilla de solicitud del trámite y planillas únicas bancarias promovidas por la parte accionada, y que demostró que efectivamente se realizó la solicitud del trámite en fecha 19 de agosto de 2008, por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital; y lo que no se pudo comprobar fue la consignación de los documentos que debió aportar el PROMITENTE COMPRADOR para lograr la presentación del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro respectiva, así como el monto correspondiente al pago de los derechos de registro tal como quedó estipulado en la Cláusula Sexta del aludido contrato.
En consecuencia, este Tribunal concluye que las partes en juicio celebraron un contrato de opción de compra venta en donde se pactaron obligaciones condicionales que dependían de la voluntad de ambos contratantes lo cual es ajustado a la normativa legal existente, específicamente el artículo 1119 del Código Civil, en donde se dispone que la condición es potestativa cuando el cumplimiento depende de la voluntad de las partes, observándose que el incumplimiento que se le imputa a la parte demandada sólo podría configurarse si ésta hubiese dejado de cumplir su obligación dentro del lapso contractual o tardíamente, vale decir después del 17 de julio de 2008, que fue la fecha tope para que ambas partes cumplieran sus obligaciones. Pero como pudo observarse a través del análisis de las pruebas cursantes en juicio, la OPCIONANTE VENDEDORA, demandada en la presente causa, logró demostrar con pruebas documentales las diligencias pertinentes para la presentación del documento de compra venta ante la Oficina de Registro, de manera que mal puede el actor reclamar judicialmente un incumplimiento a quien no incumplió voluntariamente lo pactado, lo que está acorde con las normas legales especialmente la contemplada en el artículo 1264 del Código Civil en donde se establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como has sido contraídas, por lo que en consecuencia, la demanda intentada debe quedar desechada tal como será confirmada así en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
-IV-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, fuera interpuesta por el ciudadano ALBERTO TEIXEIRA GÓMEZ contra la ciudadana KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT, ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo.
SEGUNDO: Queda en beneficio de la ciudadana KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT, la cantidad entregada en arras la cual asciende a la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 100.000,00), de conformidad con lo estipulado en la Cláusula Cuarta del contrato de autos.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia.
CUARTO: Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 19 días del mes de marzo de 2014. Años 203º y 155º.

El Juez,

Abg. Carlos A. Rodriguez Rodriguez
El Secretario Accidental

Abg. Luis Eduardo Rodriguez

En esta misma fecha, siendo las 2:52 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
El Secretario Accidental

Abg. Luis Eduardo Rodriguez

Asunto: AH14-V-2008-000252
CARR/LERR/cj